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瑞房目標十元以上 東尼

2010-01-28  NM

問︰我以每股四元三角八仙，買入一萬股瑞房，作為孫兒的聖誕禮物，請問可長線投資嗎？目標價是多少？ 答︰瑞房的股價非常波動，儘管我認為它的盈利將穩步上揚，但其股價升幅可能超乎想像，亦可能因市況波動而跌過龍，故很難估頂，所以難以決定何時沽貨。 無論如何，瑞房是上佳的長線投資，儘管其主席可能在數年內退休，影響公司未來發展，但它仍然有很強的升值潛力。希望終有一天，瑞房的股價能升到令我有衝動沽貨，到時我將毫不猶豫建議讀者離場，惟一定不會是在十元以下。 問︰請問你對招商局（144）有何看法？ 答︰這是一間在國內聲譽良好的公司，在政府管制下從事有關港口的業務；但不幸地，這間公司受政治操控，進入了房地產投資市場，甚至踏足和航海事業無關的城市。雖然這收緊了公司過於寬鬆的資本，但從商業角度看，理由並不充足，相信這情況在未來亦難以改善。 我 對這股票抱有保留，因為它沒上升動力，儘管其盈利不俗，在過去十年均能持續上升，股價亦升了五倍，不過部分盈利升幅，來自新定的按市價入賬會計準則。根據 其中期業績，○九年的盈利應該和○八年相若，即三十六億元，或每股一元五角；以每股二十七元計算，招商局市值約六百五十億元，市盈率約十八倍。按盈利往績 而論，現價仍然合理，但偏貴。   問︰我和妻子現時三十歲，預備五十五歲退休，打算每月投資一萬元買中資銀行、保險、消費、地產及基建股，你認為如何？ 答 ︰你還有二十五年才退休，而我相信你的收入將不斷增加，不過儲蓄還是越早越好。每月投資一萬元買中資股是明智決定，在分散風險方面亦相當得宜，我沒有更好 的建議。不過，在股市低谷或巔峰時，你可能會受到引誘，但緊記保持耐性，因為長遠而言，規律的投資習慣，定能帶來更佳回報。   問︰我打算買入市場熱炒的環保及再生能源股，你有何建議？你對陽光能源（757）有何看法？ 答︰我對市場熱炒的東西往往避之則吉，大家要記得○一年的科網股災，或最近美國的醫藥股泡沫，雖然當中也有值得投資的好股票，但我相信大部分都是混水摸魚。對於投資，我重視企業盈利多於市場表現，而很少環保或再生能源公司有正面的盈利表現，這類股票不是我杯茶。 至 於陽光能源，觀其歷史，買入可能需要帶點勇氣。它在○八年三月上市，○七年盈利三億元，但○八年急跌至一億元，到○九上半年更要蝕錢。以每股一元八角計 算，其市值約三十四億元，但資產價值只得十五億元。它最近在台灣發行預託證券，亦有報導指其正在國內商議一些合約，但除非有人確實告訴我它將有真正的盈 利，否則我不會買入。若你要買的話，應視為投機，惟現價亦太貴。 東尼Tony Measor 在證券界有五十年經驗，八七年股災及八八年股市冒升時，他所管理的香港基金表現都是香港最出眾的。 他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前，他在嘉洛證券工作，管理客戶二億五千萬元資金。

瑞房多賺52%派12仙 林奇

http://hk.myblog.yahoo.com/lynch200705/article?mid=7449


林奇：繼遠洋 (03377)、世茂(00813)等均宣佈 了亮麗的業績之後，昨天，瑞安房地產(00272)亦迎來了一份不俗的業績。只是，當我們一致看好某某版塊時，其實，危機已悄然掩至。昨天一眾內房股在中 央加大力度調擯的陰霾下而東歪西倒，短期看來，並不樂觀。

事實上，中央調控房地產價格飊升實乃急中之急，以致一眾內房股昨天均出現崩跌的 情況。畢竟報告才剛剛出台：上月內地房價上升了11.3%，若此數據為真實的反映，稍為有些經濟常識的散戶投資者均知道，此乃「經濟過熱」的徵兆！

儘 管現時中央政府已在加大力度去作出宏觀調控的緊縮政策，無奈地方政府正是「山高皇帝遠」：「上有政策，下有對策」，君不見好些地方政府，如湖北省早前宣布 推出12萬億元(人民幣，下同)的投資計劃後，重慶市發改委也發布消息稱，今年將推出1萬億元投資計劃以提振當地經濟，其中包括交通、能源在內的323個 重點項目，以及開始興建可能超過620米高的全球最高摩天雙子塔。

