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2013.11.15——巴菲特與馬里蘭大學MBA學生見面會（正文全文） rianhearty

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2013.11.15——巴菲特與馬里蘭大學MBA學生見面會（正文全文）

（ 1）伯克希爾哈撒韋公司（ BRK ）有因為規模原因下調最低資本回報率嗎？

WB ： BRK沒有一個最低回資本報率。逐漸增加的資金使BRK獲得超額回報愈發艱難。如果我管理百萬美元，我會獲得比管理$2100億（ BRK淨值）更高的回報。規模是業績的敵人。但我還是寧願管理$ 2100億美元，而不是100萬美元。

（ 2 ）在過去，你說你的投資風格是85 ％的格雷厄姆和15 ％費雪。這個比率改變了嗎？

巴菲特：我的投資策略起源於格雷厄姆。我去哥倫比亞正是為了向格雷厄姆學習。運用格雷厄姆的方法，隨著時間的推移，你不可能賠錢。本質上講，這是非常量化方式，而你只需理性的執行。在另一方面，當你的公司越來越大，資金量越來越充足的時候，這種方法就越來越難應用了。這時以合理的價格購買偉大的企業就要好於以低廉的價格買入馬馬虎虎公司了。

採用撿「煙蒂」的辦法 ，可以找到在地面上的半截雪茄，把它撿起來後點著它，就可以免費的吸幾口。這樣繼續做下去，有機會獲得更多免費的煙蒂。這是一種方法，以前我就是這麼做的。我找了很多很便宜的股票。遇到費雪和查理後，我開始尋找更好的公司。剛開始我兩個都做。現在，我們僅尋找優秀的公司，而不是便宜的公司。鐵路運輸是巨無霸，他們的好日子會長達10年， 100年。北伯靈頓鐵路現在稅前盈利60億美元，而幾年前我們買它時才30億。少格雷厄姆而向費雪轉變，是因為我們管理資產的數額。如果資產較小，我們會買更有安全邊際、更便宜的股票。

畢業以後，我逐頁瀏覽穆迪手冊頁，到了1433頁，我明白了，好的都在後面。西部保險公司在1951年美股盈利29.09美元，一年前21.66美元，而股票價格在過去12個月在3和13間徘徊。價格為16 ，當我發現了她，市盈率不到1。幾年前，在2004年，有人告訴我，我應該看看韓國。偶然我從花旗集團（因為我有有書中介紹的股票股）得到了一本書，這本書描述了所有在韓國公開上市的公司。快速瀏覽後，發現了約20家公司（如天漢花紙廠），瀏覽了他們的賬面價值、每股盈利和證券。沒有告訴你關於股票的其他任何東西，直到你看價格。一個下午發現了大約20這樣的股票，買了他們部分股權，但沒有足夠的瞭解他們都加載了他們。如果你買20只股票售價只是2倍的市盈率，你就會賺錢。這是本·格雷厄姆教我的，你們也可以這麼做。如果你管理著更大數量金錢，你所要做的是採用費雪/查理的模式，購買大企業。伯克希爾現在的目標是規模大、且非常強的公司。就像我1983年買的內布拉斯加家具店，可能獲利20倍之多。查理跟我說 ：「你永遠不會不同意我，因為你很聰明，我永遠是對的」 。

（ 3 ）你寫年度股東信中遵循什麼樣的流程？你如何決定你將怎樣寫呢？

巴菲特：我已經完成了2013的信，但我將在2月28日把它送上。我已經知道了我要說的話，我只需要填寫一些數字，然後把它寄出。

我把我的股東作看做合作夥伴。我在想，如果我只是股東，他們管理企業，然後寫信給股東，他們會給我寫什麼呢？我想知道什麼呢？這些就是我告訴股東的。在第一稿中，我寫給不知道多少金融知識的姐妹。「親愛的姐妹」 （我站在他們的立場給他們解釋他們想知道的東西）。我也喜歡寫基礎知識章節，雖然它不直接適用於伯克希爾。今年有2600字（總共11,500字）是關於投資的一些思考。我對所有思考投資的人講，也告訴他們應如何去做。我每年都選一個主題，然後在年報上書寫一個章節。可能有些人有興趣，有些沒有。但如果他們將大部分的錢投資給我，我喜歡和他們說說話，就好像他們和我在一個房間裡（BRK的經濟原則）。這樣人們就會知道我們是怎麼一回事。

