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樓市短打(25)：中價樓（400-600萬）買賣兩閒的原因 梁隼

http://notcomment.com/wp/?p=15798

最近筆者朋友有一個煩惱，佢計過數可以買間五百萬左右的樓，只係選擇不多，於是就心多多係度想，到底買間細一點好，定係再買間大少少的好。

對於呢類有選擇恐懼症的朋友，最好就係計一些死數俾佢，等佢有數目字支援下思路都會清晰一點，現時400至600萬樓仲可以做按揭保險做七成以上的按揭，當中只有400萬樓可以做足9成按揭，450-600萬樓就只可以做最高8成按揭。

450萬以下的樓按揭金額最高係360萬，即係樓價愈高，首期越多，例如400萬樓只需要出40萬首期就可以做業主，不過450萬樓就要俾90萬首期。足足多出一倍有多。

至於450萬以上至600萬樓價，就可以做最多8成按揭，600萬樓就要俾120萬首期，相比起450萬樓，首期支出只係多三分一，即係30萬。

買樓另一筆較大開支就係印花稅，如果係香港永久居民又無物業，就仲可以按舊印花稅率去徵收，400萬樓印花稅為9萬元，450萬樓就13.5萬，600萬樓就18萬，就咁睇都發覺400萬至450萬樓的印花稅上升了50%，而450萬樓至600萬樓印花稅支出只多了三分一。

計左咁多數想說明些甚麼？

1. 400萬樓首期加印花稅只需49萬，但450萬樓兩樣加埋就要103.5萬

2. 600萬樓首期加印花稅共要138萬，是400萬樓開支差不多3倍，但對450萬樓開支相比，只係多了3成左右。

即係，五百萬呢個budget其實都幾尷尬，開支唔細但係買唔倒甚麼好野，所以買樓一係就買間平平地接近400萬樓減少首期開支，一係就加大預算買間600萬樓（當然要物有所值的）寧願辛苦少少都要住好D。

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股市「加鐘」 中價飯盒搶手 經紀搵食平靚快 外賣商機大

1 : GS(14)@2011-03-22 00:14:05



延長港股交易時間實施兩星期，經紀界「無啖好食」叫苦連天，名食肆外賣增加，有「名人飯堂」之稱的鏞記快餐飯盒和燒味飯熱賣，還有近日因歌手鄭秀文和許志安撑枱腳吃「豬髀餐」而聲名大噪的太平館，半價30多元的外賣飯盒亦成搶手貨。

隨着外賣需求增，鏞記老闆看好40至60元中價飯盒有商機。中環「搵食」多年的金融人亦認為，中價半快餐飯盒最吸引。

下午1時15分，於中環交易廣場外，出市代表黃先生匆匆走過，吃完飯趕準備開市。他坦言很不慣，以前可以慢慢歎茶，現在每日吃來吃去都是快餐店。

經紀提早半小時放食飯，鏞記每日中午推出的快餐飯，例如豬手飯或咖喱牛肉飯，才12時許已售罄。老闆甘健成說，快餐飯盒出品量不多，平時也很快售罄，未必與經紀「搵食」需求增加有關。

名人飯堂 30餘元燒味飯熱賣

鏞記外賣餐牌上最貴的是150元雙髀飯，但最熱賣的始終是31元的叉燒飯或35元燒鵝飯。

甘健成表示，延長港股交易時段才實施了很短的時間，現在難評估外賣需求是否增加，有待觀察，但肯定的是中環外賣飯盒有市場，「以前（中環）還有住宅，現在是完全商業區，需求很大。」

他相信，40元至60元的中檔外賣飯盒最有商機，但因為中環店舖租金貴，創業者以租樓上舖較有利可圖，惟領取食肆牌照繁複。

太平館外賣量在延長交易時段後也見增加，但尚待統計，未知增幅。職員說，最受歡迎是30多元的特價飯，分量比堂食減半，但價錢也減半，加6元有飲品。另外「蛇竇」樂香園的外賣也增1成。

