新加坡地價瘋漲遠超房價 開發商苦不堪言

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不知從何時開始，在國際大都市投資房產已成為了各國富豪最鐘意的避險方式之一。前有富人區淪為“鬼街”的倫敦，而現在新加坡也不能幸免。大量投資者湧入新加坡，不僅炒熱了當地的房市；更重要的是不少投資者已經意識到：在國土面積狹小的新加坡島上，土地才是最稀缺的資源。 自2011年至今，新加坡一部分地區地價的增速已經達到了房價的三倍，平均下來地價每年都會增長30%左右。盡管政府出臺了一系列的政策試圖及控制過熱的房地產市場，去年四季度的政府拍賣數據也顯示，東南亞城市的房價也因此降溫；但此舉對地價的影響卻不大，認準了新加坡地皮的國際投資者們依舊前赴後繼地蜂擁而至。 執掌新加坡房產巨頭豐隆集團的億萬富豪郭令明在去年就曾公開表示： 目前新加坡的地價已經漲到了匪夷所思的地步，加上那些嚴苛的限制法令，繼續開發房產無異於“自取滅亡”。 地產資訊公司Chesterton新加坡分部的總經理Donald Han在接受彭博社記者采訪時稱：過去新加坡地產商的平均利潤非常高，但現在這些公司的盈利能力已經大不如前了。 根據經銷商CBRE集團的數據統計：三年前，新加坡地產商的利潤率為20%，現在已縮減到了10%左右。盈利能力的下降重創了地產股，富時海峽地產指數顯示，僅今年新加坡的地產版股市值就縮水了1.3%之多，而去年全年更是暴跌9.7%。 以國際地產商Kingsford公司和MCC地產公司為例。相比2009年中期，目前他們的收益能力已下降了61%之多，不斷上漲的地價瘋狂壓榨著這些公司的利潤。根據地產經紀公司Knight Frank的排名，新加坡已成為了亞洲豪宅價格第二高的城市，僅次於香港。為遏制房市的繼續膨脹，新加坡政府出臺了嚴格的貸款限制，包括高比例首付額和購房稅等等。 東南亞最大的房產商CapitaLand公司CEO李明陽（音）昨天在接受彭博社記者采訪時表示：“公司將繼續通過政府競標和私人買賣等途徑增加土地儲備。在政策的影響下，今年的房產價格預期將會下跌，一旦房價跌過5%，政府則有可能會放松一部分限制條款。”這對於開發商或許是個好消息，開放限制後回暖的房價能夠稍稍緩解他們的盈利壓力。而CapitaLand在去年的運營總利潤為4.176億美元，不及市場預期。 而這正是目前困擾新加坡的怪相，盡管政府出臺限制政策、地價走高房價下滑、開發商利潤攤薄；但那些非傳統的開發商，尤其是國外的建設公司仍不斷地湧入新加坡房市，而公司間搶地皮的現象也愈演愈烈。在這些公司看來，不斷攀高的地價並非市場過熱的信號，反而是地皮價值的體現——城區的土地資源有限，當剩下的地越來越少，他們手中的地也就越來越值錢。 Kingsford公司就是一個很好的例子，它在有小印度之稱的實龍崗以最高價拍下了兩塊地皮。根據Chesterton的數據，去年12月，Kingsford每買下一平方英尺的土地就要花費將近522新加坡元；而同為國際開發商的MCC公司的出價則為562新加坡元，比最大的本地開發商遠東集團的出價高出34%。 不過從長遠角度看，這場地產盛宴的結束在所難免。回收期的延長能夠有效地抑制開發商購地的熱情。就算土地資源確實在減少，但在供需平衡的鐵律下，投資者的需求疲軟最終會影響到地皮的價格。

