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相信長實主席李嘉誠，在過去日子中沒有一年像今年咁「爆」：一年內增添兩名「孖胎」男孫、捱足十年的和黃3G今年有轉機、上月又與國家主席胡錦濤作歷史性握手。近日柴灣地皮「流拍」，二手萎縮，又要由他「指點迷津」。
上週四長實開售馬鞍山新盤天宇海，以貼近甚至部分低於二手價，呎價最低四千二百元開盤，一反其他發展商近年較二手價高開七、八成的策略。結果天宇海四日賣 出過千伙，一Q清袋。樓盤成功在淡市中「試底」，打破僵局，二手樓交投隨即轉旺。長實賣樓，每每對後市都有一定啟示。
上週四，十‧一黃金周前夕，誠哥一聲令下，號稱沙田最後一個海景豪宅的天宇海搶閘出籠。當天下午六時正式開始揀樓程序，但於四時多，售樓現場尖沙咀港景峰 商場地下全層已逼滿人群，大打蛇餅。長實一早接獲約三千二百張入票，以首推一百零八伙計，「超額」約二十八倍。入票者當中近三千人到場，連同「人釘人」的 三千名「搵食」地產代理，結果一共六千人齊齊逼爆現場，有如打仗般混亂。
由於進度緩慢，大家只好齊齊等；入夜後售樓處旁的酒樓廳房被租用作飲宴之用，使近正門的扶手電梯都封埋，大批已在前面排好隊形的經紀和睇樓客，被多番點來點去，情況再添混亂。
樓盤小資料
天宇海
地址：馬鞍山保泰街18號
發展商：長實
座數：6座分層單位（30層）
及14座洋房（3層）
伙數：1,143伙
平均呎價：6,426元
管理費：分層每呎約2.31元；洋房每呎約2.27元
交通：步行5分鐘直達恒安馬鐵站，另設巴士直達尖沙咀、紅磡、荃灣等
落成日期：2012年1月
拚死都要買番間
這時二樓近洗手間的位置，冷氣突然熄掉，又焗又熱，令人透不過氣來；穿着西裝的經紀們大汗疊細汗，整個逼滿人的二樓商場，臭汗淋漓臭味熏天；夾在當中的準 買家被前後人潮夾攻，進退兩難，其間更聽到有人高呼：「搞錯！收唔到電話訊號嘅！」亦有經紀拿出白花油狂索，免得窒息昏去。
焗在擠滿人的臭氣長廊當中，開始有經紀按捺不住，有的向人群大叫後退，可是後方的電梯仍然不斷湧上人潮，後無退路。走廊內只見人頭湧湧，場面混亂，被夾在 最前方的美聯大軍率先大嚷撤退：「美聯嘅！唔買住喇！走啦！」可是，即使聲嘶力竭亦不見得奏效，大家要買樓，「死都唔肯走」！
越過商場內的重重障礙，經過首輪預先抽籤，然後再「爭崩頭」上樓作第二輪抽籤，買家始被分得一個揀單位的機會，最後到手的單位實在得來不易。有買家表示全 程苦候了七小時，而辛苦搶得一個低層單位的雷太當場不吐不快：「哎呀！買唔到最平嗰個單位啊！」可是轉頭又如獲至寶說：「好彩都俾我哋買到最平嗰個……嘅 樓上，都好抵！」她有信心樓市暫不會跌，更選擇現兜兜一筆過付款。
長實金管局對着幹
這次長實賣天宇海，是政府今年八月推出三招十四式後首個推售的新盤。政府為打擊樓價，招數包括收緊一千二百萬元以上豪宅的按揭成數至六成。但「你有張良 計，我有過牆梯」，長實透過旗下中介按揭策劃公司尚乘財富，向天宇海買家提供額外一成二按，變相增加按揭成數至七成。長實解釋是因應有供款能力，卻未有足 夠首期的買家，協助他們置業。
事實上，視「出招」如無物的長實，賣樓手法一向出位，亦一直是金管局緊盯的目標，雙方互有攻守。
○六年長實夥拍渣打銀行，向新盤葵涌雍雅軒買家提供「超級○按揭」計劃，以首三年息率只為同業拆息（HIBOR）加0%作招徠，比其他發展商推出的 HIBOR加○點五至一釐更進取，金管局即時公開呼籲置業人士須留意拆息按揭的風險，並希望銀行可採用金管局制定的綜合利率，但長實對此「呼籲」未有理 會。
○八年三月，長實賣將軍澳新盤首都，要求尚乘財富游說買家由建築期付款轉為即時供款，讓長實盡快套現。為吸引買家即供，長實還提供三十六個月延期還本優 惠，方便投資者走貨。然而金管局這時突然宣布銀行不可向物業買家提供首兩、三年「供息不供本」優惠，以防銀行承受過大風險，長實唯有急急叫停，惹來買家不 滿。
