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國務院參事：房產第一屬性是居住，不應成投資投機工具

如何評判當前樓市？在2016年中央經濟工作會議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位後，國內房地產未來應如何發展？

1月22日，由中國城鎮建設發展中心、中國城鄉統籌科學發展工程辦公室、中國房地產業協會經營管理委員會聯合主辦，深圳東方寶信資產管理有限公司、萊陽中房聯合置業有限公司承辦的“中國房地產業健康發展高層論壇”在山東省煙臺市萊陽（縣）市舉行。

國務院參事任玉嶺、國務院發展研究中心原副主任侯雲春、全國工商聯原副主席王治國、國務院國資委研究中心副主任彭建國等房地產專家，萊陽市政府官員，以及房地產開發企業和投資商參加了此次論壇。

房子是用來住的，不是用來炒的

2016年中央經濟工作會議提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。國務院參事任玉嶺在論壇上表示，“房地產的第一屬性是居住屬性，而不應該像股票一樣作為投資和投機的工具。”

國務院參事任玉嶺在論壇上講話

任玉嶺在演講中提出，“中央要解決房地產問題不解決腐敗問題，不從打老虎、拍蒼蠅入手很多問題是解決不下去的。”

在房地產要回歸居住屬性，拒絕投機、投資的基礎上，國務院發展研究中心原副主任侯雲春進一步提出，“房地產是用來住的，不是用來炒的，也是不能閑的。”

國務院發展研究中心原副主任侯雲春在論壇上講話

受實體經濟不振、投資渠道匱乏，以及中國人傳統的為下一代以及下下代準備房產心理的影響，中國人熱衷於買房。然而很多房買了之後卻不去住，造成商品房空置率居高不下。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心2014年曾發布一份報告稱，2013年中國城鎮地區整體住房空置率為22.4%。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%~10%之間為合理區;空置率在10%~20%之間為空置危險區。

在此背景下，侯雲春提出房子是不能空的，“房地產市場要理性、健康、可持續發展首先需要住房制度的設計，設計是你在哪兒工作、生活，你就在哪兒買房，不要人都不住在北京，買那麽多房子放在那兒閑著，讓在北京工作的人口沒地方住。”

不可否認，由投資、投機性的“炒”房行為引發的一二線城市房價的快速上漲，使得真正有剛需的人群買不起房，成為“社會折疊”的重要因素。任玉嶺指出，“土地從農民手里買過來很便宜，一旦拿到城市就是幾十萬、幾百萬，但這些錢卻沒有回到農民手里。根據統計，每年新畢業的750萬大學生中80%是農民的孩子，新入城的務工人員和大學畢業生他們需要住房但又買不到房，剛性需求被誤讀。”

一方面是在一二線城市實際上需要房的人買不起房，一方面是不需要房的投機者手握數套房，致使商品房空置率居高不下，房屋實際利用率低，是對資源的極度浪費。侯雲春更指出“炒房”不僅造成資源的浪費，也是對經濟發展的誤導，“鋼筋水泥不是就根據這個來的嗎?這麽大的產能(浪費)。”

侯雲春認為，要想防治房地產經濟泡沫，做到房子不是用來炒的，“政策和制度設計的關鍵是房地產稅。”

一面是火焰，一面是冰山

相比與一二線城市的“火”，三四線城市的房地產業面臨的卻是“冰”的狀況。國務院國資委研究中心副主任彭建國在演講中提到：“我們現在的樓市是‘冰火兩重天’，應該說區域發展兩極分化、過熱和過冷。一線城市、二線城市，北、上、廣絕對是價格過熱的，同時三、四線狀況是很不好的，應該是過冷的，所以‘冰火兩重天’，區域發展不平衡。”

國務院國資委研究中心副主任彭建國在論壇上講話

在國家調整經濟結構、著力進行供給側改革、房地產業去庫存的大背景，三四線城市的房地產業頗為動蕩。一邊是由於盲目開發帶來的大量積壓庫存，一邊是新開工項目資金不足，銀行等正規融資渠道困難，大量從民間舉債，以至於出現房地產企業破產和跑路的現象，最終不得不由政府埋單。

