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时光回到10年前,当年的“万通六君子”已然走向命运的殊途。这是中国房地产市场波澜壮阔的10年。
村野出身的潘石屹一 跃成为身家百亿的明星地产商,在开发商业地产的道路上,一路狂奔;仕途出身的冯仑惬意享受地产人生,实践自己天马行空的理想;为人低调的易小迪,勤勉地耕 耘着,把阳光100的品牌种植到中国的二三线城市……他们从贫寒到富有,从呼啸聚义,到各为诸侯,并且幸存至今。
易小迪总结,这十多年对于他最大的改变是由一个个体户变为品牌企业,成为一个建立了现代企业制度的企业,阳光100由此走向了品牌化的道路。
这是最好的时代。“你要走哪条路,你以为自己有很多的选择。其实你只有一个选择,当你的路呈现在你的面前的时候,你必须勇敢地走下去,忠于你的信仰,积小事而成大事。”易小迪曾经如是说。
市场化成为这一代房地产民营企业得以发展的重要契机,阳光100即藉此成长且壮大。
这也是最残酷的时代。易小迪亲眼目睹了一批地产商失去职业的痛苦,一些做过优秀产品的企业迅速在市场大潮中消失。尽管他们曾经在大潮中淘到了金,但赚到的钱却难以再在激烈的竞争中,拍得一块地。这10年也是充满诱惑的10年,一招不慎,有可能满盘皆输。
通往“市场化”
易 小迪的命运,正是大时代下的一个微小的缩影。中国房地产开发企业的成型是1992年之后。邓小平南巡,沿海少数城市萌生了房地产市场。易小迪当时还在万 通。1993年,北京万通新世界主要的客户要么是国企,要么是外国人,真正的民间消费很是稀少,房地产的市场空间显得十分狭小。
彼时的开发商身上均沾染着些许江湖气,大多数在全国各地叱咤风云的房地产商都有几段共同且自豪的经历,他们或深或浅曾在海南岛上踏下过足迹。机会主义者成功的故事到处盛行。
易小迪曾在南宁成功开发了南宁万通空中花园、新万通购物广场、新万通宾馆等,但也经历过1995年到1996年的低迷期,经手的百货公司倒闭。
那 段经历,易小迪在回忆起来时仍然感受颇深,也形成了他日后做生意中的几条准则:赚多少钱并不能决定企业的成长,一个企业的发展模式、盈利模式才能决定企业 是否可以长期成长;规避风险的警钟时刻敲响。“对现在的房地产,我看到现在这么火爆,我认为我失去那些机会从来不后悔,我不会犯错误。”他说。
1998 年后,静思长考的易小迪准备单独出来创业。而那一年恰恰也是中国房地产市场正式形成的转捩点。福利分房被逐步取消,房地产走上市场化道路,非“革命”二字 不可以名之。当时的房地产全国市场大约不到5000亿人民币,到2010年是4万亿的规模。客观上,1998年后的中国,需要成百上千的开发商站出来。
中国若干的房地产企业从2000年起走向壮大。也许2000年前,易小迪还只是个项目的开发商。在南宁和北京尝试开发个别项目。但2001年后,随着北京阳光100项目的成功,易小迪积累了资金,逐步向全国扩张,走向品牌化。
“我 们只是在这个江湖里行走,但愿精忠报国,关照天下,以众多人的利益为依归,去探寻一条正确的道路。这不是今天我们给自己扣帽子,当年真是这么想的,这就是 为什么在改革开放经济浪潮中那么多人倒下,而我们‘海南六兄弟’没有一个人出问题被抓,这也是现在六个人都发展得很好的主要原因之一。”冯仑如是说。
时代给了“易小迪们”这样的一个机会,他们的成功中居然同时包含着历史的偶然性和必然性。“到今天为止,中国房地产行业应该说还是以民营企业为主流。房地产的市场化来得非常快,市场快速膨胀。”易小迪说。
财富膨胀后的危机
