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中環在線--柳傳志:「寒冬」至少三年 李華華

2008-12-02  AppleDaily

 

金 融寒冬會持續幾耐,大多數人都估計至少一年,但聯想集團創辦人柳傳志更保守,認為「三年以上的思想準備還是很必要的」。他一年前已發出「寒冬警告」,而一 年後他的看法更悲觀。內地傳媒引述柳傳志表示,「那個(一年前)冬天跟今天的感覺是不同的,比如說把零上四度叫過冬,今天大概是零下15度東北的冬天」。 在他眼中,一年前所預期的冬天,其實是一個暖冬。點解寒冬會咁漫長,他話國際之間形勢大變,華爾街的投資銀行一夜崩潰,歐洲正陷入衰退,而畢竟中國出口拉 動經濟的比例仍相當大,加上現在全球經濟一體化,國際金融會直接影響中國,這種影響可能會很巨大。他的結論是「所有的問題要有一個消化過程,我覺得三年能 好就挺樂觀了,三年真的就不算是甚麼太不好的了。」
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陈发树投资青啤谈判细节披露 至少持股5年


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http://finance.sina.com.cn/roll/20090512/02246211022.shtml


  或许陈发树最应感谢的人,是百威英博法务总监的夫人。

  5月11日,新华都(23.02,1.15,5.26%)总 裁唐骏向CBN披露与百威英博谈判细节,称在7日的谈判桌上,陈发树一方与百威英博一方在股权价格上一度出现分歧,百威英博首席谈判官(该司法务总监)急 于搭乘当天下午的国际航班赶回美国给夫人庆祝生日,最后时刻,陈发树一方提出折衷方案,对方“把脑袋搁在刀架上”地签下了协议。集团董事长陈发树已授权他 对外表态,将至少持有青岛啤酒(25.16,-0.08,-0.32%)股份5~10年。

  “初识”在去年夏天

  唐骏有意将陈发树打造成中国巴菲特,“巴菲特的投资经典就是宝洁、可口可乐等跟民生相关的企业案例。”唐骏说,比照巴菲特,新华都集团未来的投资有三点定位:第一是投资与民生相关的产业,第二是投资对象在行业中排名前三,第三是投资对象是国资控股。

  能符合这三点定位的国内投资对象其实不多,青啤是首选之一。“青啤的商业价值很高,可持续能力、品牌影响力和市场竞争力等在行业中排名第一,吻合我们的投资理念。”

  于是2008年夏天,陈发树授权唐骏对青啤展开深入调研。唐骏称,通过网上、报表,包括市场调查等方式对青啤进行考察,与青啤管理层包括董事长金志国和总裁孙明波进行了积极接触。“我们非常认同现在青啤管理层,认为他们应该是目前中国一流的管理团队。”

  陈发树和唐骏的投资基本点是:至少要进入投资企业前五大股东之列,拥有一定话语权,而不是成为小股东,变成纯粹的财务投资。

  但要进入前五大股东行列,并非易事。唐骏说,陈发树团队一直对青啤方面表达投资意愿,但苦于找不到机会,“美国AB提供了这个机会,我们一下子就找到了进入点。”

  不足4小时的谈判

  与AB正式谈判前,陈发树、唐骏曾与青啤管理层再次洽谈沟通。

  5月7日,正式谈判分两轮进行,第一轮是说服AB接受陈发树为买家,第二轮是价格谈判。当天上午10时30分,上海证券大厦的一家律师事务所内,第一轮谈判展开,参加者有陈发树、唐骏、AB法务总监、孙明波和一名律师。

  考虑到美国人对买主比较讲究,AB认为其买主应为可信任的、不会对青啤造成影响甚至应给青啤带来增值,主谈判员唐骏详细谈到AB卖给新华都的几点理由:新华都不只有实力和经济能力,还有中国影响力,其战略投资理念和国际化及企业经营管理理念与众不同。

  “我想这些都是打动对方的一个重要环节吧。”唐骏说。上午谈判至12时许基本结束,AB同意陈发树为买主,下午继续价格谈判,13时许谈判开始,地点是上海的环球金融中心65层新华都集团办公室。

  双方对价格存在争议。AB提出应以前一天收盘价即21.5港元为价格基准,这是通用的国际议价模式。但唐骏指出,国际谈判议价方式有多种,除 AB所提之外,还有在收盘价基础上加一个溢价,另外,还有以60天均价为参照。最终,唐骏提出其价格体系,告知对方陈发树认同的价格是19.71港元。

  这显然不是AB的接受价位。AB的首席谈判官称,公司授权给他的权限是20港元,他必须乘坐当天下午16时的航班赶回美国,以便庆祝夫人的生日,谈判必须在14时结束,不结束只得下次再谈。

  这位着急的谈判官说,AB不急于出售,可卖对象很多,也可在二级市场抛售,或发行债券回款。

  谈判至此,陈发树和唐骏商议后认为,收购并非易事,同时也不希望出现变数。于是,唐骏表示,双方各让一步,即以19.83港元签约。“对方谈判官说,如果是这样,我就是把脑袋搁在刀架上也跟你签了,因为我要回去。”唐骏说。

  这位首席谈判官马上致电公司上司,但对方身在韩国,没有回应,转而设法联系身在爱尔兰的公司最高层,由于时差问题无法联系,只能给对方发电邮。14时18分,在无法与AB高层联系的情况下,这位首席谈判官代表AB与陈发树签字。

  唐骏说,该协议已公告,具备法律效力。“他回去可能受批评,但相信这也应该是合理价位。”
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“中国烘焙业至少每年增长两成”


http://www.21cbh.com/HTML/2010-2-1/164532.html


《21世纪》:烘焙行业这几年的发展速度如何?