而在交易廣場的米芝蓮一星酒樓「翠玉軒」，要外賣菜牌上的貴價菜式也可，但不設送貨，只可自取；另一間米芝蓮二星桃花源小廚表示，外賣不多，間中有人叫，派辦公室助理來取。

半快餐食肆 貴些質素高些

不過，交通銀行首席經濟及策略師羅家聰一語道破，吃外賣便不吃貴的，「叫外賣就是無時間，無時間就要快，怎會叫一碟數百元的酒店炒飯？」

於中環「搵食」多年的羅家聰每日午膳動輒百多元，他坦言，吃過上樓餐廳60多元的日本餐，覺得欠水準；以前會吃茶餐廳，但現在茶餐廳也要60多元，寧願行遠些到蘇豪區或蘭桂坊，百多元的餐有質素。

尚乘財務策劃證券業務部總經理鄧聲興也吃慣百多元的午餐，但若是外賣，他最喜歡半快餐式，「IFC和交易廣場中間多了很多半快餐式食肆，我最喜歡60至70元的日本麵，外賣來說是貴少少，但質素也好少少。」

撰文:王嘉嘉、杜潔心
2 : 龍生(798)@2011-03-22 01:11:17

其實...以前的經紀都係無啖好食架啦...

只有大老世先有時間同心機慢慢嘆茶咋嘛....
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增中價樓供應 平衡市況 施慧雅

1 : GS(14)@2013-03-12 23:28:51

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm
【明報專訊】近日談到本港樓市，提到樓市問題的癥結，可能在於轉換土地用途的速度跟不上財富增長的步伐。若是如此，創造一個公平、公正和公開的制度去鼓勵土地用途改變，是長遠發展需要做的。
若香港有多些六、七百萬以內的三房單位供應、以及多一些二、三百萬內的小型單位推出市場，一般中產階級應該有能力置業和換樓，要上車的人士亦有上車盤可買，社會上對買不到樓的擔心亦會紓緩。若果新界有上述兩類中小型單位可供選擇，相信會對市區的樓價有一定制衡作用，到時一般人是會有方便與居住環境之間作一適當和平衡的選擇。一些重視方便的單身人士或兩人家庭可能仍會選擇在市區住一細小單位，不過，相信有不少家庭是會寧可每天用上多數十分鐘的車程，而搬去單位較大和環境較佳的新界地方居住。這其實亦是紐約、倫敦的經驗，香港將來會走一條類似的路，亦不出奇。
增加供應 減緩樓價升勢
再長遠一點，有些港人在市區只擁有一類似酒店房的小單位以方便上班，但就在南中國坐擁一數千呎的別墅亦說不定。總而言之，若上述單位類型有多些供應，一般住宅的樓價是不易升得太急。在概念上，以上的觀點和發展方向，值得深思，它對香港社會的影響，相信也比目前的情為佳。毋疑，要將以上的概念落實，是很不容易的事，但說這是不可能做到，又未必如是，日後會再談這問題。
施慧雅
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明年成立新品牌　瞄準年輕潮人悅榕莊攻內地中價酒店

1 : GS(14)@2014-12-24 02:18:57





【訪問】作為世界上少有來自亞洲的頂級渡假村，悅榕莊（Banyan Tree）正逐漸把大本營移到中國大陸。集團靈魂人物兼創辦人何光平接受訪問時指，明年中將成立新中價品牌，專攻中國市場；他又透露，曾與發展商探討在西貢成立渡假村，最終因保育問題擱置。記者：鄭柏齡



剛獲香港設計中心頒發「2014年設計領袖獎」的何光平，日前在港參加頒獎禮前，抽空接受訪問。他向記者透露，正籌備一個「D字頭」的新酒店品牌，檔次較現有Angsana、Banyan Tree及Cassia低，專攻中國年輕「潮人」市場，「不可以說是低檔，好像洲際的Hotel Indigo、喜達屋的Aloft，定位非傳統三星級酒店」，新品牌料最快明年中推出。



