梁振英房屋空置數字錯得離譜！(2013/08/15) 林本利

2013-08-15  NM

近日梁振英在特首網誌中發表文章（見8月9日），以「讓數字說明事實」為題，反駁立法會議員范國威批評政府「盲搶地」的論據。梁振英說香港房屋空置量極低，並非如范國威所講有15萬個之多，故此他促請范國威轉軚支持政府發展新界東北。 事緣今年7月11日梁振英出席立法會答問大會，范議員質疑特區政府沒有正視目前有「超過15萬個閒置住宅單位」而「盲搶地」，要求政府檢討新界東北發展計劃。 答問大會後梁振英着同事去信邀請范國威提供具體資料和數據，對方回覆指數字來自去年9月13日一篇《壹週刊》文章。他細閱之下，發現原來「超過15萬數字」包括所有通常有人居住的非住宅單位，例如老人院、醫院、寄宿學校和監獄等。梁振英並引用差餉物業估價署的數字，指去年年底只有4.8萬個空置私人住宅單位，空置率是十年來最低；可供出租的空置單位更少，只得3,689個。 筆者閱讀梁振英在網誌發表的文章後，發覺數字錯得離譜；慨嘆有人為了急急發展新界東北，不惜搬出不盡不實的數字，企圖蒙混過關，誤導公眾。梁振英出身測量師，對香港房屋供應情況理應有所認識，為何竟然在一篇不足500字的短文中，犯了眾多錯誤。 范國威引用的《壹週刊》文章的作者，正是筆者本人。筆者文章的重點，正正是要提醒特首和主管房屋政策的官員，要清楚掌握房屋存量和供應數字，以免基於錯誤的資料去制定長遠房屋策略。 根據梁振英所說的「事實」，香港的房屋空置量不過5萬多個。但真正的事實是全港房屋存量除了112萬個私人住宅單位和76萬個出租公屋外，還有接近50萬個已補價和未補價的資助出售單位（包括租置、居屋和夾屋），約22萬個村屋和別墅，3萬個員工宿舍和3萬個通常有人居住的非住宅屋宇單位。根據統計處最新數字，今年3月底，全港永久性居住屋宇單位總數是264.7萬個，較家庭住戶總數（238.6萬戶）多出26.1萬個，范國威說空置單位有15萬個之多，其實已經打了個六折，空置量是梁振英所述的5萬多個的五倍！統計處所指的永久性居住單位，包括通常有人居住的非住宅屋宇單位，但不包括非住宅用途、酒店及院舍內的屋宇單位。通常有人居住的非住宅單位，應該是指將工廠大廈或商業樓宇改作住宅的單位，而非指老人院、醫院、寄宿學校和監獄等院舍內的單位。永久性居住單位的定義，清楚剔除院舍內的居住單位。梁振英在網誌文章中提到空置出租公屋單位只得3,689個，與實際情況相差近十倍！今年3月底，房委會和房協共有76.1萬個出租公屋單位，但居住在公營租住房屋的家庭住戶數目只得72.3萬個，即公屋單位總數超出家庭住戶數目3.8萬個之多。真不知3,689的數字從何而來，數字剛好與梁振英在特首選舉中所得票數（689）高出3,000。梁振英的競選政綱主打房屋政策，若然他連香港有多少房屋存量和空置量也搞不清，又如何制定適切的房屋政策？

未來十年私人樓房空置率會進一步下跌 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/09/blog-post_8.html

報告稱城鎮住房空置率22.4%，樓市嚴冬要來了嗎？

http://www.infzm.com/content/101390

6月10日，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心發佈的《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢》調研報告表明，2013年，我國城鎮住宅市場的整體空置率達到22.4%，比2011年上升1.8個百分點；截至2013年8月，空置住房佔據了4.2萬億的住房貸款餘額；空置住房的資產價值在有空置住房家庭總資產中比重為34.4%，在城鎮所有家庭總資產中的比重為11.8%。

對此，中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁稱，房價下行趨勢已定，住房市場的寒冬即將到來。

新浪財經專欄作家宋清輝向南方週末網表示，中國住房存量空置率高的原因在於，沒有統籌考慮城好鄉房地產市場需求問題，房產稅和交易稅過濾機制未能發揮作用。

空置率被認為是評價樓市泡沫的重要指標之一，高達22.4%的住房空置率預示樓市寒冬的到來？南方週末網整理了該報告的一些重要數據，從中希望窺探出2013年中國城鎮住房空置的具體情況、特徵以及相關風險。

哪些城市住房空置率更高？

報告稱，中國家庭自有住房擁有率已經很高，而且還在迅速上升。截至2014年3月底，城鎮家庭自有住房擁有率已達到89%，已基本實現「居者有其屋」。城鎮家庭多套房擁有率上升迅速，2014年3月底已達21%。城鎮自有住房空置率高達22.4%，社會經濟資源浪費嚴重。

其中，三線城市住房空置率總體略高於一二線城市。

對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向南方週末網分析，三線城市中大部分外出務工人員到沿海地區工作，但礙於當地限貸限購政策的影響，只能返鄉置業。由於工作地不在家鄉，所以此類住房往往會空置下來，一般都是過年探親時才入住。這樣就造成了一些負面效果：一面是此類家鄉樓盤空置，另一方面大城市租房市場很緊張。

圖1 一二三線城市城鎮住房空置率情況 （小虎/圖）

另外，重慶、成都、武漢、天津、北京、上海六大城市中，重慶的空置率最高25.6%，上海最低18.5%。

圖2 六大城市城鎮住房空置率情況 （小虎/圖）

經濟適用房存在資源浪費和「錯配」現象

空置住房具如下幾個特徵：

從住房類別看，空置率最高的是商品房，為26.3%，緊隨其後的是經濟適用房，空置率達23.3%。

圖3 不同房型的住房空置率情況 （小虎/圖）

從收入層次看，中、高收入階層的經濟適用房空置率更高，佔比達57.5%，報告認為，經濟適用房存在資源浪費和「錯配」現象。

圖4 不同收入層次住房空置率情況 （小虎/圖）

從信貸獲得看，空置住房的信貸可得性更高，獲得貸款的規模更大。

圖5 不同房型的信貸獲得情況 （小虎/圖）

空置住房風險高

甘犁在發表會上表示，「空置住房存在較大風險，房價一旦下跌，空置住房更容易虧本甚至資不抵債。另外，雖然房價下跌對空置住房衝擊不小，但從整體來看，房價下跌，銀行的房貸風險不大。」

宋清輝指出，空置住房存在多重風險，最重要的風險就是，它本身對房價下跌風險的抵抗力較弱，一旦房價下跌，就會造成很多空置住房血本無歸。

圖6 空置住房的風險分析 （小虎/圖）

嚴躍進向南方週末網提出，要想降低空置率，最關鍵的還是要做好產業的外遷和導入工作，防止工作地和居住地過於分割。在新型城鎮化背景下，需要當地政府引入優質產業，鼓勵本地人在當地就業，解決三四線城市人口淨流入不足的尷尬。

嚴還認為，對於農村，外出務工的宅基地空置需要盤活資金。通過宅基地的流轉，從而獲取資金，到城市購房。未來，此類空置房可以在當地政府的管理下，或提供給其他住房困難戶，或者轉化為農村其他用地。

