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这是一场十年不变的游戏，惟一的变化是赌注越来越大。在招商引资的压力下，地方政府动用所能动用的一切资源来吸引大公司投资落户，而各类公司也冲着免费派送的资源而来，急速扩张。工业地产的开发，变成了一场以社会资源作交易的圈地运动。

2011年8月中旬的一天，张恒专门从东莞来广州。这位80后企业主此行的主要任务是：买保时捷。

为了尽快拿到车，当晚，他将卖保时捷的卖车妹约出来，请对方吃饭。饭桌上，南方周末记者问他为何那么急买车。他说：某工业园有块地，急着去圈。买车是为装门面，县太爷们信这个。

他属于新创业者，做的是制造业。他边吃饭边不停抱怨，上一代制造业主们把广东的地都分光了，这些人光靠出租厂房业，或者是卖地，就发达了。他们这些二代制造主，苦于找不到地，最近资金紧张，之所以急于圈地，就是想以土地去抵押融资。

在珠三角，像他一样四处圈地的企业主越来越多。不过，他们大多倒并非仅仅为了抵押融资，而更多是意识到了工业地产的升值潜力。

2008年，广东提出双转移，广东的一些企业掀起一股内迁潮。在广东时，他们大多是租的地，或者是租的厂房，而这波转移潮中，大多数企业选择的是买地。位于广东南海的联邦家具集团就在那一年决定建一个北方基地，在山东临沂拿了600亩地。

当时正值金融危机，这600亩地，每亩地价不到5万元，而到今年，当地的土地挂牌价已经翻了一倍。仅就这片土地，三年时间，联邦家具资产就已增值一倍不止。

富士康、中兴ZET开发区分布图。

资料来源：根据公开资料搜集整理。 （明镜/图）

眼下，住宅地产被限购限贷搞得不上不下、商业地产笼罩限购传闻、旅游地产虚火一片之时，工业地产一时间成了众人瞩目的投资洼地，其平均价格约为住宅用地价格的十分之一。一轮新的工业圈地活动也应运而生。而这恰恰是地方政府乐见其成之事。

去年一年，国家级的经济开发区就增加了44家，总数过百；而近年来开始承接沿海地区产业转移的内陆省份，尤为雄心壮志。内蒙古，2011年计划引进 的项目数是521个，投资总额是1000亿元。2011年上半年，全国一共卖了3.6亿平方米的工业用地，占土地供应总量的52%。

因为建工业园区来招商引资可以实现GDP、财政、税收、就业的全面增加，与政绩直接挂钩。近十年来，地方政府一直绞尽脑汁而又乐此不疲。吸引企业进驻园区的手段，也从最初的免税收零地价，进一步发展为资源赠送——配套的住宅用地、煤矿等等。

与此同时，形形色色的公司也开始以创意园区、动漫园区等各类名号，圈到低价的工业用地，行开发住宅或商业地产之实。

大公司圈地潮

“醉翁之意不在酒。每一个产业园区，中兴都会要求当地政府配备30%的住宅用地。”曾在中兴发展工作过的一名中层员工告诉南方周末记者。

受益于近四五年来的产业转移，全国最大的代工厂富士康摇身一变，成为拥有工业土地最多的工厂。加上早些年在深圳、昆山等地的工厂，如今富士康已在全国二十多个城市建立工业园区，粗略估计占地2000万平方米。

富士康在短时间内的大规模圈地，是大规模扩产的需要，是难以抗拒的低廉劳动力成本、低税收，还是另有所图？

武汉富士康工业园区5公里外的一个别墅项目“轩盛·湾郡”今年1月的开盘，就暴露了富士康的一点点“企图”。轩盛是富士康旗下专门成立的一个房地产公司，香港注册，注册资本30亿港元。

这个总建筑面积12万平方米的楼盘，距离武汉最繁华的商圈之一只有15分钟。除去预留给员工的小高层和高层，每平方米售价在1万元左右。

据武汉当地媒体报道，2006底富士康与武汉东湖高新区签约。次年6月就几乎以底价拍到了两块地，平均楼面成本不到700元/平米，只占该项目售价 的8%，扣除2000元的建安成本，毛利率将达到8亿—9亿元。显然，这种“投资换土地”，成为富士康的一笔额外收益，也是地方政府最丰厚的一笔“陪 嫁”。

不过，在二十几个富士康产业园区里，这是目前发现的唯一一例。而这一套玩法，深圳另一家IT企业中兴ZET则早已熟稔，并形成体系。中兴ZET旗下 专门成立了中兴发展，负责当地的住宅项目开发和产业园区收租。中兴发展的住宅项目有一个统一的品牌名称“中兴和园”。哪里有中兴产业园区，哪里就有中兴和 园。

“醉翁之意不在酒。每一个产业园区，中兴都会要求当地政府配备30%的住宅用地。”曾在中兴发展工作过的一名中层员工告诉南方周末记者。

2009年中兴发展的营业收入翻了3倍多，利润翻了20倍，从1167万变成2.4亿元。这一年，占地面积最大的南昌中兴和园一期开始销售，有高层有花园洋房有别墅。

重型制造业企业之中，也有同样的案例。全国行业排名前三的三一重工集团旗下，也有一家地产公司——“上海竹胜园地产”，其运作的项目广泛分布于上海南汇新城、浙江湖州、江苏常熟、湖南娄底、常德等地，与中兴相同，这些项目几乎都在三一集团各个工业园所在地。

2008年时，三一还只有长沙、苏州、北京、上海、沈阳、长沙六大工业产业园；2009年，三大风电项目为三一集团圈到超过1000亩地。今年三一又在新疆乌鲁木齐和湖南怀化新上马了两个项目。

早在三一集团2004年度经营发展报告中，董事长梁稳根就明确提出，三一的三大协同产业为：租赁、金融和房地产。2008“三一节”庆典晚会上，梁稳根畅想道：“2012年，三一集团将突破千亿收入，其中180亿元来自投资与地产。”

正在加大的游戏难度

即便没有配套住宅，没有政策擦边球，土地红利的诱惑仍在。

不过富士康在武汉的这个黄金项目，就在要大赚特赚之时，遭受了“意外”。

2010年7月，有媒体报道了富士康这一“暴利项目”，质疑其以投资之名，行地产开发之实。引发轩然大波。

据一位接近东湖高新区领导的人士介绍，管委会为此专门召开会议，寻求对策；而富士康也意识到，此事对其影响不好。最后的处理办法是：由开发区接手，将这一项目收回。

9月8日，南方周末记者在这个项目地看到，所有的宣传广告都已更名，“轩盛·湾郡”中的“轩盛”两字被去掉，取而代之的是“光谷地产”。光谷地产是东湖高新区下属的一个房产开发国企。

