賢能集團(1730)專區
1 :
GS(14)@2017-12-15 11:30:02http://www.lhngroup.com/about-us.html
About LHN Limited
With a history dating back to 1991, we are a real estate management services group with the distinguishing ability to generate value for our landlords and tenants through our expertise in space optimisation. We also provide complete facilities management and logistics services, which serve to complement our space optimisation business.
Space Optimisation Business
We focus on creating productive environments for small and medium enterprises (SMEs) & born-global companies. Taking old, unused and under-utilised industrial, commercial and residential properties, we enhance and transform them into thoughtfully designed and highly usable space. In addition, our vast experience at managing a diverse range of properties has shaped us to be well-versed in the art of applying our space optimisation expertise to any space. As such, spaces leased out by us are carefully planned and developed to maximise value for tenants. We currently manage 33 industrial, commercial and residential properties in Singapore, Indonesia and Myanmar with a total net lettable area (NLA) of over 3.807 million square feet.
In 2012, we noted that there was a rising demand of readily furnished commercial spaces that the tenants may move in and start work immediately. In response to such demand, we launched our GreenHub brand of suited offices to provide suited offices to SMEs in Singapore. Currently, we manage four GreenHub suited offices in Singapore and in 2014, as part of our strategic plan to expand our business in Southeast Asia, we began to provide our GreenHub brand of suited offices in Jakarta, Indonesia. In the same year, we also incorporated GH Yangon with the strategic intent to expand such services into Myanmar.
With our operating experience in Jakarta, we believe the business environment calls for a co-working space or a co-working and co-living space to capture the opportunities especially with higher mobility of business operators particularly for entrepreneurs and younger generation. For more information about GreenHub Suited Office, please visit
www.GreenHub.com.
Facilities Management Business
Our facilities management business provides property related services to our properties and our customers in Singapore. We offer three main areas of services, namely, comprehensive cleaning and related services, car park management services and security services. We believe the suite of services in the facilities management business compliments each other, and also strengthens our space optimisation business as we can stay current with the market for our services.
