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繼上個月引入市 傳同李嘉誠關係密切嘅前首長系高層曹忠做主席之後，中國木業（269）噚日再下一城，引入另一猛人──美國前總統喬治布殊嘅細佬尼爾布殊（Neil Bush）入董事局，做其非執行董事，每個月只收1萬蚊港紙人工，任期三年。尼爾布殊係做開油氣生意嘅，o依家做緊TX Oil主席同ATX Oil嘅總裁，聽聞佢周不時會去吓中東、歐洲同亞洲傾吓唔同嘅生意，傳聞佢仲曾經做過江綿恒（前國家主席江澤民個仔）嘅半導體公司宏力嘅顧問。

好工難求，好人 工更難求，好老闆更加係難難難求！「電訊魔童」王維基嗰檔城市電訊（1137）旗下嘅香港寬頻，噚日宣佈，今年嘅「CXO of the Future」管理人員培訓計劃又開始招生喇，起薪點仲大幅調高60%，由2.2萬蚊加到3.6萬蚊，同政府AO睇齊！Train夠18個月之後，起標每 月有3萬幾蚊，仲有機會做老王（即係集團主席王維基）嘅私人助理，點都無做AO咁悶嘅！

目標請兩個月底截止報名

老王嘅親信 話，今年已經係第6年搞CXO，年年反應都好熱烈，上年就有793個人報名，無話年年規定要請幾多人，試過有年一次過請咗6個，有一年就一個都冇請，今年 嘅目標係請兩個……如果華華唔係喺社會謀生超過兩年，已經唔合資格，都想即刻趕喺呢個月31號截止報名前申請o架！

係咪因為老王offer 咁高人工就話佢係好老闆呢？查實唔係咁，華華識咗老王一段唔短嘅日子，都幾清楚佢點對公司上上下下，好多policy都幾得人心o架，好似之前派花紅畀啲 員工（平均係1.9個月），竟然可以畀佢哋將花紅換成假期（半個月花紅換10日），等佢哋多啲時間實現自己嘅夢想，都唔可以唔寫個服字畀老王！

因為老王咁識do，所以佢寶號好多員工都唔會輕易話走，舊年年尾，佢哋頒「老人牌」，一共使咗113萬蚊，打咗180個金牌（共重96.5盎司），有140個人拎5年牌、30個拎10年牌、10個拎15年牌……咁大家話老王算唔算係好老闆？

李華華

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房價高漲，早已不是新聞，政府也多次祭出打房政策，但房價似乎仍居高不下。

在這樣的趨勢下，薪水族該如何作才能擁有一個自己的窩？

事實上，在高房價時代下，不論是購屋、換屋，甚至於用房子做為理財工具，只要掌握趨勢、用對方法，創造財富、擁有屬於自己幸福的窩，並非夢想。

多位薪水族分享他們購屋、換屋的幸福經驗，資深投資者告訴你看房、買房絕招，讓你也能聰明駕馭高房價。

撰 文．林心怡、梁任瑋 研究員．葉揚甲全台房價高漲，想購屋自住或投資的民眾﹁既期待又怕受傷害﹂，既怕買錯、買貴，又怕等下去越貴越買不起，究竟該如何買屋才不會﹁捶心肝﹂？ 薪水族如何在有限的薪水中擠出買房子的錢，多位買房達人以及暢銷書《黑心建商的告白》與《黑心投資客炒房告白》作者Sway告訴你，如何聰明買屋。

﹁ 先求有再求好、由外而內、再由小再換大。﹂這是中信房屋副總劉天仁，對有買屋自住需求者最常建議的三句順口溜。他認為，長線來看，台灣房地產都是多頭走 勢，有自住需求的，只要符合自我期望，隨時都是進場買進的好時機；而且買屋後有存錢﹁壓力﹂，是年輕人強迫儲蓄最好的方式，而這樣的觀念，也確確實實地反 映在換屋族尹皓的購屋模式裡。

換屋族尹皓

勤看屋、狠殺價 順利進駐理想區域﹁我終於搬到信義區了！﹂去年五月才順利在台北市忠孝東路五段買到房子的資訊業公關尹皓，終於完成﹁小屋換大屋﹂的夢想，從西門町八坪夾 層屋小套房，搬到夢寐以求的信義區十四坪二房公寓。事實證明，在高房價時代，月薪五萬多元的上班族，依舊有機會在當紅的台北市信義區買到心目中的﹁理想宅 ﹂。

﹁還記得當時這戶開價八百八十萬元的房子，我硬是殺價到七百五十萬元才出手買下，若以附近目前開價九百萬元來看，短短九個月，我的房子就增值了一百五十萬元！﹂尹皓掩不住喜悅的心情滔滔不絕地分享著。

家 住桃園的尹皓，大學畢業後，為了避開舟車勞頓的通勤生活，就選擇了月付八千元在台北市租屋，但精打細算的他，很快就發現，與其幫人養房不如自己買一戶。二 ○○○年，尹皓仍是一位年僅二十六歲，月薪二萬八千元的上班族，但他抱著省吃儉用存下的五十萬元，在西門町買下了總價二百多萬元，有挑高夾層的八坪小套 房，每月本利攤還八千元，他把省下的房租錢用來繳房貸。除了繳付房貸，每月還規畫扣繳八千元做基金投資，為了省錢，後來尹皓賣掉了汽車，改搭乘捷運、公車 等大眾交通工具；另外，由於大學時就有與共同租屋的同學，「集資」買食材做飯省錢的經驗，尹皓維持自己下廚煮的習慣，不得已外食時，一餐也盡量不超過五十 元。如此，每月可存下一萬元至一萬四千元不等，一年半下來，好不容易多存二十萬元繳房貸，將每月房貸負擔減輕五千元，他心想：﹁總有一天，我也要在黃金地 段，換一間至少二房的『黃金屋』！﹂十年後，隨著尹皓的工作收入日益增加，定時定額的基金投資，每年平均也都有三到四成不等的報酬率，於是，即使在台北市 房價居高不下的氛圍中，仍決定換屋。﹁理由很簡單，我想換大一點的房子，而且現在住的房子當年的每坪房價，和我買西門町小套房時其實差不多。但十年後，這 邊的房子一坪漲到五十萬元，我的小套房賣掉獲利不過六、七十萬元，價錢真的差很多！﹂因此這次換屋，尹皓一開始就鎖定在大安區、信義區，總價設定在八百萬 元以下正常的二房產品，﹁為了物色適合物件，我可是花了很長的時間，了解當地區域行情，並在短短一個月的時間，密集看了超過三十間房子，才得以物色到這 間，一層一戶、幾乎零公設，且三面採光的稀有公寓。﹂說起這間鄰近捷運永春站，步行只要三分鐘的自用住宅，尹皓頗為自豪。