只是若我們能細心分析，大規模投資背後的風險實在不容忽視。因為首當其 衝的，可能是大興土木的背後，或會加劇地方政府在債務上的風險。

事實上，早前好些地方政府和地方融資平台的債務風險早已為國內傳媒所關 注，隨著地方融資平台貸款餘額迅速累積，其存在的高負債、收入不穩定等問題將伴隨突發事件而日漸暴露。如果新一輪的地方投資潮掀起，地方政府的債務風險前 景將難言樂觀。那麼，儘管中 央將來如何作出調控，可惜的是，危機已在今天埋下了。

防患於未然，又怎能不作出良好的風險管理呢！

正如各散戶投資者永遠 奢望其擁有的投資標的在缺乏基本因素支持下而能在短時間像神仙火箭股般「喪升」，漠視每支股票背後的真正價值若何便一頭栽進了渾水之中，與虎謀皮致最終身 陷險地，這樣的投資態度，最終捐手爛腳，任憑投資經驗及年資如何豐富，沒有良好的風險管理態度和理性行為與獨立的分析能力，再加上貪婪徹底戰勝了理智，下 場可以是很可悲的呢！

昔日以142.5元夢幻天價買入電盈(00008)者如是，今天復牌的意馬(00585)投機者也定必如是！

電 盈與意馬，管理層及白武士彷彿有點似曾相識吧？

對！又是梁伯轁！對！又是鍾楚義！


意馬國際控股有限公司附屬公司

IMAGI PRODUCTION LIMITED清盤狀況最新資料、提醒股東召開股東特別大會及恢復買賣
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100415/LTN20100415930_C.pdf


《星 島日報》
2010/04/16

瑞安房地產(00272)昨公布截至2009年底止全年業績，純利30.34億 元，按年增長五成二，每股盈利60仙，派末期股息12仙。談及中央上調購房首期比例，主席兼行政總裁羅康瑞 認為，或會令成交量下跌，但相信不會對樓市造成打擊，並因內地剛性需求大，土地資源不足，料房價必定會穩步上揚，上海地區價格亦看好。

羅 康瑞早前已稱不相信內地樓市有泡沫，對於上調購房首付比例，他昨日強調是好事，因可打擊炒房，促進樓市健康發展，並指公司現時有三分之一的買家以現金購 房，不受影響。

期內營業額67.5億元(人民幣，下同)，當中物業銷售激增3.2倍至60.78億元，交付面積上升1.5倍至19.43 萬平方米，均價約3.26萬元，漲幅達八成一。

期內合約銷售額61.6億元，增長1.1倍。董事總經理兼財務總監尹焰強表示，今年將推售 7個項目，可售面積42.6萬平方米，目標合約銷售額60億元。但他指，全年均價將略為回落至3萬元，主要因推售的上海項目減少所致。去年投資物業租金及 其他相關收入亦增加百分之八，至6.43億元，他預計，今年地產項目加上物業租金收入至少可達60億元水 平。

瑞 房早前設定3年計畫，以加快項目開發，目標2012年交付面積超過100萬平方米。今年資本開支約115億元。

瑞房09年全年業績 ckm001

http://hk.myblog.yahoo.com/jw!G9qPswuRGxoAjkVjcnY-/article?mid=33878




 

瑞安房地產(272)公布，截至去年底止，全年純利30.34億元，按年增長52%，每股盈利63仙，末期股息增至12仙。

期 內，營業額升2.3倍至76.7億元；物業銷售升3.2倍至60.78億元；毛利率52%。已訂約銷售26.69萬平方米，涉及金額61.61億元。投資 物業租金及相關收入升8%至6.43億元；可供出租總建築面積增至31萬平方米。淨資產負債比率23%。

瑞房的業績公布大家已經睇過，營利增長咁勁，小股東們應該好滿意，帳面值由08年每股4.2港元，增加至09年5.3港元，現價3.82，P/B = 0.72，看派息，08年每股派7.2仙，09年派12仙+1仙，股息率超過3厘，而負債比率為23%，非常穩健。業績報表如下:

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100415/LTN20100415410_C.pdf

昨日大家叫我講財務報表，其實我最怕會計帳，唔係我唔識，而係我怕煩，所以我知道睇報表嘅難處，今日我嘗試由淺入深，先講一些概念性的東東，等你地 容易入腦。

昨日瑞房收市價$3.82，咁你地會問抵唔抵買，如果看報表第16頁，瑞房的總股數是48.23億股，市值就 = 3.82 x 48.23億 = 184.24億。咁一間市值182億的公司一年賺多少錢? 再看報表第二頁的綜合收益表，第一項是營業額，09年營業額76.7億，比08年的67.6億增加了13.4%，嘩! 一年賺七十幾億，兩年幾歸本，呢盤生意真係好發，不過營業額不是純利，起樓都要成本啊! 例如地價、鋼根、水泥、建築工人薪酬等等，那就是第二項銷售成本36.65億，營業額減去成本就是毛利40.05億，呢個都唔係純利，要做生意還有銷售開 支、市場開支、行政開支等等，減去後就是經營溢利34.11億，呢個數都唔係純利，因為未交稅款，經營溢利加埋物業與權益加減值的東東，就變成稅前溢利， 減去14.77億稅款，就是年度溢利29.43億，這就是純利，一間市值184億的公司，一年賺29億，即係一蚊賺一毫六，E/P = 16%，或 P/E = 6倍，做6年歸本，嘩! 好抵啊! 咁你是否願意用3.82買入一股瑞房股票呢? 還有，公司把09年約兩成的純利派給股東做股息，保留8成純利做營運資金，你滿意嗎? 再講，現在中央極力打壓樓市，國內樓市可以再無運行一年半載，間公司是否頂得順? 公司淨資產負債率只是23%，非常穩健，就算面對逆境，呢盤生意都有得守。

以上的東東可能好煩，今日就寫咁多，報表分析是股票投資的基本功，希望大家對會計帳有個初步概念。簡單來講，買入一隻股票就是擁有一盤生意的部份股 權，當你買入部份生意的時候，你要看看盤數，究竟盤生意係唔係咁好賺? 同樣的一筆資金，有無更好的投資機會? 呢種就係基礎分析，名門大派，少林武當，好過學那些止賺止蝕、圖表、走勢、海鯊、巨鯨。

無懼泡沫加碼買瑞房 東尼

2010-04-22  NM

當上海等城市的樓價每季上漲一成 之時，市場肯定正在醞釀泡沫。但沒人知道，究竟樓價會升至什麼時候，業主們才心大心細，生怕太早沽貨離場，錯過賺大錢的機會。 上海樓市肯定 有泡沫，部分內地城市亦然。一旦泡沫爆破，想必牽連甚大。然而誰都不知道，樓價會否跌穿現時的水平。 這種狀況似曾相識。記得在○七年大跌 市之前，我賣出了組合內不少中資股，為了保持平衡，才保留了一小部分持股。如果當時賣出更多股票，組合表現會更好，但大前提是能在沽貨後的短時間內，買回 股票。 瑞房強勁增長 瑞房上週公布業績，表現理想，全年股息有十二仙人民幣。以現價每股三元八角計算，市盈率僅六倍，前景非常 樂觀。去年公司受惠於上海樓價上漲，以高價賣出太平橋項目，但今年未必可以舊調重彈。 瑞房去年出售廿七萬平方米的面積，我估計今年可賣出五 十四萬平方米，來年有七十三萬平方米，到二○一二年則有逾百萬平方米出售。雖然這些銷售面積集中在重慶和大連，沒有上海那麼火熱，但增長速度相當可觀。現 時瑞房的估值如此便宜，即使樓市下滑，其股價理應不會跌太多。 樓價上漲，無疑令政府甚為擔心，相信未來還會有抑制措施出台，對投資者不無影 響。這可能是內房股變得便宜的原因。除了瑞房，雅居樂（3383）及世茂房地產（813）亦已公布業績，現價亦相當吸引。事實上，銀行股的估值亦很便宜。 中 行現價每股四元五仙，市值在一萬億元以下。○六年中行上市時，每股作價三元三角，過去四年僅升了兩成三。然而該行的盈利由四百億元人民幣，平穩增長至去年 的八百億元人民幣，升了一倍。現時中行的市盈率僅十一倍，跑輸其他主要銀行。 調控政策影響有限 市場普遍認為，內地政府即將推 出新措施，以控制借貸和樓價。由於消息已被消化，即使措施出台，相信影響亦有限。 泡沫令人畏懼，但它是金融市場的自然現象，通常用作形容升 得太快太急的市況。但市場之所以吸引，正是它很反覆，有時會下瀉，容許投資者以低價買入股票；有時候會上升，讓投資者沽貨套現。因此，其實泡沫不算壞事。 長 線而言，股價傾向上升。有時股價升得過急，有時跌得太快，但最終會互相抵銷，長遠還是會穩步上揚。能低買高賣，當然令人快慰，但這依賴運氣多於技術。說到 底，無人可以準確捕捉大市走勢。 如果大市向上，不知道何時轉勢，最佳的做法是趁股價便宜，買入像瑞房等的股份，然後靜待市場整固。因此我會 在四元水平，加碼多買四萬股瑞房。 東尼Tony Measor 在證券界有五十年經驗，八七年股災及八八年股市冒升時，他所管 理的香港基金表現都是香港最出眾的。他之前是財經網站Quamnet的總編。在此之前，他在嘉洛證券工作，管理客戶二億五千萬元資金。