1956年我花0.49美元的買了兩張紙，用來寫年報給我的合作夥伴，壓根兒就不用擔心合作協議。我用半頁紙的篇幅解釋的基本規則：這是我能做到的，這是我不能做，這是我打算如何去瞭解的，這是我的衡量標準。如果這看起來對你很好，那麼買；如果你不想購買，那就算了（但我們仍然可以做朋友）。這些基本規則寫在伯克希爾·哈撒韋公司報告的後面，給特定的投資者。這就是我們的基本規則，雖然我們管理的是企業，但我們的原則是合作夥伴關係。把股東當做合作夥伴，需要有共同的觀念，就像婚姻一樣。當觀念在重要的方面不同時，這種結合近似瘋狂（愚蠢或許更恰當）。年度股東報告現我已準備好。 BRK有著與眾不同的股東，他們中許多人將80％的淨資產投給了BRK 。我幾乎將我身家的100 ％投給了BRK 。但如果市場下跌了50 ％ ，我們可能改了它（笑） 。

（ 4 ）你為什麼要將高盛認股權證轉換成公司股份？

巴菲特： 2008年，我們對高盛和GE進行了投資，這我做夢也沒想到（想像一下， GE打電話給你，說他們需要你的資金資助）。 BRK購買了附有5年（ 2013年9月到期）認股權證的優先股。認股權證可以購買價值50億高盛、300億通用電氣的普通股。如果我們行權，我們將不得不投入額外80億。但這兩家公司不想發出這些新股。今年早些時候，我們達成共識，他們不發行所有該等股份，我們也不需要耗資80億。讓我們算一算，可能大家都想我們算算。我們不需要支出現金，他們也並不需要發行該等股份。 BRK獲得了高盛價值接近20億的股票，而沒有支出一分錢的現金（原句BRK ended up with Goldman Sachs shares valued close to $2 billionwithout any outlay of BRK'scash. 沒有背景知識，不知如何翻譯好，就翻譯成了這樣）。 而GE我們只花了2億美金。 BRK現在只剩下一個美國銀行發行的權證了。我們有權在2021年8月前以每股7.14購買7億股（共計5億美金）美股銀行股票。我們會持有權證，除非股息變高，或者權證到期。高盛和GE的交易非常有趣，當然誰又能猜到5年前會發生的事情呢。因為雷曼，貨幣市場幾近坍塌。而貨幣市場基金持有大量雷曼權證。一夜之間，雷曼倒閉，30多萬原以為貨幣市場十分安全的投資者損失慘重。這造成主要的貨幣市場基金破產、貶值。貨幣市場頓時鴉雀無聲。在雷曼倒閉後的起初三天，3.5萬億美元的貨幣市場基金和1750億基金資產資金流出。所有貨幣市場基金都持有商業票據。像GE這樣的公司也很多的商業票據。此後，美國工業運轉名義上進入停止狀態。布什說，「如果貨幣政策不放鬆，這些混蛋都會倒閉」 。 我相信這是有史以來最偉大的經濟陳述。這就是為什麼他支持保爾森和伯南克。企業都對商業票據市場十分依賴。 2008年9月，我們來到了地獄。如果保爾森和伯南克沒有干預，兩日內所有的一切都將完蛋。 BRK一直保持著200億或更多的現金。這聽起來很瘋狂，需要這麼多現金幹嘛？但在未來100年裡，若有一天當世界再次停止運轉時，我們已經做好準備。總會有一些事件會發生，也許就是是明天。這個個時候，你就需要現金。這個時候的現金就像是氧氣！當你不需要它時，你不會注意到它。當你迫切需要它時，它將是你唯一需要的東西。我們的流動性管理或許以你想像不到的方式進行著。我們不像銀行那樣操作。當局沒有以美國國債的形式保擔保幣市場基金。他們的權力來自國會。2008年9月，保爾森設立外匯平準基金，為貨幣市場基金擔保。這一措施終止了貨幣市場基金的運行。一切都結束了。在有生之年，這樣的事情可能多次發生。當類似的事情再次發生時，注意兩點：1不要讓它毀了你；2如果你有錢或膽量，你將有機會以意想不到價格買到寶貝。恐懼迅速蔓延，它是會傳染的。這與智商無關。信心只能逐漸恢復（一次只能回來一點），不是立馬。有時候，恐懼能使投資世界癱瘓。這時候你不要欠錢，如果你有錢，你應該在這個時候買入。「別人恐懼時我貪婪，別人貪婪時我恐懼」 。