We currently do not have facilities management business outside of Singapore except the management of a carpark in Hong Kong, which commenced on 29 May 2017. We will continue to expand our current facilities management business by continuing to secure car park management contracts, provide integrated facilities management services to private and government buildings, and provide security services in the jurisdictions we are operating in.
Logistics Management Business
In 2003, as part of the Company’s expansion strategy, we branched into providing logistics solutions to our business partners. Currently, we provide transportation services in Singapore, container depot management service in Singapore and Laem Chabang, Thailand.
Transportation services:
We have a fleet of prime movers, road tankers and trailers, transporting mainly ISO tanks, containers, base oil and bitumen between ports, bulk liquid loading terminals and other locations around Singapore for our clients. We primarily transport for oil majors, overseas ISO tank operators, freight forwarders and chemical traders.
Container depot management services:
We offer a wide range of services, from container storage, container surveying, container cleaning, and container repair and maintenance services. We principally service major shipping lines and container leasing companies. In Singapore, we provide container depot management services to a container depot. At the same time, we provide container depot services to the end-customers of the container depot on behalf of the operator.
In 2015, we opened our first overseas container depot in Laem Chabang, Thailand, and we provide the same services to our customer in Thailand.
2 :
GS(14)@2017-12-15 11:30:13http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20171215030_C.pdf
招股書
3 :
GS(14)@2017-12-15 12:24:331. 我 們 為 總 部 設 於 新 加 坡 的 房 地 產 管 理 及 物 流 服 務 集 團 ， 業 務 位 於 亞 洲（ 主 要 於新 加 坡 ）。 我 們 已 於 新 交 所 凱 利 板 上 市 ， 並 尋 求 於 香 港 聯 交 所 主 板 雙 重 第 一 上 市 。
我們的三個業務分部包括空間優化業務、設施管理業務及物流服務業務。於最後實際可行日期，我們於新加坡、印尼、泰國、緬甸及香港均設有業務，亦已於中國成立附屬公司以擴展至中國。詳情請參閱本招股章程「業務—我們的業務策略」。
我們在新加坡租賃物業及優化空間以供租戶租賃方面擁有悠長歷史。董事會執行主席林隆田先生一直在租賃及空間優化業務方面已工作近20年。我們於二零零二年開始管理出租物業，其後於二零零六年分散為優化空間。就我們的空間優化業務而言，我們先以優化工業物業起步，並逐步擴展至商業及住宅物業。於最後實際可行日期，我們管理合共33項我們所租賃或擁有以供於進行優化工程後出租予租戶的物業，其中19項、12項及兩項物業分別為工業、商業及住宅物業。
2. 我 們 於 二 零 零 三 年 擴 展 至 物 流 服 務 業 務 ， 其 主 要 提 供 運 輸 服 務（ 包 括 原 油 及 瀝
青 運 輸 以 及 化 學 品 運 輸 ）、 集 裝 箱 堆 場 管 理 服 務 、 集 裝 箱 堆 場 服 務 及 其 他 配 套 服