瑞房發可換股債券 CKM001

http://hk.myblog.yahoo.com/ckm001/article?mid=40226

瑞房財務比率分析 CKM001

http://hk.myblog.yahoo.com/ckm001/article?mid=40938

羅康瑞唔做瑞房CEO爆退休疑雲「我退休唔得o架！」 李華華

2011-3-17  AD

「最靚仔 CEO」卸任了！瑞安房地產（272）噚日喺公佈業績日突然宣佈，羅康瑞由即日起唔再兼任行政總裁，淨係做集團主席，而執行董事兼董事總經理李進港將會接 佢棒做CEO。董事會話，o依家係適當時機將主席同CEO嘅職責明確區分，令董事會經營管理同業務日常管理上，確保權力同授權分佈均衡云云。 搵李進港接棒 照 字面解讀，似乎係羅康瑞部署退休wor！但當事人話，件事並唔係咁嘅，仲話「我退休唔得o架！」佢話，查實o依家內地好多樓市調控措施，令到佢好鬼多嘢 做，再講，佢係個唔可以退休嗰種人嚟o架，連放假都唔係好得。「我返工好似放假咁，所以，我冇放假囉！」而根據呢個最新分工架構，羅生今後只會專注於領導 董事會制訂戰略方案，而阿進港就會負責日常管理同營運！ 其實羅生話唔做CEO，華華又唔係好意外，事關舊年年頭佢接受黨報訪問嗰陣，已講明搵緊CEO接班人，仲希望1年內成事，咁點解會揀到49歲嘅進港呢？佢話問過公司好多經理級同事，九成以上都係揀進港，所以，佢咪就揀進港囉！ 點都好啦，華華相信至Happy嘅應該係羅生個「最美麗港姐」老婆朱玲玲，因為就算唔退休唔放假，今後羅生點都有多啲時間陪佢啩！ 李華華 [email protected]

瑞房年報中的負債 止凡 Blog

http://cpleung826.blogspot.com/2011/08/blog-post_29.html

瑞房(272)出中期業績, 其中一個我最關心的問題就是近年颯升的負債比率, 要看負債比有很多公式, 好像瑞房提供了一個淨資產負債率, 計算頗為複雜, 是以可換股債券、票據、銀行及其他借貸總和與銀行結餘及現金兩者間的差額再除以權益總額計算, 好像不容易理解其有效性, 有些人就會用權益除負債, 或短期債除現金等價物之類, 每一個數字都有其意義, 只要每年觀察其一致性, 就能看到公司負債問題有否惡化, 當然用短期債對現金等價物就可以看到公司的現金流水平有否問題。

無論用哪一個負債比來看瑞房, 都不難發現瑞房的負債在颯升, 因為早排瑞房才印可換股債券來融資, 當然大家都知道, 起樓是要很多資金的, 找銀行借不一定是最減成本的融資方法, 瑞房選擇了可換股債券, 看看這些債的成本如何。

年報中第33頁列出了借貨的結構, 當中有21.7億可換股債券及65億票據, 再翻開第11頁, 這兩項利息支出分別是1.14億及2.32億, 這是中期業績, 因此這是六個月的利息, 所以按年息計, 可換股債券10%, 而票據要付7%息, 而總債務都要付超過7%利息。

10%, 7%, 不算是低息借貸, 只是這兩項價值86億的借貸, 一年就有大約7億元的利息成本, 這是一個什麼數字呢? 看看半年盈利是7.84億, 一年可能是16億, 如果沒有這7億利息, 不就是多一半利潤?