說明：空置住房的定義城鎮地區無人居住的家庭自有住房，包括：一套房家庭因外出務工等原因而無人居住的住房以及多套房家庭既未自住也無他人居住的住房。

中國真有五千萬套空置房嗎？

來源: http://wallstreetcn.com/node/100296

本文作者陸挺 是美林證券大中華區首席經濟學家。文章首發於中國首席經濟學家論壇，授權華爾街見聞發表 今年我國房地產市場自年初開始就凸顯疲態。在一片唱衰聲中，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心（CHFS）六月初發布了《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢 2014》的報告，其驚人結論無疑給本來就已脆弱的中國房地產市場一拳重擊。根據CHFS的估計，2013年我國城鎮地區空置住房為4898 萬套；空置率為22.4%，比2011年上升1.8 個百分點；城鎮空置房占用了4.2萬億的銀行房貸。CHFS認為城鎮住房需求乏力，供給過剩，現有住房年供給的40%即可滿足新增住房需求；“房價下行趨勢已定，中國住房市場的寒冬即將到來”。   CHFS的報告一石激起千層浪，房地產界一直唱多房價的任誌強先生迅速發微博批評。任認為我國自 1998年開始房改至2012年底城鎮總共竣工住房95億平米，至2013年底共竣工約106億平米，約1.1億套住宅，扣除拆遷，凈增約70億平米。同期城鎮新增約七千萬個家庭，超過新建住房套數，因此絕不可能有五千萬套空置房。CHFS的甘犁主任立即反駁，引用中國經濟信息網數據，推算1998年至2012年間城鎮地區凈增住房面積為156億平米，高出任的數字達80億平米。甘認為任低估了城鎮住房凈增面積達60億平米。雖然甘也承認尚有20億平米的差距不能用現有數據解釋，但認為“至少我們可以得出，任誌強先生關於我國絕不可能有五千萬套或更多的空置住房的結論是站不住腳的”。   如何看待甘任之爭？我們認為，核心是如何定義我國的城鎮及如何使用家庭調查數據。任使用的住房數據大致局限於城鎮實際建成區，而甘的估計源於國家統計局的人口普查和家庭調查數據。雖然任在反駁中沒有提及小產權房，算是一個瑕疵，但總的來講，CHFS的結論過於草率。   CHFS家庭金融調查在同類調查中質量是第一流的，填補了國內很多空缺。但其設計和樣本也照樣存在眾多缺陷，在CHFS從其樣本推斷到我國總體情況並提出政策建議時，忽視了我國宏觀數據中的諸多問題，從而得出了一些明顯有誤的結論。在我們看來，CHFS大幅高估了我國城鎮住房存量和空置率，從而遠遠誇大了我國城鎮空置房數量。我們估計我國城鎮地區空置房數量應在三千萬套以內。CHFS忽視其家庭調查的盲點，嚴重低估了我國1.7億外出農民工及其家屬的城鎮住房需求，忽視被納入城鎮但實際上尚屬農村地區的居民城鎮化需求，同時又不恰當的使用住房開工率等數據誇大了住房供給。   這些分析上的誤區使得CHFS在政策建議上撿了芝麻，丟了西瓜。CHFS有些關於住房調控思路有一定合理性，但沒有觸及導致我國城鎮住房市場扭曲的核心問題。   我們認為，住房和城鎮化方面的改革重心是逐步放開戶籍限制和改進農村土地制度。我國住房建設存在嚴重的區域間錯配，也終將為此付出慘痛代價，但我國城鎮住房總體建設規模並沒有脫離經濟高速增長和低城鎮化率的現實。從今後的需求來判斷，我國城鎮住房的完工面積或接近頂部，但因為質量的提高和配套的改善，未來十年內城鎮住房投資仍能以5-10%的速度增長。伴隨著戶籍制度改革和人口的更自由遷徙，住宅需求的區域分化必然加大。今後哪里有穩定的工作機會，哪里就有住房需求，哪里的城鎮就會發展，而非像過去那樣住房投資在全國四處開花。我們認為，全國範圍內房價大幅持續上漲已成歷史，房價會周期波動，房價的區域分化還會加劇，但出現全國性房價持續下跌的可能極小，我國住房市場也不大可能出現持續的寒冬。   本文接下來分四節來闡述我們的觀點。第一節我們在假定CHFS的22.4%城鎮住房空置率是準確的情形下，討論我國是否真的存在4898萬套城鎮空置房。第二節我們解釋為何CHFS可能高估了城鎮住房空置率。第三節我們討論是否真有4.2萬億銀行房貸被浪費在城鎮空置房上。第四節我們討論為何CHFS低估了城鎮住房需求和高估了未來城鎮的住房供給以及為何CHFS的政策建議存在很大問題。   “建制城鎮化”導致CHFS高估城鎮空置房數量   我國的官方統計既誇大了城鎮範圍又漏報了城鎮人口。在區域上，統計局誇大了我國的城鎮範圍，計入了大量“被城鎮化”的農村地區和農業家庭；在人口上，統計局卻沒有將大部分的外出農民工計入城鎮內。CHFS是按照統計局的城鄉編碼系統和已有的統計局區域統計數據進行分層抽樣的。這種分層抽樣的優點是樣本和統計局定義的統計總體較為吻合；缺點是CHFS的家庭調查幾乎複制了統計局在城鄉劃分上的所有缺陷。具體說來，CHFS和甘犁教授引用的數據存在兩個明顯問題，由此導致其高估我國城鎮住房存量。一是錯將家庭戶統計數據當作人口數據，從而誇大了我國城鎮居民住房的總面積；二是沒有認識到統計局定義的城鎮地區實質上覆蓋了大量農村地區和農業戶口。   不能將所有城鎮人口都看成是城鎮家庭戶   甘犁教授所引用的中經網“1998年，中國城鎮地區人均建築面積18.7平方米，城鎮人口為4.2億；至2012年，城鎮人口為7.1億，中國城鎮地區人均建築面積已大幅增至32.9平米”實際上來自於統計局的人口普查和城鎮家庭調查數據。但統計局的人均居住面積僅指家庭戶，而非所有人口。在我國的戶口管理中，把以家庭立戶的，即是以“具有血緣婚姻或收養關系”立戶的稱為家庭戶，而把以“無血緣關系而居住在一起的人員”立戶的，即由業緣關系共同居住在機關、團體、學校、企業、事業單位內部或公共宿舍的人而立戶的稱為集體戶。眾所周知，集體戶人均居住面積遠小於家庭戶，在人口普查中也不作為調查項目，所以在計算城鎮住宅套數和面積時，應將集體戶排除在外或進行一定調整。   根據2010年六普，城鎮家庭戶人口占城鎮總人口比例為88%，在2000年五普中這個比例是89%。經調整，我國城鎮住宅面積在1998年和2012年之間增加了136億平米，比甘犁教授的算法少了20億平米。這恰好回答了甘回應任時的一個疑惑，即在考慮自建房，小產權房和較小的拆遷規模後“尚有20億平米的差距不能夠用現有數據解釋”。   我國所謂的城鎮地區包含大量農村   按家庭戶計算的我國城鎮住宅面積在1998年和2012年之間增加了136億平米。根據國家統計局，在此期間我國城鎮住宅建設完工了95億平米。無論是甘犁教授、還是任誌強先生主管的REICO工作室，在小產權房存量方面的估計其實比較接近，所以我們姑且使用甘犁教授的8.3億平米這個數據。有關拆遷規模，有爭議但畢竟差距有限。最大的分歧其實來自於城鎮中所謂的“自建房”。從CHFS的所有推論和政策建議來看，CHFS把所有的城鎮自建房都列為真實的城鎮住房，但我們認為城鎮中絕大部分的自建房實際上就是“被城鎮化”之後農民在農村的自有住房而已，不是真正的城鎮住房。   我國有關城鎮的定義不斷變化   長久以來，我國在城鎮定義方面不斷變化反複。一方面我國沒有穩定合理的城鄉劃分標準，一直以行政界線作為城鄉劃分的基礎，使得絕大部分市鎮的行政管轄範圍都遠遠大於建成區，涵蓋大廣大農村地區和農業人口。另一方面則遺漏了億萬進城務工的農民工，給學術研究和政府決策造成了很大障礙。   從1963年到1990年，我國城鎮人口只計算設有建制的市鎮的非農業人口，不包括農業人口。1990年我國第四次人口普查為城鎮人口制訂新標準，導致對設區的市鎮統計偏大和對不設區的市鎮統計偏小兩種現象並存。2000年五普時又有修正，引入“人口密度原則”，把人口密度在每平方公里1500人以上的區的人口全部算做城鎮人口，而對密度在每平方公里1500人以下的區只計算真正的城鎮部分，鄉村部分不再計入城鎮，從而在一定程度上克服了四普對設區的市城鎮人口的偏大統計。五普同時引入“建成區延伸原則”，將與市鎮駐地建設用地相連的鄉鎮地域和村委會地域納入城鎮，從而一定程度上克服了四普對不設區市和建制鎮人口的偏小統計。但五普的城鄉劃分標準操作複雜，難以推廣。因此2006年和2008年統計局再度調整城鎮定義，取消了人口密度指標，以我國的行政區劃為基礎，以民政部門確認的居民委員會和村民委員會為劃分對象，以實際建設為劃分依據，將地域劃分為城鎮和鄉村。城區是指在市轄區和不設區的市，政府駐地的實際建設連接到的居委會和其他區域。鎮區是指在城區以外的縣人民政府駐地和其他鎮，政府駐地的實際建設連接到的居委會和其他區域。同時，開始使用全國行政區劃代碼，建立《城鄉地域庫》。2008年的修訂應該說有較大的改進，但新城鄉劃分標準實際操作起來仍然有很大難度。尤其是“實際建設”這個標準，因為鄉村地區基礎設施的改善，地方政府有很大的自由度將之定義為城鎮。另外在實際操作中，不少地方政府只是將村委會換成居委會的牌子而已。   另一方面，我國地方政府為擴大編制，爭取中央優惠政策和獲取廉價土地，一直熱衷於更改行政區域名稱，令統計局劃分城鄉的工作難上加難。據南方都市報不完全統計，從1997年底至2013年初的15年間，全國縣市改為市轄區的共有158個。1997年我國市轄區面積為35萬平方公里，建成區面積為1.4萬平方公里，建成區僅占市轄區面積的3.9%。2011年我國市轄區總面積為64.3萬平方公里，建成區面積為3.7萬平方公里，建成區占市轄區面積的5.8%。   從六普和CHFS數據推算我國城鎮化被高估至少25%   根據六普推算，2010年我國城鎮地區中有至少40%的家庭戶是農業戶口，人口2億3400萬。而根據2010年國家統計局農民工監測調查，有可能被列為家庭戶的舉家外出農民工人數是3071萬人，即使這部分農民工全部被納入城鎮家庭統計調查範圍，仍然是2億3400萬存爭議城鎮人口的一小部分。單獨外出的農民工是否可能大量的以常駐人口的身份被納入城鎮家庭戶呢？答案是否定的。   據六普數據，城鎮中“一人戶”一共只有3410萬，中間十五歲至五十歲的只有2135萬。即使這2135萬全部是農民工，再加上3071萬舉家外出農民工，城鎮中納入家庭戶的農民工最多只有5206萬，仍然只是2億3400萬存爭議城鎮人口的四分之一不到。實際上，根據統計局的農民工監測調查，在2010年，52%的外出農民工住單位宿舍或工棚，18%合租，所以有70%的農民工基本上被排除在城鎮家庭調查之外，因此被納入六普和國家統計局平時城鎮家庭調查的農民工可能遠小於5206萬這個數目。結論是我國六普統計的城鎮家庭中保守估計有三成左右的居民是當地農村居民，有三成左右的城鎮住房是當地農民在鄉村的住房。   從CHFS的樣本我們也能得出相似結論。目前，CHFS關於其家庭調查抽樣方法和樣本的最全面信息披露來自其2012年家庭金融調查報告。有關其2011年抽樣，“在320個居委會/村委會社區中，城鎮樣本與農村樣本比例為181：139”，“農村地區抽取的戶數統一設定為20戶”，所以農村樣本戶數應該是139*20=2780戶；城鎮戶數是5658戶，總有效樣本是8438戶。根據我們的詢問和CHFS的信息反饋，有19個社區雖然根據統計局編碼是城鎮，但在CHFS實地繪圖時反饋回的信息是農村，社區名稱也是某某村委會。非農業戶籍家庭數是3997個，農業戶籍是4441個。所以，至少有1661戶被調查的城鎮家庭是農業戶籍，占29.4%。實際上，因為城鎮抽樣不是隨機的，而是偏向於“以達到進一步抽取富裕家庭的目的”，所以城鎮中的農業戶籍家庭的比例可能更高。一個更為有力的證據是，“在調查的8347戶家庭中，有土地的家庭約4048戶”。因農村樣本是2780戶，假定農村家庭都有地，城鎮地區中有地的家庭則是1268戶，所以在CHFS調查的城鎮地區中，有地的家庭至少占22.4%。 如果對CHFS樣本的非隨機性進行一定調整，城鎮家庭中有地家庭的實際比例很有可能要高於22.4%。有一種可能是有地的城鎮家庭是農民工，其所擁有的土地是在農村老家的土地。可惜的是，CHFS在其調查問卷中並沒有問及這個問題，迄今為止CHFS也沒有提供更詳細的信息。但從其他信息來看，CHFS城鎮家庭樣本中的農民工家庭比例微乎其微。在其2011年的樣本中，單人戶共有564戶，按比例城鎮單人戶約為378戶，占總調查樣本人口的1.3%和城鎮人口的2.5%。