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地產代理5招 迎最低工資 預繳佣金、推輪更制變陣

1 : GS(14)@2010-09-07 22:18:09

2010-9-7 HT




最低工資盛傳訂在時薪28元，面對額外的薪金開支，各行各業早已嚴陣以待，其中以底薪及佣金計算入息的地產代理，計算薪金方法須進行5招大改革，除了提高底薪逾兩成外，四大行擬透過預支佣金、實施輪班制、加裝「打卡機」，甚至減低對「食白果」員工的容忍度。
繼飲食業推出八招抗衡最低工資，包括以臉部識別系統代替「打卡機」、以電子「落單機」取代紙筆落「柯打」，並修改「落場」時間不納入工時；其實地產代理亦已制定好一套應變措施。
香港專業地產顧問商會會長汪敦敬表示，在3萬名地產代理中，約有7、8成人是以底薪加佣金計算薪金，底薪普遍為5,000元。由於佣金屬「滯後」薪酬，地產經紀要在樓宇「交吉」期後才發放佣金，即使在當月成功「開單」，但在該月亦未能取得有關佣金，惟靠底薪過活。
料每月營運增加百多萬元
四大行之一的中原地產，曾評估最低工資所帶來的額外成本開支，其住宅部董事總經理陳永傑透露，若最低工資定於28元，營運開支將增加百多萬元，佔整體開支「很少」，初步傾向直接增加底薪千多元（每月工作25日，每日工時9小時，每月底薪增至6,300元）來填補當中差額。
擁有合共4,000經紀的美聯物業及香港置業，則研究在條例落實後推行輪班制。美聯物業董事總經理（企業事務）葉潔儀稱，輪班制須按各區域及市況調節，如大多數分行早上的顧客數目較少，故安排上「早班」員工不用太多，其他員工或安排早上11時半後才上班。
香港置業行政總裁李志成強調，現時未有對策詳情，但相信屆時在不需增加額外人手的情況下，安排僱員彈性上班時間。
用餐時間未必納入工時計
最低工資條例規定，僱主需要保留僱員的工作時數紀錄，但工時浮動的地產經紀，又會如何記錄？葉潔儀指，現時分行已安裝打卡機，當最低工資實施時，分行系統需要升級，除紀錄工時，更須紀錄代理的佣金收入，以便薪酬計算。
中原地產研究部聯席董事黃良昇則稱，或會增聘人手負責紀錄工作時數，但人事部細節上仍未有最後定案。
擁有約1,400名地產代理的利嘉閣，則視乎最低工資水平出台後，實際帶來的成本增幅。其董事總經理廖偉強稱，若增幅太大，屆時不排除將食飯時間剔除，不納入工時計算。
香港專業地產顧問商會會長汪敦敬表示，由於冗員成本增加，企業對「無數」僱員的容忍度減低，料行業的流動性更大。
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最低工資Q&A
問：地產經紀在午膳時間收到客戶電話，要求即時「睇樓」，是否視作工時計算？
答：是，地產經紀每日有1小時午膳時間，若恰巧需要工作，經紀可彈性處理，如提早或順延午膳時間，並需通知主管紀錄時間。
問：客人在地產經紀放工後「急call」，要求即時「睇樓」，當中工時如何計算？
答：OT亦視做工時一部分，遇上突發情況時，經紀須與主管商討，如每日指定工時為8小時，但加班至10小時，可在翌日申請延遲上班，將工時減至6小時。
問：地產經紀在樓宇「交吉」期後才收到佣金，在等待期間的工資如何計算？
答：一般「交吉」期需時個半至兩個月，由於未有佣金，地產代理收入只會單以底薪計算，若低於最低工資水平，有公司會直接提高底薪，亦有公司或提早預繳部分佣金，令整體收入符合水平。
問：最低工資條例實施後，要求公司紀錄工時，但地產經紀要四處走，如何紀錄工作時數？
答：現時分行及樓盤均設有打卡機，計算工時沒有問題，當最低工資實行後，或許在分行中加設「出席表」，除紀錄工時，同時紀錄佣金收入，方便日後計算工資。
資料來源：綜合各個受訪者
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四大行回應
美聯物業董事總經理（企業事務）葉潔儀︰
「若最低工資定於28元，底薪變相要調高至6,000多元，但大部分前綫月入介乎1萬至2萬元，故影響不算太大。」
中原地產住宅部董事總經理陳永傑︰
「公司已作過評估， 最低工資若是28元，只是增加百多萬元開支，對我們來算只是很少。」
香港置業行政總裁李志成︰
「最低工資對我們只有輕微影響，可能調校上班時間，或分早、午更，再調整每更上班人數。」
利嘉閣董事總經理廖偉強︰
「若果成本上漲得多，在計算工時可能剔除食飯時間。」
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5%經紀「食白果」影響未算深
樓市暢旺時，地產代理收入水漲船高，但交投轉淡靜，「荷包」隨時大縮水，「食白果」的經紀們只獲底薪過活，若最低工資定於時薪28元，有地產公司會直接提高底薪，亦有大行計劃預繳佣金，來填補當中差額。
四大行普遍底薪為5,000元，以每月25日、每天9小時計算，時薪近22元；若水平定於28元，底薪須達6,300元，增幅達26%。
在四大行中，這班「零開單」的經紀為數不多，佔整體人手少於5%，影響不算深遠，但各大行已開始制定策略，中原地產住宅部董事總經理陳永傑坦言，公司只得百多人未達時薪28元的水平，內部正研究直接上調底薪，以符合法例要求。
美聯物業董事總經理（企業事務）葉潔儀稱，公司或以預繳佣金的形式，填補底薪跟最低工資之間的差額，故最低工資實施後，各分行主管要紀錄員工佣金，以作計算。
她並不擔心人工成本大幅上升，「雖然公司沒有明文規定，拿多少個月底薪便要炒，但如果每個月只得底薪，他自己都會走啦！」