當然, 數字不是這麼簡單, 第11頁就有個7.46億的負債資本化項目, 這就是說如果沒有第31頁中那244億的負債, 公司發展中項目中就會少7.46億元資本, 所以在盈利入帳時都會補回這個因負債而得到的資產, 使總借貸成本只是5千多萬, 信不信由你。

無論如何, 巴菲特, 李嘉誠及富爸爸都不喜歡負債, 而大家看年報中負債時不能單看總負債, 小心看錯表中負債的威力或殺傷力。

瑞房財務分析 CKM001 Blog

http://blog.yahoo.com/_IRRMPRNNPACUOC3ZNGHSWJPXME/articles/661362/index
特首選舉在即，豬狼內鬥不絕，正如我之前所講，無論是「豬」或是「狼」上場，都不是香港之福。除了香港，國內領導層也正在新舊換班，重慶市長薄熙來被拉下馬，幾個派系權鬥不絕，短期政治動盪，股票市場必定無運行，今日國內股市與港股都跌超過1%，正在反映現實的環境。

不過，長線投資人不必理會短線上落，正如2003年之時，恆指跌落8千幾點，香港經濟跌進谷底，引發七一大遊行，香港50萬人上街，9年過去，港股一樣繼續節節上升。歷史只會在不同時間與不同地點，循環發生，當人心不穩，政局動盪，正是長線投資者入貨的好時機。

今 天，我分析一下2011年瑞房業績。2011年營業額創新高，大幅上升74%至人民幣84.84億元。2011年已竣工物業的總建築面積增加57%至 585,000平方米。已確認銷售的平均售價增長25%至每平方米人民幣24,600元。合約銷售金額增長114% 至人民幣106.67億元，相應總建築面積為527,500平方米。截至2011年12月31日，將於2012年及其後交付之物業的已鎖定銷售額為人民幣 48.77億元，較2010年年底的人民幣32.22億元增長51%。2011年的毛利率增長3個百分點至44%。經營溢利上升103%至人民幣 31.16億元，相應溢利率上升6個百分點至37%。附屬公司持有合共509,000平方米投資物業，另有大約155,000平方米投資物業由聯營公司持 有。隨著已落成投資物業租金的上漲，以及72,000平方米投資物業於2011年新近落成，投資物業的公平值增值總計達人民幣26.96億元。2011年 核心溢利上升108%至人民幣15.72億元。股東應佔溢利增加22%至人民幣34.28億元。每股基本盈利為人民幣0.66元。公司建議派末期股息每股 港幣10仙。權益總額增長13%至人民幣294.71億元。資產總額增長22%至人民幣686.04億元。截至2011年12月31日，銀行結餘及現金為 人民幣63.70億元，淨資產負債率為65%。

在盈利增長之餘，派息又有增長，小股東應該高興，我之前講過一點財務分析，講述股東權益回報率(ROE)與杜邦公式(DuPont Formula)之運用:
http://blog.yahoo.com/_IRRMPRNNPACUOC3ZNGHSWJPXME/articles/77505

今天，我用瑞房上市多年之數據，做一個垂直分析。

	權益回報率(ROE)	利潤率	資產周轉率	資產權益率
2009	12.39%	0.396	0.159	1.97
2010	11.60%	0.617	0.087	2.266
2011	12.27%	0.404	0.124	2.455

兩 年過去，反映公司營運效率之2011年權益回報率(ROE)只有12.27%，依然沒有大改善，利潤率能夠維持在0.404的高水平，證明瑞房的地產品牌 有價，但資產周轉率依然是0.124的低水平，起樓慢與賣樓慢是公司的缺點，反映財務槓桿之資產權益率更微升上2.455，證明公司有資金壓力。但過去兩 年是國內房地產公司的艱難時期，長線來講，瑞房的投資物業價值只會水漲船高，加上派息增加，我會繼續持有瑞房作長線投資。

瑞房集資：忍無可忍？再忍一忍 BILL

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3dbfb5400101m8xf.html

今年沒哪家內房股像瑞房的投資者那麼鬱悶，自嘆倒霉。跟一隻豬在摔跤！盈警也發得太輕微了，想不到核心盈利跌成那樣慘不忍睹，相對於深控這些賺得多到不好意思的內房股，瑞房算是個少賺得不好意思的極端內房股。號稱內地時尚地產教科書的瑞房，犧牲自我和小股東，造就她周邊地塊及所在城市的欣欣向榮，實現老闆的「宏圖偉業」好偉大，好悲劇。

 

忍無可忍，再忍一忍吧。也許逆轉就在不遠前。雖然我也有千言萬語想詛咒她，但我還是選擇參與供股。她最大的風險不是已經共知的壞消失，差業績，而是人民幣貶值風險！她還在賭人民幣會升值，賭內地仍然要依靠磚頭！---我也繼續賭。但會賣出部分正股用於供股，今天的收市價，已經比我的綜合成本價比價低8%，對於其他投資者，不算慘不忍睹。

 

投資有風險，謹慎獨立思維。