至於已婚的吳南 山，原本在台北市內湖區與父母同住三房二廳舊公寓，但隨著哥哥的小孩出生，家中成員變多，居住空間逐漸不敷使用，夫妻二人不得不在老家附近另覓住處。今年 三十七歲，月薪約莫五、六萬元的吳南山，一開始就設定要買總價千萬元以下的三房公寓，但是在高房價時代，吳南山還是以保值、自住兩相宜的觀點，作為房屋首 購的標準。

首購族吳南山

減少享受換幸福 保值、自住兩相宜經過三個月的密集看屋，吳南山終於在去年十一月，在距離捷運大湖公園站步行不到五分鐘的距離，以每坪二十九萬元買下了三十坪、總價八百七 十萬元的三房公寓。﹁這裡有學區、步行到鄰近的內溝溪清水公園只要十分鐘，加上鄰近捷運站，不但具保值性，也相當符合我們對買屋自住的期待。﹂。

吳 南山計算過，扣掉頭期款二百萬元，每月須支付本息攤還的房貸金額將近三萬元，幾乎是薪水的一半。比較令人意外的是，吳南山的太太幾個月前已經辭去工作，他 們家變成典型的單薪家庭，一份薪水，如何還買得起房子？令人好奇。﹁很多人會問，現在只有我在賺，負擔會不會很大？﹂吳南山透露，「其實在計畫買屋前，我 們夫妻日常開銷就很節省，每月花費大約五、六千元，最多不會超過一萬元！﹂這樣的數字的確讓人很驚訝。

﹁因為我們不外食、不買名牌奢侈品、 假日出遊的頻率少，也幾乎都不上館子的，平日休閒就到附近的公園走走，不用花一毛錢。﹂因此將多年來基金理財的錢贖回，再加上二人之前每月省下的薪水，剛 好足夠支付二百萬元頭期款，吳南山早已盤算好不會超過自己的負擔能力，﹁而且如果經濟情況允許的話，我還打算一有錢就先攤還房貸本金，其實購屋壓力，並不 像朋友想像中的那麼沉重！﹂因為對財務有規畫，吳南山對未來滿篤定的。

場景拉到高雄，從小在高雄長大、從事鋼鐵貿易的曾文衍，則是把買高雄房地產當作一項穩定的理財工具，是典型「憨憨地買、憨憨地賺」的「無尾熊型」投資人，投資房地產資歷長達十三年的他，目前名下有七間不動產，取得成本約七千萬元，市值已超過一億元。

因 為鋼鐵貿易只有二％、三％不高的利潤，因此曾文衍會將多餘資金轉入房地產，對抗通貨膨脹。曾文衍目前手頭上的七間房子，多數都是自用或家人居住，唯一一間 對外收租的中古屋，買進時每坪單價十萬元，每月以四萬元的租金，租給高雄外籍工程師，投報率近一○％，就像他的小金雞母。

房市理財曾文衍

以 自住為出發點 穩定理財更精打細算曾文衍一九九八年第一次投資房子，一開始是為了自住，父親介紹朋友的餘屋給他，地點在高雄火車站所在的三民區，一間三十坪公寓才八十萬 元，換算下來一坪二．七萬元，曾文衍覺得很便宜，一次就買五、六間，三年後轉手，一戶都賣兩、三百萬元。

「雖然有成功經驗，但我認為高雄房 市買賣賺價差的空間實在不大，不過，買屋抗通膨的理財方式，我仍然會持續進行。」曾文衍分析，高雄前一波餘屋去化得差不多了，但未來三年至少會新增一萬五 千戶供給量，多數甚至都還沒有完工，龐大的推案量，恐會拖累高雄豪宅房價漲勢。因此他現在買豪宅也有一套自己的原則，一切以自住的角度買屋理財，並不會盲 目地追高房價。

首先，曾文衍買屋更精打細算，也不會花大錢買房屋的景觀。例如去年曾文衍想換屋，很認真地考慮鼎宇建設在高雄美術館特區的豪 宅「美術之星」，並且每坪出價三十四萬元，但建商姿態高，沒有四十萬元不成交，他最後決定不買，轉向美術館第二排看屋，後來又選擇京城建設的「京城美術 館」。

曾文衍認為，買美術館第一排豪宅有景觀沒有錯，但是相對的也會被噪音干擾，尤其他常常早出晚歸，公園美景對他而言，並非最重要，他寧 願買第二排豪宅，不但房價省一半，生活品質也較高。此外，曾文衍堅持買通風、採光佳的房子，不碰大樓二、三、四樓層，因為常有排水管阻塞問題發生，也不碰 有西曬的房子，並重視風水問題，完全就是以自住的角度做房市理財。

二○一一年趨勢

業者持續看好多頭 但要觀察三二九買氣只是，房市是否還會持續走多？信義房屋總經理薛健平下了這樣的註解：「現在的房市就好比是一口灶，灶裡的柴火還很多，火怎麼會熄？」面 對房市未來行情，他認為，今年政府雖然還會繼續打房，且力道只會更強不會減弱，但就資金面、基本面來說，仍有利房地產景氣持續復甦；也就是說，台灣經濟基 本面好轉，對於未來房地產的買氣有正面加持，但是政府房市管制措施可能壓抑交易，可望造成階段性的盤整，預計今年房市交易量可能與去年持平，將難以隨著經 濟成長而放量。

