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李书福调控内外市场 吉利扩产兰州基地


http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-20/162956.html


从兰州市区到兰州空港循环经济产业园，一个多小时的路程，几乎看不到任何的建筑物，没有生活设施，没有工业厂区。一座座连绵不绝的低山丘陵护送你直接抵达吉利汽车的兰州基地。

当你身临其境的时候，自然会生发出这样的疑问：吉利汽车为何要在甘肃兰州建立这样一个生产基地。

1月15日，也是与福特就收购沃尔沃所有重要商业条款达成一致后的半个多月，吉利集团董事长李书福又做出了重要的部署，与兰州市人民政府签订了吉利兰州基地扩建项目合作协议，有意将其打造成百亿汽车产业基地。

自由舰挽救兰州基地？

2005年10月，吉利汽车曾与兰州市政府签订《合作建设兰州吉利汽车生产基地框架协议》，2007年初,兰州基地第一辆车下线,经过两年多的运行，兰州基地去年产销是1.8万辆，而一期工程规划产能是5万辆，目前尚未达到产能极限。

在 国家提倡西部大开发的时候，吉利就顺势进入兰州。甘肃省对于吉利的支持是非常重视的，一是成立吉利发展协调领导小组，甘肃常务副省长亲自担任组长；二是通 过大企业服务直通车，为吉利搞好服务；三是优化环境，加快基础设施建设；四是在资金、销售方面给予全面支持。 多名甘肃省政府最高领导出席了15日的签约仪式， 当日还特地安排了警务用车、出租用车等一共400辆的政府采购协议。

据吉利集团副总裁、 吉利汽车总经理安聪慧介绍，扩建后的兰州将达到12万辆产能的水平，在1年的扩建时间内，兰州基地将同时完成4万辆自由舰的生产任务。“我们一期的规划产 能5万辆，但实际投入的是2万辆，”安聪慧说，之所以急于扩大兰州规模，一个很重要的原因是目前兰州基地虽然产销增长迅速，但一直受制于物流。“兰州工厂 从投产到现在，通过两年的运行情况来看，它的单车成本是比宁波基地高一点，主要是零部件的运输成本问题。”

而西部建立汽车企业，优势是显而易见的。“整个西部有包括铝、铁、石油、化工等大量的原材料。”安聪慧说，但如果达不到一定的产量，零部件企业达不到规模效应，就不愿意与整车厂同来西部，这导致吉利兰州基地的零部件成本都要损耗在路上。

吉利计划把自由舰的产能提升到10万台，帝豪车是2万台左右，将把吉利兰州生产基地打造成为西北地区集轿车整车制造、零部件配套与汽车工程科研于一体、收入超百亿的汽车产业基地。吉利兰州生产基地也将成为向欧亚大陆桥沿桥国家和地区出口的战略基地。

“这次在西部、在兰州提高自由舰的生产能力，同时也是为了达到降低成本的目标。”安聪慧表示，吉利计划在扩产后引进越来越多的零部件企业到兰州落地生根。吉利二期工程签约之际，已有四家零部件企业计划同吉利共同进驻兰州，吉利计划未来再增加8家。

回归国内为沃尔沃开路？

在兰州基地二期签约之际，李书福同时宣布了新的战略调整——在2015年200万的战略目标不变的前提下，二分之一出口，二分之一内销。这使吉利针对国内市场的销量目标由此前的三分之一，上调到二分之一。

李书福坦言，到目前为止，兰州基地是没有盈利的。吉利制订了“9+3”国内外基地布局的发展战略，而在收购VOLVO之前首先必须确保每个基地都能赢利，这样吉利才能将更多的时间和精力投入到VOLVO的运营中。

去 年在金融危机影响的情况下，作为出口基地的兰州吉利，在投产的两年多里，尚未实现出口，相反，吉利国内销售却取得历史性的突破，全年实现整车销售33万 辆，同比增长48%；实现销售收入165亿元，同比增长28%；实现利税近24亿元，同比增长35%，资产总值达到230亿元，同比增长64%。

盖世汽车网CEO陈文凯认为，吉利的此次调整，更加符合VOLVO发展国内市场的需求。“目前也是吉利的战略迅速调整的时机。”陈文凯认为，一方面受国际金融危机的影响，出口形式整体不好，需要吉利做出调整，另一方面吉利国内市场的增长，也给吉利立足国内增强了信心。

据国外媒体报道， 吉利汽车正与重庆市政府商谈，继续在当地生产沃尔沃轿车。吉利汽车的初步计划是，收购长安汽车的沃尔沃生产线，并与中国其他企业合作，联合投资重庆的沃尔沃新厂。