務。
下表載列於所示期間按業務營運劃分的收益明細：
截 至 九 月 三 十 日 止 年 度
截 至 六 月 三 十 日
止 九 個 月
二 零 一 四 年 二 零 一 五 年 二 零 一 六 年 二 零 一 六 年 二 零 一 七 年
千 新 加 坡 元 % 千 新 加 坡 元 % 千 新 加 坡 元 % 千 新 加 坡 元 % 千 新 加 坡 元 %
（ 未 經 審 核 ）
空 間 優 化 業 務
工 業 40,484 44.6 45,864 47.6 52,040 49.7 40,048 50.9 32,712 41.0
商 業 21,198 23.4 23,445 24.3 23,740 22.7 17,728 22.5 17,514 22.0
住 宅 8,880 9.8 2,644 2.8 884 0.8 609 0.8 1,104 1.3
70,562 77.8 71,953 74.7 76,664 73.2 58,385 74.2 51,330 64.3
設 施 管 理 業 務 8,478 9.3 9,748 10.1 12,459 11.9 9,022 11.4 12,488 15.7
物 流 服 務 業 務 11,700 12.9 14,673 15.2 15,582 14.9 11,317 14.4 15,949 20.0
總 計 90,740 100.0 96,374 100.0 104,705 100.0 78,724 100.0 79,767 100.0
3. 下表載列所示期間按地域劃分的收益明細：
截 至 九 月 三 十 日 止 年 度
截 至 六 月 三 十 日
止 九 個 月
二 零 一 四 年 二 零 一 五 年 二 零 一 六 年 二 零 一 六 年 二 零 一 七 年
千 新 加 坡 元 % 千 新 加 坡 元 % 千 新 加 坡 元 % 千 新 加 坡 元 % 千 新 加 坡 元 %
（ 未 經 審 核 ）
新 加 坡 90,678 99.9 95,819 99.4 102,861 98.2 77,532 98.5 76,968 96.5
印 尼 62 0.1 490 0.5 1,101 1.1 779 1.0 1,090 1.4
泰 國 — 0.0 65 0.1 508 0.5 337 0.4 1,073 1.3
緬 甸 — 0.0 — 0.0 235 0.2 76 0.1 633 0.8
其 他 國 家 — 0.0 — 0.0 — 0.0 — 0.0 3 0.0
90,740 100.0 96,374 100.0 104,705 100.0 78,724 100.0 79,767 100.0
4. 我們的空間優化業務為我們於往績記錄期間的主要業務分部。我們已將物業的全 部 租 賃 、 分 租 及 管 理 歸 類 為 空 間 優 化 業 務 。「 空 間 優 化 」涉 及 重 新 設 計 及 規 劃 物業，藉以增加其淨可出租面積及盡量減少「擱置」或未動用空間數額，因而增加每平方呎潛在租金回報率，並繼而增加物業的潛在租金收益率。確保物業將跟從優化計劃，我們將執行必要翻新及裝修工程。翻新及裝修工程亦將加強外觀吸引力並可潛在提升物業的整體價值。我們亦藉協助物業擁有人設計及優化其物業以供租賃而向物業擁有人提供資產管理服務，並提供租賃管理服務，而我們乃按照物業所產生租金收益的百分比產生固定管理費。
就我們的空間優化業務而言，我們於最後實際可行日期在新加坡管理合共19項由我們租賃或擁有以供出租予租戶的工業物業，當中包括工業樓宇、工廠、倉庫及露天貯存土地。我們亦透過資產管理安排管理兩項由我們的合營企業所擁有的工業物業。就該等物業而言，我們提供廣泛的單位及服務選擇，包括傳統租賃倉庫及工業空間、Work + Store空間及代客服務以及Pick Junction空間及服務。就商業物業而言，我們於最後實際可行日期管理合共12項由我們租賃或擁有以供出租予租戶的物業，當中包括傳統辦公室、GreenHub配套式辦公室空間及其他商業空間（ 如休閒空間、體育設施及兒童發展空間 ）。我們的大部分商業物業均位於新加坡，亦在印尼雅加達管理兩項物業。我們亦根據資產管理安排在新加坡管理一項商 業 及一 項 混 合 商住 物 業 。
就住宅物業而言，我們於最後實際可行日期管理兩項物業，其中一項為我們位於緬甸的85 SOHO服務式住宅，而另一項則為我們位於新加坡的Keramat物業。我們亦 在 新加 坡 根 據 資產 管 理 安 排 管理 一 項 混 合商 住 物 業 。
我們亦持續尋求新物業及機會，以在我們目前存在版圖的國家及地區並向其他國家及地區發展及擴充空間優化業務，尤為集中於亞洲國家及地區，包括中國及柬埔 寨 。
我們的設施管理業務
我們目前根據設施管理業務提供的服務主要分為三大範疇，即綜合清潔及相關服務、停車場管理服務及保安服務。
我們的物流服務業務
就我們的物流服務而言，我們在新加坡提供運輸服務、在新加坡提供集裝箱堆場管理服務及在泰國林查班提供集裝箱堆場服務。於二零一七年九月，我們已在泰國就物業簽訂租賃協議，以在泰國曼谷週邊營運第二項集裝箱堆場服務，而租賃期於 最 後實 際 可 行 日期 仍 有 待 開 始。
除 擴 展 泰 國 的 集 裝 箱 堆 場 服 務 外 ， 我 們 亦 計 劃 開 展 國 際 標 準 集 裝 罐箱堆場。於二零一七年十一月二十九日，我們自賣方取得選擇購買物業的具約束力要約。收購事項須待（ 其中包括 ）JTC批准後，方可作實。我們亦已向賣方支付按金230,000新加坡元，其在未有取得JTC批准下可予退還。
另外，於二零一七年九月二十九日，我們已經與一間隸屬全球船運集團一部分的公司簽訂無法律約束力意向書，當中載列成立合營企業的初步條款及條件，以在新加坡提供集裝箱堆場服務。於二零一七年十二月四日，HLA Logistics因是次合作而註冊成立，其於截至最後實際可行日期並未開展任何業務營運。
4. 我們的客戶主要包括空間優化業務項下的租戶及客戶，當中包括廣泛的跨國企