薛健平認為，兩岸未來長期房市的發展，在經濟的成長下，將有不錯的基礎，但政府有必要減少市場的投機行為，避免房市脫軌失序。因此，他也贊同政府應該加大打擊投機的力道，並且開玩笑地說，自己是「央行總裁彭淮南的粉絲」。

展 望房價未來走勢，薛健平指出，即將登場的房市三二九檔期，包括預售與新成屋的推案價格，依然是牽動下半年房價走勢的觀察重點。例如，頂級豪宅市場就有每坪 開價三百萬元的建案要公開、消費者是否還能接受等，而隨著今年景氣走勢將在三、四月明朗化，他保守預估，今年全年買賣移轉件數不會暴增，與去年四十萬件差 不多。

淡江大學產經系副教授莊孟翰則認為，一一年房價持續飆漲有三項主要原因，第一，全世界處於有史以來最低、最長的低利率時期；第二，有 史以來最多的氾濫游資進入房市炒作，又以華僑、台商、港資為主要買方；第三，遺贈稅大幅調降至一○％，是有史以來最大的租稅減幅，卻未相對提供產業投資機 會，導致資金大量流入股市、房市。

莊孟翰分析，這一波台北市、新北市部分地區，個案投資客比率高達五、六成，政府應盡速消弭這種非自用性的「虛擬需求」，投資人也應注意今年房地產持有成本會不斷增加，要留意政府是否會調高第二戶的房屋稅、地價稅，交易量萎縮，將會壓抑房價走勢。

此 外，政府打房雖然對資金有限的投資客多少有些影響，但對資金雄厚者來說，似乎力道有限。永慶房仲集團總經理廖本勝就指出，五年前開始，一些客戶看著房價逐 漸高漲，而會一直猶豫不決的投資者，目前大多已退場。現在市場出現的買方都是新面孔，他稱這群買方為「置產客」，他們不賺差價、不看報酬率、不求增值、不 出租，購買房屋純粹是為了避開遺產贈與稅，這些「置產客」不乏上市公司股東，因為分紅頗豐，因此「房市理財」成為他們資金最佳的避風港。

展望今年，廖本勝認為，沒有什麼特別的利空因素，一方面，明年要選總統，政策上會偏多，但「高房價是選票殺手」，政府也不可能讓市場太熱，他認為近期房市多空轉折觀察點是三二九檔期買氣，若預售市場仍有不錯反應，下半年市場會明朗化，反之則會高檔震盪。

至 於建商對未來則相對樂觀。鄉林建設董事長賴正鎰分析，五都升格後，地價翻升帶動房價效應下，台北市今年預售案不斷飆漲，尤其兩岸近期可望簽署「投保協議」 利多效應、五都升格蜜月期、新台幣升值資金行情及陸客自由行啟動，來自國際買盤加持，多方一致看好，一一年上半年將是房市最有表現的黃金時機。

不過，元利建設董事長林敏雄則回歸房市基本面，今年他只看好都會區房地產市場，「房價要人多的地方才會漲」，要炒房不會到鄉下去炒，像中南部地方政府不斷釋出重劃區土地，但需求沒有增加，房價較難上漲。

在 購屋選擇上，台灣房屋研究中心執行長邱太煊分析，台北市中心五個核心行政區捷運宅，過去因房價漲太多，漲勢鈍化，漲幅大都在一○％以下；反而是二線新北市 三環三線捷運路網概念成形後，具有補漲的優勢，根據台灣房屋調查，今年第一季捷運住宅漲幅約一一．三三％，前三名依序為，第一名中和線永安市場站，第二名 新店線大坪林站，第三名新店線新店市公所站。值得留意的是，台北市文山區過去房價漲幅不多，連帶這次的捷運宅也有落後補漲效應，漲幅也高達一七％。

建商信心足

五 都升格帶動房價 都會區仍夯邱太煊指出，台北市十五坪的捷運宅動輒一千萬元至一千三百萬元之間，一般以這樣的價位，買方寧可選擇新北市六百萬元至七五○萬元捷運宅，不僅可 以減少房貸支出，通勤時間也不會差太多。此外，北市有些捷運宅雖然很便利，但戶數多、投資客多，房價上漲空間也比較有限。

「對於首購自住的 人來說，只要勤看標的，現在也可以是購屋的好時機。」劉天仁強調，雖然台北市房價漲幅高，但租金漲幅卻較為遲緩，資金有限者不妨先租後買，但有自備款要買 來自己住的話，可朝市中心周圍的都會區，或北市捷運末段的區域開始找起，例如內湖區、文山區捷運附近仍有總價較低的產品。

購屋達人親授

高房價時代下的聰明買屋四招在高房價時代，購屋要更為謹慎，在這裡，暢銷書作者Sway，提供了聰明購屋四招，要讓讀者在高房價時代，也能聰明買好屋。

招式一：從熟悉的地段開始找起房市專家總會說，好地段是購屋的首要考量，但越是在高房價時代，Sway認為購屋自住者，更該考慮自己的實際生活需求。例如，首先考慮工作地點的距離，或從父母住所周邊地段的房子開始找起，再來就是盡量找離市中心較近的區域會越保值。

比 方說，現時買不起信義計畫區豪宅，可以先買周邊信義區吳興街、永吉路段上的舊公寓，一樣可以享受信義計畫區的便利生活機能；買不起新板特區，每坪開價動輒 七、八十萬元的新成屋，一樣也可以先買周邊的老公寓，﹁寧可住市區的小房子，也不要換郊區的大房子﹂，是Sway對於還在市中心工作的上班族買屋建議，﹁ 因為可能通勤幾個月後，你就會為每天需要來回二、三個小時的通勤時間，大喊吃不消！﹂招式二： 定總價多找仲介購屋前，最好能先鎖定幾個你有興趣、符合你期待的區域，先設定總價預算的一．五倍，至各大房仲搜尋適合的標的。

Sway舉例，經過計算，你想買七百萬元的房子，就要先設定總價一○五○萬元的標的做篩選，並且針對有興趣的幾個區，開始研究當地市場行情，才不會被房仲視為門外漢，而硬是要把﹁難賣的物件﹂推銷給你。