（ 5 ）你對市場的理解是如何提升你的政治主張的？對你的政治觀點？

巴菲特：我不會說對市場的理解了。我的政治觀點的形成是這樣一個過程：試想一下，你出生之前的24小時，一個精靈來了，對在媽媽肚子裡面的你說： 「你看起來像一個非常負責任的、有智慧的、有潛力的人。在你出生前的24小時內，我將分配給你一個巨大的任務（原文字面意思是安排一個艱巨的責任給你）：在進入你即將降生的社會前，確立你的政治體系、經濟體系和社會體系。你可以設置規則，包括任何政治制度、民主、議會等，無論你怎麼想；可以設置經濟結構、共產主義和資本主義。在你腦海中設定的任何東西，我向你保證，你、你的孩子和孫子來到這個世界時都將存在。」有什麼隱患嗎？有一個隱患是：你出生時必須經過一個盛有70億張簽的巨大容器，來到這個世界的人每人一張（世界人口總數70億）。伸出你的手抽籤吧，這是你可能得到的。在出生的時候，你可以聰明或不聰明，健康或殘疾，黑人或白人，可以在美國出生也可在孟加拉國出生，等等。但你不知道你會得到哪張簽。你都不知道你會得到哪張簽，你又怎麼樣設計這個世界呢？你希望男人圍著女性打轉嗎？你有女孩的概率是50%。如果你思考政治世界，你將希望建立一個勞有所得的體系。你期望產出越多越好，因為這樣你將擁有更多能與身邊的人分享的財富。美國就是這樣一個偉大的體系，它人均GDP 達50000美元，是我剛出生那時候的6倍。由於你不知道你將抽中哪張簽，這樣你就會期望建立這樣一個體系：體系的每一份產出，任何人都不會被棄之腦後。你想激勵表現最佳者，並不想平均分配。但記得讓那些得到差門票的人仍然有一個體面的生活。你也不想那些在人們心中的的恐懼：擔心老來缺錢，恐懼醫療開支。我把這稱為「卵巢彩票」。但我的姐姐們並沒有得到同樣的票。世界對他們的期望是他們會嫁得好，或者如果他們工作，當一個護士、教師等。如果你正在設計這個世界且知道男性或女性各佔50%，相信你也不希望女性在這個世界中是這樣，你也有你可能是女性啊！建立這樣的一個世界，這應該是你的哲學。我看福布斯400富豪榜，看看他們的財富，看著它在過去的30年是如何增長的。底層的美國人也在不斷提高，這是偉大的。但我們不希望看到不平等。只有政府才能糾正這種錯誤。當你不知道你是誰的時候，用一種正確的方式來看待這個世界。如果你不願意參與這種100%隨機的賭博，你就是幸運的！70億人中的前1％ 的人！每個人都扮演不同的角色。你不能說你做的一切都是為你自己。我們每個人都有老師，也有站在我們面前、將我們指引到這的人。我們不能讓人們過於落後！大家肯定拿著好籤（這應該也是老巴獨有的幽默）！

