中環在線：張化橋飛北京送錢畀超大郭浩自爆反口抽水內情 李華華
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超 大現代（682）掌舵人郭浩舊年底，喺傳媒面前講過毋須融資，都足夠還清今明兩年近29億元短債，點知一個屈尾十，事隔兩個月，超大就喺市場配股，吸水近 4億港紙。原來呢單嘢有段古，郭總話係為咗畀面人，「被迫」配股收錢。邊個咁大面子？咪係「民企之父」張化橋囉！性格豪邁嘅郭總，噚日喺業績會為自己前言 不對後語大平反，重申冇咗配股嗰筆錢都冇問題，仲話唔通有人送錢畀我使都唔要咩？
股價過10蚊再諗配股
郭總越講越有火，自爆 配股來龍去脈，全因回巢瑞銀近半年嘅張化橋，喺香港上門搵咗佢幾次，話好認同超大經營模式，希望分得1億美金貨仔，但郭總眼見超大冇需要而拒絕咗。之不 過，張化橋並無放棄，郭總話張化橋仲「夾着尾巴」專程飛到北京想說服佢，為咗畀面，郭總惟有應承頂多配股5000萬美金，多一蚊都唔制。佢補多句，話呢幾 日張化橋仲想追加1億美金貨，但自覺o依家超大股價基本上太低，所以一直都唔答覆，「拒絕佢，佢會很傷心；答應佢，對公司又唔負責任。」郭總仲話，如果有 吹水成份，可以拉佢坐監，或者請華華食飯喎！一句到尾，超大仲會唔會配股先？郭總答案係起碼等股價上番10蚊、12蚊（去年高位），都可以考慮吓！超大噚 日收報4.5元，咁即係……下回再分解啦！李華華[email protected]
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潘石屹客户群缩水重构 北京商业楼宇痛苦涅槃
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http://finance.sina.com.cn/g/20090518/07096237760.shtml
潘石屹捏了一把汗。这一次当他位于北京中关村(5.83,-0.04,-0.68%)的中关村SOHO开盘之时，他预料到，他曾经忠实的粉丝——“晋察冀”的“老板们”这回指望不上了。 金融海啸在中国境内的传导，令本来就十分狭窄的北京商业楼宇租售客户群不得不面对缩水和重构，当面对18.97%的商业楼宇空置率时，捏一把汗的恐怕不仅只有潘石屹一人，客户群的“重置”，正在令北京商业楼宇的开发商们痛苦涅槃。 客户群“更替” 如SOHO中国联席总裁潘石屹所料，这一次，山西人不再是他的顶梁柱。 在《中国经营报》记者获得的一份中关村SOHO开盘后的“中关村客户构成统计表”中，记者发现，山西煤老板们只占到了24%的比例，而老客户的占比仅有4%。 显然，这与潘石屹以往通过SOHO系列营建起来的客户群区别极大。相比于潘石屹之前的SOHO，中关村SOHO仅是个总销售额不到8亿元的“小 项目”，且是通过收购而来，潘石屹曾向记者坦言，恰恰是因为这是个收购而来的项目，他把大量的精力放在了改建内部格局上，以至于最后延期半年才能交房。而 改建，实际上就是为了适应市场的需求。 实际上，在这个不大的项目上，潘石屹在销售与经营上费了更多的心思，就是怕市场和客户群不买账。经过多次协商，他争取到了海淀区政府的支持，对入驻中关村SOHO项目的企业给予租金补贴以及其他政策优惠。 然而，结果显示，他以往忠实的粉丝此次对这些“利好信息”完全免疫，出乎潘石屹意料的是，北京客户以42%的占比，成为了这个项目最主要的客户群，而对这个客户群的深入了解将是潘石屹下一步的功课。 走了山西人，来了北京人，潘石屹自己捏了把汗，但他知道，如今在北京商业楼宇的“世道”上，他算是幸运的。 痛苦的调整 “你知道现在市场什么样吗？”5月12日下午，和潘石屹同在北京中关村西区的一位开发商反问记者，他的焦急来自于他自己的经历。一个多月以前， 他在中关村西区开发的一栋写字楼封顶寻求整售，他反复思量，能报出的最高价格不过3亿多元人民币，而这个项目的建筑面积，已经超过3万平方米。换算下来， 这栋写字楼的单价只有1万元/平方米上下，而同区域的住宅均价还在2万元/平方米左右。 写字楼价格与住宅价格倒挂，案例或许极端，却多少从一个侧面反映了北京商业楼宇市场的尴尬现状。 戴德梁行策略发展顾问部董事王晨表示，供应量过大和租赁需求急剧下降是造成空置率大幅上升的主要原因，“从我们的统计数据来看，一季度北京写字 楼市场的租赁需求降幅明显，环比下降了112%。”而王晨所说的还只是受到金融危机影响的租赁部分，并未计算惯常被销售的那部分商业楼宇。 “原来北京很多销售型的写字楼，都是卖给山西、浙江、广东东莞的小老板的，他们有了钱，就在全国买房子，为了保值，很多买的都是商用物业，但现 在，想找个浙江老板买房难上加难，他们做外贸的，自己都不行了，还有人托我把已经买到的写字楼转手变现。”前述曾在中关村西区开发项目的开发商向记者抱怨 到。 记者了解到，尽管市场不甚景气，但大型的写字楼仍在不停入市，市场的存量还在扩大——环球金融中心、远洋光华国际、金融街(10.79,-0.06,-0.55%)一号、复星国际中心都是体量较大项目，而王晨预计，未来一年，北京还有290万平方米的商业楼宇等待入市，金融海啸之下，压力可想而知。 开发商已经开始调整自己的价格。 在王晨的研究中发现，东部地区原有的写字楼和商业楼宇项目，都有大幅度调低租金或价格的情况出现。“去年三季度以来，CBD及周边区域平均租金总体下降了12.60%，为182.5元/月/平方米，是2000年以来的最低水平。” “这次全球金融危机将会在今后影响不同地区的优势格局，原来以面向国际化为主导的区域优势可能会减少，而面向本土市场的区域和行业优势将增强。”潘石屹在判断自己调整企业经营开发方向时告诉记者。 作者： 李乐