在 中古屋行情判別上，通常只要附近有豪宅案、都更案要推，周邊老公寓或舊大樓都可望有一波比價效應。Sway說，可透過各家房仲網站，並從不同房仲業者那裡 了解市場行情，且最好能不經意間透露，還委託不少仲介在媒合看房子。在競爭者眾，為了有成交才能賺取服務費的心態下，房仲可望更積極，甚至以低於市價的行 情，幫忙買到物美價廉的好房子。

招式三： 掌握臨場看屋訣竅到了現場看屋，購屋者最好當場掌握幾個看屋重點。Sway舉例，例如房子的採光、通風是否良好？地板平整與否？社區管理是否符合需求？以 及屋子內外的建築品質、評估公設的實用性、建材的優劣，都是值得現場觀察的重點。另外，也最好不要買投資客太多的社區，因為轉租的住戶流動性太高，對居住 品質多少會有影響。

在周邊環境觀察上，包括周邊的棟距，以及前面的空地、公園的永久性與否與未來的用途等，﹁這些細節都關係到房子的景觀，會不會被未來的新建物遮住，或者直接影響到採光問題。﹂Sway說，這些因素不但會影響到你的居住品質，也可能影響到未來購屋的轉手性。

招式四：擬殺價策略

雖鮮少有房仲會向客戶透露賣方表價與底價，但根據Sway的觀察，一般來說，中古屋的定價方式通常是：屋主預設底價+房仲賣屋的仲介費(二％至四％)+兩成以上的議價空間。

而 對於中古屋的殺價技巧，Sway建議，可以先打聽買方的來頭，如果買方是自住客的話，可以殺總價的七五折，若是投資客，由於通常是以賺較高的價差為目的， 因此可以先從七折開始砍價後，再以﹁十萬元﹂為單價慢慢調整成交價位。例如換屋族尹皓，一開始就是先從總價的八百八十萬元砍了七五折，最後才順利殺價，以 總價七百五十萬元成交。

總之，再高的房價，還是會有自住購買的需求，專家們普遍建議，既然長線通膨趨勢不變，只要購屋眼光夠長遠，事前做好準備功夫與資金規畫，持續累積看屋專業與經驗，不要一味地躊躇不前，即使是一般上班族也有機會找到符合自己期待又可保值的黃金屋。

Sway現場看屋密技

—— 看屋時間掌握「38原則」「38原則」也就是下午3點是看屋的第一個好時機，尤其是夏天更為明顯，由於此時通常是一天當中最熱的時刻，在看屋時，有沒有通 風、異味跟涼風都可觀察得出來，如果有嚴重西曬問題的房子，此時也可以明確地體驗一下自己有無承受此高溫的能耐，午後有雷陣雨水是否容易潑進來等。

再 來，最佳的看屋時點就是晚上8點了，此時是觀察房屋周邊是否有噪音，樓上鄰居素質好壞的絕佳時機，例如樓上是否傳出搬椅子聲音、鄰居傳來的8點檔電視劇聲 音等，來判斷隔音效果好不好？窗戶打開看看噪音是否無法忍受？並且在樓梯間上下走動，看有無鞋櫃與鞋子外放？從垃圾處理問題，觀察社區管理是否有一定的水 準等，都是自住購屋者一定得留意的細節。

尹皓

出生：1974年

現職：資訊業公關職務

購屋時間：2010年5月間購屋未來期待：2至3年後計畫換更大的三房產品

吳南山

出生：1973年

現職：出版業

購屋時間：去年底

購屋未來期待：盡可能及早清償房貸

曾文衍

出生：1973年

現職：聯合鋼鐵負責人

購屋時間：投資房地產長達13年，名下有7幢不動產，市值超過1億元購屋未來期待：以自住的角度做保守型的房市理財

Sway

出生：1975年

簡歷：土資系畢業，任職過建設公司、代銷公司業務員、地產記者，並且擁有不動產經紀人執照

捷運站周邊

仍 是大台北最被看好的標的忠孝新生 53.5 76.4 42.8% 大橋國小 34.6 44.6 28.9% 東 門 63.6 80.8 27.0% 古 亭 46.5 58.0 24.7% 南 港 36.9 43.2 17.1% 行天宮 43.6 50.4 15.6% 南港展覽館 37.4 42.5 13.6% 松江南京 46.3 52.1 12.5% 民權西路 41.7 46.5 11.5%

資料來源：永慶房仲集團

五 都未來有上漲潛力的區域——1年來的房價表現 單位：元/坪地區 2010/01 2010/02 2010/03 2010/04 2010/05 2010/06 2010/07 2010/08 2010/09 2010/10 2010/11 2010/12 2011/01 年漲幅％台北市 士林區 47.8 50.8 53.2 56.0 52.1 49.7 51.2 53.5 51.9 53.3 56.1 54.4 56.8 18.9% 內湖區 41.3 42.9 44.0 46.9 46.4 47.6 45.3 45.1 46.4 47.1 48.7 49.1 48.8 18.2% 新北市 汐止區 17.9 18.0 18.2 18.1 18.0 19.1 18.3 19.2 19.1 18.7 19.7 20.9 21.3 19.0% 林口區 14.6 15.0 13.9 13.7 15.0 14.0 14.2 14.7 16.3 16.1 16.6 17.1 17.2 17.8% 台中市 西屯區 10.2 10.6 8.8 9.2 10.3 9.6 12.2 11.8 11.0 11.6 12.6 12.0 11.8 15.7% 南 區 7.6 8.0 7.1 8.1 8.6 8.5 8.1 9.0 8.3 9.1 8.1 8.8 8.6 13.8% 台南市 北 區 5.8 5.6 5.4 5.3 5.5 5.2 5.7 6.2 6.6 6.7 7.1 6.9 6.8 17.2% 東 區 6.9 7.2 6.8 7.3 7.6 7.3 8.2 8.3 7.9 7.4 7.9 7.7 7.8 13.0% 高雄市 左營區 7.9 7.6 8.4 8.0 7.4 8.5 7.5 7.9 8.1 9.3 9.1 9.2 9.1 15.2% 鼓山區 10.7 10.9 10.3 9.6 9.9 10.9 11.5 11.3 11.5 12.4 11.7 11.8 12.1 13.1% 住宅統計為電梯大樓或華廈，不含1樓部分 資料來源：永慶房仲集團