朱念琳:现在发展的速度很快。近几年至少以20%的速度往上发展。

《21世纪》:烘焙行业有没有开始饱和的趋势?

朱念琳:这个还没有。第一,中国太大。第二,中国有一级城市、二级城市、三四级城市。现在面包店多在一二级城市发展,会往三四级城市去延伸。

《21世纪》:市场人士习惯把中国的面包消耗量与其他发达国家比较。你认为,就中国的饮食习惯来看,中国未来的烘焙行业的潜力会有多大?

朱念琳:面包在国外是主食,在国内是配食,这在短期之内改变不了。所以不可能像国外那样为主。但中国市场大,绝对量会逐步地增长,每年都在发展。

《21世纪》:近几年来,一些台资蛋糕店比如85℃、面包新语纷纷抢占内地市场,作为一家网络蛋糕店,21cake获得联想千万元投资,这是否预示着未来烘焙行业的电子商务前景看好?

朱念琳:电子商务不光是一个蛋糕,包括其它的商品,它是一个趋势,但不可能成为主流。从没有到有是一个发展趋势,以后会怎么样,不光是蛋糕的事儿,其它的商品都有这种情况。所以现在不好评价是好还是不好,只能作为一个补充,无非是销售通道的一个方面的补充。

《21世纪》:您觉得和其他电子商务的行业相比,用电子商务做蛋糕或者烘焙产品的局限有哪些?

朱念琳:关键是现在国家的法律体系要健全,人要诚信。没有这个环境的话,电子商务肯定发展得不好,但有了这个基础,这块会发展得很快。

《21世纪》:目前国内的烘焙企业地域性都比较强,比如比较老牌的克莉斯汀至今没有攻下北方市场,米旗主要集中在东北和西北。你觉得蛋糕店要打开全国市场的关键是什么?

朱 念琳:现在作为蛋糕店来说,不能老是想着做全国市场。做全国有优势也有劣势。区域性做好了也相当不错,大部分蛋糕店都是以区域性为重点。全国品牌不多,但 全国品牌很难做得好。比如85℃和面包新语,它现在做全国市场,发展也不快。因为它们档次比较高,但是在一个城市建多了也受到局限。每个城市的消费都不一 样。

《21世纪》:国内的烘焙连锁规模想象力会有多大?

朱念琳:我们的连锁店往往会有几百家,将近上千家。国外的连锁店有几十家就不错了,当然也有上百的,这个都比较少。中国人口太多,地方太大,所以本身发展就比较快,相应的连锁店就比较多。

《21世纪》:往往一个发展快的行业中,企业扩张也容易出问题,你注意到潜在的问题是什么?

朱 念琳:首先要打造品牌,打造品牌的前提是要保证质量,不能投机取巧。另外要诚信经营。这是一个长期的,不能靠走捷径,指望在短期内就发展起来,久经不败。 食品行业在消费者心目中打造品牌是一个长期的过程,不能太浮躁,一定要沉下心来,把产品做好,把质量做好,把信誉做好。



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搭日產便車 今年EPS至少15元

2010-10-25  TCW




民國九十二年和裕隆汽車進行分割,獨立掛牌的裕隆日產汽車,是汽車類股當中,唯一坐穩百元價位的上市公司,今年預計每股盈餘(EPS)至少可達十五元。

然而,以兩岸日產品牌營銷為主要營收的裕日車,能成為台股獲利能力最佳的汽車股,除拜台灣車市回溫,今年前三季日產(Nissan)品牌在台銷售成長二五‧四%,最主要的獲利來源,則是靠日產在中國汽車市場發威的邊際效益。

事實上,日產品牌在中國的合作對象是東風集團,雙方合資的東風日產預估今年在中國車市可創下六十萬輛的銷售紀錄,裕日車僅是扮演替東風日產代工及銷售的配角;和東風日產合資成立的廣州風神、襄樊風神,裕日車分別持四○%以及一六‧五五%股權。

上 半年獲利:已賺回一個資本額 根據在香港掛牌上市的東風集團所公布的最新半年報,依投資比率,裕日車光是靠東風日產分配的八%年度獲利,且扣除大陸二○%營所稅,今年上半年來自大陸車 市的利益即達人民幣六億六千萬元(約合新台幣三十一億元),恰好讓資本額三十億元的裕日車,賺回一個資本額。

法人評估,只要裕日車中國轉投資的東風日產,每年新車銷售在五十萬輛以上,未來即可年年貢獻裕日車每股盈餘達十五元,是標準的中國汽車市場收成概念股。

裕日車雖只間接獲得日產品牌在中國車市的投資利益,但卻始終能牢牢抓住日產這班國際品牌的順風車,關鍵在於母廠日產占裕日車四成股權。

換言之,東風攜手日產擴大在中國布局,等同裕日車獲利水漲船高的保證;裕日車又有和裕隆集團合作近半世紀的日產母廠當靠山,巧妙的三贏互利關係,造就了扮品牌代工配角的裕日車,攀百元股價新傳奇。


