http://blog.yahoo.com/_72WIFHLVKF2G7BULLLTKWEWV6Y/articles/103969/index
內房最近成了一個熱門的話題，究竟股價還要跌到什麼時候？到底中央會否出手相助？讓我也來談談自己的看法。
內房公司股價是否吸引？是。
股價還要跌到什麼時候？不知道。
要分析內房必先知道樓價過高的原因。在我看來，樓價過高主要是因為高通脹。高通脹在兩方面推高樓價：一是樓房在某程度上可以抵抗通脹，二是高通脹蠶食公司真正盈利而使股價下滑(貼現率上升)，令樓房變得好像更具吸引力。因此，我們可以看見即使現時內地樓房空置率甚高也不乏投資者再買樓。根據一份調查報告指出(我忘了是那一份) ，現時60-70%買樓的人都是投資者，而非自住者。
很多大行都察覺到樓價過高，然後他們紛紛以一個折扣的樓價去為其覆蓋公司再估值，然後下調目標價，但說還是很便宜。從計算方面他們是對的，而且做得很細。但愛因斯坦曾經說過：“所有事都應盡可能地簡單，但不是簡化它。”(Make everything as simple as possible, but not simpler.)但從現實的角度，他們可能想得簡單了一些。
我認為，樓價過高的風險不是這麼簡單的，我想指出他們忽略了借貸方面的麻煩。如果樓價下滑，不單止賣樓的收益會減少，借貸也會出現問題：一來房產公司的抵押品價值會下跌，二來當銀行看見一個下降趨勢，要求的抵押品亦較多，兩者都要加重房產公司再融資的負擔並削弱了能力。
因此，一旦通脹壓力減少，樓價下滑，房產公司的營商環境可能比現在更困難呢！
(待續)
後記：
看見CKM先生說“一些一向主張價值投資的博客都停發文章”，其實不然！每一天的股市都令我緊張又興奮，那有時間出文？
特斯拉首席執行官Elon Musk本人現在承認，現在他的電動車公司市值遠遠超過了「應得」的價值。
特斯拉今年預期僅能售出21,000輛車，市值約為220億美元，相當於福特汽車一半，通用汽車公司的三分之一，而這兩家企業去年共售出900萬部汽車。
特斯拉股票價格今年迄今上漲了約400%，在9月30日觸及194美元每股的一年以來高點。
這家設在美國加州的電動車公司，客戶主要是像卡梅倫·迪亞茲這樣的好萊塢明星。而Elon Musk則被譽為現實版的鋼鐵俠。
Elon Musk在倫敦特斯拉新展廳開幕式上說：
「我認為現在有一個相當高的估值，一個比我們應得價值更高的估值」。
特斯拉在高端市場的成功，已經讓包括豐田和日產這種同樣投資電動車的傳統巨頭側目。Elon Musk表示3年內將推出面向普通市場的車型。
根植於硅谷的特斯拉在很多方面被拿來與蘋果公司相比。週四特斯拉僱傭了前蘋果高管Doug Field領導新車型開發。特斯拉說Field職業起步於福特，後來曾負責過 MacBook Air, MacBook Pro 以及 iMac的開發。
特斯拉的旗艦車型Model S售價為62,400美元，其中包括了在美國聯邦政府的7,500美元稅收補貼。
今年以來特斯拉股價暴漲讓環保人士歡呼雀躍，但一些市場分析師質疑其股價存在高估。
Elon Musk說他的公司將努力證明其高股價的合理性，並獲得比現在更高的估值。