售楼人员特别向记者强调，这个项目已经与富士康没有关系。事实上，项目易主背后，具体是何协议，外界也无从知晓。南方周末记者致电武汉富士康对外宣传负责人董永，其称自己“未参与这个项目，不了解经过”。

而中兴ZET的那一套成熟模式，也正在遭遇政策的收紧和政府的“幡然醒悟”。前中兴发展中层员工当时参与的中兴燕郊产业园区，在操作过程中赶上了政 府换届，新任领导似乎不太认可这种交易，最终没有提供配套住宅用地，中兴和园也变成了员工内部集资房。“从那以后，就很难从地方政府手里换来这么高比例的 配套住宅了。”

除了制造业企业，一些专业产业地产公司同样感受到了游戏难度的加大。

高策地产顾问董事长李国平曾为京津多家产业地产公司、工业园区担任过顾问。其中有公司是在工业用地上盖一千平米以上的“企业独栋”，出售给高科技企业、文化企业等。在他看来，这也是符合京津地区产业发展的一种做法，只是需要政府放宽政策限制——分割工业用地产权证。

不过从2009年开始，京津地区的政策收紧，一些项目已经无法再做分割，给企业带来的不利影响就是要从一次性获利改为长期持有。

李国平并不认为这是一个坏事。“我们可以去做城市综合体这种更先进的产业地产形态，而以往的少数偷梁换柱、背离了产业地产本质、又破坏了住宅地产市场规则的做法，将会越来越少。”

不过，即便没有配套住宅，没有政策擦边球，土地红利的诱惑仍在。今年7月，富士康出售旗下一家子公司富泰宏房产，报价8.79亿。该公司的主要资产 是少量银行存款和原本要作员工宿舍但一直没开发的一块土地，2006年富士康曾花4.3亿元买下这块地，时至今日，价格已经翻番。

住宅地产商仍在观望

在中国，标准的工业地产商跟地方政府谈判的筹码，也显然没有一家大型工业企业多。

尽管房地产调控毫无放松迹象，住宅市场僵持不下，并没有多少传统的住宅地产商盯上工业地产这块肉。中国排名前二十名的地产商中，公开的，唯有万通选择在2008年进入了这一领域。

2008年房地产低迷之时，万通董事长冯仑和他的EMBA同学——TCL董事长李东生联手成立了万通新创工业地产公司。万通新创买下TCL位于无锡27万平方米的工业园区，然后回租给TCL。

冯仑用来说服李东生的，是TCL可以轻资产运行，专注主营业务。而冯仑用来说服自己的，是中国未来的实业地产的前景。

“在发达国家，由于专业化程度较高，分工较细，大部分企业不自建厂房和园区，而采取租赁经营的模式，这种模式应是一种趋势。”万通新创工业地产公司总经理刘昱告诉南方周末记者。

而在中国，标准的工业地产商跟地方政府谈判的筹码，也显然没有一家大型工业企业多。万通和TCL的合作，似乎是进入这个领域最合适的方式，经过3年的培育，万通新创刚刚实现了中国会计准则上的盈利。

至于下一步，“我们正在慢慢培育品牌，并让地方政府意识到我们一样可以带来更多的企业投资。”按照刘昱的说法，将来万通并不排除招拍挂的方式获取工业用地，独立操作。

但在高策顾问董事长李国平看来，这种模式可能成功，但并不好走，而且也不会有更多的传统住宅开发商介入。“短平快的赚大笔的钱，绝大多数住宅开发商目前还只会这个模式。”

(文中张恒为化名)

鄂爾多斯下了一個賭注，以煤礦換投資項目，實現資源型城市的轉型。當企業紛紛奔著免費煤礦而來之時，卻深受當地工業基礎薄弱及產業鏈缺失之苦。這種對雙方都充滿誘惑的跨越式發展，結局會如何呢？

近40個企業，2000億元總投資。這是內蒙古鄂爾多斯市一個75平方公里的裝備製造基地短短三年招商引資的成果。

先別驚訝，鄂爾多斯這樣的工業園區總共有12個，如果按照企業宣稱的投資額計算，總的體量將是這個園區的十倍。

「主管招商引資工作的李世鎔副市長，哪個月不得簽個上百億的投資協議。」一位接近政府的鄂爾多斯本地企業家告訴南方週末記者。

為什麼這麼多公司紛至沓來，在這個偏僻的工業基礎薄弱的城市投資建廠？答案很簡單，因為別的地方政府也許有土地有廠房有稅收優惠政策，但獨獨號稱「中國第一煤都」的鄂爾多斯有一樣別人沒有的「陪嫁物」——煤礦。

2009年6月，內蒙古自治區出台《關於進一步完善煤炭資源管理的意見》（下稱50號文），允許給落戶的裝備製造、高新技術項目配置煤炭資源，每20億元投資配1億噸煤。

在50號文尚未出台的2005年，鄂爾多斯就以兩處煤礦作餌，引入了當地第一家汽車製造企業「華泰汽車」。目前，華泰已將其中一處煤礦轉手，另一處則與淮南礦業合作開採。

華泰進入鄂爾多斯之後，尤其是50號文正式出台後，大批非煤企業殺入內蒙古。在2007年開園的裝備製造基地裡，有造小轎車的奇瑞，有造大卡車的精 功，有造房車的外企中歐國際，甚至還有美國最大的直升機製造商。而一週前才剛剛奠基的云計算產業基地，就已經拿到世紀互聯、中興ZET等IT企業的投資協 議，單單過百億。

華泰汽車城一號地塊仍是大片荒地 （南方週末記者 王小喬/圖）

「不用資源換項目， 用什麼？」

鄂爾多斯自2005年起開始大規模修建各類工業園區，迎接各類企業的落戶。除去依煤而建的傳統煤化工等產業園區，汽車、新能源、信息電子行業更為這座力圖轉型的資源型城市所青睞。招商引資而來的非資源項目佔比從5年前的不足5%迅速升到了三成。

煤儲量佔全國六分之一的鄂爾多斯，最讓外地人印象深刻的，是因煤而富的眾多千萬富翁、滿街跑的豪車和政府大手筆的造城。很難想像這樣一個城市，會和當下最時髦的云計算產業掛鉤。

