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麗新前主席林百欣雖然過身逾年，但家族成員仍然新聞多多。上週，二太太余寶珠連環出擊，入稟收回林伯生前給 她的地皮和舊樓，甚至連親家姐亦要「趕絕」。

本刊追訪余寶珠的家鄉，原來她自幼家貧，被過契到一余姓家中做養女；亦因為窮，余寶珠踏入林家 後亦十分進取，不單只「爭名份」、「爭財產」，甚至與長房「爭老爺」。

本月，林伯的遺囑執行人，以及二太太余寶珠，不斷入稟高院，將霸佔 林伯地皮及大宅的住客趕走，當中包括在西貢濠涌亞視廠房、美孚九華徑新村的石屋，以及粉嶺龍躍頭的「欣寶廬」。

「啲地係佢（余寶珠）嘅，可 能佢想重建啦！」林伯長子林建名說。近年樓價不斷攀升，林建岳上月剛以四千八百萬買下一幅沙田豪宅地，似乎對新界豪宅地皮情有獨鍾。以西貢蠔涌亞視片廠地 皮為例，年中便獲城規會通過，准許發展十九幢三層高獨立屋。

除了重建，林建名亦估計收地是要釐清業權，以方便辦理遺產稅：「如果啲地係老豆 個名嘅，都要收返嚟，搞清楚業權，唔係邊個交遺產稅呀？而家律師仲攞緊啲文件俾政府，唔係有排都計唔掂啲遺產稅！」

位於粉嶺龍躍頭的「欣寶 廬」，佔地萬多呎，估計市值逾七百萬元；今年九十六歲的林玉明（右圖），在大宅居住逾三十年，是余寶珠同父同母的親姐姐。（張國慶攝）

不認 親家姐

佔地約萬多呎的粉嶺「欣寶廬」，內有兩幢殘破的兩層高物業。住在大宅內的九十六歲老婆婆林玉明，原來是余寶珠的親姐姐，居於大宅內逾 三十年。記者週日在大宅內，看見頭髮花白的林玉明在花園內扶住牆壁行出行入，由於撞聾，對記者在門外的詢問充耳不聞。

「呢間屋係林百欣嘅， 佢以前喺附近嘅坪輋，有間安寶漂染廠，林伯一星期都會去間廠幾次，每次就會返來休息。九七年麗新水緊，林伯都唔捨得賣呢間屋。」附近一名老街坊陳智文說。

兩 個月前，已有街坊看見大宅門外的圍牆上，貼了一疊律師樓的文件：「啲文件大致係叫佢哋搬走，一般呢啲信都係貼係大門，好少貼係圍牆上俾其他人睇，分明係無 面俾要逼遷啦！唔怪得佢哋尋日（上週六）先搬咗一大堆雜物出來。」一名街坊說。

胞姐被逼遷，風騷的余寶珠，上週五與林建名，以及長孫林孝賢 出席鄉下中山沙溪鎮的慈善捐款活動。翌日，她又匆匆返回香港，趕及晚上出席任白基金會的《帝女花》籌款晚會。

記者問她是否想收回粉嶺的欣寶 廬來建豪宅，她即大聲說：「公司啲嘢我唔知，你問番我啲仔啦！」記者再追問她是否認識自稱她家姐的林玉明，她即不耐煩地大呼：「我唔識呢個人！」

過 契改姓余

為了收地而不認親人的余寶珠自小家貧，對錢甚為看重。今年八十一歲的余寶珠，二五年在中山沙溪鎮港頭村出生，原名叫林文姬，其父林 占春育有七子女，因家貧而將排第三的余寶珠過契到附近的大涌鎮疊石村姓余的家中做養女。在村內，人稱她為三家姐。

余寶珠在家鄉的堂兄林炳輝 看了林玉明被余寶珠逼遷的新聞，一眼便認出相中的林玉明是余的親生大家姐，「我哋兄弟姊妹嘅感情一向好好，一定係報紙亂寫！」

不少村民仍記 得余寶珠年輕時頗有幾分姿色，「佢幾姊妹都好靚女，日本仔打仗淪陷時，佢有個家姐仲做咗縣長老婆。」村民黎伯說。四六年光復後，余寶珠與親母及幾個姊妹去 了澳門搵食，後來更在澳門認識林伯。