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開始之前，我將以本週三收市價買入1,000股TVB、20,000股惠理集團及10,000股國泰，這些股票都很便宜，而且盈利前景或超出預期。 對於一個有15億人、貧富懸殊得十大富豪擁有300億美金，但仍有很多每人日賺只10美金的國家，要花上極長的時間才能改變其經濟格局。中國領導人的政策是好的，但總要花上數年才能落實執行，重複的會議開了十年，都未有行動。我們仍有大量投資，為中國造成環境破壞、產能過剩及債台高築。我欣賞中國有意欲去減少污染及改善貧富懸殊，但在現實中，即使已有所行動，兩者持續惡化。中國有最大的決心去提升能源效益，及投資清潔能源，但這需要巨大的資金及時間，我想還要花上數年，才能看到一些眉目。不過，若天然氣能代替煤，被廣泛地使用，情況會較快改善。不論股災如何頻繁地發生，美國的貧富懸殊仍逐步惡化，貧者愈貧，富者愈富，這和中國有什麼分別呢？目前中國約有六億中產，有潛力及機會為資金充足及管理優秀的企業，帶來極大的回報。 首要改革金融業 中國領導人首要做的是，對金融業採取有力的措施，實施初期或許充滿疑惑，但最終中國經濟必會受惠。在投資者眼中，中國金融業日益令人擔憂，領導人務必即時平息這不確定性。靠着大量人手生產，或者增加置業去刺激經濟，只是臨時方法，長久難有成效。中國企業需要一個更大規模的重組，而且必須由銀行做起。存貸利率、貸款審批、呆壞賬、理財產品、表外資產、競爭等都是需要解決的問題。企業必須提高問責性，例如中移動（941）應為持有相當於市值35%的現金作解釋。 財政報告要真實 垂死的國企應倒閉，並將它們的業務與成功的企業合併。企業經常捏造數據，它們所描繪的畫面，與現實脫節，必須誠實地報告核心盈利，反映與一般盈利的差異，如太古及恒隆（101）般。 企業受惠於寬鬆的會計政策，例如以商譽及無形資本充大資產負債表及利潤。大部分香港投資者並非會計師，在舉證責任在於董事的今日，投資者又怎能依賴核數師呢？ 在中國，facebook和Google是被禁的，但星巴克和蘋果 又沒有，這合理嗎？數以百計的對社會沒有貢獻的企業，其債務大得無法償還，但可以在中國慢慢拖數。 投資有贏有輸，不要相信中國增長的故事，可以同樣應用在所有企業，否則你將會失望。中國企業是一個複雜的迷宮，若不想迷路，你要知道該怎樣走。 祝君好運！ 艾薩 Isaac Sofaer Tony Measor的好友及舊同事，本身是特許會計師，有逾三十年投資實戰經驗，現於力寶證券負責管理私人客戶的投資戶口，並在Quamnet撰寫艾薩日誌。其管理的環球投資組合，在91-00年間增長達十四倍。 讀者對港股有任何疑問，歡迎致電郵本刊，中英亦可。 | ||||||
這場飲宴，人情是否過高了？
一些來賓付出了時間，每天曰與夜守至天亮
一些來賓付出金錢，補給食物飲料雨傘
一些來賓付出身體吃了胡椒噴霧和催淚彈
一些挨打受非禮了
沒去飲宴的人也付出了不少
生計受損了、沒工開、沒收入
一兩天還可支持，長久下去怎麼辦？
交通受阻了，影響消防救援
不能上班上課，學生心散了
商店受影響，快結業了
旅遊業受損，遊客不再來
股市下挫了，蒸發5百萬？
投資者不來了，港商撤資了
政府總部失守了，警力受損了
我們辛苦努力經營的福地怎麼了？
快清場了，幾十年努力建築的城牆能支持麼？
退一步吧，海濶天空
你們要謹慎行事，不要像愚昧人，當像智慧人。
要愛惜光陰，因為現今的世代邪惡。
不要作糊塗人，要明白主的旨意如何 (以弗所書5：15-17）
三大國際信用評級機構之一標準普爾（標普）昨日警告，中國房價過高、房產市場供應過剩，比其他亞洲大型房產市場更有可能受打擊，房產業未來幾年可能面臨標普下調評級。同時遭到這種降級警告的還有，因西方制裁而急需資金的俄羅斯銀行業。
中國約15%的年度GDP都由房產行業貢獻，而國內銀行業又為興建房屋和業主購房提供貸款，假如房產市場持續低迷，可能對經濟構成重大風險。在昨日發布的亞洲房產評級報告中，標普稱，由於可以預計到中國內地和香港房價下跌，亞洲明年整體有“負面傾向”。標普報告稱：