撰文:沈怡

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2 : 龍生(798)@2010-09-08 23:42:11

底薪增加26% , 肯定唔會白白由僱主付出
究竟會用什麼途徑去令員工嘔番出這26% 呢?
真拭目以待

如果減佣金, 即令有本事開單的員工放軟手腳, 非上策....
如果怒炒前線無單員工, 新請的也不見得會是沙場老手....
似乎也非上策....

各位有什麼高見?

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3 : 龍生(798)@2010-09-08 23:46:00

我較為喜愛預繳佣金這慨念....
這可以引伸為預繳全份佣金.......
即底薪6k ...全數為預繳佣金, 有數就在這6k 中扣除
然後提高分成金額, 不知未來會演變成這樣呢

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4 : GS(14)@2010-09-11 09:19:39

3樓提及

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我較為喜愛預繳佣金這慨念....
這可以引伸為預繳全份佣金.......
即底薪6k ...全數為預繳佣金, 有數就在這6k 中扣除
然後提高分成金額, 不知未來會演變成這樣呢

這招咪變到更多奴隸，個個都是搶錢，更無良心?

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5 : superkkw(6672)@2011-06-25 02:41:59

地產好好搵的
我做過...

平均人工實過萬

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6 : GS(14)@2011-06-25 11:11:21

5樓提及

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地產好好搵的
我做過...

平均人工實過萬

講多D聽下

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7 : superkkw(6672)@2011-06-26 00:09:51

老底5k-6k
做間100萬樓收2萬佣,拆1成,已經8k
做間500萬收10萬佣,連老底已過2萬(跳bar的)

除非成盤能力好低...唔係拉均一定過萬

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8 : GS(14)@2011-06-26 10:15:40

不過睇來都要好勤力bor

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9 : superkkw(6672)@2011-06-27 02:04:16

當然啦
旺時一日睇3轉,睇到腳仔軟

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10 : GS(14)@2011-06-27 22:41:06

9樓提及

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當然啦
旺時一日睇3轉,睇到腳仔軟

咁你現在還有無做?