「四十年代香港淪陷，我得六歲，由香港跟住阿爸阿媽逃難去咗廣州，再去澳門，當時我哋都未發達，我有個 親妹有痢疾，便因冇錢買藥病死咗！ 阿爸係四八、四九年喺澳門識佢（余寶珠），當時阿媽因為咁成日同老豆嗌交。」 林建名說。

林伯身邊助創 業

四、五十年代，林伯在中環開設華興行做貿易，以及在深水埗元州街開設成福針織廠，一位曾在成福工作的中山鄉里說：「當時成福主要係做笠衫 嘅，只係佔咗兩、三個鋪位，有一百幾十人做嘢，日日開工二十個鐘，三家姐（余寶珠）已經係老闆娘，喺廠內睇頭睇尾。」

五○年，林伯買入麗新 製衣廠，開始涉足恤衫、牛仔褲生意，亦有賴余寶珠的幫助。「麗新原來嘅老闆係姓李嘅中山人，因為發生家變，無心再經營麗新，三家姐識李老闆，於是介紹林伯 以好平嘅價錢買麗新。當時麗新嘅恤衫可以出口美國，三家姐就同姓李嘅，搞掂出口美國嘅批文，由於間廠細，好多單都發俾外面做，當時林伯都唔熟呢行o架，所 以話麗新所有嘢都係經三家姐手賺返嚟！」在香港經營製衣，今年八十多歲的中山人鄉里黎金康說。

五十年代，林伯在三日內如期趕製七百打出口非 洲的恤衫訂單，令他成為「非洲王」。林炳輝說：「當時工廠好多訂單，三家姐喺廠內仲車埋衫辦，同煮消夜俾工人食。」

與長房爭老爺

以 往，余寶珠確對親友甚為照顧，據悉，大家姐林玉明及其兒子曾在麗新工作，女兒則曾在林家的寶藝製衣廠做管理工作。余亦曾打本予胞弟在北河街開酒樓及承包麗 新工廠內的飯堂。

五七年，余寶珠為林伯誕下二子林建岳，正值林伯事業高峰期，林建岳被指腳頭好，二房因而甚得林伯寵愛，與元配賴元芳一爭長 短。

「佢（賴元芳）份人又唔識同人爭，由澳門返香港之後，阿大住西洋菜街，阿二住大埔道，不過阿二間屋大過又靚過阿大嗰間！初時林伯一星期 有三日留喺阿大處住，三日係阿二處，剩下一日就俾阿三或其他人。」一名林家親友說。然而，後來林伯一星期才去大房家一天，到林伯去世前，亦長留在余寶珠九 龍塘森麻實道的大宅。

據知情者說，賴元芳與余寶珠交惡，起因是為了爭老爺。「以前林伯老豆林獻之本與阿大住喺西洋菜街三層高嘅屋內，老爺住 二樓，但佢有青光眼，睇嘢唔清楚，林伯嘅七弟同余寶珠就夾埋話阿大虐待老爺，搬咗老爺去阿二度住。」

「後來，林伯個細佬又叫阿大俾阿二入 宮，不過佢要同大婆平起平坐，阿大咪覺得佢（余寶珠）唔尊重自己，因為連阿四都曾經上門拜會大婆，斟茶佢飲。」

賴元芳四年前曾在訪問中說： 「佢（余寶珠）買嘢俾我嬸母，碼住佢哋，我係大婆，自己嬸母都同佢行……阿二好惡好巴閉，好似佢大晒咁，唔尊重我。」

對於余寶珠這個阿媽， 林建名則笑笑口說：「我細個去英國讀書時，佢都有送禮物俾我，而家我阿媽年紀大，近十年都冇乜爭拗，大家和解咗啦！」

近年香港樓市的焦點，都落在新界北。既有發展東北大計，又有恒基主席李兆基的「慷慨」捐農地計劃。市區地有限，大型新盤亦紛紛座落新界區，如恒基的尚悅，新鴻基地產的RESIDENCE譽88等。這些土地，由各大發展商背後的收地集團，「南征北伐」收集回來。別以為背後都是同聲同氣的鄉紳，當中不乏「巾幗不讓鬚眉」的女將。她們以柔制剛，四兩撥千斤，幫發展商立下不少汗馬功勞，不少更是收地集團的未來接班人。恒基收地王捧女徒上位

