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中国人寿等险企或涉商业贿赂

http://www.yicai.com/news/2010/10/580348.html

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月，一项名为“学生幼儿平安保险”(下称“学平险”)的团体险种伴随着新学期的到来，开始在山西运城市的中小学校火热办理。

保险“进学校”本是好事。2006年中国保监会曾下发《关于做好保险“三进入”的通知》，“三进入”指进学校、社区、农村，其中“进学校”位置居首。通知要求采取为在校学生举办保险知识讲座，发放保险宣传品和宣传画(册)等形式，宣传保险，普及保险知识。

然而，在山西运城市，这项旨在普及保险知识的举措，在“层层推手”的协力下，“保险进学校” 成为一件耐人推敲的事情。

自愿投保还是乱收费？

“学平险”是否属于教育乱收费？这个看似简单的问题，在山西运城却因教育行政主管部门的介入而变得扑朔迷离。

开会—发文—层层落实，这套惯用流程被运城多家学校称为“十多年不变的模式”。几年来，运城市教育局针对“学平险”多次发文、开会，而外界批驳之声不绝于耳。

在记者拿到的运城市教育局2009年与2010年印发的文件—— “关于进一步加强学校和学生安全保险工作的通知”(下称“保险通知”)中，第一、二部分分别注明“学生保险是权利和义务对等的经济合同，与教育乱收费有本质区别” 及“自愿投保”等内容。

“说是自愿，其实是变相强迫，我们觉得是乱收费！”9月29日，在运城市实验中学，某学生家长向记者抱怨，“第一天孩子回来说要交保险费，我没让交，第二天孩子又回来要钱，说老师非让交不行”。在学校大门口附近，还有几位打着雨伞的家长正在等候下课后给孩子送保险费。

记者了解到，虽然文件要求“自愿投保，不得强求”，但经过层层传达后，许多学校或班主任并未真正按照文件精神去办。有些学校甚至出现不交保险不能进教室，或家长要与学校签免责书等情况。

今年4月21日，教育部等七部门联合下发《关于2010年治理教育乱收费规范教育收费工作的实施意见》，意见要求，中小学服务性收费和代收费必须坚持自愿和非营利原则；严禁采取强制或变相强制手段收取服务性收费或代收费。

而保险费就属于代收费中的一种。

其实，早在2000年时，山西省教育厅就与山西省物价局下发《关于进一步加强中小学收费管理制止乱收费的紧急通知》，其中第四条“禁止各种乱收费” 中要求：保险机构不得通过学校向学生推销保险业务，学校及其在职人员也一律不准代办。记者在上述部门采访中得知，该文并未废止，仍然适用。

山西省物价部门某专业人士表示：“由学校组织的、在校园内开展的都是不符合国家政策的，但是否属乱收费不好下结论。”

记者随后来到山西省教育厅。运城市教育局2009年、2010年印发的“保险通知”都注明了抄报山西省教育厅，但在山西省教育厅，办公室工作人员告诉记者并未收到该文。

山西省教育厅纪检监察室王主任同样没能给出记者一个结论：“是不是乱收费不好界定，高校有明确的法规，但义务教育阶段的还没有。”

《中国经济周刊》在查阅其他省市相关规定时发现，辽宁省在2005年就此问题曾公开表态，“利用教育部门和学校强迫或变相强迫学生入保险，实质就是乱收费”。

9月1日，国家发改委发文，要求9月1日—12月15日开展教育收费专项检查。检查重点包括学校违反自愿原则和非营利原则，强制收取服务性收费、代收费或从中牟利等行为。随后，山西省物价局转发该文，并作出检查部署。

就在此前，国家发改委价检司副司长董志明在山西检查工作时专门对学生保险提出三点要求：要自愿；不能统一办理，不允许代办；不允许进入校园办理。

学校有保费回扣

“我们统一收起保费后交给保险公司，保险公司会按照8%的比例给我们返还。学校将此费用用于班主任的安全管理、值班补贴等。”运城市东郊逸夫小学，分管安全的杨副校长告诉记者。

