全台第一家股票上市的老牌百貨公司欣欣大眾，最近成了新聞焦點。原本已在一樓設點的連鎖咖啡店星巴克（Starbucks），五月三十一日起，每週五、六將改為二十四小時不打烊的試點；而國內最大免稅商店龍頭昇恆昌，準備在六月五日欣欣董監事改選中，拿下董事席次。

兩個「大咖」相中欣欣大眾，看中的是它的好地點及營運發展潛力。對星巴克來說，欣欣大眾百貨內有欣欣秀泰影城，加上林森北路是台北市的不夜城，等於是提供二十四小時喝咖啡的人流。

對昇恆昌來說，欣欣大眾附近五星級飯店林立，提供了潛在購買能力。去年八月開幕的大倉久和大飯店，加上緊鄰的晶華酒店，欣欣大眾所在之處，白天或夜晚都是人潮洶湧。如果昇恆昌主導欣欣大眾百貨經營，改成免稅商店預售中心，光是做陸客生意，生意就做不完。

昇恆昌董事長江松樺還看到欣欣大眾擁有價值百億的土地資產，據了解，他手上能掌握的欣欣大眾股權超過兩成，一旦進入欣欣大眾董事會，如何與大股東退輔會聯手打造欣欣大眾，讓老店活出新生命，拭目以待。

在這裡，一坪的蔥抓餅小店一年就賣出2500萬元；在這裡，商家竟願意縮小店面，投資百萬級油煙設備；在這裡，400個店家就創造150億產值。

這個商圈屢次登上國際媒體，為什麼「多讓一點」反而獲得更多？

撰文．劉俞青 研究員．楊政諭「老闆，我要兩份火腿加起司的蔥抓餅！」週末午後，台北市永康街上逛街的人潮洶湧，這家招牌掛著「天津蔥抓餅」的攤位前，綿延長長的排隊人龍，數一數，有四十三位客人在大太陽下，揮汗等候這塊香氣十足的餅。

這家永康街上人氣超夯的攤位，面積大約一坪不到，但我們在這裡按著馬錶細數，平均每小時大約賣出兩百片的蔥抓餅，如果以每片賣三十五元計算，一年下來，小小一坪店，獲利超過一千三百萬元。

再仔細一看，這家攤位前掛著大大的門牌號碼，「永康街六巷一號」。原來在永康街，連這樣一家小小的蔥抓餅都不是路邊攤，而是實實在在有門牌的「店面」，當然，也是一家典型的自慢商店。

所謂「自慢」，其實是日文漢字，意思是指一個職人最拿手、最引以為傲，而且一路走來始終堅持的一種商道。這種精神，在永康商圈裡，遍及無數。一坪店的蔥抓餅如此，永康商圈裡的領頭羊「鼎泰豐」更是當之無愧，美食家蔡辰男曾說，鼎泰豐的老闆楊紀華，一輩子只做了一件事，就是「顧店」；但他把店「顧」到最好、最仔細、最周到，因而成為台灣之光。

此外，麗水街上的「小茅屋炒飯」，在多少新式的多國料理潮流下，依然堅持「家裡廚房端出的老味道」，巷弄裡的「林三興米店」、永康街上的「錦龍木工店」，都有同樣的精神。

但自慢精神絲毫沒有削弱這裡的含金量，反而更閃閃發光。

除了一坪店年賺千萬元的蔥抓餅之外，這裡四十五年的老公寓，每坪創下一一○萬元的新高紀錄；鼎泰豐的年營收高達五億多元，是全台灣單點營業額最高的小吃店；信義路二段短短五百公尺內，有十四家銀行分行在這裡設據點……；整個商圈共有四百間店家，年產值高達一五○億元，如果將這裡的商家聯合組成「永康商圈控股公司」，肯定是最吸引市場目光的重量級個股。