潘石屹拟17.7亿北京前门大街买商铺
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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090519/20090519034817968.html
每经实习记者 杨可瞻
SOHO中国没有取得北京前门大街项目的开发商资格，潘石屹不得已只能以投资者身份，花17.7亿元的价格买下该项目部分商业物业用于出租。
北京商业地产开发商——SOHO中国有限公司（00410，HK）日前发布公告，宣布将通过SOHO中国主席潘石屹控股的北京丹石公司， 以每平方米3.23万元（人民币，下同）的价格收购北京天安门广场以南（前门）项目中5.47万平方米的商业物业，收购总价预计将达到17.7亿元。
据了解，在5.47万平方米的物业当中，2.28万平方米位于前门大街，并已全部完工，另外3.19万平方米位于前门大街东侧的显著位置，大部分待建。该协议有待独立股东的批准。
此外，SOHO中国还宣布，前门大街计划将在今年10月1日，国庆六十年大庆时正式营业，同时，该公司将保留对前门项目余下部分的优先合作权，同时计划将持有该项目的商业物业出租，以服务于国内外游客。
昨日，该股收报5.06港元，大涨8.82%，成交额1.99亿港元。
历时2年没有获得开发资格
而潘石屹所在的丹石公司早就对前门项目的地块觊觎已久，2007年3月19日，丹石公司注资1.44亿元购入北京崇文区所属的北京天街置 业发展49%的股份，并拥有了前门项目44块地中33块土地100%的权益，而在当年7月18日前门大街招商启动活动中，潘石屹再度亮相，并作为嘉宾参加 了全部活动，至此，可以说SOHO中国已经正式介入了前门项目。
同年，SOHO中国拟出了一份协议，计划通过收购北京丹石持有的北京天街49%的股权，以此有权进行33块地块，和北京天街可能通过公开 投标收购的另外11块地块的开发权利，不过，事实往往有违人愿，由于业内认为北京天街另外两个股东——崇文区国资委和崇远投资在对项目的古都风貌保护和文 物保护上均有决定权，该方案在长达2年的时间里，始终未能获得北京市政府的批准。
北京天街退还潘石屹约13亿元
2007年10月，SOHO中国成功在香港上市，融资额达到了128.6亿港元，而在上市招股说明书中其明确表示，前门项目的购买和开发 将成为其募资的主要投向，从而成为市场认为其能成功上市的主要砝码之一，不过令投资者尴尬的是，在政府批准无望的事实下，SOHO中国最终选择了退出前门 项目，取而代之的是以17.7亿元的价格收购其中部分商业物业。
据公告披露，通过重组，SOHO中国将能从北京丹石取得购买33块地块中有关物业的权利，此外还将通过北京丹石享有优先购买权，并可按照 北京天街或崇文方就项目余下部分任何权益给予第三方的相同条款和条件，优先购买该权益。此外，新协议生效后，北京天街将向北京丹石退还约12.98亿元， 其中包括了10亿元的先期投资、1.44亿元股权转让款、以及1.54亿元的融资成本，SOHO中国为购买前门项目上述物业，还需支付约4.72亿元。
长线利好SOHO中国股价
昨日，第一上海证券房地产分析师文干森对《每日经济新闻》表示，因为前门街为北京一大地标性建筑，而该公司改变了以往收购即出售的方式， 而改为出租的方式进行运营，从长线上来看，是利好SOHO中国的，短期内该股尚有27%的上扬空间，不过文干森继续指出，因为从内部消息得知租金可能不 高，该公司2至3年内盈利空间并不大。
当被问道SOHO中国这2年以来，连续收购了北京朝阳门SOHO、中关村SOHO，以及筹划收购上海著名烂尾楼——东海广场项目是否意味 着该公司正准备全面抄底内地房市时，文干森进一步表示，虽然从2008年年报上来看，该公司预售金额为77亿元，持有现金约107亿元，虽然其资金面比较 充裕，不过如果进行大量抄底势必将加大开发压力和成本，如果新一波金融风暴——信用卡危机袭来，对于负债率较高的公司来说将是一个灾难。
SOHO中国主席潘石屹日前表示，重组方案对公司来说，是一个最好的结果，因为它使公司以一个相对便宜的价格收购了这个项目当中最好位置的物业。
SOHO中国创立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹和SOHO中国总裁张欣联手创建，为中国领先的房地产企业之一，主要在北京城市中心开发高档商业地产，其在北京城市中心已经完成的项目包括：SOHO现代城、建外SOHO、SOHO尚都等。
新闻链接
前门项目，是指位于北京市崇文区前门大街一带的拆迁改造及房地产开发项目。2007年7月18日，为了重现前门大街往日辉煌，北京市崇文区政府在 天安门广场南端举行新闻发布会，对外宣布了北京前门大街的招商计划，力图在改造后，将前门大街打造成最具“老北京”风味、能体现民族商业精品以及国际著名 品牌的特色商业街区。当时，招商主要集中在前门大街两侧，约容纳180家商户，主招的客户为餐饮、零售和服务三大类。
传吉利获大财团支持 购沃尔沃项目可能落户北京
传购买北京亦庄地块，但未有相关交易记录 本报讯 (记者朱艳莹)虽然竞购沃尔沃的谈判还未有明朗的结果，但是吉利却已经在为收购的后续事宜进行积极的筹备。上周，记者从吉利集团内部获 悉，吉利正考虑在北京亦庄购买土地，以用作沃尔沃项目的生产储备用地，即一旦吉利收购沃尔沃成功，沃尔沃的国产工厂有望落户北京。 吉利在京洽买土地From
http://finance.sina.com.cn/chanjing/gsnews/20090803/07026561462.shtml