2010年，逸夫小学3000名学生中，有1613人办理了中国人寿的“国寿学生幼儿平安保险”，每名学生收取30元的保费。按照返还比例计算，该 小学可以领到近4000元的“代理费”。而运城全市的中小学生过百万，按照保守的投保比例50%计算，每年保费收入在1500万元左右，“代理费”支出超 过百万元。

“代理费”的收、支是否合法？

运城市工商局经检科郝宏志明确表示：“代理费应该是给具备资质的保险代理人的，如果变相的给了学校，保险公司就涉嫌商业贿赂。”

《关于禁止商业贿赂行为的暂行规定》第五条规定：在账外暗中给予对方单位或者个人回扣的，以行贿论处；对方单位或者个人在账外暗中收受回扣的，以受贿论处。

记者从运城市工商局获悉，就在此前的2006年，该局在临猗县曾查处过类似案件，起因是当地某保险公司为教育局提供了一辆汽车。经调查，运城市工商局最终作出没收13万保费，罚款7万的处罚。

记者了解到，目前在运城市开展寿险业务的公司有十余家，但在“学平险”市场上中国人寿份额比较大，即便今年有新华、阳光等其他保险公司参与，份额也微乎其微。

在运城市教育局2009年印发的“保险通知”中，“积极配合中国人寿开展好学生平安保险工作”的内容赫然在目。据《反不正当竞争法》第七条规定：政府及其所属部门不得滥用行政权力，限定他人购买其指定的经营者的商品，限制其他经营者正当的经营活动。

保监会第53号公告也明确指出，保险公司开展业务，应当遵循公平竞争的原则，不得从事不正当竞争；任何单位和个人均无权强制学生购买指定保险公司的“学平险”。

对此，运城市教育局政教科科长赵振先向记者解释，“发现不妥，已经作了修改，应该通过招标确定”。

记者发现，在2010年的“保险通知”中，上述内容已改为“积极配合保险公司开展好学生平安保险工作”。即便如此，今年5月份中国人寿运城分公司仍然召开了专门会议，参会者包括运城市教育局、物价局、纠风办等部门领导，各市直学校、县区教育局负责人均受邀。

中国人寿运城分公司总经理助理杨红云告诉记者：“会议由我们公司组织，我们邀请各部门领导、学校来参加。”

而参会学校却是另一番说法。“是教育局组织的，政教科通知我们开会，每年都一样，保险公司不可能给我们下通知。”运城市某市直中学一副校长说。

教育主管部门有提成？

老师能否作为保险代理人在学校开展保险业务？

在运城市教育局2009、2010年印发的“保险通知”中，记者均发现如下内容：可由一名退休教师作为保险代理人，做好日常管理工作。

“绝对不允许！”山西保监局一位人士向记者明确表示。

按照《中华人民共和国保险法》第122条规定，个人保险代理人、保险代理机构的代理从业人员、保险经纪人的经纪从业人员，应当具备国务院保险监督管理机构规定的资格条件，取得保险监督管理机构颁发的资格证书。

在运城市实验中学、逸夫小学、夏县裴介中学等多所学校，当记者问及保险经办老师是否具有保险代理人资质时，受访对象中没有一人可以提供。

在《保险法》第130条中，保险佣金的支付也有相应规定：保险佣金只限于向具有合法资格的保险代理人、保险经纪人支付，不得向其他人支付。

而夏县裴介中学一位年级主任告诉记者：“各班班主任收起后，由我统一交保险公司，然后保险公司按照10%的比例返现金给我，我再交由校长最后安排。”

