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隨著國內房地產政策陸續上軌道，投資人開始把眼光望向台灣以外。馬來西亞在這一波海外投資熱潮中，可說是一大亮點，不僅房價只有台北的三分之一，租金報酬率更可高達六％。但是，在你打包行李、跟著看房前，要有什麼心理準備？

撰文‧楊卓翰

遊覽車在馬來西亞首都吉隆坡最熱鬧的市中心停下，一批台灣旅客帶著相機下車。不過，他們相機捕捉的畫面，不是觀光景點，而是位於吉隆坡黃金地段的最新建案。像其他旅行團一樣，他們也是來「購物」，只是他們買的是總價一千六百萬元新台幣、位於雙子星商業大樓附近，號稱「吉隆坡信義區」的新房地產物件。

奢侈稅尚未退場、實價登錄又上路，單靠差價利潤縮水，靠租金也只有一、二％的報酬率，不少台灣的房地產投資人都很苦惱，標的實在愈來愈難挑！

現在，有一群人正搭著東南亞國家經濟成長列車，到泰國、馬來西亞、印尼置產，更有房仲業者插旗馬來西亞，在當地開設分店，從台灣組成投資考察團到馬國看屋。

「我們一個月要帶三團以上，一團四、五十個人，現在預約，要到五、六月才有空位！」三月初在吉隆坡開分店的台灣房屋旗下藍海房仲集團總經理劉威廷說。投資馬國房地產的最大誘因，就是優渥的租金報酬率，平均高達六％，而房價只有台北市的三分之一。從過去半年，台灣房屋已在馬國賣掉超過八百五十戶，即可看出這股熱潮。想加入他們嗎？打包行李淘金前，你得搞清楚三件事。

投資策略想清楚

馬國也有奢侈稅 長抱為宜首先，馬來西亞有類似台灣奢侈稅的規定，會針對買賣差價課「買賣增值」稅。雖然不像台灣奢侈稅是以總價課稅，殺傷力較小，但若在二年內脫手，仍要繳一五％的利得稅、二至五年內賣出則是五％、五年後免繳此稅。也就是說，這裡仍不適合短進短出的投資者，吸引的大多是想擺五年以上，賺租金收入的投資者。

在台灣從事便利店事業的陳先生就是其中之一，他說「如果我要在五年內出手，那在台灣有更好的選擇。」陳先生運用台灣二％的低利環境，在台灣貸款，資金放到馬國，第一年三．一％的定存利率，不但能賺利差，還能夠加入馬國專為海外長期投資人設立的「第二家園」政策。

「第二家園」規定，五十歲以下者，只要在馬國有三百萬元新台幣定存，就可以享受投資優惠，購屋貸款可以從七成提高到八成；第二年若能提出一半金額購屋，子女還能擁有入學資格。「我的女兒只要在馬來西亞的劍橋、蘭卡斯特、昆士蘭大學分校讀三年書、再到本部讀一年，就能取得一模一樣的畢業證書。」陳先生指出，他原本也考慮在日本置產，但馬來西亞多項政策，比較適合他的長期考量。

成本稅率算清楚

夢幻六％非淨報酬率

不過，即使馬國的租金報酬率高達六％、房價只有台北三分之一，投資人仍要注意其他成本。因為在持有稅部分，馬國只課門牌、地稅，持有稅費較低，但投資人的房租收入所得，每年要課二六％的高額稅率。此外，如果是託當地租屋仲介代管代收房租，最高可能會繳去租金一成的成本。

租金所得稅費可抵扣地稅、門牌稅、貸款利息和代管費等，約可抵扣一○％到一五％的稅費，但最後仍有一成的成本。「扣掉這些費用，平均的租金報酬率大概是四、五％左右。」業者說。雖然比夢幻的六％稍低，業者仍強調，這樣的報酬率仍比台北好太多。

台灣房屋國際資產中心發言人林廣彥就說：「比馬國投資報酬率還高的有兩個國家，泰國、印尼，但只要實地走一遭就知道，這裡的投資環境對華人是最有利的。而且，怎麼算都比台北划算。」他指出，申請第二家園後只要自備款三百多萬元新台幣，就能買下位於雙子星大樓附近的都心精華地段，「很多口袋不深的投資客，也能投資，這也是為什麼這麼多人搶著來看房子。」

下手前看清楚

產業不成熟 資訊不夠透明熱門歸熱門，台灣房屋首席總經理彭培業也指出投資馬國房地產的兩大風險：「不了解、不透明」。台灣雖有號稱「多過便利商店」的房仲店面，整體房地產市場成熟，但他坦言：「馬國的房地產發展還落後台灣二十至三十年左右，市場上也缺乏專業。這就是為什麼我們挑選的當地建商全部都得經過徵信。」台灣房屋專案總監陳國揚是馬國華僑，他說在當地的房仲業務門檻很低，「只要一通電話，誰都可以當，不用執照、不用訓練。」也因此，來馬國先遣的劉威廷還曾經被當地業者耍過，「帶我們看了好幾個建案，結果發現根本不是他們的。」因此，業者特別提醒，在馬國看房時眼睛得張大。例如，馬來西亞的地權分為九十九年的租約型和永久購買型，這類和台灣房地產的差距，對不熟馬來西亞當地法規的投資人是一大風險。「所以我們在馬國除了經過專業認證外，也得幫消費者把關，一定讓投資人百分之百持有。」彭培業說。