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攜程反擊去哪兒流量超3倍說:你至少落後我10年

http://www.chuangyejia.com/index.php?m=content&c=index&a=show&catid=22&id=5667

 「你連OTA都不是,就敢說自己是OTA市場上的老大?這真是貽笑大方!」針對去哪兒網連續發佈訪問量超攜程3倍、總裁莊辰超親自到攜程總部挖人 等新聞,攜程總裁范敏昨天下午召集包括本報在內的京廣滬6家媒體,在宣佈「惠選頻道」全面上線的同時,對去哪兒網進行全面反擊。「別扯什麼超過攜程,這是 開玩笑的事情。為什麼?因為你至少落後我10年。」范敏說。

  最近網上一則「去哪兒網月訪問流量已經是攜程3倍」的新聞引起范敏的極大不滿,「你做搜索引擎的,也叫OTA?」范敏說,「為消費者提供全面的旅遊一站式服務的就叫做OTA,攜程顯然是做這個的,而去哪兒網名不副實,所以根本不具備可比性。」

  旅遊搜索引擎不可能

  成為旅遊市場的主流

  對於旅遊搜索引擎,范敏認為其不可能成為旅遊市場的主流。范敏說,「我們12年前就已經開始做OTA了,如果他們現在做,給他們打個9折,也至少落後我們10年。」

  對於攜程度假旅遊發展緩慢的質疑,范敏認為,度假旅遊需要非常強大的地面服務網絡,目前正在東京、峇里島、三亞、首爾、夏威夷等各地鋪設地面服務站,待完成後度假旅遊將可以實現爆髮式的增長。

  「我判斷,未來有超過50%的遊客將選擇線上報名,這其中,大部分都將是我們攜程的客人!」范敏說。

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阿里若上市 發行價至少28美元

http://www.21cbh.com/HTML/2012-5-25/wONDA3XzQ0MDcwOQ.html

21世紀網綜合報導 雅虎5月25日向SEC提交的文件詳細披露與阿里巴巴交易官方文件,雅虎在該文件中表示,阿里集團如要上市,融資毛收入應不少於30億美元,IPO發行價 需比阿里回購雅虎股份每股溢價110%。根據目前阿里350億美元估值計算,未來IPO時阿里估值需要達到735億美元,發行價要超過28.35美元。

雅虎此前持有阿里約10.46億股普通股,佔阿里全部流通股的約42%。根據已達成的協議,阿里將用63億美元現金和不超過8億美元的新增阿里優先股,回 購雅虎手中持有阿里股份的50%。如果阿里在2015年12月前進行IPO,阿里有權在IPO之際回購雅虎持有剩餘股份中的50%。雅虎在其文件中對其股 東表述為:此次交易為阿里集團上市鋪平道路。

根據雅虎的顯示,此次阿里巴巴集團回購目前雅虎所持股票的一半,是以13.5美元每股計算。雅虎目前持有1046565416股阿里集團股票,持股比例為42%。

雅虎同時也定義了四條阿里集團未來上市的硬性規定。雅虎稱,阿里集團未來上市,需要符合以下條件:一、IPO的融資毛收入需高於30億美元;二、阿 裡集團可以在美國上市,也可以在港交所上市,在特定情況下,也可以在中國大陸上;三、IPO發行價需要比目前的13.5美元溢價110%;四、上市承銷商 的選擇,雅虎有權選一個。

按照雅虎披露的協議,阿里集團如若在2015年前上市,則需要融資30億美元以上,並且發行價要達到28.35美元每股,這意味著阿里巴巴集團上市時,市值或將達到735億美元。

阿里巴巴集團日前已與雅虎簽訂71億美元回購雅虎所持一半股權的協議,交易將在六個月之內完成。
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節假日公路免費追蹤:路橋公司喊至少減收3% 專家稱「虧得起」

http://www.yicai.com/news/2012/08/1953360.html

《第一財經日報》證實春節、清明、勞動節、國慶節等4個國家法定節假日期間收費公路將取消高速公路收費後,昨日下午,國務院正式發文公佈這一方案。

這一消息公佈後,大部分民眾拍手稱快,認為是政府推行的一項惠民政策。與之相反的則是多位高速公路運營商大倒苦水,稱損失巨大。一位高速公路上市公司負責人對本報稱,上市公司有自己的利益,用行政方式強制實行免費讓他們覺得很委屈。

對於運營商的「委屈」,一位熟悉免費方案制定過程的專家向本報介紹,方案制定前經過長時間的調查和估算,對可能出現的多種情況都做了假設,各條線路有能力承受這個「損失」。他同時認為這是一個全面取消高速公路收費的很好的先期探索,儘管這個過程還很漫長。

路橋公司是否虧得起?

