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大公司為何熱搶保險牌照？

來源: http://www.infzm.com/content/117328

北京西三環路上鋪滿理財保險廣告的公交車。（視覺中國/圖）

安邦保險、前海人壽在資本市場的示範效應，讓很多大公司意識到，跨界獲得一張保險牌照，就等於獲得了一個低成本的融資工具。但如果不能持續實現高收益，這個遊戲也很可能戛然而止。

兩百多家企業排在保監會門口搶拿牌照，是中國自1980年代重啟保險業以來從未有過的盛況。

查詢2015年至今的上市公司公告，可以看到七匹狼、愛仕達、湯臣倍健、盛大網絡、唯品會、恒大集團、百度、大名城、樂視網、中聯重科、三一集團等這些與保險本無關系的知名企業，都參與了新保險公司的發起設立。

這些公司踴躍跨界進入保險業，究竟是為了什麽？

保險牌照並未“開閘”

“目前到保監會排隊申請牌照的公司近200家。”保監會主席項俊波在2016年3月兩會期間的發言直接反映了眼下各類企業爭搶保險牌照的盛況。

查詢2015年修訂的保險法，設立保險公司的條件有七條，其中有紅線要求的是“最近三年內無重大違法違規記錄，凈資產不低於人民幣二億元”。

項俊波表示，保監會在牌照審批上有四個原則：企業自身條件過硬，包括主要股東連續3年盈利；服務國家戰略，牌照審批向“一帶一路”、自貿區戰略傾斜；關註空白區域，比如西北地區；支持專業創新，鼓勵專業性的保險公司。

“每個公司想盡快拿到牌照，總得按照上面的標準拿出個理由來。”南開大學風險管理與保險系教授朱銘來對南方周末記者說，“而且排隊的人再多，每年放出來的牌照一般都不會超過10張。”

1980年代，中國保險業發出第一張牌照。1996年迎來第一次“大擴軍”，在一百多份牌照申請中，當時的主管單位人民銀行只批準了5張。而後是2000年頒發了4張，2004年發了18張。到了2008年，全國保險公司數量達到115家。

2014年，監管部門改變策略，“放開前端，管住後端”，頒布了一系列資金運用新政。其中最重要的是“新國十條”的出臺。

針對2006年的“國十條”（《國務院關於保險業改革發展的若幹意見》），2014年8月國務院發布的《關於加快發展現代保險服務業的若幹意見》被稱為“新國十條”。它有10個方面、32項內容。重要的是，這份文件提升了保險業的行業定位，首次明確保險業是“現代經濟的重要產業”、“財富管理的基本手段”。

根據最新數據，截至2016年一季度末，全國保險機構197家，較年初增加3家。

雖然過去十年間保費收入從5000億增長到2.43萬億，保費體量擴張了近500倍，但相較於銀行業來說，仍屬於“金融窪地”。

中央財經大學保險學院院長郝演蘇對南方周末記者說，從金融業的總資產來看，保險業仍然不到銀行業的1/10。但隨著人口老齡化的加速、城市中產階級的崛起，未來這會是一個增長很快的行業，無論是規模還是利潤。

“這樣一來，大量民間資本就開始向保險靠攏。”他說。

不過，申請者雖多，但並不代表保險業的門檻變低了、監管松動了。“從發牌的頻率來看，過去十年保險業幾乎是均衡的，沒有出現特別放開的過程。”郝演蘇說，現在排隊的兩百多家很多實際上是拿不到牌的，並不存在很多媒體說的“突然開閘”，保監會發牌照還是比較謹慎的。”

複旦大學風險管理與保險學系副主任馮智堅也認同這一觀點。他對南方周末記者說，雖然批設的公司數量多了，但是後面申請的基數更大了，並不意味著準入條件的降低。實際上保監會已經開始淘汰申請設立的公司了，從去年到今年年初已經發出了一些不予許可設立保險公司的批複，

在保險監管中，從前是前端後端都要管，現在的思路則是“放開前端、管住後端”，減少事前的行政許可，把經營權還給市場主體，另一方面要加強事中和事後監管，尤其要守住償付能力的紅線。一般而言，在“償二代”體系下保險公司的綜合償付能力充足率不應低於150%，100%-150%要進行預警，低於100%則為償付能力不足，監管部門就要對這類公司采取監管措施了，比如停止新業務、停止開設新的分支機構、責令增資等。