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奥园地产借高端物业平衡调控


http://www.21cbh.com/HTML/2010-4-22/xMMDAwMDE3MzkxMg.html


4月20日，中国奥园地产集团（3883.HK）（下称“奥园地产”）发布的2009年业绩报告显示，奥园去年收入23.6亿 元人民币，较上一年增长281.4%。

奥园地产靠快速周转、规模销售取胜的策略，终有所获。2009年奥园地产毛利4.4亿元，纯利润 3.26亿元人民币。总销售面积为58.91万平方米，合同销售金额为人民币28.8亿元，较去年上升111.2%。

此前多年，中国奥园一 直秉持着开发普通住宅市场的理念。而近来的种种迹象则表明，奥园地产已将力量逐步转向高端物业。

根据年报，奥园地产已形成以北京、广州、沈 阳等城市为中心的布局。土地储备由2008年的562万平方米增至现在的903万平方米。

奥园地产执行董事兼首席CFO林锦堂介绍，去年， 奥园完成了对北京长安8号、中山奥园广场的并购，沈阳奥园·国际新城项目落地。特别是北京长安8号，是奥园挺进高端物业的里程碑。年报特别指出，北京长安 8号将对奥园未来2-3年的业绩起重要作用。据北京房地产交易管理网登记显示，截至2010年3月31日，长安8号一季度销售3个多亿。该项目位于华贸商 圈核心，建筑楼高约180米，预期计5月封顶，年底峻工。

早些时候，奥园发公告称：已与长安8号项目公司签订协议，通过银行发放2.83亿 元人民币短期贷款，用作一次性偿还原股东方首开股份（600376.SH）的所有贷款及加速项目开发。

不仅仅是奥园地产，包括合生、万科在 内的地产巨擘均有转战高端物业市场的动向。在不少业界人士看来，奥园今后加大高端物业开发以及商业地产比重的战略，能够以此提高利润率，以“更高效”的投 入，换取更大的回报。

楼市若转入调整，成交量陷入萎靡，而高端物业所带来的高利润率无疑是平衡市场周期影响的较好手段。



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恒基地产借内地调控楼市争抢内地客源


http://www.yicai.com/news/2010/04/344301.html

在内地加强房地产市场调控之下，香港地产开发商恒基兆业地产有限公司(00012.HK)率先启动吸引内地投资 客的销售计划，该集团昨日携旗下位于香港的几大楼盘在广州展开第一轮促销，希冀吸纳内地楼市中的投资资金。
恒基兆业营业部总经理林达民昨日表示，目前，香港的利率水平低于内地，尤其是人民币升值导致内地人到香港买房，直接打了个8.5折，因此，目前是内 地投资客到香港买房的好时机。

据香港金融管理局此前披露的数据显示，2009年香港楼市成交额达4000亿港元。当中约10%即400亿港元来自内地人在港置业。

不少业内人士推测，在港售价在1000万港元以上的高价物业，超过20%都被内地富豪购得。而林达民昨日则透露，目前香港各主流楼盘的购房客源中， 已经有大约两三成来自内地，而且呈现逐年上升的趋势。

林达民宣称，内地以及海外买家对香港住宅的需求，将使得香港楼市面临一个“蜜月期”。

而对于近期在内地出现的宏观调控，林达民表示不会影响集团在内地的投资和销售计划。目前，该集团在国内持有约30个项目，土地储备1500万平方 米。在一线城市，以商业和办公楼为主，二线城市则重点发展高端居住物业。



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合生创展：调控中捕捉机会


http://www.21cbh.com/HTML/2010-5-13/2OMDAwMDE3Njk2OQ.html


每一次危机亦可能成为转机，合生创展（0754.HK）不会放过任何一段调整期所带来的机会。

在这一轮新政中， 商业项目几乎没受波及。而核心地段的高端物业由于其资源的稀缺性，也被多数开发商认为是资产的避风港。“在合生的高端产品体系中，高级商业是非常重要的支 柱。现在业内普遍认为，商业地产将继住宅之后成为房地产行业的下一个增长点。我们在2009年逐步丰富起来的商业产品线，也将成为业绩贡献的新生力量。” 合生华北区相关负责人告诉记者。

为应对市场，合生于去年开始丰富产品线，提升产品品质。一方面做抗风险较强、保值较高的高端产品，另一方面 发力商业地产。在北京，合生世界村、合生麒麟社、合生时代帝景均是商业综合体项目。今年，这些产品成为对集团业绩贡献的主要力量。

据合生年 报透露，2009年是合生创展在高级商业地产的起步之年，该集团在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发，部分项目将在今年投入运营和招商。 其中最大的动作，就是启动了投资70亿元、位于上海副中心五角场的合生国际广场。在公司制定的5年发展规划中，以高级商业地产为代表的投资型物业成为该公 司未来“住宅物业为主，商业地产为辅”业务结构模式。

