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房產調控應持續

http://magazine.caing.com/2011-03-05/100232703.html

　　最近一兩年，市場和媒體在中國房產問題上近乎達成一種「共識」：若中國房地產市場出現較大調整，地方政府的土地財政將出現問題，導致地方財政不 足以支持政府基建和民生支出，並影響到地方政府融資平台的還款能力，進而危及整體金融的穩定。因此，房產市場的調控力度不能太大，時間不能太長，否則會對 經濟造成重創，甚至引發危機。

　　這個觀點有些許悲觀，但樂為各方利益集團和意見領袖改採納。對地產商和地方政府而言，這是遊說中央政府放寬房產調控的最佳武器。對於意見領袖們，它的好處是把所有可能的負面結果事先說明。但這個觀點能反映真實情況嗎？對此，筆者有所保留。

　　常見的一種說法是中國的地方政府對土地收入的依賴佔到財政收入的40%-50%，甚或更高。以2010年的政府預算為例，地方政府的本級財政收 入3.6萬億元左右，預算中的賣地收入為1.4萬億元。一些學者據此得出，賣地收入為地方財政收入的38%。但這種計算方式沒有交代分母的定義，會造成謬 誤：其一，目前中國的財政預算安排中，賣地收入不計算在地方政府的本級財政收入內，而是放在另一個獨立的政府性基金預算中。其二，分母沒有包括中央政府對 地方政府約3萬億元的轉移支付。

　　因此，如果把這三塊收入都計入，那實際上地方政府在2010年預算中的收入共為8.3萬億元。其中，地方本級財政收入3.6萬億元，中央政府轉移支付收入3.1萬億元和政府性基金預算收入（含賣地收入）1.6萬億元。其中，只有1.4萬億元（16.5%）是賣地收入。

　　在實際執行中，地方政府的財政收入遠超預算。其中，地方本級財政收入實際為4.1萬億元，比預算超收4700多億元；中央政府轉移支付為3.2 萬億元，比預算超收1700多億元；賣地收入為2.7萬億元，比預算的1.4萬億元超收近1倍。因此，縱使地方政府本級財政支出比預算超支約5000億 元，在收支相抵後，2010年地方政府的預算赤字遠低於原來水平。

　　最關鍵的是，地方政府去年的賣地收入是過去年份預算水平的兩倍。因而縱使今年的賣地收入很不理想（如回到2008年低於1萬億元的水平），基於 去年的超收，地方政府在基建和民生上的支出也不會有太大問題。因此，「地方財政困難」不應是放鬆房產調控的理由——實際上，它們的財政狀況在去年的賣地超 收後有大幅改善。這實際上為中央政府維持一個大力度的房產調控政策創造了優越條件。

　　另一個反對房地產調控的理由，是房價下跌會引發金融體系的風險。但這不免有點「杞人憂天」。根據央行的數字，中國銀行體系中對開發商貸款和樓宇 按揭的貸款從不曾超過貸款總額的20%。縱使這個比例在過去幾年間有所上升，但比起國際上大多數國家的水平並不算高。而且，經過這幾年房價的大幅上升，大 部分已購房者已經獲利，不會輕易因房價下跌而「斷供」，以至於放棄手上的住房。至於開發商貸款，風險雖高於按揭貸款，但只佔銀行貸款總額的6%。而近兩年 房價的攀升，大幅提升了開發商的盈利狀況，資產負債比優於2008年金融危機階段。所以，一定程度的房價下跌和樓市交投減少不會對開發商的財務狀況造成很 大影響。

　　過去幾年房價急速攀升，樓市已積累了不少泡沫。最近一年多來的調控，樓市已顯現出一些積極的調整跡象。若調控政策的力度能持續，將有望改變「樓價必升」的心理預期，利於房產業的長遠發展。若出於諸多「考慮」而放鬆調控，樓市泡沫將吹得更大，再調整時將付出更大代價。

　　作者為瑞信證券中國研究主管

調控風聲中 九龍倉、新鴻基等內地頻頻拿地

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110309/2221175.shtml

每經記者 朱玲 發自廣州
當萬科、保利這些內地大型開發商紛紛聲稱要少拿地的同時，其他資金 「逢低吸納」的熱情沒有減退。港資開發商九龍倉（00004，HK）3月7日公告稱，以7.87億元的價格拿下杭州餘杭地塊。除九龍倉外，其他港資、海外地產商也紛紛出手內地樓市，趁機抄底。
調控嚴厲正是抄底時機？
3月7日，九龍倉發公告表示，以7.87億元價格拿下杭州餘杭地塊，折合樓麵價格3578元/平方米。這也成為該公司進入2011年後，出手內地樓市的第三單，截至1月底，該公司在內地土地儲備為125萬平方米。
《每日經濟新聞》記者注意到，九龍倉拿下的杭州餘杭地塊，有公開數據顯示，該區域在2009年~2010年間，最貴的樓面地價高達1.2萬元/平方米，相比九龍倉此次3500多元的樓面地價，已經跌去了2/3。
廣州地產專家謝逸楓認為，內地樓市調控最嚴厲時，正是「抄底」好時機。一方面內地房企今年2月份開始銷售業績嚴重下滑，銷售成交大量下降。而貨幣、信貸政策的緊縮及融資渠道遭遇前所未有的困境，導致內地部分房企資金鏈面臨緊張趨勢。
該人士指出，部分大房企由於擔心擴張過大而資金鏈斷裂，也開始謹慎拿地或者是停止拿地步伐，目的是控制資金流動。內地樓市價格一直保持上漲的趨勢，土地價格相對便宜加上資金上的保障，非內地開發商必然逢低吸納，擴大土地儲備。
業內稱此時仍有風險
記者注意到，除九龍倉外，新鴻基地產（00016，HK）、新加坡的嘉德置地以及愛爾蘭房產商財富控股紛紛出手內地樓市，趁機抄底。
在九龍倉之前，新鴻基地產也對內地樓市動作頻頻。3月3日，該公司聯合世茂以44.72億元的價格拿下南京河西地塊，樓麵價約4752元/平方米，由於多家企業聯合拍賣，其成本又將進一步攤平降低。
新鴻基地產昨日也透露，其位於廣州的項目為規避調控風險，預計年中推出洋房房源，同時該公司也抄底商業地產，積極推廣別墅盤的私家會所、高爾夫球場等商業項目體。
據記者粗略統計，今年1月至今，新加坡的嘉德置地、愛爾蘭最大房地產公司財富控股，以及嘉裡集團等已公佈涉足內地房地產項目投資超100億元。
謝逸楓指出，港資和海外開發商抄底內地樓市也具有一定風險性。首先目前內地樓市處於深度調控期，一旦政策調控繼續加碼和市場陷入一年以上的觀望期，這些企業將承擔政策調控帶來的資金壓力。
「內地市場目前的狀況產生變化，尤其是購房者已經開始產生觀望的心理，政府開始對土地空置和炒地現象進行打擊，拿地的門檻提高都將提高抄底風險。」謝逸楓表示，一旦內地樓市轉向下行通道，抄底資金有被「套死」的可能性。