采访中记者了解到，其他几所学校的收费、返还情况也大致相同。据知情人透露，这样的操作模式已在运城市持续了十几年，不仅要给学校提成，还要给市县的教育主管部门提。

而作为保险公司，委托未取得合法资格的机构或者个人从事保险销售活动，以及利用开展保险业务为其他机构或者个人牟取不正当利益的行为同样触犯了《保险法》。

记者希望就有关问题采访运城相关保险公司，均遭婉拒。


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五礦擬45億購辦公樓 更多央企或涉足商業地產

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110303/2216472.shtml

　　每經記者 尚希 發自北京
五礦集團於2月28日發佈公告稱，公司擬於近期用45億元收購北京第五廣場用作辦公樓。同時，五礦集團表示，將於近期發行兩期短期融資券，募集資金合計50億元，用於補充公司及子公司的營運資金。
作為21家獲批保留地產業務的央企之一，五礦集團醞釀的這場收購，在整個住宅市場面臨調控、商業地產受青睞之際，引來關注。
「目前在整體市場受到調控，資金緊張的情況下，不可否認相比普通的開發商來說，央企在融資渠道方面有優勢，在這個過程中，加大房產持有力度，或是轉投商業地產，都是很自然的選擇。」昨日 （3月2日），中國指數研究院副院長陳晟告訴《每日經濟新聞》記者。
亞豪機構市場總監郭毅則表示，「這種想法（投資商業地產）比較迫切，可以看到很多央企現在都有這樣的變化。」
「從去年開始，整個房地產市場出現了轉折，大家開始意識到這是進入商業地產的好機會，很多大型房企包括華潤、萬科都作出了這樣的轉變。」戴德梁行華北區研究部主管魏冬告訴記者，不管從企業長遠發展還是投資回報考慮，商業地產相比住宅地產來說長期的優勢較為明顯。
記者致電中國五礦集團公司宣傳部，其負責人稱收購一事還未最終確定，具體情況不是非常清楚。
在郭毅看來，央企通過收購獲得商業項目並非謀求短期的利潤增長，而是借此實現長期資產保值和增值。
商業地產市場會不會出現更多央企的身影，多位業內人士都表示了肯定。北京中原地產三級市場研究部總監張大偉表示，資金較為寬裕的央企在今年會更多地轉移到商業地產市場上。

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半數中小房企或退出地產行業 大魚吃小魚剛剛開始

來源: http://www.yicai.com/news/2015/08/4677033.html

半數中小房企或退出地產行業 大魚吃小魚剛剛開始

第一財經日報 羅韜 2015-08-25 22:13:00

面對日益競爭的市場環境，未來至少有半數的中小房企將選擇退出這個市場，隨著行業不斷成熟，未來的集中度也會越來越高。而目前看來，行業“大魚吃小魚”的故事，只是剛剛開始。

住在成都的鄭慧佳(化名)在一家當地知名的房地產公司上班，工作一直比較穩定收入也很可觀，可是近日她卻在考慮是否要跳槽。“公司內部崗位調整，希望派駐我到四線城市的項目上，可我不太希望離開成都。”鄭慧佳告訴《第一財經日報》記者，她面對的情況，是很多當地房地產公司都采用“隱形裁員”手段。

曾經一個售樓小姐也能年收入100萬的時代已經結束，當房地產的白銀時代到來，也意味著傳統開發模式的壽終正寢，那些無力轉型或開拓新增長領域的中小房企只能被擠出這個行業。

8月18日，綠地集團借殼金豐投資正式登陸A股市場，成為全球最大房企綠地控股(600606.SH)。同一天，曾作為上市百強房企的浙江廣廈(600052.SH)卻在當日公告里面稱擬用三年時間退出房地產業，轉向影視文化行業。

多家房企高管均向《第一財經日報》記者表示，面對日益競爭的市場環境，未來至少有半數的中小房企將選擇退出這個市場，隨著行業不斷成熟，未來的集中度也會越來越高。而目前看來，行業“大魚吃小魚”的故事，只是剛剛開始。

中小房企退出潮

楊宇(化名)在中國西部一個四線城市從事房地產建築工作，用之前的話來說，就是“包工頭”。去年開始，他已經感覺到生意越來越難做，開發商拖欠墊款的時間越來越廠，有的甚至希望拿房子來抵扣墊款。