永康商圈的驚奇，不只這一樁。也許你是永康街上的常客，也許，你是慕名而來的遠地客；但你是否發現，有別於其他商圈，這裡不髒、不亂，小吃店儘管每天生意興隆，門前卻看不到一般路邊餐廳常見的餿水桶，不會飄出異味；也沒有朝著逛街人潮直接噴出來的油煙，讓人渾身油味；就連攤販都少見，即使是一坪大的蔥抓餅店，也有門牌。

整齊、乾淨是一大特色，這裡更沒有招攬遊客的吶喊聲，沒有震天價響的擴音器，放送擾人的聲響，徹底推翻一般人對「商圈」的既定印象，它以獨有的魅力，吸引大批外國觀光客頂著大太陽，也要排隊吃上一碗芒果冰。

自慢商道第1 堂：不賺一時，要賺久長如果你有晚上路過永康街的經驗，更不難發現，過了晚上九點半之後，大半的店家已熄燈；十點過後，八成店家鐵門也已拉下，因為這裡不是「夜市」，更不想成為夜市。夜晚，還給當地的居民一個安靜的空間，是永康國際商圈內所有店家的共識。

看到這裡，你是否發現，看似簡單的永康商圈，其實一點都不簡單。

二○一二年九月三十日，台北捷運信義線上的東門站正式通車，在此之前，永康商圈曾經走過整整十年的交通黑暗期，有將近一半的商家，幾乎都在慘澹經營。如今捷運通了，帶進了人潮，也創造無限商機，這塊北起信義路二段、南到金華街、東至新生南路、西到金山南路止，面積僅僅○．五平方公里不到的商圈，共有一萬六千名居民落籍在此，卻能產出高含金量，令人咋舌。

不過，如果僅止於此，永康街可能只是「永康夜市」、「永康流動攤販」罷了，這個被文建會前副主委、政大科技管理研究所教授李仁芳形容為「人間小樂土」，被美食生活家舒國治稱之為「最受稱道、又具文化魅力的歡樂園地」，絕對有其獨到之處。

「賺錢要賺長久財，」著名的永康刀削牛肉麵老闆陳建仲，一語點出永康商圈之所以與眾不同的關鍵。

自慢商道第2 堂：

房客提早打烊，房東少收租金以晚上九點半打烊為例，就不簡單。

這裡的租金平均一坪一萬元，要負擔如此高額的房租成本，營業時間想當然耳是愈長愈好。約莫一年前，永康街上開了一家新潮的髮廊，一開始就決定營業到十點半。

不料，髮廊必備的冷氣、水塔轟隆隆作響，吵得當地住戶立刻抗議，最後協調的結果，房東先做出退讓，答應降低一成租金，而髮廊老闆也願意提前一小時到九點半打烊，附近住戶則得以享有清靜的夜晚。

這種相互退讓的情況，在永康商圈裡屢見不鮮。

光是為瞭解決油煙問題，店家可說是卯足全力。據估計，在這裡要開一家三十坪大小的小吃店面，平均要投入七、八百萬元的資本，其中，就有五十萬元到一百萬元是用來添購整套的油煙設備。

「可不是一台抽油煙機加上煙囪就叫設備。」台北市滷肉飯大賽第一名的名店「大來小館」老闆蘇晁慶說，他的作法是先以活性碳系統過濾掉油煙的氣味，再架設靜電系統打掉大部分的油粒子，最後透過長長的煙囪繞道防火巷中，將油煙排放出去，讓油煙對鄰居的影響降到最低。光是這套設備，就要價七十多萬元。

從細微的噪音問題到油煙問題，只要是會妨礙居住品質與商圈發展的小大事，在這裡都能一一搞定。

自慢商道第3 堂：向店家募款，共付公園清潔費再以近年來廣受年輕人歡迎的「8% ice」冰淇淋專賣店為例，在永康街開店才短短一年，已經被新光三越邀請到百貨公司展店，業績同樣嚇嚇叫。不過開店之初，也曾經被鄰居投訴鐵製的樓梯會發出音響擾鄰，店老闆林孟潔趕緊在鐵梯上加裝隔音棉，把聲響降到最低。