“銷售持續疲弱、融資成本上升、融資渠道減少都在打擊（中國的）地區小房企”，“因此，我們可能進一步降級，甚至（評為）違約”。
今年1-10月，中國商品住宅銷售額同比下降10%，政府已在放松對房地產業的限制。中國央行與銀監會9月底推出“認貸不認房”等房貸優惠政策。中國指數院本周一發布的報告認為，貸款新政明顯改善了市場預期，而市場何時能實質性回升還要看具體的落實執行情況。另一國際信用評級機構穆迪預計，隨著開發商通過打折促銷等手段削減居高不下的庫存，明年中國房價將繼續溫和下跌。
本周中國統計局公布，70個大中城市之中，10月僅鄭州一市新建住宅銷售價格環比並未下降，當月同比價格下降的城市有67個，比9月增加9個。但10月這類房價環比跌幅比9月縮小了0.2個百分點，且一線城市的二手房價格環比集體止跌。
易居房地產研究院研究員嚴躍進預計，一線城市今年放松限購的可能性不大，但隨著信貸政策放松，改善型需求的入市門檻在降低，購房者的入市節奏將能加快。市場行情轉好，利好一線城市的庫存壓力就會釋放，也會減少房價下跌的壓力。
在昨日的銀行業分析報告中，標普特別提到了俄羅斯，認為在俄羅斯、中國、南非、巴西、墨西哥、土耳其、印度這七大新興市場之中，俄羅斯的銀行業最令人擔憂。目前標普給予將近70%的俄羅斯銀行業評級展望都是負面，這意味著未來兩年他們有三分之一的幾率被降級。
標普認為，西方制裁直接影響半數以上的俄羅斯銀行業資產，短期內直接影響有限，但壓力會隨著客戶取走儲蓄而增加。面對西方制裁和國內經濟增長放緩給目前運營制造的困難，俄羅斯銀行業仍然非常不堪一擊。明年主要的風險是，因風險成本和融資增加，俄羅斯銀行業資本減少。
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近兩天來全球股市表現都不佳，跟蹤中國股市的ETF甚至創下史上最大跌幅，除了消息面上的利空因素，巴克萊指出基金的綜合股票貝塔系數過高可能是導致股市回撤的罪魁禍首之一。
中國決策者收緊本土債市相關規定引發各類資產價格下挫後，跟蹤中國內地股票的美國最大交易所交易基金(ETF)創下有史以來最大跌幅。
德意誌銀行X-trackers嘉實滬深300指數中國A股ETF在紐約跌7.3%，創下2013年11月份問市以來的最大跌幅，跟蹤在香港上市股票的iShares安碩中國大盤股ETF出現10個月來的最大跌幅。中國股市創2009年以來最大跌幅，評級較低的債券下挫，人民幣走軟。
海外市場中希臘政局變化可能使其走上不贊同呼籲救助計劃提出的財政節支要求的立場。在美國，市場存在緊張心態，因為下周有美聯儲政策會議，而且能源股的表現不啻為一場恐怖表演。
現在巴克萊的Keith Parker又從量化分析的角度為股市下跌提出了一個新解釋：今年追漲股市的基金經理在買進股票方面變得過於激進，而基金表現不佳又引發投資者持續不斷的贖回。
或者說得更高深一些：現在基金的綜合股票貝塔系數已經比平均水平高出一個標準差，該水平難以持續，可能導致股市近期出現回落。
貝塔系數反映了個股對市場（或大盤）變化的敏感性。其絕對值越大，顯示其收益變化幅度相對於大盤的變化幅度越大；絕對值越小，顯示其變化幅度相對於大盤越小。
巴克萊表示，股票基金的貝塔系數已經接近金融危機以來的峰值。
巴克萊計算了超過1100家股票共同基金、平衡基金以及對沖基金指數的綜合貝塔系數。報告指出，當綜合系數比平均水平高出至少一個標準差，如同現在這樣，全球股市會在之後一個月下跌平均2%。