把二三线城市“绑”起来——第四波楼市调控启动

http://www.infzm.com/content/61514

这是一场钞票与政策赛跑的游戏。当一线城市楼市被限购之后，二三线城市楼价猛涨；如果政府继续往下限购，成捆的寻找出路的钞票们会奔向哪里？

这样的调控可能无边无际。对政府来说，永无尽头的限购比管住印钞票的机器更好吗？

2011年7月16日中午，广东惠州亚婆角海滨旅游区下起了暴雨。

在这里，碧桂园的“十里银滩”滨海度假楼盘当天开放，接受认筹。一位深圳导游撑着雨伞在售楼处外呼喊着看楼的团友返程。“已经超过约定时间一个钟头了，40个人的团，现在只有五六个人来集合。”

看着售楼处人头攒动的景象，这位淋得湿透还摔了一跤的导游说，他们都排队认筹买房去了。“这里离深圳市区一个多小时车程，但可以买到海边的房子，最重要是不限购——基本上不受异地购房的限制。”

在一线城市被限购之后，这些二三线城市成了楼市投资者的黄金宝地。7月18日，国家统计局公布6月份70个大中城市的新建商品住宅、二手住宅价格情 况，虽然房价环比下降和持平的城市数量均比5月份要多，但乌鲁木齐、石家庄、兰州、丹东、遵义等二三线城市的房价维持近半年来的强势，涨幅抢眼。

更惊人的发现还在这70个城市之外：陕西榆林、内蒙古鄂尔多斯等非限购城市已位列国内楼市投资者最活跃地区，房价五六年间上涨六七倍甚至十倍，今年以来也是涨势惊人。

正因为此，新一轮针对二三线城市的楼市调控已经呼之欲出。

7月12日，国务院常务会议要求对“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”；同时，住房和城乡建设部在着手草拟新一轮的限购城市的名单。业内人士预估“上榜”的城市从目前的四十多个，增加到一百个以上。

此次重点瞄准二三线城市的措施，被称为自2010年4月以来的“第四波楼市调控”。

有人冲进，有人撤退

邹健民向南方周末记者表示，他知道不少深圳投资客到惠州买房被套牢亏钱的案例，他身边的朋友都已经从二三线城市退出。而他本人目前除了投资商铺，没有投资于任何住宅。

水往低处流，资金也是如此。当一线城市遭遇限购之后，投资者迅速发现，二三线城市蕴藏着巨大的投资潜力。

广州限购，毗邻的清远房价上涨；深圳限购，附近的惠州房子受到青睐；北京、天津限价，而周遭的邯郸、廊坊、保定、石家庄、秦皇岛等城市凭借半小时、 一小时经济圈概念，房价涨幅名列前茅。在这些城市的旅游概念、养老概念城市的房产，更是领涨全国。在基础设施尚不完善的情况下，这些城市的房价已向一二线 城市看齐。

还有，武汉和长沙同为限购城市，而“夹在”两者中间的岳阳，加以高铁概念，房价扶摇直上，曾以同比20％以上的房价涨幅独占大中城市房价涨幅榜头 名；福建宁德也是如此，这座位于福州和温州之间的三线城市，同属于两地各自的一小时经济圈，而自从温州、福州限购后，资金便向无限购的宁德集结，以致当地 房价涨幅半年超过30％。

越有钱的地方，催生着越高昂的房价：内蒙古鄂尔多斯户均拥有3套以上的住房，底气在于资产过亿的富豪人数超过了7000人，人均GDP超过了香港。而依靠煤炭、石油发家的陕北榆林、新疆克拉玛依等地的富豪，也在一掷千金地支撑着当地房价上扬。

据媒体报道，房地产监管部门正在对二三线城市房价快速上涨的原因进行归类，想得出判断，究竟是投资性需求转移还是本地的刚性需求推高了房价。而新一轮的限购名单将主要依据投资性需求转移推高房价以及房地产开发投资两个指标来敲定。

“假如对二三线城市的房产进行投资，那只能作长期的打算。”中原地产项目部总经理黄韬向南方周末记者表示，在大多数的二三线城市，一手房与二手房的 交易量比例为7∶3，也就是说新建的一手住宅供应多于二手房的供给。“在较长的一段时期里，在二三线城市，人们会选择买一手新房，也不会买同等条件的二手 房。”

知名的深圳投资客邹健民就不看好二三线城市房地产投资。他的理由是担心“买了以后没人来接盘”。“毕竟二三线城市的购买力有限，当地的富豪最终还是 会往一线城市跑。”邹健民向南方周末记者表示，他知道不少深圳投资客到惠州买房被套牢亏钱的案例，他身边的朋友都已经从二三线城市退出。而他本人目前只投 资商铺，没有投资于任何住宅。

那么，退出通道本来就狭窄的二三线城市，现在又面临着“大刀砍下”的限购令，是否会出现一众投资者异地“遥守空房”的故事呢？近期渣打银行针对二、 三线城市地产商的调查可见端倪：部分二、三线城市房地产销量下滑，库存问题日趋严重——即没有快速卖出而留存的房子。据渣打测算，到今年年底二线城市库存 水平可能高达15个月的销售量；而三线城市对购房者限制较少，库存年末可能攀升至4个月的销售量。

二三线城市救了地产商

“上半年，我们就是以二三线城市的楼盘赚的钱，来弥补赢利缩水的一线城市项目。”一位广州的地产商高层向记者表示，这就是所谓的“外围救中心”战略，这可以保证一线城市的楼盘暂时不必降价。

对于上半年的地产商而言，得二三线城市者“得天下”已成共识——二三线甚至四线城市的贡献，决定了地产商们在竞争格局上的分化。

据WIND统计，截至7月18日，已发布业绩预告的A股58家上市房企中，31家公司预计上半年净利润将出现亏损、预减。

与行业整体业绩低迷的预期截然相反，部分龙头房企表现出“强者恒强”：万科以656.5亿的半年销售额领跑全国，这超过了2009年全年销售额；恒大上半年销售额同比增长101.7％，而销售面积位列国内房企第一。

