新辣招後誕亞洲樓王 呎價10.5萬首置客12億掃山頂豪宅
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GS(14)@2016-11-10 07:29:57■Mount Nicholson昨公佈招標結果，成功售出4伙，套逾15億元。
【本報訊】辣招廢武功！港府六年來不斷施加辣招，樓市卻越壓越升。上周五再「加辣」，向買多間住宅的投資者勁加15%印花稅，「首置客」卻不受影響照掃貨。山頂Mount Nicholson誕下全亞洲最貴分層樓王，呎價搶貴三成至10.5萬元。最驚人的是有「上車客」斥逾12億元連掃3伙，首置買樓料慳稅1.3億元。記者：朱連峰
九倉（004）及南豐發展的Mount Nicholson，本周一推售10伙分層招標，同日截標，市場關注辣招對超級豪宅影響。負責銷售的會德豐地產昨公佈結果，成功售出7樓A室、8樓B室、16樓A室及16樓B室共4伙，套逾15億元。成交冊顯示，造價3.12億至9.12億元，呎價68,331元起。
閃電搶貴34%
其中7樓A室、16樓A及16樓B室由同一組買家購入，總樓價逾12億元，呎價達92,252元，再破項目分層單位紀錄，亦成為政府加辣後，全港最大宗住宅交易，相當300個嘉湖山莊兩房戶。該買家一次過掃三個單位，其中16樓A及16樓B室「鳳凰樓」（頂樓對下一層）以同一份買賣協議交易，成交價9.12億元，兩單位總實用面積8,702方呎，呎價高達104,803元，打破西半山天匯複式於去年12月份造出的每呎10.37萬元的紀錄，成為全亞洲最貴分層樓王。樓下15樓A及B室上月20日成交呎價僅7.8萬元，相隔不足20日，高一層搶貴34%。會德豐地產主席梁志堅表示，政府加辣後，樓市無得炒，只剩用家。他指Mount Nicholson昨售出的4伙，據他了解全部都是以私人名義買入，全部是用家，其中最大筆用逾12億元掃三間的一組買家，相信都是未擁有物業的「首次置業」人士，買來自住，所以毋須支付15%印花稅。（用12億元上車咁勁？）堅叔回應這類買家「梗係闊佬家族」，「這組客捕咗三次，今次已是第三次入標，好鍾意個地點，第一次唔得（唔中標），第二次唔得，佢都有上來問，我哋好公道，價高者得」。
■Mount Nicholson低層單位外望景觀。
買家慳稅1.3億
買家今次以首置身份入市，料只須繳付樓價4.25%最低印花稅率，涉及金額約5,100萬元。但如果買家並非首置，則要硬食15%印花稅，涉及辣招高達1.8億元，首置買樓變相即慳1.3億元。堅叔形容是個別成交，不代表樓市，辣招並非冇料到，「啲客不同，呢啲係用家，鍾意地點，價錢企得穩」。
Mount Nicholson連同早前售出的分層單位，項目第二期共售出16伙，共套逾55億元。其中賭王四太梁安琪以近13億元勁掃4伙送給兩名女兒「學習投資」，平均呎價僅7.29萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161109/19827587
首置客1.4億買太地新盤
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GS(14)@2016-11-11 08:07:50【本報訊】政府為減低樓市亢奮風險，推出加辣措施。不過，一手豪宅市場於加辣後頻頻錄成交。
慳稅近1,500萬
太古地產（1972）的鰂魚涌Mount Parker Residences（下稱MPR）剛賣出最後一伙貨尾，買家為首置客，慳稅近1,500萬元。美聯物業黎兆麟表示，MPR22樓E室連平台特色戶，實用面積2,748方呎，平台192方呎，昨以1.3875億元連兩個車位易手，呎價50,491元。買家為香港人，同時亦為「處男」，意思是首次置業未擁有住宅物業，只須支付4.25%最低印花稅率，涉及稅款約589萬元。若非首置客，所支付印花稅便高達15%，涉及辣稅2,081萬元，「處男」買樓變相即慳1,492萬元。所慳辣招，夠買同區康怡花園兩個兩房戶。