馬國看房團熱潮未退，但在高報酬率下，投資人更要做足功課，挑選良心業者，才能確保資產安全。

亞洲金融風暴十五年後的現在，馬來西亞不僅已恢復昔日活力，二○一二年吉隆坡更超越英國倫敦，一躍成為全球第六大ＩＰＯ市場，一座有別於香港、新加坡的亞太新興金融重鎮，儼然成形。

撰文‧葉揚甲

你對馬來西亞的印象是什麼？除了觀光、房地產熱，你還舉得出什麼強項？

勤業眾信統計，二○一二年全球ＩＰＯ︵首次公開發行︶市場，吉隆坡交易所超越新加坡、上海，甚至是倫敦交易所，成為全球第六大ＩＰＯ市場，募資金額高達二二一五億元。這個數字，為台灣證交所與櫃買中心同期間合計募資二四五億元的九倍之多。

亞洲風暴啟動銀行整併潮

大馬金融環境不存在惡性競爭這是大馬政府積極培育金融實力的成績顯現。馬來西亞這個亞洲金融風暴的重災區、每人年均所得只有台灣二分之一的國家，究竟是如何在不到十五年時間，就成為亞洲新金融中心呢？

當《今周刊》採訪團隊踏上馬來西亞，這塊曾經被亞洲金融風暴摧殘到銀行系統全面瀕臨崩壞的土地，我們卻發現，從一走出飛機通道開始，到離開海關，再到落腳處前的捷運上、道路旁，眼光所及幾乎全是馬來亞銀行︵Maybank︶與聯昌國際銀行︵ＣＩＭＢ︶的LOGO。這兩家在馬來西亞市值分居第一、二名的銀行，到處可見其企業標誌或廣告，深植人心的行銷方式，大概不會輸給韓國三星。走在吉隆坡街頭，彷彿走進了金融重鎮。

「台灣金融類股占指數權重約一六％，共七十二家銀行；而在吉隆坡指數高達三四％的金融企業，卻只有八家銀行。」工作地點位於新加坡的摩根馬來西亞基金經理人黃寶麗說道，政府主導的大型整併，成為馬來西亞金融強盛的一劑猛藥。

「其實，亞洲金融海嘯發生前，馬來西亞的銀行也不少。」一位在嘉美克清真寺 ︵Masjid Jamek︶附近銀行區上班的年輕女穆斯林，在說話的同時，仍然沒有放慢腳步地走向馬來亞銀行總部大樓前，那段頗為氣派的電動手扶梯，空氣中似乎有種分秒必爭的氛圍在她周遭，看到這種倉卒的模樣，的確有幾分與香港中環的相似感。

聯昌七年七樁購併

金融服務輸出遍及十七國

從現在一棟棟高聳入雲的金融大樓，實在很難想像九七年時銀行業的慘況。富達馬來西亞基金經理人郭玉蘭表示，亞洲金融風暴觸發馬來西亞當地一連串的整併潮，起先是財務狀況有問題的金融企業併入銀行，之後則是銀行與銀行間的合併。從那時候起，馬來西亞的銀行家數從高達三十家，一路慢慢減少，最終呈現目前八家的局面。

回頭看看台灣，台新金購併彰銀的案子一拖就是七年，而且最後竟然還無法達到雙贏的局面，讓外界著實摸不清台灣政府對於金融業到底是抱持什麼想法。

然而，從○五年到一二年，同樣七年的時間，馬來西亞的聯昌集團，卻能靠著幾乎一年一購併的策略，讓集團業務得以在大馬以外的國家，迅速開枝散葉。這段期間內，聯昌銀行集團的市值，也從四百多億元膨脹到六千億元，對比﹁台灣金控獲利王﹂富邦目前約三千八百億元的市值，聯昌不僅後來居上，現在甚至還超出富邦許多。

聯昌國際銀行集團總裁納西爾拉薩︵Nazir Razak︶接受訪問時指出：「為求擴大經濟規模，跨出馬來西亞的國界，絕對是現今銀行業不得不採取的策略。所以聯昌在○五年展開一連串的購併，收購對象包括馬來西亞、印尼與泰國的銀行，另外，還有一家新加坡的證券商。」聯昌這七年間共有七樁主要的購併案，收購總價高達一四五八億元，其中最讓金融界津津樂道的，莫過於一二年買下蘇格蘭皇家銀行︵ＲＢＳ︶亞太區投資銀行部門，在這樁收購案後，聯昌更一躍成為亞太地區最大的投資銀行，涉足的國家增加到十七國。

聯昌能夠成長得如此迅速，納西爾試圖從事後的角度來解釋，「在過往的幾次重要關頭，聯昌確實都做出了正確的決策。」無論如何，七年爆發式的成長軌跡，他認為還只是個開端。

定位與策略明確

獨創伊斯蘭商業銀行模式

或許聯昌的成功關鍵，納西爾已經說得很明白，就是到國外另闢戰場。

一位在吉隆坡金融界打滾將近二十年的專家卻認為，聯昌集團的成功，絕對比想像中要來得難以複製。例如，聯昌在香港、韓國及台北，僅設有投行部門，專門提供給特定客戶證券研究的服務（註：出具投資建議報告），而不設立商業銀行或者證券經紀商，因為沒必要吃力不討好；即使是市場很肥的中國，聯昌目前亦只有在上海設立辦公代表處，畢竟在與資產以兆為單位計算的中國銀行業競爭之前，還是要想清楚哪種方式，最能夠吸引適合自己的客戶，或許這才是真正的關鍵。