2016年中央經濟工作會議在堅決打擊“炒房”行為外，還提出了“要繼續紮實推進以人為核心的新型城鎮化，促進農民工市民化。”

侯雲春指出，中國處在城市化、工業化快速發展的階段，我們包括常住人口在內的城市化率現在是56.1%，戶籍人口去年是36.5%。按照國家定的“十三五”的目標，城市常住人口的城市化率達到60%，戶籍人口的城市化率達到45%。這樣，每年進城的農民就是2000多萬人，這對城市的住房建設需求巨大。

萊陽市副市長李少偉在論壇上致歡迎辭

萊陽市副市長李少偉在介紹萊陽房地產市場時提到：萊陽房地產市場供需基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定，堅持了良好的發展態勢。據悉，萊陽房地產市場目前並沒有出現庫存積壓的問題，而如何激發三四線城市房地產市場的活力真正為新型城鎮化服務才是房地產市場健康發展的必要。

全國工商聯原副主席王治國在論壇上講話

對於三四線城市房地產的發展要一城一策，因地制宜。全國工商聯原副主席王治國認為，“方針政策是就整體而言，把它放到微觀來看，每個城市並不一樣。有些地方庫存在加大，有些地方可能還不夠。特別是城鎮化建設、城鄉統籌、房地產市場三者如何結合？要結合中央指出的房地產發展的總的趨勢，要平穩、健康，適合中國的國情，又適合市場的變化。貫徹中央精神要因地制宜，不同地區應該有所差異。”

中國社會經濟調查中心主任趙仲海在論壇上講話

中國社會經濟調查中心主任趙仲海認為，對於三四線城市房地產行業的健康發展，政府要起到引領作用，增強服務意識，提升服務，擴大市場的開放程度。同時，房地產企業要找準項目、長遠規劃、穩步發展，做到誠信、創新、人才培訓、市場開拓，加強內部管理，這些都是需要我們一個個解決的實際問題。

針對目前中國房地產市場兩極分化的現狀，彭建國認為要實現房地產健康發展必須從以下三個方面入手：第一個是平穩發展，一定要避免大起大落;第二就是均衡發展，不能說在一二線城市是“洪災”，三四線城市是“旱災”;第三就是理性發展，不要搞投資性的房地產，要把改善性的作為重點發展，因為有利於實現全面小康。

此外，要實現房地產市場的健康發展，彭建國認為一定要處理好政府、市場和企業三者的關系。彭建國說：“總體來說市場對資源配置要起決定性的作用，政府要轉變職能、政企分開、簡政放權。特別是在當前實體經濟特別困難的情況下，政府一定要持續減稅降費，要提供優質服務，要改善投資環境，要提高綠色通道。”

養老金入市加快千億“子彈”上膛，長期回報屬性突出

隨著養老金入市節奏加快，A股的穩定性有望得到進一步改善。

今年二季度以來，養老金入市步伐明顯加快。截至6月底，地方基本養老金委托投資的資金已有3716.5億元到賬並開始投資。理論上，目前基本養老金買入股票的資金規模可以達到1100億元。

與一季度相比，資金到賬速度加快，一季度新增到賬資金335億元，二季度新增到賬資金650億元。

“有委托意向的省份和資金規模在增加。”武漢科技大學金融證券研究所所長董登新表示，隨著養老保險金全國統籌的推進，預計未來委托投資的資金規模還會不斷擴大。

與此同時，養老目標基金蓄勢待發。市場不時有傳言稱，養老目標基金有望在近期獲批。養老目標基金一旦獲批，有望給市場帶來長線的增量資金。

長期投資屬性突出

“辦法明確規定了投資股票、股票基金、混合基金、股票型養老金產品的比例合計不得高於基金資產凈值的30%。”人社部有關負責人表示，“30%規定的是養老保險基金投資股市的上限比例，重點仍是合理控制投資風險。”

截至6月底，全國已經有14個省（區、市）與社會保險基金理事會簽署了委托投資合同，合同總金額5850億元，其中3716.5億元資金已經到賬並開始投資，其他資金將按合同約定分年分批到位。上海還準備追加委托投資300億元，四川準備委托投資1000億元，正在與全國社保基金理事會商洽簽署投資合同。