在土地方面，前述负责人并未明确表态。但以往在土地市场的表现看来，合生拿地的策略一 直与众不同，擅于捕捉逆市拿地的机会。合生曾在楼市低迷的2008年斥资40.7亿元拿下320万平方米土地。而在“地王”频现的2009年却仅有一幅土 地进账。

根据年报显示，截至2009年12月31日，该公司的土地储备已达3020万平方米，在上市房企中位居前列，其中相当一部分土地位 于潜力黄金区域。



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调控背景下 多家上市公司出售房地产副业


http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20100714/1105543.shtml


每经记者 张初亮 发自上海
利润丰厚的房地产行业，一度吸引众多企业进入市场“淘金”。据相关统计，近5年间转行房地产的上市公司有近40 家。然而随着调控政策出台，房地产市场明显转向，对一些公司来说，房地产又从香饽饽变成了食之无味的鸡肋。
7月10日，安徽金种子酒业股份公 司（以下简称金种子酒业）发布公告称，该公司决定转让所持有的金种子房地产股权，全部退出房地产行业。而据《每日经济新闻》记者了解，准备剥离房地产副业 的上市公司，远不止金种子酒业一家，其后还有东方宾馆、江苏吴中、华东医药等一批上市企业。
分析人士指出，非房地产专业公司退出房地产业务， 接下来会是一个大趋势。
剥离房地产副业或成趋势
高额利润的吸引，加上2007年后国民经济快速发展，房地产投资加速反弹，近年来转行 房地产的上市公司显著增多。据不完全统计，2005年至今，有近40家上市公司由原来的主业转行房地产业务。
但在目前的调控政策下，房地产市 场调整势头渐趋清晰。统计局数据显示，6月份开始，大中城市环比房价、成交量、新开工面积以及国房景气指数等一系列房地产指标出现明显回落。随着这股调整 势头，一度因利润丰厚而被看作香饽饽的房地产行业，渐渐成了一些上市企业眼中的鸡肋。
7月10日，金种子酒业发布公告称，由于国家不断出台针 对房地产行业的调控政策，房地产市场发生了较大变化，董事会决定转让所持有的金种子房地产98.16%股权，从而全部退出房地产行业。
据悉， 金种子房产主要开发了“太阳城”和“龙都小区”两个项目，总建筑面积分别约为4.58万平方米和2.13万平方米。其公告显示，近三年（2007 年~2009年）金种子房地产公司没有新的房地产开发项目，收入主要来自上述两个原有项目的尾盘销售，三年来在公司总收入中占比分别为1.85%、 0.54%和0.79%，毛利贡献占比分别为5.02%、0.67%和0.91%。
湘财证券分析师张化东在接受《每日经济新闻》采访时分析： “房地产业务在这类企业中所占的量是很小的一部分，对这部分企业而言，其在房地产开发领域并不专业。而在楼市调控下，销量好的往往是专业的大开发商。应该 说非房地产行业的上市公司，接下来剥离房地产业务是个比较大的趋势。”
根据相关资料统计，随着楼市调控政策的出台，东方宾馆、江苏吴中、华东 医药、海利得、重庆路桥、爱建股份、ST珠峰、太原刚玉等一批上市公司已纷纷决定转让或出售房地产业务。
房地产行业面临洗牌
尽管从4 月开始，房地产面临调控，但2010年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积和购置金额依然同比增长。其中购置面积18501万平方米，同比增长了 35.6%；购置金额4221亿元，同比增长84.0%。而6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长了46.3%。
随着土地市场遇冷，土地价格走低，从6月份开始，一些品牌房企开始逆市拿地。首开股份、中国铁建、华侨城等企业开始活跃在土地拍卖市场。7月初以来，荣 盛发展、荣安地产、福星股份、首开股份等11家公司已先后发布13次拿地公告。
业内人士指出，每次楼价上升的时候，总会有一些新的房企加入， 甚至是原来不从事房地产行业的企业。而在遭遇调控，后市不明朗的情况下，资金实力不强或者房地产开发经验不足的企业，会更加不敢出手“冒险”。相对来说， 大型房企在拿地的过程中，会有更为合理的测算依据，会进行专业的评估，所以调控下的土地市场上，将以大型房企为主。
退出房地产业务的金种子酒 业亦表示：“金种子房地产开发业务为公司非主要业务，规模较小，起步较晚，发展不快，加上受国家政策调控影响，现在退出房地产行业有利于规避风险，集中力 量做大做强主业。”
张化东则认为：“接下来房地产行业将面临洗牌，行业集中度相比2008年、2009年，会有明显提高。”
“这 是一个正常的市场现象，无需多言。”中国房地产协会副会长朱中一就此表示。
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调控百日调查：降价才刚刚开始


http://www.21cbh.com/HTML/2010-7-22/wNMDAwMDE4ODEwNA.html


4月17日以新国十条为标志的此轮房地产调控，已届百日。政策和市场将往何处去？本报记者调查显示，进入7月中下旬，各地新开楼盘价格比预期明显下调，其中尤以品牌房企最为明显；地价方面，近期土地出让溢价率下降，环比涨幅趋缓。