（ 6 ）您是為數不多的、在職場上讓女性掌權的男性CEO。你能談談您的理由嗎？還有，我們如何讓我們的智慧在工作中得到發揮？ （來至一位女性的發言）

巴菲特：我們1776年在寫獨立宣言上寫「人人生而平等」等等。在1789年，我們頒佈憲法 再三仔細的考慮......黑人是3/ 5的人。不過他們耍滑頭了。他們採用了不使用性別代詞這樣一種方式。在他們自己的任職期內，他們出賣了自己，他們只說 「HE」（雖然he是男性的意思，但這裡應該有隱喻，he是they的一半，意味著他們所說的沒完全執行） 。很快，所有的人生而平等變成了所有男性平等。歷史前進到葛底斯堡演說，林肯反覆強調所有的人生而平等。但還是漏掉了一些內容，婦女依然不能投票，甚至在一些州無法繼承財產。最後，在1920年，進入這個新的危險統治方式131年後， 「哦，是啊，女人應該有公平的投票權。」在此之後， O'Connor（？）之前，許多法官被任命。作為一個孩子，每個人都有與我相同的期望，但我的姐姐是一個聰明的人，被授予了不同的東西。這就是是這個國家，想想我們離使用我們自己一半的天賦還有多遠吧。現在我們開始使用另一半的潛力（意思是女性的能力逐步得到展現的舞台）。如果我們只是讓5尺10以上的人成為公司的CEO，會計師或律師，，5尺10以下的人必須成為護士等，這是多麼瘋狂。我們將不能釋放已有的潛力。對女性而言，事情是一樣的。沒有人意識到它，我的爸爸、我的老師，他們都沒有。女性顯然是一樣的聰明和吃苦耐勞（工作一樣努力）。在籌辦我們的年會時，沒有人比嘉莉（Carrie）做得更好。我認為，作為一個CEO，因為性別而錯過最有才華的人，這是多麼愚蠢（its nut是美國人用的俚語，是瘋狂和愚蠢的意思）。但是，我們現走在正確的大道上。我們正在朝著我們設定的理想前進。這一理想傑佛遜很早之前就設定了，但直到很久以後才開始實踐。

（ 7 ）收購一家公司時，你如何評價管理層？

WB：我遞給B夫人（內布拉斯加家具店的所有者）一張大額支票，所有人（被收購企業的經理人）都可以不工作了。他們得到錢、我收購獲准後，他們會像以前那樣工作嗎？錢放他們口袋後，他們工作時會像之前那樣努力嗎？

我們3/4的管理人員都相當的富有。這些人並不需要去工作，但是他們都沉溺於他們的工作中。如果我給他40億美元，下個月時結果一樣嗎？明年呢？我沒擬定合同；我得評判管理層是否會繼續以相同的方式工作。多少情況下，我能評估正確，甚至更好。他們並不需要我，反而我需要他們。

為什麼我來上班？我可以做任何我想做的事情。但每天早晨還沒出門，我就迫不及待地想投入到工作中。我喜歡週六工作，喜歡與學生門交流。我為什麼這樣做呢？我得完成自己的作品啊（原文字面意思是去畫我自己畫）。伯克希爾·哈撒韋公司就是是我作品。人們喜歡創造一些東西。我設想我就是米開朗基羅，正在西斯廷教堂作畫。但這在其他人看來可能一團糟。第二件事情，我想得到掌聲。我喜歡人們欣賞我的畫時給我鼓掌。如果有人有他們自己的畫，我憑什麼指點他們怎麼畫呢（巴菲特特別謙虛的方式說，他不會給別人任何建議）？（就像管理）我很欣賞他們做法。我知道這場比賽，所以當我讚美他們時，他們知道他們得到了來自他們喜歡的評論家的肯定。我有他們的股票證書，但它仍然是他們自己的業務。當管理層真正關心業務時，這是一個很好的文化。

（ 8 ）現在信息無處不在。如果你出生在秘魯，你能以同樣的方式獲得如此蓬勃發展嗎？

巴菲特：是的，我能。世界各地正在發生變化。人們可以在各社會經濟階層移動。美國並沒有比其他國家更加努力的工作，但國內生產總值增長超過其他，因為我們給予平等機會。不是更聰明的工作，而是釋放出更大的潛力。世界是正在給所有人創造機會。

（ 9 ）對於想進入投資界的人，關於職業道路，你會給他們的什麼建議？

巴菲特：瞭解關於投資的一切知識。太多東西要學。學習什麼行得通，什麼行不通；哪裡值逗留，哪裡不值得駐留。我第一次踏入投資界是在我在11歲（ 1942年）的時候，我以38.25美元買了3股城市服務優先股。同時，我大姐多麗絲也買了3股，我爸爸買了4股，所以我們共有10股。每次去學校的時候，多麗絲總抱怨股票的價格。所以，我在42美元把它賣了。兩年後，成交價為200美元。