他認為，隨著保險市場主體的增多，監管的當務之急是建立完善的退出機制，比如一個公司做不好了，要怎樣讓它退出市場？在退出的過程中如何保障投保人的利益？目前保監會已經在廣西做分支機構退出機制的試點，但應該盡快覆蓋到整個行業。

高收益很難持續

對於企業來說，保險業近年來保費飛速增長和效益飆升是塊誘人的蛋糕。

《2015中國保險市場年報》公布，從經營效益來看，保險公司利潤總額同比增長91.4%，保險資金運用收益同比增長46.5%，創歷史新高。

保險的核心是針對意外損失提供經濟補償。為了保證償付能力，保險資產的保值增值非常重要，因此保險與資產管理之間有不可割裂的關系。

2015年市場年報中可以看到，目前國內保險公司資產配置的結構是：以固定收益類為主導，國債、金融債等債券占38%，銀行存款27%；權益類資產有所提高，股票和基金占11%；不動產、長期股權投資、基礎設施投資等占24%。

在這樣的資產配置下，去年保險資金平均投資收益率為6.3%，達到了五年來的最好水平。

跟銀行相比，2016年一季度全國銀行存款利率，活期為0.3%，三年定期也不超過3.6%。也就是說，去年對於普通老百姓而言，買一份人身保險的收益率已經遠超過把錢存在銀行，況且還能增加一層保險原有的保障功能。

根據平安證券研究院的2015年研究報告，通過對美國、日本、中國臺灣、英國等國家和地區保險發展歷程的研究，發現在市場收益率下行過程中，保險公司在保費、投資方面都有相對較好的表現。這恰與中國目前的市場情況吻合。

如果高收益找不到可匹配的資產和收益來源，對保險業來說，就會產生“利差損”的風險。

在《迷失的盛宴：中國保險產業1919-2009》一書中，作者陳懇回顧了1990年代的行業“利差損”事件。1996年5月開始，央行先後8次下調銀行存款利率，一年期存款利率從10.98%下降到1.98%，而當時中國平安的壽險預定利率達到了8.8%。當給客戶的回報過高，超過了保險資金的投資收益時，保險公司就會出現巨額的虧損，稱之為“利差損”。

在那兩年多的降息中，保險玩家們不但沒有“斬立決”，反而視之為與銀行爭客戶、搶地盤的好機會，瘋狂擴展業務。很快，巨大的虧損就彌漫到了整個行業。

現在，在整體市場收益率不高的情況下，需要去市場配資的保險資金如何能夠保證高收益？複旦大學風險管理與保險學系副主任馮智堅對南方周末記者說，“其實是沒法保證的。”

他解釋，2015年整個保險行業的收益率非常好是因為資本市場和債券市場整體收益較好。保險資金如何保持較高的收益率，在今年確實是很大的挑戰，如今的資產配置其實是非常難的，優質的、好回報的資產很少，這對保險公司資金運用的能力也提出了很高的要求。

他認為，保險資金除了投向常規的資產項目，也應該抓住國家發展機遇，服務於國家戰略和實體經濟，例如2015年底國務院批準設立的中國保險投資基金，主要向各保險機構募集，預計規模為3000億，就是針對國家產業政策和發展戰略開展投資，例如與“一帶一路”等國家戰略相關的項目。

大公司的算盤

2000年初，為了應對“利差損”困局，國壽、平安、太保三大公司都不約而同地推出了保險保障功能偏低、投資風險部分或全部由投保人承擔的投資型產品：分紅險、萬能險、投連險。

分紅險是指傳統保險加險企經營分紅；萬能險是傳統保險加保本型投資收益；投連險比萬能險更激進，是不保本的投資組合收益。投連險把保費分為兩部分，一部分用於購買保障，另一部分進入投資賬戶，風險和收益都由客戶承擔。

與投資型保險幾乎同時出現的，是銀保（含郵政）渠道。這類保險的賣法不同於從前人們印象中穿西裝跑大街、“掃樓”的保險推銷員，保險產品大多是通過銀行窗口推薦給客戶，由保險公司和銀行合作，銀行收取渠道費用。這類產品對於消費者而言，更容易與“理財”掛鉤。

投資型保險的崛起徹底顛覆了保險（特別是壽險行業）的格局，成為各家公司上規模、沖保費的利器，直到今天仍是如此。

與傳統保險公司相比，安邦保險、前海壽險、生命人壽等迅速崛起的行業新貴，通常也是以高成本、短期限、保障成分低的投資型保險產品開路，迅速做大保費規模，輔之以激進的投資。這類產品的增多，會使保險遠離其“保障”的核心功能，同時保費規模容易跟隨資本市場的漲跌引起巨幅波動，從而影響保險公司現金流的穩定，增加風險。