2009年，鄂爾多斯開始籌備云計算產業基地。在副市長李世鎔的設想中，這裡有充足廉價的電、有穩定的地質條件，還有不太冷也不太熱的氣候，適合大體量計算機群安家落戶。

不過2011年8月7日，在「世紀互聯」來鄂爾多斯投資的簽約儀式上，淮南礦業集團董事長王源同樣在列。對於世紀互聯的第一期60億元投資，鄂爾多斯配置了3億噸納林希裡井田煤礦，由淮南礦業合作開發。

而另一家計劃在鄂爾多斯投資200億建設國際數據中心的中興ZET集團，乾脆是直接讓子公司中興能源前來落地的。

「坦白說，目前這裡並不太適合非煤產業投資。」裝備製造基地裡一家手機廠商——萬捷信息技術有限公司總經理鄭暉告訴南方週末記者。「一沒人才，從高端人才到工廠工人，都是從南方挖來的；二沒配套，上游的所有零件都要從外地進。」

選擇在鄂爾多斯建廠，他表示「那是老闆考慮的事情」。儘管在北上廣都有研發或技術中心，但老闆還是選擇了鄂爾多斯，在這裡，「任何產業鏈，都只能從零開始慢慢培育」。

產業鏈缺失，同樣是華泰、奇瑞、精功、中興特種汽車等車企無法迴避也是外界質疑最多的問題。

和華泰一樣，2009年引進奇瑞之時，鄂爾多斯為其配備了烏審旗納林河礦區的16.6億噸的煤炭資源，奇瑞與淮北礦業合資開發。以當下300元/噸的坑口煤價、年產量90萬噸來計算，將每年至少給奇瑞帶來1.2億的收益。

而最新簽訂了投資協議、獲得10億噸煤炭資源配備的液晶面板生產商京東方，因為2010年虧損超過20億元，有業內分析師乾脆直接質問，這種投資是不是就為了讓上市公司轉虧為盈。

「不用資源換項目，用什麼？」對於外界的質疑，鄂爾多斯政府智囊、黨校副校長奇林海很不理解。「地區發展就是以優勢換優勢。東部的優勢是資金、技術和人才，我們的優勢就是資源。如果能用資源換來產業升級，有何不可？」

「華泰破壞了遊戲規則」

以「資源換項目」，實現資源型城市的轉型，是鄂爾多斯政府的美好願望。但這個願望的實現過程，則變成一場政府和企業之間博弈的遊戲。

時至今日，華泰汽車城已經具備了生產15萬輛車的能力。但自從2007年投產，才賣了不到2萬輛SUV，新上市的車型也放在了另一個生產基地山東榮成。而南方週末記者在華泰汽車城現場看到，佔地共約6000畝的一號和二號工廠內，仍有大片大片的荒地，野草叢生。

「華泰破壞了遊戲規則。」裝備製造基地裡另一家不願意具名的企業總經理抱怨道，「他們拿到了採礦權，卻沒有完成承諾的產量和稅收。結果，我們這個園區裡，現在沒有一家企業拿到採礦權，煤礦都還只是協議裡的幾行字，少數幾家投產了的企業也才拿到探礦權。」

鄂爾多斯政府智囊、黨校副校長奇林海認為外界的要求太苛刻，「企業的投資到位需要過程，也要看整體市場的好壞。」但他也承認，鄂爾多斯的「資源換項 目」沒有現成的經驗，也只能慢慢摸索和調整。「跑馬圈地，兩年後沒動靜，可以收回土地；奔著煤礦來的，從探礦權到採礦權，都需要國土資源部的批准，你到位 一步，我們再到位一步。」

鄂爾多斯政府與商人的博弈，其實只是內蒙古自治區招商引資的一個縮影。自治區辦公廳的王佐強在最新一期《北方經濟》雜誌中如此描述：政府承諾配置煤 炭資源，是大項目落地的直接動因。一個投資20億元的項目，即使建成後產品沒有銷路，煤炭收益也能相抵。但資源配置政策落實不到位，又反過來成為建設緩慢 或建成不投產的主要原因。鄂爾多斯市、烏海市、阿拉善盟，重點工業園區投資億元以上新項目，開工率分別是37.1%、53.8%和14.3%。

即便如此，陝西、新疆等傳統資源大省仍在前赴後繼。三個月前，TCL集團（000100.SZ）這家廣東的彩電企業就成立了TCL新疆能源公司。

這是一場十年不變的遊戲，惟一的變化是賭注越來越大。在招商引資的壓力下，地方政府動用所能動用的一切資源來吸引大公司投資落戶，而各類公司也衝著免費派送的資源而來，急速擴張。工業地產的開發，變成了一場以社會資源作交易的圈地運動。

2011年8月中旬的一天，張恆專門從東莞來廣州。這位80後企業主此行的主要任務是：買保時捷。

為了盡快拿到車，當晚，他將賣保時捷的賣車妹約出來，請對方吃飯。飯桌上，南方週末記者問他為何那麼急買車。他說：某工業園有塊地，急著去圈。買車是為裝門面，縣太爺們信這個。

他屬於新創業者，做的是製造業。他邊吃飯邊不停抱怨，上一代製造業主們把廣東的地都分光了，這些人光靠出租廠房業，或者是賣地，就發達了。他們這些二代製造主，苦於找不到地，最近資金緊張，之所以急於圈地，就是想以土地去抵押融資。

在珠三角，像他一樣四處圈地的企業主越來越多。不過，他們大多倒並非僅僅為了抵押融資，而更多是意識到了工業地產的升值潛力。

2008年，廣東提出雙轉移，廣東的一些企業掀起一股內遷潮。在廣東時，他們大多是租的地，或者是租的廠房，而這波轉移潮中，大多數企業選擇的是買地。位於廣東南海的聯邦家具集團就在那一年決定建一個北方基地，在山東臨沂拿了600畝地。

當時正值金融危機，這600畝地，每畝地價不到5萬元，而到今年，當地的土地掛牌價已經翻了一倍。僅就這片土地，三年時間，聯邦家具資產就已增值一倍不止。

富士康、中興ZET開發區分佈圖。

資料來源：根據公開資料蒐集整理。 （明鏡/圖）

眼下，住宅地產被限購限貸搞得不上不下、商業地產籠罩限購傳聞、旅遊地產虛火一片之時，工業地產一時間成了眾人矚目的投資窪地，其平均價格約為住宅用地價格的十分之一。一輪新的工業圈地活動也應運而生。而這恰恰是地方政府樂見其成之事。

去年一年，國家級的經濟開發區就增加了44家，總數過百；而近年來開始承接沿海地區產業轉移的內陸省份，尤為雄心壯志。內蒙古，2011年計劃引進 的項目數是521個，投資總額是1000億元。2011年上半年，全國一共賣了3.6億平方米的工業用地，佔土地供應總量的52%。

