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施政報告「置安心」計劃發表後,各界紛紛表達意見,當中毀譽參半,一些人認為計劃十分合理,但更多人認為計劃有很多漏洞,以及質疑為何不復建居屋,硬要拿一個大家都不清楚的計劃作為代替?
筆者早幾期 已指出香港住宅供應有兩座大山:土地使用價值爭逐將樓價推高、供應 有限但發展壓力被高估。土地有價而要使用者付出代價時,他們又是否真有如此龐大的需求?尤其是那些希望上車者,或自命無殼蝸牛,或認為要買到間屋才可以成 家立室,到真正要他們科水買樓,半賣半送他們未必供不起,不過又會說用二十年供樓,令到自己二十年都不能轉工,或者認為自己被層樓綁住,未能實踐人生理想 或降低生活水準。說穿了,他們不想面對置業問題的本質──選擇與機會成本。
人生充滿選 擇,置業只是其一,最理想當然是付出最少代價而得到最好待遇,但我 們知道理想往往在現實中不存在,結果唯有在現存的選項中取捨。結婚可以選擇「是否與家人一起住」;「結婚一定要買樓」換一個角度是「不與家人一起住」,可 以是租可以是買;偏生有些人認為,一定要自置物業;結果又要面對買甚麼樓,以及儲蓄首期及其後供款的問題。
有選擇就有機會成本,租樓住可以不用出首期,但期間樓價上升就不能享有增值,同時要面臨被加租及經常要搬遷的問題;如置業不去租樓,又要面對樓價下跌的風險,數以十萬計的首期被凍結不能作其他用途,還要長年期供樓,更要負責支付管理費、差餉、地租等費用。
若能從這務 實的角度看待,「置安心」可以視為解決個人置業問題的新增選擇── 將租或買的決策推遲幾年,所交租金是凍結五年的市值租金,而租金的一半可提出作為首期。不參與「置安心」而租樓的,交的仍然是市值租金,只不過要面對加租 的可能,以及業主不會大發慈悲將收到的租金退還一半。
若人們能平 常心看這個計劃,不失為鎖定參與者未來幾年的租金支出,即使最終決 定不置業而拿不到一半的租金津貼,並不能算是金錢上的損失,因為到市場租樓,也要支付全數的租金吧!參與者損失的只是機會成本,自行放棄政府津貼的置業機 會,而不應理解為「迫人買樓」。至於當事人為甚麼甘心放棄,人家怎樣計數,已超出旁人的能力範圍。
筆走至此, 本應收筆,但一名前恆生商學會學生會主席,現在就讀中文大學一年級 的王同學說:「我女朋友話,買唔到樓我唔嫁你!」其實王同學今年才入大學,如無意外畢業時應該已經有「置安心」單位可供申請,如到時王同學成功入圍,租五 年後可以提一半的租金做首期,剛剛好切入其「廿八歲才儲夠首期買樓」的計劃。
至於王同學認為要求「增加置安心計劃的數量供應及資助」,入學只有個多月的王同學應該在「國際貿易及中國企業課程」中學習經濟學的兩大原理:”Limited Resources, Unlimited Wants”及”Opportunity Cost is the value of best alternative foregone.”