“這個城市很多項目開發商都直接跑路，那些買了房子的人只能到政府靜坐，而政府為了平息這樣的事件已經接管了不少爛尾項目。”楊宇告訴記者。

之前楊宇所在的城市伴隨中國的良好房地產市場行情，價格最高炒作到了7000元/平方米，而隨著市場降溫很多樓盤也只能賣到4000元/平方米。此外，之前當地並沒有知名的開發商進入，而隨著萬達、金科等品牌開發商進入，這個小城的中小房企們壓力就顯得更大。

《第一財經日報》記者不完全統計，今年以來在京滬產權交易所待售房企股權總權益金額已經超過130億元，其中有超過20家房企出售100%的股權。8月25日，記者在北京產權交易所的網站的重點項目第一欄就看到沈陽某房地產開發有限公司轉讓100%股權。

在停牌近一個月後，寶安地產(000040.SZ)日前宣布，公司第一大股東中國寶安已與東旭集團簽署《股份轉讓框架協議》，將7039萬股股份轉讓給東旭集團(占總股本15%)，總價11.97億元。此次轉讓前，中國寶安持有寶安地產19.8%股權，處於質押狀態;轉讓完成後，中國寶安持有寶安地產股權將降至4.8%，已經基本退出地產業務。

8月17日，老牌房企萊茵置業(000558.SZ)公告稱，公司更名為萊茵達體育發展股份有限公司，經營範圍變為實業投資，包括體育活動的組織、策劃，體育場館的設計、施工、管理及設備安裝等，剝離地產，全面轉型體育產業。

8月，在南京開發銀河灣福苑、銀河灣花園、銀河灣紫苑等多個樓盤的華光地產，在江蘇省常州市天寧區人民法院公告中，正式被宣布破產清算。這個曾經也是百強房企的南京當地開發商在今年早些時候就爆出資金鏈問題，而最後不得不面臨破產清算。

5月，江西省目前唯一的A股房地產上市公司中江地產(600053.SH)作價41.5億元將房地產業務賣給了九鼎投資。

2月，上海證大集團董事長戴誌康宣布不再追加房地產投資，後逐漸將旗下資產轉讓。

分化加劇

上述房企的退出從半年報中也能窺見一斑。

《第一財經日報》記者不完全查閱房企中報發現，在已公布半年報的上市房企中，陽光股份(000608.SZ)、世紀星源(000005.SZ)、萊茵置業等均處於虧損。

萊茵置業的半年報顯示歸屬上市公司股東的凈利潤為-2593萬元，同比減少203.74%。首創證券分析師王劍輝表示，萊茵置業接近90%項目集中在供需相對平衡、龍頭企業重兵布局的江浙地區，市場競爭異常激烈，而公司在傳統地產業務方面管理能力的欠缺又進一步擠壓利潤空間，導致經營壓力持續增大。

同策咨詢研究總監張宏偉等多位人士分析認為，中小房企選擇退出大致有幾個原因：

首先，融資難度加大。就銀行而言，目前房地產已經屬於產能過剩行業，謹慎貸款是共識。對於信托而言，隨著行業下行目前已經沒有了“剛性兌付”的神話。而對於私人融資，多地均曝出開發商跑路的情況。如張家口新基業房地產開發公司、蔚縣萬盛房地產公司等都因此而導致項目停滯。

其次，中小房企為了生存和發展，往往追求比大型房企更快的增長速度，經常采取瘋狂高價搶地的激進戰略。面對高價土地，中小企業獨立開發的難度越來越大，若是沒有實現高周轉就會陷入資金危機。

此外，由於地產行業已不屬於高利潤行業，大型房企基於資源和規模優勢，把建築、人工、資金等成本控制在低範圍內。而中小企業無論是資源、人才都相對匱乏，相對成本也會更高。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在中國城鎮化率已經接近60%的市場背景下，樓市已經進入下半場，房地產行業也將呈現出規模化聚集與並購重組頻繁發生的特征，最終推動市場集中度越來來越高。