清楚自己的定位、又知道客戶需要的是什麼，甚至在腦海中模擬競爭對手可能會出的招式後，聯昌才有可能每一著棋都下得如此精準。聯昌集團無疑是馬來西亞整個金融行業具體而微的縮影。

馬來西亞台灣商會執行祕書鄭添丁表示：「若不算華人主導的新加坡，馬來西亞應該是東協國家中，最適合台灣企業進駐的國家，因為這裡華人多，可用中文溝通，越南、緬甸或是印尼，反而不太方便。」但是記者實際在馬來西亞搭計程車、到便利商店買飲料，或者在銀行櫃台前想詢問關於伊斯蘭債券的訊息，幾乎沒有碰到看起來會講中文的人，即使是吉隆坡地標雙峰塔前最繁榮的購物中心陽光廣場，裡面熙來攘往的人潮，大多還是以馬來人為主。

這些信奉伊斯蘭教、為數眾多的馬來人，讓馬來西亞金融業獨創出符合伊斯蘭教義的商業銀行。

第一金馬來西亞基金經理人高君逸說：「伊斯蘭教派主張四海之內皆兄弟，按教義是不得有借貸行為，不過，馬來西亞金融業卻克服了這個難題。伊斯蘭的金融模式，可在不違背信仰的前提下，為信奉伊斯蘭教的客戶服務。」全世界信奉伊斯蘭教的人口，目前粗估接近十六億，而大部分的穆斯林又以中東與亞洲為兩大本營，就地理位置觀察，馬來西亞可說是位於「伊斯蘭國度」的中心。「除伊斯蘭銀行外，馬來西亞更率先全世界發行伊斯蘭債券︵Sukuk︶，該國發行量占全球總量的六四％。」高君逸補充。

根據台灣經濟新報的資料，馬來西亞所發行的伊斯蘭債券金額，從一一年的四千三百億元，倍增到一二年的九一二○億元。若按這樣的趨勢成長，馬來西亞政府自詡為伊斯蘭金融中心，的確是名副其實。

伊斯蘭金融業的快速發展，或許是馬來西亞能夠順利站上國際金融舞台，強而有力的後盾。

福利優渥吸引人才

金融業薪資趕上國際投行水準諷刺的是，掐住東亞海域咽喉、擁中國十三億人口為腹地的台灣，地理位置優越不輸馬來西亞，況且，台灣早在一九九五年就已高喊「亞太金融中心」，照理說，起跑得早、又沒有被亞洲金融風暴重創，現在的發展，先別說香港，至少應該也能與天然資源貧乏、幅員狹小的新加坡較勁才對，可惜，現狀與理想差距實在太遙遠。

「馬來西亞金融業的待遇與福利都很不錯，與新加坡已經相差不遠！」年齡不到二十八歲、就職於馬來亞銀行的黃小姐說道。

這位手中握有台灣名校畢業證書的年輕華裔，其實與很多優秀的七年級生條件相同，只不過，她的年薪在兩百萬元到三百萬元之間。這樣的薪資水平，足以與國際外資投行相提並論，在台灣這筆錢，甚至可以請到三位月薪四萬元的名校商學院系所高材生。

更讓人氣餒的是，對於年資較淺、月薪落於四萬元到七萬元的台灣本土基金經理人來說，恐怕還得努力「衝刺」當年度績效排名，或許才有可能達到與之相同的水準。

聽到台灣本土基金經理人的這般「待遇」，黃小姐不禁輕嘆：「這樣真的還滿少的！」當記者追問，當年是否曾考慮在台灣金融業覓職時，她說：「有被找過，但最後並未去面試，而薪水的確是考量因素之一。」顯然，當初她的抉擇相當正確，畢竟台灣低薪的環境，迫使金融人才外逃，早已不是新鮮事，「如果台灣金融現狀不改變，當然可以選擇離開。除英文要好之外，最好還要有ＣＦＡ︵美國特許財務分析師︶，這張證照不僅在新加坡備受重視，在馬來西亞同樣是超級重要！」她強調。

對於馬來西亞金融業的優異表現，大馬政府似乎仍然不滿意。

一一年十二月，馬來西亞中央銀行再推出《二○一一?二○二○年金融領域大藍圖》，希望經由政府的主導下，讓金融領域能夠以每年八％到一一％的速度成長；一二年，馬來西亞首相納吉布︵Najib Razak︶親自主持一項耗資兩千五百億元，名為「敦拉薩國際貿易中心」︵ＴＲＸ︶的金融開發計畫，企圖將吉隆坡打造成一座有別於香港、新加坡的金融城市，國際金融機構若是進駐該地，所得稅即可減免十年。