安倍經濟學發威：日本大城市地價六年來首升

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日本最大的三個都市區地價六年以來首次出現增長。 日本國土交通省18日稱，東京、名古屋、大阪地價1月同比平均增長0.7%，此前一年為下跌0.6%。這也是2008年以來，日本地價首次恢複增長。 三大都市區中，住宅地價攀升了0.5%，去年同期為下跌0.6%；商業地產錄得1.6%的漲幅，去年同期為下滑0.5%。 18日，追蹤45家大型房企的東證地產指數(Topix Real Estate Index)收盤增長0.4%。Topix指數是日經225指數外最受重視的日本股市指數。 年初至今，該指數累計跌幅達21%。 “中期來看，地價很可能持續上漲。”森信托株式會社首席執行官Akira Mori對彭博新聞社表示。他認為複蘇的理由包括商業不動產供應低於均值、租金上漲、內外資的投資增加。 自從日本首相安倍晉三誓言終結長達15年的通縮，並祭出史無前例的貨幣寬松措施以來，房地產投資走強。根據日本不動產證券化協會(Association forReal Estate Securitization)數據，日本房地產投資信托J-REITs去年豪購價值2.23萬億日元（約220萬美元）的房產，一舉成為全國最大的不動產買家。 不過，全國範圍1月地價均值同比下滑0.6%。相較之下，去年同期下跌1.8%。但這一跌幅為過去六年間最小。值得註意的是，非主要城市地價跌幅為1.7%，為連續22年下跌。

監管部門提四要求告誡銀行：地價房價回落壓頂 天天有進步

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監管部門告誡銀行 地價房價回落壓頂平台貸

　上海證券報　⊙記者 王林 ○編輯 孫忠

　　地價房價漲幅回落可能引發地方平台貸款償債風險。

　　上證報記者獲悉，近期監管部門告誡銀行機構，地方政府融資平台債務風險總體可控，但同時也存在一定的風險隱患，其中之一為部分地方因地價、房價漲幅回落，償債壓力較大。

　　監管部門稱，地方政府融資平台負債規模持續增加，風險結構趨於複雜是當前銀行業面臨的主要風險和挑戰之一。

　　風險隱患主要表現在三個方面：

　　隱患之一，地方政府負有償還責任的債務增長較快。據稱，自2011年以來，省市縣三級政府負有償還責任的債務餘額年均增長20%，其中縣級年均增長26.6%。

　　隱患之二，部分地方違規融資、違規使用政府性債務資金的問題仍比較突出。

　　隱患之三，部分地方償債壓力較大。因為平台償債來源依賴於土地等非經營性現金流，部分地方因地價、房價漲幅回落，財政收入增速明顯下滑，一些中西部地區平台、低層級平台面臨較大償債壓力。

　　據介紹，在部分地區，借新還舊現象已較為普遍。但值得重視的是，目前仍有一些銀行業金融機構對平台債務風險認識不清，低估地方政府的負債規模，高估地方政府的償債能力，盲目提供融資。

　　「堅持短期應對措施和長效機制相結合，緩釋地方政府融資平台債務風險」，是監管層對銀行業下一階段的要求。

　　要求一：控制信貸總量。監管層要求各行要嚴把新增貸款准入標準，不得新增平台貸款規模。完善地方政府融資平台銀行業融資全口徑統計，實現對融資平台信貸融資和非信貸融資的並表監控。

　　要求二：化解到期風險。對於今年到期的平台貸款，要求各銀行業金融機構要與融資平台、當地政府共同制定詳細的還款方案，逐步明確還款日期，還款金額及還款來源，並抓好跟蹤落實。

　　監管層同時要求各行要密切跟蹤地方政府融資平台運營狀況和到期債務的償還進度，對不能按方案落實資金來源、可能造成還款違約的，要立即採取措施及時處置，並向監管部門報告。

　　要求三：優化貸款結構。對一些平台貸款佔比較高、財政償債能力和還款意願較弱的高風險地區，以及盈利較弱、風險較高的平台項目，監管層要求各銀行要與平台加強協商，增加有效資產抵押，並視情況加大貸款清收力度，逐步實現信貸退出。

　　要求四：建立預警體系。監管層要求抓緊研究地方政府負債率、債務率、償債率等指標的計算方法，建立地方政府融資平台債務風險評級預警體系，將地方政府融資平台作為特定客戶進行專門的信用評級和風險分類，科學設定平台債務風險的「警戒線」。