內地酒店業供應過剩

在泰國布吉起家的悅榕莊，自2005年進軍中國、於雲南開設首家渡假村後，中國已成為集團最重要市場，約25%住客為中國人，「不是我們不重視其他市場，但歐美皆有自己的問題，中國經濟增長還是很強」，何光平介紹，目前悅榕莊全球34間酒店中，中國佔12間；按照計劃，集團2018年前將再開設28間酒店，中國佔其中六成。雖然悅榕莊在中國市場雄心萬丈，但何光平承認，內地酒店業存在供應過剩問題，「短期肯定有（供應過剩），例子像天津；有些地方政府要求發展商興建酒店，才批地建房子」，他指悅榕莊難以完全避開有關問題，但會選址競爭較低的地方，「我們做pioneer（先鋒者），好像陽朔這甚好的地方，居然沒有五星級酒店，我們是第一間」。



西貢建渡假村不獲批

有趣是，原來香港旅客是悅榕莊第三大消費群，僅次中國及南韓。曾經在南丫島居住多年的何光平指，「悅榕莊」之名正正來自榕樹灣，他亦一直希望在港開設悅榕莊，「在董建華年代，新地曾經想跟我們合作，在西貢興建一間Banyan Tree，最後可能因為土地保育問題而不獲通過」，他坦言，因地價過高，在香港「圓夢」並不容易，未來或透過單幢式酒店公寓，進軍香港市場。至於坐落在澳門銀娛的悅榕莊，何光平透露酒店入住率長期超過100%；他認為，與賭場合作的機會「可遇不可求」，未來不會特意參與賭場附近建設。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20141222/18977353
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=286873

今年銀主盤料倍增　中價樓最多

1 : GS(14)@2016-03-11 00:49:49

【專家看法】銀主盤數目急增，業界估計，今年底銀主盤將較年初增加一倍至逾200個，大部份為樓價1,000萬至2,000萬元的中價樓。環亞物業拍賣董事總經理曾傑俊指出，去年年中樓市未轉勢之前，市場上只有約50個銀主盤，直到去年第四季樓市轉勢，銀主盤數目開始急增。「今年年初已經有100個左右，現時去到120個，不過中間賣咗唔少，增加數量肯定唔止20個」。由於樓市未見轉勢，而且經濟不穩，相信未來銀主盤會平均每個月增加10個，至年底有機會逾200個，即比年初多一倍。



高成數按揭盤高危

在銀主盤遞增初期，以中細價樓為主，但曾傑俊相信，未來銀主盤將以樓價1,000萬至2,000萬元的單位為主，料佔一半，並以入伙一段短時間的半新盤主。「因為經濟轉差，唔少中小企老闆都按咗自己層樓做生意，相信呢啲樓盤係銀主盤重災區」。而近一、兩年不少新盤都以高成數按揭吸客，「九成首期嗰啲未入伙盤，基本上目前已經係負資產，料年尾此類樓花盤入伙後，高按揭成數新盤會係另一銀主盤來源」。而銀主盤一直都以貼近市場估值價出售，如買家出價接近銀行估價，都會出售，近期部份銀主盤放售三、四個月便獲買家承接，相信銀行都會按照市況出售單位，不會求價。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160310/19523167
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=297455

【iPhone殺到】耳機專家評AirPods　最多媲美中價耳機

1 : GS(14)@2016-09-10 13:55:33

音樂發燒玩家一早已經開始使用Lightning聽音樂。



新iPhone7討論焦點相信是放棄了傳統3.5mm耳機插位，並且改用藍牙傳輸技術和Lightning耳機。這次我們找來專營發燒耳機生意的Thomas看一看這新功能會不會顛覆傳統3.5mm耳機的地位啦！