姑且不論成敗，至少馬來西亞敢改革、敢讓利，還有，口號喊出就有做得到的氣魄，這些都值得台灣借鏡。

一分鐘看馬來西亞

首都：吉隆坡

官方語言：馬來西亞文

國家領袖：首相納吉布 拉薩（Najib Razak）

人口：2886萬

面積：33萬平方公里

民族：馬來人、華人、印度人、原住民GDP：3035.27億美元人均GDP：10304美元納西爾拉薩（Sri Nazir Razak）

出生：1966年

現職：聯昌集團董事總經理兼行政總裁經歷：《歐元雜誌》2012年最佳貢獻獎學歷：英國劍橋大學發展經濟學碩士

要當亞洲金融中心

馬來西亞比台灣更有實力

馬來西亞

2012年IPO募資金額新台幣2215億元2013年亞洲商業展望第4名亞洲金融海嘯前高點至今股市漲跌幅 76％

台灣

2012年IPO募資金額新台幣245億元2013年亞洲商業展望第13名亞洲金融海嘯前高點至今股市漲跌幅 —19％資料來源： 經濟學人企業組織、勤業眾信

馬來西亞與台灣

兩地銀行業財務比較

台灣 項目 馬來西亞

746億 資產規模（美元） 512億0.49 資產報酬率（％） 1.13 8.56 股東權益報酬率ROE（％） 16.74 註：2012年資產排行前十大銀行平均數據資料來源：香港《亞洲週刊》

大馬金融茁壯的啟示

對於銀行家數過多的難題，台灣政府必須擔起振衰起敝的責任經理人郭玉蘭 操盤基金：富達馬來西亞

看法：

拜亞洲金融風暴之賜，馬國開啟一連串的銀行整併潮，造就出目前大馬金融業相對健康的競爭環境。

經理人黃寶麗 操盤基金：摩根馬來西亞

看法：

馬國沒有台灣Overbanking（銀行家數過多）的問題，在經濟看俏之下，該國銀行貸款需求成長強勁。

經理人高君逸操盤基金：第一金馬來西亞

看法：

台灣銀行業呈現高度競爭的不良環境，若能開放更多元的金融性商品，將有助於提升競爭力。

「為什麼又是你？可以跟公司說不嗎？」太太手中抱著還不會翻身的嬰兒，媽媽站在一旁操心著：「嘿啦！麥擱去啦！（台語，不要去）」

兩個月來，他還沉浸在初為人父的喜悅中，一接到公司新的任務，體內的征戰細胞似乎又通通被喚醒，不假思索就一口答應。

「我還想要證明，自己的能耐可以到哪裡。」陳瑋璿認為，以後生活會有更多壓力、更多包袱，「此時不做更待何時？」

二○一三年八月，馬來西亞吉隆坡，是第三站。但這次，他只有一個月的時間就要建立一家新店。緊接著，菲律賓是他的第四站，時間也只有一個月。

較之美國、印尼，這次任務再進階，時間更短。

當陳瑋璿帶著CoCo招牌到馬來西亞插旗時，比他早兩年半、同樣來自台灣的另一品牌日出茶太，正好在慶祝一百店達成，要在一個月內開店變得更加緊迫與嚴峻。

一個月要開出一家店他在馬來西亞變身小總部，採購研發營運都來

飛抵馬來西亞當天，一下飛機，還沒來得及去宿舍放行李，他就直奔印刷廠，去看DM輸出狀況、確認印刷廠品質，一分鐘都不浪費。

此外，許多「意想不到」的工作也迸了出來。如部分原料不能從台灣進口，要在當地找，不僅口味、濃度要符合，連生菌數也要測試，他得同時扮演採購和研發兩種角色。

他就像個小總部，一下和區域總經理協調，一下教當地員工珍珠怎麼煮、茶怎麼調，一轉身又要面對門市裝潢問題。

但這次真正最大的挑戰是，帶訓外派幹部。然而，營運出身的他，什麼事情都習慣自己來。副總康健分析，陳瑋璿很會教學，但要再往上爬，就要學會如何授權。

有一次，外派馬來西亞營運督導許卉君教員工調製飲料，一個個步驟示範，陳瑋璿看不下去，就用自己的方式搶去做。當晚，兩人一如往常忙到十點多，到宿舍附近的7-Eleven買微波食品、泡泡麵來吃，「其實今天我很受挫……。」許卉君告訴他，他才知道自己傷了人，也開始學著放手。

在吉隆坡的訓練中，他學會授權，也讓門市準時開幕，戰功，再加一筆。

回台三天後，他起身出發前往第四站：菲律賓。

當地治安差，綁架、搶劫案時有所聞，員工的素質也讓他傷透腦筋。

以調配飲料甜度為例，過去台灣一直沿用的做法，是以「匙」的量計算，如○．三匙、一平匙、一．五匙等，每種飲料有不同配方；如果遇到客人要求半糖，一．二匙的量要變成○．九匙。這些台灣習以為常的做法，對東南亞員工來說卻很困難，怎麼樣就是記不起來。

他在印尼時就發現這個現象，所以向總公司建議，把文字和數字轉為視覺化，將原本幾點幾匙全部設定好，轉化成八種甜度，編號一到八，讓員工好記又好操作。這項制度從台灣開始實施，如今也隨著他帶進菲律賓，終結了員工的最大犯錯機會。

