墓地使用權謎團

http://www.yicai.com/news/2011/04/721460.html

符合條件地方煉廠獲進口原油使用權

符合條件地方煉廠獲進口原油使用權

一財網 張旭東 2015-02-16 16:39:00

通知明確，以後未經審批一律不得再新建、改擴建煉油能力，堅持多種所有制企業同等對待，一律由行業協會按統一條件進行評估確認

巴基斯坦向中方交付瓜達爾自貿區三成土地使用權 租期43年

巴基斯坦向中方交付瓜達爾自貿區三成土地使用權 租期43年

王琳 2015-11-12 16:13:00

《第一財經日報》記者了解到，瓜達爾自貿區土地租約最後確定為43年，自貿區內對企業免稅23年，自貿區進出口零關稅政策持續40年。不論是聯邦政府的稅還是地方政府的稅，進駐自貿區的企業都不用繳納。

更多精彩內容
關註第一財經網微信號

銀監會推農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款試點

6月3日，銀監會消息稱，於近日聯合國土資源部印發了《農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款管理暫行辦法》（下稱《辦法》），允許在國土資源部選取開展農村集體經營性建設用地入市的15個試點縣（市、區）地區，開展農村集體經營性建設用地僅抵押貸款。

《辦法》明確，農村集體經營性建設用地是指存量農村集體建設用地中，土地利用總體規劃和城鄉規劃確定為工礦倉儲、商服等經營性用途的土地,規定以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。其有效期至2017年12月31日，與農村集體經營性建設用地入市試點時限保持一致。

十八屆三中全會提出“允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價”。2015年3月，國土資源部在全國選取了15個市（縣），開展農村集體經營性建設用地入市試點工作。

“《辦法》規定在堅持土地公有制性質不變，耕地紅線不突破，農民利益不受損的前提下，開展農村集體經營性建設用地使用權抵押貸款工作，落實農村集體經營性建設用地與國有建設用地同等入市、同權同價。”銀監會相關負責人在答記者問中表示，這是《辦法》的總體要求。

在這15個試點縣（市、區）地區中，究竟有哪些用地是可以用以抵押貸款的，同時這些用地如何進行價值評估？

銀監會表示，按照同權同價原則，參照依法有權處分的國有土地使用權可以抵押的規定，《辦法》允許具備處分權的兩類農村集體經營性建設用地使用權抵押融資：

一是以出讓、租賃、作價出資（入股）方式取得的集體經營性建設用地使用權。二是尚未入市但具備入市條件可以入市的農村集體經營性建設用地。

對具備入市條件的農村集體經營性建設用地使用權的抵押，《辦法》也進行了範圍和前提界定。其中，一類是尚未入市但已經依法進行不動產登記並持有權屬證書，符合規劃、環保等要求，具備開發利用的基本條件，所有權主體履行集體土地資產決策程序同意抵押，試點縣（市、區）政府同意抵押權實現時土地可以入市的情形；另一類是尚未入市但改革前依法使用的農村集體經營性建設用地，依法進行不動產登記並持有權屬證書，按相關規定辦理入市手續，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續的情形。

不過，對於權屬不清或存在爭議的、司法機關依法查封的、被依法納入拆遷征地範圍的、擅自改變用途的、其他不得辦理抵押的情形，銀監會也明令禁止這類農村集體經營性建設用地使用權進行抵押。

對於抵押的農村集體經營性建設用地使用權如何做價值評估，《辦法》銀行要建立價值評估制度。可以通過外部評估或內部評估的方式對用於抵押的農村集體經營性建設用地使用權進行價值評估。

同時，《辦法》也考量了貸款保障機制的建立，從政府性融資擔保公司擔保、風險補償機制等方面建立了集體經營性建設用地使用權抵押貸款保障機制體系，為貸款試點工作的開展提供保障。

如果貸款到期之後，借款人未清償債務或出現當事人約定的實現抵押權，銀行可以可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產等合法途徑處置已抵押的農村集體經營性建設用地使用權。所得價款由銀行優先受償。