林心怡、梁任瑋、葉揚甲

從七年前身上只有九萬元的窮小 子，到如今擁有千萬房產的包租公，三十四歲的黃柏鈞沒有高薪加持，卻靠著持續不間斷的房市理財執行力，創造千萬資產。

撰文‧ 林心怡

夏日南台灣的豔陽天曬得令人發燙，假日，是上班族難得休閒放鬆的好時光，但今年三十四歲的黃柏鈞（化名），卻不辭辛勞地為今年八月才 購入的公寓裝潢忙進忙出，一切趕工，只為了能快點用漂亮的價格順利出租。

白天，黃柏鈞是月薪五萬元的平凡上班族；下班後，他是熱愛看屋，名 下擁有四戶房子，市價逾千萬元房產的包租公。外表斯文、長得一副娃娃臉的黃柏鈞，每月租金收益早已超過本薪，七年來，看過的房子至少逾百間。

買 舊公寓 母親一度極力反對原來，之前住台南縣的黃柏鈞，七年前買下人生的第一間房子時，只是個月薪四萬元、存款僅九萬元的社會新鮮人。當時才剛研究所畢業、工作不 到一年的他，一心想要累積財富、享受生活，因此興起了購屋理財的念頭，經常利用中午休息時間去物色房子；決定購買之後，才帶著母親去看這戶老舊的公寓。

﹁ 這麼破舊的公寓買來幹麼？你繳得起房貸嗎？有必要這麼衝動，急著買來當賠錢貨嗎？﹂黃柏鈞傳神地形容著，母子兩人甚至還為此，在房屋仲介面前大吵將近一小 時。

﹁我當時的想法很單純，覺得那裡近成功大學、生活機能佳，雖然房子很破舊，但價格相對便宜，只要花巧思布置，提高分租租金，用租金繳房 貸不成問題，而且把錢存在房子裡，還有機會賺增值價差。﹂黃柏鈞據理力爭後，好不容易說服母親借他二十五萬元，並向好友情商借了六萬元，加上存款九萬元， 才勉強湊足四十萬元的頭期款和簡單裝潢費，買下這戶三房、總價二百二十七萬元的舊公寓。算算月租總額一萬一千五百元，剛好支付每月一萬一千元的房貸。

二 年後，黃柏鈞手上這戶首購房以二百九十五萬元出售，順利獲利六十八萬元，再加上每月強迫儲蓄一萬五千元，扣掉分期還母親與友人的借款，黃柏鈞在二十九歲那 年就存到人生的第一個一百萬元。

﹁其實，剛買房子的前三年，我的財務還滿吃緊的，買屋的裝潢費、平常的開支都要控制好預算。﹂原來，在買第 一間房子的年底，黃柏鈞又看上了當時飯店式管理、坪數十三坪、總價一八二萬元的預售小套房。他花了十八萬的頭期款買下後，以每月九千元回租給建設公司，再 轉租給南科的高階員工。

控制預算 再買小套房賺租金收益﹁雖然每月的租金，剛好可以打平月繳八千六百元的房貸，但頭期款的負擔，還是得一肩扛，當然要省吃儉用！﹂黃柏鈞笑著說，為了省錢， 他不敢買車，工作前五年，每天從新市老家坐火車通勤到台南市上班，每月交通費不過六七四元，伙食費每餐平均不超過六十元。

另外，文筆不錯的 黃柏鈞，還曾參加文學獎徵文比賽賺獎金，並出版過四本書，把賺來的錢用來買房子外，平常也勤閱房市理財相關資訊，跟房仲交朋友培養取得好物件的默契。有趣 的是，為了節省開支，他還常常在書店裡一站數小時，詳閱房市理財相關書籍；他十分推崇《張淳淳教你三十萬買屋當富豪》一書，認為最適合作為房市理財的入 門。

﹁當然，買房子的頭期款籌措最不容易，除了借款，我也會找人合資。﹂比方說，黃柏鈞位在台南市﹁吳園﹂附近的房子，八十萬元的頭期款就 是找哥哥一起合資。這戶靠近台南火車站、鄰近台南護校的公寓，經過他巧思整理，三間房間分租後，月租可收二萬元，扣掉每月房貸七三○○元，每月就有一萬二 千元的租金收益，投資報酬率將近一○％。

除了賺取租金收益，黃柏鈞也懂得在市場景氣欠佳時，﹁錢﹂進房市撿便宜。﹁像在金融海嘯時，當台股 跌到四千點附近，我就曾買下一戶位在百貨公司附近、總價一百八十萬元的房子，半年後帶租約出售，不算租金收益還獲利四十萬元。﹂黃柏鈞有些得意地說。

以 屋養屋 嚴選投報率八％物件下手去年四月，黃柏鈞又物色到一棟總價五百萬元的透天厝，自己找木工、找朋友粉刷省裝潢費，再上網買便宜、有質感的家具布置後，改裝成 擁有六間房間的學生宿舍。

更特別的是，這戶被黃柏鈞稱為﹁學生宿舍﹂的透天厝，還以﹁經營民宿﹂的手法，在部落格上介紹房間的擺設與風格， 不論是﹁希臘風﹂、﹁地中海風﹂等，目的在於提高出租賣相，算算加計手上另外兩間的租金收益總額大約六萬五千元，早已超過每月本薪的五萬元。

﹁ 其實我購屋的邏輯很簡單，就是用自住的角度看房子，用巧思布置房子，提高租金收益率，並選擇有保值與增值空間的房子。﹂的確，綜觀黃柏鈞手上的房屋物件， 都有幾項共同特色：鄰近學區、生活機能佳、交通方便、格局方正，及通風、採光佳的房子，且最好是一層一戶、動線流暢、房屋棟距不能太窄的房子。