但這種投資型保險加銀保渠道，就是助推保險“黑馬”的利器，也恰恰是很多新入行公司心儀的模式。

一位資深的保險行業媒體從業者對南方周末記者說，相較於銀行、信托等方式，壽險是融資成本最低的渠道，付給投資人的成本在5%-6%，但如果在銀行貸款，利息成本在20%左右，這是現在大部分民間資本非常想要一張壽險牌照的原因。更加上壽險吞吐功能強，業務可長可短，短期看是融資渠道，長期看是抵抗市場周期的最佳工具。

郝演蘇說，很多民營企業不是把原有的實體經濟拋掉來搞保險，而是讓保險反哺實體經濟，形成聯動。只要把保險項目設計好，達到市場的管理要求，滿足對客戶承諾的收益率，錢就可以每天像雪崩一樣進來了。

但是對於一家集團公司而言，通過保險子公司募來的資金可以為母公司所用嗎？監管規則嚴禁直接挪用，但有“曲線救國”的辦法。

郝演蘇舉了此前前海人壽和萬科事件的例子：前海人壽的東家也是做房地產出身的，它的保險資金沒有投到自己的房地產項目上，而是投到了萬科，如果真的控制了萬科，實際上不也是把自己的地產公司做大了嗎？不能直接投資東家原有的實體經濟，但可以間接地把事情做起來。

馮智堅舉例，比如母公司想造一棟大樓，可以把這個項目做成一個信托計劃，向保險公司出售。保險公司通過購買該信托產品，可以實現用保險資金服務於母公司實體經濟的目的。但這屬於關聯交易，目前保監會對保險公司關聯交易有著相當嚴格的監管規定。

“實際上這種做法在國外並不少見。”他說，這是集團式的公司調配資源的一種手段。企業融資可以銀行貸款、發股或發債等方式，但貸款成本較高，發股會稀釋股權，發債對公司的評級有很高的要求，否則融資成本就會提高。因此，保險為一些公司提供了以較低成本獲取資金的途徑。然而，如果以此為目的來經營保險，也就偏離了保險為社會和經濟發展提供保障的基本屬性。

彌補行業缺角

保險的種類可分為人身險和財產險兩種，其中財產險以車險為主，人身險以壽險為主。在此輪大公司搶灘保險業的熱潮中，大多數公司願意選擇壽險。2016年第一季度，壽險公司保費收入是產險公司的4倍，產險公司保費收入同比增長11%，壽險增長高達53%。

因為財險往往是一年以內的短期項目，資金存續短，且受巨災影響大，不確定性強；壽險是長期投資，行業波動小，可塑造的投資型產品多，消費者喜歡它保障和增值的雙重功能，對企業來說就更容易聚集資金、上規模。

然而在新一輪的搶牌中，也有不少公司選擇了財險。比如裝備制造業巨頭三一集團3月18日牽頭成立的久隆保險，就是一家財產保險公司。他們在2015年3月拿到了保監會的牌照。

久隆保險是基於物聯網服務於裝備與裝備制造業的專業保險公司，註冊在廣東珠海橫琴自貿區，恰好符合了項俊波所說貼近國家戰略和“專業性”的申請要求。

久隆保險CEO謝躍向南方周末記者介紹，久隆保險有15個股東，大致可以分為三部分：三一集團；裝備制造業相關的上下遊配套企業；代表珠海市政府的珠海鏵創投資管理有限公司、代表橫琴開發區的珠海大橫琴投資有限公司。

“三一構思成立裝備制造專業保險公司時，廣東省正著力打造珠江西岸先進裝備制造產業基地，且珠海橫琴自貿區獲批正積極引進保險法人機構，企業設想與政府戰略一拍即合，共同促成了久隆保險的落地。”謝躍說。

他介紹，擁有7大類、185個小類的裝備制造業以往沒有專門的保險公司，只能去綜合性保險公司，但險種分類粗，不專業。“我在太平洋保險工作的印象中，裝備和裝備制造業是很小的市場，到了三一以後才發現，這部分保險的前途很大。”謝躍說。

2014年12月，三一重工也參與成立了湖南省首家民營銀行三湘銀行。對於三一集團旗下保險公司和銀行的關系，謝躍說“不排除未來雙方在業務上存在合作的可能”，比如三湘銀行可以向其客戶優先推薦久隆保險的產品。