深圳土地使用權延期實驗： 50年可續期，70年怎麽辦？

“深圳模式”的意義在於，50年期土地使用權的年限可以順延至70年，而不需要重新購買20年的土地使用權。（視覺中國/圖）

根據物權法，土地使用權到期後“自動續期”，但自動續期的條件究竟是免費續期，還是須交費續期，以及交納多少費用，是全國人民關註的大事。

因為延期成本很小或者為零，所以深圳並沒有區別對待50年使用權年限的商品住宅。但無論是自動延期，還是補錢延期，50年的土地使用權年限，只能延續到70年。

敏感的土地續期

“自動續期”的條件究竟是免費續期，還是須交費續期，交納多少費用，是全國人民關註的大事。

2016年9月14日，深圳市規劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳規土委”）發布公告稱，即日起至2021 年12月31日，在全市行政區域內開展地籍調查和土地總登記工作，2021年基本完成全部土地確權和登記。

深圳作為經濟特區，在土地管理模式方面曾做過許多探索、改革，不可避免也留下大量歷史遺留問題，造成目前不少土地權屬關系混亂、複雜的局面。比如位於羅湖區人民南路和嘉賓路交會的國際商業大廈，就出現過同一幢樓有20、30、40、50年等四種土地使用權年限不一的房產證。

1981年，深圳特區作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行地，出臺了《深圳經濟特區土地管理暫行規定》，首次規定通過行政劃撥方式供應經營性用地，同時規定了相應用途土地的使用年期，其中，工業用地年限為30年，商業用地20年，商品住宅用地50年。

深圳規土委在2016年6月的一次新聞發布會上透露，此類特殊行政劃撥用地總計78平方公里，占特區總面積395.81平方公里的約20%。

除了行政劃撥土地外，1988年，《深圳經濟特區土地管理條例》出臺實施，明確特區國有土地使用權實行有償使用和有償轉讓，有償出讓國有土地使用權可采取協議、招標和公開拍賣三種方式。土地使用年限根據實際需要確定，但同樣不得超過50年。

1995年9月，深圳市人大對《深圳經濟特區土地使用權出讓條例》第11條進行了修改，規定：“土地使用權的最高使用年限為70年，不同用途的土地使用年限按國家規定執行。”此後，深圳流入市場的居住用地使用權年限統一為70年。

在中國，居民擁有住宅的永久所有權，但是住宅下方土地的所有權歸屬國家，居民只享有最長達70年的使用權。根據物權法，土地使用權到期後“自動續期”，但自動續期的條件究竟是免費續期，還是須交費續期，以及交納多少費用，是全國人民關註的大事。

2016年4月，溫州首先觸動了這根敏感的神經。當時，溫州一批期限僅20年的老公房土地使用權即將到期，溫州市國土部門工作人員表示，土地證過期的，按照現在的基準地價乘以用地面積，繳納相應的土地出讓金。一位業主算了下，她一處總價不過100萬的房產大概要補繳19萬元土地出讓金，一時間輿論嘩然。

隨後，國土資源部調研組、浙江省國土資源廳組成聯合調研組赴溫州調研指導，溫州市國土局向媒體澄清，上述“收取幾十萬元出讓金”的說法是交流過程中發生的誤會，溫州正在研究但還沒有出臺相應政策，“最後怎麽定，也不是我們這個層面能決定的”。此事再無下文。

深圳田貝地鐵站附近的愉天小區，內有一批50年期土地使用權的商品住宅。（南方周末記者 李在磊/圖）

免費續期或小額續費

無論自動順延，還是補繳小額度地款，50年期土地延期都極為順暢，但使用權年限最多順延至國家法定最高年期70年。

相較於溫州的“無所適從”，深圳在特殊年限土地的續期問題上早早做出了政策探索。

自2015年深圳房價一路攀升，人們對土地到期問題也開始變得敏感。假如購置一套1980年代建造的老房子，土地使用年限僅為50年，客戶則不得不考慮土地年期，因為只有二十余年土地使用權就將到期。

“50年產權的房子能不能買？土地到期後能不能續？”在深圳一家地產機構做政策研究的黃一萍，今年多次被客戶問及這一問題。

2016年年初，深圳樓市開始領漲全國時，媒體便聚焦過這一問題。面對輿論關切，2016年4月，深圳規土委對土地使用權續期有關規定進行公開說明：50年期土地使用權可以續期20年，至70年。

實際上，深圳對土地續期問題早有政策。2004年4月23日，深圳發布實施《深圳市到期房地產續期若幹規定》（以下簡稱“73號文”），規定特殊劃撥土地可以按照公告基準地價的35%補繳標準續期。