据《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜TOP30》显示，上半年前十大房企合计实现销售金额3323亿元，同比增幅超过八成。

同策研究与咨询部总监张宏伟的点评是，标杆房企表现抢眼原因之一是二三线城市的贡献。

以恒大为例，其董事长许家印曾经透露，上半年该公司所售项目中，只有1个位于一线城市，54个位于二线城市，33个位于三线城市。这种布局不仅避开了一线城市限购的“雷区”，还分享了二三线城市房价大涨的盛宴。

“上半年，我们就是以二三线城市的楼盘赚的钱，来弥补赢利缩水的一线城市项目。”一位广州的地产商高层向记者表示，这就是所谓的“外围救中心”战略，这可以保证一线城市的楼盘暂时不必降价。

除了恒大，万科、中国海外、保利地产、碧桂园等也因“销售周转速度高，有相当数量的项目位于二线甚至三四线城市”而获益。

从总体数据看，密集的调控对地产商们似乎丝毫未损：上半年，全国商品住宅投资同比增长36％，房屋新开工增长24％，商品房累计销售额增长24％，销售面积同比增长13％。而广发证券分析师对此的解读是：这主要是占据总成交量半壁江山的三四线城市做出了突出贡献。

然而，这些“功勋卓著”的二三线城市，即将面临打击需求的“限购令”，地产商们该如何见招拆招呢？从一线城市的经验看，地产商们似乎并无招架之力。

以限购最严的北京为例，数据显示，上半年北京市商品房成交量下滑近三成，投资需求基本归零。根据北京市房地产交易管理网的数据，当前北京市场的商品 住宅库存已超过15万套，按照当前的销售进度，可供15个月消化。此外，当前上海的住房存量需要12.4个月的时间消化，深圳、武汉、杭州、苏州和宁波等 城市的库存消化期均超过15个月。

更麻烦的是，大部分开发商的货量都集中在下半年推出。恒大、保利、金地、富力等公司都声称，下半年供应量远高于上半年。业内人士称，部分开发商曾期 望下半年调控松动，因此有意将货量压到下半年，但现在调控加码的信号，显然打乱了他们的算盘。北京中原的预估是，一旦占据目前市场主体的二三线城市限购， 下半年全国房地产销售面积的减少可能会超过两成。

更糟糕的是，限购未至，限贷先行。重庆、南昌、太原等二三线城市部分银行已暂停发放个人房贷。而地产商目前自筹资金的重要来源——房地产信托也被收紧。针对地产商资金链问题，连万科董事会主席王石也说：“100％的公司都感受到压力，资金紧张。”

今年上半年，中海地产在多个一线城市进行降价快销。这样的故事会在二三线城市的地产商身上重演吗？　

地方政府的“紧箍咒”

近期的国务院常务会议指出，当前楼市调控更需引起警惕的是，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。

房地产库存积压，开发商资金回笼放缓，拿地意愿下降，土地财政收入锐减。在这个连锁反应中，受限购影响最深的，除了开发商，就是地方政府。

根据中国指数研究院的最新数据，上半年全国130个城市土地出让金为7524亿元，同比下跌了5.5％。其中上海以494.06亿土地出让金额名列第一，但同比下降了21.97％；而名列第四的北京则同比下降48.32％，成为前十名中下降幅度最大的一个城市。

值得注意的是，名列二、三的武汉和昆明，土地出让金的同比增幅分别达到77.33％和416.03％。而它们属于限购执行力度不算严厉的二线城市。

地方政府显然不愿意看到这样的限购政策维持太久。早在去年下半年各地出台限购政策之时，部分城市即刻公布限购令的“试行期”。例如，厦门、福州、海 口10月份出台限购政策时，将政策的结束期限定在了当年年底，为期仅不足三个月。而温州市将10月中旬开始的限购政策的有效期定为半年。

但到了今年年初，在住建部的三令五申下，各地的限购政策得以延续，而不少城市颁布的限购令执行期为一年。

时至近日，“对限购政策进行细节调整”的呼声再起。此前，大连和海口曾传出将对限购政策进行调整的消息，但两地官方随即进行了辟谣。而北京房地产业协会副秘书长陈志也曾表示，对于北京这样的限购政策执行比较严的城市，是否可以通过调整限购年限，来支持自住型购房需求。

但近期的国务院常务会议指出，当前楼市调控更需引起警惕的是，由于担心住房成交量下降过快影响经济发展，少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。

的确，有部分城市出台的限购细则相对宽松，有的则在限购区域上打折扣。例如，成都出台的限购令限购范围为本市主城区，没有涉及到上一年为成交主力的郊区郊县。贵阳的限购政策更松，限购范围只在贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。

而加入限购队列不久的石家庄，在出台限购令的同时，也降低了当地落户门槛，省内人员在当地购置住房并实际居住的可以办理落户手续——这都引来关于限购执行力度的质疑。

“我们还要承担保障房建设，还要偿还地方政府融资平台债务。”一位地方政府人士诉苦，处处都需要钱，还限购房地产，那真是无米之炊了。

宏观调控也许已经大获全胜 张化桥

http://blog.sina.com.cn/s/blog_50c88c400100u9sd.html

这一年多来，中国政府在反通胀方面的力度举世瞩目。只有一个很有自信和执行力的政府才能在短期内做得如此坚定和彻底。但是，在大家喊"加油，加油"的时候，也许，这个胜利其实已经获得了。

说这话，我冒了很大的风险。首先，我在基层工作，对全国的情况掌握得不够。其次，目前宏观数据显示经济依然相当"不错"。很多人说，经济还是过热。

宏观经济政策的把握从来不是科学，而是一个非常高深的艺术。政策产生效力通常有时差，而时差究竟是多少也不稳定。而且海内外各种不确定性和未知数也会起作 用。本人跟很多同行一样，经常指手划脚，批评政府的政策太松，太紧，太早，或者太晚。但是，大家站着说话腰不痛。把你我摆在决策的位置上，我们行吗？

不过，我还是想斗胆说说看法。我认为，在宏观调控方面，政府已经做得相当成功。如果我可以进言的话，我觉得，政府现在有三件更为迫切的宏观经济政策要调整: (1) 在资金市场, 开闸放水, 但是提高水价,(2) 减税,(3) 限制地方融资平台。让我一一道来;