在預定的六十天內，他順利完成兩個任務回台。沒想到，才與妻女共處了兩個月後，公司又向他發出急如星火的派令。

於是，場景轉到泰國曼谷，他展開了第五段的外派旅程。這場難打的仗，給了他另一次表現的機會。

當地內亂，人心惶惶，泰籍總經理甚至幫他規畫好返台的求生路線，他仍不願回台堅守崗位，照表操課進行門市改造。三月份，旗艦店即將開幕。

對陳瑋璿來說，每天最大的享受，就是晚上的視訊連線，那是他與妻子、小女兒的親密時刻。

這天晚上，接近凌晨，他疲憊的回到宿舍，迫不及待的打開電腦，螢幕內出現可愛女兒的臉龐，正要逗逗她時，女兒的臉竟然沒有表情，接著，「哇嗚」的一聲，眼淚從小臉上嘩啦啦的流下來。

他的心彷彿隨著女兒哭聲碎了一地。

這幾年錯過的親子時光，像跑馬燈般在眼前重現：三年沒吃過的年夜飯、女兒出生後也沒時間陪、還欠老婆的一場婚禮……。

一個改變的想法悲情的人生劇本，他改寫成充滿鬥志的戲

儘管征戰各國，他卻始終沒忘記對妻子的虧欠。場景轉到桃園濱海處，這裡矗立著一棟佔地百坪的歐式城堡建築，淡橘、鵝黃色漆成的牆，和傾斜四 十五度的紅瓦屋簷，在田野中顯得突出。這是陳瑋璿興建中的新家，城堡落成那一天，將是他與妻子補辦婚禮的一天。這是他拖欠了兩年的一場婚禮。

一杯珍奶，改寫了陳瑋璿人生劇本，原本充滿悲情的流浪教師、垃圾車司機的劇情，竟然在十年內，翻轉成一個年收入兩百萬的珍奶跨國戰將劇情。

一個反其道而行的想法，讓他的人生出現轉折。他用行動來實踐這句話：「別人害怕的，就是我的機會。」如果他和多數同學一樣，選擇安穩路線，或許現在還是拖著行李箱四處去應考的流浪教師。如果他和多數加盟主一樣，選擇保守觀望，現在可能還守著台灣的小店，天天煩惱逐步下降的業績。

不只如此，三十二歲的他，還立下五十歲時賺到一億元的夢想。他說，這個夢不怕讓人知道，因為，「如果當年我怕了，就沒有今天這一切。」

一則廣告、一個醫界耳語，讓我們追到大馬，發現當地的崛起，超過我們的想像！

二○一一年七月，台灣醫界發行量最大的雜誌《台灣醫界》，出現一則三分之一A4大小的全英文徵才啟事。標題寫著：「We Value people,Who can make a difference.」（我們看重人才，誰可以有所作為）。

內文描述，「正在尋找專科醫師，合適的人選，將提供優厚的薪資方案……。」前來徵人的是馬來西亞（簡稱大馬）檳城最大的私人醫院南華醫院。這史無前例的一則廣告，影響深遠。

今年四月底，醫師公會全聯會首次帶著二十位台灣醫師參訪馬來西亞衛生部（MOH）及多家頂級私人醫院，大馬衛生部官員當場表示：「歡迎台灣優秀的專科醫師到大馬行醫！」

「大馬高薪挖台灣優秀醫生」的耳語開始在醫界流傳，許多台灣醫師已備妥證件準備申請前往該國行醫。

馬來西亞人均GDP只有台灣的二分之一，但醫師平均收入卻比台灣多四到五倍，工作量只有台灣的五分之一，幾乎沒有醫療糾紛。

目前在大馬新山一帶已闖出名號的外科主治醫師謝志華，今年以來他最常被台灣同事問起：「怎麼到大馬當醫師？」不只是他，還有更多的台灣醫生，正在從台灣到大馬的飛機上……。

醫生像植物，是最不容易移動的白領人才，但他們，現在為什麼往南移？我們循著線索一路追蹤，發現大馬，跟我們想像的很不一樣！

碧桂園在馬來西亞遭遇了馬航失事、當地調控、環保維權等意外，還要面對同樣來自中國的數個數百億投資的大盤競爭。有“馬來西亞的深圳”之稱的新山能否

撐得住中國開發商的大胃

◎ 財新特派記者 陳立雄 發自馬來西亞 記者 黎慧玲 文在夏日的陽光下，戴著頭巾的馬來當地人在白色沙灘上拍攝婚紗照，對岸是車水馬龍的新加坡，不遠處，一些體積龐大的起重機駐立在大片的紅褐色空地上。這裡是被碧桂園宣傳為 “五星級生活”的金海灣，位於馬來半島最南端的柔佛州新山市沿海一帶。兩年前，碧桂園為當地的發展計劃所吸引，來到此地淘金。

柔佛州新山與新加坡之間隔著一條50公里長的柔佛海峽，橫跨海峽的新柔長堤和第二通道將這兩個城市連接起來，未來兩地間還計劃建起新馬高鐵以及地鐵。馬來西亞政府以“深圳-香港”的城市功能規劃來定義新山與新加坡的關係，意圖用東南亞版的香港與深圳的故事打動投資置業者。

早在2006年，馬來西亞政府就宣佈推動柔佛州南部區域經濟發展的的大型規劃 “馬來西亞依斯幹達” ，以當時的柔佛蘇丹依斯幹達（Mahmud Iskandar Al-Haj）命名，旨在到2025年打造一個“國際上有地位”的大城市。