具體的計算方式較為複雜，一般為宗地公告基準地價乘以面積得出初始地價，再乘以修正後的年限系數與容積率系數，再乘以35%，最後得出業主需要繳納的延期費用。

具體公告基準地價與年限系數、容積率系數，地段不同每個地塊均不一致，市民可自行在深圳規土委官方網站上查詢。

以福田區長城大廈某處居所所在的B215-0022宗地為例，其屬於行政劃撥用地，在辦理延期手續時，按規定計收該房產延期20年的地價共44940元。而據市場價格推算，長城大廈該處房產的當時市值約645萬元，因此，補交地價款僅為總房價的0.7%。

此外，深圳市還規定，1995年9月18日前與深圳市規劃和國土局簽訂土地使用權出讓合同書的土地，自動順延至國家法定最高年期（70年），不用補交地價款，不須另簽合同或換發房地產證。

黃一萍告訴南方周末記者，因為延期成本很小或者為零，所以深圳房地產市場並沒有區別對待50年使用權年限的商品住宅。

但無論是自動延期，還是補錢延期，50年的土地使用權年限，只能延續到70年。

“物權法里的相關規定是到期‘自動續期’，這是國家對土地價值權屬問題的妥協式表達，留下了明顯隱患，溫州和深圳的案例就是這種法理漏洞的差異化代表作。”深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受《深圳商報》采訪時說，“顯然，溫州做法更保守和傳統，深圳做法更開放和理性，迎合時代精神。總的方向，應該是深圳模式。”

50年給續70年不遠

還剩6年時間，深圳又將迎來一輪“土地到期後，房子怎麽辦”的考驗。

在深圳市田貝地鐵站附近一家鏈家門店做中介的韓非，對周邊的二手房信息了如指掌。他向南方周末記者介紹，50年年限的住宅在深圳比比皆是，“羅湖、福田的老房子差不多都是。”他所在的門店櫥窗就張貼著幾條50年使用權年限的房產信息，同一小區內，因為土地使用權年限的不同，價格差別微乎其微。“就我知道的，還沒有超過5萬的。”韓非說。

付麗莉是深圳田貝四路愉天小區的業主，她對南方周末記者回憶，五年前，她動過賣掉該處房產的念頭，掛單的時候被中介無意中提到50年土地年限的問題，為了避免節外生枝，就去辦理了土地延期手續。“開始以為事情很嚴重，誰知道花幾十塊錢手續費就搞掂了。”她說。

在深圳工作多年的80後女孩曾靜，2015年3月底在南山區創業路貸款購置了一套總價三百余萬元的二手房。在交易之前，房主、中介就明確告知她，該套房產土地使用權年限只有50年，但是可以免費延期到70年，所以絲毫沒有降價出售的意願。

50年土地使用權年限能產生的最直接後果，是有可能影響到購房者的貸款年限。深圳房價較高，為了降低月供壓力，購房者通常會選擇30年還款期限。然而，深圳一些50年期的二手樓，已經居住二十多年，所剩土地使用權年限不足30年，造成購房者不能貸到30年期限的房貸。

曾靜的房子延期不用補繳地價，但是使用權年限已經不到30年，最後她選擇了20年的房貸期限。

一般而言，有賣房需求的業主，為了增加成交幾率，會主動到土地部門延期。韓非就經手過大量此類情況的二手樓。他介紹，免費續期的二手樓價格幾乎不受影響，需要補繳地價的二手樓，價格波動基本與補繳款持平。

與此類可續期的房屋不同，深圳市面上還有一些土地性質為商業用地的公寓房，土地使用權年限也是40年。韓非介紹，這批住宅的價格要比同地段的商品房便宜很多，價差甚至達到三分之一。因為這批土地最高使用權年限是40年，不在可續期為70年使用權年限的政策之內。

深圳規土委公布的信息顯示，從2004年發布73號文至2016年4月，規土委第一直屬管理局所轄的羅湖、福田共辦理719單續期申請（其他幾個區由於涉及案例較少，暫未統計）。

73號文還規定，到期房地產不辦理續期手續或申請續期未獲批準的，原有劃撥土地使用權消滅，其土地使用權無償收回，其地上建築物、構築物按建造成本折舊補償。

不過據《南方都市報》報道，目前已有因城市規劃改變，不予辦理續期的原劃撥土地使用權被無償收回，但還沒有出現過“拆房”的案例。

深圳規土委在新聞發布會上透露，對於1995年9月18日後簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權，也就是統一為居住用地使用權70年的土地。“至於滿了70年後該怎麽辦，這將上升到國家層面，需要國家出臺相關的細則才行。”