編輯：胡軍華

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通州限購擴至商住房 北京地價高企或助房價上攻

來源: http://www.yicai.com/news/5010413.html

市場猜測了近一個月的通州商住房限購令靴子落下。5月5日深夜，北京市住建委、通州區人民政府聯合發布《關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》(下稱《通知》)，暫停向三類家庭出售商務型公寓，並要求新建商業、辦公項目只能出售給企事業單位、社會組織等。這意味著北京通州區的限購政策進一步升級，由此，通州也成了全國首個同時對住宅和商住房進行限購的區域。

將影響60%~80%的成交?

5日晚上7點過後，通州某商住樓盤銷售員張欣(化名)撥通了客戶的電話，稱項目馬上要開盤，排卡即將結束，催促還在猶豫的客戶趕緊下單。幾個小時後，通州商住項目的限購《通知》就在網上傳播開來。

《通知》要求，通州區商務型公寓暫停向以下三類家庭出售：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭;已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;無法提供在本市連續5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。《通知》明確，購買通州區商務型公寓的家庭必須符合以下條件之一：沒擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)或單身人士;已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭;在本市沒擁有住房且在本市連續繳納社會保險或個人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭。《通知》還要求，通州區新建商業、辦公項目應當按照規劃用途銷售，只能出售給企事業單位、社會組織等，且上述單位購買後再出售時，仍須出售給企事業單位、社會組織等。

張欣打電話的有意向的客戶，屬於“已擁有1套住房的本市戶籍單身人士”，並不在可銷售的範圍內，所以即便是去排卡，也不能通過審核。如此新政，顯然縮小了可售的客群範圍，這無疑將對通州商住項目的銷售帶來壓力。對此，亞豪機構市場總監郭毅分析，通州商住限購出臺，短期內對通州市場會有明顯的影響，對投資需求的擠壓會有明顯的收效，尤其是選擇在晚上十點頒布政策而且第二天就立即執行，並沒有給開發商留出時間差去聯系客戶簽約，對區域成交量下壓作用會非常明顯。但她同時認為，從三類產品商住、辦公、商業的限購政策，也可以看出通州政府希望能夠把特定產品賣給特定的人群，從而實現產業、城市資源的導流，打造城市副中心良好發展。

中原地產首席分析師張大偉則分析稱，《通知》說明政府避免通州利好成為房價爆發上漲的借口，政策力度非常大。他預計，通州限購的再次升級，將抑制市場的公寓成交。早前，2015年8月通州住宅限購後，北京通州住宅成交從之前的單月1000~2000套，下調到了500套上下，跌幅一半。在他看來，通州庫存的商改住項目數量在6000套左右，潛在供應大約在1~2萬套，整體來說，此次升級版的通州商住限購，這些項目將受到影響，因為要求企業購買，將影響60%~80%的成交。

去年8月，通州曾出臺“史上最嚴”的住宅限購政策。去年8月14日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會網站公布了《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，該通知明確要求，已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭，將無法購買通州區商品房。限購一步步升級，與通州房價變化有關。去年，在“副都”傳聞下，通州商品房成交量一度明顯上漲。以去年4月為例，根據北京我愛我家市場研究中心統計的數據，北京樓市迅速回暖，通州交易上漲更為明顯，從原來的月度600套～700套，增長至2000套以上，在北京市的成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。

北京地價仍瘋狂

剛過去的兩年間，多省市限購陸續出現松動，北京上海等一線城市限購則毫無松動，且城市周邊、環北京區域，今年在樓市回溫、投機性需求卷土重來的市場背景下，限購範圍呈擴大之勢。一線城市房價是否會持續上漲?中國社會科學院城市發展與環境研究所5月5日發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.13(2016)》指出，在全面寬松的宏觀經濟政策刺激下，2016年一線和部分二線城市房價仍將持續上漲，但隨著政策的不斷收緊，明年下半年房地產或將重回全面下滑通道。