「只要有住戶抗議油煙、噪音，幾乎不用多說，要在這裡營業，我們一定要求店家把設備裝好，」協調經驗豐富的永康國際商圈協進會理事長李慶隆說。

這個商圈內共有兩個商家組成的協進會，彼此既競爭又合作，扮演住戶和商家的溝通橋樑，是創造永康商圈榮景的幕後重要推手，而近日李慶隆也出版《讓利，讓你無往不利》一書，細訴一路走來的甘苦。

「錢要細水長流地賺，這裡的住戶意識高，我們會希望商家出來多做一點點，多讓一點點，這『一點點』，往往就能獲得多數住戶的認同。」李慶隆說。

「敦親睦鄰才會創造住商雙贏，」永康裡里長黃學貴也認同，永康街的商家都非常尊重二樓以上的住家，從不會看到有攤位擋在樓上住家的樓梯口，這也是為何永康街始終可以吸引觀光客不斷來訪的主因。

例如最近有住戶反映，假日人潮實在太多了，而且市府清潔人員週休二日，永康商圈的中心點永康公園，每到週末常顯髒亂，因此李慶隆向公園週遭的小吃餐館老闆募款，希望店家每個月拿出五百元，湊足假日額外請清潔人員打掃的薪資，以維護公園整潔。

這一點，與亞洲首富李嘉誠掛在嘴邊的「互惠天下，以『合』求得共贏」的精神非常一致，他常要身邊的人懂得「讓利」。有一次在長江實業的董事會上，李嘉誠說：「這個案子我們拿一○％的股權是應該，最多可以拿到一一％；但我決定只拿九％，因為拿九％會讓我們往後財富滾滾而來。」這席話，當時在座者包括他的長子李澤楷都不以為然，但後來證實，李嘉誠才是對的。如今，這個著名的「李氏精神」在永康商圈的市井小吃店店主身上，被發揮得淋漓盡致。

「小吃店的食物容易帶給環境髒亂，多做一點點，應該的。」在永康公園旁經營「府城台南清蒸蝦仁肉丸」的林老闆說。

一一年底，師大夜市爆發住戶不堪其擾，將商家趕出商圈的新聞事件，最後造成住戶與所有商家、房東三輸的局面，與師大夜市僅一公里之遙的永康商圈「隔空相望」，從此謹記在心。

「師大夜市的憾事，絕對不會在永康商圈上演。」李慶隆斬釘截鐵地說。當時，台北市政府產業發展局介入協調，為了讓類似事件不要再發生，希望全台北市共五十九個商圈都能夠彼此約束，訂定自律公約，過沒幾天，永康商圈第一個迅速交出幾乎八成店家都簽名同意的共識，「直到今天，仍只有永康商圈和事件主角師大夜市訂定自律公約。」台北市產發局長黃啟瑞相當肯定永康商圈的自律。

一般商圈總難免帶來嘈雜、髒亂，這兩大特質向來都是要求居住品質的高資產住戶所難容忍，但永康商圈能夠在「商圈」與「高居住品質」之間，取得和諧，一路走來，的確不簡單。

自慢商道第 4 堂：「老樹」是住戶意識重要指標此外，外界恐怕很難想像，「老樹」在這個商圈裡，一直扮演重要的角色，是居住品質與建商之間的角力拔河。

有一次，麗水街巷弄內，一塊約三百坪土地被國有財產局標售給建商，但是土地的邊緣剛好長著一棵四層樓高的麵包樹，枝葉繁茂，如果建商著手進行土地開發，這棵麵包樹勢必要被砍掉。

為了護樹，居住在附近的央行總裁彭淮南委由李慶隆居中協調，請來台北市文化局勘驗，最後這棵老樹以符合《台北市樹木保護自治條例》，得到「七六三」的樹木保護編號，得以保存下來，也為這個商圈的住戶留下一棵美麗的老樹，讓路過的行人一抬頭，就可以享受大樹的綠蔭。