業、中小型企業、初創企業及個人。我們物業服務業務的客戶包括大型石油企業、
大型航海公司、集裝箱租賃公司及集裝箱堆場營運商。作為我們設施管理業務的客
戶，彼等包括住宅屋苑管理公司、購物中心、工業樓宇擁有人、學校、工廠、公司
及個人。
於往績記錄期間，我們的五大客戶（ 包括租戶 ）包括屬於空間優化業務項下的企
業及學校租戶，以及屬於我們物流服務分部客戶的集裝箱租賃公司。截至二零一四
年、二零一五年及二零一六年九月三十日止年度以及截至二零一七年六月三十日止
九個月，自五大客戶產生的收益分別為11.3百萬新加坡元、10.7百萬新加坡元、11.8
百萬新加坡元及8.8百萬新加坡元，分別佔我們同期收益的12.5%、11.1%、11.2%及
11.1% 。 自最 大 客 戶 產 生 的 收 益 分別 為 3.4 百 萬 新 加 坡元 、 3.8 百 萬 新 加 坡元 、 4.7 百
萬 新 加 坡 元 及 2.2 百 萬 新 加 坡 元 ， 分 別 佔 我 們 於 同 期 收 益 的 3.8% 、 3.9% 、 4.5% 及
2.8%。
5. 業主及供應商
我們的供應商主要包括租賃物業的業主、物流車輛供應商、物業管理服務的服
務供應商、舊車報廢服務及車輛保養以及在新加坡提供設計及建築服務的承包商。
截至二零一四年、二零一五年及二零一六年九月三十日止年度以及截至二零一
七年六月三十日止九個月，我們屬於業主或業主管理代理的五大供應商（ 包括業主 ）
的總採購額分別為38.2百萬新加坡元、39.6百萬新加坡元、41.9百萬新加坡元及31.1
百萬新加坡元，分別佔我們同期銷售成本的66.4%、61.7%、62.2%及58.8%。我們最
大供應商的總採購額分別為15.9百萬新加坡元、16.0百萬新加坡元、15.3百萬新加坡
元 及 12.6 百 萬 新 加 坡 元 ， 分 別 佔 我 們 同 期 銷 售 成 本 的 27.6% 、 24.9% 、 22.7% 及
23.8%。
6. 物業估值
於二零一七年九月三十日有關我們所持物業權益的估值報告載於本招股章程附
錄三。我們於新加坡及印尼的物業權益於二零一七年九月三十日的市值分別合共為
40.0 百萬 新加坡 元及658 億印尼 盾（ 相 等於約 6.6 百萬新 加坡 元 ）。更 多詳情 請參閱 本
招股章程附錄三的物業估值報告。
7. 我們的最新業務擴充
為進行業務擴充以持續業務增長，我們已自二零一七年七月一日起及直至最後
實際可行日期進行下列各項：
(i) 空 間 優 化 業 務— 中 國 ： 我 們 正 在 就 潛 在 資 產 管 理 協 議（ 內 容 有 關 於 中 國 福
建 省 廈 門 管 理 商 業 物 業 ）進 行 討 論 。 於 最 後 實 際 可 行 日 期 ， 我 們 並 無 就 該
資 產 管 理 安 排 訂 立 任 何 諒 解 備 忘 錄 或 協 議 。 更 多 資 料 請 參 閱 本 招 股 章 程
「 業 務 — 我 們 的 業 務 策 略 — 擴 大 我 們 的 業 務 營 運 至 其 他 國 家 及 區 域 ， 尤 為
集中於亞洲國家及區域」。
(ii) 空間優化業務— 緬甸：我們目前正在與業主討論住宅樓宇的潛在資產管理
安排，該住宅樓宇由88個單房公寓單位組成，距離仰光市中心約五分鐘車
程且鄰近仰光Shangri-La Serviced Apartment and Residences。由於我們仍處於
與業主磋商的階段，故概不確定該交易會否進行或根本不會進行。倘該交
易 將 會 進 行 ， 則 該 物 業 將 經 營 為 85 SOHO 服 務 式 住 宅 ， 並 將 由 內 部 資 金 及
銀行借款撥支；
(iii) 設施服務— 新加坡及香港停車場管理：我們已於新加坡取得12個停車場牌
照，並於香港取得一份停車場租約；
(iv) 物流服務— 新加坡的國際標準集裝罐箱堆場：於二零一七年十月三日，我
們簽訂了無法律約束力的意向書，當中載列我們有關收購新加坡一項物業
以營運國際標準集裝罐箱堆場的建議條款及條件。於二零一七年十一月二
十 九 日 ， 我 們 自 賣 方 取 得 選 擇 購 買 物 業 的 具 約 束 力 要 約 。 收 購 事 項 須 待
（ 其中包括 ）JTC批准後，方可作實。我們亦已向賣方支付按金230,000新加
坡元，其在未有取得JTC批准下可予退還。更多資料請參閱本招股章程「業
務—我們的策略—按業務分部劃分的業務策略概要及相關投資成本」；
(v) 物流服務— 新加坡集裝箱堆場：於二零一七年九月二十九日，我們已經與
一間隸屬全球船運集團一部分的公司簽訂無法律約束力的意向書，當中載
列成立合營企業的初步條款及條件，以在新加坡提供集裝箱堆場服務。於
二零一七年十二月四日，HLA Logistics因是次合作而註冊成立，其於截至
最 後 實 際 可 行 日 期 並 未 開 展 任 何 業 務 營 運 。 更 多 資 料 請 參 閱 招 股 章 程「 歷
史及公司架構—合營企業」及「業務—我們的業務策略—繼續擴大我們目前
於新加坡、印尼、泰國、緬甸及香港的業務營運—物流服務業務」；及
(vi) 物流服務— 泰國集裝箱堆場：於二零一七年九月二十七日，我們已經在泰
國就物業簽訂租賃協議，以在泰國曼谷週邊營運第二項集裝箱堆場，而租
賃 期 於 最 後 實 際 可 行 日 期 仍 然 有 待 開 始 。
8. 根據未經審核財務資料，收益由截至二零一六年九月三十日止年度的104.7百萬
新加坡元增加1.5 百萬新加坡元或1.5%至截至二零一七年九月三十日止年度的106.3
百萬新加坡元。然而，純利由截至二零一六年九月三十日止年度的15.1百萬新加坡
元減少12.3百萬新加坡元或81.7%至截至二零一七年九月三十日止年度的2.8 百萬新
加坡元，乃主要由於﹕
(i) 上市的上市開支3.0百萬新加坡元；
(ii) 錄得的公平值收益較去年減少導致分佔聯營公司及合營企業業績減少3.3百
萬新加坡元；
(iii) 其他收入（ 主要來自政府補助）減少0.2百萬新加坡元；