另 外，黃柏鈞還強調，要精算每月房貸，並設定只買投報率八％以上的物件，才能達到﹁以屋養屋﹂，與創造年收百萬元的目標。

﹁我不覺得買屋真有 這麼難，關鍵在於你有沒有做好計畫，並徹底執行！﹂黃柏鈞打趣地說，相當慶幸自己﹁一股傻勁﹂的執行力。的確，正確的房市理財觀念與紀律化的執行力，再透 過簡單的理財行動，就讓工作才七年的他，累積了意想不到的財富。

黃柏鈞（化名）

出生：1977 年

現職：公務員

學歷：台北藝術大學戲劇研究所

工作資歷：7年

省錢 心法

1.先住家裡省下租金。

2.不開車省交通費。

3.簡單飲食省下伙食費。

黃柏 鈞的投資心法

1.收入減掉儲蓄才等於開支。

2.兼差賺稿費補貼。

3.只挑租金收益率8％以上的房子創造收益。

黃 柏鈞的房市理財七招

房市獲利方程式

薪資月收入：

約5萬元

租 金收益：

6萬5000元

每月房貸總額：

3萬6300元

每 月總收入（本薪+業外－每月房貸總額）：

7萬8700元

年收入（本薪+租金+兼差）：約109萬（本薪5萬元x13.5個 月+租金2.87萬元x12個月+接外稿約7萬元）

房屋持有標的：

1間自住，3間收租

名下房產市值：

自 住小套房200萬元+透天厝學生宿舍620萬元+2間公寓（138萬元＋280萬元）

名下房產市值粗估

1238 萬元

1.用自住的角度篩選房子。

2.與仲介保持良好關係，掌握不錯房屋物件的訊息。

3.買學區附近的房子，賺 租金收益。

4.挑生活機能佳、交通方便的物件。

5.格局方正、通風與採光佳者。

6.最好是一層一戶與動線流暢 的公寓或透天厝，且棟距合宜的物件。

7.用租金繳房貸，單層公寓或透天厝以隔間分租提高收租總額，並自己花巧思布置提高出租賣相。

這是一個真實案例，月收入三萬、 年收入不過三十六萬元的大樓管理員，因為被保險業務員欺騙，在不知情狀況下買了年繳七十七萬的投資型保單，光是醫療險一年就要三十萬元！

在 保險業務員包著糖衣的行銷話術下，該如何看穿那些業務員沒說、卻是你該知道的事？

撰文‧許瀞文

保險的功能，在 於降低風險發生所造成的傷害，但如果缺乏正確的投保知識、甚至是常識，純聽信業務員的話，保險反而會成為個人財務的風險來源。

這是一個活生 生的案例。蔡先生，今年六十三歲，工作是大樓管理員，月收入大約新台幣三萬元。

人生已經到了準備退休的最後階段，即使這輩子從來未曾大富大 貴，但辛苦半生打拚所累積的財富，應該也能讓他享受一個安穩無憂的退休生活。

然而，一個錯誤的轉換保單動作，蔡先生這個再尋常也不過的安穩 退休夢，差一點就全然翻盤。若非透過各種管道積極抗議，月薪三萬元的蔡先生恐將陷入年繳一一○萬元保費的惡夢。或者他可以選擇解約，那麼，已經繳出的七十 五萬元保費形同石沉大海，所有的保險也一夕歸零。

業務員說：過了六十歲，就很難買終身醫療險，趁現在快買！

業務員沒說：保費 便宜的一年期住院醫療險，其實就足夠！

「業務員找上門來，我想，多花一點錢補足未來的保障也好。」蔡先生解釋他差一點搞砸自己退休人生的起 點。個性保守，一向注重風險的他，原本就有不算少的保險額度。在兩家保險公司分別投保了壽險及投資型保單，此外，也陸續零星買了部分信用卡電銷保險。

一 年多前，他的壽險業務員告訴蔡先生，原本搭配壽險所投保的醫療險，保障期只到六十六歲，「過了六十五歲，就很難買到終身醫療險了，為了退休後的醫療保障， 不如趁現在加買終身醫療。」雖然成功加買，但畢竟是六十三歲的年齡，保費已經甚為昂貴，蔡先生加買終身醫療險的成本，是一年四萬一千五百元，並且，保額有 限，住院一日補助一千元，加護病房住院一日則補助二千元。

終身醫療險標榜繳費二十年保障終身，這對年輕人來說或許很划算，但對一個六十歲的 老年人來說，要繳費到八十歲才算完成終身保障，保障終身是否真有意義？

保險暢銷書作者劉鳳和指出，老年人、且又有醫療保險需求族群，不妨考 慮一年期醫療險，可以續保到七十五歲，而依照蔡先生年齡估算，內容相近的保障只需要年繳五千元左右保費，但這類保險業務員能抽佣太少，很少人願意賣。

很 多人買醫療險都是希望能補足健保不足之處，讓醫療品質能多一層保障。這個出發點沒錯，但是在投保之前，更要仔細計算你所繳的保費和保障內容，再考量自己荷 包是否真能負擔。

蔡先生加買的醫療險保障額度偏低，這給了另外一位保險業務員見縫插針的機會。這位業務員是蔡先生的熟識好友，當他煞有介事 地檢視了蔡先生的保單之後，狀似誠懇地給了蔡先生兩項建議，強力遊說他轉保。

業務員說：原本的醫療險保障少、金額又貴，換一家吧！

業 務員沒說：年紀偏高，不管換哪家保險公司都一樣！

「你看，加買的這張終身醫療險，保障太少保費又貴，絕對不能滿足退休後的需求，你解約吧！ 讓我重新幫你規畫。」這是好友業務員給蔡先生的第一句建議，直接說中了蔡先生的心檻裡，「當時，我竟然還跟著附和，直說自己真笨。」雖然高齡者投保終身醫 療險的確不太划算，但是，幾乎所有專家都一致認為，如果眼前這位業務員一開口就急著要你把原本的保單解約，那麼，你多半可以請他閉嘴了。

國 際紐約人壽行銷部經理周麗卿表示，千萬不能隨意更動自己的保險，保單無所謂好不好，只是適合與不適合。

以蔡先生案例來看，因為年紀偏高，只 要是投保壽險、醫療險、重大疾病險等，保費都偏高、且保障也不會太多，不論哪家保險公司都相同，如果要有充足的保障，必須要付出更高額的保費。