即使把他們全部算作農民工，也遠遠小於我國城鎮中的農民工比例。根據統計局調查，我國2011年單人外出農民工為1億2584萬人，占全國總人口的9.3%和城鎮人口的18.2%。   即使假定CHFS的空置率正確，CHFS高估城鎮空置房達40%   上述分析表明，在我國所謂的城鎮地區人口中，估計有三成左右實際上是居住在鄉村的農業戶籍人口，只是因為“建制城鎮化”才被劃為城鎮人口。同樣道理，有三成左右的所謂城鎮住房其實是位於農村的住宅。討論我國的城鎮化，一定要去偽存真，剔除這部分偽城鎮化；研究我國城鎮空置房數量，也有必要剔除這部分農村住房。將CHFS估計的4898萬套空置房數量去掉30%，我們得到一個相對較為可靠的3428萬套空置房的數字。   換個角度，按CHFS的城鎮住房空置率在過去兩年的變化，2011到2013年兩年之間我國城鎮空置房增加了842萬套。但這兩年間我國官方統計的城鎮化增加了4032萬人，按戶均2.8人算，需1440萬套住宅。兩年間我國包括小產權房的城鎮住房建設完工量約2250萬套。如果按照CHFS的空置率數據，則我國過去兩年在城鎮地區幾乎沒有任何拆遷，但這顯然是不可能的。以此判斷，如果假定CHFS關於我國城鎮住房空置率的統計是準確的，其使用的城鎮住房總量可以確定是誇大的。   我國城鎮住房存量究竟是多少？   業界公認建設部早些年公布的《2005年城鎮房屋概況統計公報》中的數據相對比較可靠。根據這份報告，至2005年底，全國城鎮住宅建築面積為108億平方米，人均住宅建築面積26.1平方米，戶均住宅建築面積83.2平方米，戶均成套住宅套數0.85套。通過與其他人口數據核對，這些住房數據顯然是基於戶籍而非常住人口的。我們認為，雖然使用人口普查數據會高估城鎮人口，但僅僅納入非農業戶籍人口則低估城鎮人口。一個折中的辦法是以建設部2005年數據為基礎，加入大部分當時已經建成的小產權房，再以國統局每年城鎮住房完工數據和小產權房完工量來推算2005年後的總新增量。假定2000年前的住房在2005年前以每年2%的速度被拆遷，之後以3%的速度被拆遷，小產權房建設規模為統計局統計的年城鎮住宅供應量的8%。由此我們估算，2013年我國城鎮實際住宅存量為166億平米，約合1.8億套住宅。我們估算的城鎮住房面積同2010年六普結果相比低23%。根據我們的估計，截至 2010年底，在我國城鎮地區， 2000年以前建造的房子約占48.7%。相比之下，六普的數字是56.8%。 之所以有差別，是因為六普的城鎮住宅中包含三成左右的農村住宅，而農村住宅的建設高峰是八九十年代。到2013年，我們估算的這個比例下降到39.7%。   西南財大22.4%的城鎮空置房率可靠嗎？   有兩大因素使我們認為我國城鎮住房空置率要明顯低於22.4%。一是有必要扣除正在裝修的毛坯房；二是CHFS的抽樣和問卷設計也導致其高估我國城鎮住房空置率。由於文化傳統等種種原因，我國新房供應中約有70%左右是毛坯房。從國際標準來看，這些毛坯房是非成品房，應該從空置房中扣除。當然也有不少毛坯房是純粹用來作投機或投資用的，買主不會考慮去裝修，所以毛坯房也不能完全從空置房中扣除。如果毛坯房是真實剛性需求，那麽從毛坯房的交房、裝修到入住時間平均約為九個月。所以一個較為合理的調整城鎮住房空置率的辦法是從空置房中扣除年供應量的一半左右，即550萬套。以我國1.8億套城鎮住房存量來計，這樣的調整可以使我國城鎮住房空置率下調約3個百分點。   CHFS非隨機抽樣性及其權重調整的隨意性   CHFS在計算我國城鎮住房空置率方面的一個更為嚴重的問題是其樣本偏重於高收入人群。CHFS在抽樣的第一和第二階段是按照國家統計局的編碼系統和已有的地區經濟數據來進行分層抽樣的，權重調整的難度應該不大。但在其第三階段社區抽樣中，城鎮家庭的抽樣和樣本數量不是隨機的，而是“在城市地區，我們收集了各社區的平均住房價格信息，並以此作為社區富裕程度的衡量指標。在此基礎上，我們根據住房價格由高到低將各社區分成四個組，在住房價格最高的組分配50戶樣本，而在住房價格最低的組分配25個樣本，以達到進一步抽取富裕家庭的目的”。通俗一點，就是富人區抽的樣本多，平民區抽的樣本少，貧民區抽的最少。從理論上來講，這種非隨機的分層抽樣可以通過權重調整來解決樣本的代表性問題。但分層抽樣的前提是利用事先掌握的關鍵統計信息，在社區這個層面，無論是通過房價還是其他指標，數據質量已很不穩定，權重確定的隨意性相當大。舉一個例子，CHFS估算的2011年我國城鎮家庭擁有兩套及以上住房的比例就經歷了較大調整。CHFS在2012年的報告中提及的是19.1%，後來經過權重調整，調降到15.9%。由此可見，權重調整的空間相當大。又比如，或許是因為權重調整難度太大，CHFS調查報告中有些統計數字是肯定沒有經過權重調整的。在其2012年調查報告中關於“自有住房擁有率”的表述中，城市的85.4%和農村92.6%的“自有住房擁有率”是按照樣本直接計算的，未經任何權重調整。   一點題外話。權重調整這個問題不僅涉及CHFS的城鎮住房空置率，還影響其他CHFS之前公布的關鍵統計結果。比如CHFS公布的2010年中國家庭收入基尼系數為0.61，遠遠高於統計局公布的0.48。統計局的數字或許是低估的，但因為樣本代表性問題CHFS高估我國基尼系數的可能性也不小。如果CHFS城鎮家庭住房多套率可以從19.1%下調到15.9%，調整幅度達20%，那麽CHFS的基尼系數向下調整的空間也不會小。   其他因素導致CHFS高估城鎮住房空置率   一是CHFS在調查問卷設計時，並沒有問及城鎮居民的空置房位於農村還是城市。根據CHFS的城鎮住房報告，城鎮中因為人房分離導致的空置率為5.1%。CHFS定義“人房分離”為僅擁有一套住房的家庭因外出務工等原因而空置的自有住房。我們認為這部分人有可能是在城鎮租房居住的農民工，而農民工在老家農村基本都擁有住房，因此CHFS在計算空置率時很有可能錯將農村住房當作城鎮住房從而擡高城鎮住房空置率。   二是CHFS在使用統計局的編碼系統時所導致的樣本偏差。由於縣市改區主要發生在我國較為發達地區，其所在地“被城鎮化”的農村居民的人均住房水平一般來講比城市居民要高。另外較發達地區的城市化速度確實較快，拆遷量大，而農民的拆遷房補助也較多，經常有補償一套以上拆遷房的情況，從而擡高了統計結果中的空置率、人均居住面積和戶均套數。   CHFS在計算城鎮住房空置率方法上的問題   CHFS的城鎮住宅空置率和其他一些他們提供的住房數據有不一致的地方。在2012年的報告中CHFS較為詳細地列出了2011年我國城鎮家庭擁有住房套數的分布表。根據此表， 擁有3套以上城鎮住宅的家庭占比為0.32%，若合理假設這些家庭的平均擁有量為5套，則可算出每一百城鎮家庭擁有的住房數量為111.5套。上面提過，由於沒有問清楚這些住宅是在城鎮還是農村，所以實際數量可能小於111.5套。對這一百個城鎮家庭來講，除非合租，一個家庭會居住在一套房子中。那麽合租的比例是多少呢？合租的應該絕大部分是單人戶。在其2011年的樣本中，城鎮中單人戶數量約為378戶，占調查樣本中城鎮家庭戶的6.7%。保守假定合租是3人住一套住房，則2011年CHFS的樣本中每一百城鎮家庭居住在96.7套城鎮住房中，如此計算出來的城鎮住房空置率為13.3%左右，要比CHFS公布的20.6%的空置率小一大截。事實上，CHFS後來已經將2011年的城鎮擁有多套住房家庭的比例從19.1%下調至15.9%，說明根據我們的合理假設計算出來的城鎮住房空置率可以進一步降低至10.5%左右，更不用說，如果我們去掉多套房中可能包含的農村住宅，這個空置率會更低。   我國城鎮住房空置率究竟是多少？   通過上述分析，我們認為，我國城鎮住房空置率應該在10%到20%中間，或者說可能在15%左右。通過調查我國部分城市居民小區晚上開燈率，國際投行里昂證券最近發表了一份報告，認為我國一線城市商品住宅的空置率在10%，二三線城市的空置率在16%左右。如果以平均15%的空置率來計算，我國在2013年底城鎮空置房的數量約為2700萬套。   毋庸置疑，即使經過下調，我國城鎮的住房空置率相對其他國家是很高的。我們認為原因主要有四個。一是我國仍處於經濟增長速度和城鎮化速度較快時期，每年城鎮住房完工量相當大，占存量的7%左右，而從新房完工到成交最後到居民入住必然有一定時滯，由此帶來較高的空置率。二是我國由於戶籍和其他限制，我國外出農民工和其他流動人口主要還是在原籍地中小城市買房而非在其工作地買房。三是我國城市發展的土地供應額度主要由當地戶籍人口數量決定，導致外來務工人口較多的發達地區城鎮住房供不應求，房價上漲過快，而人口流失的不發達地區城鎮住房則可能供過於求，從而造成較高的住房空置率。四是我國居民儲蓄率高，但資本市場發展落後，銀行存款利率低下。在我國高速經濟增長和快速城鎮化的背景之下，大城市房價持續攀升，引導資金過度追逐部分城市的有限住房供應，造成一定的投機，又因房屋租賃市場落後，導致即使在人口密集的大城市也造成較多空置住房。同時我們也要看到，在大量空置房的背後，我國70%的1.7億外出農民工生活在工棚，集體宿舍和合租的住房中，許多受過高等教育的年輕人成了“蟻族”。我國雖然沒有像有些發展中國家的大型貧民窟，但我們同樣有棚戶區，臟亂擁擠的城市邊緣地帶和居住環境惡劣的城中村。   我國有4.2萬億銀行房貸被浪費在空置房上嗎？   CHFS的調查報告認為截至2013年8月，城鎮空置住房占用了4.2萬億的銀行住房貸款余額。空置住房不僅具有較高的信貸可得性，其平均貸款規模也遠高於非空置住房。CHFS認為房價一旦下跌，空置住房更容易虧本房價一旦下跌，空置住房更容易資不抵債。   因為資料有限，我們很難去深究CHFS如何得出上述有些結論。 2013年8月時我國銀行的房貸余額約為9.3萬億。我國新房銷售以預售為主，占78%；從預售到交房，保守估計平均大概需要一年時間；因為我國新房中約有70%是毛坯房，毛坯房的合理裝修到入住時間是九個月。調整預售所用銀行貸款，在2013年8月已經交房的銀行房貸應在7.95萬億左右。如此說來，CHFS認為我國有超過一半（53%）的銀行房貸被浪費在了城鎮空置房上。   假定CHFS這個推斷基本準確，我國嚴格的銀行按揭貸款政策就是一個徹底的失敗。若從政策建議角度出發，CHFS大概是認為我國銀行的差別性房貸政策應該大幅收緊。但CHFS的結論和實際情況或許有較大出入。我們可以肯定的是，CHFS這個4.2萬億銀行房貸被浪費在空置房上的結論是建立在其對我國空置房數量嚴重高估的基礎之上的。如前所述，我國城鎮空置房數量可能在2700萬套左右，按照CHFS的其他信息，空置房所占銀行貸款應在2.3萬億左右，占2013年8月銀行房貸余額的25%。其實我們認為2.3萬億這個數字仍然高估了城鎮空置房所占的銀行房貸。過去幾年我國大量城市空置房來自於城市擴張所帶來的拆遷補償。城郊農民在拆遷過程中往往得到一套以上的住房，而這些空置房則幾乎不涉及銀行房貸。   CHFS在分析今後城鎮住房供需方面的誤區   CHFS根據其家庭調查和統計局數據推論出2013年我國城鎮地區空置住房為4898萬套和空置率為22.4%後，認為城鎮住房需求乏力，供給過剩，現有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求。房價下行趨勢已定，中國住房市場的寒冬即將到來。我們認為CHFS低估了未來的城鎮住房需求，高估了將來的住房供給，從而得出了有誤的政策結論。   農民工的城鎮住房需求被嚴重低估   CHFS將城鎮住房需求分成兩類。一是現有城鎮居民的需求。“截至2013年八月，24.6%的城鎮家庭具有剛性需求，約為5400套房。13.1%的城鎮家庭具有潛在的改善型住房需求”。CHFS然後根據家庭金融資產和新房市場價格，計算“可實現的住房需求”不及總需求的40%。二是新增住房需求。CHFS預計未來五年年均新增住房需求為995萬套，其中包括年新增成年人所需求的317萬套，補償新增拆遷家庭的242萬套和新增農民工的336萬套。   我們認為CHFS明顯低估了未來的城鎮住房需求。CHFS調查的城鎮家庭中，有三成家庭實際上是生活在農村中的農業戶籍人口。這些家庭，尤其是城郊農民，有很高的城鎮住房需求。