吉利一位内部人士透露，吉利有意在北京亦庄经济技术开发区购买土地，一旦收购沃尔沃成功，该地将用作建造生产沃尔沃车型的工厂。这个说法得到了 另一位吉利内部人士的印证，但他表示，北京的项目只是吉利筹备国产沃尔沃中的几个备选方案之一，“吉利会在几个方案之间权衡，各地政府对这个项目的热情程 度和支持力度不一样，比如有的政府愿意提供资金支持，有的则愿意提供土地。”他表示，这些准备工作会与收购沃尔沃的谈判同时进行。此前，有媒体报道称，吉 利将在广东东莞或山西建厂。 按照程序，企业在亦庄开发区购买土地以及立项，需要经过北京经济技术开发区管委会的土地局和产业促进局，但记者从这两个部门了解到，他们均对吉 利在亦庄的这个项目不知情，此外，在北京市土地整理储备中心也没有相关的交易记录，这表示，该项交易还未真正成交，而只是处于洽谈阶段。 收购谈判还在进行 对于此事，吉利官方未予确认，只称没有可供发布的进度表。而此前在采访中，吉利集团董事长李书福表示，目前的世界经济海啸中，汽车产业也在发生 重大变化，只要有利于公司发展，有利于股东利益，吉利会对此保持密切的关注，全面寻求合作，例如重组、并购等。对此，沃尔沃方面相关人士表示，目前关于收 购的谈判还在进行之中，没有可供发布的具体信息。 今年4月，福特汽车在完成了对沃尔沃的评估后，通过投行对中国企业发出出售沃尔沃的情况说明。此后，北汽、奇瑞、东风、吉利均传出有意收购沃尔 沃，但目前，奇瑞与东风都已经明确表示不再参与收购沃尔沃的行动。而据媒体报道，吉利集团是唯一向国家发改委报备，并拿到确认函的中国汽车企业，吉利谈判 队伍也多次前往瑞典哥德堡。 ■ 相关新闻 吉利 背后有强大财团支持 根据媒体的报道，吉利的出价是20亿美元，但目前吉利汽车(1.99,0.10,5.29%)的市值仅有30多亿元人民币。但据了解，吉利对于沃尔沃的收购，并不仅仅是一个民营汽车企业的收购行为，其背后其实是有实力雄厚的大财团支持，如大型投资公司等。 虽然吉利官方从未正式对此次收购给出过确认的信息，但本报记者对李书福的一次公开采访中，他略带笑意地表示：“我们以后要造像沃尔沃那样安全的轿车。” 目前，吉利汽车已与英国汽车制造商锰铜公司合资成立了上海英伦帝华，又在今年3月，宣布收购了全球第二大自动变速器制造企业澳大利亚DSI公 司，获得了需要的自动变速器技术，对于正在实施战略转型的吉利来说，它所欠缺的正是一个世界级高端汽车品牌。而为了保持沃尔沃的可持续发展，吉利在收购后 最大的可能性是将保持沃尔沃独立运营和管理团队。 沃尔沃 极力撇清与吉利绯闻 此前，在多个曾传出对沃尔沃存在收购意向的中国企业北汽、东风和奇瑞中，吉利竞购成功的可能性从来就没有受到过沃尔沃和福特方面的公开认可，它们甚至忙不迭地撇清与吉利的绯闻关系。 近日，沃尔沃轿车公司工程师工会负责人麦格纳斯·桑德默又公开表示，尽管吉利看起来是一个严肃的潜在购买者，但这无法改变工会的立场，即在汽车工业领域缺少经验的中国企业很难对沃尔沃做出什么贡献。 业内人士分析，沃尔沃极力回避吉利主要出于三个方面的考虑，一是担心沃尔沃被主打低端产品的吉利收购后，会影响到自身的品牌形象，其次是担心民营企业吉利的管理能力，此外还担心吉利将工厂移往中国后，会影响瑞典工人的就业。 可以肯定，沃尔沃即使从福特剥离，其与长安集团的合作也不会受到影响，沃尔沃的CEO柯力世近日在公开采访中对此有过肯定的陈述。本报记者 朱艳莹
中新地产卖北京地产项目 套现11.75亿港元
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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090812/20090812030504110.html
每经记者 李凌霞
随着楼市行情转暖，拿地扩张成为很多开发商近期忙于做的一件事。不过，记者发现，与那些在近期融资扩张的开发商相比，中新地产（00563，HK）则显得“特立独行”。
中新地产(000563，HK)近期不仅没有扩张动作，反而将其多个在开发的项目逐渐抛售。
业内人士认为，大量的套现行为体现了中新地产应该面临着较大的资金需求，而中新地产则称其现金流仍然充沛。
出售通州自由小镇项目
中新地产昨天公告宣布，公司已经以总计为10.31亿元人民币 （约11.75亿港元）的代价，将其持有的北京国锐民合投资的100%权益出售。
据 了解，国锐的主要资产为持有北京君合百年房地产开发55.95%的权益，而君合已获授权开发位于北京通州区自由小镇的项目。据悉，自由小镇项目占地 25.3万平方米，总建筑面积80万平方米，根据目前规划，将开发成为综合开发项目，包括商业及住宅楼宇及配套设施。该项目的第一期预计将在2010年年 底之前完成。
根据出售条款，通过此次出售自由小镇项目，预计中新地产将可从中获1.17亿港元的收益。
近期卖盘套现动作频繁
值得注意的是，出售北京自由小镇项目并不是中新地产近期的唯一一次卖盘套现行动，在近两个月里，中新地产的类似动作显得十分频繁。
6 月18日，中新地产宣布，将其持有的在线投资40%的权益以总计4.5亿港元的代价出售，而在线投资的主要业务则为拥有开发哈尔滨某项目开发权。特别值得 关注的是，与出售北京项目相比，中新地产在6月18日出售哈尔滨项目的权益上，实际上承受了高达2亿元人民币（约2.26亿港元）的亏损。
就在“割肉”哈尔滨项目后的仅一个星期，在6月25日，中新地产又宣布将其持有的天津市亿嘉合置业的40%的权益出售给五矿置业，此次出售后中新地产在该项目的权益下降至30%。通过该次出售，中新地产从中套现3.6亿元人民币
（约为4.08亿港元）。
套现或为解决资金难题