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11 : superkkw(6672)@2011-06-27 22:50:31

早排冇做
去左炒股...
結果大家都估到啦

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12 : GS(14)@2011-06-27 22:51:37

咁應該去做番啦

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13 : GS(14)@2011-06-27 22:51:50

用我地個網去推單位都唔錯ga

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14 : superkkw(6672)@2011-06-27 22:55:18

岩岩先拎返個牌
遲d會開工

都未決定返去定轉區

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15 : GS(14)@2011-06-27 23:00:35

返去啦

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16 : Vincen-k(43439)@2013-11-18 20:36:40

努力

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17 : Sunny^_^(11601)@2013-11-18 22:53:11

做咩激活個post...仲淨係留2粒字

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內地家長租嘉悅半島 預繳半年租涉6萬

1 : GS(14)@2015-07-13 17:32:01

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150713/news/ea_ead1.htm
【明報專訊】踏入暑假傳統租賃旺季，內地家長及內地學生均出動租樓。其中有內地學童家長為方便子女上學，決定以每月1萬元承租屯門嘉悅半島，並預繳約6萬元的半年租金，實用呎租22.4元。

中原市務經理王明華稱，屯門嘉悅半島1座低層E室，實用446方呎(建築638方呎)，2房間隔，獲內地學童家長以每月1萬元承租，實用呎租22.4元(建築呎租15.7元)，預繳半年租金，涉約6萬元。業主2011年以212萬元買入，租金回報達5.7厘。

內地生2.2萬合租領都

另外，將軍澳日出康城近期亦有內地生預付半年租金合租單位。利嘉閣分行經理劉浩勤指，踏入7月份，內地學生租賃比例較5至6月增加，佔整體租賃成交約三成；其中領都2座中層RA室，實用971方呎(建築1296方呎)，獲3至4位內地學生以月租2.2萬元合租，預付半年租金，實用呎租22.7元(建築呎租約17元)。

面對租盤渴市，租客只有加快決定「搶盤」。香港置業首席分區董事谷學祖指，荔枝角美孚新1期百老匯街23號低層J室，實用464方呎(建築640方呎)，業主放盤僅3小時即獲本地客以1.8萬元承租，單位原則1房後改為2房，實用呎租38.8元(建築呎租28元)，屬市價。

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政府拒設預繳消費冷靜期

1 : GS(14)@2016-05-24 10:18:44

【本報訊】健身、美容業職員為「跑數」，游說或威逼顧客簽下巨額合約甚至帶客人往財務公司借貸，令議員關注何時為預繳式服務合約冷靜期立法，惟政府代表昨指，冷靜期非靈丹妙藥，未有就立法過程交代確實時間表，惹不同黨派議員不滿。政府代表昨出席立法會經濟事務委員會時，不斷被追問何時討論立法設預繳式服務合約冷靜期，即讓顧客簽署服務合約後，於一段時間內可無條件取消合約或退款。工黨張超雄認為精神狀態較差如智障、自閉等人士，處理預繳式交易時最易被游說簽下巨額合約，他續指外國已有冷靜期先例，不明白政府為何如此保守不願立法。



稱對智障人士宣傳教育


商務及經濟發展局副秘書長（工商）張趙凱渝回應指，冷靜期對商界影響大，例如期間金額如何計算、涵蓋何種服務和貨品等，她指立法也未必可有效規管不法商人，形容冷靜期並非「靈丹妙藥」，無助解決問題，因弱勢人士多在簽約後相隔多時才被家人發覺受騙。她認為現時最好的做法是交由海關執法，又稱海關會向大眾及針對智障人士等弱勢社群家庭進行宣傳教育。張超雄質疑其說法本末倒置，立法冷靜期是為了讓顧客再慎重考慮消費決定，「你不如去到我哋屋企做宣傳！海關係咪做呢啲嘢？」民主黨胡志偉指連消委會也已建議政府立法，斥政府迴避立法是推卸責任，多番質問張趙凱渝到底何時立法，惟張無法提供確實時間表，僅稱要待消委會研究報告完才能展開討論，希望最快明年初展開。工聯會鄧家彪認為設冷靜期是最好的方法保障消費者，即席動議就預繳式服務合約冷靜期立法，最終獲一致通過無約束力動議。■記者袁楚雙