雖然部分城鄉結合部農民可以通過拆遷取得城鎮住房，大部分農民仍需購置城鎮住房。   和其他家庭調查一樣，CHFS的家庭調查嚴重低估進城農民工的住房需求。2013年我國1.7億外出農民工中，在工作居住地擁有住房的只有1.1%，49%的外出農民工住單位宿舍或工棚，20%合租。我們認為這些沒有單獨居住的農民工絕大部分被排除在城鎮家庭調查之外。農民工即使單獨居住，也主要在城郊或城中村。如前所述，CHFS在農村和低房價社區的樣本量小（20到25個），又因樣本權重的調整困難，農民工家庭的比例很有可能在調查統計中被低估。除了大量城中無房的存量農民工，農民工人數還在逐年增加。2013年農民工增加633萬，外出農民工增加274萬，這些新增農民工也有住房需求。我國目前還有大量留守兒童， 2012年9月教育部公布義務教育隨遷子女超過1260萬，留守兒童2200萬。全國婦聯2012年發布《中國農村留守兒童、城鄉流動兒童狀況研究報告》，根據《中國2010年第六次人口普查資料》樣本數據推算，全國有農村留守兒童6103萬，占農村兒童37.7%，占全國兒童21.9%。46.7%農村留守兒童的父母都外出。另外全國有流動兒童達2877萬。   我們保守估算有城鎮住宅需求的農民工及其家屬約有2.2億。如果以1.7億外出農民工為基礎，中間舉家外出的有3525萬，住房需求是1763萬套；剩下1億3085萬人，假定50%已經結婚（家人在鄉下）或嫁娶鄉村配偶，另50%單身並主要在外出農民工中間尋找配偶，則住房需求為1億468萬套。所以總計1億2230萬套。扣除在工作居住地擁有城鎮住房的1.1%，實際需求是1億2096萬套。即使考慮到部分農民工會選擇回鄉，未來十到十五年若我國能夠較為順利的解決進城農民工的住房問題，每年新增的住房需求也在500萬套以上。   最後，CHFS在計算“可實現需求”時，使用現有區域房地產市場數據，忽視未來居民收入上升、政府提供保障房和居民遷徙等因素。我們尤其要指出的是，我國目前每年畢業大學生約720萬。這些未來的白領階層也有很強的流動性。即使他們的上一代已經為他們在家鄉購買了房子，這些年輕人也很有可能隨著我國產業的區域間轉移和遷徙，從而形成新的住房需求。   現有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求？   在論及未來五年年均住房供給時，CHFS由於對房地產行業的宏觀數字缺乏了解，在年均商品房和保障房兩個方面大大高估了未來住房供應量，從而得出“現有住房年供給的40%即可滿足年新增住房需求”的結論。同時又不切實際的認為我國現有城鎮空置住房都可以成為有效供給，從而誇大了現有住房的供給量。   CHFS假定過去兩三年的商品房開工面積可以在未來五年得以維持，從而預測未來五年年均供應1300萬套商品房。殊不知我國14.6億平米的商品房開工面積很有可能在2013年已經達到頂峰，今年前五個月商品房開工面積同比已經下降22%，照此速度，今年我國商品房開工面積也就是在11.4億平米左右，今後也不大可能恢複快速增長。但一個遠為嚴重的分析錯誤是假定過去幾年開工的商品房都能完工交貨。實際上，商品房開工面積過去幾年來遠遠高於完工面積，且差距越拉越大。根據我們的估算，2011年時商品房的平均施工期為2.5年，但到2013年躍升至5.6年，而如果一切正常的話毛坯房的施工期應該在2年左右。2013年我國商品房完工面積為7.9億平米，只有同期開工面積的54%。那麽究竟是什麽原因導致我國商品房開工面積遠遠脫離完工面積呢？我們認為，主要原因是自從2010年以來中央政府為遏制房地產泡沫，打擊開發商囤地行為，開始嚴格執行“開發商在購得土地兩年之內若不開發土地，則政府有權收回土地”的政策。這迫使眾多囤地的開發商只是象征性的開始施工從而避免受到政府懲罰。我們估計未來五年年均商品房供應也就在接近800萬套左右的水平，和2013年基本持平。   CHFS預測我國未來五年年均供應保障房720萬套。我國的確計劃在十一五期間完工3600萬套，但從目前進程來講，基本上不可能完成這個任務。2011年至2013年底，保障房基本建成1577萬套，其中包括棚戶區改造668萬戶。今年國家計劃新開工保障房700萬套以上，基本建成480萬套。也就是說，如果今年能夠順利完成計劃，十一五的前四年共完成2057萬套。顯然2015年作為十一五規劃的最後一年不可能完成剩下的1543萬套。實際上，根據實際情況，政府已經在一定程度上淡化這個3600萬的指標。按照去年和今年的實際完工目標，十二五規劃中的保障房完工指標應該大幅低於十一五規劃中的3600萬套。但一個更為重要的問題是，保障房的實際開工和完工情況可能要比官方數字低一大截。地方政府虛報保障房數據的現象較為嚴重。絕大部分經濟適用房和拆遷房等住房項目因為由開發商承建，已經被統計為商品房；但許多地方政府為完成上級下達的目標，將這些經濟適用房和拆遷房再次作為保障房工程向上匯報成績。工業區宿舍以前一般不作為住房項目上報，但為了完成指標，地方政府紛紛將開發區和工業區內宿舍統計為保障房。   不是所有的空置房都是有效供給：土地和戶籍制度的扭曲   在存量住宅分析供應方面，CHFS認為，“中國城鎮地區可實現剛性住房需求上限約為2300 萬套，可實現改善型住房需求上限約為950萬套，總計3250萬套。同時，城鎮地區家庭自有空置住房為4898萬套，待售商品住宅約為350萬套，總供給為5248萬套住房。由此可知，即使不計算“十二五”期間的保障性住房建設供給，現有的存量住房可以滿足可實現住房需求”。除了低估需求和高估供給的絕對量外，CHFS也誤將所有的空置存量房當作有效供給。   我們認為，我國特殊的土地和戶籍制度造成了我國居民住房供應的低效配置。我國的戶籍制度不僅僅限制農業戶籍人口在城鎮的居住權利和使用城鎮公共服務，也限制非農業戶籍人口在戶籍所在地以外城市的居住權利。我國農村的集體土地制度使得農村人口向城市轉化時，大量鄉村用地尤其是宅基地空置造成嚴重資源浪費，又因為不能將農村土地包括宅基地置換成可交易資產，農民進城沒有原始積累，很難累積起一定財富購買城市住宅從而獲得戶籍。另一方面，堅守18億畝耕地紅線有一定的合理性。但正因為此，土地緊缺，城市每年擴張的速度受嚴格限制，土地擴張的額度以當地人口為標準來安排，造成人口湧入的經濟高速增長城市過於擁擠，房價過高，而人口流失地區的城市土地供應則綽綽有余，造成住宅供過於求的局面。   可以說，我國改革開發後第一代的住宅建設浪費在農村。八九十年代農民工將大部分在城鎮的打工所得花在老家的蓋房支出上，房子越蓋越大，我國直到2006年以完工面積計農村的蓋房規模超過城鎮。但許多農民工也就是春節時回家住幾個星期而已，農村新建住房的使用效率極低。這些被納入“城鎮統計”的農村住房很多也就成為城鎮空置房。CHFS在2011年調查中，即使樣本偏重於富人區，仍然有17.1%的城鎮家庭是“自建擴建”的。六普數據中，“城市”中的自建房比例是16.4%，“鎮”的自建房比例是56.2%，“城鎮”合起來的比例是31.5%。這些所謂的城鎮自建房絕大部分都是農民在鄉村蓋的房子。   第二代的住宅建設浪費在中小城市和鎮，主要是在過去十年間。在大城市打工的新一代農民工和非農戶籍流動人口由於戶籍和限購等種種因素，紛紛在老家城鎮購房。對部分農民工而言，在老家城鎮購房可以為其家庭取得非農戶籍，從而獲得公共服務尤其是將子女送入城鎮中小學讀書的權利。從地方角度，過去十來年是土地財政登峰造極的時代，大部分地方政府通過運作土地獲取資源，將民間儲蓄大規模轉換成城鎮建設。這其中不乏成功的例子，我國城鎮化和城鎮基礎設施建設取得了巨大成就。但這種四面開花式的城鎮建設必然有其非理性的一面，最後也必然會出現一批嚴重供過於求的“空城”甚至“鬼城”。是否這些“空城”最後都能被新湧入的人口填滿呢？答案是否定的。隨著我國戶籍制度的逐步放開和人口流動加速，有些空城或許有前途，有些空城甚至會更空。結論顯而易見，不是所有的空置房都是有效供給。   對未來需求和供給的估算   簡單起見，不考慮老年供應和新增成年人，合理假定兩者間基本互相抵消；拆遷家庭需求計入城鎮化需求中；去掉農民工，再去掉25%的偽城鎮化，我國目前的城鎮化率約為40%。未來十年，我國實際的城鎮化（包括真正吸納農民工及其家屬）可達60%。新增城鎮居民，即二十個百分點的人口約為2.7億人。保守估計以戶均3口人來計算，需要9000萬套房；我國目前在2000年前建成的城鎮住房約有7000萬套，進入加速折舊階段。未來十年假定約有30-40%會被拆遷。如此計算，我國未來十年的需求是1.2億套左右。我國截至2013年完工大約1.16億套。如此推論，以面積來計，我國新房開工和銷售已經處於頂部或已越過最高點。但今後十年的修建量的質量和綜合配套將提升。住房投資增速仍能夠維持5-10%的增長。   謹慎對待CHFS提出的政策建議   CHFS在得出“中國住房存量已經過剩，空置率高”的結論後，得出幾點政策建議。一是“在住房市場調控中，應註重盤活存量，減少浪費。短期而言，可以通過免除租房稅費，規範租房市場來保護出租雙方利益，讓空置住房產生效益”。二是“通過對多套房家庭征收房地產稅，提高空置房持有成本，激活空置住房。中國的住房市場主要由投資需求驅動”。三是“正確引導價格預期是住房市場調控的另一方面。應該通過收集並定期發布空置率等相關指標，幫助投資者了解住房市場運行現狀並合理預期其發展趨勢，理性決策”。四是“應該減少或停止新建保障房。通過對低收入家庭或農村流動家庭發放租房補貼，既能解決這部分家庭的住房問題，也能活躍租房市場”。   我們認為，CHFS這些政策建議大體上是合理的。CHFS的“應該減少或停止新建保障房”適用於我國住房供應明顯過剩的中小城市，但對大城市和城市的棚戶區，保障房建設和棚戶區建設還是非常必要的。這一方面是因為大城市較快的房價上漲的確擠壓了原有居民的生存空間，對他們來講，遷徙到其他城市是不切實際的。另一方面我國大城市的實際空置率和空置房數量遠沒有CHFS估算的那麽高，而大城市的保障房建設規模也可能遠遠低於CHFS的估計和官方數字。   農民工問題是CHFS家庭調查的盲點和其政策建議的盲點   CHFS政策建議的一個更大問題是忽視其家庭調查的盲點，從而在政策建議上撿了芝麻，丟了西瓜。CHFS的家庭調查在城鎮遺漏了絕大部分進城打工的農民工和農民工家庭，另外一方面卻通過其農村家庭調查又得出了“農村戶籍人口中，年輕人口大部分已經進入城市”。通觀CHFS的調查結論，似乎進城的農村戶籍人口已經融入城市，成為自有住房擁有率達89%中的城市家庭中的一部分。如此一來，CHFS就得出了一系列嚴重脫離我國實際的政策結論，過於強調城鎮住房過剩，而忽視我國城鎮住房的結構性區域性錯配問題，無視我國億萬農民工的居住生存狀態和歸屬問題。在有關我國城鎮住房問題的政策建議上沒有任何地方涉及我國深層次的戶籍和土地問題。   我們認為，今後我國在住房和城鎮化方面的改革的核心是以穩健的逐步放開戶籍限制和改進農村土地制度背景下的城鎮化。我國城鎮住房建設雖然存在嚴重的區域間錯配，也終將為此付出較為慘痛的代價，但我國城鎮住宅總體建設規模並沒有脫離我國經濟高增長和低城鎮化率的現實。從今後的潛在需求來判斷，我國城鎮住宅的完工面積或接近頂部，但因為質量，裝修和配套的改善，在未來的10年內城鎮住房投資仍將維持5-10%的增長。住宅需求的區域分化必然加大，哪里有穩定的工作機會，哪里就有住房需求，而非像過去那樣全國四處開花。可喜的是，中央政府在這方面有著清醒的認識。在6月30日中共中央政治局會議上，領導層指出“加快戶籍制度改革是涉及億萬農業轉移人口的一項重大措施”，要“著力促進有能力在城鎮穩定就業和生活的常住人口有序實現市民化，穩步推進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋”。中央也認識到土地問題是今後戶籍改革的核心。“戶籍制度改革是一項十分複雜的系統工程，要堅持統籌謀劃，協同推進相關領域配套政策制度改革。要完善農村產權制度，維護好農民的土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權”。我們認為，在經濟體制改革上，如果說要找到一個能夠順應民心，提高資源使用效率，促進社會公義和縮小貧富差距的最佳切入點，一定是農村土地制度改革。  

