換樓鏈被打斷 止凡
http://cpleung826.blogspot.com/2011/12/blog-post_26.html
看了有線的樓盤傳真, 其中有一位嘉賓指出了樓市一個「不夠爽」的主因, 就是換樓鏈被打斷, 而打斷換樓鏈的不只政府, 還有銀行。
對經濟有認識的人都會知道金錢是要流動才會有經濟活動, 例如一個10蚊, 我拿來買買報紙及紙巾, 這個10蚊就到了報商販手中, 之後商販拿去買菜, 這個10蚊就落到菜販手中, 菜販又拿這個10蚊去交租...就這樣, 一個10蚊就做出很多的GDP。相反, 但如果這個10蚊不流動, 它永遠只會在我的口袋中, 沒有為今年的GDP付出過。
同樣, 發展商建出來的新樓動不動都幾百萬, 香港人哪來這麼多錢買呢? 先不要說內地人全買下。香港人要買的, 多是先以換樓客為主, 換樓客先賣掉自住的, 扣減未供完的按揭之後就拿著百多萬或更多, 就在市場換更新的更大的單位, 足夠付首期就行, 就這樣細屋換大屋, 另一家人就由無屋變有屋的買入他的舊單位, 一層一層連成一條換樓鏈, 整個經濟循環也是靠這樣的生態。
如今樓市成交漸近冰封, 主因有多個, 有中原指數到100令新買家卻步, 政府SSD使買家三思, 樓按借入成數收緊, 上會不一定能借足, 銀行又加按息計劃, 使原業主及新買家按息不同, 大大增加換樓成本, 非常多的理由, 大部份都是打擊成交, 打擊換樓鏈, 現有業主賣不出舊樓, 想買入新樓都有心無力。
總之, 一直都覺得政府打擊樓市對錯焦, 出的招都是打擊成交多於打擊樓價, 到現在為至, 除了不停賣地, 就不覺得那一招是真正打擊樓價的, 看他們的動作, 仍然覺得現有政策沒有問題, 就繼續讓樓市成交冰封吧。
換樓鏈繼續被冰封 止凡
http://cpleung826.blogspot.hk/2013/04/blog-post_29.html說到樓市, 政府自知不能短時間內增加供應, 只好出招壓抑需求, 打斷換樓鏈, 令成交縮減。今天的樓市已經不像從前的自由市場, 政府出過很多招, (多到實在難以記住), 買樓時要注意的費用, 比從前多的是。
回想起來, 止凡又覺得很難怪今屆政府, 過去多年沒有造地, 建樓數字又低, 今屆政府要花時間追回過去的光陰, 同時大眾的羊群心理又起動了, 個個都見樓市升就估未來會繼續升, 突然人人都有買樓的急切需要。
看看政府推出的綠悠雅苑, 早前又話超額數十倍, 單人單位更超額300倍, 但中籤後有4成人沒有選擇購入, 之前不少年青人話如何有需要上車, 不少父母又話要幫子女上車, 需求突然大得可怕, 但現在大部份需求好像都消失了, 政府可算是成功地改變了大眾對樓市看升的期望。
不過大眾不看升, 不代表樓市會跌, 政府所出的怪招, 殺盡炒家, 用家沒有急切賣樓需要, 樓價難以下跌, 這個概念在早前的文章已經討論過了。
那一邊箱, 一手樓又要跟新的賣樓條例, 發展商很多都封盤再作準備, 對換樓鏈又會有負面影響。加上額外印花稅等政策, 政府好像要冰封樓市, 希望等到新的「地」被造出來後才解封樓市。照計算, 樓市還要被冰封多三兩年, 在這樣的政策下, 成交很難回升, 換樓鏈很能起動, 投資者還是觀望吧。
另外, 有一個很有趣的觀察, 昨日看到有線電視的樓盤傳真播出屯門老牌居屋王兆康苑, 早前政府推出的5000個白表可免補地價買二手居屋政策, 原來限制甚多, 只能適合個別屋苑, 比如兆康苑這類, 樓齡29年, 在這個計劃之下就只能做1年按揭 (30年減樓齡), 加上補過地價的單位不能返轉頭, 兆康苑有9成單位已補地價, 所以實際對這個計劃的供應不多。
政府真有趣, 又要冰封成交, 令買樓難度甚高, 買賣相方不願交易, 同時又希望製造機會幫助上車一族, 但綠悠雅苑也好, 白表買居屋也好, 確實又不太受歡迎, 整個樓市不論不類, 何時回覆正常呢?