Thomas說：「一眾音樂發燒玩家一早已經開始使用Lightning聽音樂，可以配合耳擴功能讓音效更上一層樓。」而iPhone7跟機有一條轉換線，可以插入Lightning接駁耳機使用，相信對音質也沒有太大影響。身為果粉的Thomas對千餘元價位的AirPods有一定期望，特別是其音質，可是賣相就……他續說：「大眾對藍牙及無線耳機都有一印象，就是音質較差。」這可能只是他們使用了平價耳機的誤解，但真的無線耳機音質媲美二千至四千元的有線耳機。最後他亦收到一些消息指出，一些大品牌甚至中低價耳機廠都會用Lightning出耳機。會否顛覆傳統3.5mm耳機市場還是言之過早吧！記者：朱崇德　翁怡富攝影：黃子偉


AirPods無線耳機。

專營發燒耳機生意的Thomas



來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20160910/19766053
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=308538

甘比騷中價Me Char新袋　丸子頭好青春

1 : GS(14)@2017-05-18 02:14:20

昨日母親節，育有一囝一囡的劉太甘比，唔知又會收到囝囡送上什麼樣母親節禮物呢?不過日前甘比已經率先在ig同大家預祝母親節快樂，更順便share新手袋。甘比平日出名發愛用Hermes、間中換愛牌Chanel，不過她在ig騷的手袋並不是這些品牌，而是來自紐約中價手袋品牌Me Char，品牌創辨人及設計師其實是澳門前特首何厚鏵的女兒何芓諄（Charmaine），主打三二千元的中價有型款，徐子淇、劉嘉玲、甘比等都是星級捧場客。相中的甘比架上黑超，紥了一個丸子頭，顯得甚為青春，連Sammi都忍唔住留言「少女味飛晒出嚟！」




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20170515/20021982
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=333390

基金：中價股接力展升浪

1 : GS(14)@2017-09-17 12:14:45

【本報訊】港股升勢漸由大藍籌擴散！港股上半年處「炒市不炒股」格局，資金往往追捧特定板塊或一線龍頭股票，導致出現恒指大漲，但大部份個股大跑輸。不過，近日多隻個股開始追上大市走勢，近月及近五個交易日均有逾半港股可跑贏大市，扭轉今年只有最多三成股份跟足升勢的情況。



近期55%股份跑贏大市

今年綜合指數468隻成份股累計表現，只有151隻或32.3%股票能跑贏或跟足大市升勢，惟近月升市逐漸擴散，中小型股開始追上大市步伐，最近一個月中，約52.7%成份股跑贏；至於最近五個交易日，表現優於大市的綜合指數成份股再微微增加至256隻，即約54.7%股票能跑贏大市。但值得注意是，四五線股票並未因此炒起，創業板指數最近五個交易日跌1.1%，恒指同期則升近0.4%，反映細價、蚊型股普遍繼續捱沽。豐盛金融資產管理董事黃國英表示，在企業盈利及經濟復蘇向好下，大市氣氛及走勢不差，並相信升勢已有擴散迹象，不再單由權重股主導，中細價股已開始展升浪，他指過去大半年不少投資者以ETF（指數買賣基金）入市，但倘大市調整，相信大價股會成為目標，因此目前有必要稍為擴大投資組合，以減低風險。不過，中投傲揚基金經理溫鋼城則認為，升勢有擴散但未至於全面，相信細價股及殼股未必炒得起，大價股升勢會持續，「穩陣」投資者宜以權重股為先，以科技及內銀股看高一線。


港股今或重上二萬八關

恒指上周累升105點或0.4%，報27953點，外圍上周五走高，港股美國預託證券（ADR）向好，綜合主要藍籌ADR及場外表現，相當於恒指今高開96點，再重返二萬八水平。A股氣氛轉好，追蹤滬深300指數的華夏滬深三百（3188）上周更曾單日錄得逾7億元資金流入，為2015年「港股大時代」後最高。展望本周，內地將公佈各項貿易及外滙儲備數據。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170904/20141937
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