南開大學風險管理與保險系教授朱銘來說，像三一集團這樣自己成立保險公司的企業，是想代替從前外面保險公司不能滿足的需求，也節省了每年交的保費，同時在自己熟悉的行業開保險公司，也可以服務行業。

他說，未來可期的還有醫藥業。醫、藥、保實際上是一個完整的產業鏈，現在壽險、健康險公司都遇到一個瓶頸：因為不懂醫、藥，沒法控制醫生和藥品的風險，最後的賠付率會很高。如果醫、保能夠結合到一起，建立醫藥產業本身的保險公司，就能夠提高行業效率。

Peninsula East兩日收2,200票　新例後最旺細盤油塘新盤熱搶　加價加推

1 : GS(14)@2015-04-14 02:06:58

【本報訊】被稱為市區五球上車盤的會德豐（020）油塘工廠區新盤Peninsula East，周末兩日極速吸約2,200宗認購登記，凍資2.2億元，成為一手新例後吸票最勁「細盤」。收票形勢大好，發展商加價自然毫不手軟，第二批90伙折實平均呎價升至過萬元，當中兩房單位加價約3%，大單位加價約1%。記者：陳東陽


被工廠大廈包圍的油塘新盤Peninsula East上周五公佈首張價單，以平過同區二手價逾兩成出擊，首批60伙單位折盡優惠呎價1萬元有找。平價出貨奏效，周六、日示範單位錄得約2.5萬參觀人次，發展商指截至昨晚八時兩日累收約2,200票，屬新例後小型屋苑收票速度最誇張。



折實平均呎價升至逾萬

發展商打鐵趁熱，昨午加推第二批90伙單位應市，售價由625萬元至1,254.9萬元，折扣優惠維持最高19.5%不變，當中四房戶屬首次推出，位於第2座A室，面積999方呎，買家可獲車位認購權。
Peninsula East加推單位折盡優惠後，入場兩房戶售512.5萬元，整張價單折實平均呎價10,081元。對比首張價單，兩房單位提價約3%，三房戶加價約1%。以首張價單中1座C室單位為例，實用面積547方呎兩房戶，樓上樓下呎價相距不足1%，41樓呎價13,612元，貴40樓約0.4%，而屬於加推單位的42樓C室，售價770萬元，呎價14,077元，貴41樓C室約3.4%。至於1座D室，面積869方呎的三房戶，原價單中的26樓售價為1,045.8萬元，呎價12,035元，貴樓下25樓僅約0.4%。昨加推的27樓同類型單位售價1,060.5萬元，呎價12,204元，貴26樓約1.4%。昨日排隊睇樓的人潮中，有參觀者因為股票賺錢而萌生買樓的念頭。會德豐地產主席梁志堅稱，推盤時並無預期股市會狂升，畢竟住宅單位與股票買賣屬兩回事，但他認同股市旺、樓市應該唔會差。



■發展商稱已入票的準買家中，約60%有意購買兩房戶，以小家庭及年輕夫婦為主。





超購逾13倍　擬下周賣樓

Peninsula East銷售安排短期內會公佈，部署下周賣樓，以兩批單位合共150伙，項目已超購逾13倍。一手新例生效將近兩年，期間首批單位兩日收票過千張的小型屋苑只有3個。長和（001）與市建局合作的長沙灣丰滙去年三月中開售，首批單位以平絕當時市區新盤作招徠，在代理行準備數以億元的資金力谷「水飛」下，兩日亦不過收約1,500票。另一個兩日吸過千登記的新盤為上月開售的嘉華（173）將軍澳新盤嘉悅，首批開價平市價一成。



睇樓客心聲


■梁先生

【欲擲逾千萬】

梁先生預算斥逾1,000萬元購三房或四房大單位投資，已入兩票，打算做五成按揭，有足夠資金支付500萬元首期。


■杜先生

【項目開價平】

現時租住在港島康怡花園的杜先生認為，項目開價平，有意斥資500萬至800萬元購買兩房或三房單位。　黃耀興攝





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150413/19110333

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財團勢熱搶馬頭角蚊型地

1 : GS(14)@2015-07-21 02:36:20

【本報訊】細單位有價有市，「劏房專家」市建局繼上周於筲箕灣西灣河街項目破紀錄大收38份意向書後，明日（14日）再有僅可建160伙的馬頭角北帝街/新山道蚊型項目截標，估計可吸引中小型財團群起出擊，標書數目應可超過10份。