调控效果初显，但信贷执行力度、保障房供地及建设等后续调控措施，仍然不容懈怠。

新盘定价下调

0.1%，这是国家统计局近日公布的全国房价6月份首次环比下跌的比例；而对于普通人而言，根本尚未感受到房价的真实下跌。

变 化正在发生。7月下旬，位于北京北五环外的标杆楼盘华贸城，推出新一期LOFT房源，均价27500元/平米，相当于买一层送一层；而此前的上半年，华贸 城平层产品均价曾达到27500元/平米，“这相当于变相降价，”长期关注华贸城的韩小姐说，她去看了样板间，虽然层高仅为4.85米，但确实可以隔成两 层。

将于月底正式开盘的万科长阳半岛项目，于18日公开了部分房源价格。买房人刘女士告诉本报记者，销售人员给与她的价格最低可至11500元/平米，该项目对外预计均价为13500-16500元/平米。

根据21世纪不动产等机构监测，目前北京存在打折、降价、促销的新盘已由6月底的80个，上升到了现在的近百个。目前推出的新盘，均有或多或少的折扣降价。但公开降价的项目依旧寥寥无几，大部分项目仍旧采用暗降的方式。

在广州，年度标杆亚运城的入市，将是下半年楼市风向标。业内对于亚运城首期房源的价格预期，已从之前的13000元以上调至万元以下，但亚运城五大开发商尚未对此明确表态。

在深圳，万科华府楼王栋134平双拼户型7月15日开盘，价格区间为28000元/平米-32000元/平米，购买按揭付款总价减8万，3日内签约再减5万，双拼户型按两套计算，3日内签约按揭付款总价减26万。宝安、龙岗多个项目推出的特价房，价格也降至万元以下。

“房价实质性下跌将从新盘开始。”多位业内人士认为。近期，万科、保利、中海、金地等标杆房企均表示，其下半年将集中推出新房源。预计供应高峰将出现在传统的销售旺季9月份之前，如果届时成交量仍未大幅恢复，则供大于求的局面将对房价形成实质性的下调压力。

地价继续下行

中国土地勘测规划院日前公布的地价监测报告显示，二季度全国105个主要监测城市地价涨幅进一步趋缓，商业、居住、工业地价较上一季度分别下降0.36、1.24、0.53个百分点，居住地价增幅下降幅度最大。

据北京土地整理储备中心数据统计显示，截至6月30日 ，北京共拍卖土地117块，其中新政以后拍卖50块，楼面价则明显下调，住宅的楼面价从新政前的12258元，下调至新政以后的5085元每平米，下调近6成。

万科、恒大、远洋等公司有关负责人对本报记者表示，下半年将是这一轮调控带来的绝佳拿地时机，公司有意在土地市场抄底。远洋地产甚至进行了一笔最多9亿美元的海外融资。

但 问题也已出现：伴随着土地溢价率的大减，地方政府出让土地的积极性也在消减。北京、上海、广州和深圳，业内人士普遍认为土地供应缓慢。万科执行副总裁肖莉 提醒，应关注目前土地供应和开发投资不足，将给明年带来房屋供应不足的问题，并采取一些办法解决这一问题。万科的建议是，在土地一级开发环节、在市政、公 用设施领域引入民间资金，减少政府投入成本、加快土地开发节奏，提高土地出让效率。

如何防止供应不足导致的房价报复性反弹，令调控走出“越调越涨”的怪圈？

保 障房住房被寄予补足投资和分流需求的厚望。住房与城乡建设部部长姜伟新7月17日表示，今年保障性住房建设580万套的目标不会变，中央已经下拨600多 亿资金用于这一事务。姜伟新还透露，国务院批准利用住房公积金贷款支持保障性住房的试点，已确定北京等28个城市作为试点城市。

中原地产研 究中心董事程澐认为，鉴于国内正在改变过去住宅市场化为主导的单一局面，保障房的推出，有助于实现楼市的供需平衡。深圳社科院城市运营中心主任高海燕指 出，保障房住房供应首先影响人们的心理预期。本轮调控目的不仅仅在于房价，还作用于产业结构、促进收入分配公平等方面，必将持续相当长的时间。而伴随政策 的持续，将从现有的心理层面影响进入试探性调整，并真正进入全面调整期。