用通俗的話說，許多今年跑輸基準指數的基金經理決定追漲，買入了漲幅很大的股票，但投資者的資金贖回要求源源不斷，所以基金經理必須要賣出持股。他們在上周就開始拋售股票，但得益於巴克萊稱之為“關鍵支撐因素”的交易所交易基金吸引大量資金流入，股市才得以勉強撐住。
根據ETF.com的統計，11月份投資者向ETF投入420億美元資金，月度資金流入在歷史上排名第三，而這些資金的大部分都進入了股市。
彭博新聞社幽默的評論稱，並不是說其他因素沒有對股市下跌起到推波助瀾的作用，但是如果都解釋不通，那就歸咎於希臘吧，畢竟是他們發明了貝塔的希臘字母。
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8月5日早間，美股租車服務提供商一嗨租車(EHIC.NYSE)宣布暫緩在海外發行債券的計劃。
一嗨租車CFO宋哲念對外表示，暫緩發行債券的主要原因在於目前海外債券利率較高，甚至高出國內銀行利率不少。“待海外債券的利率回到較合理的水平，也更有吸引力的時候，我們再考慮重啟發債計劃。目前公司的現金儲備非常充足，可以為公司未來發展提供足夠的資金支持。”宋哲念說。
《第一財經日報》記者了解到，一嗨租車7月下旬對外發布將在海外發行公司債券。據一嗨租車稱，此次融資將用於資本開銷以及其他一般企業用途，包括償還現有債款和強化資本結構，計劃發行3億美元的5年期債券，年利息率為7.625%。
就在一嗨租車宣布暫緩海外融資的前一天，國內另一家租車公司神州租車(00699.HK)已經成功向國際資本市場發行3億美元為期5.5年2021年到期的優先債券，年息6%，並出現9倍的超額認購。這已經是神州租車今年第二次面向美國進行融資。早在今年1月底，神州租車成功發行5年期5億美元債券，票面利率6.125%，並獲得超過70億美元的超額認購。與一嗨租車一樣，神州此次的海外融資也將用於資本開支及包含現有債務再融資的一般公司用途，以強化其資本結構。
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在國內租車市場，一嗨與神州之間的競爭一直如影隨形。因此，當兩家公司在海外融資上出現不同結果時，也引得了業內人士關註。據記者了解，在神州租車披露發債公告後，穆迪、標普和惠譽三大國際權威評級機構分別對此次新發美元債券給出“(P)Ba1”和“BB+”的預計高評級，展望保持“穩定”。主要原因在於，神州租車除了短租自駕業務穩健成長、營收穩步提高外，旗下神州專車也已成為神州租車的另一大發展驅動力。但同樣是標準普爾和惠譽，對一嗨租車擬發行的美元債券卻給予了“BB-”和“BB-”的債券評級。
有分析人士認為，這在很大程度上緣於一嗨租車目前的盈利狀況。財報顯示，一嗨租車2015財年第一季度首次實現凈利潤360萬元，但這項凈利中包含1690萬元的一次性收入，這項收入與一嗨租車放棄打車應用公司快的的運營商Travice認股權證有關。也就是說，如果排除這部分收入，一嗨租車的主營業務一季度依然處於虧損狀態。
不過，雖然結局不同，但一嗨和神州兩家行業巨頭的頻繁融資，也是值得關註的內容。在赴美發行債券之前，記者了解到，一嗨租車剛在上月獲得了國家開發銀行高達15億元的融資總量支持，有效期5年。
從某種意義上說，雖然已經處於行業頂端地位，但兩大公司對資金的渴求並沒有下降，反而進一步提升。這從根本上緣於租車的行業性質，作為一個重資產行業，租車運營講究規模化、精細化，各種管理和運營成本相對較高，所以必須要不斷有資金進入，補充固定資產投資等用途。