第一，政府应该考虑在放松信贷流量（降低存款准备金率，抛弃贷款额度限制）的同时，大大提高基准利率水平。现在企业（国企除外）遇到的最大问题不是利率高 低，而是能否获得资金。健康的企业不在乎利率高几个点，而衰败的企业觉得无息贷款也没法承受（毕竟，本金还是要还的）。众所周知，我们周围有大量摧毁经济 价值的企业。目前的利率政策奖励低效率的企业和地方融资平台，恶化资金短缺，加剧金融市场的腐败和不公平。在增加资金供应量的同时，提高银行基准利率，会 有助于民间利率的降低和高利贷的降温。

政府需要做的第二件事是全面减税。高税率鼓励逃税，窒息经济，妨碍创业和就业。高税率实际上导致税收收入的减少（原因是逃税和经济活动的减少）。各种减税政策往往创造腐败和私下交易。

第三，大大限制地方融资平台的功能。他们多数的活动是低效率的和摧毁经济价值的。而且，他们推高了原材料价格，乃至整个通胀，恶化了民营企业和中小企业的 生存条件（比如，恶化了融资环境，破坏了公平竞争）。确实，现在经济也许还需要降温，但是，继续降温不应该以中小企业为代价。温州和其它地区的民间集资和 出现的问题充分暴露出两个问题。一是中国存款利率太低，二是中小企业急需资金，而又无法从银行获得支持。

请允许我归纳一下我对目前经济状况的看法。
（1）中国通胀压力依然很大，但是，只要克制地方融资平台的活动，通胀压力会大大消除，中国经济的效率会大大提高，公平性也会改善。
（2）过度使用存款准备金率的提高，只是提高了市场资金的紧张程度和利率，而国企，地方融资平台和有办法获得银行贷款的人们没有受伤，只是中小企业受伤很重。同时，存款人损失很大。
（3）如果现在的经济政策不马上调整，国内股票市场还可能再大跌。银根太紧，必然有所伤害。从现在的银根和市场利率来看，国内股票基本上都太贵。

陝西某高速貸款斷裂欠賬已數千萬 國家信貸調控惹的禍？

http://www.infzm.com/content/62429

房市調控不可松

http://magazine.caixin.cn/2011-11-11/100325079.html

中央政府應頂住利益集團的壓力，鞏固和擴大調控成果，打破一廂情願的「救市」預期

　　房地產調控力道該持續還是該放鬆，爭論已趨白熱化。在此關頭，溫家寶總理11月6日的講話，牽動著房地產開發商及其他利益相關方的神經。溫家寶 強調，目前「房地產市場調控絕不可以有絲毫動搖」，調控的目標是既要使房價回歸到合理的水平，同時又促進房地產業持續健康發展。

　　市場人士對這段講話迅速做出多種解釋，但至少有一點共識：儘管宏觀經濟政策轉而強調「適時適度預調、微調」，房地產市場調控政策短期內不會鬆 動。此前，不少房地產開發商期待2008年的「救市」之舉會重演。我們認為，當前是房地產調控效果集中顯現的時期，也是此輪調控成敗的關鍵時期。中央政府 應頂住利益集團的壓力，鞏固和擴大調控成果，打破一廂情願的「救市」預期，這樣才能使房地產業走上健康發展之路。

　　如今，「降」字已成為房地產市場最為敏感的熱詞。降價銷售現象已從一線城市向全國蔓延。眾多分析人士認為，市場拐點已然顯現。一方面，全國大部 分城市房屋交易量驟減，局部地區在樓盤較大幅度降價後出現退房潮，甚至售樓處遭打砸。另一方面，伴隨著市場轉冷，一系列「陣痛」也開始發作，例如，中介接 連倒閉、開發商資金鏈吃緊、房地產投資增幅驟降、建材需求疲弱、土地市場降溫，等等。地方政府的土地財政收入也明顯下降。有此種種情形，「院外活動集團」 不難找出籲請房地產調控由緊變鬆的理由。

　　這些市場反應及伴隨的陣痛，並非首次出現。2003年下半年以來，中國政府對房地產市場的多次調控可謂手段繁雜，既包括推行「招拍掛」，控制土 地供應，推進經適房與廉租房建設，還祭出過取消房貸優惠利率、提高購房首付比例、加息，對二手房交易徵收交易稅等金融財稅手段。然而，數次調控結果都是越 調越漲。特別是2008年底「4萬億」刺激計劃推出後，銀行發放天量信貸，這使得很多處於困境的房地產公司重獲能量，再操泡沫遊戲。調控失敗的根由，即在 於調控功虧一簣。

　　今天，我們既為政府未重蹈「救市」覆轍而感欣慰，同時也不免擔心：隨著調控效應進一步顯現，政府承受的壓力必將繼續增大，本輪調控還能否進行到 底？過往的教訓值得記取。只有房地產發展中的不確定、不穩定因素得以消除，宏觀經濟才有望實現強勁增長、可持續增長和平衡增長。

　　調控政策不可松，並不簡單等同於「擰緊發條」。房地產調控成敗之關鍵，不但在於「使房價回歸到合理的水平」，更在於「促進房地產業持續健康發 展」，真正走出越調越漲的怪圈。這意味著房地產調控絕非一「降」了之。若調控不解決與房地產相關的一些深層次問題，那麼，在短期降價之後，房價可能會報復 性反彈；部分房地產企業前僕之後，還會有大量資金後繼湧入房地產市場；更嚴重的是，改善民眾的居住條件的目標可能遲遲難以達到。

　　我們認為，本輪房地產調控應該在三個方面取得突破性進展。

　　首先，建立並完善可持續的科學合理的住房保障體系。盡快建立全國性住房信息系統和個人信用與收入信息系統，充分利用市場機制，為住房保障體系服 務。同時，制定完善可持續的科學合理的住房保障中長期規劃。應當重視運動式保障房建設帶來住房供應與居民實際需求不匹配的驚人浪費；學習和借鑑國外保障房 管理經驗。

　　其次，大力發展健康、規範的住宅租賃市場，以收「房市穩壓器」之效。政府應把發展租房市場放到更加重大的戰略地位。在當前CPI高漲與房租節節 攀升的形勢下，優化住宅租賃市場的監管框架，釐清市場發展方向和政策目標，制定完善配套法律法規，力促國內房地產市場由「重買輕租」向「租購併重」轉向， 已然刻不容緩。