上月二十九日，是新界地產代理商會搬會址慶典，各路鄉紳紛紛出席。在一眾充滿「鄉土氣息」的男士當中，只見身披Celine圍巾、手戴Cartier鑽戒的黃月香，匆匆趕到現場。坐下不久，元朗十八鄉鄉事委員會主席梁福元及新界地產代理商聯會會長廖志明，即主動走上前跟黃月香打招呼及敬酒，更有資深代理拍拍她膊頭說：「有咩搵我哋做吓！」席間她又跟代理行家走出舞池，扭腰大展舞技。記者其後上前表示欲跟她做訪問，她謙稱：「我打工o架咋，你搵我老細陳生啦。老細叫我做乜，我就做乜！」對於收地的過程，黃月香只東拉西扯：「你驚唔驚狗？我乜狗都唔驚，洛威拿、狼狗呀，我都好鍾意！」

尚悅最難收項目

恒基在元朗的新盤尚悅，黃月香有份幫手收地，她是恒基御用收地王陳金榮的手下猛將。這樓盤自去年底開賣至今，已套現逾五十億。陳金榮一向低調，○七年本刊訪問他後，近年更見低調，一名在元朗的行家指，「佢辦公室喺元朗，但從來唔出嚟應酬鄉紳，幾年都無見過佢。」反而其大徒弟黃月香，近年卻浮出水面，成為收地界紅人。「依家個個有地嘅都係搵黃小姐。」一名鄉紳說。上週五，記者找陳金榮訪問，他帶來黃月香同行，到屯門青山灣的容龍酒家邊食邊傾。年約四十多歲的黃月香，外表雍容，十分懂俾面老細，訪問時她只忙於叫餸及搶先埋單，甚少搭嘴，只是老細需要補充時才搭上兩句，讓陳金榮侃侃而談：「收一幅地要十幾年，好似尚悅嘅大旗嶺村，有成一千幾百個村民，可以話係全香港最難收嘅地盤。九幾年開始收，收到近年先收完。」黃月香即時補充說：「係九一年開始。」陳金榮指要成功收地，最終都靠「錢」，「最緊要你出個價，夠個業主再買番層樓，之餘仲有啲錢剩。」他透露，十多年前收大旗嶺村，出價五至六百元一呎，是當時農地市價的四、五倍，近年出手要去到每呎一千元。

逐個擊破收服村民

不少人收地，都會找村長搭路，陳金榮並不同意，「村長話識人，其實咪又係搵人幫手，如果我賺一千蚊，又要俾三百蚊呢個、三百蚊嗰個，我剩番幾多？我嘅手法，係搵啲伙記直接搵地皮啲鄰居幫手，再俾番啲人工佢哋。」這招慳回不少成本。黃月香還會親自落場，「關心」村民；一值保持沉默的她，趁老闆行開去洗手間，開口補充幾句：「你有無去過啲寮屋，真係好臭o架！我就諗：『佢哋點可以住啲咁嘅環境o架。我哋幫得到嘅盡量幫囉！』啲後生多數都明白嘅，係啲老人家就未必肯。」由於採取逐個擊破，他們替恒基收購的地皮，都「一岩一忽」，並不完整，例如是尚悅樓盤內便存有六個「窿」，「呢啲村屋收唔到的，佢哋塊地亦好細，就算俾千幾蚊一呎收，嚿錢都唔夠佢哋買番層樓。咁佢哋又老喇，唔搬都無所謂咁，我哋都無辦法。」黃月香續說：「收地就好似砌puzzle咁，你睇吓邊忽拼邊忽嚟收，收到就交俾發展商，睇吓起唔起到樓。」