50%單位不能逾480呎

項目位於馬頭角北帝街30至40A號，早前大收32份意向書，全數獲邀入標。有發展商指出，招標條款中列明，當賣樓收益超過16.8億元便要向市建局分紅，即是呎價1.6萬元，首個4,000萬元分紅20%；每個4,000萬元增分紅10%，若超過1.2億元，分紅就達一半。此外，項目最快可於2019年落成，總樓面約10.5萬方呎，其中50%單位實用面積不能多於480方呎，但亦不能少於260平方呎。地皮估值約5.2億至7.4億元，樓面呎價約5,000元至7,000元。其中於去年奪得鄰近炮仗街項目的麗新（488），公司高級副總裁潘銳民直指對今次的北帝街項目同樣有興趣，料會再度出手。此外，有份提交意向書財團亦有內房以及新加坡財團，市場料標書數目應可超過10份，甚至可能出現中港星三地發展商大混戰的場面。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20150713/19217713

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新盤呎價＄8,000　仍吸引買家熱搶

1 : GS(14)@2016-03-11 00:49:41

■「龍光．玖龍璽」有示範單位供買家參觀，長廳寬敞。


【樓市發燒】深圳樓市發燒，除一線地區狂勢未止之外，連龍華等郊外地區的樓價亦以驚人速度飆升。《蘋果》記者上周直擊龍華新盤加推發售攪珠過程，推售單位建築面積89平方米（約957平方呎），每平方米售價7萬元（人民幣．下同，約8.3萬港元，每方呎7,714港元），準買家反應踴躍，甚至不少人未能中籤揀樓。有市民擔心，龍華房價飆升得失去理性，政府應調控。龍光地產在龍華的「龍光．玖龍璽」項目，毗連地鐵4號線白石龍地鐵站，樓盤鄰近深圳北站，未來將連接廣深港高鐵西九龍站，全部1,497個單位去年10月起分批推售。地產商近日加推58個4房單位，150多名準買家參加攪珠，換言之2.5人才有1人中籤買樓。他們繳交10萬元定金後，周日在新盤現場等候攪珠。記者直擊攪珠情況，活動在早上10時開始，100多名準買家核對身份後進入攪珠現場，入口由警員把守，現場有表演者演奏小提琴。主持人隨後請準買家上台抽出中籤號碼，當號碼公佈後，中籤買家分批進入銷售中心，揀選心儀單位。



買家：港衰退　深圳相對便宜

中籤的任女士表示，揀選單位折扣後每平方米7萬多元，售價約623萬元（約742萬港元），將自住。她認為，深圳是經濟之都，（生活水平）跟香港差不多持平，但香港衰退，相比之下深圳樓價便宜。據代理網站顯示，2010年至今龍華樓價前年年底才步入「（每平方米）3萬時代」，不料本月初部份新盤已進入7萬時代。居民張先生指2010年買入萬科華府自住，當年每平方米2萬元，本月初已升至6萬元。他感嘆樓價不合理，「有點失去理性，政府應盡快調控」。曹小姐指工資沒怎麼漲，房價卻漲得快。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160310/19523320

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新盤劏房熱搶帶挈二手

1 : GS(14)@2016-09-27 08:00:58

【拆局】樓市即將進入第4季，美國加息路遙，香港銀行更連番低息搶客，在低息環境持續下，發展商把握時機賣樓清貨，定價亦見進取。當市區「劏房」新盤不設任何間隔的開放式單位，折實最平也賣近400萬元之際，二手市場上車盤又豈不掀起新一輪搶購熱。


需求帶動　推升樓價

本港樓價「行前三步，退後一步」，市民見樓價止跌回升，銀碼細的上車盤又再成為熱搶焦點。兩個市區「劏房」連環公佈開賣，一個北角「牙籤樓」尚譽，最細僅163方呎，不設任何示範單位，最平單位實用面積僅166方呎，折實賣367.37萬元，呎價22,130元，儘管市場喊貴，該盤開售首天，推出30伙賣出八成達24伙，一樣熱賣。另一個何文田加多利軒，同屬樓花盤，八成是蚊型戶，不是開放式（Studio）就是1房，面積最細僅161方呎，最大也不足400方呎，對一個小家庭而言，居住空間日見狹窄，惟發展商首批每呎定價仍達2萬元，最平售價折實仍要374.68萬元，單位僅181方呎，呎價2萬元，新盤定價高昂，同樣獲承接，可見市場資金充裕，加上樓市由用家主導，對於有住屋需求的用家，見樓價又再向上攀，自然趕緊轉投二手市場尋覓相對「平價」二手貨，競相入市下，容易推高造價，導致成交價錢一浪高於一浪的現象。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160927/19783092