日本住宅空置率(三) Peter Paker

來源: http://hkcitizensmedia.com/2014/10/13/propertyvacancy3/

主要地區的空置情況

或許，讀者們睇到這裏可能會有一個問題，日本話大唔大、話細唔細，可能鄉效地方空置較高，城市可能空置情況可能會好一點呢？就此，我在下圖列出5個日本人口最多的縣之住宅空置率，供大家參考。整體而言，日本人口最大的縣市之空置率由2008年至2013年期間仍是處於上升的趨勢。

 

(a)為了了解這五大區域的空置情況，我把各區域的明細空置種類列出來，詳情可參閱以下五幅圖。為簡化討論，我不會把每個區域的情況詳細寫出來。不過，我把當中這五個區域的共通點寫出來：

 

Table 1, Dwellings by Occupancy Status (9 Groups) and Occupied Buildings other than Dwelling by Type of Building (4 Groups) – Japan, All Shi, DIDs and Prefectures

• 2008 Housing and Land Survey: http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/ListE.do?bid=000001025163&cycode=0
• 2013 Housing and Land Survey: http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/List.do?bid=000001052724&cycode=0

(b) 儘管這些區域於2008年10月時的空置率仍處於非常高且明顯供過於求的水平（10.5% – 14.4%），但2008 – 2013這五年期間，這五個區域的住宅總存量仍保持5.5% – 9.9% 的增長幅度，這樣變相加劇住宅市場供過於求的問題。

(c)空置單位的主要類別仍是以「待租」為主，佔各區域的總空置量約6 – 7成，待租空置量實在龐大。期次，各大區域的待租空置單位數量過去5年以超過10%的幅度增長。理論上，在這樣的情況下出租單位其實並不容易。

其他長期空置（不包括用作第二套住宅的、待售的及待租的空置）過去5年以10 – 20% 的幅度增長，但東京都下跌19.1% 則除外。

另類空置分析

日本統計局的空置統計有一些比較特別的分析項目，例如，他們會統計：

• 與巴士站及鐵路站在不同距離下的空置量；
• 與6米闊車行道路在不同距離下的空置量；
• 與公園在不同距離下的空置量；
• 與日間老人活動中心在不同距離下的空置量；
• 與銀行及郵便局在不同距離下的空置量；
• 其他等等。

聽起來好像比較特別，我會抽取一些與空置量多少有明顯關係的因素出來，讓者理解更多。而這個距離與空置的統計最新的只去到截止2008年10月。

 

從上圖去看，與交通機構少於200m 距離的空置量是非常少，基本上，住客有好多選擇，只要遠少少，都不會選擇，以致稍遠地區的空置量則以倍數上升。試想去翻香港，很多人住係遠離車站的地方，且這些地方空置亦甚低。

從上圖去看，與6米闊車行道路的距離愈近，其空置量會急升。但在香港，有很多住宅位處於繁忙車路旁邊（如英皇道、西九龍繞道、彌敦道等），而且都係住滿人。

從上圖去看，與銀行及郵便局的距離愈近，其空置量會減少好多。

總結上述的結果，由於空置量甚多，只要居住環境、交通、起居便利稍差的地方，其空置量可以急升，証明住客選擇甚多，住客議價能力甚高。與香港相比，簡直差天共地。

以上三幅圖節錄自：

Table 36, Vacant Dwellings, Dwellings with Temporary Occupants Only and Under Construction by Vacant Status (5 Groups), Type of Building (4 Groups), Width of Road Abutting on the Site (6 Groups), Distance to the Nearest Railroad Station or Bus Stop (12 Groups), Distance to Road 6 Meters in Width or Wider (5 Groups), Distance to the Nearest Medical Facilities (4 Groups), Distance to the Nearest Park (4 Groups), Distance to the Nearest Public Hall/Meeting Place (4 Groups), Distance to the Nearest Emergency Refuge Site (5 Groups), Distance to the Nearest Day Services Center for Aged (5 Groups), Distance to the Nearest Post Office or Bank (5 Groups) – Japan