安 聯人壽訓練培育部協理劉育群說得更直接：「不論什麼原因，如果有業務員請你把原本的保單解約，去買新公司的保單，那就更不能相信他。」他強調，保戶到一家 新保險公司資歷都要重新累積，不僅要重新體檢，且新保單也要經過等待期。

一般來說，醫療險等待期為三十天，癌症險為九十天，只要在等待期內 出險，保險公司是有權不理賠的，這是保戶解約轉保風險，不得不知。且有些業務員只要換一家保險公司就說新公司保單多好，舊公司多糟糕，遊說以前客戶解約轉 到新公司，這類型的業務員更不能相信他，因為新簽保單只有業務員拿到佣金，但保戶年紀也漸增，保費只會比以前更貴。

業務員說：舊有的投資型 保單都在虧損，給我代操一定賺！

業務員沒說：投資型保單換新，前五年費用重扣一次一五○％！

「你的投資型保單竟然都是虧損 的，看看我幫其他客戶規畫的投資型保單標的，帳上都在賺錢喔！不如你向我買投資型保單，我會像股票代操一樣幫你波段操作，賺波段比較快啦！」眼見蔡先生已 經有意解約原本的醫療險保單，好友業務員打蛇隨棍上，繼續建議投資型保單也要解約，在專家眼中，這是更狠的一招。

「首先，沒人能擔保投資一 定獲利，投資型保單也一樣。」周麗卿強調，如果有業務員打著「給我操作一定賺」的說詞，千萬不能相信他。

更糟的是，一旦將原有投資型保單解 約到新一家壽險公司重新開始，這也意味著前五年保單手續費要被重扣一次。

重扣的損失會有多慘重呢？投資型保單要收的費用包含營業預定費用 （前五年不能超過一五○％，第一年六○％，第二年四○％，第三年二五％，第四年一五％，第五年一○％，總計一五○％）、帳戶管理費（一個月一百元）、危險 保費（依照年齡計算，年齡越大收越多）等三大項。

帳戶管理費及危險保費負擔不重，最驚人的是營業預定費用，轉保後要被重扣一次，都是肥了業 務員、瘦了保戶。

這些費用該如何計算？以三十歲女性、保額一百萬元，年繳三萬六千元的投資型保單來算，第一年營業預定費用要繳兩萬一千六百 元，帳戶管理費是一千二百元，危險保費為六百六十五元，扣除這些費用後第一年實際投資基金只剩下一萬二千元左右。

業務員說：省麻煩，空白要 保書、保單簽收回條都先簽再說！

業務員沒說：簽名表示你已經認同，要翻盤難如登天！

兩大建議，把蔡先生過去所有的保險規畫都 說得一文不值，也讓蔡先生決定整頓自己所有的保單；只是，他不是自己著手研究，而是完全聽信好友兼業務員的建議。

「好朋友嘛！就完全相信他 了。」蔡先生直接跳到一般正常投保流程的最後階段，在「只談到會買醫療險、投資型保單後，我就開始簽名了。」蔡先生一口氣簽下了十張「空白要保書」，業務 員當時表示，這是為避免保單寫錯字又要重找蔡先生簽名，所以乾脆一次多簽幾張要保書。甚至在還沒拿到保單前，蔡先生就連保單簽收回條也一併簽字，業務員的 說法是：「先簽，我晚點會補給你。」接著，問題逐漸爆發。首先，業務員的確幫蔡先生買了足夠的醫療險和癌症險，但，「原本他跟我說年繳七萬六千元，但三個 月過去後，我又被扣了一次同樣金額的保費，這才發現七萬六千元是季繳金額。」蔡先生疑惑的打給業務員，但他這時卻完全沒誠意幫蔡先生處理，且到此時，蔡先 生連一張保單都沒拿到。

在蔡先生和好友撕破臉，向保險公司要到保單後才發現，他的投資型保單總保費高達一六○萬元，其中有八十五萬元是「單 筆」購買，剩下的部分，每年保費高達七十五萬元，這筆費用，恐怕比蔡先生兩年的總收入還多。

「前前後後，我被保險公司自動扣繳保費一八五萬 元，而接下來，我每年要繳一一○萬元的保費，乾脆拿走我的老命算了。」雖然決定和保險公司周旋到底，但在交涉的過程中，蔡先生始終處於弱勢，「每張保單都 有你的簽名，自動扣款申請書也有簽名，這是沒得談的。」這一句話，就讓蔡先生所有的抗議變成「無理力爭」。十張要保書上白紙黑字的親筆簽名，也就像是保險 公司萬無一失的護身符。

在交涉的過程也發現，當時為了「怕寫錯」而多簽名的要保書，原來一張都沒有寫錯，每張要保書都真的買了保單，而且分 別掛在好友業務員其他同事的名下。

業務員的黑心固然是事實，蔡先生的親筆簽名也不能否認，「你實在太笨了！」每一位聽到蔡先生抱怨的朋友， 都忍不住責備這位無助的老先生。總算，在透過不同管道向保險公司表達抗議之後，雙方得到彼此都能接受的結果。

「保險業務員平常接受的訓練， 除了專業，就是行銷話術，這代表一般民眾是在面對『專業話術』的推銷，當然容易被牽著鼻子走。」宏觀財務顧問總經理邱正宏表示，一般民眾在買保險及挑選業 務員時，要掌握﹁三不三要﹂原則，並且堅定自己意志，就比較不容易被業務員的話術牽著走。所謂的﹁三不﹂，第一是不買人情保單，第二是不要買了保單想賺 錢，最後是不因保險便宜而買。﹁三要﹂則是要了解自己購買目的、要了解自己有多少預算、要找真正專業的人幫你規畫保單。只要在買保險前仔細想想﹁三不三要 ﹂，一定能降低風險。

投保前後，你該有的３大權益1. 保單10天審閱期：拿到保單後，保戶還有10天審閱期，在這10天內，若認為保障內容不合宜，想要再做調整都可以。

2. 要求看業務員登錄證：保險業務員都必須要考證照，銷售傳統壽險、投資型保險、外幣保單各要考不同證照，保戶可請業務員出示，或者到壽險公會查詢業務員資格 是否完整。