新山還被確定為可以使用智能快速過境卡的首批自由出入區，持卡人可以自由穿梭于馬來西亞和新加坡。這一規劃涉及2217平方公里的土地，計劃總投入3830億令吉（約7154億元人民幣） 。

經濟發展將帶來住宅需求量的增加。精明的地產商們不會放過機會，除了馬來西亞本地發展商，過去兩年間，碧桂園、綠地、富力等中國房地產開發商先後進入新山房地產市場，投資總額高達60億美元。目前，新山所在的柔佛州人均 GDP 為25302令吉（約合47357 元人民幣） 。當碧桂園們到來時，正趕上當地房價飆漲，有的房子從從2009年的每套14萬令吉漲至20萬令吉（約合36 萬人民幣） ，五年漲了45%。新山真的會崛起為馬來西亞的 “深圳”嗎？

“碧桂園速度” 震驚新山馬政府試圖在依斯幹達打造五個旗艦發展區，金海灣位於 A 區，這裡的大片海域正被來自中國的開發商佔領。幾年前，當地政府就委托當地公司進行了填海造地工作，整個A 區靠近新加坡一側全部是填海而成。

新山金海灣項目實際上是碧桂園在馬來西亞的第三個項目。

2011年，碧桂園便試水馬來西亞市場，在吉隆坡周邊與當地開發商合作開發了兩個別墅項目——加影碧桂園及萬撓碧桂園，分別持股55%。受制于合資方的進度，目前加影已正式開售，萬撓仍未開盤。

碧桂園決定自己來。從2012年初醞釀，年底碧桂園在新山獨資購入了金海灣項目的土地，占地約22.3萬平方米，在靠近市中心的沿岸地區，當時總價15.63億元，以規劃建築面積116萬平方米計算，折合樓面價每平方米不到1500元。碧桂園準備在這裡建起一個總共9450套房的樓盤，樓數超過40，遠超當地開發商常見的一到六樓。碧桂園的另一項目 “森林城市”則更具野心，這個項目位於馬新第二通道附近的西部海上，全部填海而成，共2000公頃，面積是金海灣項目的10倍。森林城市目前尚在填海，將用30年完成建設。

從項目報建、開放樣板間，碧桂園金海灣僅用了四個月的時間，這種 “碧桂園速度”讓當地人感到震驚，這一方面源於碧桂園有運作城市郊區大盤的豐富經驗，另一方面因為馬來西亞政府“好辦事” 。進駐當地的另一家中國開發商說，相比他們在其他國家的經歷，馬來西亞政府的審批效率相當高。

公開宣傳資料顯示，金海灣項目2013年8月正式開盤，售價在每平方米1.4萬元到2萬元之間。但據銷售員透露實際可最低打折到1.2萬元。項目開盤即獲得超過6000套商品房的訂購，創下了近50億令吉（約93.6億元人民幣）的意向認購金銷售記錄，比整個新山市之前全年的房地產銷售金額還高。

“我們中國開發商想要快速開發，快速賣掉，儘快把錢拿回來。 ”一位在碧桂園馬來西亞公司工作的員工告訴財 新記者。據他介紹，這個項目碧桂園自己說了算，不受合資方干擾。他還暗示在柔佛州，稍微使用一些 “方法”可使行政程序變得更簡單順暢。如果在馬來西亞首都吉隆坡這樣的大城市，則要麻煩一些，大城市的人對環境問題也更敏感，開發商要面對各種反對聲音。

金海灣開盤的盛況轟動了當地房地產市場，加之馬來西亞政府不斷完善“第二家園”計劃，鼓勵外籍人士在馬來西亞長期居住及投資，富力、綠地、雅居樂等中國開發商隨後相繼大手筆在柔佛州拿地。

其中，廣州富力在新柔長堤旁邊啓動綜合項目公主灣。第一階段，富力用45億令吉（約83.58億元人民幣）從蘇丹買入了49.94公頃土地，這些地也都是填海而成。

這個項目將分五個階段開發，預計 最終建設3萬套房子，還將建設酒店、辦公樓、公園和購物中心等。為了省錢也為了速度，中國的開發商大多將國內項目從名稱到設計直接搬到新山，但後來的開發商從金海灣吸取了教訓，比如按照馬來西亞口味來做室內設計。

姍姍來遲的綠地集團則於今年2月底一出手便簽下新山兩個項目，分期投入200億元，占地860畝，規劃建築面積約230萬平方米，其中一個項目將成為迄今為止中國企業在馬來西亞投資的最大規模房地產單體項目。

馬來西亞翡翠灣項目是綠地控股集團與當地的IWH 公司合資興建，6月已完成填海開始動工，按計劃將在2017年底完成。IWH 即依斯幹達海濱控股私人有限公司，40% 的股份由柔佛州政府間接持有。綠地認為政府背景會讓其在馬來西亞的投資進展更為順利，碧桂園之前也選擇與 IWH 公司合作，後來才在馬來半島獨資開發金海灣項目。