我會對我管理的資產進行審計，這樣我做的很好的時候會吸引了更多的人。我喜歡經營公司勝於投資。經營生意的快樂遠勝於調動資金。

Todd Combs 和Ted Weschler每人管理著65億元的資產。如果他們運行自己的對沖基金，他們每個都賺比現在更多的錢。但他們喜歡任職於伯克希爾。他們已有足夠的錢。他們有我稱讚的品德。

（ 10 ）女性問題徵求意見。

巴菲特：我建議你閱讀凱瑟琳·格雷厄姆撰寫《個人歷史》。總統來看望她。她克服了她的母親和丈夫覺得她一無是處的障礙。現在許多女性都擔任CEO。蘇珊·雅克，波仙珠寶店的首席執行官，目前正離職準備、領導世界寶石協會。


（ 11 ）你是用的術語「護城河」比喻競爭優勢的第一人。晨星建立在此基礎之上。你對晨星公司的護城河上的工作如何評價？

巴菲特：我認為他們正在做一項偉大的工作。這個詞我40多年前想出來了。因為在資本主義離不開這些經濟城堡。如蘋果，微軟等。有一些有較小的城堡。如果你的資本有一座城堡，有人想捕捉到它，這時你需要兩件事情：1在城堡周圍建護城河；2一個試圖擴大城堡周圍護城河的騎士。可口可樂是如何建立自己的護城河的？這得益於在人們心目中根深蒂固的認識，可口可樂就是幸福。護城河就是它在人們的心中的地位。鐵路護城河在於進入壁壘。 Geico公司的護城河是價格低廉。我們每天都在努力擴大護城河。喜詩糖果建立在消費者心中的護城河是：這是情人節比Russell Stover更好的禮物。過去的41間，在12月26日，喜詩糖果每年都上調價格。 BRK在1972年花2500萬美元買下了喜詩糖果。今天，它每年賺取8000萬美元。10年前，理查德·布蘭森的維珍可樂倒閉了。士力架成為巧克力棒的代名詞已經40年了。

（ 12 ）你如何平衡工作與家庭生活？對年輕，你有什麼專業性建議嗎？

巴菲特：你要做的最重要的決定是你要和誰結婚。最重要的是，你的心思都放在大事情上，而且你必須確保你的配偶在同一大事情跟你有同樣的想法。不要與你希望去改變的人結婚。與比你更好的人結婚；與比自己強的人同行。

（ 13 ）你是不是有每年擊敗道指10%的目標？

WB ：以前，我試圖擊敗道指（現在標普）。目標是擊敗道指10個點。如果道瓊斯指數下跌了20％，我們下降了10 ％ ，這樣就很好。對於具體的業務或證券，我們沒有標準（一些數字）。在我們認為時機最好的時候，如果這時既在我們的能力圈內，又不讓我們資源緊張，我們會全力以赴、竭盡所能。這難道不是我們能做的最聰明的事情嗎？希望答案是肯定的。我們一般認為一個公司的價值是現金流的永續折現值。

回到投資，2600年前的表達是「一鳥在手勝於二鳥在林」 。但你需要質疑它，首先如何確保在森林裡有兩隻鳥？離多遠是？利率是多少？（笑聲）

投資中，你現在付出的錢是為了以後能獲得更多的錢。伯克希爾一直是讓叢林中更多的鳥。

如果你正在管理的只是100萬美元，那麼你應在沒有風險或槓桿的情況下擊敗標準普爾500指數10個百分點。

（ 14）什麼是你曾經參與的最艱難的談判？你是如何制定你的戰略的？

WB ：我僅僅從我爸那學的談判方法。不同人有不同的談判風格。我不希望參與到那種只能在某點上達成一致的那種談判（it 「has to end」 at some point）。不希望與他們在一個點上爭吵（Don't want them to have me by the throat while I have them by the throat）。這種情況下要麼我們放棄，要麼扼殺對方。我的風格與大多數人不同，我只是說我做什麼。如果在你的整個生活你都這樣做，然後一直堅持。我也能一走了之。我說我會付$ X，通常這是最好的交易。我不想虛報低價，然後你反擊，然後多少多少錢。你花時間和金錢這樣做吧。我只是說我會付多少，而且一旦有了聲譽，這招很好用。你不願意因為你買不起而進行談判，然後一走了之。與你愛的人討價還價是一個可怕的錯誤，簡直是破壞性的錯誤。在這個世界上最強大的力量是無條件的愛。