(iv) 分類至持作出售的非流動資產的減值虧損0.5百萬新加坡元；及
(v) 投資物業公平值減少3.5百萬新加坡元。
9. 上市開支
上市開支指就全球發售及上市所產生的專業費用、包銷佣金、證監會交易徵費
及香港聯交所交易費。假設發售價為每股發售股份2.13港元（ 即指示性發售價範圍的
中位數 ），我們的總上市開支估計約為5.9百萬新加坡元，當中1.4百萬新加坡元直接
應用於發行新股份及將按自權益扣除入賬，而餘下4.5百萬新加坡元已於或將於綜合
損益及全面收益表確認。有關相關人士已進行服務的上市開支達2.9百萬新加坡元已
反映於截至二零一七年六月三十日止九個月的綜合損益及全面收益表，而添置達1.6
百萬新加坡元預期將於往績記錄期間後及於上市時確認。因此，我們於截至二零一
七年九月三十日止年度的營運業績預期因期內所產生的上市開支而受不利影響。
10. 全球發售統計數據
按發售價每股股份
1.90港元計
按發售價每股股份
2.36港元計
股份市值(1) 764.6百萬港元 949.8百萬港元
未經審核備考經調整每股
有形資產淨值(2) 、 (3) 1.147港元(4) 1.193港元(4)
11. 我們自二零一五年四月十三日起一直在新交所凱利板上市。此外，董事會亦認為，全球發售之所得款項淨額（ 經扣除包銷佣金及我們應付的其他估計發售開支 ）為約55.6百萬港元，並假設初步發售價為每股股份2.13港元（ 即本招股章程封面頁所載指示性發售價範圍之中位數 ），上市及全球發售將為我們提供本招股章程「業務—我們 的 業務 策 略」所 披 露 業 務擴 展 的 必 要資 金 。 另 外， 董 事 相 信， 儘 管 涉 及 的費 用 龐
大，但在香港聯交所上市仍然對我們的業務擴展及長期目標有利，符合本公司及股東的整體利益，包括(i)股市的策略性位置符合我們的擴展計劃；(ii)香港為國際金融中心；(iii)於香港市場具有更高價值；(iv)不同類別的投資者；(v)更容易獲得資金及為未來集資；(vi)吸引香港及中國人才的能力；及(vii)與新加坡的法律制度、監管框架及國際會計準則類同。
12. 所得款項用途
我們擬將全球發售的所得款項淨額按以下金額作以下用途：
. 約60.4%（ 或33.6百萬港元 ）預期將用作於新加坡購置一所新物業拓展我們的
空間優化業務；
. 約23.9%（ 或13.3百萬港元 ）預期將用作於新加坡為我們的物流服務管理業務
購置物業，以供經營物流汽車停車場及用作儲存空國際標準集裝罐箱及裝
滿石油、石油相關產品及化學品的國際標準集裝罐箱的國際標準集裝罐箱
堆場；
. 約4.0%（ 或2.2百萬港元）預期將用作設立我們於中國的首項業務，尤其是我
們的共同工作及共同居住空間；
. 約10.0%（ 或5.6百萬港元）預期將用作一般營運資金用途；及
. 約1.7%（ 或0.9百萬港元）預期將用於收購我們的物流服務業務所用的運輸設
備。
13. 截至二零一四年、二零一五年及二零一六年九月三十日止年度，本集團已宣派
予股東的股息分別為2.0百萬新加坡元、1.1百萬新加坡元及2.3百萬新加坡元，乃自
可分派溢利撥支，而該等股息已於最後實際可行日期悉數派付。截至二零一七年九
月三十日止年度，董事會已建議派付末期股息每股0.2新加坡仙，惟須待股東於本公
司應屆股東週年大會上批准後，方告作實。我們的股東僅有權收取董事會根據我們
的組織章程宣派且獲股東批准（ 如有需要 ）的股息。我們的董事認為，未來所宣派的
任何股息金額將取決於（ 其中包括 ）本集團的營運業績、現金流量及財務狀況、營運
及資金需求、可自附屬公司收取的股息，而可分派溢利的金額乃根據新加坡公認會
計準則、適用法律及法規以及所有其他相關因素得出。
4 :
GS(14)@2017-12-15 19:13:1814. 風險：租約、翻新保養、租客、投資物業、合營公司、優惠、租戶及客戶、物流、擴充、保險、匯率、人、利息、依賴租賃市場、
5 :
GS(14)@2017-12-15 19:16:5815. 1991年家人搞生意，之後越來越多人加入，業務越來越多，重組在新加坡上市，再在香港上
6 :
GS(14)@2017-12-17 18:43:1216. 截至二零一七年六月三十日止九個月
物 業 物 業 數 目
總 平 均 淨
可 出 租 面 積 ( 1) 總 收 益 貢 獻 ( 2) 總 毛 利 貢 獻 ( 2) 平 均 佔 用 率 ( 3) 平 均 租 金 ( 4) 租 戶 數 目 ( 5)
平 方 呎 千 新 加 坡 元 千 新 加 坡 元 %
新 加 坡 元 ╱
平 方 呎
（ 概 約 ） （ 概 約 ） （ 概 約 ） （ 概 約 ） （ 概 約 ） （ 概 約 ）
A . 工 業 物 業
新 加 坡
北 區 ( 6 ) ( 9) 5 201,600 1,777 735 100.0% 0.97 8
東 北 區 2 81,000 1,840 419 90.8% 2.73 121
中 區 6 591,400 8,858 3,355 87.5% 1.86 272
東 區 1 459,000 6,944 1,200 98.3% 1.61 74
西 區 7 1,771,000 13,746 1,447 85.3% 1.00 133
工 業 物 業 小 計 ( 6 ) ( 9) 21 3,104,000 33,165 7,156 88.7% 1.31 608
B . 商 業 物 業
新 加 坡
東 北 區 1 19,000 671 246 100.0% 3.87 10
東 北 島 嶼 區 1 1,600 33 4 100.0% 2.36 1
中 區 6 384,000 13,048 2,138 87.3% 4.27 293
東 區 1 7,600 43 16 100.0% 0.83 0(12)
西 區 2 64,300 1,960 998 100.0% 3.36 33
海 外 2 17,100 1,089 528 83.0% 7.59 134