房地產寒流蔓延 全國地價現六個季度內首降

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中國房地產市場的持續降溫已經開始蔓延至土地市場，地價漲勢趨緩，二季度中國地價同比出現六個季度內首次出現下降。 中國土地勘測規劃院最新發布報告稱，今年二季度全國綜合地價水平保持溫和上漲態勢，環比增速進一步放緩，同比則在連續六個季度上漲後首現微降。 二季度，全國主要監測城市綜合地價（包括商業、住宅和工業用地等）環比增速為1.36%，連續第二個季度放緩，較上一季度下降了0.53個百分點。 同期，商服、住宅和工業地價環比增長率均有不同程度的下滑，其中，住宅地價環比增長率為1.45%，轉為低速增長，增速較上一季度回落0.66個百分點。 報告稱，房地產市場仍將以市場化為主導，其變化也會進一步傳導致土地市場，預計三季度商業、住宅用地價格繼續保持小幅波動，工業地價有望平穩上漲；各用途地價環比增速分化的趨勢或將有所收窄。 此外，全國主要監測城市中，綜合、住宅地價環比上漲的城市連續第三個季度減少，六成城市環比增速處於平穩區間，五成城市增速放緩。 總體來看，二季度的數據顯示市場競爭強度、土地購置需求有所轉弱。 此外，一線城市上報異常地塊占總數較多（占全國上報的39%）,與以往三四線城市占多數的情況不同,側面反映了土地市場的分化，一線城市市場的內在抗壓能力更為明顯。 報告分析當前土地市場稱，部分地區樓市偏冷的市場氛圍正向土地市場傳遞，二季度全國房地產開發企業土地購置面積增速同比下降，土地成交價款增速回落，地價上漲動力減弱明顯。而且，當前強調發揮市場在資源配置中的決定性作用，有利於地價形成正常的波動變化。 本周早些時候財政部公布的數據還顯示，6月土地出讓金收入也出現跳水。1至6月累計，全國國有土地使用權出讓收入21129億元，同比增長26.3%，其中6月份增幅回落至7.3%，較一季度土地出讓金40.3%的增幅明顯下滑。這是房地產市場降溫在財稅收入方面的體現。 全國城市地價動態監測組負責人趙松在接受新華社采訪時表示： 出讓金數據和地價監測數據變化都表明，經過兩個季度觀望，樓市轉冷逐步傳導至土地市場。加上房企上半年資金面總體偏緊，土地市場有效需求下降。一些地區前期供應已超量，需要時間調整消化。 然而，樓市下降未到“探底”程度。如果沒有所謂“救市”，這一下行通道還得繼續走上一段時間。 但樓市、地市降溫不必大驚小怪。經歷近十余年高速增長後，該體現一些周期性變化了。泡沫破裂不是各方想看到的。 談到對未來形勢的預測，趙松表示，三季度預計宏觀經濟下行壓力仍然較大。預計全國商業、住宅用地價格走勢將繼續保持小幅波動，工業地價平穩上漲；各用途地價環比增長分化趨勢或將有所收窄。  