　　此外，切實弱化地方政府對土地財政的依賴。地方政府是房價上漲最大的受益者。只有終結土地財政，才能徹底打破越調越漲的怪圈。作為一項完善土地 管理與城鎮公共財政制度的重大改革，房產稅已在多地試點。同時，地方債試點也正在推行。土地財政的終結，要靠地方政府的「開源節流」。除了財稅制度的改 革，增加地方財政的「開源」，更需要在政府財政透明化和決策民主化基礎上的「節流」。

　　這些改革措施是房地產調控的題中應有之義，不僅豐富了調控政策的內涵，也將為「絕不動搖」的執行提供更大的彈性和空間。

地產調控不會松

http://magazine.caixin.cn/2011-11-18/100329055_all.html

　從偷偷摸摸地降，到大張旗鼓地降，從擔心老業主砸樓盤，到拼著挨砸也要降，在過去的半 個月時間裡，房地產開發商對於降價的認識發生了質的飛躍。與此同時，宏觀經濟政策「微調」、信貸定向寬鬆等論調又起。隨著房地產投資增幅下降、土地流拍加 劇，地方對中央政策底線的試探性動作不斷「上演」，初見成效的樓市調控會就此放鬆嗎？

　　在11月11日的財新峰會地產論壇上，一位房地產商會的會長、一位關注地產的獨立經濟學家，加上兩位投資銀行人士及一位開發商代表，不約而同地給出了否定的答案。

　　讓開發商終於「死心」的是國務院總理溫家寶的講話。10月12日佛山放寬限購時，燃起了地產界對年底放鬆調控的期待，然而佛山政策當天被中央叫 停，有如給業界當頭澆了盆冷水。11月6日，國務院總理溫家寶在俄羅斯聖彼得堡公開強調，「對於房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，政府的目標就 是要使房價回歸到合理價格，同時又促進房地產業持續健康發展。」

　　在這之後，各界對地產調控政策的走向已然明朗：房地產調控在明年黨的十八大之前應該不會退出，開發商至少需要挺過明年上半年。正是在此預期之下，最近一週，房價大降案例集中爆發了。

地方中央博弈加劇

　　自11月初「中海御景西岸」「龍湖酈城」等樓盤相繼拉開降價序幕後，上海部分樓盤降幅已達到30%以上。

　　更重要的變化是，一手新盤的降價已開始帶動觀望數月的二手房市場。在過去一週，上海成為繼北京和深圳後第三個二手房價格指數下跌的城市。據中原 地產統計，11月7日-13日，京津穗深四大城市的二手房報價均創年內新低，其中北京、深圳和天津均為歷史最低位；同時，五大一線城市的二手房新增掛牌量 較2010年年末也出現大幅萎縮。

　　市場趨勢已經明朗。據中原地產監測，10月份30個大中城市的新建商品住宅成交量已經較去年同期大幅下滑42%，11月份降幅呈不斷擴大趨勢。

　　土地市場也不容樂觀。中國指數研究院的數據顯示，10月，全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環比減少40%， 同比減少37%；其中住宅類用地408宗，成交面積2004萬平方米，環比減少37%，同比減少45%。熱點城市中，深圳、廈門、福州、洛陽、吉林等城市 則整月無宅地現身，廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類地塊紛紛零成交。

　　相應的，多數城市的土地收入也在下降。據中房信·克爾瑞系統監測，今年前10個月，上海的土地成交金額同比下跌了25%，杭州、南京同比跌幅在三成左右，西安、長沙等地更是同比下跌超過五成。

　　「有一個省長跟我聊天，明年的地方財政收入、土地出讓金怎麼預算、怎麼拍都不知道，地方財政收入都沒有了。」在11月11日的財新峰會上，德意 志銀行亞洲投行部主席蔡洪平表示，現在最著急的還不是老百姓，而是地方政府。一方面地方政府土地收入少了；另一方面，在地方經濟中，特別在沿海地區，已經 很難改變投資拉動經濟增長的方式，也很難改變現有投資結構，地方政府對房地產的依賴度還是太高。

　　蔡洪平指出，樓市調控的核心問題，是中央政府與地方政府利益的調節。中央政府制定目標，地方政府花錢做事，但土地收入又在減少。因而，地方與中 央的「貓鼠遊戲」不可避免。他認為，如果情況繼續惡化，地方政府可能會採取一些變通的方法「增加彈性」，但絕不會「宣佈」取消限購等調控措施。

限購短期不會退

　　在地方政府「叫窮」、房地產開發商「叫苦」的博弈之下，中央政府的房地產調控政策何去何從？獨立經濟學家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠判斷，這一 次政府不會選擇救市。「2008年救市，後來把經濟搞壞了，若再這麼做，誰來承擔責任？」他指出，很多開發商還等著政府去救，是很不明智的選擇。

　　全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為目前已基本實現年初制訂的地產調控目標，但從今年年底到明年兩會之前，政策都不會放鬆，除非出現一些特別大 的問題，比如說很多開發商的資金鏈都斷裂了。「但這種情況不可能出現，據我瞭解，沒有聽說哪個大型開發商資金鏈會斷。去年開發商已經大量充電，而且經歷 2008年經濟危機後，大型開發商都比較謹慎。」聶梅生說。

　　陽光100集團常務副總裁范小沖也表示，限購現在肯定不敢放，「因為已經騎虎難下，目前需求還很旺盛，所以要玩命地按著彈簧。現在別說不會放，反而還會不斷加力度，因為彈簧不斷積蓄力量，如果不加力度就會又爆了。」

　　與以往一樣，對房地產政策的預期，更重要的是其對經濟整體的影響。瑞銀證券首席經濟學家汪濤指出，房地產對經濟的影響倒不是房價降了多少，而是 其對水泥、工程機械、建材家電等上下游產業鏈的影響。如果成交量大幅下滑，且開發商投資意願持續下降，整個社會的開工建設就會下滑。「今年鋼筋、水泥的增 長都是個位數的。」

　　汪濤分析，房地產政策調控是否需要變化，還得根據整體經濟形勢來判斷。「政府不會特別關心某些房地產商能不能活下去，而是關心整個經濟、工業生 產、就業等方面。如果出口大幅下滑，需要內需來支撐，政策可能會有轉向。」她認為，樓市調控政策短期內不會退出，「現在退出的話，房價可能會報復性反彈， 調控又將功虧一簣」。