董登新表示，截至去年底，全國基本養老保險基金總結余是4萬億元，目前委托投資運營的資金規模占總結余比重已經超過十分之一。

“2015年8月到現在2年半，目前到賬資金只有3000多億，目前養老金結余4萬多億，到賬資金不到十分之一，實際到賬資金進度有待進一步加速。”相關養老金研究人士也向第一財經分析，4萬億結余分布在2000多個歸集單位，資金結余差異很大，主要在東部沿海省份和北京上海，其余省份結余較少。由於目前還沒有全國統籌，現在地方的觀望情緒也較重。

在資本市場，在美國，以IRAs和401（k）為代表的養老金是共同基金和資本市場主要的資金來源，其資金性質的長期性、規模性和規範性推動了資本市場的穩定健康發展，提高了直接融資比重，改善了金融資產結構。

美國養老金制度的改革大力推動了機構投資者的發展。數據顯示，美國共同基金規模的增長伴隨著養老金所占份額的增長，養老金投資尤其推動了長期共同基金的發展，2016年底，養老金投資占長期共同基金的比例已高達53%。另一方面，截至2016年底，目標日期基金、生活方式基金和指數基金已經成為DC計劃配置共同基金的主要選擇。

“養老基金天生是長期的，在長期資金期限安排下，基金經理也可以更理性的安排他的投資行為，使它的投資更加偏向於價值，能夠更多投長期的混合投資，來熨平股市的波動。”北京某公募基金投資負責人稱。

業內人士進一步指出，養老金投資有很強的紀律性和原則性，對於從事養老金投資而言不能像個別明星基金經理那樣曇花一現，只有長期卓越優秀才適合管理養老金產品。

養老目標基金蓄勢待發

日前市場有消息稱，養老目標基金隨時有可能獲得批文。最新數據顯示，目前已有28家基金公司申報了57只養老目標基金。已有29只率先完成受理階段，進入審查階段，也就是說，首次獲批的養老目標基金有望從這29只產品中產生。

在談到與普通FOF產品的區別時，有基金公司人士表示，養老目標基金是屬於多資產類別的FOF，由於長錢的性質，所以就可以保持相對穩定的資產配置，主動承擔風險，長期持有便能夠賺取承擔風險的回報。

眾所周知，養老資金安全性非常重要，但也有養老金人士認為，追求資金的安全性並不是說意味著對風險的極度厭惡。相反，專業的資產管理機構在識別風險，對風險進行定價和管理風險方面正是核心競爭力。

“有正確的投資理念，有完善投研團隊支持，有完備的風險把控的流程和系統的支持下，通過投資是有機會為投資者創造穩定投資長期回報。”上海某公募基金FOF投資人士也表示。

由於市場行情低迷，今年來首批6只FOF的表現也不盡如人意，首批發行的6只公募FOF今年上半年均處於虧損狀態。

對此現象，眾多受訪人士表示，FOF投資，特別是養老金FOF的投資，一定要關註長期的投資表現，過於關註短期業績也是在誤導投資者。

“FOF成立後，基於對於頭寸和倉位的管理，剛開始是建倉期，業績表現不會很明顯。在短期內通過結果去衡量，就好像用百米賽跑的成績衡量長跑的第一個100米，肯定是不合適的。我建議用更長的時間維度來觀察這種產品的收益及回撤等。”某私募資管副總也對第一財經表示。

“希望整個基金行業生態圈，應該扶持或者是激勵基金經理投資行為和投資視角長期化，才能夠真正實現讓養老金發揮長錢的作用，更好地完成養老目標。”

在目標日期基金方面，值得關註的是，除了主動管理的目標基金之外，被動型的目標日期基金的發展也非常的迅猛。數據顯示，2006年主動型的產品占比約為82%，十年之後2016年比例下降60%，被動型的產品從2006年占比的18%增加到了40%。

鑒於被動型產品具有低費率、規則明確、質量透明等優勢逐漸受到認可，而且規模的占比趨勢還在持續，因此也有業內人士建議，提高對被動型產品的關註度。

責編：黃向東

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