東部地價翻升，他們這樣說……

2015-04-27  TCW

東部土地漲幅冠全台，卻是幾家歡喜幾家愁。站在國土規畫、居民自覺、土地投資的角度，又該怎麼看？ 本刊訪問長期關心國土規畫問題的前內政部長李鴻源、移居台東六年的公益平台文化基金會董事長嚴長壽，以及知名外商房產顧問戴德梁行董事總經理顏炳立，以不同的角度，提出觀察與警示。以下是三人的口述摘要。 前內政部長李鴻源：花東很快就被台北人買光了 台灣現在最大困擾，是上位的國土計畫一直沒有，完全變成市場操作，財團強勢，其他人都弱勢。 台灣北、中、南、東，各適合住多少人？適合做什麼樣的產業？都市計畫是根據這些（國土計畫）來訂的。各地的土地容受率，從來沒人算過，市場經濟的結果，所有人往六都集中，房價一直高起來，政府變成補破網。 但政府有多大本事，可以一直蓋社會住宅或合宜住宅？鄉下剩下老人家跟小孩，政府又要花另外一筆錢，去搞社會福利。這（國土計畫）做得好，其實就可以抑制房價，平衡區域發展，為什麼逼著大家非來都會區不可？ 現在花東年輕人都跑出來了，台北去（東部）的都是退休族，要是今天政府不規範，最後會變成什麼？土地很快就被台北人買光了，但醫療設施那些基礎建設有沒有跟上？沒有啊。宜蘭一定要做整體規畫，不然再十年就變成跟桃園一樣，別墅都蓋出來了，但土地破碎，住的都是台北人。 假如土地容受率算出來，就要檢討區域計畫，地方的定位出來了，就會影響都市計畫。政府有個概念，今天台北能住多少人，東部能住多少人，西部的人要到東部去買（土地），可以，但就只能買少數地方。政府要有一套辦法出來，不是讓自由經濟決定一切。 現在不只是房價問題，糧食安全也是，宜蘭本來該種稻的地方變成別墅，水都排到農田，大概再過十年，一半以上的地方都是別墅，這樣我們要吃什麼？國家缺乏上位（國土）計畫，花東的開發、土地炒作，這都是同樣的問題。 全世界很多國家都值得台灣學習，例如荷蘭。它一千七百萬人口，四萬平方公里的土地，沒有一個都市人口超過一百萬人，因為政府有完整規畫，農業區就是農業區，裡面基礎建設很好，農民生活有尊嚴，年輕人不用跑到大都會去。 明年的立委選舉跟總統選舉太重要了，不是談選誰，要談台灣出了哪些問題，問題越來越嚴重，看宜蘭被折騰成什麼樣子？過不久，花東也會毀了！ 台東新移民嚴長壽：海岸線很多地，都是待價而沽 我剛來的時候，原住民有一個很出名的歌手叫巴奈，有一次，她突然問我：「總裁，聽說美麗灣是你的喔？你在後面開發喔？你是（經營）飯店的，要來這邊炒作地皮？」當時很多謠言，都以為嚴長壽來這邊，一定是來開發的。 我一來就宣布，絕對不在這邊買土地，我就跟巴奈講：「妳幫我一個忙，如果有人再講說哪塊土地是我的，妳就去查，只要和我有關，那塊地就送給妳！」後來，有人在談我買地的事，她就說：「你幫我找找，因為，那是我的地。」 我知道海岸線土地很多都賣掉了，不是自己要開發，都是待價而沽。現在除了長濱鄉真柄部落那裡，還有原住民的地，其他大部分都轉手了。土地漲，很無奈，現在，究竟是投資，還是炒作，分不清楚了。 我覺得（土地會漲）是因為這幾年經濟開始好起來，台東大家開始注意到了，我希望這些人來了，能夠懂得珍惜這裡。 花東適合慢活的客人，（我希望）花東自然風景不要被破壞，在地人自己站起來；在地人要先認識自己，看到自己的優點。我常常告訴這裡的人，家鄉很美麗，沒被破壞，留給孩子一條回家的路。 我覺得比較好的方式是，外地人帶新元素進來，幫當地人站起來，怕就怕那種買地啦、想做飯店啦，我情願在地人做民宿。 外商房產顧問顏炳立：現在玩大風吹，看誰是最後一隻老鼠 有個商人到山上收購猴子，一隻用一百元買，農夫抓來賣給他；第二次，他又來了，價格提高到每隻三百元，農夫更興奮，把山上的猴子都抓光賣給他；第三次，商人又來了，他告訴農夫，會有一個大商人來用每隻五百元收購，農夫聽了眼睛一亮，接著商人用每隻四百元賣給農夫，農夫湊了錢，把猴子統統買回去，等那位大商人來。結果大商人沒出現，最後農夫只好把猴子放回山上。 買台東，真的是看海嗎？都是等後面買家來接手，把地放在那裡。看海的代價多少？飛機 住宿＋租車，看一眼兩萬元。 五、六年前有個朋友，在宜蘭壯圍買地，一坪四千五百元，買了兩、三千坪，賣一整年賣不掉，後來賣給台北投資客，每坪七千元；之後他跑到（台東）長濱，看到金黃色油麻菜花，太美了，又買地，一坪一千元，他買了五甲，一千五百萬元。 朋友開始編織民宿夢，買了石頭、樹，建材比土地還貴。他人住台北，剛開始一、兩週去看一次，後來一個月一次、半年一次， 最後他問有沒有人要買？已經套牢四年了。 買地最大風險就是流動性差，沒人接手。像桃園航空城，從每坪幾千元漲到十幾萬，結果航空城沒動，買在高點的人怎麼辦？ 現在玩大風吹，看誰是最後一隻老鼠，我只有五個字：祈禱跟祝福。