　　聶梅生認為，暫時沒有必要擔心房地產投資下降對整體經濟產生的影響。根據國家統計局的數據，今年1月至10月，房地產投資已將近5萬億元，超過了去年全年的投資規模。其中，有超過1萬億元是保障房的投資。

　　而現有政策也不會一成不變。聶梅生認為，如果放鬆的話，會從貨幣政策開始，在通脹壓力已經稍緩的情況下，應該適當放鬆銀行對個人第一套住房按揭貸款的限制，因為這涉及民生。此外，明年可能還會先在房產稅、土地出讓制度以及房地產金融方面出現改革。

　　謝國忠也認為，限購政策並不是完全不能放鬆。「為什麼有限購？是因為政府不願意加息，用限購政策來取代加息。」謝國忠說，「貸款利息應該反映它的風險，如果貨幣政策加息的話，可以取代限購令。但不能一邊把利息壓著，一邊取消限購，那就等於是在補貼投機了。」

調整仍將持續

　　對於政策短期內不會放鬆的判斷，地產界已趨一致。預期明確之後，降價及行業調整便勢在必行。

　　「今年A股、H股都沒有房地產企業上市，資本市場對房地產的資金支持已基本斷掉，現在的情況已經清晰，如果政府沒有什麼動作的話，地產行業將在未來幾個月時間內發生大的震盪，房價繼續下行，出現更多企業倒閉或者砸售樓處的現象。」蔡洪平如是說。

　　謝國忠則判斷，很多房地產企業會破產，企業將重組。「中國的房地產企業不能有2萬多家，可能2000多家都會覺得多。」他說，「只有重組之後，這個行業才能變得健康，不需要依靠泡沫來維持盈利。長遠來看，泡沫破了之後對房地產行業是有好處的。」

　　「房地產公司過去是依靠槓桿、囤地、土地增值，而不是靠造好房子創造價值。靠這種簡單的規模效應，簡單地消耗土地，靠泡沫，這種成長是不真實的。」在范小沖看來，調控是對房地產行業的一種修正，調整的過程將是去槓桿化和去泡沫的過程。

　　萬科集團總裁郁亮11月12日接受媒體採訪時也表示，房地產業再留戀過去的好日子已經不現實了。「我們現在進入了下半場，和上半場不一樣，開發 商作為『足球運動員』，要有不同踢法，開發商可能該和原來的很多做法說再見了，要做新的東西。比如，過去覺得有好產品就一定可以賣掉，賣高價，多賺錢，但 這個邏輯現在不成立了。」

　　郁亮認為，2012年萬科的發展策略是過冬，在冬天模式下，萬科需要做到現金為王，賣樓更加積極，不能囤地，以及更加謹慎地買地，最後要降低運 營成本。對於不斷發生的開發商降價後售樓處被砸事件，郁亮表示，萬科會繼續堅持合理定價原則，更加積極地與業主溝通，但基本的市場原則必須要堅持。

　　萬科的心態，在目前的房地產業界很有代表性。

保障房需做實

　　作為此次地產調控組合拳中重要的組成部分，保障房的建設進度與限購退出的時間和方式有著直接關係。但對於保障房的實際完成情況，及其對宏觀經濟的拉動作用與效果，仍有待觀察。

　　住建部11月10日宣佈，到10月底，全國城鎮保障性安居工程開工已超1000萬套，實現了年初計劃的目標任務。

　　汪濤對此指出，這次調控組合拳裡最重要的一拳是保障房，「保障房關鍵看執行，現在保障房在建而沒有完工的有1500萬套，去年開工了500多萬 套，但當年只建完了30多萬套，今年不知道能完成多少套。明年再要開工不管是800萬套還是1000萬套，仍然是很大的量，但問題是政府能否把這塊做實， 開工之後對鋼筋、水泥等形成真實需求，而不是挖個坑、剪個彩就算開工了。這一塊還需要中央政府把資金做到位，讓地方政府真正有動力去完成。」

　　汪濤認為，房地產的長期健康發展需要調根本，保障性住房建設是一個可行的方式，問題是必須要做到實處。

　　年初，住建部與地方政府簽訂了保障房軍令狀，地方政府無一不將保障房當做一項重要的政治任務去完成。但據財新《新世紀》調查獲知，地方上對於保障房的統計口徑其實非常混亂，不少地方把單位自建房、政府公務員小區等都納入了保障房統計範疇。

　　對此，蔡洪平認為，這次調控的根本問題是調控地方利益，建保障房也是抓到了根本。「我相信這就是痛的地方，」蔡洪平表示，「地方政府才不願建這 個東西，保障房指標定了以後，地方政府官員來北京開會，沒有哪個城市真心願意建，因為這實際上是地方利益損失，地方財政損失。所以，他們故意把數據弄得很 混亂，3600萬套是不可能完成的，因為這是核心利益所在，地方政府不會這麼無私無畏地去做保障房。這是根本的問題，只有保障房真的建成了，調控才能調到 根本上去。」

　　從此前的佛山限購鬧劇可看出，目前地方和中央對於房地產調控已進入深度博弈階段。地方政府不斷希望衝破限購「魔咒」，但中央政府決心堅定。保障房建設，其實也是中央和地方博弈的一塊重要內容。

　　中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱曾表示，保障房建設應防民粹主義，中國政府在承諾天量保障房建設的同時，更應該思考保障 房的界限，政府參與的限度在哪，保障房的收入來源是什麼，政府應該如何支持保障房的建設。「政治家們有他們的思考，但經濟學家們一定要適時提醒，花錢的時 候留點神。」樊綱表示。

　　蔡洪平也認為，「在政府強烈干涉下打壓下去的房地產市場，最後局面也不會很健康。這個市場已經被糟蹋了，很難相信還可以在上面畫很美好的畫——可能這個問題會更嚴重。」

【地產札記】調控的風往哪個方向吹？

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房地產調控需看地方債務「臉色」

土地出讓金的下滑抑制地方政府可支配收入的增長，使地方政府今後兩年面臨更嚴重的償債壓力。

2011年，「笨豬五國」（葡萄牙、意大利、愛爾蘭、希臘、西班牙）、美國主權債務危機此起彼伏，日本、法國等也都面臨巨重的債務循環壓力。除澳大利亞、丹麥、瑞典、芬蘭等少數國家外，其他的發達國家政府債務餘額/GDP都超過60%的警戒線。