近 一年多以来，有关于中新地产的危机论一直不绝于报端。该公司在香港联交所上市的股份自2008年1月22日因“应公司的要求”而停牌后，至今尚未复牌。此 后公司也先后陷入资金链断裂、遭遇债务危机以及遭到联交所调查等等传言及风波之中。中新地产5月26日刚刚花费约5.45亿港元，完成可换股债券的回购。
昨日一位不愿具名的行业分析师告诉《每日经济新闻》记者，虽然中新地产债券回购后，其债务危机暂时得以缓解，但该公司频繁卖盘，应该是还有比较大的资金需求。
公司称：为了优化土地结构
公司在公告中表示，出售北京项目将可令公司重新分配其所有的资源及管理专注力予其余业务以作更有效率的管理。套现金额将用作集团的营运资金、以及将来物业发展之用。
对于公司是否出现资金链困难的问题，中新地产公司并不承认。昨日中新地产在香港的投资者关系部人士在接受查询时表示，该公司年报显示截至4月30日公司的现金结余为20多亿，目前公司现金充裕，而出售上述项目，主要是公司出于优化土地结构来考虑的。
一个北京楼盘折射的断代史
http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-14/161979.html
一个楼盘，往往就是一个城市的房价断代史。北京著名大盘珠江帝景便是如此。2002年到2009年7年多的时间里，同期推出的楼盘大多数由于开发周期的原因隐退历史舞台，但珠江帝景依旧在开发期内，每年都有期房推出。2002年开盘时，珠江帝景开盘最低价仅为6800元/平方米，而至2010年，珠江帝景的销售均价已达3万元/平方米。尽管根据统计局公布的数据，北京房价年均上涨幅度不超过10%，但绝大多数的楼盘在躁动的岁月里涨幅远超此数字。销售价格翻倍已不鲜见，甚至出现四倍者、五倍者。这种疯狂在2009年更是被演绎到极致。过去两年，有的楼盘曾经每平方米降价7000元，也曾经一年内上涨超过150%。这就是变幻莫测的楼市。珠江帝景涨价史珠江帝景楼盘位于北京西大望路23号，距离CBD核心区华贸中心之间距离仅为2.5公里左右。该楼盘所在的区域曾被称之为泛CBD区。开发商为合生创展（00754.HK）。2000 年，北京市政府决定全面启动CBD的建设以后，很多项目陆续建设。2001、2002年，CBD建的房子多半都是住宅。当时媒体反映， CBD难称商务区，而是房地产开发区。而2000年，亚洲金融危机刚刚开始回暖，写字楼市场很低迷。CBD实际上盖的大都是住宅。在这样的市场背景下，珠江帝景开始销售。开盘价最低仅为6800元/平方米。北京市房地产交易管理网上记载的珠江帝景一期成交均价为10684元/平方米，发证日期是2003年12月19日。附近居住的一位居民向本报记者回忆说，当时珠江帝景附近很荒凉，直到2004年，楼盘不远处还都是待拆迁的平房，商业配套匮乏，市政道路也在建设中，而如此价格亦被认为较为昂贵。2004 年珠江帝景销售均价上升至9600元/平方米，2005年上升至12000元/平方米。大多数业内人士认可，北京房价的上涨始于2004年底，后8·31 时期，土地中止协议出让正式进入招拍挂时代。根据搜房网记载，到2006年11月27日，珠江帝景的销售均价已经达到14000元/平方米。进入2007 年，珠江帝景更是数次调高销售价格，最频繁时，一个月调整两次以上。到2007年底，珠江帝景的销售均价已经达到25000元/平方米。记 者查阅合生创展2007年年报，北京珠江帝景销售额18.39亿元，当年合生创展在北京全年的合约销售额是35.16亿元，珠江帝景所占份额超过50%。 北京地区2007年合约销售之平均价为17283元/平方米，同2006年比较上升55.4%。而2008年年报显示，珠江帝景销售额为11.25亿元， 依旧占合生创展全年销售业绩9%。不为多数人所知的是，珠江帝景的地价成本十分便宜。本报记者从知情人士处获悉，该地块是谢强（此后转投富 力，现任富力天津区域董事长）在1999年至2001年间获得。当年合生在京先后拿下5500亩土地。由于是土地协议出让时期，出手快被认为是企业拿地的 绝招。谢强决定要在城乡结合处买原本是工厂的土地，不仅土地价格便宜而且容易拆迁。当时这块土地的价格在开发成本中所占比例不足20％。价格一直在涨的珠江帝景亦曾经历过降价的时期。受金融危机影响，大部分资金链紧绷的开发商都曾有过降价经历。2009年春节期间，合生的珠江帝景实行降价促销策略。均价从23000元/平方米大幅降至16000元/平方米。但 仅过几个月，珠江帝景又恢复了之前的价格。2009年6月27日，珠江帝景推出最后一栋楼，均价22000元至23000元/平方米，而春节时候该楼盘曾 是区域的“领跌”标杆，推出特价房的最低价仅为15500元/平方米。两相比较，半年以来该项目提价幅度超过6000元/平方米。珠江帝景相关负责人当时表示，即将推出的C9号楼是C区位置最好的楼栋，而春节期间15500元/平米起的特价房，是E区位置、楼层和户型都不太好的产品。2009 年6月30日，在北京国土局举办的土地拍卖会上，中化方兴力挫万科、中信、保利、华润、SOHO中国、远洋等公司，以40.6亿元的高价夺得北京土地出让 单价和总价双料“地王”广渠路15号地。“双料”地王就在珠江帝景对面。高价地频频诞生，成为珠江帝景售价上升的有利支撑。价格天书在最疯狂的2009年里，统计局公布的数据已经难以反映楼市的疯狂。事实上，大多数新近开发的楼盘，涨势远超过珠江帝景。较 具有代表性的“上海建筑”，最早在2008年5月面市。斯时还处在危机前夜，开发商北京匠心置业有限公司也定了一个市场高价，15000元/平方米。之后 危机初现，楼盘均价在2008年7月到11月间，降到了12000-13000元/平方米。2008年12月，寒冬来袭，楼价再次迫降到9200元/平方 米，同时推出了8100元/平方米的特价单位，楼价达到“冰点”。