【推薦】地價高利潤低 房企不願做剛需盤

來源: http://www.yicai.com/news/2015/10/4699855.html

【推薦】地價高利潤低 房企不願做剛需盤

第一財經日報 羅韜 2015-10-20 23:37:00

對於很多像林偉這樣的首次置業剛需者而言，買房的門檻也不斷擡升，這些工薪階層的80後甚至90後們正面臨買房難的問題。

72.99億! 信達刷新新江灣板塊地價新高

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4716992.html

72.99億! 信達刷新新江灣板塊地價新高

一財網 羅韜 2015-11-25 21:38:00

11月25日，信達以72.99億元競得楊浦區新江灣城N091104單元C1-02(D7)宅地，溢價率81.69%，樓板價49152元/平方米，刷新區域樓板價，成該區域單價新“地王”。

通州限購擴至商住房 北京地價高企或助房價上攻

來源: http://www.yicai.com/news/5010413.html

市場猜測了近一個月的通州商住房限購令靴子落下。5月5日深夜，北京市住建委、通州區人民政府聯合發布《關於加強通州區商務型公寓和商業、辦公項目銷售管理的通知》(下稱《通知》)，暫停向三類家庭出售商務型公寓，並要求新建商業、辦公項目只能出售給企事業單位、社會組織等。這意味著北京通州區的限購政策進一步升級，由此，通州也成了全國首個同時對住宅和商住房進行限購的區域。

將影響60%~80%的成交?

5日晚上7點過後，通州某商住樓盤銷售員張欣(化名)撥通了客戶的電話，稱項目馬上要開盤，排卡即將結束，催促還在猶豫的客戶趕緊下單。幾個小時後，通州商住項目的限購《通知》就在網上傳播開來。

《通知》要求，通州區商務型公寓暫停向以下三類家庭出售：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭;已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;無法提供在本市連續5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。《通知》明確，購買通州區商務型公寓的家庭必須符合以下條件之一：沒擁有住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現役軍人和現役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)或單身人士;已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭;在本市沒擁有住房且在本市連續繳納社會保險或個人所得稅5年(含)以上的非本市戶籍居民家庭。《通知》還要求，通州區新建商業、辦公項目應當按照規劃用途銷售，只能出售給企事業單位、社會組織等，且上述單位購買後再出售時，仍須出售給企事業單位、社會組織等。

張欣打電話的有意向的客戶，屬於“已擁有1套住房的本市戶籍單身人士”，並不在可銷售的範圍內，所以即便是去排卡，也不能通過審核。如此新政，顯然縮小了可售的客群範圍，這無疑將對通州商住項目的銷售帶來壓力。對此，亞豪機構市場總監郭毅分析，通州商住限購出臺，短期內對通州市場會有明顯的影響，對投資需求的擠壓會有明顯的收效，尤其是選擇在晚上十點頒布政策而且第二天就立即執行，並沒有給開發商留出時間差去聯系客戶簽約，對區域成交量下壓作用會非常明顯。但她同時認為，從三類產品商住、辦公、商業的限購政策，也可以看出通州政府希望能夠把特定產品賣給特定的人群，從而實現產業、城市資源的導流，打造城市副中心良好發展。

中原地產首席分析師張大偉則分析稱，《通知》說明政府避免通州利好成為房價爆發上漲的借口，政策力度非常大。他預計，通州限購的再次升級，將抑制市場的公寓成交。早前，2015年8月通州住宅限購後，北京通州住宅成交從之前的單月1000~2000套，下調到了500套上下，跌幅一半。在他看來，通州庫存的商改住項目數量在6000套左右，潛在供應大約在1~2萬套，整體來說，此次升級版的通州商住限購，這些項目將受到影響，因為要求企業購買，將影響60%~80%的成交。

去年8月，通州曾出臺“史上最嚴”的住宅限購政策。去年8月14日晚間，北京市住房和城鄉建設委員會網站公布了《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》，該通知明確要求，已擁有1套住房、無法提供在通州區落戶滿3年及近3年在通州區連續繳納社會保險和個人所得稅證明的北京市戶籍居民家庭，將無法購買通州區商品房。限購一步步升級，與通州房價變化有關。去年，在“副都”傳聞下，通州商品房成交量一度明顯上漲。以去年4月為例，根據北京我愛我家市場研究中心統計的數據，北京樓市迅速回暖，通州交易上漲更為明顯，從原來的月度600套～700套，增長至2000套以上，在北京市的成交比重也從原來不足5%上漲到7月的9.2%。