2008 Housing and Land Survey

http://www.e-stat.go.jp/SG1/estat/ListE.do?bid=000001025163&cycode=0

總結

 

從投資角度去看，日本樓市的最大問題是，在超高空置率、供過於求及人口負增長的情況嚴重，整體住屋數量過去5年仍有5.3%增長，這樣只會加劇供過於求的情況，對提升樓價毫無幫助。若然市場存在大量空置單位，即是代表市場自住剛性需求弱、供應多，售價及租金很難有很大的上升空間，因為屋本身係用來住，沒有實質自住需求的支持下，單憑一個概念，我個人相信其價格難有很大的上升空間，且長期維持。

 

另一方面，住宅物業本身是必需品、奢侈品及投資品的混合體，前兩者屬消費品。或許，在日本的情況，日本人視住宅物業為消費品的比重甚高， 有需要的話就買新樓，以致新樓不斷有新需求，且舊物業空置的數量同時亦不斷上升。若然香港投資者以投資角度去看，但當地人卻以消費品去看住宅物業，就算不計匯兌風險，這樣的投資虧蝕風險甚高。不過上述為筆者的猜測，讀者最好可以向熟悉當地情況的人士查詢及了解。

 

本文獲作者授權刊出, 原文載於property.hk

Peter Paker

 

 

 

有用連結

Ministry of Internal Affairs and Communications (日本總務省)

http://www.soumu.go.jp/english/index.html

Statistics Bureau (日本統計局)

http://www.stat.go.jp/english/index.htm

Japan Population Survey, Oct 2013

http://www.stat.go.jp/english/data/jinsui/2013np/index.htm

日本住房空置率高企 存量住宅資產供需不平衡

http://money.163.com/14/0802/03/ A2K6M8MV00254STO.html

日本大量住房空置比肩中國 房價已連跌20年

http://house.cnyes.com/News/wd_house/ Content/20140731085257284739010.htm

住宅閑置量驚人 困擾日本地方政府

http://finance.sina.com/bg/economy/ kwongwah/20140810/05401100378.html

 

 

 

 

 

全國寫字樓市場分化加劇 二線城市空置率將攀升

來源: http://www.yicai.com/news/2016/01/4736492.html

全國寫字樓市場分化加劇 二線城市空置率將攀升

一財網 吳斯丹 2016-01-08 13:09:00

2015年，多數主要城市寫字樓物業市場持續快速擴張，年內共有寫字樓建築面積近400萬平方米的57個新項目在北京、上海、廣州、深圳以及其余10座二線城市落成。然而，2015年市場的表現分化嚴重，在一線城市實現租金增長及低空置率的同時，眾多二線城市面臨供過於求的憂慮。

太平洋百貨將關閉、芭比大廈空置！拿什麽拯救淮海路？

時光荏苒，光影斑駁，上世紀30年代開始，上海霞飛路是一條充滿法式色彩的道路，堪稱上海城市的時尚之源，名店林立、名品薈萃。之後，這里變身為大家熟知的商業街——淮海路，彼時商業也是盛極一時。

然而，隨著百貨業的落寞、新型商業的崛起和電商沖擊，如今的淮海路卻略顯蕭條。

第一財經記者近日多方采訪調研了解到，在伊勢丹、寶馬展示店等撤離關閉後，已在淮海路屹立了十幾年的太平洋百貨擬在今年年底或明年年初關閉，而關停了數年的芭比大廈依舊空置，在其對面開業僅約一年的陽光527商場招商困難，商鋪稀少……

諸多業者反映，競爭的激烈、客源的流失和百貨類陳舊業態的尷尬都造成了如今淮海路的商業落寞，要改變現狀並不容易。

圖為： 太平洋百貨淮海路店打折場景

淮海路太平洋租約到期

商場內，人流稀少，大量的服飾、鞋帽和化妝品櫃臺都放置著2折至5折的促銷牌……這是第一財經記者在上海淮海路太平洋百貨店內看到的一幕。

“我們的打折活動會持續到今年年底，因為到今年年底左右，太平洋百貨的租約差不多到期了，目前我們得到的消息是屆時應該會關店。”太平洋百貨淮海路店內的一位員工坦言。

而第一財經記者在詢問諸多店員後，得到了相同的說法——打折會從現在持續到年底，淮海路太平洋百貨目前開始不再進貨，而是通過接下來幾個月的促銷將店內的貨品逐步清倉。

如果淮海路太平洋在明年年初左右關店，那麽會以什麽業態來接盤呢?

“據說業主方在租約到期後要將這個物業改成商務樓，可能是因為百貨業態的租金太低了，相對而言，商務樓的租金要高很多。而且太平洋百貨淮海路店已經開業十多年，當年的租金肯定是相對較低的，其間租金早已翻倍漲，一旦合約到期，業主方當然要選擇更高租金的業態。”太平洋淮海路店內的一位工作人員透露。

 

圖為： 太平洋百貨淮海路店

第一財經記者就此事聯系太平洋百貨公司，其表示，上海太平洋百貨淮海店自1997年開業，與瑞安集團租約20年，2017年即將到期，業主收回。在審慎評估立地商圈變化與未來發展，考慮零售業現況經營等，預期淮海店租約到期後轉進上海其他地點繼續展店，現在開發覓點中，適當時更將自持物業來長遠服務顧客。目前上海太平洋百貨有三家店，其中“徐匯店”以豐富多元化餐飲，提升比例滿足顧客需求，且加強流行商品品牌及結合線上體驗互動，積極調結構並改變傳統百貨的營銷作法；“不夜城店”借周邊新辦公大樓紛紛入駐機會，完成調整經營新模式，增加健身中心、便利超市等諸多新的業態，為消費大眾提供更多更好的商品及服務。目前太平洋百貨在中國大陸地區有9家左右門店。

圖為： 太平洋百貨淮海路店打折場景

這並非太平洋百貨第一次遭遇租約到期的尷尬。在2011年時，北京太平洋百貨盈科店和五棵松店關閉，這等同於太平洋百貨將撤出北京市場。當時太平洋百貨公司方面表示，這兩家門店的關閉都與業主方有關。盈科店主要是由於租約到期，而租金上漲太厲害導致無法繼續合作。成立於2009年的太平洋百貨北京五棵松店照理還未到盈利期，但因業主更換頻繁、招商一再延宕，於是太平洋方面也決定結束該店。

而比起北京的兩家門店，太平洋淮海路店歷史悠久，也算是伴隨著一代上海人的成長，充滿記憶。對於該店關閉，不少消費者都覺得可惜。

圖為：常年空置的芭比大廈

淮海路的尷尬

事實上，不僅僅是太平洋百貨面臨尷尬，淮海路商圈都存在問題。

大約一年前，第一財經記者在淮海路看到在短短幾公里內就出現了10多家店鋪關閉或調整。就連此前第一百貨關閉後轉型經營的寶馬展示店也悄然關閉，大量空鋪難以招商。

而在一年後的今天，記者再次到訪相同的路段發現，雖然有一部分的商店經過裝修重新開業——大多為珠寶、手表業態，但依舊有部分空置物業，尤其是數年前已經關閉的芭比旗艦店，至今依舊空置，始終無人接盤。而寶馬展示店也依舊無主入駐。

數年前作為淮海路商圈標誌性商業項目的伊勢丹關店後，該物業幾次重新開業又停業，百思買也一度入駐。然而在百思買退出中國市場後，該建築也一度被閑置，直到陽光新業集團入駐，將該物業打造成陽光527項目。

7月7日，在陽光527商場內，第一財經記者看到，大多數樓層都空空蕩蕩，鮮少有幾家店鋪開業，客流量極小。該商場內員工透露，該項目已開業約一年，由於缺乏客流，該商場內一部分商鋪已撤離，新商鋪也很難招到。

困局背後

太平洋百貨、芭比大廈、陽光527甚至整個淮海路所面臨的困局是零售行業的縮影。

據中國百貨商業協會的統計，2015年80家會員企業的銷售總額增加了9.3%，但利潤率卻下降了19.53%。“閉店潮”仍在持續，據物聯網統計，2015年一年百貨已關店114家，其中包含：瑪莎百貨、百盛百貨、遠東百貨、王府井等眾多知名百貨。

“首先，是百貨這類業態面積不大不小，缺乏體驗感。淮海路太平洋百貨已經很陳舊，一些設施老化，很難做出購物中心這里體驗感。寶馬店和陽光527項目的招商困難也都是因為門店面積尷尬，做小店則嫌大，做具有體驗感的購物中心則不夠，因此很多商戶不願意入駐。”RET睿意德商業服務部董事杜斌分析。

其次，芭比大廈這樣的項目還具有一定的特殊性。第一財經記者從接近人士處獲悉，在難以招到服飾業態時，其實餐飲業對該項目而言是最大商機，可惜該物業附近有居民區，存在餐飲業排放汙染的問題，難以獲得相關的許可證，導致空置至今。

緣何招商都如此困難？

“現在更多品牌願意獨立做旗艦店，比如優衣庫、GAP等，而願意進入商場的服飾品牌也更偏好10萬平方米以上的大型體驗式購物中心。因為購物中心相對聚集人氣，品牌商才有生意。而面積尷尬、甚至難以獲得餐飲相關許可證的芭比大廈項目並非品牌商所愛。在淮海路那些老商場附近，K11這類特色購物中心的崛起加劇競爭，分流客源，加上電商沖擊等，更造成老項目客流稀少，商鋪不願入駐。”杜斌指出，歸根到底是消費者習慣發生了本質的變化，人們如今更願意網購或去購物中心，這造成百貨和面積中等的商場乏人問津。

生意每況愈下的淮海路老商場自然面臨毛利降低，難以承受高租金等問題。

“我們店不少衣服的單價都在500元以上，客單價不低，可一天的營業額很多時侯都低於2萬元，客流太少。而租金非常高，要不是總公司補貼，這家店根本支撐不下去。”一家位於淮海路的服飾店員工無奈地說。

據部分長期從事招商工作的人士透露，正常情況下，淮海路店租金在每天每平方米30多元~50多元，優勢鋪位租金可達每天每平方米80多元~90多元。

“只有一些高毛利的業態，比如珠寶、手表或者婚紗攝影等才有資金實力去布局淮海路沿街門店，但這些業態並不十分聚人氣。淮海路要突破瓶頸並不容易。”資深零售業專家丁浩洲分析。