財經評論：設法重啟換樓鏈
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GS(14)@2016-10-11 08:10:52差估署上月底公佈8月份私人住宅售價指數創今年新高，惟最貼市的理應根據前線代理提供實時二手報價。上周十大屋苑有一半平均呎價已衝破去年高位，主要由於二手缺盤，我透過WhatsApp向100名來自不同代理行的經紀問同一條問題：「為甚麼二手缺盤？」綜合各人答案，歸納以下5個原因：一、正值升市，業主唔想賣，甚至封盤，唔想賣平；二、唔係換樓，賣樓套現，要現金如廁紙；三、息低，成本低，業主持貨力強，租金升，供平過租，揸住收租仲化算；四、如果換樓，成本高，按揭成數低，令換樓人士止步；五、辣招鎖3年，賣一間少一間；種種原因都反映換樓鏈斷裂。傳統置業梯階：買細價樓上車，隨樓價升，奮鬥多年，兩房換三房，甚至換花園洋房。但現在買樓鎖3年，按揭又收緊，700萬元以下物業最多借六成，即首期280萬元，就算自住層細價樓升到400萬元，套現拎番嚿肉，好多人掹掹緊，換樓念頭終卻步。換樓客、經紀及學者不約而同認為，政府可考慮放寬換樓客按揭成數，由六成上調至七成，重啟換樓鏈，增加二手細價樓供應。珠海學院院長何濼生預計，400萬元以下細價樓首當其衝，因二手供應隨之增加，這是正面影響，稱不上甚麼後遺症。大淡友轉軚睇好樓市，令人無視永遠常在的風險。樓市爆煲從來無先兆，惟有做好跳傘準備，以免由萬呎高空急墜粉身碎骨。重啟換樓鏈，壓抑細價樓急升，由放寬換樓客按揭做起。（利申：本人沒有持有任何物業，亦沒意圖入市，永遠記得老師教導不平則鳴）記者：陳家雄
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161011/19796849
李志成：重啟換樓鏈助流轉
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GS(14)@2017-10-29 22:23:03【明報專訊】近年樓價屢創新高，變相提高上車門檻，細價樓盤源短缺，市民上車的無力感增強。香港置業於今年第四季初再次進行「置業意向調查」，結果發現，有近九成的受訪者對置業感到困難，有意年內置業的市民只佔總數約23%，比例按季下降39個百分點。不少人均表示，樓價走勢及房屋供應為影響其入市決定的主要因素。
75%受訪者指樓價影響入市
上述「置業意向調查」透過網上問卷形式進行，成功收回312份問卷。結果顯示，有近57%的受訪者看好今年樓市走勢，認為樓價仍有上升空間，然而觀望氣氛較濃，只有71人表示年內會考慮置業，入市意欲創7季新低。有四成三受訪者表示，樓價走勢是影響置業決定最主要因素，按季大幅上升約23個百分點，兩成則認為房屋供應是最影響置業決定的因素，至於樓市調控措施及家庭收入則各佔約12%及9%。
樓價上升是不爭的事實，筆者認為，雖然政府有意將「綠置居」及「白居二」計劃恒常化，以及推出「港人首置上車盤」，惟細節方面仍未公布，對於資金緊絀，市場盤源選擇少的市民而言，難免持觀望態度，考慮入市時更為審慎。
不過現時要在私樓市場置業並非易事，香港置業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年首9個月的平均每宗一手私樓註冊金額已超過1,200萬元，入場費動輒近千萬元，即使是二手市場，平均每宗二手住宅註冊金額亦逾660萬元，確實令一般人難以負擔。同時亦期望政府放寬按揭成數及取消壓力測試，分別有22%及9%，藉此重啟二手業主換樓鏈。
香港置業行政總裁
[李志成]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7870&issue=20171023
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