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銀行水浸 趁新盤熱搶市場 港銀行樓按息 不加反減

1 : GS(14)@2017-02-07 04:56:50

【明報專訊】月初美聯儲會後聲明言論鴿派，市場調低美國今年加息預期。香港過去兩次沒有跟隨美國加息，康宏營銷策略及業務拓展總監傅惠賢表示：「香港銀行仍然水浸，近年香港與美國的息差亦有愈來愈闊的趨勢；以過去一年供樓為例，即使HIBOR有變，銀行在『H加部分』的息率由1.5厘至1.6厘下調至大約1.33厘，令按揭息率反而有下降。」他又稱，近期借貸成本仍然低企，有財務需要進行加按的業主不妨考慮。

各間銀行最近紛紛下調按息，多家大型銀行將H按息率最多將大額按揭息率調低至H+1.3厘，最高有1.5%現金回贈。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，銀行最近對吸納優質客戶的競爭非常激烈，加上市場預期長遠息率將會向上，不少銀行不惜以超低按息吸納業主。她表示：「貸款額一般要以千萬計，而且是銀行尊尚客戶，才能夠獲批低至1.3厘的息率；加上按揭是幾十年的事，不少銀行抱着『蝕頭賺尾』的心態去做。」

劉圓圓認為，銀行在按揭市場上取態積極，H按按息仍然有可能下調0.1厘至0.2厘，但大幅下調的機會不高，「近期即使新春傳統淡季仍然有新盤推出，市場反應頗為熱烈，銀行亦希望趁機爭多些市佔率，所以有按揭減息戰出現」。金管局已規定按揭現金回贈不能多於1%，最近卻有銀行推出高於1%的回贈，劉圓圓表示，銀行會將1%以外的回贈以貸款額扣除，按揭使用人士需要留意。

回贈逾1% 或貸款額扣除

傅惠賢表示，銀行將「H加某個百分比」定在「+1.3」厘已算頗低水平，因為承做每宗按揭後銀行難以再調整，預期銀行再度下調「H加某個百分比」的機會不大，反而可能增加現金回贈以吸引客戶。他表示：「香港銀行同業拆息（HIBOR）的水平不由銀行控制，銀行只能夠控制『H加某個百分比』的水平；按揭息率直接影響未來20至30年銀行從該按揭計劃中能夠獲取的息率，相比起再下調『H加某個百分比』，銀行或從調高現金回贈比率着手。」他又稱，現時按揭成本屬於非常低的水平，除了置業需要進行按揭貸款，如果業主有財政需要，進行加按以提取額外的流動資金亦值得考慮。

香港樓價冠絕全球，承做樓按亦成為不少香港人畢生最大額的單一理財任務，需要選擇最合適自己的按揭計劃。

可經按揭中介選最低息計劃

傅惠賢表示，按揭息率主要由樓按貸款額、按揭樓宇類型與質素，以及客戶收入狀况釐定；貸款額愈高、樓宇類型流動性較高、客戶有穩定職業將可獲批較低按息；客戶亦可考慮透過按揭中介公司選擇最低息的銀行按揭計劃。此外，部分銀行會對特定類型的客戶有所偏好，「例如自僱人士可能好高收入，但收入比較不穩定，部分銀行不太喜歡，但亦有銀行覺得無問題」。

他又稱，按揭息率有季節性，部分銀行在年尾可能因為已達標而息率較高，或與客戶洽商待年初才承做按揭會有較優惠按息。另外，他提醒業主，大部分銀行計算按揭息率時，會扣減客戶在該銀行的存款計算；舉例如果客戶申請800萬元按揭，同時於該銀行有300萬存款，計算按揭息率時，只會收取500萬的息率。他表示：「一般按揭中介不會特別問客戶在哪一家銀行有存款，不妨向按揭中介提供資料，或可以節省不少利息。」

長短拆息對供款影響微

由於H按計劃的利息明顯低於P按，根據經絡按揭轉介及金管局數據顯示，目前選擇H按的客戶為94.9%，僅2.5%選擇以最優惠利率為基準的P按。傅惠賢表示，H按以1個月或3個月的香港銀行同業拆息作基準，業主可在申請按揭時與銀行溝通。如果就穩定性而言，3個月拆息的波動較1個月拆息低，「但現時3個月HIBOR高於1個月，而即使1個月HIBOR突然抽升，那個月的供款大概只是增加數百至一千元，以整個數十年的供款期而言，其實分別好細」。

明報記者

[蘇樂恩 理財專題]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2549&issue=20170207