然而，难挨的寒冬似乎一个月就过去了。2009年1月，楼市初现回暖迹象，上海建筑的价格也随之抬头。2009年4月，回升至11500元/平方米。此后，北京的房地产从回暖走向疯狂，上海建筑的楼价也如同坐直升机式地上涨。2009 年8月，楼盘价格重回15000元/平方米；9月份新盘推出时均价涨至16000元/平方米。11月中旬推出新单位，价格升为19000元/平方米，之后 又变成20000-22000元/平方米；而到12月12日再次推出11号楼时，价格已变成25000元/平方米。搜房网数据监控中心在年 末对2009年销售的普通住宅价格进行统计（2009年1月1日-2009年12月24日），北京288个项目有涨价行为，占在售普通住宅的近80%，涨 价最高的区县为丰台区，全区29个在售普通住宅，26个项目上涨，平均涨价金额达到5726.55元/平方米，涨幅比例达44.18%；单个项目中，均价 涨幅最高的太阳公元每平米上涨27000元。几个售价在45000元/平方米左右的楼盘，均有价格上涨20000元/平方米的经历。如太阳公元、远洋万和城、中铁置业翰庭。除 了高端项目外，中、低端项目也普遍上涨。而据亚豪机构向本报记者提供的数据显示，部分中端项目在2009年屡次上调价格。金隅万科城从7500元/平方米 上涨至11000元/平方米，首开常青藤从9800元/平方米上调至15000元/平方米，悦溪公寓从3月的9200元/平方米到10月的17000元 /平方米。北京市统计局、国家统计局北京调 查总队去年12月15日公布的调查数据显示，2009年11月，北京四环路以内的商品住宅期房平均售价每平方米达到20515元（今年1-2月，北京四环 内期房均价只有14226元/平方米）。五环路至六环路商品住宅期房均价每平方米10665元。六环路以外的商品住宅期房均价8213元/平方米。换言 之，目前只有在六环外才能买到均价1万元/平方米以下的新房。
北京烂尾项目翻身奥园预计回笼130亿元
http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100128/2010012804063806.html
每经记者 朱玲 发自广州
去年，以兼并收购突击土地市场的中国奥园（HK,03883）先后以低价接盘北京、沈阳项目。1月27日，中国奥园表示，此前收购的北京耀辉项目，预期今年首季度开始住宅单位第一期销售，均价预计达8万元/平方米。
据 了解，耀辉项目是中国奥园去年7月以8.3亿元从香港世纪协润投资有限公司手中收购的，原项目在2004年就已取得开发使用权，几经周转，由北京首都开发 股份有限公司（以下简称：首开股份）和香港世纪协润共同拥有。该项目当初预计将建设成结合住宅、商业以及酒店的综合商业豪宅项目，总建筑面积达25万平方 米。
由于拆迁工作难度大，项目拖得太久，期间又遇到2008年全球金融危机，公司项目资金未到位，使得豪宅销售举步维艰。2008年7月，该项目停工，成为北京长安街著名的烂尾楼盘。
去年7年，奥园借助低价接盘的机会进军北京市场，以3.7亿元收购香港世纪协润投资有限公司41.33%的股份，此后又同世纪协润签订了一笔4.6亿元的订立贷款协议，用于支付首都股份拥有的北京耀辉项目62%的转让权，最终获得收购该项目。
据 了解，该项目的总投资约50亿人民币，项目主要以200~1000平方米的户型为主，约有500个单位，其中可销售住宅面积16万平方米，该项目第一期预 计于2011年之前竣工。奥园相关负责人表示，该住宅均价预计为8万元/平方米，若住宅全部销售完毕，可回笼资金达130亿元。
北京獨家專訪︾打造兩任股王威盛、宏達電後 王雪紅還有下一個世界冠軍夢
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威盛與宏達電，在一票不姓「王」 的專業經理人操盤下，先後曾經登上台股「股王」寶座，王雪紅完全放手的管理風格，讓她被稱為全球科技圈最會用人，以及最會借力使力的女老闆。
在 事業之外，接下來，這位科技界女強人的下一個夢想，是成為網球世界冠軍！
撰文·楊方儒
生男當若張忠謀，生女當 如王雪紅！十多年來科技圈中，一再流傳的這句老梗，至今聽來仍合時宜。
這位講話豪邁，笑聲爽朗，走路疾如風的五十一歲女強人，走上創業之 路，已經超過二十年了，如今擁有超過三十家公司、龐大的高科技產業鏈布局。其中最為人熟知的，就是先後兩任股王：威盛與宏達電。
這位台灣女 首富是如何辦到的？關鍵在於，連台積電董事長張忠謀、鴻海董事長郭台銘都辦不到的事——完全授權，王雪紅卻能從頭到尾一路實行。
相較於七十 九歲，老驥伏櫪，仍在第一線奔波的張忠謀，以及交棒交不出去的郭台銘，王雪紅對於專業經理人授權的程度，堪稱台灣第一。
談管 理
我每天所做的事情， 就是了解他們，挑戰他們！
﹁完全授權﹂，說來容易做來難，尤其在家族企業中，如何信任專業經理 人，提升企業效率與競爭力、不徇私、不讓公司金庫通個人財庫，這對家族企業尤其困難，但王雪紅真的做到了。
目前由王雪紅擔任董事長的企業有 十六家，她卻幾乎都不親身參與經營。眾人皆知的是，威盛與宏達電，在一票不姓「王」的專業經理人操盤下，先後曾經登上台股「股王」寶座！
王 雪紅完全放手，專業經理人為她賺進了大筆財富，更讓她成為台灣最有錢的女人。正因如此，她更被稱為全球科技圈最會用人，以及最會借力使力的女老闆。
「我 每天所做的事情，就是了解他們，挑戰他們！」王雪紅強調。「更重要的，能夠讓他們覺得沒有後顧之憂！」王雪紅微笑著說。
說穿了，王雪紅的成 功之道，就是高度授權，讓下屬自律，自動自發達成目標。