（ 15 ）至今為止，你最大的投資錯誤是什麼？你如何從中吸取教訓？

巴菲特：從其他人的錯誤中而不是自己親身經歷的事情中吸取教訓是一種更好的方式。仔細看看各類企業倒閉的案例。我不相信自己從中吸取教訓後，還會犯錯誤。我最大的錯誤是購買伯克希爾·哈撒韋公司，並試圖使它更好。我們將我們所有的錢投放在了一個糟糕的業務上，而且一拖20年。即使獲得了國家賠償。BRK成為了我們想要成長的基礎，這是一個錯誤。如果不犯錯誤，都沒資格玩投資這個遊戲。在BRK所購買的股票中，我們花4億美元（現在可能價值50-60億）買了德克斯特鞋業。後來德克斯特鞋業在與外國公司競爭中破產。我們在KKR公司曾投資運作的Energy Future Holding bonds上損失高達80億。KKR損失了20億。

（ 16 ）當你在管理他人的資金、做出的決策失誤時，你如何平衡的責任/負擔？

巴菲特：我告訴他們，我也會犯錯誤，但我們的目標是要做到這個、這個還有這個。我可能會為了做到這一點發生失誤，但我仍然很可能實現這一目標。我努力嘗試以不隨著時間的推移而造成明顯的資金損傷的方式進行運作。通過這種方式，我可能不會賺最多的錢，但我會將永久損失的風險降到最低。如果某項決策有千分之一可能性會對本金造成永久性損失，這樣的決策我是不會做的。


英文全文請參見：http://xueqiu.com/1124024129/26617597

後話：翻譯此文本人大概耗時12h，翻譯過程中對部分內容進行了意譯，但全文儘可能的保留巴老的原話，竭盡全力的展現巴老的智慧與魅力。此前讀過很多關於巴老的書籍與文章，不過可能是由於未能深刻閱讀，加上中文內容更多的類似於故事，翻閱之初可能熱血沸騰、躍躍欲試，可實踐之後才發現都是瞎說，完全沒可實踐性。無他，實乃人性使然！巴老的精髓豈能輕易領會！他內功之深厚遠超你我想像！（關於巴老英文的資料，本人也收藏較多，可每每看了一星半點兒，就找藉口、理由，擱置一邊，不願繼續下去，現想起來後悔莫及，慚愧，）
翻譯此文，無比震撼於巴老的深厚功力，我等從巴老身上能學到萬分之一已夠受用一生！受能力和時間的限制，相信問題不少，還請各位球友斧正！

南京一樓盤降價千餘元 眾多業主售樓處「維權」正文我來說兩句 嫩牛五方

http://xueqiu.com/4951106580/29397213
仙林湖兩家樓盤的業主聚集維權，舉標語要求退房。
　專家：南京樓市已到轉折點，降價趨勢很難改變

　　一降價就被「維權」的現象，終於在一度堅挺的南京樓市轟轟烈烈地上演了。

　　這兩天，仙林湖一家品牌在售樓盤因跟進「鄰居盤」降價，遭前期業主現場「維權」。旁邊已經售罄的另一家老盤，也在交付時受到被「維權」的影響。專家認為此類現象的出現，恰成為南京樓市出現轉折的風向標。        　揚子晚報記者 張遙

　　維權在行動

　　A 樓盤

　　老業主聚集，說學區沒落實

　　仙林湖，絕對是近期南京樓市最熱鬧的一個區域。

　　前晚和昨天白天，仙林湖一家品牌樓盤分批加推了約200套高層毛坯房源。引起大家關注的不是銷售情況，而是老業主的「維權」。

　　昨天白天，售樓處聚集了一大波「維權」的前期老業主。實際上，早在本次開盤前，就已經有過老業主聚集，大家打出「退房」的標語，表示開發商宣稱的金陵中學仙林分校小學和中學部沒有落實。樓盤的營銷負責人表示，已經收到仙林大學城管委會的承諾覆函並公示，學區沒有任何問題，交付後肯定會出現在招生公告中。