MPR於2014年開售，全盤92個單位終沽清。被視為「梁粉」的恒隆地產（101）旗下尖沙嘴君臨天下，加辣後錄得複式大戶成交。按一手住宅銷售網顯示，君臨天下2座77樓至78樓A室複式戶，實用面積1,818方呎，另設有168方呎平台，連同3個車位，成交價1.11億元，實用呎價61,056元。未知買家是否需付雙倍印花稅。除君臨天下外，新世界發展（017）尖沙咀名鑄，日前亦錄63至65樓H室複式以招標方式賣出，單位實用面積3,855方呎，買家以1.55億元購入，呎價40,208元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161111/19830004
外區首置客650萬入市德福兩房
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GS(14)@2016-11-12 05:25:23【明報專訊】政府加辣後，有外區首置客購入九龍灣德福花園。美聯首席高級營業經理黃遠基指，德福花園G座中層15室，屬實用538方呎兩房戶，望內園池景、屬屋苑優質戶，獲外區首置客斥650.8萬元購入，實呎1.2萬元。黃續稱，原業主於2009年以328萬元購入，帳面獲利約322.8萬元或近1倍。
都會駅2房675萬沽 略低加辣前市價
另中原高級分行經理伍錦基指，將軍澳都會駅新錄5座高層E室成交，屬實用487方呎2房戶，原業主9月開價680萬元，現微減5萬元以675萬元成交、實呎1.38萬元；原業主2010年以355萬元買入單位，帳面賺320萬元或9成。伍續稱，屋苑於加辣前亦錄得一宗同類單位成交，一伙實用同屬487平方呎的1座單位以688萬元易手、實呎1.41萬元。
愉城兩房租1.68萬 創同類新高價
此外，市場部分放租業主估計辣招出台後，買樓收租客將減少，寧保留物業收租。美聯聯席區域經理梁仲維指，荃灣愉景新城3座高層C室，屬實用495方呎2房戶，業主放盤數天，獲本地客以月租1.68萬元承租，實呎租金近34元，料為屋苑同類2房戶月租新高。梁續指，業主早於2007年以201萬元購入單位，租金回報約10厘。
和富車位205萬市價易手
另市場上的車位交投亦增加。世紀21日昇地產執行董事黃文龍指，北角和富中心地下單號車位以205萬元易手，屬市價；原業主於2010年以73萬元購入，帳面賺132萬或1.8倍。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2468&issue=20161112
加辣後首全新盤 AVA55沽40伙 首置客1363萬掃兩伙 慳辣稅逾150萬
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GS(14)@2016-11-12 05:25:23【明報專訊】港府突擊加辣主要是針對早前升勢過猛的細價樓，投資者盧華旗下主打迷你戶的馬頭角32個月樓花AVA55，成加辣後首個全新推售樓盤，昨晚首輪開售72伙，市場消息指，項目沽約40伙、佔可售單位逾五成半，以目前市况下已算不俗，其中更有首置客斥約1363萬元連購兩伙，因以一張合約簽約，不需繳付15%辣稅，即慳逾150萬元。
明報記者 林尚民、林可為
AVA55首輪開售72伙折實平均實呎1.9萬餘元，開售前接獲98張入票。負責項目獨家銷售的美聯住宅部行政總裁布少明（圓圖）稱，項目入票客中有兩成屬投資者；布續指，本月一手交投將明顯減少，料全月只約600至700宗成交，主要是因為辣招出台，及市場無大型新盤推售。
五組大手客入市
據銷售安排，AVA55昨晚先處理購買兩伙的大手客，之後散客才選購，據悉全晚錄得5組大手客入市。市場消息稱，最大手所涉及的成交金額為一名首置客以1363.5萬元連購22、26樓A室兩伙（實用面積同為328方呎2房戶、單位折實價687.9萬及675.6萬元），由於買家未擁物業兼用一張合約簽約，只需付3.75%基本稅款涉51萬元；相比需15%新辣稅涉204萬元，節省153萬元或75%。