VIP唔使排
然而另一邊廂，也有人輕輕鬆鬆就爭到首批單位，楊先生笑騎騎說：「買嘅過程好暢順好滿意！」原來打算半自住半投資的他，以三千多萬買入一幢洋房以及一對相連單位，能豁免排隊；那站於他旁作貼身保護的年輕經紀亦笑得異常燦爛，六位數字佣金袋袋平安。
而活躍於Ball場的周啟邦夫人，亦有購入四個單位及一間洋房，作價四千多萬元。她對購入物業顯得很悠然：「唔係好貴啫，呢度價錢好，空氣好，又有鐵路，好唔錯呀！」
她說當日「揀慢啲都無」，「一個鐘內就賣晒十四間，一間洋房千幾萬咋喎！我諗慢咗呀，唔係可以買多間！」周啟邦夫人一向有投資房地產，主要是天璽、名鑄等 豪宅，「天璽一個九百呎單位，賣走都賺四、五百萬，好多內地人要貨。話你知，而家係好好嘅投資時間，貴價樓、豪宅，買咗一定賺！」
結果天宇海經過通宵賣樓，連日加推，首天開售通宵賣出近九百伙，週六再推一百三十多伙於一小時內掃清，週日加推最後的一百一十多伙也在四十五分鐘內沽清。 至於一列建於西沙路大型迴旋處旁，無半點海景之餘，景觀更對正馬鐵路軌的洋房，平均呎價八千多元，每間介乎一千三百萬至一千六百多萬元，價錢夠平亦全數掃 清。發展商宣稱買家以用家為主，但現場所見很多人一連掃幾間，當中不乏投資者，而買家中逾八成選擇即供。
盡顯吸水大法
在天宇海開售前，剛剛遇着柴灣劣地皮無發展商承價而流拍，再加上擔心月中施政報告再出招壓樓價，二手成交漸見萎縮，柴灣區甚至零成交，與早前一、二手暢旺 的景況大相逕庭。天宇海的推售，正好替前景不明的樓市「試底」。天宇海分層單位平均呎價為六千四百多元，個別單位現金或即供呎價更低見四千一百多元，比起 同區其他二手選擇，如平均呎價達六千元的觀瀾雅軒和五千二百多元的嵐岸，定價顯得相當吸引。長實先推海景優質戶，再減價推山景平貨，亦營造愈賣愈平之勢， 令氣氛更熾熱。
長實於短短四天火速套現七十六億，撇除四十六億元建築成本，勁賺三十億元。連同天宇海，長實今年已套現二百八十億，距離年初訂下的三百億元全年銷售目標實 不遠矣。現時尚有「秘密武器」大圍名城二期及天水圍洪水橋項目可望於年底前推出。天宇海大盤一出，可憐其他發展商要通通靠邊站。年初已賣元朗Yoho Midtown，無賣樓壓力的新鴻基地產，只以上水獨立式洋房天巒迎戰，並主攻內地客。近日南豐以「妙想天開」價、每呎平均萬七元推售灣仔新盤 Queen's Cube，七十二伙只有三十二個認購登記，慘遭滑鐵盧。一下子市場消化了過千個購買力，其他發展商短期內都無運行。
試底成功二手醒晒
其實天宇海推盤推得相當急，今年九月十日樓盤取得售樓紙後，第二天長實已開放示範單位予地產代理，經一輪軟銷便推出發售。其時二手出現膠着狀態，直至天宇 海開賣後，二手睇樓量及成交量即時醒番晒。根據美聯物業資料，全港三十五個屋苑於過去一週成交，較前週急升兩成。其中如將軍澳蔚藍灣畔，整個九月只有六宗 成交，但今個月頭三日已有三宗；青衣盈翠半島上月只得五宗，但這幾天已促成三宗，在在證明這次長實試底成功。
過去李嘉誠對測市相當有一手。○八年三月推售首都時，以「唱高開低」，提供十成按揭，及在現場營造搶貨氣氛，成功將二千個單位於兩日內一Q清袋。據知當時 長實主席李嘉誠認為美國次按危機未過，香港樓市不容樂觀，故務求趁市旺盡量散貨。而恰恰該年三月正好是樓市見頂之時，其後次按惡化令市況回吐兩成，證明誠 哥好眼光。
政府政策亂龍
今次長實急急賣樓，除了要趕及在年尾前達到售樓目標，亦相信與下週施政報告出籠，平添不明朗因素，故要趕在報告前賣樓有關。由於樓市熾熱，坊間不斷出現復 建居屋、提供置業貸款等聲音。小型發展商裕泰興執行董事羅守耀指，相信政府不會有實質樓市降溫的措施，但卻有可能提出「先租後買」及置業貸款等計劃，但發 展商堅決反對，「呢啲政策，只係慫恿未ready的人去買樓供樓，情況同美國一樣，透過房利美、房貸美等機構向人民貸款買樓，但上咗車嘅人根本無實力，只 要個市有少少downturn，就會索性斷供，結果政府愛你變成害你，亦隊冧樓市。」