而另一方面，由於互聯網對傳統行業的沖擊，租車公司也必須不斷開拓新的市場，今年以來，神州與一嗨一邊依靠融資和對已使用車輛進行二手處理來提高資金的流動性，另外也投入大量資源宣布開展專車、分時租賃等新興業務，以維系原本的領先地位。
按照 2016 年上半年的態勢，市場上不乏一擲千金的買主，只不過，這些「金主」正在獨角獸之外尋找更好的交易目標。
昨天各大平臺的主角都是：滴滴出行收購了 Uber 中國、特斯拉合並 SolarCity。可見獨角獸們過的也並太不樂觀。2015 年初估值達到 10 億美元的初創公司有 80 家，此後數量翻了一倍。但到了 2015 年第四季度，初創公司的融資額縮水 29%，2016 年第一季度再次下滑 8%。新獨角獸公司誕生的速度也大幅放緩，開始面臨財務困境、裁員增加、福利消失。這些問題的出現是否因為獨角獸估值過高？
投資人對獨角獸的期待值大幅下降
「獨角獸」（註：獨角獸是指估值超過 10 億美元、獲得風險投資的私營企業，主要集中在科技行業。）名單目前包括 168 家獲風險投資的公司，其估值總計達到 6000 億美元。盡管這些公司數量依然龐大，但向來一擲千金的科技公司買家對它們的興趣已不再像過去那麽強烈了。
實際上，進入 2016 年以來，已有 21 家私營科技公司以 10 億美元的價格出售，但其中只有兩家屬於獨角獸。
考慮到他們對這些公司投資了數十億美元，投資人期待著這些超級公司早日退出，也有情可原。一段時間以來，投資人都對這些沒有以 IPO 或並購的形式退出而感到很郁悶。盡管今年科技企業在 IPO 領域鮮有亮點（Twilio 算是一個），但並購方面依舊不盡人意。
然而，正如下圖所示，這種低迷的態勢並不是因為買家不願意一擲千金。相反，從今年初到現在，科技行業完成的 10 億美元以上級別的交易達到 21 樁，這一數據並不包括超大規模上市公司對其他上市公司的收購，而是專註於私營科技公司的並購交易：
1.被以 10 億美元以上的價格收購的私營科技公司
2.被以 10 億美元以上估值收購了大部分股份的私營科技公司
3.被私募股權公司私有化的上市科技公司
在 21 筆 10 億美元以上級別的科技收購中，只有兩家公司是獲得風險投資的獨角獸：阿里巴巴以 15 億美元的估值收購了 Lazada 的控股股份，而思科以 14 億美元的價格收購了 Jasper。換言之，科技行業的並購交易仍然很活躍，只是買家不再對獨角獸感興趣。
公開市場低迷、宏觀經濟萎靡不振導致獨角獸增長陷入停滯
對於與獨角獸有關的並購活動寥寥無幾，業內人士並不感到吃驚。一段時間以來，尤其是 2015 年中期，獲得 10 億美元以上估值已成為一種身份的象征，創始人和投資人認為這種地位有助於吸引人才和媒體的註意力。 
如果獨角獸持續壯大，後期投資源源不斷流入，能抵消因快速燒錢而造成的資金匱乏的話，那倒也是皆大歡喜。倘若所有這一切都成為現實，那麽它們的好日子也會持續下去。在有瑕疵的商業模式都可以獲得融資的情況下，良好的商業模式也只能無可奈何。但問題是，投資人現在不再像以前那麽瘋狂了。
根據 2016 年第二季度《風投脈搏報告》（Venture Pulse Report），獨角獸誕生速度在 2015 年第二季度和第三季度達到頂峰。
然而，由於鮮有成功退出的案例，再加上公開市場低迷、宏觀經濟萎靡不振，以及形成 Voltron 等部分，獨角獸的基本上不樂觀，這些企業的增長速度在 2016 年第一季度和第二季度陷入停滯。隨著不惜一切代價實現增長的做法不再像以前那樣受歡迎。盈利性、正現金流以及單位經濟效益等曾經看似奇怪的概念，也再度流行起來。