商 業 物 業 小 計 ( 6) 13 493,600 16,844 3,930 89.5% 4.18 471
C . 住 宅 物 業
新 加 坡
北 區 1 179,700 206 21 100.0% 0.13 1
中 區 1 200 7 1 100.0% 4.83 0(12)
西 區 — — — ————
海 外 1 15,500 633 464 92.5% 4.89 24
住 宅 物 業 小 計 3 195,400 846 486 99.4% 0.48 25
總 計 37 3,793,000 50,855 11,572 89.4% 1.63 1,104
17. 資產管理安排項下的物業
截至二零一七年六月三十日止九個月
物 業 物 業 數 目
總 平 均 淨
可 出 租 面 積 ( 1) 總 收 益 貢 獻 總 毛 利 貢 獻 平 均 佔 用 率 ( 2) 平 均 租 金 ( 3) 租 戶 數 目 ( 4)
平 方 呎 千 新 加 坡 元 千 新 加 坡 元 %
新 加 坡 元 ╱
平 方 呎
（ 概 約 ） （ 概 約 ） （ 概 約 ） （ 概 約 ） （ 概 約 ） （ 概 約 ）
A . 工 業 物 業
東 北 區 1 239,500 44 44 9.8 1.91 16
中 區 1 64,800 23 23 31.1 1.33 8
B . 商 業 物 業
中 區 ( 6) 1.5 8,200 12 12 55.0 2.88 6
C . 住 宅 物 業
中 區 (6) (7) 0.5 3,700 — ————
總 計 4(6) 316,200 79 79 15.3 1.75 30
18.F . 物業的過往變動
我們於下文分別載列我們於往績記錄期間擁有或租賃的工業、商業及住宅物業
數目的變動：
工業物業
截至九月三十日止年度
截至二零一七年
六月三十日止
二零一四年 二零一五年 二零一六年 九個月
於期初 19 20 24 21
期內收購 — 2 — —
期內取得總租約 151 —
期內已屆滿租約 — (3) (4) (2)
於期末 20 24 21 19
19. 商業物業
截至九月三十日止年度
截至二零一七年
六月三十日止
二零一四年 二零一五年 二零一六年 九個月
於期初 11 13 13 12
期內收購 1 —— —
期內取得總租約 1 1 — 1
期內已屆滿租約 — (1) (1) (1)
於期末 13 13 12 12
20. 住宅物業
截至九月三十日止年度
截至二零一七年
六月三十日止
二零一四年 二零一五年 二零一六年 九個月
於期初 424 3
期內收購 ——— —
期內取得總租約 — 2 — —
期內已屆滿租約 (2) — (1) (1)
於期末 243 2
21. G . 總租約屆滿
我們於下文載列於所示期間已屆滿或即將屆滿的總租約的概要：
總收益貢獻
已屆滿╱即將屆滿
總租約 物業數目
截至九月三十日止年度
截至二零一七年
六月三十日止
二零一四年 二零一五年 二零一六年 九個月
千新加坡元 千新加坡元 千新加坡元 千新加坡元
截至九月三十日
止年度
二零一七年 4 1,553 1,976 1,939 925
二零一八年 7 8,874 9,447 9,041 6,984
二零一九年 6 13,274 13,863 12,447 9,355
截至二零二二年九月
三十日止三個年度 14 28,071 32,190 43,253 29,256
於二零二二年十月一
日或之後 2 2,296 3,066 3,565 2,801
22. H . 於往績記錄期間提交標書
我們於下文載列我們於往績記錄期間提交的投標申請概要：
截 至九 月三 十日 止年 度
截至 二零 一 七年
六 月三十 日止
九個 月
於往 績記 錄
二 零一 四年 二零一 五年 二零 一六年 期 間總 計
已 提 交 新 投 標 申 請 數 目 — 31 25
已 提 交 重 新 競 投 申 請
數 目 212 — 5
已 提 交 投 標 申 請 總 數 2 4 3 2 10
成 功 投 標 申 請 數 目 112 — 4
成 功 率 50% 25% 66.7% 0% 40%
於往績記錄期間，各期的投標申請成功率於0 %至66.7%之間波動。於各期間，
已提交投標申請數目介乎一至四項。由於各期內提交的投標申請數目少量，我們認
為成功投標申請的絕對數目而非成功率較能夠代表我們通過投標流程取得總租約的
能力。截至二零一四年、二零一五年及二零一六年九月三十日止年度各年，我們就
一至兩項投標申請取得成功。截至二零一七年六月三十日止九個月，我們僅提交兩
項投標申請，乃由於合適可供投標的物業數目有限所致。我們認為往績記錄期間的
成功投標申請數目並無任何大幅波動。
23. I . 業主的背景
於最後實際可行日期，我們租賃29項總建築面積達3,655,900平方呎的物業，以
根據空間優化業務分租予租戶，其中十四項物業（ 總建築面積為1,437,900平方呎，
佔租賃物業總建築面積的39.3% ）乃自新加坡政府機關租賃、六項物業（ 總建築面積
為1,840,500平方呎，佔租賃物業總建築面積的50.3%）乃自進行房地產相關業務的公
司（ 如房地產管理、房地產投資信託基金及房地產基金管理、房地產發展及房地產
租賃 ）租賃，以 及九項物 業（ 總 建築面積 為377,500 平方 呎，佔租 賃物業 總建築面 積
的10.3%）乃自其他私人公司及個人租賃。
24. 我們認為空間優化業務的物業於自物業產生的每月收益可涵蓋物業的每月開支
時達到收支平衡點。於往績記錄期間，在15項新物業中，其中12項屬租賃物業，而
其 餘 三 項 則 屬 自 有 物 業 。 我 們 就 空 間 優 化 業 務 投 入 物 業 的 翻 新 金 額 取 決 於 多 項 因
素。相較租賃物業，我們通常將就自有物業投資更多翻新金額，原因是概不保證將
可重續總租約，且倘不予重續，則我們將需要向業主歸還物業。就租賃物業而言，
我們亦將會考慮租賃年期及於總租約屆滿後獲重續的預期可能性。我們於釐定就翻