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對部分香港人來說,第一次當業主,到律師樓簽下按揭文件的那一刻,意義可比大學畢業、結婚和迎接第一個小生命。一紙文憑、一張婚書、一份樓契,是香港人衡量身份價值的準則。 許多人成家立室當業主後,政治觀點立場都會轉變得更傾向保守。據說新加坡的國策,背後也有這個含義;只要能夠讓更多人成為現行制度下的既得利益者,政權的地位就愈穩固。 年輕一代不希望像上一代香港人那樣,花大半生追求幾乎像倒模出來的穩定物質生活,可是在現實社會中,我們在日常生活中,又擺脫不了主流意識形態的羈絆。世代價值觀和信念的矛盾,反過來看,保守傳統價值觀的上一代,也會主觀地認定了新一代講理想不切實際,行為不上進,心態不如上一代。 近年不少香港政治議題,都反映新一代挑戰既得利益的渴望。香港是一個人口密度甚高的城市,房屋問題必然引起政治的衝突;反對地產利益,其實也有這種矛盾的意味。其實每次講到年輕人的住屋價值觀,兩代矛盾,更見明顯。 早在樓價未進入泡沫的瘋癲狀態之前,已經有群思想左傾的年輕人,說要打破這個城市的地產霸權。在雨傘運動期間,雖說口號是勿忘初衷,但針對地產利益的論述,還是佔有一個非常重要的比重,以致不少抱有上一代香港社會價值觀的人,認為年輕人的不滿,源於未能上車置業。 上一代人會勸告年輕人:「樓,無論如何都要買,但不是一出來社會就可以做業主。那份按揭可是千萬斤重的責任,未經歷過向上游的年輕人,還是,腳踏實地,一步步來。」在他們眼中,想置業的年輕人,許多都是被寵壞未吃過鹹苦。社會上的確有一群主張「拒當樓奴」的年輕人,不但認為買樓只是助長了地產利益的存在;交租予業主抑或向銀行每月供按揭的人,統統都是樓奴,被愚弄剝削而不自知。他們要在政治上更進一步改變這個現象,將房屋由身份和財富,變成人權公義。在上一代人眼中,鬥地主心態是不切實際,也破壞許多人花半輩子建立的人生。不過,年輕人卻會說,革命過後就是解放,大家都不再被地產和政權的壓迫剝削,不明白這個道理的上一代中產,其實是可憐的。在走到最前的一群年輕人眼中,問題不是能否上車和向上流,而是究竟應該由誰去定義何謂向上流,也就是所謂的話語權。最諷刺是,深入思考不難發覺,以房屋作為政治綱領的年輕人,其實也反映他們下意識中對穩定的慾望;正如有人不要婚姻,卻不斷尋找愛情。政治是向失望的人販賣希望的勾當,特區政府當前的手段,大前提就是假設只要讓年輕人做業主做老闆,就可以減慢社會運動的步伐。我不敢就此斷言,特區政府的新加坡式政策構想,最終究竟能否奏效;但也有跡象反映,其實新加坡也在醞釀政治上的矛盾衝突。說到底,新一代其實也在尋求自我身份當中,權貴又憑什麼去了解他們的價值觀? 李兆富公共事務顧問及時事評論員,自由市場智庫獅子山學會創會成員。作者Facebook專頁:http://www.facebook.com/LeeSimon.hk |
2015-12-24 NM
上週美國聯儲局宣布加息四分一釐,正式告別零息年代,亦是十年來首次加息。金管局警告,香港資金將開始流走。息魔重臨,一個「下馬威」,已有人嚇得屁滾尿流。首當其衝的,是一批重鎚買下人民幣合約「睇升」的廠佬。美元走強人仔偏軟,人民幣匯價曾出現十連跌,一班東莞廠佬絕望到寫信至報館,公開呼救,有港商更向本刊大爆合約內幕。另一批受害者,是一班樓奴。尤其過去一年、因發展商按揭優惠買入樓花的業主,幾乎肯定摸頂。星火燎原,戒之在貪。廠佬絕望叫救命