即便還未突破70年的土地大限，深圳的做法仍極具參考意義。深圳模式的意義在於，50年期土地使用權的年限，可以順延至70年期，而不是公眾所擔心的，一定要重新購買20年的土地使用權。

然而，與住宅70年土地使用權到期問題更迫在眉睫的，是40年的商業用地使用權到期的問題。屬於原劃撥用地屬性的深圳環宇大廈，用途為商業用地性質，土地使用年期為20年，2005年12月，業主深圳寰宇貿易有限公司通過補繳地價的方式，申請將環宇大廈土地使用權年限從20年延長至40年。這已經是通常情況下商業用地的最高年限。

但辦理了延期之後，這處物業的土地使用權也將於2022年2月3日到期，這意味著還剩6年時間，深圳又將迎來一輪“土地到期後，房子怎麽辦”的考驗。

（應受訪者要求，黃一萍、曾靜為化名。）

國土部回應溫州20年住房土地使用權到期：自動續期不收費

12月23日，國務資源部舉行《自然資源統一確權登記辦法(試行)》新聞發布會。會上，針對溫州當地20年住房土地使用權到期問題，國土資源部副部長王廣華表示，國土資源部和住建部會商後回複，采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理，不需提出續期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續。

王廣華介紹，第一“不”是不需要提出續期申請。這是《物權法》149條講的，自動續期，不需要提出續期申請，所以少數住宅建設用地使用期間屆滿的權利人不需要專門提出續期申請。

第二個“不”，不收取費用。市縣國土資源主管部門不收取相關費用。我們現在是按有償怎麽收費，無償怎麽收費，就是國家法律沒有規定之前，我們不作出任何收費的決定。所以，在這種情況下，我們不收取相關的有償使用的費用。

第三是“正常”辦理交易和登記手續。此類住房發生交易時，正常辦理房地產交易和不動產登記手續，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期，並註明：“根據《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的複函》(國土資源廳函[2016]1712號)辦理相關手續”。

王廣華表示，之所以是過渡性辦法，一方面是溫州這次出現的問題牽扯面小，只涉及少量住房，屬於改革初期先行先試造成的個別情況，有其特殊性;另一方面，相關法律安排尚未出臺，地方行政管理部門先按特辦法操作，待相關法律安排出臺後再與之做好銜接，就是我們這個“兩不一正常”，一定不能給下一步相關部門作出法律安排不一致或者設置障礙。所以對帶有普遍性70年住宅土地使用權期間屆滿後的續期問題，關系到廣大人民群眾的切身利益，國土資源部高度重視，我們將繼續加強調查研究，在相關工作中積極建言獻策，配合相關部門盡早地完成研究，出臺相關的法律安排。

以下為記者會部分實錄：

國土資源部副部長王廣華：我給大家介紹一下我們近期有一個關於住宅建設用地使用權到期問題。我們對浙江有一個答複。這也是我們落實黨中央《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》，我們所采取的過渡性措施。

11月27日，中共中央國務院發布了《關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》，提出要研究住宅建設用地等土地使用權到期後續期的法律安排，推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期，《意見》發布之後社會各方面很關註，一些媒體就提出來溫州等地出現的少數住房的建設用地使用權到期的問題到現在依然擱置沒有解決，中共中央、國務院的意見提出來要研究這個法律安排，這個法律安排現在開始研究，要通過什麽樣的方式最後完成?什麽時間能出來?我想各方面都在積極做工作，會用最快的速度、最有效的辦法來落實中央的意見。

但是，像溫州這樣已經出現的這些情況，目前大家可能在媒體上也關註，辦理的過程當中，交易的過程當中發現土地使用權到期了，大家迫切需要把正在辦理的交易完成。有些地方群眾也提出來，我這也馬上到期了，怎麽辦?所以對大家的期望，希望在過渡期國家的法律安排沒有出臺之前，我這些事情應該怎麽辦?總要給我一個臨時性的、過渡性的辦法。