審計署：19萬套保障房空置數萬人騙補 478億資金閑置

據新華社消息，日前，審計署公告了2015年保障性安居工程跟蹤審計結果。近日，全國多地政府也披露了關於2015年保障性住房的審計結果。

多地審計結果暴露了保障性住房建設的三大問題：十幾萬套建成的保障性住房“空置”，數以百億元建設資金被閑置，數以萬計的人員騙取保障房資格。“新華視點”記者對此進行了跟蹤調查。

四大原因致19萬套保障房“空置”

根據審計署的審計結果顯示，至2015年底，有19萬套保障性住房因配套基礎設施建設滯後等原因，不能及時交付使用。

記者發現，由國家財政出資、地方投入巨大人力物力建設的保障房，近年來卻屢屢出現長期閑置現象。去年底，審計署曾點名多個閑置嚴重的地方，包括江西省南昌市、河南省新鄉市、吉林省吉林市、湖北省赤壁市和貴州省貴陽市。在空置情況最嚴重的貴陽，空置房曾超過3萬套。

據記者調查，保障房閑置的主要原因包括：

——供需不匹配。例如，廣東1個市多個項目4138套公共租賃住房空置超過一年，主要原因是供需不匹配，實際需求並沒那麽多。

——配套設施不好，居民不願住或不能住。山東3個市5個縣的9個項目由於配套基礎設施建設滯後，4023套住房已建成1年以上但無法交付使用。如濱州市濱城區第二油棉廠小區項目2014年12月便已建成，但周邊配套設施不完善、道路不通暢，230套廉租房和220套經濟適用房無人入住。海南瓊中等3個縣的情況也類似，由於項目配套基礎設施建設滯後，已竣工建成一年以上的2077套保障性住房不能交付使用。

——與現行安居房政策不符，無法配置。記者近日到深圳寶安區坪山新村一期看到，9棟共700多套住宅空蕩蕩。該項目2008年便完工，戶型多為100平方米以上，還有兩三百平方米的大戶型。當地住建部門稱，空置是因住房政策更新原因，相對於現在的安居房政策存在面積超標的情況，無法配置。

——質量有問題無法交付使用。審計發現，海南昌江、文昌等8個市縣的1712套保障性住房，存在未按照工程設計圖紙和施工技術標準施工，以及偷工減料、墻面開裂等質量問題。

逾478億元專項資金閑置超1年，有地方虛報開工和完工量

審計署的審計發現，至2015年底，全國有748個市縣結存結轉安居工程專項資金603.55億元，相當於當年總投入的3%，其中478.6億元閑置超過1年。

記者發現，有的地方以財政困難為由，向上級要來了錢卻沒辦事。廣東1個市收到上級財政補助的保障性安居工程資金6.41億元，卻閑置超過1年。

一些地方則把“借來的錢”閑置。審計發現，山東2個市4個縣有13.58億元國家開發銀行專項貸款和企業債券資金閑置超過1年。臨沂市高新區棚改項目，融資單位為4.7億元債券資金承擔的利息就近5000萬元。

通過各種途徑找來的“安居錢”，為何長時間“躺在賬上睡大覺”？

記者調查發現，一些項目未能如期開工導致資金閑置，其重要原因是拆遷進展緩慢。根據審計，這一問題在城市棚戶區改造安居工程上更為明顯。

審計發現，山東9個市10個縣未完成棚戶區改造開工任務1.4萬套，占任務總數的9%;還有3個市3個縣只完成保障性住房和棚改安置住房基本建成任務的六成。

此外，一些地方規劃沒跟上，也是有錢沒花的原因之一。從事住房政策研究的中山大學教授朱亞鵬認為，有的地方在計劃不周詳的情況下，為完成指標盲目申請資金，但相關建設跟不上。

同時，審計還發現，相關部門在審批上存在疏漏，資金撥付後跟蹤管理不到位，監管機制不健全，導致資金未能及時使用。

在大筆資金被“閑置”的同時，許多項目成了“規劃中的工程”“報告中的工程”，一些地方未完成國家下達的開工和建成任務，有的地方則“為了完成任務而完成任務”，虛報開工和完工量。

有數萬戶騙房騙補，圓“安居夢”需精細化管理

調查發現，一些地方的管理部門對於保障房建設，主要把精力集中在要錢、建房上，疏於後續管理，甚至當“甩手掌櫃”，導致騙房、騙補事件時有發生。

審計署報告顯示，去年，全國有5.89萬戶不符合條件的城鎮家庭享受保障性住房補貼超過6000萬元，住房3.77萬套;有6544套住房被違規銷售或出租經營。

各地審計報告顯示，海南19個市縣和單位有918戶不符合條件對象違規享受保障性住房和農村危房改造待遇;山東6個市21個縣的478戶保障對象因家庭收入、住房發生變化，不再符合保障條件，但未及時退出，仍享受保障性住房，違規領取補貼。

據記者調查，深圳曾查出大量開著寶馬、奔馳豪車還住著保障房的情況。此外，今年6月，廣州一男子“裝窮”騙經適房，後來被查出退房後竟還告到法院。廣州市住房保障辦介紹，該男子家庭年收入超過13萬元，申報時聲稱收入僅3萬元。核查發現後，依規定令其退房。

“近年來，各級財政連續投入推進保障性住房建設，每年數以百萬套的房源建成，用好、管好已有保障房與繼續加大建設同樣緊迫。”深圳大學經濟學院教授國世平說。

各地的審計報告顯示，相關部門已在進行整改，部分閑置房源陸續被分配使用，一批不符合條件的申請人被取消資格，一批房源被清退。

受訪專家認為，保障房是民生大事，地方政府不能只在數量上完成民生答卷，必須在選址、配套、分配等方面科學決策，提高決策透明度，接受社會監督。

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁說，保障性住房是一項系統工程，建好還需用好，這就需要精細化管理，明確誰建設、誰負責、誰監管的問責機制，杜絕保障低收入群體的“安居房”成為一些地方幹部的“面子房”和少數違規者的“福利房”。

深圳保障房“身份不明”空置8年：房已分完年底入住

小區內樹木郁郁蔥蔥，地面幹凈整潔，偶見一只小鳥在修剪齊整的草坪上歡快地啄食。與這種勃勃生機形成鮮明對比的是，除了保安小夥和清潔阿姨，整個小區空空蕩蕩，毫無居住的痕跡。

這是近日，第一財經記者在深圳寶安區海城路上保障性住房坪洲新村一期門前看到的一幕。自2008年該樓盤主體部分竣工以來，已經空置8年。在深圳房價高企、很多人“望房興嘆”的今天，該樓盤的長期空置頗受爭議。

不過，這個保障性住房終於有望很快入夥。寶安區住房與建設局負責保障房事宜的吳穎青在接受第一財經記者采訪時表示，上個月底，坪洲新村一期的房子已經全部分配完畢，預計今年年底能入住。

政策變化導致定性不清

作為深圳規模較大的保障性住房，坪洲新村分一﹑二﹑三期規劃建設，由寶安區住宅局開發建設。其中，一期2002年5月立項，2005年動工建設，2008年主體部分竣工。

按照規劃，坪洲新村一期住宅建築面積為10.95萬平方米，主要為寶安區黨政機關和企事業單位職員提供住房。小區共有9棟，776戶，停車位1023個，還配套有幼兒園、超市、文娛中心、健身中心等。

海城路將坪洲新村一分為二，在坪洲新村一期的對面是二期和三期。記者看到，三期的主體部分已經竣工，二期則已經有入住的痕跡了。門口的保安表示，已經入夥幾個月了。在記者采訪期間，不斷有裝修工和維修人員在保安處登記進出信息。

2008年坪洲新村一期竣工之後，寶安區相繼出臺了一些文件，試圖將這700多套住宅分配下去，當時還公布了第一批和第二批入圍人員名單，原計劃在公布第三批名單後開始統一分房，可是第三批名單卻遲遲未能公布，分房工作也因此被擱置。

寶安區住宅局原新聞發言人歐初林曾告訴第一財經記者，分房是個系統工作，比較複雜，牽扯到方方面面的利益。

2016年8月5日，寶安區住宅局正式更名為寶安區公共物業管理局，原住宅局 “住房發展、住房保障、住房制度改革、政策性住房及物業行業管理”等職能劃入寶安區建設局，並更名為寶安區住房與建設局。

寶安區住房與建設局的吳穎青說：“坪洲新村一期在2002年立項的時候，深圳還沒有保障房的概念，這個小區主要是為了解決2002年之前沒有分過住房的機關事業單位幹部和職工的歷史遺留問題。”

據記者了解，深圳以前的住房體系主要包括全成本房﹑全成本微利房和商品房等。全成本房相當於政府福利房，申請者只需要出土地成本和建造成本。全成本微利房的申請者同樣要出土地成本和建造成本，但只需出開發商的部分利潤。

2008年左右，就在坪洲新村一期竣工的時間點，深圳原有的住房體系被打破，住房主要劃分成商品房和保障性住房。保障性住房包括廉租房﹑公共租賃房﹑經濟適用房和安居型商品房等。

隨後，廉租房和經濟適用房的概念逐漸淡化。2012年，深圳當年新開工的保障性住房中不再有經濟適用房。2016年6月23日，深圳政府官網發布《深圳市公共租賃住房和廉租住房並軌運行實施辦法》，規定自7月1日起，深圳公租房和廉租房並軌運行。這意味著，深圳不再有廉租房，而是將其納入公租房範疇。

當地一位熟悉保障房建設的人士告訴記者，在“十二五”期間，深圳的住房保障其實主要就是指公租房和安居型商品房。

住房政策的改變為分房工作帶來了變數。此前，坪洲新村一期建成後，其定性長期在安居房和經濟適用房之間徘徊。安居房主要面對引進人才，經濟適用房主要面對低收入人群。

深圳旅遊與地產研究中心主任宋丁解釋，此前深圳的許多房子在建設之初，是計劃提供給公務員或引進的人才，但建設過程中國家政策出現變化，要求面對低收入群體，這便造成兩種利益爭奪，分房的時間自然被延誤。