突然之間，Dropbox、Cylance、Apttus 和 Zomato 等獨角獸企業全都開始討論現金流轉正的緊迫性。
成為估值過高的獨角獸是為了讓買主將目光投向他們
重新專註於單位經濟效益雖然讓人覺得無法理解，但對於這些企業來說，這的確帶來了新的挑戰。
許多獨角獸在為實現未來增長融資時，都需要讓投資人極度信賴他們。也就是說，他們的估值與未來表現息息相關，而這種表現又需要他們快速增長。只有在極少數情況下，這種業績才能實現——Uber、Airbnb 和 Snapchat 就是典型代表。
對於許多獨角獸來說，他們在估值上已經趨於完美，即他們不得不將估值提升到虛高的地步。換一種說法，公司在融資時必須要被高估，所以，他們不得不將估值定到非常離譜的水平，以至於在估值趨於合理，與其實際表現更為一致之前，絕不能讓買主將目光投向他們。在一些情況下，獨角獸在私營市場的估值，的確是上市公司的好幾倍。舉例來說，相對於上市公司 Box，Dropbox 的估值更高；相對於已經實施 IPO 的 Hortonworks，Cloudera 的估值同樣高得離譜。
重新註重盈利性或正現金流，在資本市場低迷時更加務實，這預示著這些公司對增長的重視，企業最初之所以受到投資人追捧，增長前景起到至關重要的作用。
以較低估值出售、減緩燒錢速度可能是獨角獸未來的安全出口
獨角獸鮮有成功退出的例子，不能簡單地歸咎於市場。正如上面的數據所顯示的，科技企業被以10億美元以上的估值收購，這樣的例子不勝枚舉。
所以，獨角獸該怎樣做呢？
對於少數基本面很好、增長強勁的獨角獸來說，生活還會繼續。
但是，對於那些想要不斷挑戰自己的獨角獸而言，擺在他們面前的有兩條路：
以較低估值出售，承受由此帶來的打擊——對於那些未來前景黯淡，投資人、董事會和創始人認為估值增長遙遙無期的獨角獸，他們可以選擇以並購的方式「割肉退出」。根據投資人在入股這些獨角獸企業時獲得的保護機制，從經濟角度講，這可能是一種很保險的做法，畢竟，由於相關保護性條款，投資人可能會收回他們的投資。在這種情況下，創始人尤其是普通員工的利益會受到沖擊。
減緩燒錢速度，從長遠角度謀劃發展——如果發展前景仍然一片光明，而且估值繼續大幅上升的可能性極大，那麽獨角獸企業可以減緩燒錢速度，卸掉身上包袱，輕裝上陣。在這種情況下，估計公司會進行裁員，縮小業務規模。
正如我們之前所說，大多數獨角獸仍需要在 2016 年最後幾個月融資。
一旦打算勒緊褲腰帶過日子，現有資金也許能夠延長這些獨角獸的運營時間。但如果獨角獸的投資人和創始人尋求以並購的方式更體面地退出，那麽按照 2016 年上半年的態勢，市場上不乏一擲千金的買主，只不過，這些「金主」正在獨角獸之外尋找更好的交易目標。
匿名用戶
由谷歌母公司Alphabet吹捧高速互聯網業務可能不那麽完美，據外媒報道，因業務擴張太費時間，成本也比預期要高，谷歌光纖部門正重新考慮如何在洛杉磯、芝加哥等大城市提供互聯網服務。
谷歌光纖(Google Fiber)是谷歌公司推出的超高速網絡服務。其承諾該服務的互聯網接入速度比傳統的美國有線電視及電子通訊公司的服務快100倍。通過谷歌光纖可以7秒下載高清電影，一次性錄制8部電視劇，存儲最多500小時的高清節目， 用戶還可使用平板電腦或智能手機作為語音激活遙控器。2012年，谷歌光纖服務在堪薩斯城首次推出。
但是谷歌光纖服務需要鋪設光纖線纜，開挖道路及私人花園鋪設光纖費時較長，成本較高。與此同時，用戶也開始抱怨谷歌破壞了私人花園，競爭對手則禁止谷歌從自己的電線桿上架設光纖，這使得谷歌不得不重新考慮光纖計劃。