新華網報導稱,四個節假日免費,民眾將受惠數百億元。據業內人士進一步分析,按往年四大節日的平均水平,各路橋公司將減少200億元的收入。西部某城市高速公路運營商對本報稱,這四個節假日的收入對各條線路來說約佔全年收入的3%~5%。

對於路橋公司是否能承受200億的減收,各方持有不同看法。最主流的聲音是高速收費暴利已經是公開的秘密,減少3%~5%的收入只是九牛一毛。

在壟斷和超期收費的羽翼下,高速公路是大部分人眼中的「吸金大戶」。但來自行業內的另一種聲音卻稱,高速行業雖然毛利高,但負債率也高,其淨資產回報率平均值低於其他行業。

交通運輸部發言人何建中曾提供過一組數據:中國收費公路累計投資總額為3.65萬億元,到目前的債務餘額為2.32萬億元,資產負債率為64%。「2.32萬億元是必須連本帶息歸還給投資方的。收取通行費就是為了還這筆錢。」他說。

據2011年年報,多家高速公路上市公司在高毛利率同時,總負債已經超過1000億元,其中,中原高速的資產負債率高達77.9%,重慶路橋 (600106.SH)資產負債率為66.5%。毛利率超過茅台集團的重慶路橋稱其只是把維護費用計入主營業務成本,而未算當初建設時的貸款及利息。並稱 2011年,重慶路橋的利息支出高達2.02億元,高於3529.8萬元的主營業務成本。

「由於前期投資太大,投資額、利息、養護等費用開支巨大,高速公路運營不像外界想像得那麼好賺。」上述高速公路上市公司負責人認為節假日免費會影響高速公路的正常運營秩序。

對此爭論,上述參與方案制定的專家認為路橋公司不必「喊冤」。他稱方案是在多個部委長時間調研後製定的,具有實際可操作性。此外免費實際並不長,有利於各方面的適應磨合,不會給行業帶來大的震動。

節假日免費開好頭

7月21日北京遭遇大暴雨,而高速公路仍堅持收費,這一情況再次引起了人們對高速公路各種不規範收費的不滿。此番政府出台節假日免費亦再次引起各方質問:高速公路不合理收費,何時是頭?

在此次北京暴雨中造成百餘輛機動車被淹的京港澳高速公路(原京石高速),是北京第一條收費高速公路,1987年11月開始收費至今,但這條公路的收費是否合理一直飽受詬病。

上述專家認為造成高速公路收費不規範的原因之一是早前相關法文缺少細節的規定,導致很多還貸公路在收費10年左右之後都通過變更經營主體轉變成了經營性公路,並且從轉讓之日起重新計算收費年限。

2004年,《收費公路管理條例》對此進行了規定,要求政府必須明示「轉營」依據,而且要經過聽證等環節。但是,此時很多高速公路已經完成了經營性道路的轉變。

2008年,國家審計署公佈18個省市收費公路建設運營管理情況,針對這種超期收費情況,作出的結論是「不合理但不違法」。

在高速公路收費不規範問題幾乎成「死結」的時候,節假日免費的政策讓大家看到了曙光。上述專家稱節假日流量巨大,確實有取消收費的需要。同時,此舉 將為推行公路免費提供一個探索和實踐的機會。他認為節假日公路免費為我國高速公路的收費治理開了一個好頭,儘管這個過程還很長。

「免費也許會帶來更大的擁堵。」不少人有如此顧慮。曾多次在兩會上提議收費公路節假日免費的廣東省人大代表黃細花曾向本報表示,政策實施初期,或許 會掀起自駕熱潮,但隨著此舉成為一個常態,相信很快就會進入一個正常的狀態。「無論對哪一方來說,都是一個磨合的過程,但不可否認的是,這肯定是一個利民 政策。」她說。

 


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SOHO中國轉型:估值至少跌一半! 王威_永正資本

http://blog.sina.com.cn/s/blog_71085d2501019wzr.html

SOHO中國轉型:估值至少跌一半!

 

永正資本有限公司Wintrump Capital 總裁 王威

 

潘石屹終於要告別散售了!8月16日的消息著實讓大家興奮和熱鬧了一番,也讓資本市場熱鬧了一番,截止9月7日,21天裡股價已跌去20%。

 

各方評論甚多,公說公有理,婆說婆有理,但都不夠透徹,而且關鍵點沒抓住!本來不想把自己的看法寫下來,但如鯁在喉,實在忍不住,不吐不快!

 

SOHO中國絕對是中國房地產業的一朵奇葩!幾乎所有人都質疑其模式,但又羨慕其成功;痛斥其產品,但又佩服其能力!我也一樣!2006年我加入了凱德商 用,成了投資和資產管理團隊的第一個中國人,開始專注做商業地產,也開始重點關注SOHO中國。面對集中式商業散售必死的鐵律和無數血淋淋的現實,還是有 那麼多的人衝進去買SOHO中國的物業,而且價格奇高,讓人難以理解。SOHO的忠實擁躉前赴後繼,以捨身炸碉堡的勇氣,奮不顧身地往坑裡跳,著實讓同行 羨慕嫉妒恨了!每當我從原凱德大廈現在的SK大廈的辦公室眺望不遠處的建外SOHO,總忍不住脫口而出:產品真爛,賣得真好!

 

SOHO中國終於要轉型了!商業地產散售的模式終於難以為繼了!迷途知返,行業幸甚!經濟下滑,原來的客戶消失了,新的客戶還未出現;北京的政府對散售模 式早已不滿,上海的政府也越來越不能忍受散售帶來的弊病,不轉型不行了!從銷售到持有,從高周轉到低周轉,從輕資產到重資產,從高利潤到低利潤,從高現金 流到低現金流,從高增長到低增長。這樣的轉型誰真心願意呢?其實真不想轉,但不轉咋辦呢?

 

SOHO中國的轉型困境其實是當前所有住宅開發商在轉型商業地產時都會面臨的同樣的困境。SOHO中國名為做商業地產,實則把商業地產當住宅一樣賣,「一 平米都不保留,全部出售」,這是SOHO的理想,與住宅開發商一樣,都是銷售型開發商,都是在做動產,而非持有型開發商,非不動產商。SOHO的轉型具有 普遍的典型的意義,值得所有住宅開發商關注,也正因為這點,我才不說不行!