然而，預測房價明年下半年下行的同時，明年可能入市的住宅項目，拍出的地價卻居高不下。同樣在5月5日，北京土地市場在寂莫了68天之後，再度迎來了3宗地塊的拍賣，拍賣現場競爭激烈，3宗土地均有超過10家企業參與競爭，成交地價全面上漲，合計成交金額為95.35億。其中有兩宗住宅地塊均位於昌平區南邵鎮，雖然要求“除建設保障性住房外的剩余居住規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上”，但最終，其中的0302-57地塊以仍31.95億元的土地價格，配建及競建57500平方米公租房的代價，被招商和嘉銘聯合體競得。據亞豪君嶽會測算，該地塊綜合樓面價格為3.4萬元/平方米。另外一宗位於大興區黃村鎮的地塊，性質為商業金融服務業用地，經61輪的競拍，被首創以總價33.4億，樓面價超過3.5萬元/平方米的代價競得。

對於北京地價不斷走高的現象，郭毅分析，北京土地資源不可能無序擴張，土地的日趨稀缺與常住人口仍在增加的矛盾，是造成商品住宅市場供需矛盾的根本性原因，樓市供不應求推升房價上漲，基於對北京樓市的樂觀預期，開發商又雲集北京重金加碼土地，地價因此不斷攀升。在她看來，地價變化折射出房價走勢，房價漲跌則反映出供需結構的狀態，供需失衡則體現出人口、資源過度集中的結果。在北京聚集國內優質資源的現狀之下，仍將對外來人口形成巨大吸引，雖然近年來政府一直在加強控制增量人口，但目前來看，人口的流向仍是北京樓市以及土地市場保持較高熱度的核心原因。

市區土地稀缺，供不應求，推高了地價，帶動入市新房價格定價走高。這看似是最簡單的供求邏輯，但這樣的瘋狂背後，泡沫和風險也在堆積。對於5日成交的地價，一位業內人士感慨道：“黃村樓面價超過3.5萬元/平方米，意味著未來房價要超過7萬元/平方米，昌平地塊在北六環，綜合樓面價格達到3.4萬元/平方米，意味著未來這里90平米的剛需房要賣到單價7萬/平方米、總價600萬以上，這個區域的洋房成交價才3萬元/平方米，太瘋狂了。”

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保監徵費　險企或轉嫁消費者

1 : GS(14)@2018-01-22 06:23:30

【本報訊】保單持有人保障計劃（PPS）保障消費者，但並非免費午餐，保監局將會向保險公司徵費，徵費水平初期為每年新造保費0.07%，並漸進至上限1%，未知會否轉嫁予消費者。據悉，現時業界仍與保監局溝通，保監局拋出漸進徵費方案是以精算假設，但業界仍然憂慮徵費率較高對盈利有影響，「最終羊毛出在羊身上，不排除會轉嫁在保費上。」保險業聯會發言人則指出，徵費對保險業影響暫未清晰，須待與保監局溝通後，屆時會有更多資料提供。根據徵費方案建議，人壽計劃初期預定基金金額為12億元，非人壽計劃（即財產、醫療保險類等）則為7,500萬元，目標在15年內達到。

保障中小企惹爭議

PPS尚有不少地方具有爭議，例如計劃不止保障投保人士，尚會保障中小企，令到PPS財政壓力驟升，有業界人士指，「全世界都唔保障中小企，係得香港會咁」，又指外國大型機構來港設辦事處，「佢哋又算唔算中小企，應該要釐清」。若果不幸PPS徵費最終轉嫁予消費者，將會是繼今年保費徵費以外第二項徵費。今年1月1日起，每張保單都會收取保費徵費，徵費率為0.04%，壽險徵費上限為40元，一般保險則為2,000元。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180122/20282232
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