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投資札記【434】花都buffett:只在大象出現時才射擊 佐羅股飛揚

http://blog.sina.com.cn/s/blog_404cdd300102e5ow.html

只在大象出現時才射擊

本文摘自：花都buffett 新浪博客 http://blog.sina.com.cn/mylionheart1

   買入企業的核心標準是以低於未來自由現金流折現值的價格買入，也就是打折買。前瑞銀董事總經理、投行副主管張化橋前兩天在國信證券的演講說：我以前做個股分析員，聽說巴菲特做企業自由現金流折現（DCF）做30年長，我佩服得五體投地，我連企業明年的自由現金流是多少我都無法預測，更別說30年。

   我等工科學生更是汗顏，我連自己經營的企業明年能賺多少錢都沒辦法預測，幾年以後更加不敢預測（希望年年有餘就已好），憑啥還DCF某某上市公司。

   看來只有靠常識-便宜的時候出手，可能算是比較靠譜。

    啥時才是比較便宜有安全邊際，逆向投資-別人恐慌時貪婪，別人貪婪時恐慌。

   老巴說比較好的出手時機是當一個優秀的企業遇到巨大的但能度過的難關時。背後意思也是人棄我取，再優秀的企業遇到大麻煩的時候市場都恨不得踩多兩腳，雪中送炭是不會有的了，大難臨頭各自飛才是上策。這時通常出現金子賣出銀子甚至銅價。

    另外一個時機就是市場先生得抑鬱症或者狂躁症的時候。在滬市300億成交量、眾人虧得等救市的時候才去加倉，2500億的時候減倉（逆向對稱之美，物極必反，現在不加倉，2500億成交量的時候肯定又大堆人進來做「價值投資」。歷史就是這樣輪迴（用成交量/總市值輔助參考更客觀，要知道不斷擴容加上貨幣增發貶值，十年前300億算是天量了）

    其餘時候別有錢就加倉定投，該守著的守著，該調倉的調倉，該打新的打新，參考投資再平衡-大衛•史云生。想要安全邊際，還是悠著點等待沒人成交的時候出手，除非認為自己是個精算師對估值真的非常有把握而且相信市場時刻都無效。

    大象出現的時候才射擊，大概就是這兩個時機，謹記。

ADIDAS六折租COACH巨舖 月租434萬 簽約5年涉2.6億

1 : GS(14)@2015-09-27 02:55:21

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150926/news/ea_eaa1.htm




【明報專訊】奢侈品零售消費不振，核心區巨舖減價引入新租客。美國品牌COACH(6388)上月底突然撤出中環皇后大道中36號巨舖後，舖位空置近1個月，終由運動品牌ADIDAS以434萬元月租落實租5年，較舊租大減約四成，是次屬近期市場上最大宗舖租成交。有學者認為，該成交將對後市有啟示作用，認為一線街舖業主將需面對現實，大幅減價才可免舖位丟空。

由COACH租用多年的中環皇后大道中興瑋大廈地下至3樓及外牆廣告位，新租客終曝光。土地註冊處顯示，舖位地下至3樓落實由ADIDAS以月租434萬元承租，租期由11月起至2020年10月底。市場消息稱，有關成交連廣告位一併租出，按面積約1.3萬方呎計，平均呎租約339元，新租金較舊租720萬元減四成。

每日賣145對波鞋才夠交租

雖然新租較舊租有大幅折讓，不過以運動服裝零售價計，租金仍屬不菲。資料顯示，期內月租劃一，5年總租金為2.6億元；按月租434萬計，假設ADIDAS銷售波鞋每對1000元，每天需賣出145對波鞋才足以交租。目前ADIDAS位於尖沙嘴漢口道旗艦店，面積達1.8萬方呎，料是次中環巨舖將成為該品牌港島旗艦店。業界相信，ADIDAS以434萬元承租上址亦包含宣傳品牌的策略。