 

我曾把2009年以後住宅開發商轉型做商業地產分為三類:主動,被動和盲動。第一種主動型,我很難說服自己哪家開發商是真的主動轉型的。第二種被動型,被 動的核心原因是規劃和地塊供給,純粹的住宅地塊越來越少,為了拿住宅地,不得不做商業,被動轉型在幾個大的開發商中表現的比較明顯。第三種是盲動型,壓根 不知道商業地產怎麼回事,覺得萬達行自己應該也行,就衝進去,這種類型是非常之多,而且是以中小型開發商為主。

SOHO中國的轉型顯然是被動,但也不是盲動,其對轉型後的圖景有清晰的規劃,「5年後將至少持有150萬平米的優質物業」,其中70%是寫字樓,30% 是商業;其對轉型後對資本的需求也有所準備,不斷向外界強調「擁有150億元的現金,負債率20%」。但既然是被動的,準備就會倉促和不足,未來的挑戰非 常巨大,能否成功轉型還是個未知數。

 

轉型對財務的影響是顯而易見的,如現金流,原來銷售能產生100元的現金,租賃只有5元,相差20倍;如利潤,原來銷售有50%以上的毛利,租賃只有2 %-3%,相差也有20倍左右,至於資產周轉率和增長率,必然大幅下降。對於財務方面的影響,我不想多談,投行分析師已做過分析,雖然我自己也能分析。我 2005年時就做過住宅行業千億戰略的研究,還把研究成果發在《中國經營報》上-《中國房企:從100億到1000億的王者之道》,拙文現在還能在網絡搜 到,在文中,我根據萬科歷年的報表,模擬預測了2005年到2014年的完整財務報表。對財務的影響我能談但不多談,我要談更重要的問題,也是大家所沒看 到沒想到或談得不透徹的問題。

 

首要的問題是客戶變了!請注意,不是客戶的需求變了,而是客戶變了,是新的客戶,新的市場。SOHO中國的客戶主力一直是來自山西、內蒙等資源型企業主和 江浙的從事製造業和貿易的企業主,這些都是安全性的資本和投機性的資本。安全性資本首先求安全,其次是回報,所以SOHO的價格都高的驚人,而在銷售時所 預測的租金回報率也低的驚人,只有2%,投機性資本一味賭資產升值,期待短期內加價轉賣,忽略資產運營,忽視租金回報。轉型為租賃後,客戶變成了物業的使 用者和消費者,面對的是理性的需要節約成本的服務性企業(辦公樓)和需要賺錢的零售商(商場),以及挑剔的辦公室白領和商場的大眾消費者。

 

面對散售的客戶和市場,SOHO中國武功獨步天下,自成一派;面對租賃的客戶和市場,SOHO中國的武功成了屠龍術,毫無用場。散 售到租賃的轉型,實際就是進入一個新行業。正如我時常提醒住宅開發商,進入商業地產就是在做多元化,因為雖然都要蓋房子,但住宅和商業地產完全是兩個行 業。萬達老闆王健林曾說過:住宅地產是小學生,商務地產是中學生、商業地產是大學生。我經常引用這句話,因為相當精闢,因為感受頗深,進入凱德商用的第一 年,從做住宅轉成做商業地產,就是一種小學生上大學的感覺!不管開發商把住宅行業做得多麼好做成世界第一,也只是小學生裡的三好學生,要上商業地產的大學 還得多讀6年書!SOHO中國,則像是小學沒畢業就去混江湖了,轉型後,還得重新進學校!

 

SOHO中國的法寶之一就是擁有超強的銷售能力和渠道,任志強曾說潘石屹「能把土豆賣成黃金」。可面對租賃市場的客戶,SOHO中國原有的營銷優勢統統失效,能把種土豆的菜園當成黃金屋出租嗎?SOHO中國在散售領域是九段高手,而在租賃領域,則連段位都沒有。

 

法寶之二是另類前衛的產品外形設計,核心在於突出產品的唯一性,讓客戶無法比較,牢牢抓住了定價權。對租賃市場的客戶,外形的另類不是重點(還有可能是缺 點),更強調功能性和經濟性,如工程的質量,內部的動線和交通,平面佈局的便利和經濟,物業服務的品質,運營管理的效率等等,而這些全是SOHO中國的弱 點。看看建外SOHO,SOHO尚都,三里屯SOHO,前門項目等產品,就是只有土豆的品質!

 

我認為,SOHO中國轉型後應該做的第一件事就是更改產品設計,把原來按散售模式設計的產品按最終使用者的需求更改,首先把產品做好,提升物業的品質,否則5年後,SOHO中國所期待的「持有150萬平米的優質物業」,充其量只是「持有150萬平米的菜園子」!