房价跌20%，地价跌30%？

市场发生变化的同时，银监会、住建部、国土部高层近期也频频表态，严控信贷、严查囤地、加强保障房等措施被反复强调，显示政策仍未放松，下半年房价下跌已成共识。

房价究竟会下跌多少？几乎所有人都迫切需要答案。一些数据或许可以一窥端倪：品牌房企带动的降价潮，将对区域市场产生巨大影响。根据公开资料，万 科、保利等十大标杆房企2008年底以前所获得的土地储备，将是今年下半年新增供应的集中区域，其中大部分土地价格不超过两年前地价水平，中原地产认为， 考虑到这两年间土地价格的大幅增长，大部分项目即使降价10%~15%仍然可盈利。

“上半年的触底仅仅是阶段性的调整。预计下半年，新增供应将加速入市，在短期供大于求的情况下，各地住宅项目将陆续降价，降幅可能在15%～20%。”北京中原地产市场总监张大伟预测。

建银精瑞投资董事长李晓东认为，不排除某些高价地亏本的可能性；肖莉也认为，有开发商可能会不得不针对部分项目计提存货跌价准备。

中 国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱分析，5、6月份土地市场和1-4月份相比，所谓地王已经不存在了，高总价地块整体水平明显下降；从楼板价来看，6月仅 有4幅地块楼板价超过万元，且无一地块进入上半年前十的排行榜，楼板价水平持续降低。他预计，一线及部分二线城市地价将出现30%左右的回调。
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调控下的另类风景：商业地产公司业绩爆发


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正当传统的住宅地产企业为下半年业绩忧心忡忡的时候，商业地产开发商则终于出现业绩爆发的态势。

“公司租金收入将会在今年业绩中有明显提升，全年可达1亿元，出现大幅增长。”7月27日，世茂股份首席财务官陈汝侠向本报记者透露。

世茂股份最新发布的业绩预增公告称，公司今年上半年净利润实现增长将超过700％。无独有偶，另一家国内的商业地产大鳄——万达集团，2010年上半年售额达362亿元，是该集团成立22年来首次半年销售收入超过300亿元。

据本报了解，尽管世茂股份在去年就已完成资产重组，但由于注入资产进入业绩体现有一段滞后，此前公司的业绩主要依然是原先的住宅业务，今年上半年该公司商业资产开始逐步占据业绩主力位置。

陈汝侠向本报透露，上半年，世茂股份主要在售的5个项目中，首次出现一个于5月开盘的商业地产项目，“下半年公司还有7个新盘推出，全部是商业项目。”世茂今后更长时间里商业地产项目将进入业绩回报周期。

更 多的公司正积极做大商业地产。7月24日，停牌2天的广百股份披露了定向增发预案，拟以不低于23.65元/股为定向增发不超过2500万股，募集资金将 用于购买新一城广场部分物业项目、大朗物流配送中心项目及湛江民大店项目；而万达集团则继续跑马圈地，上半年相继在广州、泉州、厦门、仓山、长春、上海等 地有新项目开工、开业以及新购土地。

近期土地市场商业土地供应比例的提升和商业地产公司在土地市场的优势尽显，不少业内人士认为，主要对住宅市场的调控，客观上给商业地产带来了发展契机。

“在住宅市场销售量低迷的状态下，将是资本倾向商业地产的良机。”中国社会科学院金融所研究员易宪容指出。

调控以来，与商业地产公司业绩爆发式增长相呼应的是，以万达等为代表的商业房企依然掀起的购地高潮。

今 年至今，万达继续大举购入土地，包括先后以8.729亿元将厦门湖里高林片区2010P09地块收入囊中、购得武汉经济技术开发区P2010（032）号 近12万平方米大宗商业地块、以2.79亿元的底价竞得常州华联吉买盛地块、8.18亿元购入武汉“东沙连通”重点项目的一期用地、联合本地企业以 12.05亿元摘得上海高境镇共和新路东侧商办地块等等。

与大连万达等商业地产企业大举拿地形成鲜明对比的是，此前几年购地凶猛的住宅开发 商今年调控以来，在土地市场偃旗息鼓。如一度拿地凶猛的绿城集团，自4月份新政以来，拿地方面的力度骤减。而绿城行政总裁寿柏年早前曾披露，今年绿城计划 200亿元用于新增土储，1-3月，绿城购地支出达到90亿元，而新政出台之后的4-6月，绿城在购地方面的支出仅为25亿元。