面積超標增加了分房難度

政策銜接的不順暢加上開發層面的原因，在深圳保障性住房建成之後空置一段時間並不罕見。而對於坪洲新村一期來說，個別房子超標，也給分房工作帶來了難度。

記者現場走訪時，坪洲新村一期有工作人員表示，小區內戶型多樣化，有120平方米、140平方米和200平方米等，並且不在少數。

歐初林曾表示，一期房子面積主要以90和120平方米為主，部分超出公職人員使用標準的房子是在頂層，但這些主要是給國家級的高層次引進人才使用。

根據相關規定，深圳高層次專業人才享受住房補貼的，按照以下建築面積標準計算：兩院院士200平方米，其他國家級領軍人才150平方米;地方級領軍人才100平方米;後備級人才80平方米。

寶安區住房與建設局的吳穎青此次也告訴第一財經記者，2002年坪洲新村一期立項時設計的面積比較大，沒有預料到十幾年之後住房政策的變化，這導致符合條件的人沒有那麽多，房源供過於求。

八年過去，坪洲新村周邊的房價一路攀升，早已超過當初的1萬元/平方米了。附近的一位地產中介介紹，緊挨的小區海語西灣和富通城一期的單價已經飆到五六萬元了。在他看來，坪洲新村一期門前馬路開闊，不遠處就是高速路，交通便利，並且附近有知名幼兒園、小學和中學，教育配套完善，房子存在增值空間。

吳穎青說，分房工作已經有序完成。其中，2015年年初分過一批，2016年年初又分了一批給寶安區的衛生系統職工，作為拆遷安置房。“去年年初只是分配了一小部分，今年年初分配的這批安置房共200多套，已經移交給寶安區政府負責拆遷安置的部門。不過因為那些職工的房子還沒拆，還未選房，估計今年年底會選完房。”

他補充道，剩下的一批是在今年7月底分配出去了，主要是以出租的形式面向機關和事業單位的職工，以及高端人才，租金是市場評估價的50%--70%。

那麽，此次分房，是如何解決面積超標的問題呢?吳穎青解釋，7月底以出租形式分配出去的房子如果面積超過人才等級標準，就采取多個家庭合租的方式，而之前以銷售形式分配出去的房子都是不超標的。

第一財經記者采訪過程中，有申請者表示，部分房子面積超出人才等級標準，不過每超出一平方米，就要補交5萬元。

吳穎青解釋，這有可能是拆遷安置房的住戶，如果住房面積超出了政府許諾給他們的面積，就要補市場價。

他說，樓盤已經空置了一些年頭，部分供水供電等設施存在損壞，需要維修，預計今年年底之前會入夥。

深圳一保障房小區空置過半，被“點名”後擴大申請對象

繼深圳坪洲新村776套保障房空置8年後，當地又一保障房被曝出現空置。

日前，國務院第十督查組在深圳督查期間，發現深圳悅龍華府小區1004套保障性住房中有527套空置，空置率超過50%。在寸土寸金和房價、租金雙雙高企的深圳，這格外引人註意。

上述保障房性質為公共租賃住房，位於深圳龍崗區寶龍工業區內，靠近深圳的最東邊坪山，遠離中心城區。第一財經記者近日走訪發現，該小區位於滿是廠房和宿舍樓的工業園區，小區內草坪已經鋪上，兒童遊樂設施齊全。但附近企業員工不缺住宿地方，對租賃該保障房興致缺乏。此外，小區附近生活配套匱乏。

龍崗區住建局表示，接下來保障房的申請對象將從重點企業的人才擴大到整個龍崗區的戶籍輪候家庭，最大限度降低空置率。

4次公告但申請人數仍不足

寶龍工業區規劃得錯落有致，幾條主幹道寬闊整潔，路邊綠樹成蔭，與當地其他的一些產業園的雜亂迥然不同。中午時分，工業區的主幹道之一寶龍大道頗為靜謐，行人寥寥無幾，偶見兩三個年輕人騎著自行車，一手還拎著買來的盒飯。

悅龍華府保障性住房項目，位於寶龍大道附近，外墻棕黃相間，遠遠看去分外顯眼。該項目於2011年開工建設，2014年竣工1004套，其中一房戶型752套，每套面積約50平方米，二房戶型252套，每套約85平方米。2015年度每月基準租金為13.3元/平方米。

上午十點左右，悅龍華府小區空蕩蕩的，鮮有人走動

記者到訪時，剛入住該小區不到一個月的張玲(化名)正帶著娃在兒童遊樂場蕩秋千。她介紹：“我們住的是50平方米左右的一室一廳，每個月的租金約是13元/平方米，算下來一個月的租金約650元，價格還可以。”她的丈夫是一名工程師，在附近一家大型的家用電器公司任職，幾個月前以公司名義申請到了這套公租房。她對空蕩蕩的小區有點失望，“最早入住的都1年多了，小區里的人還是不多。”

龍崗區住建局在回複第一財經記者的采訪函時表示，2014年以來，已通過龍崗區政府在線、區住房建設局門戶網站上公開發布了4次配租受理申請通告。目前，僅有一半的房子已經配租出去，其中還有一部分正在辦理手續，尚未入住。

周邊企業配套宿舍足

國務院第十督查組發現，與悅龍華府的冷清形成鮮明對比的是，一墻之隔的工廠宿舍家家戶戶掛滿晾曬的衣物，生活氣息濃厚。

那麽，在這樣一個住宿需求旺盛的地方，悅龍華府為何會有一半的房子空置？

龍崗區住建局一位負責保障房事宜的人士對第一財經記者解釋：“2008年開始國家大規模建設保障房，深圳也大力推動。龍崗區當時在原特區外，土地資源比原特區內要多，承擔的建設任務比較重。因為偏僻的地方空地多，開發起來快一些，所以就拿了這塊地。”

他說，該保障房最初不是面對普通的低收入家庭，而是龍崗區重點企業的員工，員工必須通過企業來申請。申請者必須滿足一定的學歷要求或者獲得相關職稱，即大專及以上或技能型人才才能申請。

讓他們始料未及的是，項目選址偏僻帶來的一個結果是房源優勢不足，周邊的企業對該保障房並不太“感冒”。

此前，他們去附近大企業調研時，被告知暫時不需要保障房配租。“他們有自己的宿舍樓，條件很不錯，並作為福利分給員工居住，有些甚至是免費的。有單身宿舍，也有夫妻房，能滿足不同的需求。”上述住建局的人士說。

記者進入該工業區後，發現宿舍樓遍地可見。就拿與悅龍華府只有一墻之隔的工廠宿舍來說，他們共有3棟宿舍樓，其中一棟甚至有十幾層高。在靠近馬路的一棟六七層的宿舍樓，每個房間的陽臺上都掛滿了晾曬的衣服。園區內也有不少企業的宿舍樓和廠房並不相鄰，反而相隔甚遠，對此，當地工廠保安對記者說，經常看到有企業的大巴接送員工上下班，出行方便。而悅龍華府小區距離最近的企業都有兩公里左右的路，相對而言，住戶上下班頗為不便。

綜合開發研究院(中國.深圳)旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，這個現象其實一直存在。但過去保障房數量少，問題就沒那麽突出。現在保障房的數量增加了，房子一旦沒有及時分配出去，就很容易被外界關註到。

他告訴第一財經記者：“‘十二五’期間，深圳保障房嚴重短缺，但是蓋房的土地很難拿得到。保障房部門好不容易在工業區拿到地後，就想先蓋了樓再說，有房總比沒房強。但是倉促之下，疏漏就在所難免。”

未來戶籍輪候家庭可申請

國務院第十督查組在發現悅龍華府小區出現部分空置現象時，當即與深圳市房管部門人員現場討論對策：“信息不對稱是個大問題，要加大宣傳力度，將房源推薦給有需要的企業” “新建保障房要精準對接企業需求。”

龍崗區住建局在給第一財經記者的回複函中稱，將盡快組織開展龍崗區戶籍在冊輪候家庭的基本保障房分配工作，並結合人才住房政策的實施，將面向全區企事業單位開展配租工作，以最大限度降低該項目空置率。

龍崗區住建局上述人士解釋，這意味著該保障房的申請對象將從重點企業的人才擴大到整個龍崗區的戶籍輪候家庭。

不過，該保障房遠離龍崗市區，有多少輪候家庭會申請還很難說。對於那些此前夠不上學歷或職稱要求的申請者來說，可能會比較在意生活成本，租金便宜一些的城中村也許是他們的首選。張玲目前居住的50平方米的一室一廳，每月租金在650元左右，與城中村同等大小的房子相比，要高一兩百元。

此外，若上班場所離悅龍華府小區較遠的話，交通也是個問題。記者發現，該小區距離最近的地鐵口龍崗線大運站有十五六個公交車站。

生活配套沒有跟上也是一大問題。悅龍華府小區另一位也租住在50平方米公租房的全職媽媽告訴記者，令她頭疼的是，方圓一兩里內幾乎沒有超市和便利店。“其實已經有超市進駐了，但是都未開業，可能是人太少了。買菜的話只能等娃他爸下班後開車去買。”

上述住建局的人士說：“如果小區還是住不滿的話，就作為儲備房源，增強這個片區的吸引力，畢竟未來新引進的企業幾乎很難再有大塊土地建宿舍樓了。”

專門機構精準對接保障房

不過，更多的尷尬可能還在後頭。根據深圳市的住房規劃，“十三五”期間，深圳市計劃新建和籌集保障性住房40萬套，幾乎相當於深圳特區成立30多年以來建設的政策性住房總和。此外，在計劃新建和籌集的40萬套保障房中，人才住房將不少於30萬套。

可以預見，未來幾年保障房和人才住房的數量將遠超以前，甚至超過新建商品房的數量。據記者了解，最近幾年，深圳每年推出的商品房也不過三五萬套。

那麽，如何避免陷入類似悅龍華府小區的境地？對此深圳市政府大手筆投資成立了一個專門負責人才住房保障的機構。今年10月9日，深圳市人才安居集團有限公司揭牌成立，旨在打造一個千億級的人才安居房投融資、建設和收購平臺。由深圳市政府出資的300億元已經到位，後續將再追加投入700億元。此前，深圳市委書記馬興瑞也表示，深圳成立這個1000億元資本金的人才安居集團後，爭取以市場承租價的一半為人才提供租房。

宋丁告訴第一財經記者：“成立這個人才集團後，相關方會仔細研究這個保障性住房市場。什麽類型的申請者需要保障房、申請者到底喜歡住在什麽樣的地方、如何在現有的土地資源和申請者的需求之間取得平衡，又會給政府帶來哪些收益等等，都會進行更細致的測算。”