 

其次是估值體系變了!SOHO中國總是能把產品賣個好價錢,至少能高出成本一倍!對資產的價值自然按預期售價來評估。轉為租賃後,資產價值就得按租金來評 估。兩者有著天壤之別。對整棟的租賃物業,投資者不再是前述安全型和投機型的個人投資者,而是機構投資者,真正的長期資本,他們追求長期穩定增長的租金收 益,只會按租金和現金流來評估,通行的要求是至少要有6%的net yield(毛收益率)或NPI yield(淨物業收入)。淨物業收入或毛利,是指租金收入減去運營成本、營業稅和房產稅之後的營業利潤。 也就是說,假如一棟寫字樓每年的營業利潤是600萬,則其價值最多為600萬除以6%=1億元。而長期以來,SOHO產品按售價計算的營業利潤率是多少 呢?2%-3%!也就是,1個億買的樓每年的營業利潤只有200萬-300萬!注意,是用營業利潤不是租金收入。

 

反過來,按售價評估的資產值1個億,但因為營業利潤只有200萬-300萬,因此按租賃物業評估,資產只值3333萬-5000萬,跌了一半到三分之二! 比如SOHO中國的前門項目,18億的成本,而租金收入(不是營業利潤)只有9100萬,按此收益水平估值,前門項目最多值9個億。

 

所以說,SOHO中國轉型,估值至少跌一半!

 

這種估值的差異一直都有,但很多人很難理解,而我體會很深。我在凱德商用做了5年多的投資和資產管理,在全球最大的房地產基金公司保德信又做了1年的大中 華區投資總經理,6年多的時間投資和管理了超過20個商業地產項目,完成了超過200億元的投資,看過至少1000個項目,跟至少200家開發商洽談過。 在與開發商的談判中,最大的一個分歧就在於對項目價格的判斷,因為方法不同,開發商總是愛參照土地的價格,住宅的價格和散售商業的價格,結果屢屢開出高 價,而我總是不厭其煩苦口婆心的解釋凱德商用和保德信這樣真正的國際長期資本是如何估值,為什麼只能按租金和現金流來估值。

 

比如,一個二線城市郊區的10萬平米的購物中心,開發商一開口就是一平米3萬元,因為他的底商街鋪賣到一平米4萬元,我告訴他最多值1萬元,反覆多次,每 次我都講到口乾舌燥,但開發商不相信也不接受。一年之後,開發商又返回來找我,說願意接受1萬元的價格,而我回答最多8千。開發商很吃驚,怎麼降了?因為 我知道你已經沒有選擇了,已經沒有談判能力了。

 

這樣的例子很多。對估值理解的差異,或者說開發商對持有型物業估值的錯誤理解導致了很多惡果,這也是我為什麼決定創業做中國首家商業地產投資銀行的原因之 一,要為開發商做好全程的投資和融資服務,絕非是信息介紹和中介,而是包括分析評估、尋找資金方、談判、合同簽訂的全程的投資銀行服務。

 

開發商對估值理解的差異部分原因在於SOHO中國連續幾年創造的奇高售價。在交易談判時,開發商和我總是免不了要提及SOHO項目的售價,無形中給交易增加了些許困難。而今天,SOHO中國自己也必須面對這個估值的差異!不知潘總是否意識到了?

 

第三個重要問題是投資者變了!如前所述,轉型租賃後,SOHO中國的投資者將不再是前述安全型和投機型的個人投資者,而是機構投資者,是真正的國內和國際 的長期資本,他們追求長期穩定增長的租金收益。可以預見,SOHO中國的股東會變化,短期的投機性資本和追求成長性的資本將會離開,而長期的資本將進入, 這個過程需要幾年時間,這期間股價會大幅波動。

 

對於SOHO中國轉型,潘總說投資者「沒一個反對」,因為投資者無需反對,他們用腳投票,過去21天的股價表現就是證明。

 

在SOHO中國證明自己能夠做好租賃物業之前,長期資本不會進入,在SOHO中國的資產價值按照新的估值體系重新定價之前,長期資本不會進入,在股價不回歸到合理價值之前,長期資本不會進入。

 

而這些都需要時間。在未來的幾年,SOHO中國都處於一個觀察期,是資本市場對其轉型能否成功的觀察,對估值是否合理回歸的觀察,公司的投資價值不高,即使有也更多是被做空的價值。


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YY或於今日上市:雷軍投資回報至少一億美元

http://news.cyzone.cn/news/2012/11/21/235616.html

公司名片:

公司名稱:歪歪語音(YY語音、多玩遊戲)

成立時間:2005年

創始人:李學凌

主營業務:語音IM和遊戲媒體

上市地點:美國納斯達克

似乎每一個功成名就的互聯網公司都有著異曲同工的從醜小鴨變灰天鵝的通話故事,歡聚時代(原多玩YY,以下簡稱歪歪語音)也不例外。在歪歪語音上月向美國證券交易委員會(SEC)提交招股書時,歪歪語音這層神秘的面紗才逐漸被揭開。

逆市而上

自從去年發生的會計醜聞事件後,中概股在海外上市將接受超過以往更加嚴苛的審查。如果此次YY上市成功,將是繼今年3月份唯品會之後第二家進行首次公開募股的中國公司。

持續的盈利能力,或是YY突破這些負面影響突出重圍最有說服力的資本。

據外媒報導稱,YY將於北京時間11月21日赴美納斯達克上市。本月8號YY已經為美國納斯達克IPO開始路演。此次IPO發行價區間定為10.5到12.5美元之間,計劃發行780萬股ADS(美國存托股份),如果按上述發行價區間計算,融資額將介於8190萬和9750萬美元之間。

相關文件顯示,上市後YY公司將共有10.64億股普通股和780萬股ADS(美國存托股份)。據瞭解,每20股普通股對應1股ADS,以此計算,該公司市值將將在5.6-6.7億美元之間。