而商业地产投资热炒正在全球范围内掀起高潮，更多的国际资本涌入商业地产市场。在外资眼中，中国市场依然是最具吸引力和投资价值的。

调控下，不仅资本流向有利于商业地产公司跑马圈地，相对较低的土地出让价格和缓和的土地争夺，也让商业地产公司觅得了良机。据不完全统计，万达上述所拿地块中，几乎超过一半以底价成交。




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银行“纠结”：调控下的利益平衡

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历次宏观调控，银行都扮演了重要角色，并面临着调整可能带来的风险。

银监会正部署部分城市进行新一轮的房地产贷款压力测试。民生银行 地产金融事业部首席分析师董续勇向本报透露，该部压力测试范围为地产开发贷款、经营性物业贷款和土储贷款。“房价过快上涨集中在2010年一季度。因此， 即使在房价下降30%的情况下，会对资产质量有一点点影响，对总体盈利状况影响非常微小。”

“房地产金融应该在调节房地产供需中发挥作用， 也只有房地产业实现了持续健康发展，房地产金融才能稳健运行，金融与地产的良性互动是房地产可持续的保障。”民生银行地产金融事业部杨毓坦言，金融政策要 和其他政策配合使用，不能过度依赖金融政策对楼市进行调控，要建立多种工具相协调、长短期手段相结合的科学调控体系。

不过，对商业化的银行业绩而言，是一种如何平衡多重角色的挑战。

“新国十条出台前，部分城市房价上涨过快，风险不断累积，但未出现全国性泡沫，新国十条的出台避免了泡沫进一步膨胀的风险，有利于行业可持续发展。”杨毓表示，调控对于银行的长远发展同样是必须的。

来自民生银行的研究报告显示，2010年1-3月，我国主要城市的家庭月供收入比分别为北京、深圳、杭州高至68%、64%、55%，超标相对严重。

2009年房价快速上涨中，北京、上海、深圳、重庆四城市的2009年度房价收入比分别快速上升到21.7、18.5、16.6、8.1，按亚洲国家可接受9左右的标准，北京、上海、深圳偏高。

民生银行的调研还发现，全国9个重点城市30个项目样本的租金收益率最高3.90%，最低1.52%，算术平均值为2.55%，中值为2.44%，其中租金收益率低于一年期定期存款利率（2.25%）的楼盘12个（占40%），主要集中在北京、上海、杭州。

房价的几个关键风险指标继续在危险区域深度挺进，让银行方面提高警觉，毕竟，与信贷业务的增长相比，资产的安全才是根本。

除 了房价的泡沫指标外，按揭贷款占同期销售额比例突然呈现快速增长迹象，更让监管层及不少银行开始担忧房价泡沫过多向银行金融系统转嫁。今年一季度个人购房 贷款新增5227亿元，占当季商品房销售额的65.5%，而即使在销售火爆的2007年和2009年，这一比例仅为25.7%和31.8%。

“在当前环境下，银行必须平衡好上述三者之间的关系。”董续勇认为，首先是要坚决执行银监会监管部门出台的各项调控政策，同时密切关注项目销售，具体而言是要防范销售放缓、价格下跌带来的风险。也就是，防范风险与拓展业务不可偏废。

不过，在业内人士看来，银行需要平衡相关要素外，在房地产信贷业务发展上，还要面临强劲挑战。

信 托等融资方式依然对传统银行房地产开发贷形成威胁。据诺亚财富的统计，截至第二季度末，信托资金从投资方向来看，基础产业、工商企业和房地产合计占到近 70%的份额。8月第一周里，投资于房地产市场的信托产品发行仍保持了强劲势头，第一周累计发行的18只信托产品中，投资于房地产市场的信托产品共有5 只。

民生地产金融事业部的最新计划披露，接下来重点在华东、华南、中西部等不同区域，会根据城市的发展阶段支持一些区域性机会，包括“三旧改造与城市更新（华东、华南）”，“成片开发和城市运营、新城建设（中西部）”。