如同美國管理大師Jim Collins在︽從Ａ到Ａ＋︾一書中描述，先讓對的人上車，他們自然就會找到方向。「我也從他們身上學到了很多東西！」王雪紅說，他總是相信這些天縱英 才的小夥子們，一定會做出些什麼來。
她甚至時時觀察身邊周遭的青少年，和他們交談時下最熱門的電腦遊戲，問他們為什麼好玩？有趣的地方在哪 裡？孩子們對於遊戲的心得，都能夠給她帶來很大啟發。
的確，近身觀察王雪紅，可以發現她具有一種虛心的學習心態。這種心態正好是高科技產業 領導人最寶貴的特質之一。
因為虛心學習以及善於挖掘別人的長處，吸引許多高科技人才樂意為她效命，並且無形中在公司培養出創意導向與彈性調 整的企業文化。因此，相較於父親、台塑集團創辦人王永慶一手創建的中央集權制度，王雪紅手中的三十多家公司，從來不是由她一個人說了算！
一 個最好的例子是，威盛在智慧型手機軟體服務平台Via OnDemand︵威望國際︶的總經理張心望，是王雪紅透過友人推薦延攬的，這位當時還不到三十歲的年輕人，王雪紅認為他是經歷網路泡沫化的創業生存者， 在他主導下，Via OnDemand將是讓威盛順利由硬體轉型至軟體的重要契機。
王雪紅強調，選擇很重要，「我選擇一位執行長時，總是好 奇，這位執行長到底是不是和我一樣地努力？我就從頭到尾鞭策、灌輸這種理念。」「我真的覺得找人是最困難的！」她補充說，找人是最難的，人是最重要的，對 的人就會做對的事，就會有對的執行力。
談挑戰
不知為何多年來， 總把自己逼到背水一戰的地步！
不 過，王雪紅承認，她也有失誤的時候。因為這種學習者的心態，讓她看到消費者真正需要的是什麼，成為她要求研發團隊投入的重點。缺點就是，這樣一來導致她想 做的東西太多，很多時候無法快速投入！
舉例來說，王雪紅在四年多前，就確立了做電子書的方向，卻因投入不夠，遲遲沒有成果出來。直到今年拉 斯維加斯消費電子展(ＣＥＳ)上，旗下公司Spring Design展出的電子書「Alex」，在一百多款電子書競爭對手中，被票選排名第一，才讓她喘了一口大氣。
「講這個事心會痛！」王雪紅苦 笑著說，她經常是站在不懂電腦的消費者角度來看世界，雖然常常看到了一般人們真正需要什麼，但缺點是，想要做的東西太多了，常常會在某些方面忽略掉，「沒 有很快地做好一件事情！」的確，從ＩＣ設計、軟體服務、資訊通路、智慧型手機製造，作為一位女性領導者，在駕馭這種多元化複雜局面時，王雪紅還是顯示了自 己獨特的一面。和王永慶在台塑內部威嚴的地位不同，西方教育背景的王雪紅，卻盡力展示自己平等、善於溝通的一面。
比如當王雪紅開正式業務會 議時，她的下屬都可以和她開起玩笑，而當經理人出現焦慮時，她也會想辦法主動去緩解。
威盛資深研發副總裁林子牧，長期因為肩負晶片設計重 任，必須和英特爾等世界半導體巨頭較量，總是感到壓力巨大，王雪紅因此常拉林子牧一起去ＫＴＶ唱歌。「她讓人感覺是親密夥伴，而不是高高在上的老闆！」威 盛中國的一位員工透露說。
從宏達電與電子書的例子中，都可以發現，王雪紅認為值得投入的領域就會堅持下去，遇到最困難的事情也不會回頭。 「不知為何多年來，總把自己逼到背水一戰的地步！」王雪紅自承。
「王雪紅是一位不太思考退路的人，是一位無論做什麼事，即使經歷一再失敗 後，總是還會想再試一次的企業家！」一位半導體外商高階主管如此形容。
這種堅韌的性格，讓她無論在挑戰英特爾，還是在與微軟、Google 合作上，甚至在最重要的另一個賭注｜｜手機晶片，全都表現了出來。
談夢想
我的下一個目標，要成為九十歲的網球 世界冠軍！
八年前，王雪紅在杭州成立了威睿電通（Via Telecom）公司，成為威盛旗下專注於ＣＤＭＡ晶片（中國主流的手機通訊規格）研發的公司。這是王雪紅除威盛和宏達電之外，在科技市場另一個最重要的 戰略規畫。
即使面對聯發科與中國本土ＩＣ設計巨擘展訊（Spreadtrum）寡斷大陸手機晶片市場，以及在國際市場也有高通 (Qualcomm)這樣的世界巨頭擋在前頭，但王雪紅並沒有退縮。
「對的事情就應該做下去，而且我每天都保持非常快樂的心情！」王雪紅笑 著說。如同當年小蝦米威盛挑戰英特爾一樣，王雪紅又試圖在３Ｇ市場與高通角力。
經過多年努力，現今威睿在大陸ＣＤＭＡ的晶片市場占有率已經 超過二五％，僅次於高通。
已經成為台灣最有錢的女人，問到王雪紅還有什麼人生目標與夢想，她認真地說，「現在的我每天長跑、定期打網球，我 下一個夢想，就是要成為九十歲的網球世界冠軍！」二十九歲的瑞士網球天王費德勒（Roger Federer），是王雪紅的偶像。她微笑著說，九十歲時她要成為世界冠軍，「所以現在和我打球的人，都要因為和未來冠軍打球，覺得備感幸運！」
王 雪紅
出生：1958年
現職：宏達電、威盛電子董事長學歷：柏克萊大學經濟學碩士
經歷：大眾電腦 總經理
王雪紅大事紀
1982 進入姊姊王雪齡創辦的大眾電腦任職1987 創辦威盛電子1997 創辦宏達國際電子2000 威盛股價創628元天價，登台股股王2003 與威盛總經理陳文琦結婚，傳為科技圈佳話2005 在英特爾的封殺下，威盛營運江河日下，股價跌破15元2006 宏達電股價達1220元，成為台股新股王2010 競爭加劇，宏達電股價跌至277元，創5年來最低，公司實施庫藏股經營之神給王雪紅的影響——任何事情一定要追根究柢！
我們在中國獨家專訪 王雪紅，談父親王永慶給她的影響，以及高科技產業的經營心法。以下是訪談重點摘要：《今周刊》問（以下簡稱問）：你覺得父親教給你最重要的東西是什麼？
王 雪紅答（以下簡稱答）：我記得最清楚的是，他一直在鞭策我勤勞樸實、追根究柢，任何事情一定要追根究柢。
因為如果遇到困難就退縮的話，很多 事情都不會做！事實上高科技是很困難的，總有起伏的階段，一天不進步就會退步，如果沒有追根究柢的理念是很困難的。