因為建工業園區來招商引資可以實現GDP、財政、稅收、就業的全面增加，與政績直接掛鉤。近十年來，地方政府一直絞盡腦汁而又樂此不疲。吸引企業進駐園區的手段，也從最初的免稅收零地價，進一步發展為資源贈送——配套的住宅用地、煤礦等等。

與此同時，形形色色的公司也開始以創意園區、動漫園區等各類名號，圈到低價的工業用地，行開發住宅或商業地產之實。

大公司圈地潮

「醉翁之意不在酒。每一個產業園區，中興都會要求當地政府配備30%的住宅用地。」曾在中興發展工作過的一名中層員工告訴南方週末記者。

受益於近四五年來的產業轉移，全國最大的代工廠富士康搖身一變，成為擁有工業土地最多的工廠。加上早些年在深圳、崑山等地的工廠，如今富士康已在全國二十多個城市建立工業園區，粗略估計佔地2000萬平方米。

富士康在短時間內的大規模圈地，是大規模擴產的需要，是難以抗拒的低廉勞動力成本、低稅收，還是另有所圖？

武漢富士康工業園區5公里外的一個別墅項目「軒盛·灣郡」今年1月的開盤，就暴露了富士康的一點點「企圖」。軒盛是富士康旗下專門成立的一個房地產公司，香港註冊，註冊資本30億港元。

這個總建築面積12萬平方米的樓盤，距離武漢最繁華的商圈之一隻有15分鐘。除去預留給員工的小高層和高層，每平方米售價在1萬元左右。

據武漢當地媒體報導，2006底富士康與武漢東湖高新區簽約。次年6月就幾乎以底價拍到了兩塊地，平均樓面成本不到700元/平米，只佔該項目售價 的8%，扣除2000元的建安成本，毛利率將達到8億—9億元。顯然，這種「投資換土地」，成為富士康的一筆額外收益，也是地方政府最豐厚的一筆「陪 嫁」。

不過，在二十幾個富士康產業園區裡，這是目前發現的唯一一例。而這一套玩法，深圳另一家IT企業中興ZET則早已熟稔，並形成體系。中興ZET旗下 專門成立了中興發展，負責當地的住宅項目開發和產業園區收租。中興發展的住宅項目有一個統一的品牌名稱「中興和園」。哪裡有中興產業園區，哪裡就有中興和 園。

「醉翁之意不在酒。每一個產業園區，中興都會要求當地政府配備30%的住宅用地。」曾在中興發展工作過的一名中層員工告訴南方週末記者。

2009年中興發展的營業收入翻了3倍多，利潤翻了20倍，從1167萬變成2.4億元。這一年，佔地面積最大的南昌中興和園一期開始銷售，有高層有花園洋房有別墅。

重型製造業企業之中，也有同樣的案例。全國行業排名前三的三一重工集團旗下，也有一家地產公司——「上海竹勝園地產」，其運作的項目廣泛分佈於上海南匯新城、浙江湖州、江蘇常熟、湖南婁底、常德等地，與中興相同，這些項目幾乎都在三一集團各個工業園所在地。

2008年時，三一還只有長沙、蘇州、北京、上海、瀋陽、長沙六大工業產業園；2009年，三大風電項目為三一集團圈到超過1000畝地。今年三一又在新疆烏魯木齊和湖南懷化新上馬了兩個項目。

早在三一集團2004年度經營發展報告中，董事長梁穩根就明確提出，三一的三大協同產業為：租賃、金融和房地產。2008「三一節」慶典晚會上，梁穩根暢想道：「2012年，三一集團將突破千億收入，其中180億元來自投資與地產。」

正在加大的遊戲難度

即便沒有配套住宅，沒有政策擦邊球，土地紅利的誘惑仍在。

不過富士康在武漢的這個黃金項目，就在要大賺特賺之時，遭受了「意外」。

2010年7月，有媒體報導了富士康這一「暴利項目」，質疑其以投資之名，行地產開發之實。引發軒然大波。

據一位接近東湖高新區領導的人士介紹，管委會為此專門召開會議，尋求對策；而富士康也意識到，此事對其影響不好。最後的處理辦法是：由開發區接手，將這一項目收回。

9月8日，南方週末記者在這個項目地看到，所有的宣傳廣告都已更名，「軒盛·灣郡」中的「軒盛」兩字被去掉，取而代之的是「光谷地產」。光谷地產是東湖高新區下屬的一個房產開發國企。

售樓人員特別向記者強調，這個項目已經與富士康沒有關係。事實上，項目易主背後，具體是何協議，外界也無從知曉。南方週末記者致電武漢富士康對外宣傳負責人董永，其稱自己「未參與這個項目，不瞭解經過」。

而中興ZET的那一套成熟模式，也正在遭遇政策的收緊和政府的「幡然醒悟」。前中興發展中層員工當時參與的中興燕郊產業園區，在操作過程中趕上了政 府換屆，新任領導似乎不太認可這種交易，最終沒有提供配套住宅用地，中興和園也變成了員工內部集資房。「從那以後，就很難從地方政府手裡換來這麼高比例的 配套住宅了。」

除了製造業企業，一些專業產業地產公司同樣感受到了遊戲難度的加大。

高策地產顧問董事長李國平曾為京津多家產業地產公司、工業園區擔任過顧問。其中有公司是在工業用地上蓋一千平米以上的「企業獨棟」，出售給高科技企業、文化企業等。在他看來，這也是符合京津地區產業發展的一種做法，只是需要政府放寬政策限制——分割工業用地產權證。

不過從2009年開始，京津地區的政策收緊，一些項目已經無法再做分割，給企業帶來的不利影響就是要從一次性獲利改為長期持有。

李國平並不認為這是一個壞事。「我們可以去做城市綜合體這種更先進的產業地產形態，而以往的少數偷樑換柱、背離了產業地產本質、又破壞了住宅地產市場規則的做法，將會越來越少。」

不過，即便沒有配套住宅，沒有政策擦邊球，土地紅利的誘惑仍在。今年7月，富士康出售旗下一家子公司富泰宏房產，報價8.79億。該公司的主要資產 是少量銀行存款和原本要作員工宿舍但一直沒開發的一塊土地，2006年富士康曾花4.3億元買下這塊地，時至今日，價格已經翻番。

住宅地產商仍在觀望

在中國，標準的工業地產商跟地方政府談判的籌碼，也顯然沒有一家大型工業企業多。

儘管房地產調控毫無放鬆跡象，住宅市場僵持不下，並沒有多少傳統的住宅地產商盯上工業地產這塊肉。中國排名前二十名的地產商中，公開的，唯有萬通選擇在2008年進入了這一領域。