上週,有班香港廠佬在報章刊登聲明,要求中央政府及特區政府,救救香港廠家。內容指,不少廠家與香港各銀行簽下「睇升」的人民幣遠期外匯合約,因過去數月人仔大幅貶值超過百分之五,而損失慘重,當中有塑膠料行一鋪勁蝕十五億元。這班廠家希望中央出手與銀行協調,以及穩定匯率,否則最少五千間企業將面臨倒閉。數日後,同一封信亦寄到本刊,可見這班廠家已火燒眼眉。事實上,廠佬炒燶人仔的消息,年中已開始在一眾中小企老闆及銀行佬口中瘋傳,早前I.T(999)便因炒燶人仔要發盈警。有銀行高層指,這些合約的玩法,與○八年金融海嘯時,不少富豪都中招的Accumulator(累計期權)十分相似。Accumulator被譏為「I kill you later」,與廠佬在聲明中形容的「不平等合約」一樣,升幅盈利有上限,跌幅虧損卻無限。最近,有港商向本刊求助,揭開被劏細節。
對沖變對賭狂蝕七百萬
從事內地成衣出口生意的陳先生,向本刊投訴,指恒生銀行以對沖為名,氹他買下巨額人民幣期權合約。陳先生表示,銀行職員一一年初開始游說他買期權,「佢話人仔不斷升,買期權可以做對沖,控制成本,仲攞晒公司盤數去睇,以免over-hedge,又強調不是投機。」一一至一三年,陳生先後與恒生簽了兩份分別是五十萬美元及一百萬美元的合約,「逐月計數,每個月定一日,如果當日人仔對美元升超過合約定嘅匯價,就係我贏,有一千五百美元嘅息收。相反如果人仔跌,我就要按合約面額乘以差價賠錢俾銀行。」陳先生指,那段時間人仔升多跌少,因此贏多輸少,直至一四年初開始出事。當時陳先生手上有份一百萬美元的合約,一五年才到期,但恒生職員主動話賠償幾十萬,終止舊約,游說他簽一份新約,將面額加大至一百二十萬美元,為期兩年。「佢話玩法唔同,如果人仔升,銀行每個月都會賠足差價俾我,若銀行累積賠逾三十萬,合約就會自動取消。」陳先生指,當日如常將公司盤數交予恒生,並講明生意額已由每月千四萬跌到七百萬元。「一簽約人仔就開始跌,個個月要抬錢俾銀行,合約亦無法取消。」經歷了一年多的噩夢,陳先生今年中忍痛斬纜,一筆過賠償三百多萬予銀行,提早完成合約。「人仔個勢會一直跌落去,唔想晚晚瞓唔着。之前人仔升值賺過錢,但最終前後蝕咗七百幾萬!」陳先生先後向恒生銀行及金管局投訴,「因為銀行明知我生意跌咗,仲游說我加碼,明明係投資產品,但就話係做對沖。」但合約上清楚寫明銀碼?「係。係我自己踩咗蕉皮,但塊蕉皮係你擺喺我面前,銀行銷售時有誤導,都要負部分責任。」
翻版雷曼渣打滙豐最勇
中港中小型企業國際交流投資協進會會長趙志雄承認,過去幾年,內地工廠經營艱難,很多廠佬沉迷炒人仔,「做廠要受勞工條例及政府限制,入料責貨又死,因為樣樣原材料都跌價,做廠咁辛苦,點夠佢玩一、兩鋪人仔?依家人仔係咁跌,死o架啦,今次食詐胡,搞唔掂,已經有幾間廠走佬啦!」趙志雄指自己公司有三、四百萬人仔,最近都「拿拿臨」兌換成港紙。有知情人士透露,這一波的人仔期權風暴,有如雷曼事件翻版,牽連最深的是渣打及滙豐銀行。「渣打好多廠佬客,佢喺觀塘、九龍灣特別多地鋪。」他表示,銀行每年都有一筆備用貸款予廠佬,用美金計息,「唔用都要俾息,又唔可以cut。銀行佬就游說啲廠佬,既然有錢,又要蝕息,不如炒人仔啦。」今次廠佬叫救命,他寸道:「呢啲叫輸打贏要,人仔升咗咁耐,佢哋贏嗰時又唔出聲?」美國加息,市場預期人民幣仍「冇運行」。恒生私人銀行及信託服務主管陸庭龍預測,人仔明年將再貶值百分之三。「美國出年會繼續加息,美金會持續牛皮,中國則會再降息降準,人仔雖不會大跌,但會保持弱勢。」最近人仔定存息口再次升至最高約四釐,陸庭龍指市民要有心理準備賺息蝕價,打個和,「賺息賺價嘅年代已經過去。」