買家借丈夫名入市慳稅51萬
另外，以約400萬元購入一伙開放式戶作投資的黃小姐表示，本身已持有一個單位，但今次以丈夫名義入市，故毋須付辣稅，意味只需付2.25%基本印花稅涉9萬元，比需要付15%辣稅60萬元，節省51萬元或85%。對辣招如何影響樓市，她表示不知道，並笑言「最重要自己唔使畀（辣稅）」。
NAPA買家1481萬掃2伙
此外，會德豐（0020）屯門掃管笏NAPA，透過招標售出1座7樓F室、5A座7樓B室，由同一組買家以1481.3萬元購入，以兩伙實用總面積1291方呎計、實呎1.14萬元，惟買家據悉不需付15%新辣稅。
樂天峯南區‧左岸再錄成交
個別豪宅續錄成交。合和（0054）跑馬地樂天峯，於上周加辣後才上載銷售安排的26樓B室，以4230萬元售出，實用1279方呎，實呎3.3萬元。據成交紀錄冊顯示，買家可獲發展商提供4.25%稅項津貼優惠涉逾190萬元。中海外（0688）上月初開售至今累沽接近80伙的鴨脷洲南區‧左岸，以4414萬元售出第1座8樓實用1870方呎A室、實呎2.36萬元，買家獲提供8.5%稅項津貼涉逾375萬元，消息指買家為港客。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0455&issue=20161112
首置客買Ava 55兩伙 慳69萬稅
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GS(14)@2016-11-12 05:39:29■Ava55昨晚開售72伙，成為加辣後首個開賣的全新樓盤。 陳海威攝
【本報訊】政府加辣徵稅一周，馬頭角單幢劏房盤Ava55昨晚開售72伙，成為加辣後首個開賣的全新樓盤，全晚料僅沽逾一半單位。惟辣招無礙買家大手掃貨，據悉有5組大手買家，其中4名「首次置業客」各掃兩伙，涉資最高逾1,363萬元，因用一張合約購入兩伙，料慳稅69萬元。
整體售出不足40伙
Ava55於上周三乘樓市大旺公佈首張價單，首批折實平均呎價約19,334元，較同區二手貴多達五成，最平單位折實296.8萬元。兩日後政府宣佈加辣，持有多過一個物業的本港居民，如再購住宅物業要劃一付重稅15%，但該盤仍在本周初加推，並於昨晚一次過開賣72伙。該盤累收近100票，超購僅0.4倍，最終只有約40組準買家到場。市場指，全晚售出不足40伙，僅逾可售單位一半。雖然銷情麻麻，惟仍有大手買家入市，最少有4名買家購入兩伙。消息指，大手買家全為「首次置業客」，只需付基本印花稅。最大手買家購入22及26樓A室兩伙兩房單位，涉資1,363.5萬元，以一份買賣合約購買，因屬「首次置業」，只需付約58萬元印花稅。如果並非以一份合約購入，則要繳稅逾127萬元，從中可少交69萬元稅款。
Ava55買家黃小姐利用未有物業的丈夫名義，斥400萬元購入開放式戶收租。她稱毋須付新辣稅，故對新辣招無感覺，「最緊要自己唔使畀」。其他新盤方面，屯門Napa以招標形式售出1座7樓F室及5A座7樓B室，由同一買家以1,481.3萬元購入，亦為「首次置業客」。合和實業（054）跑馬地樂天峯亦以4,050萬元沽出26樓B室。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161112/19830898
布少明：首置客應趁機擇平而買
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GS(14)@2016-11-15 07:58:30【明報專訊】美國大選已成定局，最終由特朗普擊敗希拉裡落幕，巿場觀望特朗普落實政策方針，可會對全球金融市場及中國經濟造成動盪？這隻「黑天鵝」對香港的實際影響尚待觀察，反而政府新辣招對樓市帶來的衝擊逐步浮現，觀望氣氛瀰漫巿場，除進一步抑制二手盤源供應，睇樓及交投放緩，發展商變招搶客。