馬航失事， 綠地來了晚來一步的綠地並沒有受到眷顧。3月5日，綠地對外宣佈了馬來西亞造城計劃，三天後馬航 MH370失蹤，事件不斷升級，馬政府面臨信任危機，看房團也隨著馬來西亞旅遊業受到重創。來自中國的買家原本是中國開發商在新山銷售的一大支柱，現在，這些試圖以海外投資分散國內房地產風險的中國地產大鱷一夜之間陷入了另一重風險。

現在的綠地談及馬航影響時很樂觀，認為 “隨著時間的推移，影響已經微乎其微” 。然而，新山房地產市場在過去幾個月的變化顯示影響遠未過去。

據“界面”報道，碧桂園總部曾一度把赴馬來西亞看房團列為地方公司的考核指標，今年這一指標不得不取消，因為馬航事件後組織客戶前往馬來西亞看房變得相當困難。綠地的翡翠灣正式開盤 時間一拖再拖。綠地在馬來西亞另一個當地史上最大的造城項目也陷入停滯。

金海灣最初設定的目標顧客是三成來自新加坡，三成來自馬來西亞，再有三成來自中國大陸，剩下一成是來自印尼和台灣等其他地方的顧客。不過，金海灣的一位銷售員告訴財新記者，實際情況是：新加坡人的比例為三成出頭，中國人兩成，馬來西亞人僅為12%。在新加坡房價上漲和新山物價相對低的情況下，新山房地產對新加坡人有一定吸引力，也有人將這裡作為休閒度假的居所。大多數新山當地人則因收入較低買不起這樣的高端公寓。前述碧桂園馬亞西亞公司員工則擔心，這些不同背景的客戶住在一起能否愉快。

雖然金海灣銷售開戰告捷，但這種精彩場面很快就一去不復返。前述碧桂園馬來西亞公司的員工告訴財新記者，一是3月和7月兩次馬航失事使中國客戶的熱情迅速降溫；二是其他中國開發商進入後，競爭變得嚴峻。據銷售員透露，到目前為止，金海灣銷售了總共60% 至70%。公司仍在設計各種銷售策略，包括升級設計、引入知名店鋪諸如星巴克和七天健身等。

政府的政策也打擊了海外買家。去年底，為防止房價上漲過快馬來西亞推出房產調控措施，外國人在馬來西亞購房的最低價格門檻從原本的50萬令吉，調高至100萬令吉（約185.73萬元人民幣） ，同時規定在第一個五年內脫售房屋需繳交30% 的盈利稅，第六年開始則為5%。還有買家因為貸款困難而選擇退房。碧桂園2013年財報中披露，金海灣的合同銷售額不到70億元，遠低於開盤 公佈的93億元預訂金額，這顯示碧桂園金海灣項目曾遭遇退房潮。其中部分原因據瞭解就是因購房者申請貸款被馬來西亞銀行拒絕或延遲。

不過，隨著房價降低，馬來西亞又在調整出台刺激政策。在10月最新公佈的政策里，馬來西亞政府在2015年的財政預算中加入了 “青年購房計劃” ，家庭年收入不超過1萬令吉（約合1.8萬元人民幣）的25歲至40歲家庭在購買50萬令吉（約合94萬元人民幣）以下住房時將享受“先到先得”的補貼，旨在幫初次購房者買房並刺激國內房地產市場。

不過，2015年4月，馬來西亞將調 整稅收體系，開始徵收消費稅，這無疑對地產業不是一個好消息。

前述碧桂園馬來西來公司員工承認，在新山已出現供過於求的現象。他認為，新加坡人是購房的主力，但新山有太多房子。中國的中產階層喜歡新山的環境，但新山對他們沒有像歐美那樣在文化和教育上的吸引力。 “更富裕的中國人會選擇新加坡。 ”他說。

據知情人士透露，馬航事件後，碧桂園受挫曾想退一部分地，遭到了馬政府的反對，聲勢浩大的前期宣傳讓碧桂園一時進退兩難。在現在的銷售壓力之下，從今年起碧桂園啓用了代理銷售，以緩解成交壓力。

熟悉金海灣項目的前述碧桂園員工還表示，由於交通擁堵，可能新加坡買家未來會減少。新加坡和馬來西亞之間的兩個通道在高峰時段經常堵車，如果坐巴士最多要花兩三個小時。隨著馬來西亞8月起調高新山關卡車輛過路費，新加坡10月1日起也相應提高了過路費。

兩地之間另有以地鐵和高鐵鏈接的計劃，但具體安排尚未確定。

一位富力員工認為碧桂園在新山金海灣的價格策略有問題，時高時低，不穩定，也影響了後續銷售。金海灣去年8月開盤，但當地房價從馬航事件後就開始走下坡路。碧桂園在給財新的回複中稱金海灣目前售價在每平方米1.6萬元到2.4萬元之間。但碧桂園銷售員告知近期領導告知金海灣項目年底要清盤，所以現在可以給更出更多優惠。

籠罩在環保陰影里的森林城市當地居民對填海可能的影響的擔心也在增加。鄒裕豪（Cheo Yee How）是反對黨民主行動黨的州議員，從去年當選以來一直關注中國開發商在新山的項目，金海灣和蘇丹宮殿都在他的選區內。9月11日，在金海灣前面的主路出現罕見水澇。他目睹了這場災難，開始懷疑金海灣填海可能影響到下水道，他擔心未來會遭遇更多水澇。 “季風季節還沒來 到，僅75毫米雨量，潮又不高，這種積水在這個時節從未發生過。 ”他說。