承接多玩上市地點為納斯達克,已聘請花旗、摩根士丹利、德意志銀行為IPO的承銷商。

實際上中中國的很多企業都因為嚴酷的市場環境推遲了自己的海外IPO計劃,例如凡客、京東、神州租車等公司。

有報導稱YY在這種大背景下選擇赴美上市是看中了美國市場的資金流動性和可用性;而且對互聯網公司而言,美國市場的投資者基數也更高一些。

除此之外,在上海和香港上市不能夠滿足YY的利潤需求也是此次YY選擇赴美上市的原因之一。

「隱忍」YY的潛伏歲月

說到YY,騰訊是個繞不開的話題。

拋開互聯網企業以廣告為主要盈利模式為依託的大前提,YY與騰訊的收入結構極為相似,均採用了遊戲+增值服務+即時通訊的模式。

這家最初以遊戲資訊網站起家的公司,如今已經拓展至在線遊戲代理、遊戲語音、在線諮詢等領域,並成功的將遊戲語音這一核心功能打通至YY音樂和YY教育,並能夠做到最終實現盈利,這只憨憨的浣熊的確不簡單。

2005年,李學凌帶領曾經在網易的八九個手下,在廣州租了一套三室二廳150平米的房子,開始了創業之路。最初的李學凌用敏銳的嗅覺嗅到了《魔獸世界》的商機,成功的通過代理這款遊戲贏得了遊戲玩家的良好口碑。

在隨後公司的運營中,合夥人解曉東發現在玩兒遊戲時打字是件很麻煩的事,於是他找了很多戰場領袖來試用語音服務,跨過重重障礙,最終遊戲語音取得成功。

如果說遊戲語音的成功是在技術上的突破的話,那麼精準的用戶定位和敏銳的市場嗅覺則讓YY找到來清晰的盈利模式。

據調查數據顯示,與城市白領相比,互聯網的草根用戶更願意為自己的日常的娛樂付費。那些徘徊在三四線城市的網民,由於受教育程度的限制,更願意在虛擬的網絡世界獲取滿足感和虛榮心。

作為與騰訊的即時通訊產品進行直接競爭的對手,YY語音多年來一直刻意隱瞞自身的發展情況。

騰訊是以即時通訊起家的互聯網巨頭,李學凌的即時語音通訊產品則直接威脅到了騰訊的核心業務。李學凌早就意識到了這點,為了避免被消滅在萌芽期的命運,李學凌一直把YY語音隱藏起來,很少進行宣傳推廣,按照他的說法是,「我們不太主動去推,我們正常情況下都比較羞澀」。YY語音剛開始沒有引起騰訊的注意,獲得了成長時機。

低調 低調 再低調

在一次聚會上,李學凌告誡創業者,如果自己的產品不成熟,或者覺得找到比較好的方向時,一定要給自己一個比較長的生存期,到達一定的規模,不然一堆的人會盯上這樣的項目,導致創業中遇到更大困難。

日漸崛起的YY已被騰訊視作了敵人。去年李學凌的一條微博或許可以證明些什麼。「騰訊從總裁辦下令,終止跟YY的一切合作,其中包括已經簽了合同的合作都要停止。」

早在2010年的時候,馬化騰出價1.5億美元收購YY,並返還給創始人李學凌40%的股份,但對於YY的早期投資人雷軍卻分毫好處沒有。儘管這個交易對李學凌來講還多賺了6000萬美元,但李學凌經過了12天的思考,最終以集體投票否決的形式,宣告此筆交易破滅。

早在2008年,YY佈局語音的時候,騰訊忽視了這一市場,之後收購未遂,於2011年終止與YY的合作,推出QTalk產品,並挖來謝曉東運營。

這家刻意低調的公司,並為之快速成長的速度所驚嘆:YY註冊用戶達到4億,三個季度更實現盈利,最新一個季度淨收入1.88億元,同比增長163%。

不僅如此,多玩YY更擺脫早期廣告單一模式,實現遊戲、廣告、YY音樂多條腿走路。其中,YY音樂、YY教育等增值服務更是快速壯大法寶,成長迅猛。相反,早期的廣告收入已日趨被邊緣化,佔營收比重不足20%。

YY上市誰是最大贏家?

無論是谷歌還是Facebook,每一家互聯網企業的上市都會產生一批富豪,那麼YY上市,除了創始人李學凌誰將是最大的受益者呢?

據SEC文件顯示,公司董事長雷軍和CEO李學凌分別持有YYInc.23.8%的股份,同為最大股東;董事、晨興創投劉芹持股19.8%;董事、紀源資本李宏瑋持股9.0%;董事亞歷山大·巴萊特·哈提根持股12.2%;;首席技術官趙斌持股2.2%;多玩網站事業部總經理曹津持股1.0%;多玩遊戲事業部董榮傑持股1.1%。

作為YY公司董事長的雷軍在7年前曾有一筆100萬美元天使投資,而按照YY的收盤價11.3美元計算,雷軍所持股票的價值已經超過1.2億美元,獲得了約為120倍的賬面回報。

據官網信息顯示,雷軍於2005年4月YY創立之初,給與YY創始人李學凌100萬美元的天使投資。招股書顯示,雷軍和李學凌各自在YY持有相同的215,241,483股。以發行價計算,這兩人所持有的股票價值均為1.13億美元。除了李學凌,雷軍可以說是這次多玩IPO最大的贏家。