所以，近期我們收到浙江省國土資源廳關於如何處理少數住宅用地使用權到期的請示，提出來溫州當地群眾非常期盼盡早解決20年住房土地使用權到期問題，方便他們辦理住房交易、過戶和不動產登記手續。為此，我們國土資源部和住建部協商之後，就複函並抄送各地國土資源管理部門，對目前在法律安排明確之前，我們提出可以采用“兩不一正常”的過渡辦法處理。

什麽是“兩不一正常”呢?第一“不”是不需要提出續期申請。這是《物權法》149條講的，自動續期，不需要提出續期申請，所以少數住宅建設用地使用期間屆滿的權利人不需要專門提出續期申請。第二個“不”，不收取費用。市縣國土資源主管部門不收取相關費用。我們現在是按有償怎麽收費，無償怎麽收費，就是國家法律沒有規定之前，我們不作出任何收費的決定。所以，在這種情況下，我們不收取相關的有償使用的費用。第三是“正常”辦理交易和登記手續。此類住房發生交易時，正常辦理房地產交易和不動產登記手續，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期，並註明：“根據《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的複函》(國土資源廳函[2016]1712號)辦理相關手續”。

國土資源部提出“兩不一正常”的過渡性辦法是貫徹中共中央國務院關於完善產權保護制度依法保護產權意見》的要求，主要考慮便民利民，在相關法律安排出臺前，由地方根據本地實際先解決一些群眾當前面臨的住房不能過戶等實際問題，來維護群眾的權益，解決行政管理部門在房地產交易和不動產登記等工作中遇到的操作難題。

之所以是過渡性辦法，一方面是溫州這次出現的問題牽扯面小，只涉及少量住房，屬於改革初期先行先試造成的個別情況，有其特殊性;另一方面，相關法律安排尚未出臺，地方行政管理部門先按特辦法操作，待相關法律安排出臺後再與之做好銜接，就是我們這個“兩不一正常”，一定不能給下一步相關部門作出法律安排不一致或者設置障礙。所以對帶有普遍性70年住宅土地使用權期間屆滿後的續期問題，關系到廣大人民群眾的切身利益，國土資源部高度重視，我們將繼續加強調查研究，在相關工作中積極建言獻策，配合相關部門盡早地完成研究，出臺相關的法律安排。

國務院解決養老PPP大難題：國有建設用地使用權可作出資或入股

12月23日，國務院辦公廳印發《關於全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若幹意見》(下稱《意見》)，其中提出對在養老服務領域采取政府和社會資本合作(PPP)方式的項目，可以國有建設用地使用權作價出資或者入股建設。

大嶽咨詢總經理金永祥對第一財經分析，此次《意見》將對養老PPP項目產生積極影響，一些此前養老PPP項目推進中的障礙將被掃除。

《意見》提出，各地要因地制宜設置改革過渡期，加快推進具備向社會提供養老服務條件的公辦養老機構轉制成為企業或開展公建民營，到2020年政府運營的養老床位數占當地養老床位總數的比例應不超過50%。

金永祥認為，這意味著增量部分將以民營養老機構為主，政府投資建設的養老設施也將大規模推進。養老服務在很長一段時間內完全市場化的條件還未成熟，需要政府的支持和監督，因此，未來PPP仍然將是養老院建設的主要方式。

在備受關註的定價方面，此次《意見》稱，對於政府運營的養老機構，以扣除政府投入、社會捐贈後的實際服務成本為依據，按照非營利原則，實行政府定價或政府指導價;對於以公建民營等方式運營的養老機構，采用招投標、委托運營等競爭性方式確定運營方，具體服務收費標準由運營方依據委托協議等合理確定。

金永祥認為，意見規定民營養老設施可由經營者定價，政府經營的養老設施實行政府定價。雖然未提到PPP養老設施如何定價，但是很明顯PPP屬於民營範圍，可能對一個養老PPP項目的部分床位或服務內容，政府可以對價格進行管理，但剩余部分經營者可以自主定價，這樣就可以提高養老設施的收益率和社會資本參與的積極性。

此次意見一大亮點是，養老服務領域若采取PPP方式的，可以國有建設用地使用權作價出資或者入股建設。

“這就解決長期困擾PPP養老項目的土地問題，可以有效降低土地成本從而提升老年人的承受能力。另外，也為政府與社會資本合作條件提供靈活性，政府入股在營利時可以分紅，不盈利時可不分紅，支持社會資本。”金永祥稱。

此次《意見》要求，各地要進一步擴大面向居家社區、農村、失能半失能老年人的服務資源，結合實際提出養老床位結構的合理比例，到2020年護理型床位占當地養老床位總數的比例應不低於30%。