恒基墊支收地

黃月香二十多歲已替陳金榮打工；當時賣雞飼料出身的陳金榮已轉行做地產，在元朗教育路開設金寶地產，以買賣Letter b（乙種換地權益書）賺取第一桶金。第一次與恒基合作，是八十年代，「嗰時啲地好大塊，有人揸住幾十萬呎屯門藍地農地，叫我幫手賣俾發展商，我問晒，最後四叔（李兆基）話要，做開以後就幫佢做。」該地被恒基發展成現時的豫豐花園，其後他們自行收元朗大旗嶺一帶農地，再賣予恒基及新世界發展成蝶翠峰。除了元朗，上水古洞、粉嶺的皇后山及馬屎埔村等，都是由他們替恒基收下來。在陳金榮的辦公室內，有塊牌匾寫着「上善若水」，是四叔去年親筆寫的。他說與李兆基識於「微時」，每次去國金的恒基辦公室見他，都會「吹水」：「我哋好誠實，用幾多錢收，就同佢講幾多。有啲人收地，明明用少咗五千萬收，都唔出聲o架！」

榮升做老細

現時陳金榮手持十多個物業，如貝沙灣、陽明山莊等，市值逾億；他又曾當村屋發展商，包括發展上水的單幢樓盤顯峯，套現達十億！黃月香手頭亦有貝沙灣、錦綉花園及加州豪園等物業，市值約四千萬元，現時與丈夫住在加州豪園獨立屋。由於政府行高地價政策，補地價甚高，陳金榮指收農地已無肉食，故他近年甚少出手，並將業務交由黃月香打理，提升對方為集團的董事總經理。而部分用作收地的公司，已加入黃月香為股東。「政府唔理你收地成本o架，隔籬個盤賣緊九千蚊咩？佢可以收你九千蚊補地價。以前建築成本幾百蚊呎，而家要二千蚊，就算塊農地收返嚟唔使錢呀，發展都無錢賺啦！」故他早已北望神州，在江蘇、汕頭等覓地，○七年便以五億多元人民幣買入南京一幅地，與恒基共同發展，同樣由黃月香打理。他形容黃月香說：「以前好多女仔落去收地，話俾男仔撩做唔住。但佢好勤力嘅，唔怕辛苦，又好鍾意做嘢，咪俾佢做！」在旁的黃月香點頭稱是。

兩位阿太幫新地密密掃

說到收地集團，無人不識專替新地收地的陳國鉅。早已發達的他，如今家住山頂柯士甸山道、市值近二十億的獨立屋，已經多年無親自出征。「陳國鉅我近年未見過，次次新地要收地，都係經蔡太o架，一講蔡太全元朗都知你講邊個！」一名元朗村長謂。此位蔡太，正是陳國鉅的親妹蔡陳碧貞；自七十年代，原是青衣原居民的陳國鉅，與元朗沙埔村原居民之女伍玉華結婚後，就打開了陳氏為新地在元朗「掃地」的序幕。但吊詭的是其弟妹及親戚不少仍居於青衣的村屋群新屋村，陳國鉅胞弟陳有來，更是該村的原居民村代表。新屋村全屬三層高村屋，有二十一座，樓齡已二十八年，記者到這裡找蔡太，其間在村內徘徊只數分鐘，路過的村民已機警地問記者：「你搵邊個呀？」記者再向旁邊茶餐廳夥計打聽蔡太確實住址，他警覺性甚高指：「你搵佢咩事先？」這條村似已廣布線眼，如陳氏的收地基地。