几 乎是从2003年起,地产商们一跃登上了胡润财富榜,浮躁之气逐渐弥漫于整个行业。“开发商无疑是制度的最大受益者。”易小迪说。在一个单边上涨的市场, 谁进入得早,谁就可以获得更大的成功。盖房可以挣钱,倒卖土地也可以挣钱。但彼时,大多数中国人的购房意识并未萌醒。在供应略大于需求的市场,还有一批开 发商潜心研究产品。
易小迪甚至感觉,2005年前阳光100成长更快。五年里,阳光100迅速将产品拓展于二三线城市,找到了清晰的市场定位,完善了管理体系。但2005年后,中国的房地产市场已经走向新的时代。新时代的游戏规则已经悄然改变。
导致改变的是土地招拍挂制度的确立。“对于开发商来说,只要融资融得好,就可以获得成功,所以乱集资成风。”易小迪说。自此以后,中国房地产历史上最轰轰烈烈的抢地潮出现。中国的开发商不得不卷入对土地的争夺战中,否则就有可能被边缘化,甚至有可能出局。
尽管在易小迪的价值判断中,规模大的开发商未必一定获得尊重,因此阳光100并没有加入“抢地大军”中。但不可否认的是,在土地获取方 面采取激进措施的开发商大都获得了成功,至少目前是。这就在一定程度上刺激了开发商扩充规模、区域垄断,走粗放式经营之路。很多开发商80%的精力用于圈 钱、圈地,是通过土地挣钱,而不是通过产品创新赚钱。有的开发商以不开发为荣,通过倒卖土地的方式获取暴利。“房产加地产,‘房地合一’的模式,是中国房 地产行业的弊端。”易小迪说。
但很快,“囤地居奇”的开发商赢来了最大的考验。2008年金融危机到来时,有的地王悄悄退地;2009年当 了地王的公司,有的走上了亏本的道路。“如果没有血的教训,谁会相信‘枪’会打死人?关于土地价格,地方政府很难抵御高价的诱惑。当了地王,就是成功,这 样的逻辑延续下去,房地产行业怎么可能理性?”易小迪发出如此的感慨。有一年,阳光100竞标南宁一块地,公司的底限是6亿多,有一家公司开价16亿把土 地拿走了。后来,据易小迪所知,那家公司因为资金问题,无奈退地,放弃了保证金。
开发商作为土地制度的受益者,事实上并不希望走地价推高房价之路。易小迪和众多开发商一样,并不愿看到行业暴利现象的出现,他们朴素地希望能够正常维持扩大再生产。但时代使然,谁能挣脱那滔滔洪流?
他和一些有思考的开发商在不同场合多次呼吁,如果不改革土地制度,房地产行业的积弊难以从根本上扭转。但积弊不可能在一天内消除。
许多开发商私下里都承认,在产品创新方面,房地产行业自2005年来甚至是退步的,原因是房子太好卖,市场给了每个企业福利。而膨胀的开发商们以为自己“真的很行”,而丢失了自己本来的面目。
回到奔跑的起点,10年的沧海变幻也让易小迪反思自己2006年后,对产品创新的忽略。今后的阳光100将回归市场经济的本源,更专注于产品,更专注于品牌的建设,坚持走专业化开发之路。或许这也是中国所有开发商的正途。
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去年菲律賓八月二十三日人質慘劇的生還者,下顎重傷的易小玲走過死蔭的幽谷,過去十個月,她經歷過無數次整形手術,又遭受過保險公司無情拒絕賠償,歷盡人情冷暖。揭開口罩示人後,易小玲決定積極重過新生活,上週她就度過一個快樂的母親節。 電了一頭鬈髮,穿起連身裙,除了面上的口罩外,眼前的易小玲似乎已擺脫了昔日在死因庭和追討保險賠償記者會上那份無助和絕望。「其實諗番轉頭我咁都唔死, 真係好好彩。而家我覺得每一日都係賺返嚟,我日日都好開心!」訪問未開始,記者已感受得到易小玲的轉變。約三個月前,易小玲出席菲律賓人質事件死因庭聆 訊,需要孿生姊姊陪同在側,作證提及槍手門多薩殺人經過,易小玲懼怕得發抖激動狂哭。對着記者談感受,她總是雙眼通紅,憤怒、傷痛交集。記者過往相約她訪 問,易小玲必定要求在天橋底、公園暗角等位置受訪,訪問時更要左顧右盼,擔心自己戴口罩會被人當怪物看待。