金永祥認為，這種規定改變了以前只關註床位數而不強調床位種類，按床位數進行補貼而不考慮受益老人情況的政策取向，健康老人受政策補助將會減少。養老的政策用力方向更加合理，為養老PPP發展也明確了方向。

值得註意的是，異地結算問題已經提上日程。

金永祥認為，目前很多養老PPP項目推進不利的制約因素是醫療體制問題，該問題的解決將解決養老PPP項目發展的一大障礙，推動養老產業更加適合老人候鳥式生活和養老產業發展。

新華社談土地使用權到期：溫州一小步中國一大步

新華社在23日題為《溫州一小步 中國一大步》的報道中稱：

國土資源部23日正式發布過渡性安排辦法，溫州等地少數住房土地使用權到期後“兩不一正常”：不需要提出續期申請、不收取費用、正常辦理交易和登記手續。這是落實黨中央關於完善產權保護制度的最新行動，傳遞出“以人民為中心”，保護公民財產權益的訊息。

以下是新華社的報道全文：

國土資源部23日正式發布過渡性安排辦法，溫州等地少數住房土地使用權到期後“兩不一正常”：不需要提出續期申請、不收取費用、正常辦理交易和登記手續。輿論稱之為“本年度最好消息”。盡管這只涉及部分城市少量住房，但對全社會來說，這是落實黨中央關於完善產權保護制度的最新行動，傳遞出“以人民為中心”，保護公民財產權益的訊息。

如何解決住房土地使用權到期問題與群眾利益密切相關，備受關註。此前，除溫州以外，青島、濟南、深圳等城市也遇到類似情況。這些城市大多在市級層面提供了臨時性解決方案。有的方案深受權利人歡迎，也有的不盡如人意甚至引起爭議。

《國土資源部辦公廳關於妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的複函》雖應浙江省國土資源廳《關於如何處理少數住宅用地使用權到期問題的請示》而發，但同時抄送各地國土資源管理部門，這意味著地方在相關法律安排明確之前，各地均可按“兩不一正常”辦法處理住房土地使用權到期問題。國土資源部複函無異於一把理想的標尺，體現了以人為本的精神。

溫州一小步，中國一大步。這一相關法律安排出臺前的過渡性安排，符合中央精神，順應群眾期盼，對面臨不動產過戶、交易、登記困難的群眾來說，是一場及時雨，對所有公民來說，是傳遞春天信息的最早一縷暖風。

黨中央強調推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。改革開放以來，保護私有財產從寫入憲法到物權法實施，從不動產統一登記到《中共中央、國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》誕生，無不證明了中國特色社會主義一切為了人民、一切服務人民的本色。

不動產統一登記本身是物權法的法定要求，始終貫穿著便民利民的紅線。這是人民群眾期待和擁護不動產統一登記的初衷，是我們黨執政為民的初心，是憲法和物權法的法源。只要不失初心，人民為大，念茲在茲，矢誌不移，就沒有什麽難題不能通過改革實踐而解決。

全國人大代表蔡繼明：建議賦予農民宅基地使用權完整物權

日前，在做客中國經濟網2017兩會特別報道節目時，全國人大代表、清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明教授稱，應該允許農村宅基地使用權在集體所有制成員之外流轉。

宅基地使用權應擴大流轉範圍

中國農村集體建設用地分成三塊，一塊用於鄉鎮村企業建設用地，鄉鎮企業或者村辦企業。第二塊是公益性用於公共設施的建設用地，比如村公所、村委會、衛生院或衛生站，還有學校。最大的一塊是宅基地。

根據國土資源部最新數據，我國城鎮用地合計91612平方公里，村莊用地為191158平方公里，農村集體建設用地是城鎮國有建設用地2倍以上，其中70%以上是宅基地，而全國總人口中56.1%的常住人口在城鎮，只有43.9%的常住人口在農村。

特別是隨著大量農民進城務工落戶，大量農村住宅和宅基地閑置，一些村已成為空心村。

不久前，蔡繼明到珠海調研發現，有一個村有300多戶，其中250戶的居民均把房子租出去了。“出租給誰呢?肯定不是出租給本村人，本村人都有房子，實際上都出租給周邊外來的務工人員。”他認為，農村閑置的大量宅基地只限定在集體所有制成員內部流轉，是不符合市場在土地資源配置中起決定性作用的原則的。