雖然特朗普曾提出加快加息步伐，但上任後的實際政策仍需時觀察，再者，加息速度取決於當地的經濟，在基本因素不變下，美國難承受大幅及急速加息的後果，預料明年大幅加息的機會不大，香港仍享低息環境，與此同時，內地避貶資金繼續南下，內地客掃香港豪宅熱情未改，最近有內地客無懼30%辣稅，以約5355.9萬元購入2伙跑馬地豪宅新盤，涉及辣稅項約1607萬元，可見香港樓對內地客仍存在一定吸引力，北水為後巿帶來支持。
一手搶二手 港樓畸形
觀乎政府過往數度出招，樓價每每應聲下跌，經過負面消息消化後，樓價再穩步上揚，箇中原因很簡單，辣招增加換樓成本，不少業主怕沽貨後難再入巿，寧持貨不放盤，惡性循環下，鎖死換樓需求，二手盤源愈見匱乏，樓價維持低成交量、高成交價的「乾升」狀態，二手愈益積弱，反觀一手供應不絕，發展商因應巿場形勢靈活定價，配合優惠攻勢，扶助買家入巿，「一手搶二手」成港樓畸態﹗
香港地少人多，樓價長遠一定看升，目前樓巿負面消息尚待消化，樓價升勢暫緩，一二手筍盤復現巿場之際，對於不受辣稅影響的首置人士來說，可說是「擇平而買」的不二時機，上車人士不妨勤力睇樓，做足功課，為精明置業做好準備。
美聯物業住宅部行政總裁
[布少明]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7963&issue=20161114
上周一張合約豪購Napa慳辣稅掃4伙首置客撻定
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GS(14)@2016-11-15 08:11:52■連掃4伙的Napa買家日前撻定，發展商殺定近152萬元。 資料圖片
【本報訊】上周以「首置客」名義，於會德豐（020）屯門新盤Napa以逾3,000萬元連掃4伙的買家，用一張合約連購多伙，慳稅招數引起市場注意，惟交易觸礁，4伙單位全數撻定收場，成為加辣後，新盤涉及單位數量最多的一手盤撻定個案，該批單位更於昨日急速原價重售。記者：黃嘉銘
加辣後一手盤至少錄9宗撻定腳軟個案，殺定金額近600萬元。最新一宗是屯門Napa，據一手住宅物業銷售資訊網資料顯示，Napa第6A座8、9樓A及B室，面積583至809方呎，同一組買家於11月6日（即加辣後第2日）簽訂臨時買賣合約，交易再未有進展，以成交價3,036.8萬元計算，理論上發展商殺定近152萬元。
撻定單位原價售出
據了解，該撻定買家當日以「首置客」名義一口氣連掃4伙，以一張合約形式購買多個單位，亦只須付舊稅率4.25%，稅款約129萬元。而有關單位於昨日原價賣出，新買家未知與撻定買家有否關連，若新買家非首次置業，則須付新辣稅15%，即約455.5萬元，比之前要多付326萬元稅款。不過，就上述撻定後重售之交易，發展商會德豐及負責此交易的地產代理，至截稿前仍然未有回應。同時，如果確實由關連人士再接貨，買家需否向發展商賠定，市場存疑。
One Homantin錄兩撻定
在政府加辣後，新盤連錄撻定個案，除Napa涉及單位數量最多外，會德豐同系的何文田One Homantin，本月4日加辣當日售出的2座17樓B室兩房戶及11樓F室一房戶，成交價分別為1,093.1萬元及1,010.3萬元，交易近日終止，料買家撻定收場，以5%定金計，發展商殺定逾105萬元。四叔李兆基旗下香港小輪（050）的長沙灣海柏匯，自加辣後接連發生撻定，最新為12樓G室，實用214方呎開放式單位於本月6日以403萬元沽，但有關交易在簽定臨時買賣合約後再未有進展，以5%定金計，料發展商殺定20萬元。長實（1113）紅磡維港．星岸5座5樓A室，成交價3,463.5萬元計算，料殺定173萬元，則為加辣後撻定金額最大個案。九倉（004）及南豐發展的山頂Mount Nicholson，以招標形式推售第一期的9號及11號洋房，實用面積分別為8,083方呎及7,065方呎。本周五（18日）招標及截標，不設意向價。英皇（163）西營盤維港峰招標售出42樓及43樓A室，成交價1.63億元，實用面積3,518方呎，呎價約4.63萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161115/19834077