2008年房地產低迷之時，萬通董事長馮侖和他的EMBA同學——TCL董事長李東生聯手成立了萬通新創工業地產公司。萬通新創買下TCL位於無錫27萬平方米的工業園區，然後回租給TCL。

馮侖用來說服李東生的，是TCL可以輕資產運行，專注主營業務。而馮侖用來說服自己的，是中國未來的實業地產的前景。

「在發達國家，由於專業化程度較高，分工較細，大部分企業不自建廠房和園區，而採取租賃經營的模式，這種模式應是一種趨勢。」萬通新創工業地產公司總經理劉昱告訴南方週末記者。

而在中國，標準的工業地產商跟地方政府談判的籌碼，也顯然沒有一家大型工業企業多。萬通和TCL的合作，似乎是進入這個領域最合適的方式，經過3年的培育，萬通新創剛剛實現了中國會計準則上的盈利。

至於下一步，「我們正在慢慢培育品牌，並讓地方政府意識到我們一樣可以帶來更多的企業投資。」按照劉昱的說法，將來萬通並不排除招拍掛的方式獲取工業用地，獨立操作。

但在高策顧問董事長李國平看來，這種模式可能成功，但並不好走，而且也不會有更多的傳統住宅開發商介入。「短平快的賺大筆的錢，絕大多數住宅開發商目前還只會這個模式。」

(文中張恆為化名)

一個國家級的生物產業基地，突然冒出一個12棟的住宅小區

春暉世紀打著教育部的旗號，宣稱要搭建留學人員服務平台和創業孵化基地，結果卻變成了住宅項目

這個偷樑換柱的故事是誰導演，又是如何發生的？

3年前的一個早晨，中關村生命科學園（下稱生命園）董事長袁曙光在自己辦公室接待了李臣正——時任北京春暉世紀置業有限公司（下稱春暉世紀）的總經理。半個小時後，李臣正離去，袁發現桌子上多了一包用報紙包裹得方方正正的東西。

當著辦公室幾個下屬的面，袁曙光把這包東西打開來，是幾沓百元鈔票。他數了數，5萬元。袁把他的同事、生命園總經理郭利叫進辦公室，將包裹交給他去處理。一個月後，當李臣正再次來到生命園時，郭利把這包錢退了回去。

三年後的今天，這些細節公諸天下，因為袁曙光不願意再忍受春暉世紀打著工業園區旗號違規做住宅開發。

春暉世紀2007年2月拿著一份和教育部共同興建「留學人員創新創業孵化基地」的合同（後來被證實是假合同），在中關村生命科學園低價拿到了一塊研 發用地，卻蓋起了12棟LOFT住宅樓「北清創意園」，賣給了450名購房者。據袁曙光透露，相關利益方僅此項目就獲利超過3億元。

在工業園區低價拿地、打擦邊球進行房地產住宅開發，是在中國3400個工業園區裡，經常發生卻鮮為人知的違規行為，不少人通過這種隱秘路線牟得巨額 利潤。但這次在生命園這個全國最大、中央領導人經常垂詢的國家生物產業基地裡，春暉世紀的違規行為，遭到了以袁曙光為首的園區管理者的強烈抵制。

2011年8月11日，在北清創意園購房人的維權過程中，數十名業主與生命園保安發生肢體衝突，導致多人受傷——這一極端事件的發生，加快了司法機構介入的進程。在北京市委書記劉淇半年兩次的批示下，一支調查及善後小組業已成立，調查這一事件中可能涉及的「腐敗問題」。

這件偷樑換柱的造房事件究竟是如何發生的，又為何演變到拳腳相加的地步？南方週末記者從一份涉嫌偽造教育部的合同開始，通過層層調查，解開了一條依附在教育部搭建的留學人員服務平台上，實現權力尋租和變現的利益鏈條。

進退兩難的北清創意園12棟住宅，現在已被生命園方面用籬笆團團圍住。 （張育群/圖）

「要錢沒有，要房去找生命園」

「開發商想造成既定事實，通過鼓動購房者鬧事，逼政府和生命園接受土地變性的結果。」

三四米高已經長滿爬山虎的泥土堆，圍住了12棟樓房。

這是中關村生命科學園的東南角，是這個園區最顯眼的位置。與散見於園區內的其他科研樓不同，這12棟樓更像居民住宅樓。這正是春暉世紀開發的北清創意園。

爬過黃土堆，進入創意園區，私家車、散步的老人、等候生意的裝修隊，一幅新小區開始入住的景象。唯有房屋窗戶清一色向外插著的紅色國旗，讓這個園區充滿了一種劍拔弩張的氣氛。

在園區物業辦公室裡，購房者時宏業向南方週末記者聲稱，在2008年7月看到北清創意園的銷售廣告「商住兩用房，層高5.5米，買一層送一層LOFT；均價每平方米13500元」。他覺得和周邊商品房相比性價比非常高，於是以個人名義購買了一套。

買房時，時宏業曾對房屋的「研發」用途提出質疑，開發商告訴他，雖然是研發，但有商品房預售許可證，法律沒有限制購買人資質。時宏業仍不放心，特意去北京市住建委諮詢，得到的答覆是，只要在住建委官方網站有備案，且有商品房銷售許可證，就沒有問題。

可如今，北清創意園早已竣工，這些房子卻仍沒有通過相關部門的竣工驗收——按照開發商春暉世紀此前的承諾，兩年前業主就應該入住。在此期間，在項目 沒有通過驗收的情況下，春暉世紀向購房人發放了房屋鑰匙——春暉世紀給購房者們的答覆就是，項目已經做成這樣，要錢沒有，要房去找生命園。

至此，矛盾雙方突然轉變成了購房者和生命園——為防止購房者裝修和入住，生命園用大量泥土封堵住北清創意園，450戶購房者搬入新房的夢想破滅，兩年多來反覆和生命園交涉，終於在日前釀成流血衝突。

「開發商想造成既定事實，通過鼓動購房者鬧事，逼政府和生命園接受土地變性的結果。」生命園董事長袁曙光向南方週末記者透露，事件緣自開發商打著興 建教育部「留學人員創新創業孵化基地」的幌子騙取土地，其後將科研用地「變臉」為住宅項目牟取暴利引起。生命園和購房者都是受害者，而項目的獲利方卻至今 無人問責。