北京地價仍瘋狂

剛過去的兩年間，多省市限購陸續出現松動，北京上海等一線城市限購則毫無松動，且城市周邊、環北京區域，今年在樓市回溫、投機性需求卷土重來的市場背景下，限購範圍呈擴大之勢。一線城市房價是否會持續上漲?中國社會科學院城市發展與環境研究所5月5日發布的《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.13(2016)》指出，在全面寬松的宏觀經濟政策刺激下，2016年一線和部分二線城市房價仍將持續上漲，但隨著政策的不斷收緊，明年下半年房地產或將重回全面下滑通道。

然而，預測房價明年下半年下行的同時，明年可能入市的住宅項目，拍出的地價卻居高不下。同樣在5月5日，北京土地市場在寂莫了68天之後，再度迎來了3宗地塊的拍賣，拍賣現場競爭激烈，3宗土地均有超過10家企業參與競爭，成交地價全面上漲，合計成交金額為95.35億。其中有兩宗住宅地塊均位於昌平區南邵鎮，雖然要求“除建設保障性住房外的剩余居住規模中套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上”，但最終，其中的0302-57地塊以仍31.95億元的土地價格，配建及競建57500平方米公租房的代價，被招商和嘉銘聯合體競得。據亞豪君嶽會測算，該地塊綜合樓面價格為3.4萬元/平方米。另外一宗位於大興區黃村鎮的地塊，性質為商業金融服務業用地，經61輪的競拍，被首創以總價33.4億，樓面價超過3.5萬元/平方米的代價競得。

對於北京地價不斷走高的現象，郭毅分析，北京土地資源不可能無序擴張，土地的日趨稀缺與常住人口仍在增加的矛盾，是造成商品住宅市場供需矛盾的根本性原因，樓市供不應求推升房價上漲，基於對北京樓市的樂觀預期，開發商又雲集北京重金加碼土地，地價因此不斷攀升。在她看來，地價變化折射出房價走勢，房價漲跌則反映出供需結構的狀態，供需失衡則體現出人口、資源過度集中的結果。在北京聚集國內優質資源的現狀之下，仍將對外來人口形成巨大吸引，雖然近年來政府一直在加強控制增量人口，但目前來看，人口的流向仍是北京樓市以及土地市場保持較高熱度的核心原因。

市區土地稀缺，供不應求，推高了地價，帶動入市新房價格定價走高。這看似是最簡單的供求邏輯，但這樣的瘋狂背後，泡沫和風險也在堆積。對於5日成交的地價，一位業內人士感慨道：“黃村樓面價超過3.5萬元/平方米，意味著未來房價要超過7萬元/平方米，昌平地塊在北六環，綜合樓面價格達到3.4萬元/平方米，意味著未來這里90平米的剛需房要賣到單價7萬/平方米、總價600萬以上，這個區域的洋房成交價才3萬元/平方米，太瘋狂了。”

融創孫宏斌：南京蘇州地價風險已經非常大

來源: http://www.yicai.com/news/5014071.html

“大家都在三四線城市布局時，我們堅守一線拿了很多地，很多房企收縮戰線重回一線城市搶地的時候，融創搶先布局了‘強二線城市’。”針對目前一些房企在二線城市高價搶地的現象，融創中國控股有限公司(下稱“融創中國”，01918.HK)董事會主席孫宏斌5月16日在融創北京壹號院全球發布會上對第一財經等媒體記者評價稱，“最近南京和蘇州（高企的）地價肯定是不對的，每個企業買地都有自己的判斷，我自己覺得地價的風險已經非常非常大了。”

網絡資料圖

強二線：機會還是陷阱

2016年春節前後，北京、上海等一線城市房價明顯上漲，隨後帶動地價上揚。北京南六環外的黃村區域個別地塊樓面價都超過了每平方米4.5萬元，遠超同地段二手房價格。近兩個月，以長三角的南京、蘇州為代表的二線城市房價接棒上漲，地價也水漲船高。日前，葛洲壩、金茂等房企在南京河西南部競拍“地王”，最終拍出每平方米4.5萬元的價格，超越此前兩天上海每平方米4.2萬元的“地王”價格，成為南京新單價地王。