藍塘道洋房辣稅9054萬 加辣後最勁 「首置客」4580萬購海翩匯複式戶
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GS(14)@2016-11-16 05:20:04【明報專訊】港府本月初突擊提高針對非首置買家的辣稅率至15%，但仍有不少具實力人士願意付辣稅入市；恒隆地產（0101）旗下跑馬地藍塘道23至39號，獲公司客以逾3.01億元購入一幢洋房，料涉30%辣稅約9054萬元，相信為當局加辣後已知成交個案中，涉最勁辣稅金額的一手成交。
明報記者 林尚民、方可兒
上述藍塘道項目成交為25A號洋房，實用4571方呎；物業樓高三層，設有5間套房，另連546方呎庭院、1344方呎平台等。據成交紀錄冊顯示，物業成交價3.018億元、實呎66,025元。藍塘道23至39號項目共提供18幢洋房，連同上述25A號屋，暫沽兩幢洋房及套現5.9億元。
料發展商提供一成回贈補貼
恒隆表示買家屬公司客，換言之，在新稅制下，買家應付樓價30%辣稅，即涉9054萬元稅款。不過，據成交紀錄冊所見，買家可享印花稅回贈及現金回贈等優惠，惟發展商未有提供有關回贈比例，市場則有消息稱，買家可享約樓價10.7%回贈，涉及3229萬元，買家實際付稅約5825萬元。
事實上，在政府加辣後，大額豪宅成交不絕，惟不少均由「首置客」購入，在已知要付辣稅的成交中，上一宗最大金額為新世界（0017）以1.55億元售出的尖沙嘴名鑄63、65樓H室複式戶，買家為非首次置業本地客，需付樓價15%印花稅，涉及2325萬元。
海翩匯買家料慳稅492萬
不過，市場仍有部份買家以「首置客」身分入市，以避開辣稅。華懋旗下將軍澳海翩匯，昨透過招標以4580萬元售出一伙複式特色戶，為第2座11、12樓實用2186方呎H室，另連624方呎天台，折合實呎20952元，相關呎價創項目新高。華懋表示，買家為首次置業客，故不需付辣稅15%涉687萬元；換言之，只需付4.25%印花稅近195萬元，與新推出辣稅金額相差492萬元或72%。
四太兩千金入市MOUNT NICHOLSON
此外，由九倉（0004）及南豐合作發展、會德豐（0020）負責銷售的山頂MOUNT NICHOLSON，買家身分陸續曝光；土地註冊處顯示，9樓A、B室登記買家為何超欣（HO ALICE CHIU YAN），10樓A、B室登記買家為何超盈（HO SABRINA CHIU YENG），亦即賭王四太梁安琪的女兒。上述四伙合計總樓面逾1.77萬方呎，成交金額12.91億元、實呎7.29萬元。
至於樓盤7樓B室的登記買家，與澳博（0880）行政總裁蘇樹輝同名，該集團執行董事正是梁安琪，單位作價2.72億元。此外，15樓A、B室，合計實用8792方呎，成交價6.85億元、實呎7.79萬元，登記買家為虞鋒（YU FENG），與雲鋒基金創始人同名，該基金的另一創始人為阿里巴巴集團主席馬雲。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9139&issue=20161116
首置客購碧堤複式 實呎撲1.5萬創深井紀錄
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GS(14)@2016-11-28 08:05:24【明報專訊】加辣後過去罕有錄得破頂成交的深井區，亦有屋苑單位創出新高價成交。晉誠地產董事胡卓輝表示，深井碧堤半島9座高層C室自製複式戶，實用1802方呎（建築2338方呎），入則內置樓梯連約699呎天台，向正南青馬橋，最新以2680萬成交，實呎14,872元（建呎11462元），除成交價及呎價均創屋苑新高外，呎價更創區內新高紀錄。買家為首置客，連購2伙自用。原業主分別於2004年及2012年以493.8萬及850萬購入，現帳面大幅獲利1336萬或近一倍。