總經理的項目

就在董事長袁曙光和高管層赴美出差期間，郭利沒有和任何人商討，即動用了董事長的授權，和春暉世紀簽署了7號地開發建設合同——地價僅為每平米1450元。

多位知情人士都向南方週末記者講述過這個曲折故事的開頭部分：2007年1月，從北科建集團調任生命園總經理一職後不久，郭利即主動提及有項目資源可以介紹入園。

不久後的1月19日，郭利提及的項目方，也就是春暉世紀公司，主動拜訪了生命園招商部。當時春暉世紀的項目經理王京帶來了一份《春暉留學人員創新創業孵化基地運營方案》，稱受教育部委託，為「春暉杯」中國留學人員創新創業大賽獲獎項目建設孵化基地。

一個國家級的生物醫藥產業基地，是否需要引入一家不知名的房地產企業進行二級開發？一開始，生命園內部曾產生過不同的意見。反對者認為春暉公司沒有 工業園區運營經驗，且該項目很可能在後期招商中與生命園自己打造的創新大廈存在競爭關係。不過郭利反覆強調，春暉世紀是教育部合作企業，自身已有大量成熟 項目儲備，和生命園不存在競爭關係。

隨後，春暉世紀也向生命園出示了一份其與教育部留學服務中心簽訂的，合作共建「春暉留學人員生物醫藥產業化基地」的協議書複印件，稱雙方在共同搭建 留學人員創業平台和產業化用房，並列明了該基地擬入駐的33個生物項目，其中包括面向癌症診斷和環境檢測的基因芯片項目、預防和治療痢疾的納米藥物等項 目。

一位在生命園和春暉世紀有過業務往來的知情人士向南方週末記者透露，從最開始接觸，北清創意園就顯示出與其他項目不一樣的稟賦，「公司員工都知道，這是總經理郭利的關係項目。」

據生命園一位主管招商的人士透露，以往項目洽談週期至少在8個月以上，但春暉世紀項目從1月19日接觸，到2月13日正式簽約，不到一個月時間就匆匆完成了談判簽約。

更大的「有違常規」在於溝通方式上。2007年3月30日，春暉世紀本應支付1000萬元土地款給生命園，然而當天王京只帶來500萬元支票，面對 生命園招商部人員的質疑，王京當時只撂出一句話——「已跟你們郭總談妥」。事實上，自項目洽談伊始，春暉世紀經辦人王京即向生命園招商部反覆聲稱，春暉高 層與郭利「很熟」，並經常以此為由拖延付款。而郭利也往往繞過生命園的各個職能部門，獨自與春暉高層談合作。

項目簽約一年半後，儘管董事長袁曙光反覆要求，仍沒能見過春暉的任何高管，這讓他們倍感困惑。

讓袁曙光更為困惑的則是地塊變更：由於最初談妥的22號地塊存在自身規劃問題，春暉世紀在2007年4月提出要將22號地塊換成7號地塊（即北清創 意園現有地塊），建築面積也從1萬平米增加到5萬平米。當時，包括袁曙光在內的多數高管均表示這份合同還需商量，然而就在5月9號袁曙光和高管層赴美出差 期間，郭利沒有和任何人商討，即動用了董事長的授權，和春暉世紀簽署了7號地開發建設合同——地價僅為每平米1450元。

在這份合同中，雙方依舊約定，7號地塊只能用於建設「留學人員創新創業孵化基地」，為留學人員提供項目孵化和產業化平台，針對對象只能是留學人員企業和項目。

而郭利對南方週末記者說，5月9日簽約的事，袁曙光之前曾私下表示同意。

他也承認，這項目基本上算是空手套白狼——從合同簽約開始，第一筆土地款就開始拖欠，直到兩年後項目快銷售完，生命園公司跟春暉世紀打官司後才拿 到；而春暉世紀至今仍拖欠了建築公司1.3億的工程款以及監理、設計費。春暉世紀幾乎只花幾百萬土地款就撬動了這個價值5億的大項目。

「我是交友不慎，該承擔的責任我會承擔。當初沒想到他們會設這樣的騙局。」郭利說。

土地大變臉

「土地用途明明是研發，卻還是發了《商品房預售許可證》。這顯然有悖邏輯。」生命園代理律師艾茜說。

但包括袁曙光在內的所有人都沒有想到，出讓7號地後，開發商的行為完全超出了生命園的想像——在以協議出讓方式從生命園手中獲得上述研發性質土地， 並獲得立項批覆和相關手續後，從2008年下半年開始，春暉世紀以「北清創意園」的名稱和「商住公寓、普通住宅」等名義，在各大網站公開發布廣告，以均價 每平米13500元公開對外銷售。

到目前，507套可售房源已銷售458套。購房人中，只有5套以公司名義購買，其餘購房者均為自然人，且均不屬於《合作共建協議書》中規定的入駐標準：留學人員企業和項目。

袁曙光透露，項目在2008年年中開工不久後，生命園就發現春暉有將科研用地用於房地產開發的苗頭。「我們知道房地產業有這種打擦邊球的操作手法， 所以最開始就很擔心，但他們反覆承諾說不會，且留學人員服務中心投資處處長戴爭鳴當時還專門來解釋，說北清創意園的確是孵化基地。」袁曙光說。

2008年6月10日，春暉世紀當時的總經理李臣正給生命園發去一份覆函，再次明確承諾將「春暉杯」中國留學人員創新創業大賽163個入選項目中的生物技術研發項目引進園區；隨後就發生了本文開頭那一幕，袁曙光稱，李臣正送來5萬元，但被袁退回。

2009年3月，生命園向昌平區法院起訴春暉公司違反合同約定，追討春暉公司拖欠的幾千萬元土地開發費，同時請求春暉公司嚴格履行合同約定，停止將樓盤出售給普通個人的違約行為，並清退已違法銷售的房屋——此時北清創意園已經賣出了317套住宅。

然而昌平區法院的判決令生命園非常失望。這份一審判決稱，春暉公司是以其「所建項目五證齊全，屬合法銷售」作為抗辯理由的，昌平區法院最終一審認定 為合法銷售。也是在一審庭審中，生命園公司的代理律師艾茜看到了春暉公司出示的五證：《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用權 證》、《建築工程施工許可證》和《商品房預售許可證》，並且所有證書都列明土地用途為研發。

「土地用途明明是研發，卻還是發了《商品房預售許可證》。這顯然有悖邏輯。」艾茜說。

誰在幕後

這家公司事實上有兩個「董事長」，一個是最初投資方，威海春暉國際投資有限公司的法定代表人張永宏，另一個在工商資料上難覓蹤影，卻頻繁以「春暉興業集團董事長」身份出入各種正式場合的楊建平。