舊金山附近城市帕洛阿爾托市的首席技術官喬納森•雷切特勒(Jonathan Reichental)透露，“谷歌光纖部門的高管已告知他，將谷歌光纖服務引入帕洛阿爾托及附近城市的計劃要暫時擱置至少6個月。”
當初谷歌提出該計劃時，美國相關分析師認為，谷歌若想建造覆蓋全美的超高速光纖服務網絡，投入將達到4000億美元，耗時數年之久。而迄今為止，Alphabet仍未公布谷歌光纖在吸引用戶方面的數據，甚至現在Alphabet已經暫停了加州聖何塞和奧勒岡州波特蘭的光纖計劃。
中國社會科學院財經戰略研究院等機構今天(30日)公布的最新研究結果認為，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險，熱點城市的整體風險狀況較為突出，而二線非限購城市的風險狀況相對樂觀。
研究結果認為，目前整體風險最為突出的十個城市依次是：深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州(限於35個大中城市)。
30日，中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心共同發布《中國住房發展報告(2016-2017)》。
中國社會科學院財經戰略研究院院長高培勇表示，下一步的樓市調控，必須走出一條不同於以往的路子，堅持供給側結構性改革，在關鍵領域實現改革突破。
巨量資金導入是樓市局部過熱的主要源頭。攝影/章軻
地方政府存在消極調控現象
數據顯示，2015-2016年，中國住房市場逐步進入上升的周期，全國商品住房銷量快速增長，2016年1-4月同比增長率達38.8%，是2015年初以來的峰值，四月份同比增長27.14%，比2015年全年高出了20.27個百分點。總體房價同比增幅先快速攀升，後有所收窄。2016年3月全國商品住宅平均銷售價格同比增長率為18.25%，9月份為12.66%。房地產開發投資同比增速則在扭轉俯沖式下滑後，於2016年年初後有了明顯回升，對經濟增長的影響有所增強。
報告稱，與先前的樓市上漲特征顯著不同，本輪樓市運行形勢集中體現為是市場回暖過程中的局部過熱。
分析顯示，本輪樓市變化中，熱點城市房價上漲過速過猛;部分城市的本地及外地投資投機需求旺盛;總量上庫存連續減少。截至2016年9月末，全國商品住房現房待售面積4.14億平方米，比2015年末減少0.39億平方米;住房期房待售面積大約為33.24億平方米，比2015年末減少1.12億平方米，總庫存比2015年底減少了1.51億平方米，去庫存取得了一定成效。但空間錯配持續加劇，一二線城市庫存小、銷售快，三四線城市庫存大、銷售慢。
報告指出，在固有的制度漏洞之下，樓市局部過熱及其一系列問題的產生，是購房者、開發商、金融機構、中介等市場主體以及政府部門，其於利益追求和心理預期開展合作博弈的結果。
分析認為，經濟下行、人民幣貶值、資產荒、實體經濟不景氣與城市分化是引發樓市局部過熱的重要環境條件;驅動全社會支持或從事房地產投資投機的利益機制是導致樓市局部過熱的深層根源;市場主體合作博弈是樓巿局部過熱的整體原因;巨量資金導入是樓市局部過熱的主要源頭;“地王”頻出是加速樓市過熱與恐慌的直接原因;地方政府消極調控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因。
深圳廈門上海風險最突出
報告通過建立中國住房市場風險監測體系測度發現，全國35個大中城市普遍存在估值過高的風險。橫向來看，熱點城市的整體風險狀況較為突出，而二線非限購城市的風險狀況相對樂觀。