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160524/19625068

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嘉湖換樓客預繳15%辣稅

1 : GS(14)@2016-11-08 05:50:01

【本報訊】政府「加辣」後瞬即被投資者破招，以「一份買賣合約形式」大舉掃貨，明剃梁振英政府眼眉。二手樓價亦繼續破頂，天水圍嘉湖山莊更錄得首宗15%雙倍印花稅成交，換樓客先買後賣。



映灣園　天晉反價賣出

祥益地產謝利官表示，天水圍嘉湖山莊景湖居9座中層D室，實用544方呎，剛以443萬元售出，呎價8,143元。買家本身外區有物業，故須支付15%印花稅，涉及66.45萬元，但半年限期內沽出原有物業可申請退回稅款。原業主2013年6月以310萬元買入單位，持貨三年，獲利133萬元，升值43%。美聯物業蕭銳賢表示，東涌映灣園亦錄首宗15%辣招成交，為11座極高層A室三房戶，實用918方呎，賣方為投資者，原叫價880萬元，覺得政府再加辣，令二手供應更少，反價20萬元至900萬元成交，呎價9,804元，創同類單位今年新高。美聯物業劉浩勤表示，將軍澳天晉破頂，2期5B座中層A室，實用549方呎，兩房間隔，今年9月25日放盤，叫價800萬元，但政府加辣後，業主企硬不減價之餘，仲反價10萬元，買家亦無懼辣招照追，以810萬元成交，呎價14,754元，為天晉歷來首宗兩房單位成交價升見「八字頭」，呎價亦創下屋苑兩房新高。原業主2013年3月以591萬元買入，三年升值37%，賬面賺逾200萬元。對於加辣下二手樓仍能破頂，劉浩勤都話：「我都嚇一跳，出招後仲要賣咁貴。」天晉對上一宗最貴兩房成交，為1期8座高層D室，實用533方呎，去年10月以798萬元易手，呎價14,972元。大角嘴瓏璽加辣後連環兩宗蝕讓，其中8座中層C室售2,220萬元，連使費蝕逾300萬元。另8座高層D室，以1,680萬元易手，原業主2011年以1,627萬元買入，明賺實蝕。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161107/19825155

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5內地生預繳一年23萬租粉嶺中心

1 : GS(14)@2019-05-24 09:30:58

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3498&issue=20190524
【明報專訊】暑假租務旺季將至，不少內地學生積極物色租盤。中原區域營業經理陳夑佳表示，粉嶺中心新近錄得一宗租務成交，單位為K座中層02室，實用面積510方呎，屬3房間隔，以月租1.92萬元租出，實用呎租37.6元。新租客為5名內地女生，將於新學年就讀香港中文大學，並預繳一年租金、涉約23萬元。業主1991年以96.5萬元購入，現租金回報24厘。

泓景臺2房月租破2萬

馬鞍山區租務成交活躍，區內迎海‧星灣御及天宇海各錄得一宗租務成交。世紀21分行經理林成豐表示，迎海‧星灣御25座中層G室，實用面積564方呎，屬2房連儲物室間隔，望海景，以月租2.3萬元租出，實用呎租40.8元。業主2014年11月以779萬元購入，現租金回報3.5厘。另天宇海3B座高層C室，實用面積743方呎，屬3房連儲物室間隔，望園景，以月租2.2萬元租出，實用呎租29.6元。業主於2010年10月531萬元購入，租金回報5厘。


香港置業分行高級聯席董事胡耀才表示，西九四小龍之一的荔枝角泓景臺，暫錄約5宗租務成交，其中泓景臺3座中層D室，2房間隔，望樓景，實用面積492方呎，以月租2.05萬元租出，實用呎租41.7元。業主2012年1月以約422萬元購入，享租金回報約5.8厘。

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