多個採訪源和舉報材料向南方週末記者證實，春暉世紀的實際控制人或許另有其人。

工商資料顯示，春暉世紀註冊於2006年12月5日。也就是說，這家剛剛成立的公司，在兩個月內就閃電般拿到了和教育部共建的協議及生命園的研發用地。

同時，這家在2008年有著股東抽逃出資惡劣記錄的公司，參股了包括北京春暉聯行顧問有限公司、北京春暉惠風科技孵化器有限公司、北京春暉興業投資有限公司在內的多家公司，且在過去四年裡，股東和總經理幾易其人。

成立之初，春暉世紀的法定代表人是尹炎鑫，註冊資金1000萬元，股東分別為北京市潛能時代科技有限公司和威海春暉國際投資有限公司。這其中，佔股 30%的威海春暉國際法定代表人為張永宏，他擔任過教育部的另一個合作項目——威海留學人員創業園的主任，現為北京大學深圳研究生院副院長。

一位熟知該公司操作路徑的地產人士向南方週末記者透露，這家公司事實上有兩個「董事長」，一個是最初投資方，威海春暉國際投資有限公司的法定代表人張永宏，另一個在工商資料上難覓蹤影，卻頻繁以「春暉興業集團董事長」身份出入各種正式場合的楊建平。

楊建平1980年代畢業於北京理工大學，1990年在廣西北海擔任過開發區主任、市長助理。

楊建平、張永宏和郭利三人，關係熟稔——2000年楊在中關村科技園區管委會擔任產業規劃處處長時，郭利當時正是他手下職員，而張永宏在那時則在北 大科技園負責園區建設，三人在那時便很熟悉。郭利對外聲稱，北清創意園項目主要和張永宏對接，直到2008年因為土地欠款鬧掰。

在接受南方週末記者採訪時，楊建平否認跟春暉世紀有任何關聯。他曾擔任過北京春暉聯行顧問有限公司董事長——北京春暉聯行曾是春暉世紀的顧問公司， 對此，楊建平稱春暉聯行那時是被春暉世紀硬拉去做顧問代理的。對於北清創意園項目，他表示也僅僅出於老朋友的關係，給當時的投資人張永宏出過一些主意， 「你們不要誣陷我」。

然而春暉聯行的工商資料顯示，他跟春暉世紀並非毫無瓜葛。這家註冊於2007年7月的公司，最早出資人即為楊建平和春暉世紀，當時雙方各佔60%和40%的股份。

一位不願透露姓名的地產人士告訴南方週末記者，2006年楊建平曾經找過他，想拉他入夥以教育部孵化基地的名義圈工業園區用地做住宅開發。

真假協議

為什麼教育部留學服務中心明知有人偽造他們公章和簽名詐騙，卻不報案？教育部其他留學孵化基地是否也有類似現象？

資料顯示，北京春暉興業投資有限公司是2006年發起的「春暉杯」中國留學人員創新創業大賽協辦單位。春暉興業的兩個股東方正好為春暉世紀和威海春 暉國際，「春暉杯」由教育部留學服務中心及科技部火炬中心共同發起舉辦，每年將遴選出一百多個創業項目推薦給全國各個產業基地。

教育部留學服務中心的前身是教育部出國留學生集訓辦公室，是教育部直屬的事業單位。留學服務中心投資處則主要對接春暉杯大賽。

據生命園主管招商的副總經理金國偉透露，當時生命園正是看到春暉世紀和教育部的共建協議才引入園區的。當時他想看共建協議的原件，對方卻以各種理由 搪塞。不過經生命園查實，春暉世紀聲稱要引入的33個生物項目，確係教育部留學服務中心承辦的「春暉杯」大賽獲獎項目，這也打消了生命園方面的疑慮。

此後隨著北清創意園的違規行為，他們逐漸對春暉世紀和教育部的共建協議產生了懷疑。而隨後伴隨著一封匿名舉報信的出現，更讓生命園堅信那份影響他們決定的教育部協議書涉嫌造假。

2011年5月24日，教育部留學人員服務中心投資處處長戴爭鳴來到生命園公司，證實春暉世紀向生命園公司提供的這份「共建協議」確係偽造；7月4 日下午，昌平園管委會與生命園共同前往教育部留服中心，戴爭鳴第一次出示了真實的共建協議原件——這份協議的簽署日期為2007年2月15日，簽署人為戴 爭鳴，孵化器地點也標明是在海淀。

而生命園位於北京昌平，與春暉世紀的簽約時間是2月9日——這也就是說，生命園與春暉世紀簽約之時，這份共建協議尚未誕生。

讓生命園方面感到困惑的是，在2008年7月28日，也是這個戴爭鳴，在生命園準備起訴時，和春暉世紀總經理李臣正一同來到生命園。據袁曙光回憶，戴爭鳴當時強調北清創意園確係「留學人員創新創業孵化基地」。

既然有2月15日的真協議，春暉世紀為什麼要造一份2月5日的假協議？為什麼教育部留學服務中心明知有人偽造他們公章和簽名詐騙，卻不報案？教育部其他留學孵化基地是否也有類似現象？

戴爭鳴向南方週末記者表示，2006年年底張永宏找到留學服務中心，建議做一個適合早期創業項目的孵化基地，請他們推薦一些項目。基於張永宏過去做 過兩個留學生創業園的經歷，留學服務中心和春暉公司簽署了一個寬泛的共建協議。雙方並沒有經濟利益的往來。至於後來孵化基地為什麼會成為住宅項目，戴錶示 不知情。

據知情人士介紹，對於這個項目的處理，從北京市委到園區立場都很鮮明——這樣一個國家級產業園區不允許出現土地違規行為，北清創意園必須恢復土地的研發用途——這意味著，必須清退購房人。

從現在商討的補償方案來看，政府出於維穩考慮，希望生命園公司能夠給購房者適當補償。但該項目周邊房價已較2008年時升值一倍，這意味著，無論如何，國有企業生命園公司都要多掏出數億元，才能為這一騙局埋單。

9月12日，楊建平在電話裡告誡南方週末記者，在北清創意園項目上，媒體不要把事情複雜化，「這樣做對你們會有什麼好處？會有利於北清創意園事件解決麼？」

公開資料顯示，就在一個月前的8月10日，他還去天津凌奧創意產業園考察，並聲稱要在該園區內打造一個「中關村凌奧基地」。

金融租賃可以滿足地方政府的資金飢渴，使之快速獲得建設資金，投入到大規模的城市市政建設中。而海航則可以利用金融槓桿，以少量自有資金加銀行貸款投入，獲得長期的租金回報和價值可觀的資產。