整體風險最為突出的十個城市依次是：深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州(限於35個大中城市)。
縱向來看，當前住房市場風險整體高於2010年。估值過高的住房市場將極有可能出現房價增速放緩甚至是房價下跌的情形。本輪樓市過熱主要集中於一線城市與部分二線城市等熱點城市，無論是熱點城市房價的上漲幅度還是風險的積累程度，均已超過2009-2010時期，值得各界高度警惕。
“但全國總體風險仍然處在可控的範圍。”報告認為有四個方面的原因：主要指標沒有超越風險控制線;本輪過熱是局部不是全局性的;本輪高漲與繁榮不是長期拐點;有諸多工具可以使用和備用。
檢視日本的房地產泡沫形成和破滅的過程，對中國具有重要的借鑒意義。報告研究發現，日本房地產泡沫逐步形成、不斷膨脹以及最終破滅源自宏觀環境、金融信貸、央地財政、土地因素的多重疊加，與當前中國房地產的處境具有一定的相似性。房地產泡沫崩塌對日本經濟社會產生了深刻而廣泛的破壞性影響，但是，某種意義上在倒逼結構調整、促進科技創新等方面發揮了積極的作用。
分析認為，日本的教訓對中國的啟示在於：發展階段不同使得中國在處理泡沫時更加從容，但留給中國解決房地產問題的時間並不多;消化泡沫是經濟發展中的必選項，采取吸收泡沫和刺破泡沫的辦法各有利弊;中國需要采取果斷措施，既要采取吸收泡沫的手段，又要實施制度改革，由政府推動重建機制。
將迎來一個短期調整期
報告預測，2017年中國樓市將迎來一個短期調整期，總體將平穩回落，但具有不確定性。基於華房指數、基本面、改革紅利以及投資投機需求轉換等多個層面進行預測，未來樓市調整的幅度和時間長度有賴於調控和改革的力度。
分析認為，在空間上，市場調整也將繼續呈現差異化。在具體指標上，全國房價整體增幅將收窄，個別月份或將絕對下降，其中，一二線城市中先前房價上漲快的城市的房價增幅回落會更大，三四線城市分化;房地產開發投資將放緩，增幅或將低於2016年;總體庫存將會進一步下降，降幅會有所收窄，且城市間分化嚴重，三四線城市去庫存任務仍然艱巨。
銷售開工方面，2017年銷售或將有較大幅度下降，開工面積也將會下降，同時分化還會持續，一二線新開工或將增加。但特別需要警惕調整沒有到位過熱仍在繼續、調整過速過猛、調整出現逆轉等未來的市場不確定性發展。
報告建議，為避免樓市調整過猶不及為金融穩定與經濟增長帶來壓力，需要完善短期政策引導樓市軟著陸。緊持“虛實結合，主動周控”、“長短結合，標本兼治”、“邊調邊看，逐步完善”“分城施策，協同作戰”等調控施策原則。
中國社會科學院財經戰略研究院院長助理、倪鵬飛研究員認為，應密切監測調控效果，做好後續補調的準備。完善“分城施策”，建立“協同作戰”機制。調整城市間土地供給規模，完善土地拍賣制度。清查樓市的違規融資，取消過熱城市的房貸利率優惠。與此同時，實施前瞻性引導調控政策，主動發聲引導市場預期。
“推進中國經濟去房地產化，促進房地產穩定健康發展，釋放新需求去庫存並對沖市場調整，關鍵是建立一套讓房地產利潤平均化的市場調節機制與政府調控機制，讓政府部門與市場相關主體積極又理性地參與促進房地產發展。”倪鵬飛說。
報告呼籲，未來需要在四個方面著手構建長效機制：調整發展戰略，讓房地產與宏觀經濟、城市化協調發展;加快相關制度改革，釋放新需求去庫存並對沖市場調整;在土地、金融、財稅等關鍵領域實現改革突破，鏟除經濟房地產化及波動的根基;健全樓市調控的工作機制，完善樓市調控的問責機制。