“蘇州、南京地價是不對的，杭州曾經比上海還高，因為地價高，很多開發商在杭州虧錢的，南京是步杭州的後塵。”對此，孫宏斌稱，開發商買地有時處於慣性，每家企業對地價有自己的判斷，但他認為最近南京和蘇州地價“肯定不對”，他認為市場風險已經非常大了，房價不可能每年都往上漲，這一輪房價漲這麽快，已經把後面好多年的上漲空間消化掉了。在他看來，不像上海，南京土地供給大，房價一直在每平方米2萬余元，現在樓面價動輒超每平方米3萬元是不合理的。

今年3月29日，融創中國在香港公布的2015年全年業績顯示，2015年其合同銷售額682.1億元，同比增長3.6%，再創新高;凈利潤36.1億元，同比增長11.2%;融資成本從2014年的9.1%下降到7.6%，與此同時，毛利率回落到12.4%。從2015年開始，通過收購等方式，融創在上海、南京等長三角城市快速布局。融創也在向全國全面拓展，短短一年時間，進入濟南、成都、西安、武漢、南京、合肥、寧波等城市，城市布局從8個增至19個。

對融創而言，這樣的布局計劃與保持規模增長不無關系，但融創進入的部分二三線城市也被認為地產盈利空間有限。對此，易居中國執行總裁丁祖昱今年3月底曾著文提醒，西安房價最近三年基本不漲，供大於求的態勢沒有得到改善，庫存消化周期依然有19個月，而成都也是一個“跑量不跑價”的城市。此外，丁祖昱認為，部分招拍掛土地價格較高，未來存在一定風險，尤其那些溢價超過100%的，如合肥地塊樓板價比周邊的銷售價高，雖然合肥在二線城市表現突出，但在短時間內房價上漲過快，已經存在一定的房價泡沫，再期望上一個臺階難度不小。

“雖然融創2016年的目標比較保守地定在800億元，但明眼人一看，這已經劍指千億的態勢，老孫還是想把融創繼續做大。”丁祖昱認為，做大不是壞事，但今天繼續為追求規模而做大，還是隱含著一些風險。

近兩年，面對媒體，孫宏斌一直強調“判斷”二字。孫宏斌16日對媒體回應稱：被問及未來拿地策略時，孫宏斌回答，“我們不想跟別人說我是保守還是激進，但我們會小心做判斷，拿自己認為對的地。我不會高價搶地，這麽多年我沒有去過一次拍賣現場，不需要在當時做判斷，我們不會搶貴的地，如果合適也毫不猶豫。”

通過並購補貨北京豪宅

拿地三年後，推遲開盤的融創北京農展館項目16日下午正式宣布面世。2013年9月，融創中國以43億元的總價，競得北京市朝陽區農展館附近一地塊，該土地的總建築面積約5.9萬平方米，機構測算其樓面價高達每平方米7.3萬元。去年6月18日，融創中國曾在北京舉行全球發布會，高調宣布北京壹號院將與倫敦海德公園一號、紐約One57等世界級豪宅比肩。融創北京區域公司高級副總經理樓艷青當時介紹，北京壹號院執行非常嚴格的預約制，每個客戶預約後有專屬接待時間，對項目客戶信息嚴格保密，主要客戶群體是新貴階層和陽光財富階層，為行業領軍人物，IT、金融行業是主力。

東三環市中心的稀缺地段，使館區，農展館內5.3萬平方米大湖，擁有唯一的城市高爾夫球場，毗鄰亞洲最大城市公園朝陽公園，這些要素成為該項目的賣點。融創當時原計劃2015年9至10月推出，也不排除為做到精致而延期入市，當時對價格的計劃是，一期產品價格在每平方米15萬~20萬元之間，臨湖的房源每平方米超過30萬元。

彼時孫宏斌稱，這個項目不著急去化，賣一套少一套，可以慢慢賣。他還透露，這個項目進行設計規劃時，他覺得這類市中心的項目是個數學題，要考慮日照高度及容積率，還要考慮限高因素，當時“做了無數個規劃”，最後他在設計風格上選定了自己比較喜歡的穩重、簡單舒服、不太“土豪”的現代風格。