3. 保單掛不熟識業務員身上，要求到場認識：有些壽險業務員因為收入太高，會將部分保單掛給其他收入較少的同事，保戶也能要求掛名業務員必須一起親交保單。

今年二十七歲的陳詩瑜（化名）， 雖然月薪才二萬三，但是靠著紀律地儲蓄，和有計畫性地消費，工作近六年就已累積了約八十萬元的資產，相當於存下逾半的收入，預計在三十歲前，就能順利達成 第一桶金的夢想。

撰文‧何珮郁

走進正值周年慶期間的百貨公司裡，斗大醒目的海報上寫著滿千送百、各家信用卡的 優惠資訊，每家專櫃的櫃姐無不卯足全力，說服消費者掏出口袋中的信用卡，無怨無悔地刷下去。然而，正當大家被櫃姐洗腦時，精打細算的陳詩瑜（化名），卻有 一股與眾不同的冷靜。

平常的她，是不追趕周年慶熱潮的，今天皮夾裡也只準備了二千元，目標就只鎖定一件保暖的外套，「既然消費目的是為了 『保暖』，就不去看那些『不夠保暖』的衣服。」而即使看上了一件相當滿意的款式，只要超出預算一百元，她也會毫不猶豫地放回去。

其實，理性 消費並沒有想像中困難，陳詩瑜說，每次去逛街前，一定會先設定好「消費目的」，例如，平常騎車上下班的她，買外套一定是以保暖、防風為優先考量，然後就根 據這些條件專心地找，再加上嚴格制定預算，如此一來，就可以盡量避免東看西看，最後又買了一堆不需要的東西。

降低痛感

抓 緊每日預算 分期攤提消費今年二十七歲的陳詩瑜，出社會工作近六年，從事幼教工作的她，月薪始終停留在二萬三千元，正因為薪水不多，每一分錢都更顯重要。不過，靠著堅 定的意志力強迫儲蓄，她目前已累積了約八十萬元的資產，希望在三十歲前存到第一桶金的計畫，眼看著即將達陣。

「其實，我只是徹底落實『收入 減儲蓄等於支出』這個再簡單不過的原則而已。」陳詩瑜表示，每個月只要薪水一發下來，她就會先撥一萬元到另一個儲蓄帳戶，剩下的一萬三千元中，三千元定期 定額投資基金、三千元上繳父母作為家用，剩下的七千元，才是每個月的生活費。

「一個月用七千元，這樣還不夠，你要更精準地告訴自己，每天的 預算是二三○元。」陳詩瑜將七千元除以一個月的天數，估計每天可消費金額約在二三○元。「清清楚楚，是有效存錢的前提。」她強調，把預算額度精算到「每一 天」，才能知道今天多花了多少錢，明天要立刻省回多少錢。

陳詩瑜表示，「清清楚楚」不但是有效存錢的前提，也是「無痛省錢」的前提。她有點 不好意思地舉例，雖然很省，但假日偶爾還是會和朋友聚餐，犒賞自己一番，「如果知道六天後的聚餐可能會多花三百元，自己就會很清楚，現在開始每天要多省五 十元，每天的預算剩下一八○元。」她強調，因為清楚每天的預算，才能精確為未來的消費「分期攤提」，降低「一次省足」的痛苦。

精 明消費

刷卡搶優惠 不忘留等額現金另一方面，她雖有信用卡，但「信用卡是我的省錢工具之一。」只有使用信用卡能夠得到優惠的必要消費，陳詩瑜才會掏出信用卡，「重點是，今天 刷了多少錢，回家一定會立刻把等額的錢放在一個信封袋裡，等著繳款日到來，如此才能確保這個月的消費，不會變成下個月的負擔。﹂陳詩瑜認為，省錢非但不是 虐待自己，更能降低﹁不時之需﹂的痛苦。「隨著年齡增加，常會收到紅色炸彈，如果平常沒有儲蓄，根本沒有預算可以包紅包！」她表示，如果有這種意外支出， 就會動用儲蓄帳戶的錢，才不會造成日常生活的負擔。

而年關將近，對於即將到來的年終獎金，會如何分配？陳詩瑜說，每年年終大約發一個半月， 除了提撥一部分用來包紅包給家人之外，其他部分，則當作是給自己一年一度的「周年慶」，趁機會在過年假期中，吃平常捨不得吃的大餐，去比較遠的地方遊玩 等，在辛苦儲蓄了一年之後，額外給自己一點心理上的報酬。

至於每個月定期定額扣三千元的基金投資，陳詩瑜也已累積了約十八萬元。她回憶道， 自己剛投資不久，就遇到二○○八年的金融海嘯，眼看著跌跌不休的報酬率，讓她每天都過得很焦慮，決定暫時停扣，後來市場止跌回升時，讓她扼腕不已。但也因 這次經驗，讓她體會到，在市場低點時繼續扣款的重要性。

仔細觀察陳詩瑜的理財行為，不難發現，正因為她的收入不多，每一分錢使用起來就更謹 慎、更有計畫，再加上有紀律地儲蓄，資產累積速度更勝同儕。她說，看著自己逐漸成長的存款數字，真的很有成就感；短期內最大的夢想，就是存到一百萬元時， 要犒賞自己去歐洲旅行。

陳詩瑜（化名）

出生：1984年

現職：幼 稚園教師

學歷：育達技術學院幼兒保育系

年收入：31萬元

無痛省錢４心法

心 法１

精算出「每一天的預算額度」將每月預算進一步計算出「每天的消費額度」，才能精確為未來的消費「分期攤提」，降低「一次省足」的痛苦。

心 法２

設定好「每一次的消費目的」省錢不代表不能消費，但消費的目的要十分清楚，想買保暖外套，就不去看不能保暖的衣服。

心 法３

刷卡後「立刻封鎖等額現金」每次刷卡後，要立即把等額現金封鎖到信封袋，等待付款，以免喪失消費戒心。

心 法４

給自己「每年一次浪費的機會」利用年終獎金的多餘收入，讓自己的消費情緒找到一個小小的出口，否則意志力終將被欲望打敗。