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【飲食籽】省位唔彈油　女生熱搶小電鍋

1 : GS(14)@2017-04-05 23:57:14

日式小電鍋一鍋當四鍋用，適合獨居或廚房細的人用。



【飲食籽：一家之煮】身邊不少女生都愛吃香口炸物，但問她們會否自己炸，都耍手擰頭。在家炸東西就像打仗似的，又長手套、又護目鏡等防濺油裝備，炸完還要處理一大鑊油。怪不得這個小電鍋登場時，不少女生看中其防濺油設計，可以輕輕鬆鬆炸東西。到底這小電鍋是否如傳聞般好用？



這個近期在OL及太太界流行起來的炸物神器，真身其實是個多用途一人小電鍋。市面上也有這種類似功能的小電鍋，不過今次能引起女界的儲印花熱潮，可能也是對日本小家電品牌的偏愛吧。一直有推出可愛風格小家電的日本品牌Recolte，這次的香港行貨版是限量產品，只限在萬寧的印花換購活動換購。這個小電鍋煲身細細，約20厘米高，操作簡單，只有扭動式開關控制兩段火力，再配上可供煮、蒸、煎和炸的基本配件，適合一人使用。在多種用途中，最受好評的竟是其炸物功能，明明只是一個小電鍋，用來炸東西怎麼會這麼受好評？這次便用這個小電鍋來跟一般電磁爐做一個對比，用來炸相同份量的雞槌。小電鍋有個好處是省油，只要加入400毫升油便夠。炸東西前要把油燒滾，插入筷子測油溫，如果冒泡而油溫達攝氏180度便可。調校到最大火力，熱油方面需時約四分鐘。看網上評語，不少人讚這個鍋不彈油，那也拿張廚紙一試，又的確沒濺油，一次過放入八隻雞槌炸，仍有空間可以反轉。炸了四分半鐘左右，雞槌熟，但表面較淺色。輪到電磁爐，為測試效果，同樣用400毫升油。因油較少，所以不能用大鑊，只可轉用小煲來炸。爐火開了攝氏180度，只需一分多鐘油便滾了，熱油速度方面比小電鍋快。放入第一隻雞槌時，災難來了，一放雞槌便彈油！而且是大量而猛烈的彈油，彈得完全無法伸手去調低火力，所以頭一隻雞槌的顏色較深。



Recolte小電鍋配件不少，有可煲湯煮麵的主鍋、蒸架、易潔煎板和炸物防濺油圈。

易潔鑊加熱速度快，清潔也算容易。

實試蒸架時放了一人份量、市售的小籠包七隻，使用蒸架前須先把水加熱，不過需要的時間稍長，約兩分半鐘，要有點耐性。


性價比高　翻炸造出金黃外皮

把溫度調至攝氏130度後，才可以加入餘下七隻雞槌，但廚紙和電磁爐邊都濺得一堆油。用上跟小電鍋相若的時間來炸雞，除了頭一隻炸得較深色，其他雞槌表面金黃，上色不俗。雖然炸雞槌以電磁爐來炸的效果較佳，但在炸的過程中彈油的情況實在太恐怖，我寧願選小電鍋慢慢炸，起碼較不濺油，清理方便。實測後也得出小心得，用小電鍋炸熟雞槌後撈出，把油再燒熱，放入雞槌翻炸45秒便可以得出金黃外皮。總括來說，這小電鍋的性價比也頗高，怪不得惹來換購潮。如果真的很喜歡這小鍋又換不到，那可能要趁去日本時看看了。



用Recolte小電鍋，放入雞槌去炸，最多放到八隻。

加油後再開至大火，插筷子等冒泡，當有泡表示油溫攝氏180度，需時4分16秒。

把廚紙放到小電鍋上，沒有濺到油。


用一般電磁爐和小煲去炸，油溫持續較高，炸出來的雞槌較金黃。

除了廚紙，電磁爐頭也濺上炸油，清潔較麻煩。

把廚紙放小煲上，油濺得非常多，明顯見到有迹。

Recolte香港版小電鍋（只限換購）日期：即日起至5月18日換購條件：憑20個萬寧印花加$279換購。數量有限，換完即止。查詢：http://www.mannings.com.hk



$498

其他選擇：Cuisintec小電鍋

市面上有類近的多用途小電鍋，如Cuisintec小電鍋，一樣有齊蒸架、易潔烤盤、不銹鋼湯鍋和炸圈，高度比Recolte高一厘米，功能相近，但只有橙色可選擇。如不想換來換去，直接買也考慮得過。