“北京壹號院花費了我們太多時間，上周我們還在對景觀進行最後的調整，近期就要開放了。”融創北京區域公司總經理荊宏16日介紹，目前融創在北京有四個產品系列，都市綜合體“中心系”、產品數量最多的區域品質住宅“壹號系”、頂豪產品“壹號院系”、稀缺地段獨棟別墅“莊園系”。其中“莊園系”為新產品，是融創通過收購得來的獨棟別墅項目，將於7月份正式推出。

今年春節前後，融創北京區域公司收購兩大獨棟別墅項目，分別是昌平北七家項目、懷柔雁棲湖獨棟別墅項目。媒體報道稱，合計收購獨棟別墅260棟。融創方面表示，該項目整體貨值將達到百億元，預計2016年中面世。彼時，業內有分析稱，融創是業內以快速開發及營銷而著稱的企業，計劃在今年中期面市，也代表了融創的去化決心，但如何對這兩個老牌別墅進行改造，能否快速去化，對融創也將是個考驗。

“現在拿地貴，很多項目是被豪宅化，但好多房子多十幾萬其實是不對的，這里面風險挺大的，北京很多貴的地項目遲遲不入市，是因為一套房子超過3000萬到一個億的時候有很多選擇，全世界都有很多選擇。”對於北京壹號院，孫宏斌說，這個項目對融創來說財務指標和盈利指標都不重要，融創希望它像蘇州桃花源一樣傳世。但他同時表示，自己對融創在北京項目的去化速度並不擔心。

對於北京的地價，孫宏斌回答：“當時拿農展館地塊的時候很多人覺得貴了，其實我覺得不貴，其他舉牌的幾家價格也都出到了7萬元左右，代表這個不是我一家的看法。這塊地主要是稀缺，我覺得大部分房子都不該這麽貴。現在土地市場這麽瘋狂，讓我們顯得很便宜，也不是我們的目的。我們只是花了三年時間做了一個比較好的東西，銷售我一點都不擔心，去年北京壹號院較貴的（房源）賣到每平米30萬，（同樣的房源）今年30萬元肯定買不到了。”

140億刷新深圳總地價的龍光地產說，“還好央企沒來！”

來源: http://www.yicai.com/news/5025529.html

6月8日下午，深圳又一宗“地王”橫空出世。深圳市凱豐實業有限公司(下稱“凱豐實業”)經過2小時的激烈舉牌，擊敗其他11家房企，最終以140.6億摘得光明(A646-0059)商住地使用權，一舉成為深圳總價“地王”，樓面地價27623元/平方米。凱豐實業為深圳本地一家在港上市房企---龍光地產控股有限公司(03380.HK，下稱“龍光地產”)旗下之關聯公司。

公開的資料顯示，光明(A646-0059)地塊為混合用地，含二類居住用地、商業用地、城市道路用地、公園綠地和水域等，總面積152441.86平方米，其中建設用地面積99230.05平方米，道路用地面積6596.33平方米，綠地面積(含水域)46615.48平方米，總建築面積509000平方米，土地使用年期為50年。地塊位於光明新區高新技術園區東片區，是光明鳳凰城的門戶地帶和核心組團，與未來地鐵六號線觀光站無縫接駁。

6月以來，深圳土地市場接連被“地王”攪熱。6月2日，央企聯合體耗資83億元拿下深圳龍華新區一宗商住用地，樓面價高達5.68萬元，該樓面價與周邊在售樓盤目前的均價相當。

在深圳本地業內人士看來，雖然光明地塊總價較高，但樓面地價相對合理，不算太激進。有數據顯示，光明新區5月一手商品房價格約為42643元/平方米。

龍光地產有人士稱，幸好拍賣中沒有央企參與，否則公司不可能以目前的價格拿下光明地塊。

作為深圳本地房企，龍光地產最近兩年在深圳土地市場表現頗為激進。2015年9月、12月分別奪得龍華核心區紅山站地塊及坪山新區3宗地塊。其在2015年9月23日以112.5億元拍下的深圳北站商務核心區地塊，是深圳首宗總價過百億的土地。

龍光地產相關負責人表示，獲取此地塊後，龍光深圳區域可售資源占比已近70%。此次拿地，將進一步擴大龍光在深圳市場的影響力，是龍光持續深耕區域，精準布局、為公司未來3-5年業績增長奠定基礎的又一戰略舉措。