愛蝶灣未補價實呎逾萬元破頂
另外，宏智物業客戶經理梁志青表示，筲箕灣愛蝶灣7座高層D室3房單位，實用592方呎（建築693方呎），享少海景，獲綠表客以602.8萬元（未補地價）購入，實呎約10,182元（建呎8698元），新買家為綠表公屋客，原業主於2001年以161萬元未補地價買入，帳面獲利441.8萬或2.7倍。是次成交，無論做價除創屋苑綠表新高外，呎價亦創屋苑新高紀錄。
太子道西Kadoorie Hill罕錄二手成交個案。美聯區域聯席董事張詠思表示，Kadoorie Hill低層D室，實用1,104方呎（建築1442方呎），3房1套連工人套間隔，屬區內新晉豪宅，獲用家以約2,680萬元承接，連1車位，實呎24,275元（建呎18,585元）。
張續稱，原業主2012年10月以2390.7萬元購入，帳面獲利約289.3萬元，期內升值約12%。
至於周末十大屋苑方面，中原統計十大屋苑成交量續錄個位數字，本周末錄得7宗成交，較上周無升跌，一半屋苑錄零成交。
中原：十大屋苑周末7宗 一半屋苑零成交
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，辣招過後，二手成交持續於低位橫行，市場上觀望氣氛濃厚，加上預期美國很大機會於12月加息，料短期內二手市場難有起色。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 5661&issue=20161128
首置客3848萬購逸瓏園特色戶
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GS(14)@2016-12-08 08:00:46【明報專訊】新盤整體市况交投淡靜，但個別一手盤特色戶餘貨，依然錄得高價成交。信置（0083）旗下西貢逸瓏園，新近售出3座7樓1537方呎A室特色戶（另連563方呎平台、1306方呎天台），由現居於同區的首置客以3848.24萬元購入，實呎25037元，成交價和呎價均創項目新高紀錄。逸瓏園自去年12月開售至今，累售逾230伙、佔項目單位總數297伙近八成，套現約23億元。
麻將館大王家族購名鑄複式
事實上，雖然政府上月突擊推出新辣稅，但仍有本地老牌家族無懼辣稅入市。根據，土地註冊處資料顯示，「麻將館大王」石鑑輝家族長子石炳祥（SHEK PING CHEUNG DANIEL），在政府加辣後以1.55億元購入新世界（0017）尖沙嘴名鑄63至65樓H室複式戶，實呎40208元；若以新辣稅稅率15%計，涉及2325萬元稅款。
PARK YOHO Venezia周日推10伙
臨近年底，發展商現時主要以銷售餘貨為主。如日前表明希望可於年底前推售元朗Grand YOHO第2期的新地（0016），同系元朗錦田PARK YOHO Venezia，上周公布50伙特色戶價單後，昨上載新銷售安排，本周日將首度發售其中10伙分佈於第5B座、6A座，2至17樓的特色戶（全部連平台或天台），定價介乎560萬至2172萬元。由於市場氣氛淡靜，業界估計新地是趁未有全新焦點新盤登場前，推出特色戶餘貨以測試市場水溫。
嘉悅特色戶大幅加價14%
另嘉華國際（0173）牽頭香港仔深灣9號，個別複式戶日前加價逾六成後，同系已屆現樓、目前僅餘兩伙特色戶待售的將軍澳嘉悅，昨上載新修訂版價單，顯示第1座27樓實用1515方呎E室特色戶（另939方呎平台），新定價調升至4795.3萬元（實呎3.16萬元），比舊價4196.4萬元調高逾598萬元或14%。
不過，發展商維持最高14.5%直減折扣，折實價約4100萬元（折實實呎2.7萬元），相關單位安排本周日發售。
[地產]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3436&issue=20161208
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