ADIDAS發言人昨日回覆本報查詢時證實已租用上址，但未能回應另外支付租金承租其外牆廣告位，由於有關租賃成交剛落實，暫未能提供該店相關資料。

COACH於2007年向業主李福兆家族或有關人士以月租約250萬元預租上址，擊退當時租戶Body Shop、莎莎化妝品及書店等。2012年零售市道暢旺，COACH不惜以720萬元續租，其中舖位部分租金為560萬元，外牆廣告位租金則為160萬元，整體租金彈升約1.8倍，租期至2017年10月；至近期COACH終提早兩年退租，成為中區首家提早退租的名店。業界稱，現時月租100萬元以上的租賃市道疲弱，現時有業主大幅減價始成功租出，其租金實際上已回到3至4年前水平。

學者指業主需大幅減租免丟空

學者關焯照則認為，上址屬中環一線靚位，且由老牌家族持有，但仍需大幅減租才可覓得新租客，對後市具指導性，相信旅遊核心區包括中環、銅鑼灣、旺角及尖沙嘴街舖業主將需要減意向價三至四成才可避免空置。不過他亦稱，奢侈品牌撤走後，較大眾化的零售品牌例如運動及化妝品零售公司將把握機會進駐。

明報記者 劉詠怡

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2 : GS(14)@2015-09-27 02:55:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150926/news/ea_eaa2.htm
Colourmix百萬進駐羅素街
  2015年9月26日

【明報專訊】除中環名店街巨舖換入新租客外，銅鑼灣羅素灣舖位亦錄劈租成交，代理消息表示，繼上月底卓悅(0653)以月租160萬承租羅素街8號地下3及5號舖後，威高集團(1173)旗下化妝品牌Colourmix以接近100萬元月租租用毗鄰羅素街地舖，新租金較舊租金下調超過一半。

消息指減租逾五成

羅素街18號地舖，面積約1000方呎，現時以175萬元租予著名鐘錶JAEGER-LECOULTRE，租約至10月中約滿；據了解，業主早於本年5月以約150萬元於市場放租，惟一直未覓得新租客，市場消息稱，新租客以月租約85萬元承租，較舊租減逾五成。喜來登旺鋪代理董事黃偉文稱，Colourmix以接近100萬元月租租用上址。

羅素街過去一直為鐘表珠寶品牌集中地，不過近期高檔消費品零售下跌，該路段近月亦連環出現減租個案，更有舖位空置，甚至短租散貨場。事實上，現時羅素街8號1樓租客為化妝品連鎖店莎莎(0178)，而Colourmix及卓悅新租舖位，分別設於莎莎兩旁地舖，業界稱，情反映隨覑奢侈品牌租客撤出，化妝品連鎖店仍伺機進駐。

六福海防道舖 呎租低鄰舖近半

另一方面，市場消息指尖沙嘴彌敦道99至101號海防大廈地下2及3號部分舖連閣樓，面積共約5210方呎，最新由六福(0590)珠寶金行以約300萬元續租，雖較舊租258萬元加約16%，但按上址面積計，新租金每方呎僅756元，仍較毗鄰的老鳳祥珠寶金行呎租低近47%。

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3 : GS(14)@2015-09-27 02:56:11

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150926/news/ea_eaa3.htm
黃金周銷情成舖市探熱針
  2015年9月26日

【明報專訊】零售市道下滑，過去一直被視為大市指標的十一黃金周將至，在零售市道回弱下，零售業界普遍認為黃金周不再，期內的銷售數據已「不代表什麼」，不過有地產業內人士則認為，數據仍有參考價值，預料可為第四季至農曆新年市道帶來啟示。換言之，十一黃金周零售表現成舖市探熱針。

政府統計處早前公布7月零售業總銷貨價值的臨時估計為376億元，按年跌2.8%，亦是連續5個月下跌，業界普遍預期市依然淡靜。萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文認為，現時內地客消費方式已改變，不會一窩蜂在十一黃金周來港掃高價貨，但由於十一黃金周始終是長假期，認為十一假期銷售情仍具參考價值，如成績較平日假期理想，則全年零售表現可望持平。

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