記者：謝翠玲攝影：張志孟編輯：梁浩維美術：孔文彬




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/su ... t/20170405/19979818

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曾淵滄專欄：熱搶細戶只是錯覺

1 : GS(14)@2017-04-08 19:37:50

傳媒熱烈地報道全城熱搶一房戶，北角維港頌一房戶售價逼近千萬元，給人一個印象細單位供不應求。實際上，這是錯覺。維港頌大單位呎價4萬元，細單位呎價3萬元；啟德一號的情況也是如此，大單位呎價超過2萬元而小單位呎價1.6萬元，傳媒為甚麼熱烈地報道這些小單位出現搶購現象？相信是因為地產商手上的大單位很缺乏，不擔心賣不出；相反，細單位很多，要努力宣傳才賣得出，一個呎價4萬元的大單位，至少7,000萬元才有資格當業主，地產商不需要通過傳媒宣傳，而是私下尋找有錢的熟客購買，300呎的單位就是面對公眾的，需要大事渲染「搶購」的現象才能吸引更多人搶購。才一年多之前，樓價低迷，傳媒就天天出現大劈價的新聞，記住，傳媒永遠是錦上添花及落井下石。雄安新區概念股金隅（2006）只炒兩天就下跌了，最主要原因是炒家過度憧憬雄安新區的發展會馬上為金隅帶來巨大利潤。不過，雄安新區的開發，第一階段是政府出面收地，拆遷舊樓，這個階段相信要用一年以上時間才能完成，換言之，至少得等多一年，金隅才能得利，過去幾天入市者皆是短炒投機者，見勢不對就沽出。聯通（762）股價日前突然炒高後停牌，之後正式宣佈將進行股改，「好消息」一公佈，昨日股價就下跌，打回原形。實際上，股改可能是好消息，也可能是中性的消息，關鍵是如何改？引入甚麼新股東？當然，如果引入騰訊（700）、阿里巴巴，應該是好消息，如果引入的新股東無法使聯通業務增長，那麼只是中性的消息。曾淵滄財經評論員




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170407/19982072

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富戶政策殺到　綠表居屋熱搶　公屋戶718萬買鯉安苑

1 : GS(14)@2017-10-09 02:52:40

【本報訊】公屋富戶政策下月實施，面對申報資產及入息規限增加，不少富貴戶近期湧入資助房屋搶購居二市場單位，推高居二造價。挾市區地利的藍田居屋鯉安苑，獲一公屋富貴戶斥718萬元購入3房大單位，成該屋苑綠表3房首度升穿「7球」紀錄。記者:黃嘉銘



公屋富戶政策殺到，令資助房屋綠表市場需求急升，中原地產廖忠堅表示，鯉安苑F座高層4室，實用面積663方呎，屬3房連套房，綠表買家以718萬元承接，實用呎價10,830元，銀碼及呎價均創新高，並為663方呎單位首次升穿「7球」個案。



原業主9年賺近500萬

單位原業主同為綠表公屋戶，於2008年6月斥222.9萬元綠表價買入單位，轉手賬面賺495.1萬元，9年多，大幅升價2.2倍，升幅比不少私樓更勁。世紀21聯誠物業謝寶昭表示，今年6月，同座高層3室，同屬663方呎，獲綠表客以638萬元承接，當時呎價不足1萬元，是次相隔3個月，同座面積相同單位，造價已相差80萬元，差幅達12%。據了解，同類單位暫未有放盤。鯉安苑挾鄰近藍田港鐵站，地理有優勢外，附近設商場配套完善，屋苑樓齡15年。同時，屋苑是歷年來提供最大建築面積的居屋，建築面積高達996方呎，惟實用率偏低，僅約66.6%，實用面積為663方呎，全數位處屋苑F座的3號及4號室，合共74個單位。事實上，本月公屋及居二市場成交量都有回升。房委會資料顯示，8月份公屋及居屋第二市場共錄177宗成交，按月多19宗或12%。今年最高位為3月，有213宗，最低位為6月，有122宗。而9月至15日暫錄31宗成交，較上月同期的約22宗，多約4成。其中黃大仙公屋黃大仙下邨低層戶，成交價330萬元，實用呎價逾7,500元，料為該邨第二市場新高。市傳單位為15座低層4室，實用面積439方呎。另外，曾瘋狂「23按」的將軍澳居屋浩明苑銀主盤，A座低層13室，實用489方呎，銀主新近將單位以483萬元售出，實用呎價約9,877元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170919/20157175

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