至於,首席財務官何振宇為何持股為零,據資深從業人士透露,何震宇是自2011年8月起擔任多玩首席財務官,他的加入應該僅為多玩籌備上市事宜,沒有股份也是情理之中。何振宇加入多玩以前,曾於2007年3月起擔任巨人首席財務官,2004年至2007年擔任九城網絡技術集團首席戰略官;2002年至2004年他擔任美國國際集團(AIG)亞洲投資公司的私募股權投資總監。他屬於資深投資界人士,擁有豐富的赴美IPO經驗。

YY上市給寒冷的資本市場注入了一絲新鮮的血液,李學凌用7年時間譜寫了在騰訊眼皮地底下上市的「互聯網神話」,雖然YY已成功步入了10美元的互聯網梯隊,但要尋求更長遠的發展,YY還有一段路要走。(文/王越佳)


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德意志銀行被曝涉嫌通過操縱LIBOR獲利至少5億歐元

http://wallstreetcn.com/node/21326

德意志銀行為此前涉嫌操縱倫敦銀行同業拆借利率(LIBOR)的眾多銀行之一,隨著巴克萊在6月份支付6.5億美元罰金以及瑞銀在12月份支付15.3億美元罰金相繼了結指控,蘇格蘭皇家銀行預計將於2月與監管方和解,目前針對德意志銀行的調查也在緊鑼密鼓地進行當中。

內部文件被披露

WSJ週三報導,據前德銀僱員遞交給監管機構的一份銀行內部文件顯示,德意志銀行在2008年涉嫌通過串謀操縱LIBOR以及其它市場基準利率,獲得了至少5億歐元(6.54億美元)的交易利潤。

該僱員遞交的這份內部文件,也第一次向外界展示了銀行如何煞費苦心地建立一連串的交易頭寸,然後希望通過小小的利率變動獲得豐厚的利潤。大型銀行通過利率變動下注交易已是慣例,目前尚無證據表明德意志銀行在08年的行為是否擾亂了市場。

美聯儲前審查官馬克-威廉姆斯認為上述交易的風險極高,即便是像德意志銀行這樣全歐洲最大的銀行來說,這樣的交易依然十分危險。

德意志銀行表示該行的交易策略是基於風險評估系統而設立的,其它機構也在使用。這樣的交易在金融危機頂峰時期有效分散了該行所持有的投資組合風險。德意志銀行還表示該交易策略是基於公司內部對於未來利率變動的預期而制定的,並非寄希望於該行能夠通過非法手段操縱LIBOR。

遞交這份文件的該行前僱員在供詞中表示,早就有僱員對銀行通過下注利率變動而交易相關資產所承受的風險表達了顧慮,但是該行的管理層卻忽視了這樣的顧慮,理由是他們可以操縱市場的基準利率!

一位德意志銀行的發言人卻認為該僱員提供的上述供詞明顯是錯誤的。

作為應對檢查的合作態度,德意志銀行也在積極展開內部調查,通過內部問詢會,該行發現有只有極個別的員工操作的時候出現錯誤。德銀希望將最終的指控了結過程拖到該行完成內部調查之後。

但德銀的內部調查進展得相當緩慢,因為該行要調查2005-2011年間的上千筆交易。該調查過程涉及公司內部郵件的審查,包括對交易員,客戶以及外部經紀商的信件往來和通話記錄。去年德意志銀行曾表示確信不會有高管牽扯進這樁Libor操縱案件。

詳解Libor交易

下圖一幅圖詳細介紹了德意志銀行如果通過交易走勢與Libor變動相關的資產而獲利的,左面顯示每天有150種不同幣種的Libor利率會公佈出來,有資質的報價行每天會對依照借貸意願對銀行借拆借利率進行報價,然後按照各銀行的報價進行排序,選取中間50%數據處理,最後在每天倫敦當地時間中午十一點三十分進行公佈。需要指出的是被指定報價的機構都是當今一流的銀行,實際上可以說是世界上的一小部分的人控制著世界的結算利率。

中間一欄顯示的是Libor和Euribor的息差每變動0.01%,德意志銀行的交易頭寸所產生的盈虧情況。文件顯示在08年,每當長期Libor美元上行速度快於短期Libor美元的時候,德意志銀行便能獲得利潤。我們以圖中Libor美元為例,1個月Libor美元與3個月Libor美元息差每變動0.01%,德銀將有2400萬的盈虧(盈虧取決於息差是擴大還是縮小),而3個月Libor美元和6個月Libor美元息差每變動0.01%,德銀的盈虧是800萬歐元,所以在Libor美元這個利率上,德意志銀行的總風險敞口是3200萬歐元。在美元,歐元以及英鎊三種Libor利率上,每0.01%的息差變動導致德銀的敞口高達6800萬英鎊,該行在08年獲利至少5億歐元。

然而在金融危機肆虐的08年,德意志銀行卻通過下注利率會走高而獲利,這是因為金融危機後市場遭遇了流動性危機,信貸體系遭到破壞,資金供應緊缺,Libor美元利率在雷曼兄弟破產後的一天之內躍升3%。

在那個時候,德意志銀行尚未將該行餓利率交易策略納入風險評估VaR的考量範圍,一些內部人士透露,銀行們普遍將這種高風險的利率交易排除在VaR的監控之外,而將一些風險係數低的交易算在內。不過在2009年,德意志銀行改善了自身的VaR,將利率,貨幣市場以及互換交易納入在內。

下圖為過去5年來德意志銀行股價走勢:

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