一口價減四十萬
加息最直接的影響,在於樓市。市場上已零星出現喪劈成交,記者週末前往嘉湖山莊及沙田第一城等細價樓災區視察,發現大部分業主仍未因加息劈價,但急放要做到成交,唯一法則就是:減!一名第一城經紀說:「加息之前,個市一路都跌緊,而家細房做緊三百六十萬,比喺今年初四百四十萬已經減咗兩成。」而天水圍嘉湖山莊、早前有美聯經紀做出二百六十五萬元破底價成交,現時業主普遍驚魂甫定。記者以業主身份試放一個同類細單位,經紀說市價約三百六十萬,並叫記者幫手「炮製」市場氣氛,「如果你急就放三百二十萬啦。當然你可以照放三百六十萬,等客人劈到三百二十啦。」這種陰乾式下跌將是樓市新常態。經紀坦言整個嘉湖放盤約三百多個,但過去一個月成交不足十宗,買家繼續等。一二年以七百二十萬買入沙田第一城的鄭先生透露,當時付四成首期,分三十年攤還,現月供約萬六。即使來年香港加息四分一釐,他每月只需供多幾百元。假設進入加息周期,每次加息四分一釐,加息十二次,每月供款亦只是兩萬三,「我哋買樓時有做壓力測試,唔怕,而且自住,跌市都唔關我哋事。」不過鄭先生要留意,壓力測試中的最低入息要求,會隨加息而增加,屆時不足便有機會被銀行要求搵人擔保。另外,近一年大量新樓推出九成甚至九成半按揭,引人在樓價高企時上車。未來樓價只要跌半成至一成,便慘成負資產。
等「墊屍底」租金
科達地產主席湯君明展望樓價,認為現時下跌都是「唱出來」的效果,「市場人士唱、地產經紀唱,個個都唱樓市跌,羊群心理,當十個有九個都觀望,咁個市一定會跌啦!」他認為樓市將陰乾式下跌,而戰況尚未正式開始,「而家嗰啲唔叫劈價,真係嘅劈價幾時嚟?都係睇兩樣嘢,第一係供過於求之時。發展商仲有大把貨,佢哋唔會儲貨,只會平賣。第二係好貴息之時。」他指當樓價下跌一成,造了九成按揭的新樓業主頓變負資產,而他們的供款數目亦因加息而上升,「到時銀行要call你loan,你都要劈價賣樓o架喇,呢班人幫樓市『墊屍底』。」不過,他自己則不會放貨,並決定「坐到最後」,「我屁股大把肉,最差嗰兩次我都經歷過,沙士、禽流感,最後都捱過咗啦!樓市股市唔同,你坐得過,無問題o架。」對於應否現階段入市,他指未能下定論,但就叫想上車的人不妨等等,未來將可以平租享受住新樓,「未來兩、三年,新樓將陸續入伙,到時競爭大,將有很多單位要以平租推出市場爭客,好多『墊屍底』價租金,住佢兩、三年先啦!」
撰文:黃菲菲、梁佩均攝影:財經組攝錄:財經組插圖:劉志誠[email protected]
2樓提及
家庭每年收入中位數.............香港有公屋重有數量都唔小.................其他國家有冇呢???住公屋係唔係應該抽出來?
再計過?
4樓提及
代理咁樣講,好明顯係這期單數唔夠,出口術叫人買(佣多過租)
咁單數唔夠代表咩?自己幻想下
6樓提及
亦可以理解為業主唔憂賣, 預期會升, 大家等升~~
所以....自己諗啦~~
8樓提及
最少仲有幾年升....
10樓提及
起到出來先知, 呢個世界如果咁多先知, 仲有窮人?
12樓提及
家陣就係有人扮先知,亂咁解讀樓市,輸死自己事少,亂講野,害死人事大
19樓提及
或者劉生既為業主, 亦為租客呢~~