杨毓透露，民生银行将对成片开发和城市运营加大业务拓展，如广州的“三旧”改造、深圳的“城市更新”、福建“海峡西岸经济区”等。


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绿城“阳谋”代建 暗御宏观调控

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宋卫平的野心“昭然若揭”。
2009年，绿城集团(03900.HK)董事长宋卫平在秋季恳谈会上，当着众多股东和媒体的面，许下豪言，3至5年销售收入超千亿，赶超万科。他曾信心满满地开玩笑说，从小住惯了绿城的房子的人，长大后是不会选择其他品牌的。
今 年以来绿城负债率一路上升。资金有限，土地价格不断上涨，绿城已难通过疯狂拿地的方式扩大市场占有率。绿城集团执行总经理曹舟南坦言，绿城从2008年资 金危机中汲取的教训是不愿再以高价拿地的方式推高负债，而推行代建模式是最有效的抵御调控的办法。“我们越来越清楚地认识到，投资能力不是绿城的核心竞争 力，开发能力和营造能力才是。”曹舟南说。通过代建，绿城可以在不增加负债率的基础上，获取土地资源，同时输出管理，获取收入。
曾经陷入“高价拿地”痛苦中的绿城，正欲寻找一条回归路。
走出掣肘
曹 舟南介绍说，绿城代建业务的合作对象分为项目持有者、资本市场和政府机构，并分别对应三种代建模式：一是与已经取得土地证的企业对接，由合作方承担全部或 部分资金，绿城建设承担开发任务；二是与外部资本对接，通过成立平台公司募集资金，绿城负责开发建设，并与投资方共享收益；三是与政府安置房建设对接，由 绿城的专业团队承担项目开发任务。绿城将根据项目的销售额或利润额提取7%-8%的分成。
虽然绿城早在2005年10月就首度涉足代建，但真正形成成熟战略却是2010年。曹舟南认为，选择代建，是为了打破宏观调控的掣肘。
美国汉斯地产公司的商业模式也给绿城启发。汉斯地产的业务结构横跨投资、开发和管理三大业务板块。其中开发占60%以上，投资和管理约各占20%。汉斯地产背后有一群庞大的投资伙伴和客户，主要包括退休基金、政府投资机构、保险公司、金融机构、慈善基金和个人投资者。
绿城副董事长寿柏年表示，代建模式并不影响公司原本的自建业务，全部由合作方提供土地和资金，利于突破绿城在拿地和资金方面的瓶颈。在代建合同中，绿城并不保证项目的收益率，但风险由绿城和合作方共担。
绿 城曾经对散落在中小开发商手中的土地资源做过估算，有很多“地主”实际上不具备开发能力和品牌，这一土地规模或达数千万平方米。这种业务模式的风险在于合 作方资金断裂。曹舟南强调说，绿城将来选择项目的土地权授证明必须已经取得；双方对于开发理念、项目定位都相吻合，绿城在开发中占绝对主导权；投资方拥有 很好的资金质量。
宋卫平提出的目标是：3年内代建项目超过100个，代建项目销售额超过1000亿。而绿城目前已经拥有20余个代建项目，分布在浙江省内及北京、沈阳等北方市场。与绿城达成合作的企业包括浙江能源集团、浙江铁路投资集团、西子房地产、葛洲坝集团等。
“成为全国最大的
农民安置房代建商”
“性情中人”宋卫平在2009年秋季恳谈会上曾经当着众股东的面，表示即使不赚钱也愿意给穷人盖房子的想法。2009年，绿城销售额实现517亿元，仅次万科，位居全国房地产行业第二。但绿城的产品大部分是高档住宅。
宋卫平认为，绿城一些建豪宅的理念可以运用到建农民安置房。虽然装修材料选择不同，但绿城可以用建豪宅的认真精神来打造农民的安置房。
绿 城代建了杭州彭埠安置房云河家园等诸多保障类项目。绿城目前和政府合作建造的保障房主要集中在限价商品房和农民安置房。两者合作方式有所不同。限价商品房 是政府给定限价，待开发商建完之后以给定的限价回购；农民安置房则全部由政府出资，开发商只收取3%的管理费。但由于开发成本高，绿城建造的成本价几乎就 相当于政府的限价。曹舟南介绍说，对于面积较小的农民安置房，3%的管理费甚至都不够支付人工费。绿城在一部分项目上甚至是亏损的。
“我们 是非常愿意成为全国最大的农民房安置房代建商的。”曹舟南反复对本报记者强调。但代建保障性住房同样给绿城带来困惑。一方面，由于分配机制等原因，作为企 业，并不知所建保障性住房究竟是补贴了富人还是给真正意义上的穷人。而另一方面，如果持续靠企业的力量去补贴保障房建设，难以形成长效的建设机制。
另据了解，绿城目前在建的保障房项目面积大约为270万平方米，已建成的有60万平方米，约占公司总开工面积的15%，约占整体营业额的5%。2010年绿城在建的商品房达1000万平方米，这意味着每5平方米中就有1平方米的保障性住宅。

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调控下的花样年样本：变革商业模式

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12月23日，花样年于无锡再购得一幅商业用地。今年以来，这家在香港上市的深圳房企在调控之下坚决转身，进行战略转型，从原来较为单一的住宅开发商向综合服务运营商转变，具体搭建高端住宅+商业地产的业务模式。