2016年9月，考慮到農村土地制度改革的聯動性，經中央批準，全國33個縣統籌協調推進三項試點任務。具體來說，把土地征收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革擴大到現有33個試點地區。

蔡繼明評價稱，相對於此前彼此孤立的“三塊地”改革試點來說，這無疑是一個很大的改進，但宅基地制度改革仍維持在原15個試點地區。而“三塊地”改革試點，關鍵是在縮小征地範圍的同時允許農村宅基地入市。

蔡繼明認為，構建競爭有序的城鄉統一的建設用地市場需要農村宅基地入市。但是，目前的“三塊地”改革試點，只允許農村集體經營性建設用地入市，農村宅基地只能在集體所有制成員內部流轉，而農村集體建設用地中真正屬於經營性建設用地即鄉鎮和村辦企業用地只占10%，僅靠這些土地入市還不足以構建“競爭有序的城鄉統一的建設用地市場”。

在他的建議中提到，如果允許農村宅基地使用權在集體所有制成員之外流轉，至少其中的三分之一閑置不用的宅基地使用權可以通過抵押擔保、出租轉讓以及城鄉建設用地增減掛鉤等方式進入市場，那麽城鎮建設用地就可以增加70%以上，從而不僅會拓寬農民財產收入的渠道，促進農村集體建設用地節約集約使用，而且會有效地遏制城鎮房價的增長，有助於農民工進城落戶，加快農民工市民化進程。

賦予農民宅基地使用權完整物權

此前，中共中央辦公廳、國務院辦公廳頒布了《關於完善保護產權制度依法保護產權的意見》落實承包地、宅基地、集體經營性建設用地的用益物權，賦予農民更多財產權利，增加農民財產收益。

蔡繼明稱，國有建設用地使用權作為一種用益物權，不論是誰均可以出租、抵押、繼承和轉讓。同樣被我國《物權法》認定為用益物權的農民宅基地使用權，理應具有與城市國有宅基地同等的權能，應允許農村居民的住房連同集體宅基地使用權出租、抵押並轉讓給城市居民。

由此，既然我國城市除了公共利益用地和劃撥的保障房用地，其他土地均可視為經營性建設用地，那麽，農村除了公共利益用地外，其他建設用地(包括農民個體或集體興建的非自住房宅基地)均可視為經營性建設用地，而只要符合規劃和用途管制，農村集體經營性建設用地就可以用於商業和房地產開發。蔡繼明認為，按照這種劃分標準，所謂城鄉統一的建設用地市場，就是城鄉統一的經營性建設用地市場，農村集體經營性建設用地應該與城市國有經營性建設用地同等入市、同權同價。

蔡繼明表示，因為農村宅基地所有權是集體的，但使用權是農民個人的，作為我國《物權法》所保護的用益物權，農民有權出租、抵押、繼承和轉讓，城鎮居民到農村買房或租用宅基地建房，是有償有期、兩廂情願、共享共贏的。

他認為，賦予農民宅基地使用權完整物權是農民土地權益在經濟上的實現形式，是農民獲得財產收入的渠道，不僅對農村集體土地所有權沒有任何侵害，反而有利於改善城鄉居民收入分配關系，促進城鄉融合。

姜大明回應70年住宅土地使用權到期續期：正在深入調查研究

國土資源部部長姜大明8日下午在“兩會部長通道”上表示，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地供應，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。

“堅持去庫存與防過熱並重，對不同地方‘分類指導、因城施策’，對重點城市‘一城一策、靶向治理’。”姜大明說。

他表示，進一步規範土地市場秩序，遏制炒作土地的投機行為。住宅用地是保障住有所居的，不能拿來炒作囤積。

在回應70年住宅土地使用權到期後的續期問題時，姜大明說：“我們正在深入調查研究，並將積極提出相關法律安排建議。請大家放心，居民購買住房，其財產一定會受到法律的充分保護。”

他介紹，去年底，為貫徹落實《中共中央 國務院關於完善產權保護制度依法保護產權的意見》精神，妥善解決在續期法律安排作出前，少數地方遇到的住宅建設用地使用權到期問題，國土資源部商住建部提出了“兩不一正常”的過渡性處理辦法。一是不需要提出續期申請;二是不收取相關費用;三是正常辦理交易和登記手續。