一九九五年，台北市政府由於要打通永康街到金華公園的計劃道路，必須移走永康公園內的五十棵老樹。此時，一位住在附近的台大女學生跳出來，發起捍衛老樹運動，並且就在公園內發起公民投票，後來以壓倒性的八成通過「不移樹」的決定。據說台灣真正第一次的公民自決護樹運動，就是這次在永康公園內進行的，北市府後來也決定順應民意，老樹得以繼續保留在這裡。

如果「老樹」可以拿來當成當地「住戶意識」的指標，那麼永康商圈的住戶意識肯定是全台北市數一數二的高。

「住戶意識」一直是永康商圈裡的重要資產，幾年前，也是在住戶的堅持下，共同決議寧可犧牲通訊品質，也不要架設基地台，從此之後，就沒有任何一家電信公司在這個商圈架設基地台，不僅還給商家和住戶一個乾淨的天際線，也還給所有人健康的生活環境。

只是，如何在如此高漲的住戶意識下，還能夠長期與商家和平共處，需要全體住民的高度智慧，這或許也是創造永康商圈保有文化氣息的重要一環。

若是從台北市信義路二段轉入永康街，走在這條以美食聞名的街上，沿途有鼎泰豐、高記、芒果冰、蔥抓餅，再進去則有台南小吃、拉麵店、以宜蘭小吃聞名的呂桑食堂，巷子裡還有刀削牛肉麵，相信很多人都如數家珍。

自慢商道第 5 堂：品人開品店，住品居再轉進巷子，你會發現這裡的行業種類豐富，包括有高達六、七家之多的茶莊，是這個商圈的重要特色之一，一進門，喝杯茶，小吃商圈的快節奏步調，一下子就慢了下來；此外，有許多品味極高的文物小店，許多店主自己也住在永康街上，李仁芳形容這是「品人開品店，住品居」，地氣人氣相輝映。

當然，永康商圈還有許多得天獨厚的條件，是打造今天如此風貌的一環，包括隔著新生南路，獨攬全台北市面積最大的大安森林公園，是這個商圈享有高品質生活的要件之一；而商圈內又有雙語小學與多所大學城區部，使其在商店不斷進逼的同時，依然保有濃濃的文化氣質。

但無論如何，店家與住戶的共同努力，仍是放眼全台各地商圈中，難得一見的美事。

前陣子，一位在此住了幾十年的老先生，臨終前竟然希望吃到永康街「呂桑食堂」的食物。這個願望傳到老闆方國昌耳裡，正好是店裡最忙之際，雖然客人滿座，但他二話不說放下所有事，轉身另外開了火，親手烹煮這道佳餚，再請人趕緊送到老先生家裡。

「這沒什麼，應該的。」害羞的方國昌一連搖手，卻道盡了住戶與商家之間和諧共處、共榮共利的精神。

也因為在全體住民的同心之下，擦亮了永康商圈的光環，房地產價格不斷創下新高，全台北市的店面王，就誕生在永康街上的「無骨夢幻鹹酥雞店」，一三年五月，寫下成交價一坪一千七百萬元的天價紀錄。

更特別的是，這裡的住宅價格也居高不下，與一般商圈鬧區內的住宅價格偏低，大不相同。本文開頭提到的四十五年老舊公寓，就位於永康街巷內，日前成交單價一一○萬元，幾乎寫下全台北市老公寓的最高價紀錄，與信義區的住宅行情相較，絲毫不遜色。

儘管高房價帶來極高的入住門檻，但從另一種角度看，也等於市場以最直接的價格，印證了永康商圈多年來的努力成果。

在這極不簡單的永康商圈裡，有許多人長期奔走、辛苦的汗水，這是住戶與商家、甚至是所有逛街人潮一起創造的環境。下次，在這裡歡愉逛街的同時，你其實也正在共同寫下台灣商圈發展的新典範。