他又抨擊政府一向「亂咁來」，提出這些有損樓市的措施並非無可能。正如上週三，政府主動推出拍賣的柴灣地皮「流拍」，便是胡亂推地皮拍賣的結果，反映政府 未能準確了解樓市及發展商需要。百利保集團董事范統便表示，公司曾想過去投柴灣地，但親自去過地皮視察後就改變決定，他說：「無論點起都只有墳場景，入去 塊地嘅必經路上啲商鋪，全都係做石碑的。加上份地契寫明要鞏固塊地後面個斜坡，計埋建築成本最少五、六千蚊一呎。附近最多係公屋，私樓都只係賣緊三千蚊 呎，嗰度估計只係得區內換樓客，內地人唔會買，少咗個客源。兼且得嗰十五萬呎地，對公司土地儲備無影響，買嚟做咩呢？」他表示，假如政府希望增加推地予發 展商，以增加樓宇供應，就應該推一些有質素的地盤：「而唔係嗰啲豬頭骨。」
美匯低水樓價企硬
事實在柴灣「流拍」後翌日，九龍城延文禮士道地皮即被勾出，反映發展商對豪宅仍然渴求，樓市不會就此玩完。樓市大方向仍會企硬，在宏觀經濟上，自今年六月 起，反映美元相對其他貨幣價值的美匯指數一直下挫，港元亦隨美元匯率走軟，歐羅、澳元等熱門外幣就升值百分之十以上，瑞郎更升超過百分之十八。近日，市場 再擔憂美國會大印鈔票，熱錢搶住湧往亞洲匯市，亞幣匯率不斷上揚，單在九月份，韓元勁升百分之五，泰銖升百分之四，菲律賓披索及新加坡紙升百分之三。
位處亞洲經濟火車頭的香港，港元價值卻被聯繫匯率綁住，不能升值，加上香港八月的通脹率達百分之三，而活期存款利率卻不足百分之零點二，遠遠追不上通脹， 「儲起唔用」的血汗錢每分每秒都在貶值，購買資產就成了唯一保值出路。隨着美國等國繼續擴大量化寬鬆政策規模，美元會繼續貶值，港元與美元掛鈎無法升值， 樓股等資產唯有上升。前金融管理局總裁任志剛亦同意各國大印鈔票會衝擊新興市場，他在今年二月的演講就提到：「新興市場經常面對的，就是龐大的資金流向。 這一個挑戰也隨着各國採取量化寬鬆貨幣政策而加劇。無論一個地區的貨幣政策目標是控制通脹或維持匯率穩定，波動及龐大的資金流向是非常難應付的。」
資產泡沫未會爆
龐大資金流入香港，加上香港銀行的利率長期被迫跟隨美國銀行維持低位，令人爭相要樓唔要錢。香港的低息環境、低匯率，亦引來國際投資者來港覓食，國外熱 錢、中國投資移民、香港人要樓唔要錢，三大因素把樓價持續挾高，過去一年樓價飆升近兩成。金融管理局總裁陳德霖亦擔心：「我們有需要防範過分信貸有可能引 發資產價格泡沫，以致影響銀行及金融穩定的風險。」資產泡沫雖然已經形成，但短期內仍未見會大幅下跌，低息及低港匯仍然會持續一段時間。大福證券研究部主 管麥德光說：「歐美復甦唔會在半年內出現，要繼續觀望，最快亦要下年第一季先會有機會加息。」
地產股有力追
蘇格蘭皇家銀行亞太區研究部主管吳嘉俊指，過往地產股都較樓價行得快，往往地產股見頂見底後，一個月左右才到樓價跟隨見頂見底。但自從金融海嘯後，兩者開 始「脫鈎」，恒生地產指數在二萬四千點至三萬點上上落落，但反映二手樓價的中原城市指數卻不斷向上，「咁係因為資金亂咁炒。以往會先升藍籌地產股，再二、 三線咁炒落去。但今年七月卻先炒二線地產股，九月炒細價嘅，呢排就狂升藍籌地產股，已經無pattern可言。所以地產股好波動，唔似樓價係咁升！」而樓 價除了因資金無出路狂炒，亦因息口極低而未見調整。
大福證券研究部主管麥德光則認為，一線地產股仍然有力追落後：「睇番地產股嘅收益率有百分之二左右，比銀行利率高，而且計埋deferred tax（遞延稅項）嘅影響，以新鴻基地產為例，PB（市賬率）大概一點五三，以往可以升至一點五。而家樓價不停升，地產股價未完全反映呢樣嘢，仲有兩成左 右嘅上升空間。其中，我最睇好有discount（股價比每股淨值低）嘅會德豐，目標價三十五蚊。」
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