花样年的转型，可谓是调控大变局中房地产公司求变的典型案例，更多的房企变革正在发生，行业快速走向分化。与万科、保利、佳兆业等开发商不同，花样年总裁潘军并不太看好普通住宅市场，认为其受保障性住房影响较大，转而将目光放在了高端住宅、商业地产及服务上。

房地产区域市场正在消失

2010年的宏观调控，带给房地产市场的更多是强者愈强，如万科、保利、恒大等均实现了创纪录的销售额和市场占有率，而一些中小型房企的生存空间被挤压。

“万 科、保利等全国性布局已深入三四线城市，产业生态链断掉了，区域市场正在消失，我们不会和央企、地产大佬争市场，”12月27日，花样年深圳美年广场亮相 仪式上，潘军接受本报记者专访时表示，房地产行业已经形成全国性市场，房企要生存，要跟大规模复制开发的地产商形成差异，必须进行战略转型。

潘军称，花样年的策略是要做高端住宅，且一定要有服务，并大幅增加商业地产，花样年原来设定的住宅与商业的比例是7∶3，现在改为5∶5。

据介绍，美年广场含1座酒店、5座办公楼及8000平米园林，定位创意产业总部园区，将是花样年明年深圳市场的主打产品，也是花样年战略转型的代表。

“未来的关键在于不是谁最大，而是谁还存在。”潘军说，开发量过大，未来市场没有了怎么办？花样年不追求规模化，而在进入的城市每年运作一两个项目，如果每个项目每年有10亿销售，进入20个城市，就有400亿，也是不小的数字。

潘 军不看好中低端，称花样年将逐渐退出中低端住宅市场。“今年卖得最好的是中低端，但这种生产力大量存在，产品同质化；这一类产品的客群很多是夹心层，政府 的保障房正是要解决这一人群的问题，未来受保障房影响较大。”他说，每年1000万套保障房，连续做十年，将有3亿人解决住房问题；按60平米/套每年就 是6.5亿平米，而商品房每年才卖9亿平米。

“地价比去年高近50%”

对于花样年来说，确立了新的战略，拿地就颇费思量，现在一线和其他热点城市的地价已经很高，想要在城市核心区拿地谈何容易？

“要做高端住宅必然要承受一些高的成本，”潘军表示，拿地现在有三种方式，一是与土地方合作，二是收购，三是招拍挂，“最好是挂牌，尽量避免拍卖形式，哄抬当地的房价，”潘军透露，很多三四线城市的地方政府很希望借地价把当地的房价抬上去。对此花样年尽量避免“入局”。

潘 军对今年土地市场的感受是，上涨幅度达到50%，远远高于去年；而且，多数地方政府并不希望地价下调。所以公司基本上以收购和合作的形式获取土地，从而使 得平均楼面地价不高于1000元/平米。目前花样年已拥有土地储备总建筑面积近1500万平米，其中，仅有20%为低端住宅，30%为商业用地，约50% 为潜在的高端住宅用地资源。

自11月份以来，花样年积极运作台湾TDR募资，市场预计融资将达到4亿元。潘军称，花样年资金充裕，目前公司已经将明年的拿地、工程等预算都做完了，意向地块正在协商中，新的银行开发贷款额度都已落实。

楼市渐趋多元化

“做买卖可以是家乐福、沃尔玛，也可以是LV、爱马仕，房地产市场也类似，未来必将是多元化，”潘军认为，成本化的房地产是能减就减，市场上完全靠成本、靠执行能力、标准化的房企很多，而真正做精品和服务的很少。

潘军透露，在其高端住宅产品线中，花样年将深耕精装养老公寓市场，明年将在苏州、成都、无锡、天津四地，进行试点。

花 样年转型并非个案。中房信·克而瑞分析师崔琳指出，从近期成交土地类型来看，不少开发企业出手积极购入商业用地、综合体地块及旅游地块也成交频繁，这也在 一定程度上意味着在住宅市场遭遇深度调控的环境下，不少房企已经在产品类型、战略布局上做出积极的调整，而这种变化在新增土地市场上开始呈现。

摩根大通中国投资银行董事总经理龚方雄也认为，赚钱有两种方式，一是高边际利润率，二是高成交量、销售量，“如果是相对比较低的利润率，但有很大的量，也能赚到很多钱，未来的格局可能会往这个方向走，量仍然能维持，但利润率会降低，关键是要看谁能抓住机会。”龚说。

此外，龚方雄认为，高端住宅会受到宏观调控的影响，如房产税、土地增值税等，将降低这类房企的利润率，对此潘军表示，可增加持有型物业来对冲，过去数年花样年的毛利率一直保持在48%、49%，未来希望能维持在40%左右。


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