與此同時，2011年中國地方政府債務規模激增，潛在風險較大等問題也逐步暴露。與發達國家不同，中國地方政府債務問題產生的根本原因是分權式財稅 體制的弊端。1994年中國分稅制改革後，地方政府隱性債務不斷增長，20世紀90年代末，地方政府紛紛開始建立地方融資平台以解決地方發展中的資金瓶頸 問題。

2008 年為應對全球金融危機，中國大幅減息、放鬆信貸、降低汽車購置稅、全面放鬆並刺激房地產業並推出「4萬億投資」刺激政策，從而實現了中國經濟「V」型反轉。過度的刺激一方面帶來了產能過剩通脹高企的後遺症，另一方面也造成了地方政府債務高企的風險。

按照國家審計署的數據來看，截至2010年底，中國地方政府債務餘額10.7萬億元中，政府負有償還和擔保責任的或有債務總計是9.05萬億元，佔 84.4%，而政府可能承擔一定救助責任的債務1.66萬億元，佔15.6%，地方融資平台公司政府性債務餘額中，有80%由政府負有償還、擔保責任，總 計3.95萬億元左右。

在這些政府性債務分佈中，直接反應出部分縣級政府負債率過高。截至2010年底，有78個市級（佔比19.9%）和99個縣級（佔比3.56%）政 府負有償還責任債務的債務率超過100%的警戒線。另外，由於地方債務主要集中在基礎設施等前期投入大，現金流回收期長的項目，「舉舊還新」使地方債務的 資金鏈蘊含較多風險。初步匡算，2010年底，地方政府性債務餘額中舉舊還新的債務大概在7000億-10000億元左右，佔比是6.54%-9.35% 左右。

由於2011、2012年將有大量過去的貸款到期，這2年地方政府還本壓力最大。地方政府貸款中54%的期限在5年以上，2011年到2015年期 間，大量地方債將進入還本付息期，按照審計署披露的數據，2010年底地方政府性債務餘額中，2011、2012年到期償還的佔24.49%和 17.17%，2013年至2015年到期償還的分別佔11.37%、9.28%和7.48%，2016年以後到期償還的佔30.21%

土地是地方財政收入的命脈。在中國地方政府的可支配收入中，國有土地使用權出讓金是重要組成部分，2010年，土地出讓金佔地方可支配收入27%。 在地方政府負有償還責任的債務中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務佔23.79%，達到2.55萬億元，土地收入下滑將導致地方政府還本付息困難和 壓力顯著增加。一旦房地產價格「硬著陸」、土地出讓金下滑將使地方政府面臨較嚴重的債務負擔和資金還本付息壓力導致地方政府資金鏈斷裂、陷入債務危局。

在房地產的持續調控政策下，2011年中國土地市場呈現流拍率上升、溢價率下降的態勢，這導致地方政府土地出讓收入大幅銳減。130個城市2011 年土地出讓金收入與10年同期相比降12%，其中住宅用地降18%。2012年，房地產開發商的資金壓力加大，銷供比下降會帶動土地溢價率和平均地價進一 步下滑，地方政府土地出讓金收入將會整體大幅下降，土地出讓金的下滑抑制地方政府可支配收入的增長，使地方政府今後兩年面臨更嚴重的償債壓力。

在目前一方面減稅，一方面房價調控的雙重壓力之下，國內許多地方政府今後兩年的財政壓力可見一斑。在一些地方政府看來，投資拉動地方GDP增長的虛 榮猶在，改革總是痛苦的，以往的解決模式當然是最得心應手的。在沒有更加快速有效的解決方式的前提下，走老路，回頭路的情況難以避免。所以2012年以來 不少地方開始出現了房價、土地放鬆的情況。其中還不包括佛山、成都、蕪湖等地的被叫停的樓市微調事件。

樓市微調風起，重演鬆緊遊戲：「調控不變，但不會更緊縮」

5月樓市虛火上升，地方政府微調政策不斷，是否預示著，在宏觀經濟不景的背景下，樓市調控的鬆緊循環又將重演？

2012年5月過後，北京各區縣主管財稅的領導紛紛召集各大開發商開會。據北京一位地產界人士透露，各級政府開會的目的是希望大家能幫「缺錢」的政府一把，預先繳納一筆稅款。

慘淡財務狀況之下，類似的會在中國各個省市都在召開著。青島當地一位開發商對南方週末記者透露，5月下旬，青島市主要領導將約20家開發商叫到市委辦公室開會，主題是討論，可以通過什麼雷霆手段，改變樓市過去一年成交低迷的狀況。

地方政府們對於樓市的殷切期望，似乎在5月收到了回報。全國各大城市的樓市成交全線飄紅。搜房網數據監控中心監測的全國58個大中城市數據顯示，六 成以上城市5月的住宅開盤量有明顯增長，其中有13個城市開盤量環比翻倍增長。北京、上海、廣州、深圳四個城市5月住宅開盤量較4月均有一定程度上漲，其 中北京住宅環比4月上漲83%。

似乎2009年春末令人驚悚的一幕重演。開發商的降價行動和地方政府的救市行為導演了又一輪樓市的V型反轉——尤其是中國決策層近來關於房地產調控表述的變化，被樂觀派視為樓市曙光的真正來臨。

2012年5月19日下午，溫家寶總理在武漢提到要宏觀經濟保增長的同時，說「要穩定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，採取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩健康發展」。

2012年5月23日國務院常務會議在部署下一階段經濟工作時亦提出，「穩定和嚴格實施房地產市場調控政策」。而在4月13日國務院一季度經濟形勢分析會議上，相關表述為「鞏固房地產市場調控成果。堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現反覆」。

這些表述的微妙變化，被外界解讀為樓市調控政策或出現鬆動，並引得地方政府與購房者一時間再度躁動不安。5月31日有報導稱，石家莊市近期擬出台5項樓市微調措施，其中「人均住房面積低於全省人均住房面積的市民將允許購買第三套住房」，被指觸及限購令紅線。

不僅僅是石家莊，為保持樓市回暖的可持續性，包括北京、上海、揚州、蕪湖、廣州、武漢在內的數十個城市都適當微調了當地的樓市政策，通過土地出讓、房源解禁、稅費優惠以及購房補貼等方式刺激樓市成交。

不過，眼見各地「微調」蠢蠢欲動，住建部在6月5日重申，堅持房地產市場調控政策不動搖，對於地方出台放鬆抑制不合理購房政策的，將及時予以制止或糾正。

住建部政策研究中心住宅與房地產產業處處長趙路興在接受南方週末記者採訪時亦指出，中央調控政策大方向沒有任何改變的可能，但也不會有新的緊縮政策 了，而凡是刺激剛需或者首套房的政策，只要沒有違背本輪樓市調控的核心，應該都會給予地方政府一定的微調空間——尤其在宏觀經濟持續下行的背景下。