永康商圈的源起

永康商圈，是指以台北市永康街為中心，包含金山南路、新生南路、信義路與和平東路在內的街廓，為國際觀光客來台北自由行的黃金路線之一。

日治時代，日本政府就已將這一帶規畫為日本高官的宿舍區；台灣光復之後，留下的舊房舍逐漸成為台大、台師大及政府機關宿舍。最早的商圈，是民國60、70年代，從核心的永康公園週遭開始出現一些零星的攤販，例如永康街名店「大來小館」老闆蘇晁慶，當時就在公園附近擺攤賣小吃，生意極佳。後來攤販越聚越多，加上附近高階公務員宿舍的加持，逐漸形成兼具文化特質的消費生活圈。

（梁任瑋、劉俞青）

永康商圈

面積：約0.5平方公里

人口：16000人

街廓：北起信義路二段，南至金華街，東到新生南路，西至金山南路底蘊深厚，國際商圈的10個驚嘆號自二○一二年捷運東門站通車以來，永康商圈終結長達十年的交通黑暗期，擺脫生意黯淡的陰霾，人潮湧入，商機與產值跳空成長，但同時也帶來生活品質的疑慮。

令人驚羨的是，永康商圈並未發生師大夜市住戶趕走商家的遺憾，在這裡，住戶與商家相互禮讓，取得平衡，創造出一個共榮共利的商圈典範！

年產值一五○億元！ 商圈大小商店共四百家，年總產值（營收）一五○億元。

台灣美食地標！ 全台餐廳單點營業額最高店面——鼎泰豐總店，每年營業額約五億元。

燙金店面！ 全台最貴店王在此，單坪售價高達一三五○萬元。

最搶手的老住宅！ 四十五年老公寓，每坪創下一一○萬元成交高價。

黃金門牌！ 面對大安森林公園第一排，住宅售價一坪破二○○萬元。

含「金」量高！ 信義路二段五百公尺內有十四家銀行進駐，搶食永康商圈現金流大餅。

捷運帶動商機！ 東門站僅次於圓仔駐守的動物園站，是去年北捷旅客量成長第二高的站，今年一月每天平均進出逾二十一萬人次。

文化小店齊聚！ 永康街底的「昭和町」市集，由約二十間販賣各式古董文物的店舖組成，市集旁標語「門雖設而不關，只翻不買不生氣」。

居住意識強！ 住戶與商家環保意識強，寧可忍受通訊死角，也不設通訊基地台。

擠破頭的明星學區！ 台北市明星學校新生國小、金華國小、金華國中入學新生爆滿，家長至少要租屋滿三年或設籍兩年半才有資格排序。

讓利，讓你無往不利──永康國際商圈推手李慶隆的故事出版：圓神出版社（2014年2月）台北市產發局局長黃啟瑞：「房東」是商圈發展的關鍵角色「東門站要開通之前，台北市政府以副市長層級，至少開了六次以上的專案會議因應；主要目的就是希望師大夜市的事件絕對不能再重演。」台北市產業發展局局長黃啟瑞說。

永康商圈在捷運開通之後，人潮湧入，但住戶與商家之間，仍然能夠維持一定的和諧，北市府產發局功不可沒。「人潮對商家生意當然是加分，我們當時擔心的是對住戶品質的影響。」黃啟瑞說，捷運開通的第一個月，市府全面繃緊神經，一方面全力穩定當地住民的情緒，每天檢視市民專線「1999」的反映，另一方面派員加強取締，尤其針對流動攤販、噪音、垃圾等影響居住品質的項目，違規立刻開單。

黃啟瑞分析，一個商圈的形成，除了商家與當地住民之外，還有一個非常重要的角色，即是「房東」。因為房租的漲跌不僅影響商圈的發展，還會牽動產業類型的調整，一旦房租大漲，最後可能只剩下毛利較高的小吃餐飲業，而把原來的文化產業全數趕出商圈之外。

「所幸目前為止，永康商圈的房東與商家其實非常自律，」走過最緊繃的階段，通過捷運的洗禮，永康商圈依然以獨有的風貌，屹立於最繁華的台北市東區門戶，「這是全體台北市民之福。」黃啟瑞說。