新 作 出 的 投 資 時 可 能 考 慮 的 其 他 因 素 包 括 物 業 的 狀 況 、 規 模 、 類 型 及 計 劃 未 來 用
途。我們有關空間優化業務的自有物業及租賃物業的收支平衡點有所不同。於往績
記錄期間，我們的八項新租賃物業已達致收支平衡點，平均需時六個月，而我們其
中一項新自有物業於一個月經已達致收支平衡點。其餘四項租賃物業及兩項自有物
業並無達致收支平衡點，乃由於：(i)其中一項租賃商業物業及其中一項自有工業物
業為 僅於 二 零一 七年 第一 季方 開 始的 新項 目； (ii)其 中兩 項 租賃 工業 物業 乃受 到 其
毗鄰空間的市場需求變動所影響；及(iii)我們營運GreenHub地點的其中一項租賃商
業物業及一項自有商業物業受到雅加達市長選舉造成的市場不明朗因素所影響。
我 們 於 推 出 物 業 以 供 租 賃 前 會 通 過 翻 新 及 空 間 規 劃 優 化 租 賃 或 自 有 物 業 的 空
間。我們於截至二零一四年、二零一五年及二零一六年九月三十日止年度以及截至
二 零 一 七 年 六 月 三 十 日 止 九 個 月 就 物 業（ 即 我 們 租 賃 或 擁 有 以 供 分 租 的 物 業 ）翻 新
工程的添置分別為3.0百萬新加坡元、4.8百萬新加坡元、1.9百萬新加坡元及0.9百萬
新加坡元。
我們界定租賃物業的投資回本期為自物業產生的累計經營現金流量相等於籌備
物業以供出租的初步投資成本所需的時間，而我們界定自有物業的投資回本期為就
自物業產生的累計經營現金流量相等於物業收購成本另加籌備物業以供出租的初步
投資成本所需的時間。在12項新租賃物業中，五項物業經已達致投資回本，平均需
時約五個月，而其餘七項物業並無達致投資回本，乃由於(i)該等物業大部分相較經
已達 致投 資 回本 者具 有較 大規 模 ；(ii) 其中 三項 工業 物業 於 二零 一五 年為 新物 業 ，
規模較大且具有較高投資成本，故需要額外時間收回初步投資成本；及(iii)我們已
經就其中一項新商業物業產生較高投資成本，故需要較長時間達致投資回本；(iv)
其中一項新住宅物業僅於二零一六年三月開始租賃且投資成本較高，故需要較長投
資 回 本 期 ； 及 (v) 與 一 項 物 業 租 戶 的 租 約 已 獲 終 止 。 就 三 項 自 有 物 業 而 言 ， 概 無 物
業達致投資回本，原因是投資額遠高於租賃物業，且我們收購物業時的考慮因素不
僅為產生收益，惟亦考慮有關物業投資的潛在升值能力、建築面積不斷增加的可能
性 及 物 業 當 時 相 較 物 業 發 售 價 的 潛 在 資 本 收 益 。
25. 綜台清潔及相關服務包括物業維修及保養、辦公室及物業公共空間清潔服務、外牆
及窗戶清潔，以及提供休憩及公共設施予物業佔用者。我們的清潔服務獲新加坡國家環
境局就自然資源╱公共空間、商業物業及餐飲食肆界別的清潔服務於二零一三年至二零
一五年頒發Clean Mark Accreditation Scheme的Clean Mark Silver Award以及於二零一五年
至二零一七年頒發Clean Mark Gold Award。我們亦可安排聯營公司Nopest Company向客
戶 提 供 除 蟲 及 煙 燻 服 務 。 於 最 後 實 際 可 行 日 期 ， ICFM 已 註 冊 成 為 傳 病 媒 介 管 制 營 運
商，以於將來潛在提供除蟲及煙燻服務予客戶。
停車場管理服務透過應用技術提供停車位服務。我們在新加坡所管理的停車場均裝
有監控攝錄機並集中於我們的總部進行監控。我們可遙控處理停車場使用者透過停車位
裝有的對講機所提出的任何要求。我們亦有能力遙控管制電子出入障礙。我們的流動應
對 團 隊 可 親 身 到 達 停 車 場 解 決 任 何 事 宜（ 如 有 需 要 ）。 為 提 供 便 利 予 客 戶 及 停 車 場 使 用
者，我們設有線上門戶網站，供使用者就其停車位租金作出季度付款，亦可登記季度停
車位。我們在新加 坡的停車場均已裝有電子停泊系 統(EPS)，有助以電子方式結付 停泊
付 款（ 以 小 時 計 ）。 我 們 於 最 後 實 際 可 行 日 期 於 31 間 外 部 物 業 管 理 逾 8,000 個 等 同 停 車
位、管理空間優化業務項下11間租賃物業及合營企業所擁有的兩間物業（ 即Metropolitan
Parking擁有位於Golden Mile Tower, Singapore的停車位及Work Plus Store (AMK)擁有位於
38 Ang Mo Kio Industrial Park 2, Singapore的停車位）。我們於最後實際可行日期管理的所
有停車場均位於新加坡，惟一個則位於香港。此外，我們將於二零一八年一月在外部物
業展開11個新停車場的營運，其中十個位於新加坡及餘下一個位於香港。
就 保 安 服 務 而 言 ， 我 們 為 新 加 坡 247 間 保 安 機 構 的 九 間 公 司 其 中之一 ， 已 獲
Singapore Police Licencing and Regulatory Department連續五年或以上頒授甲級Security
Agency Grading Award。我們提供地面保安服務、技術保安監控服務、中央監控及彙報
服務、綜合保安解決方案、物業合規及審計服務以及其他相關服務。為應付巨額人力資
源費用及競爭成功，我們可提供綜合保安服務，包括為客戶提供一組負責綜合地面保安
的 人 員 ， 並 於 我 們 的 24 小 時 保 安 控 制 室 提 供 技 術 保 安 監 控 服 務 。 我 們 亦 定 期 為 物 業 安
全、保安及租戶於我們物業的合規情況進行隨機審計。我們相信，此舉可使我們為我們
的物業提供最佳保安及安全，亦將有助我們遵守相關法律及法規。
我們所有保安員工均已完成強制性訓練，並於新加坡警察部隊註冊為保安人員。詳
情亦請參閱「業務—僱員—僱員培訓及發展」。我們於最後實際可行日期於新加坡為41間