樓市紅五月的背後

近日，北京許久未見的日光盤紛紛湧現，魯能7號院、華潤公元九里、龍湖時代天街等項目在開盤當天都被一搶而空，購房者中不乏投資客的身影。

在北京順義的魯能7號院，看上去沒有任何跡象顯示中國正置身於前所未有的房地產調控中。順義是北京市郊一個蓬勃發展的新區，在2012年5月20日的一次開盤中，兩千多名購房者擠滿了售樓處，爭搶500套房源。

最終，該項目在開盤6個小時即售罄，開發商魯能地產收金6個億。這場瘋狂搶購的失利者們在售樓處久久不肯離去，惆悵溢於言表——因為他們聽說開發商的下次開盤要漲價了。

魯能7號院並不是僅有的一個出現轉機的開發項目。5月份，中國各地的房地產市場均現起色。北京海淀一個每套房子總價都達數千萬的豪宅社區西山壹號 院，過去幾個月裡售樓處看房客絡繹不絕，最近幾個週末售樓處更是人多為患，開發商不得不臨時搬來簡便椅子來接待。該樓盤單價也在呈上漲趨勢，「真的賣得不 錯，週末開盤我們應該能銷8個億。」該樓盤的開發商融創中國北京副總經理樓豔青對南方週末記者透露。

想買個二手房也不容易。從5月下旬開始，北京朝陽二手房交易大廳便人滿為患，每天辦理過戶手續量四五百個，將整個大廳擠得滿滿噹噹，比之前激增五 成。根據北京市房地產交易管理網的數據，5月份北京市二手房成交量為12672套，同比漲幅為56.2%，成交量創2011年2月份調控以來的新高。

似乎一夜之間，買家重回樓市。根據中房信提供的一組數據顯示，5月，北京、南京、廣州、寧波等多地的商品住宅的成交量都已經超過了去年同期。在微調的30個城市中至少有20個城市的成交量已經超過了今年3月和4月份。

巨大而突然的成交量背後，是哪些消費者在支撐？在魯能7號院，手拿著一個路易威登手袋的一名中年女士對南方週末記者稱，看了一圈還是投資房地產更穩當些，她將籌碼押注於一些更為根本的動向，即中國政府或將逐漸放鬆宏觀調控。

在北京市房地產協會秘書長陳志看來，成交數據的上升，與眾多大型房企降價有關。據其對北京在售項目價格跟蹤監測顯示，2012年年以來北京共有110多個樓盤採取降價策略，佔全部在售商品住房項目的30%以上。

但另一方面，樓市「紅五月」的形成，亦得益於地方政府財政窮途下，一系列穩定房地產調控、通過落實利率優惠、降首付比例、減免稅費的政策微調。

國泰君安一份最新研究報告顯示，土地市場的持續低迷、商品房市場的低迷帶來相關稅費的降低，使得2012年中國地方政府收入下降18%。對於本身財 政、債務壓力纏身的地方政府而言，這筆資金缺口龐大得難以填補——按照歷史上地方財政收入、支出等增速測算，國泰君安預計2012年地方政府財政缺口高達 4.8萬億元。

該報告指出，借助「紅五月」之勢，在地方政府已經基本換屆完畢、財政壓力持續增大的時期，他們具有強烈的驅動力對樓市政策進行修正。

政策微調將成常態？

正是這樣的一些局面考驗著中國政府的神經。隨著中國經濟最近兩個月呈現出持續下行的趨勢，中國總理溫家寶在5月底稱政府將「把穩增長放在更加重要的位置」，此言被外界視為又一次「大環境鬆動」的佐證。

一位接近住建部的人士向南方週末記者透露，早在4月中旬，住建部就開始了一系列政策儲備和研究工作，核心內容是針對居民首套住房的優惠政策。在部署2012年房地產調控主要工作時，部長姜偉新也要求，在遏制不合理購房需求的同時，要支持居民購房的合理需求。

隨即而來的5月，「政策微調」是樓市最引人關注的字眼。多地集中進入政策微調期。從調高公積金貸款、減免稅收等常規性小動作，到直接變相取消或改變限購政策，包括揚州、蕪湖、廣州、武漢等在內的四十多個城市政府都採取了不同的動作，來試探中央房地產調控的政策底線。

這一次，不僅中央政府沒有迅速將所有試探政策打回去，甚至還有住建部官員為這些試探站台，表示他們的措施不是在刺激樓市。至今只先後有幾個城市的「微調」被叫停，這引起了更多城市的效仿和更大尺度的試探。

但顯然，中央政府並不想在房地產調控大方向上鬆口。溫家寶總理利用每一個機會重申，他仍希望房價回落至更容易承受的水平。最終，上述幾個急於從土地銷售獲得財政收入的城市，觸及中央政策紅線後，都被制止。

「觀察任何房地產政策的變化，都要放在宏觀經濟的形勢之下。5月份的經濟數據又要出來了，如果繼續維持下行趨勢，政策微調態勢仍會延續。」住建部政策研究中心住宅與房地產產業處處長趙路興對南方週末記者聲稱。

對未來房地產市場，萬科總裁郁亮近日表示不能樂觀。他稱5月份最後兩個禮拜樓市成交量比較活躍，這是降價求量換來的。「從萬科的統計來看，北京、上 海、深圳、廣州在內，全國現在庫存的商品房還有1.14億平方米，按照5月份的銷售，大概夠這些城市賣上11個月左右的時間。所以這樣來看的話，是不能樂 觀的。」

在未來半年，中國政府仍將面臨棘手的兩難局面，如果國內經濟增長出現持續滑坡，中國政府將會面臨巨大壓力。渣打銀行經濟學家在一份簡報中明確寫到， 目前並不預期會有降息或中央政府明確放鬆房地產政策，但如果經濟沒有起色，此類措施將在第三季度、十八大後出台——政治因素仍將決定房地產調控的主導方 向，而非市場。

與此同時，由於過去一年土地大幅流拍，中國樓市在度過2012年行業歷史庫存高峰後，在2013年中期庫存和新增供應將會大幅下降，「如果政策屆時才修正，很容易導致房價報復性反彈。」國泰君安那份報告中這麼寫到。