不過,自從兩個月前易小玲勇敢地除下口罩接受訪 問後,也像驅走心魔一樣,記者本週一再約她訪問,相約地點已由天橋底改為屋邨的商場門口,她已不再懼怕旁人目光,大方地坐在路旁的長椅上受訪和拍照,即使 不時引來街坊注視,她亦處之泰然。「以前我成日匿喺屋企,唔敢見人。不過上次我除口罩影相之後,啲朋友鼓勵我出多啲街,而家我都會去隔籬鄰舍屋企傾偈,又 敢去酒樓飲茶,一隻手遮住咁食嘢,雖然好多街坊都認得我,不過就唔會笑我,慢慢我就唔驚喇。」訪問期間都有一位街坊走過來:「你要努力呀!」小玲點頭答 謝。 片皮鴨賀母親節 發生慘劇後,易小玲原本在家鄉湖北安享晚年的六旬母親就一直留港照顧她和孫兒,上週她們就一起慶祝母親節:「鄉下都無母親節,幾十年嚟都係第一次!我哋怕 正日多人,所以上星期三就出去食飯慶祝,叫咗我哋最鍾意食嘅片皮鴨,雖然我自己食唔到,但係包俾媽媽食都好開心!」易母因為持雙程證,每三個月就要回鄉一 次,巴士和火車車程合共要三十多小時:「老人家咁樣好辛苦,佢落到嚟又唔慣,淨係識講鄉下話,我都好擔心佢。」 小玲既是女兒,亦為人母,現時正專心照顧兩歲半的兒子。「出事之後佢唔認得我,叫咗我家姐做媽咪,真係好傷心。而家認番我,但係就唔認得我出事前個樣,以 為係第二個人。小朋友仲細,唔明,唯有大個先解釋俾佢聽。」小玲坦言兒子是她全部希望,提到兒子上週從幼兒園回來,學了一句「母親節快樂」,臉上的口罩也 再遮不住她的喜悅。 保險終獲賠 易小玲能鬆一口氣,其中一個原因就是她買旅遊保險的美亞保險終於願意作出賠償,令追討告一段落。美亞起初堅拒賠償予易小玲及陳國柱,指二人非完全永久傷 殘,即使事件曝光後,美亞的態度在全城怒轟下仍無軟化。不過,消息人士透露,事件被揭發兩個月來,美亞生意已大受影響,令不少高層不滿,遂要求美亞副總裁 王富達才有行動。美亞先找立法會保險界代表陳健波任中間人,商討解決方案,即使雙方已商討兩次,美亞仍沒有派代表出席,只由陳健波代為提出五十萬賠償方 案,但條件極苛刻。表面上,陳國柱最多可得二十萬、易小玲可得三十萬,但條文寫明必須分兩年支取,每項醫療開支必須實報實銷,若基金於兩年無法用完,美亞 會將餘款捐給馬會,同時更要求陳、易二人向保險公司認錯。二人當時感到條款極具侮辱性,故斷然拒絕接受,更由大律師李祖詒和事務律師文浩正義助下,考慮與 美亞對簿公堂,氣氛極僵。美亞後來再派陳健波出馬,主動提出加碼至一百萬基本賠償予二人,易小玲和陳國柱即一口答應,美亞當時見二人如此順攤竟欲還價,得 李華明施壓下方維持一百萬賠償。此方案陳國柱可得四十萬、易得六十萬,但美亞仍要求二人簽保密協議及改口,要對外宣稱美亞是「負責任的公司」,之前的指控 純屬誤會。二人考慮到日後生活問題,無奈答應。上週四的記者會上,美亞代表王富達再度出現,當日即時發支票予二人,並指他們承諾不再追討這份保險。 下週再做手術 一關剛過,另一難關又到。下週二,易小玲將再度入院,由威爾斯親王醫院整容外科部主管博昂志(Andrew Burd)替她 再做游離皮瓣下顎重整手術。由於上次手術移植的腓骨(小腿的一節骨)生歪,今次需再度移植,醫生將開刀取腓骨或盤骨,再移植至下顎,預計手術長達十多小 時。小玲坦言最怕是痛楚:「上次攞骨,痛咗我三日,我又唔打得止痛針,一打就會嘔!唯有忍住!」這次手術後,她康復的路仍很漫長,除了顎骨外,她的下顎脂 肪、肌肉和牙齒都須移植或種入,她最少在手術後一年多,方可接受其他矯形手術。樣貌和功能可回復多少仍是未知之數,擔心和害怕難免,不過每當想到母親的支 持和兒子時,易小玲就變得積極:「我唔會放棄自己!」 |
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