問：你和你父親的管理模 式，差異在哪裡？
答：我覺得他在傳統產業上比我高太多太多，我一生學習都學習不完，我父親真的給我很好的榜樣。我們是以高科技為主，自主性 非常強，管理很重要，但是人也很重要；在研發上，高科技產業把東西做出來，資源很重要，人才也是，怎麼樣拉攏人才，讓他覺得沒有後顧之憂，讓他繼續有創新 價值，這是很重要的。
如果是其他行業，不需要很多創新，只需要成本控制，把品質做好，但高科技是以研發為主，所以管理重點在於人，與傳統產 業的思惟大相逕庭。我們公司有很多很優秀的人，決定要走什麼產品的時候，一決定發展過程就是2、3年，所以要各個角度考量，以及要看5年、10年以後，我 的客戶真正在使用的產品是什麼樣的產品，要有這樣的概念。以後的2、3年，要做的技術是在什麼時間點，達到什麼樣的地位，全面都要考慮，才能決定以後的發 展方向是不是可以達成。
我爸爸教我追根究柢，就是我們在做事情的時候，要搞清楚真正的技術是什麼！不僅僅是在成本和技術方面，我們要深入了 解每一個環節。當深入了解的過程中，我必須要請教別人，當你請教別人的時候你可能會請教廠商或朋友，發現有很多人會講得特別仔細，他頭腦清晰很有理念，而 且可以與你互動，在整個過程中他不僅可以當你的老師，又可以當你的朋友，發掘人才的過程就出來了。
問：大家都說你是經營之神最強硬的孩子， 你自己怎麼看這個評價？
答：我從小就沒有太被人家管，我還算是很聽話的！我爸的話我現在還記得很清楚，這就是聽話，所以我應該是他很聽話的 孩子。
問：父親對你的人生觀，還有什麼重要影響？
答：我父親常常講要貢獻社會，人在世界上最重要就是貢獻社會，這也是他一生 所做的事情。他成立基金會，希望他的資產用於社會，能夠永續經營、能夠幫助社會。當然這方面對我的影響很大，我覺得基督徒本身就是這樣。
我 沒有想過對自己滿不滿意這件事，我覺得要學習、要做的地方還很多。可能是因為基督徒的關係，我覺得神就是雲端，我是用戶端，我根本不需要考慮那麼多負擔， 有負擔就Upload（上載）上去，當神給我Push（推力）我就做。
另外，我從來就沒有想過，我爸會給我錢，所以我就不需要做事。我也從 來不覺得錢那麼重要，但我覺得是不是能把事情做對很重要。這也是一種福氣吧！如果覺得錢比較重要，那麼我們在投資新技術上，就不會那麼義無反顧。
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[转载]北京晚报专访刘建位（二)：天上下金子要用大桶接
http://blog.sina.com.cn/s/blog_617caecf0100jjpk.html
价值投资适合中国股市 《财道》：投资界一个始终存在的声音是，巴菲特不适 合中国内地股市。很多人始终宣称在中国无法进行价值投资，你如何看待这一现象？ 刘建位：适合不适合，用数据说话。我用一个简单的指标来 说明巴菲特投资策略对中国是否适合。 巴菲特认为衡量公司价值增值能力的最佳指标是股东权益收益率。“对公司经营管理业绩的最佳衡量标 准，是能否取得较高的经营性净资产收益率，而不是每股收益的增加。”他曾用1988年《财富》杂志的数据证明，持续盈利能力是优秀企业的真正衡量标准。在 1977年到1986年间，总计1000家中只有25家能够达到业绩优异的双重标准：连续10年平均股东权益收益率达到20%，且没有1年低于 15%。这些超级明星企业同时也是股票市场上的超级明星，在25家中有24家的表现超越标普500指数。 那么巴菲特的选股理念适合中国 内地股市吗？我用WIND系统筛选，只选到7家公司符合过去10年加权净资产收益率年年不低于15%的标准。这些业绩明星同时是不是股市明星呢？分析这7 家公司的数据，我们可以得出三个结论： 第一，巴菲特的投资理念同样适合中国内地股市，如果你选择的是业绩优秀的好公司，你的投资业绩也 会超越指数。1998年到2007 年10年间加权净资产收益率年年超过15%的业绩明星，同时也是股市明星。这7只股票1997年底到2007年底平均涨幅为964％，而同期上证指数涨幅 只有341％，平均战胜指数623％。 第二，如果你坚持在大牛市“死了也不卖”的话，那么大熊市一来你的收益会降低很多。这7只股票如 果你持有到2008年底，从1997年底到2008年底11年平均涨幅为414％。多拿一年，收益平均减少了550％。这表明，再好的公司，严重高估时， 该卖也得卖。但是，同期上证指数涨幅只有52％，这7只明星股仍然战胜指数362％。巴菲特对可口可乐等极少数公司死了也不卖，再跌也不卖，原因是它们的 基本面没有变化，长期竞争优势没有变化，下跌只是暂时的，迟早还会涨上来，而且涨得更多。而且巴菲特是大资金，一旦卖出，很难再以低价格大量买回来。但如 果公司长期竞争优势有了重大变化，少赚了也要卖，甚至亏本也要卖。 第三，如果你在2007年底闭着眼睛买这些好公司的话，你也会亏得很 惨。2008年这7家公司平均下跌52％。再好的公司，也不能不问价格贵贱闭着眼睛买股票，不划算再好也不买。 结论是，学习巴菲特，真 正的长期价值投资成功之道是，只买业绩持续保持优秀的好公司股票，在严重低估时买入，尤其是低迷的熊市；在严重高估时卖出，尤其是疯狂的牛市。 价 值投资:有识 有胆 有钱 《财道》：在您的研究中，对巴菲特最新的认识是什么？有什么投资理念给你留下了深刻的印象？ 刘 建位：是今年巴菲特发布的2009年度致股东的信。这封信里我个人最欣赏的一句话是：当天上下金子时，要用大桶去接。这句话道出了巴菲特投资成功的关键。 《财 道》：这句话很多媒体都报道过，您是如何理解的呢？ 刘建位：首先，如何衡量金子的成色？每只股票都可能是一块金子，也可能是一坨金色的 狗屎。如何辨别呢？ 