　　不過，這並未打消購房者的疑慮。圍在一起的部分前期精裝洋房的老業主還表示，開發商宣傳的3500元/平方米精裝標準太「水」，自己請專業公司測算不過1500元/平方米，開發商有價格欺詐的嫌疑。樓盤的營銷人士解釋說，所有精裝用料和品牌都在合同中註明，樓盤會按照合同來履行責任，交付時有問題也會負責。

　　真實原因是……

　　業內：房價降千餘元/平米

　　雖然老業主「維權」的理由是學區和精裝修，但有業內人士分析，這與前不久同區域另一家品牌樓盤精裝改毛坯降價有關。

　　近期仙林湖另一家品牌樓盤通過改毛坯的形勢，把房價從精裝17500元/平方米降至毛坯14000多元/平方米。這比昨天剛剛開盤的這家樓盤在售價上便宜了近2000元/平方米。

　　面對這麼大的價差，除了跟進似乎別無他法。昨天開盤的這家樓盤，雖然本期銷售許可上的預售價為16500元/平方米，但真正開盤時的折後價大多低至14000元/平方米左右。而此前推出的第一批高層毛坯房折後價在15500元/平方米，精裝洋房的價格更是在20000元/平方米以上。

　　「剛買的房子突然便宜這麼多，老業主可能心裡不平衡，所以出來『維權』退房。」這位業內人士說道。

　　B 樓盤

　　維權標語：精裝變成了「驚裝」

　　就在這家在售品牌樓盤在開盤現場外與老業主糾纏不清時，仙林湖另一家已經售罄的拓荒級老盤也「莫名其妙」地在交付時被收房業主「維權」。揚子晚報記者瞭解到，這批收房的老業主打出「精裝變驚裝」的標語，稱收房時發現精裝修有多處問題。

　　樓盤一位負責人對揚子晚報記者表示，業主在收房時提出的所有裝修問題，樓盤都給予一一回覆，並將負責整修。如果還有問題，樓盤方面還將負責到底。此前幾批收房都很正常，業主收房率均為百分之百。

　　記者瞭解到，昨天的「維權」現場還驚動了警方，警員在詢問了雙方後表示，如果業主有正當理由可以通過法律途徑尋求解決。

　　真實原因是……

　　業主被指想變相獲「補償」

　　相比暗中跟降的在售項目相比，這家售罄的老盤多少有點「躺槍」。

　　據揚子晚報記者瞭解，這家老盤在尾房銷售時，精裝房源均價也不超過15000元/平方米，而前期更多的房源均價都在12000元/平方米左右，相比鄰居樓盤降價後的毛坯價也只是持平或略高而已。

　　「想不通這些業主維權為什麼。」業內人士分析，可能看到大勢不好了，希望通過變相「維權」獲得一定「補償」，向開發商轉嫁一部分風險。

　　專家怎麼看？

　　出現降價維權，意味樓市風險變大

　　對於接連出現的兩場樓盤「維權」事件，江蘇和忠律師事務所合夥人律師高磊認為，如果是因為降價而「維權」，法律上根本沒有立足點，因為合同是受法律保護的契約。不過，業主們都避開這一點，選擇了其他的理由。

　　高磊說，對於學區房、精裝修等寫入合同的附加條件，購房者作為合同簽約方，是有權進行質疑和聲索的。雖然業主的情緒可以理解，但如果採取過激行為反而會失去法律的支持。畢竟每位業主都是一個成年的社會人，具備風險判斷的能力，簽訂了買賣合同就視同默認接受了這種風險。

　　南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華表示，降價「維權」的出現，正是南京樓市出現轉折點的反映。吳翔華認為，如果今後還是讓市場自己來調節，政府不進行行政干預，那麼這種轉折還將進一步延展。

　　吳翔華說，目前南京與周邊早已下行的城市相比，調整還具有侷限性，主要是部分物業類型和部分板塊區域的房源出現過剩局面而引起降價，並非全域性的。不過，隨著時間的推移和更多項目的入市，這個趨勢會向其他類型和其他板塊的房源蔓延。因此說轉折點出現並不為過。

　　吳翔華認為，除非南京出現「限購或限貸突然放鬆」等實質性政策調整，否則這一趨勢很難改變。這意味著樓市風險加大，購房者出手也需要更加謹慎。