立論：樓價難抗地心吸力
1 :
GS(14)@2012-11-01 01:00:14http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20121031/18052995
上週五晚，政府公佈新一輪打擊住宅買家入市措施，除了延長額外印花稅（簡稱SSD）年期及稅款外，同時引入歧視性條款，向非本港永久居民及所有公司登記買家，徵收15%買家印花稅（Buyer's Stamp Duty，簡稱BSD）。
受到兩年前推出第一輪SSD措施後港樓不跌反升的教訓，市場對新措施能否壓抑急升中的樓價，出現頗大分歧。
有陰謀論者甚至認為，政府其實是在暗助地產商，刻意降低二手樓業主賣樓意欲，減低市場沽盤，令熾熱的樓市進一步乾升。
SSD加碼多此一舉
兩年前推出的第一輪SSD規定，買家半年內賣樓須支付15%的額外印花稅，持貨半年至一年內，以及一至兩年內沽出的買家，稅款逐步遞減至10%及5%。
不願支付SSD的買家，要持貨滿兩週年才能賣樓。當時不少論者已認定，措施將趕絕炒家，因為15%的稅款是極重的稅款，大大增加短線炒賣的難度。
從這個角度看，原來的SSD已收到政府預期的目的，就是將炒家擠出住宅物業市場。然而，過去一年，樓價出現報復性急升，將推出SSD第一年壓抑的樓價，一次過連本帶利歸還。
從另一個角度看，SSD只能延緩買家的置業意欲，望著持續高昇的樓價，最終壓抑不住入市衝動的準置業者，依然會用盡一切辦法，完成其置業心願。人性的貪婪與衝動，是不可能用行政措施可以阻止得了的。
既然第一輪的SSD已收到趕絕炒家的功效，政府試圖打擊的炒家早已棄械投降，延長SSD年期及稅款等新措施，只是多此一舉的虛招而已。
近年政府備受傳媒及市民多番刁難，本欄實在無意再在傷口上灑鹽，只想善意提醒未來的政策制訂者，多此一舉的擾民之事，實為智者所不為，希望他朝制訂新政之時，以此為念。
今次較有新意的，是向公司登記及非本港永久居民住宅買家，徵收15%的買家印花稅BSD。過去數年，據報有接近兩成一手住宅，由內地買家承接。
雖然市場曾傳出個別買家，有效避過BSD的法律漏洞，透過公司轉讓方式出售物業。然而，這畢竟只能出現於BSD生效前已透過公司註冊持有物業單位，為數始終不多。
新招利紓供應短缺
BSD將有效打擊海外買家來港置業的意欲，有助紓緩本港住宅供應短缺的問題。此招若有任何值得商榷的地方，乃在於這接近20%的潛在買家，在近月內地經濟走下坡下，其實已開始減少。即使政府不出招，本港樓市供求最不平衡的時期，其實亦已開始有所改善。
本欄維持上期原判，認為即使政府不出招，由於本港樓價早已脫離經濟現實，加上本港及外圍經濟開始轉弱，經過最近一輪虛火上升之後，最終還是逃不過地心吸力。上週公佈的新措施，很可能是壓倒駱駝背上最後一根稻草而已。
林少陽
以立投資董事總經理
本欄逢週三刊出
林少陽
靠滾存難抗通脹 宜及早計劃退休
1 :
GS(14)@2015-07-10 16:03:54http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150710/news/ec_ecv1.htm
靠滾存難抗通脹 宜及早計劃退休
2015年7月10日
【明報專訊】Ivy和丈夫今年同為40歲，Ivy為律師樓文員，先生在一間物流公司當助理經理，家庭總收入6.3萬元。他們有一個兒子，今年5歲，明年將升讀小學。因為Ivy之前在外國留學，所以跟先生商量後，打算將來送兒子往外國升讀大學，首選澳洲。Ivy和先生打算工作至65歲，期望每月有2.5萬元的生活費作退休以維持現有生活水平20年。Ivy和先生想在這個時候檢視一下兒子的教育基金和他們將來退休計劃的準備。
預留6個月支出作應急
Ivy和先生在兒子剛出生不久已為他買了醫療危疾等保險。教育基金方面，他們沒有什麼準備，若希望兒子18歲時到澳洲升讀大學，以現時一年35萬港元的學費和生活費計算，假設平均每年通脹4%，到兒子升讀大學的時候就需要約247萬元。夫婦二人每月需要月供投資約9750元，每年回報率7%，便能達至以上目標。
Ivy和先生計劃65歲退休，目標每月退休生活費相等現時2.5萬元。夫婦二人現時收入達6.3萬元，扣除供樓及日常開支等，每月盈餘2.3萬元。以現時每月2.5萬元為生活費基準，假設通脹每年4%，以及退休後可有5%的退休資金回報，Ivy和先生25年後退休，65歲時需要有約1477萬元才足夠應付至85歲的退休生活(20年)。
由於Ivy和先生過往的理財態度較保守，除了各為自己準備保險保障和購買一物業自住之外，就只有股票市值20萬元，以及港元存款124萬元，還有強積金(MPF)兩人合共資產55萬元，沒有太多的投資。所以筆者建議他們可保留6個月支出需要作為應急錢，即24萬元，餘下的100萬元存款，可透過投資基金和股票，分散風險之外，也希望得到較高的投資回報。
可分別投資債券及股票
資產分佈方面，筆者建議餘下的100萬元存款分為兩部分，將60萬元一筆過投資基金，分散投資至回報穩定的債券基金、新興市場股票如中港股票基金、具發展潛力的板塊如健康護理行業基金等，以年回報率7厘為目標，25年後可滾存至約326萬元。
另外，將40萬元加至現有20萬元股票組合，令整體股票投資比例升至60萬元。當中可將資金投放於前景較穩健的內銀內險等板塊，作中長線持有，既可收取股息，亦可賺取股價升值的機會。若以每年7厘回報計，25年後可增至約326萬元。此外，夫婦二人現時MPF資產組合共55萬，假設他們薪金不變，工作至65歲，以每年5厘回報計，25年後可增至約537萬元。
計算過後，單靠他們現有資產滾存，並不足以應付退休生活，距離1477萬元的目標尚欠264萬元。假若夫婦二人現時透過月供基金，每月投放約3259元於進取的基金組合，利用平均成本法的策略，既可有效分散風險，也可爭取較大回報，以每年回報率7厘目標，便能達到退休目標。
幸好Ivy和先生每月共有2.3萬元的盈餘，扣除兒子教育基金及退休基金供款合共約13,009元，餘下9,991元作為現金儲蓄，25年後未計利息收入最少有299萬元，可令未來退休生活更有預算。
■理財信箱 歡迎來信
讀者如有理財問題，歡迎來信詢問。
來函：寄香港柴灣嘉業街18號明報工業中心A座15樓經濟版編輯收
傳真：2558 3964
電郵：
[email protected]
◆來信請列明家庭或個人收入、開支、資產、欠債、理財目標及可承受風險。
康宏理財服務有限公司 聯席董事
[胡彥希 理財信箱]
《 上一頁