碧桂園的另一個項目森林城市不僅遭到當地居民反對，而且引起新加坡的關切。森林城市據稱是碧桂園和柔佛州旗下Kumpulan Prasarana Rakyat Johor （KPRJ）合資的項目，但從資本構成看，可以說是碧桂園與蘇丹的項目。

蘇丹源於阿拉伯語的 “力量” ，後來變為伊斯蘭世界的統治者稱號，在馬來西亞九個州還保留這一傳統。1993 年，在王室丑聞出來後，馬來民族統一機構主政的馬政府通過修憲撤銷蘇丹的豁免權，蘇丹權力有所下降，但仍有很大影響力，柔佛則更被稱為“蘇丹的樂高樂園” 。有些新山人對當地蘇丹（易卜拉欣· 伊斯梅爾，2010年1月起在位）與中國開發商之間的關係不滿，還有人懷疑蘇丹廉價把土地賣給中國開發商。

一位碧桂園的銷售員亦說，金海灣5% 的房子要保留給蘇丹皇族。但這都是傳言，碧桂園表示，他們的項目都是從公開渠道合法地獲得。

今年1月，在森林城市項目，碧桂園在沒有通知附近居民的情況下開始了填海工作。根據法律規定，不足50公頃的填海不需要向環境部提交環境評估報告（EIA） 。碧桂園方面稱填海面積沒有達到50公頃，所以是合法的。6月，馬環境省發出通知要求森林城市暫停施工。

Kampung Pok 是離森林城市項目最近的鄉村，棕櫚樹繁茂，野生猴子在路上蹦來蹦去。9月21日，碧桂園在這裡首次和當地居民公開對話。一開始，參加聚會的數百名居民保持冷靜，但開發商提及一項傾向于支持的 “民意調查”後，懷疑調查樣本的居民紛紛站起來表達不滿。 “我們是鄉下人，教育程度不高，但多少重視環境問題。希望發展計劃在徵地的同時，不會影響環境。 ”一名居民表示。 “這項計劃如何讓馬來人受惠？”另一居民則質疑。

面對憤怒的居民，碧桂園項目主任Dato Zamani Bin Kasim 說明稱，公司將在9月底之前提交森林城市的詳細環 境評估報告（DEIA） 。他在回答財新記者提問時表示，主要問題在於填海時需要更多的緩和措施，例如實施項目有關的水力研究。他稱，在嘗試20個原型後找到了滿足所有變數的最佳解決辦法。

當天公司發佈的資料顯示，森林城市由四個島嶼構成，而不是外界之前以為的一個島嶼。

一位接近碧桂園總部的員工告訴財 新記者，與之前居民樓不同，森林城市是創造一個 “綠色夢想” 。為了提升品牌形象，碧桂園在8月下旬主辦了一次慈善義跑，參加人數超過8000人，公司為此捐出了15萬令吉（約合27.86萬元人民幣） 。

上述員工對兩個項目前景保持樂觀。他認為，金海灣和森林城市這兩個項目比當初計劃要花更多錢和時間， “雖然收益率在下降，但都會賺錢” 。

鄒裕豪則對森林城市不以為然。今年1月，他接到一個漁民電話，稱在海上突然看到一個島——後來發現是森林城市。他分析認為，沿岸地區的200 名漁民生意難免受到影響。同時他指出，在依斯幹達綜合發展計劃中不包括這項位於 Kampung Pok 離岸南部的填海計劃。柔佛州擁有全國最多的可發展土地，有30萬英畝。他在聲明中稱，不明白政府為何會允許在佛州海峽進行一項沒有規劃、而且會破壞環境生態和經濟的計劃。他在呼籲終止森林城市的同時，希望開發商 “有誠意的對外公開詳 細計劃” 。

新加坡官方對此表示關注。6月，多家馬來西亞媒體報道稱，新加坡總理李顯龍就這些填海工程給馬來西亞總理納吉布寫了信。

李顯龍于9月20日在一個峰會上回答財新記者提問時承認，馬方在新山海峽有幾個大規模填海項目， “我們關切，有可能存在跨界影響。我們希望十分確定我們不會受到不利影響。因此我們要求他們開展環境影響評估，並去瞭解在發生什麼事。我相信我們能夠跟他們解決問題” 。一旦森林城市和公主灣等填海工作完成，本來寬幅僅為1.2公里至4.8公里的柔佛海峽將變得更狹窄，突出到新馬邊界附近。

前述碧桂園員工是在國外上的大學，他在網上看到招聘消息後馬上投簡歷，很快拿到了現在的職位。他來新山的第一天很興奮，但與很多年輕同事一樣有時感覺無聊。

他感覺公司在努力留住人才。公司有計劃在提交森林城市計劃後僱傭更多員工，將當地員工比例提高至一半。他認為，中國員工在這裡待不長，流動性會較高。 “雖然中國員工熟悉碧桂園，但我們不能忽視當地員工在文化、語言上的優勢，他們更瞭解當地市場的規則，也更便宜和穩定。 ”他自己正在努力學習金融等知識，希望有一天當上項目主任。在他看來，任何人任何公司到新的地方總要付點學費，然後 “學到知識，獲得提升” 。