國內第18家金融租賃公司──皖江金融租賃有限公司已經走到了開業前的最後關頭。公司已於2011年11月下旬通過了安徽省銀監局的驗收，只要再經過銀監會的開業審批，就能在蕪湖掛牌成立。

這意味著，海航加蕪湖，一個浸淫金融的航空公司和一個渴求金融的中部城市，極有可能拿下中國第18張金融租賃牌照，並成為中國第一家在非省會城市設立的金融租賃公司（深圳特區除外）。

獲得一張金融租賃牌照絕非易事。金融租賃公司屬非銀行金融機構，成立這樣的公司，除了要滿足嚴苛的資質條件，還必須通過銀監會複雜的審批程序。目前國內已有的17家金融租賃公司，大多是由銀行、資產管理公司等金融企業發起成立。

緣起區域規劃

這張金融租賃牌照的來由，要從2010年年初安徽的《皖江城市帶承接產業轉移示範區規劃》獲國務院批准實施說起。

在這之後，安徽省長王三運帶隊進京輪番拜會各部門商討規劃相關的「扶持政策」，其中也包括銀監會。

安徽方面以口頭和書面形式提交了很多地方對發展金融業務的新「要求」，比如開辦一家新銀行皖江銀行，也包括開辦一家金融租賃公司。

大部分的構想，都被銀監會認為是「條件還不成熟」，不過金融租賃卻幸運地獲得批准。

會談剛一結束，參會的蕪湖市委書記陳樹隆就打電話把這個消息傳達回去，命下屬連夜準備金融租賃公司落戶蕪湖的可行性報告。

陳樹隆這種「敏感」，一定程度是基於其過往在安徽省財政、國債、期貨和證券等金融部門的工作經歷，對金融租賃牌照的「價值」頗為瞭解。

讓蕪湖方面頗為自豪的是，「王三運隨後回到合肥，還沒等他進家門，蕪湖的材料就交到了他的手上」。

負責起草材料的蕪湖市發改委副主任、金融辦主任管志鵬說，在新的皖江城市帶規劃中，蕪湖也恰是皖江現代物流產業帶的核心，這個產業恰好是金融租賃一個重要的服務領域。

在這之後的幾個月裡，陳樹隆等又是幾番到「省裡」陳情，最終把這個銀監會口頭承諾給安徽的金融租賃牌照，要到了非省會城市的蕪湖。

偶遇海航

按照銀監會《金融租賃公司管理辦法》，金融租賃公司主要出資人應該滿足一定資質條件，比如，如果是商業銀行，資本充足率不能低於8%、資產不能低於800億元等。

管志鵬說，對照《管理辦法》，整個安徽有望符合條件的公司只有徽商銀行一家。但在和蕪湖接觸後，徽商銀行表示自己資本充足率還不足8%，要等到2011年發債完成後才完全符合條件。

而且，位於合肥的徽商銀行還有另一層顧慮，當時合肥也在爭取這張金融租賃牌照落戶當地，徽商銀行也不樂意為此和合肥方面產生尷尬。

除了徽商銀行，蕪湖還接觸了幾家股份制銀行，但都沒有實質性進展，直到去年後期與海航的萍水相逢。

蕪湖本是一個連民航機場都沒有的城市，最初和海航並無往來。

2010年，落戶在蕪湖的皖江物流產業投資基金獲批後，一直在尋找合作夥伴。這一找就發現了海航。皖江物流產業投資基金是中西部地區第二隻獲得國家 發改委批准設立的大型產業投資基金，而第一隻在重慶，合作夥伴就是海航。海航還和重慶商定了包括金融、地產、航空、商業的一攬子合作，並在2010年8月 簽署了戰略合作框架協議。

管志鵬聲稱，蕪湖方面通過各種渠道聯絡海航商談類似合作。在雙方接上頭之後，海航方面知曉了這個尚未見諸報端的金融租賃牌照之事，表示出強烈興趣。不過，海航沒有披露過這起合作的緣由。

安徽未來最大的金融企業？

對旗下擁有渤海租賃的海航來說，蕪湖的牌照誘惑不言而喻，渤海租賃只是融資租賃試點企業，是由商務部監管的租賃公司，沒有金融牌照，不能進行發行債券、同業拆借等金融業務。

在海航的一則招聘啟事上，稱這對「海航金融和租賃產業的跨越式發展具有里程碑意義」。

而對有牌照卻缺乏符合資質的發起人人選的蕪湖而言，此刻正迫切需要一家渤海租賃這樣符合資質條件的企業。

在這之後，蕪湖和海航在產業投資基金的合作沒了下文，但在金融租賃上的合作卻突飛猛進。

2010年10月中旬，陳樹隆率隊赴海口與海航簽署了戰略合作框架協議。

在這之後，蕪湖正式更換了發起人，這塊金融租賃牌照的申請工作也進入了實際操作流程，美的集團也加入進來。

2011年7月下旬，由渤海租賃與蕪湖市建設投資有限公司（蕪湖的政府投資平台公司）和美的集團三家聯合籌建皖江金融租賃的申報，毫無懸念地獲得了銀監會的籌建批准。皖江金融租賃註冊資本30億元，上述三家分別佔有55%、33%和12%的股份。

據管志鵬介紹，在金融租賃合資的基礎上，海航和蕪湖還將在更多方面展開合作，已有初步計劃的有酒店、商貿市場、港口運營和商務機場等。

對於渴求建設資金的蕪湖地方政府而言，這塊金融租賃牌照的意義非凡。金融租賃可以使地方政府降低融資難度和成本，快速獲得建設資金，投入到大規模的城市市政建設中。

管志鵬舉例說，比如蕪湖地方政府可以將建成的長江一橋出售給皖江金融租賃公司，再回租，一次性獲得大筆資金，投入到長江二橋的建設中。而皖江金融租賃則利用金融槓桿，以少量自有資金加銀行貸款投入，獲得長期的租金回報和價值可觀的資產。

管志鵬稱，按照金融租賃行業的資產膨脹速度，這家公司未來超過徽商銀行成為安徽最大的金融企業也不無可能。而且，這個行業超過10%的利潤率也會讓地方的利稅受益多多。

不過，這些美好構想能否最終落實仍有懸念。

蕪湖一位知情人士透露，三方股東對各自在皖江金融租賃中的權益分配仍有分歧，目前公司章程還無法敲定，進而直接影響到向銀監會報批開業的流程，乃至最後的合作結果。蕪湖方面原本計劃的是12月中旬公司掛牌，但很可能無法準時實現。