股价变化无常，很容易让你把狗屎错以为是黄金，因此巴菲特根本不关注过去几个月、过去一年，甚至过去几年的涨幅。他 关注的是公司的长期经营前景。过去20多年，巴菲特一直在致股东的信中公开说明他收购企业的标准，第一条就是要有良好的长期经营前景。巴菲特在2009年 度致股东的信中说：“最终在投资中起决定作用的是你支付的价格和这个公司在未来十年或者二十年的盈利之间的差额，不管你是整体收购，还是只是在股市上买入 这家公司的一小部分股份。” 只看短期股价，是投机。先分析长期经营前景，再等待股价大跌后出现买入机会，才是真正的投资。就像你买房、 买大家电一样，先寻找你最满意的，然后再等过年过节打折时购买。巴菲特说：“对我而言，股市如何根本不存在。股市唯一的重要意义是看看有没有人以愚蠢的价 格出售股票。” 我一直不明白，为什么我们能够耐心地等待商场打折好便宜地购买我们最喜欢的东西，却不能耐心地等待股市大跌好便宜地购买 我们最喜欢的公司股票呢？ 《财道》：那么，从您的研究来看，天上什么时候会“下金子”呢？ 刘建位：做股票投资，不同 于做企业。做企业你可以决定生产销售，但做股票你却无法决定股价是高是低，要想得到真金，又只付出很便宜的价钱，唯一能做的只有等待。那么什么时候天上会 掉金子，那些真金一般的好公司股票却只卖狗屎一样的价格呢？当大部分人都恐惧害怕纷纷低价抛售时。 巴菲特说过，恐惧是股市的一种传染 病。对一个行业、一个板块甚至整个市场的恐惧担忧情绪，经常会像传染病一样迅速爆发传播，不仅其中的烂公司会大跌，即使是那些非常优秀的公司股价也会大 跌。 他在2000年致股东的信中说：“只有资本市场极度低迷，整个企业界普遍感到悲观之时，能够获取非常丰厚回报的投资良机才会出 现。” 《财道》：还是回到巴菲特的那句原话，天上“下金子”时如何接得多呢? 刘建位：2009年，中国股市中信标普 300指数上涨近1倍，但是战胜指数的基金寥寥无几，308只偏股型非指数基金中只有14只战胜指数，不足5%。而散户中战胜市场的比例更低。为什么？一 个重要原因是，2008年股市大跌2/3，百年一遇的金融危机爆发，恐惧气氛极为严重，尽管股价大跌，很多优秀公司股价非常便宜，就像天上下金子，但只有 极少数人有识有胆又有钱大量买入。 巴菲特过去两年接金子的大桶有多大呢？“2008年初，我们拥有443亿美元的现金资产，之后我们还 留存了2007年度170亿美元的营业利润。然而，到2009年底，我们的现金资产减少到了306亿美元(其中80亿指定用于收购伯灵顿铁路公司)。在过 去两年金融市场一片混乱之中我们却大规模投资。” 能够耐心等到天上下金子，而且能够分析出天上下的真的是金子，而且早就准备好了大桶， 勇敢地去接，才能真正接到大桶大桶的金子。有识，有胆，有钱，缺一不可。 永不过时的八大预测 《财道》：在您研究巴菲 特投资的过程中，有没有哪些是“永不过时”、奉为圭臬的经典，包括投资规则或者预测？ 刘建位：在美国CNBC的巴菲特观察节目中，曾说 过巴菲特“永不过时”的八大预测，我愿意将其翻译出来并告诉大家。 一是衰退不可能永远避免。在2007年快到年底时，巴菲特回答 Becky Quick时说，如果失业率大幅度上升，多米诺骨牌将会随之倒掉，美国经济2008年将会陷入衰退。他的预测是对的，但他并没有拉响警报。“资本主义经济 的本性是同期性发生经济衰退。人们经常反应过度。”（巴菲特告诉Becky，37岁的她还年轻，可能会遇到6到7次衰退。） 二是我们将 会挺过现在的和未来的衰退，就像我们成功挺过历史上的多次衰退一样。 三是衰退将会创造机会。“我的一生中至今为止最好的股票买入机会是 在1974年。那是一个极度悲观的时期，石油禁运，经济停滞不前，还有很多类似的不利事件。但这却使股票变得非常便宜。” 四是并非所有 的股票都是便宜的。成功的投资者应该像棒球明星Ted Williams等待有利的一个击球机会一样，等待合适的股票跌到合适的价位才出手，但这样的机会并不是每天都有的。“投资最好的是，你并不需要在被迫的 情况挥棒击球。你可以观察来球高于还是低于肚脐一寸，但你并非必须挥杆击球。没有裁判会判你出局。”你应该根据你自己的判断决定是否出手买入，不想买你可 以一直不出手。但如果你听从人群“挥棒！击球！挥棒！”就出手的话，你就会陷入大麻烦。 五是大多数人会是错误的。巴菲特经常引用他的导 师格雷厄姆的一段名言：“你是正确的，是因为你的事实根据是正确的，你的推理是正确的，这是唯一使你正确的原因。如果你的事实根据和推理是正确，你就不用 再考虑别人是什么看法。” 六是投资者总是错误地认为股价下跌是坏事。“如果今天麦当劳汉堡大减价，降价降到让我感到吃惊。我不会气愤地 想，昨天我吃麦当劳汉堡又多花钱了。我肯定会马上去买降价后更便宜的汉堡。任何将来你想要购买的东西，你都希望会变得更便宜。” 七是越 是大牛市越可能导致重大错误买入决策。巴菲特2000年致股东的信中，把那些在股市很高时大量疯狂买入的投资者比喻成舞会上的灰姑娘：“他们知道，有些公 司未来能够产生的现金流量相比估值已经高估到惊人的地步，却继续投机买入这些股票，就像灰姑娘知道在庆典上停留过久，马车就会变回南瓜，马就会变回老鼠一 样。但是他们从内心根本不愿意错过这个狂欢哪怕一分钟。因此，这些头脑发晕的参加者都只想最后一刻来临之前才离开。但问题是，他们是在一个时钟根本没有指 针的房间跳舞。” 最后一个预测是，在一段痛苦的酩酊大醉之后，人们还会在另一场疯狂的舞会跳舞狂欢。“整个世界都疯狂了。我们从历史中 学到的教训是，人们根本不会从历史中学到教训。” 本报记者 丁文亚J145
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