物業提供保安服務，其中22間空間優化物業乃由我們租賃或擁有，而19間物業則為我們
客戶的物業或合營企業物業。
26. 於二零一四年、二零一五年及二零一六年九月三十日以及二零一七年六月三十日，
我們分別僱用348名、384名、377名及408名僱員。下表載列於最後實際可行日期按職能
劃分的僱員總數：
職能 僱員人數 佔總額百分比
高級管理層及部門經理 22 5.4
人力資源及行政人員 26 6.4
資訊科技人員 5 1.2
財務人員 26 6.4
銷售及營銷人員（ 租賃、銷售、營銷、業務發展） 32 7.8
營運經理及人員 62 15.2
空間採購、項目管理及設計人員 6 1.5
清潔人員 56 13.7
保安人員 92 22.5
駕駛員及重型設備操作員 55 13.4
技術人員及測量師 27 6.6
總計 409 100.0
27. 向緬甸銷售及與其往來的國際制裁
於往績記錄期間，我們於緬甸管理一項住宅物業。截至二零一四年、二零一五年及
二零一六年九月三十日止年度以及截至二零一七年六月三十日止九個月，我們分別自緬
甸產生 收 益 達 零 、 零 、 0.2 百 萬 新 加 坡 元 及 0.6 百 萬 新 加 坡 元 ， 分 別 相 等 於 同 期 的 零 、
零、0.2%及0.8%。
為評估我們於往績記錄期間在緬甸的業務活動以及我們於往績記錄期間後在緬甸的
規劃活動是否令我們面臨與由相關司法權區作出制裁的國家或人士相關的制裁風險，首
要的是審閱該等制裁計劃的範疇，亦要評估該等制裁計劃的範疇是否會域外適用於我們
（ 作為於新加坡註冊成立的公司）。
7 :
GS(14)@2017-12-17 18:44:4928. 吳捷陞:8360、2366、2393、8436
8 :
GS(14)@2017-12-17 18:48:1729. 水記
30. 2016年盈利增6.5倍，至1,040萬，2017年降6成，至150萬，輕債
9 :
GS(14)@2018-04-27 11:13:28收購事項
董事會欣然宣佈，本集團已首度進入柬埔寨市場，且本公司的間接全資附屬公司LHN Residence已與賣方就收購
事項訂立買賣協議，據此LHN Residence同意購買且賣方同意出售柬埔寨的目標單位，即Axis Residences 1A
幢的所有住宅單位（共108個單位），以將其空間優化業務擴展至柬埔寨。本集團擬透過目標單位經營85SOHO
服務式住宅。
10 :
GS(14)@2018-11-04 11:35:41有關擴展新加坡空間優化業務的更新
誠如招股章程所披露，根據本集團為擴展其空間優化業務而就新加坡一處潛在物業收購事項進行的初步可行性研究，
本集團已識別目標，其為新加坡B1輕工業大廈的多層工業單位的其中三層。隨二零一七年十二月二十九日上市後，本
集團一直就潛在多層單位收購事項與業主磋商，然而時至今日，雙方仍未就潛在多層單位收購事項的條款及條件達成
任何協議。由於本集團計劃透過收購物業以擴充其物業組合來擴展其於新加坡的空間優化業務，因此本集團一直根據
挑選準則搜尋合適物業。
GEYLANG物業收購事項
董事會欣然宣佈，本集團已就Geylang物業收購事項訂立購買權協議，據此，買方同意購買及賣方同意出售該物業，以
擴展本集團的空間優化業務。Geylang物業將按招股章程「業務－我們的業務策略－繼續擴大我們於新加坡、印尼、泰
國、緬甸及香港的現有業務營運－空間優化業務－新加坡」一節所計劃者用於擴大空間優化業務。
11 :
GS(14)@2018-12-07 16:31:11維持170萬，輕債
12 :
GS(14)@2019-03-02 01:48:49出售事項
董事會宣佈，賣方（即Industrial & Commercial Security Pte Ltd）及LHN Group（均為本公司的全資附屬
公司）已於二零一九年三月一日訂立業務採購協議，內容有關出售本集團設施管理業務（包括保安服務、
清潔及相關服務及停車場管理）項下的ICS保安服務業務。
13 :
GS(14)@2019-05-18 14:19:18物流服務業務擴展的更新
誠如招股章程所披露，本集團已簽署意向書，並收到一項有約束力的要約購買物業的選擇權，以擴展其
在新加坡的物流服務業務，該物業的土地面積約322,647平方呎，具有單層獨立工廠及三層辦公室樓
宇。該交易須經相關新加坡政府機關（包括JTC）批准方可作實。於二零一九年初，JTC拒絕授出對建議
交易的批准，乃由於其擬保留該物業的海濱設施進行海濱活動。
Gul Avenue物業的潛在收購事項
董事會欣然宣佈，HN Logistics 已收到向授予人購買Gul Avenue物業的選擇權。 為免生疑問，購買
選擇權尚須由HN Logistics 簽署，故截至本公告日期並無約束力。 Gul Avenue物業將根據招股章
程「業務—我們的業務策略—繼續擴大我們於新加坡、印尼、泰國、緬甸及香港的現有業務營運—物流
服務業務」一節擬進行的物流服務業務擴展計劃擬用作我們物流車輛的停車場、國際標準集裝罐箱堆
場及提供物流服務。
...
訂約方的資料
本公司為總部設於新加坡的房地產管理服務集團及物流服務提供商。憑藉其於空間優化的專長，其於為
業主及租戶創造價值方面能力超卓。本集團現時擁有三(3)個主要業務分部，即：(i)空間優化業務；(ii)設施
管理業務；及(iii)物流服務業務，而該等業務完全融合且相輔相成。本集團現時主要於新加坡、印尼、泰國、
緬甸、香港及馬來西亞經營業務。
HN Logistics為本公司的間接全資附屬公司，主要從事陸路貨物運輸及倉儲物流。
授予人Amos Supply Pte. Ltd.的主要業務為生產鋼絲繩吊索及修理船舶。授予人為Amos Group Limited
的全資附屬公司，Amos Group Limited為於新交所主板上市的公司（股份代號：RF7）。據董事所知，授
予人、其最終實益擁有人及其各自的聯繫人均為本集團及其關連人士及聯繫人（定義見上市規則及凱利
板上市手冊（以適用者為準））的獨立第三方。