師奶朋友幫拖

記者找到蔡太住所並按下門鐘，聲稱有地要賣，只見一名約三十多歲、身材略胖的女士急急應門，「你係咩人？邊戶人家？邊塊地呀？」經詳細查問後，她才請來一名年約六十多歲、梳起髮髻的婦人出門見記者，她禮貌地表示自己正是蔡陳碧貞（蔡太）。問及元朗收地事宜，該約三十多歲女士對答如流，但防備心極重，又阻止蔡太回答問題，說：「你等我答啦！」此女士正是蔡太的女兒蔡綺文。新地御用收地王的陳國鉅，出名處事謹慎，他的陳國鉅有限公司，員工共二、三十人，有律師、會計師及退休警司等。員工放工時，枱面不能留下一張紙，無用文件要用碎紙機碎掉。有此性格，他自然愛起用家人，以免有人在收地過程中洩露半點風聲。蔡太二十年前已幫兄長陳國鉅收地，她善用女性愛「手帕之交」的特性，找來一位在元朗人脈廣闊、嫁予元朗橫州楊屋村的原居民楊太幫忙，「楊太專做中間人，介紹唔少地主俾蔡太做買賣，佢仲認蔡太個女做契女，幾鬼老友！」多年來，蔡太為新地收過的元朗項目，包括YOHO Town、YOHO Midtown、朗怡居及朗晴居等，另有新落成的RESIDENCE譽88及即將落成的YOHO Town第三期項目，「佢淨係收錦田嗰邊，都已經好犀利啦，個範圍好大。」現時蔡太已將部分業務交予女兒蔡綺文打理。曾接觸兩母女的元朗村民說：「佢個女就寸啲，可能搵到個錢就意氣風發啦。」至於蔡太，「講嘢陰聲細氣，好斯文，未見過佢同人嗌交。」要與有頭有面的鄉紳打交道，蔡太才會親自出馬，「佢會打電話俾啲地主，出價問佢哋有無興趣賣地，到真係有交易，先會上佢哋喺元朗泰祥街嘅辦公室詳細傾，佢哋出手都幾闊綽o架。」蔡太手頭只有一個青衣藍田村的百多萬元村屋物業，資產冚得相當密。

伍太一家三勇將

陳國鉅另一隊收地隊伍，由舅仔伍啟華打骰。伍啟華的妻子梁靜霞亦是一員猛將。但性格與蔡太剛好相反，「伍太巴辣好多！行出嚟個勢都唔同，佢老公同個仔伍嘉偉都有齊齊幫手收地。」一名知情人士指。她住的亦是新地在元朗的豪宅葡萄園；上週末，記者到葡萄園找伍太，她剛好不在家，其工人代為致電。記者道明來意，她隔着聽筒禮貌地說：「我呢啲小人物嚟嘅啫，第二日得閒先同你傾。」怎料第二日記者再訪，幾名保安員已認定記者為白撞並報警，禁止在葡萄園內逗留。伍太喜與鄉紳打交道，連經紀她亦不嫌煩，經常往來收風；一家三口加上陳國鉅胞弟陳有來，被形容為陳國鉅旗下的「收地四大天王」。新地近年的大計、達七十六公頃的西沙項目，正是由伍氏一家負責。與陳金榮不同，陳國鉅集團愛替發展商平整好地皮才賣予對方，所以地盤往往較大，歷時經年。自新地貪污案後，向來如花蝴蝶的伍太亦玩潛水，「好多活動請咗伍太，但都唔見人，好似上月尾新界地產代理商聯會嗰晚咁，不過佢人唔到禮到，贊助咗五萬銀俾聯會自置會址。」一名與伍太有交往的經紀謂。近期更有鄉紳流傳，新地已暫停一切收地活動。伍氏是陳國鉅旗下最愛炒樓的一家，土地註冊處顯示，伍氏曾炒賣五個物業，包括兩伙新地凱旋門等，共賺逾一千二百萬元；另手持六個物業，現居的葡萄園亦是向新地一手買入，連同YOHO Town、帝峯．皇殿、爵士花園等，身家至少逾億。

新世界愛女將

新世界是三大農地「霸主」中，最遲進場的；九三年鄭家純第二次接管新世界集團王國，翌年就透過時任新世界助理董事總經理的林艷瓊（Christina），大舉掃入元朗、流浮山、米埔等農地，當時呎價七十至一百元不等，一擲數億。這個在年報中找不到名字的Christina，直屬純官，專攻收地，「公司內的人都叫她做C Lam，早在七、八十年代已拍住彤叔妹夫周桂昌（即周大福董事）收地，純官好冧佢o架，咁多年嚟連堅叔呢啲舊臣子都怕咗佢，佢幾巴閉可想而知！」一名新世界職員道。在新界鄉紳間，只知新世界有位人稱「林大小姐」的話事人，但沒幾人見過她，「我哋只接觸到她的下線沈慶旺，這個下線嘅作用係隔一隔，接了林大小姐嘅柯打後，就按指示安排艇仔收地、收租及分錢，總之，就用各種方法去擺平啲麻煩、清走唔願搬嘅村民啦。」一名鄉紳透露，這名「下線」沈慶旺，是元朗猛人，而沈慶旺的下線，是囝囝等活躍分子，囝囝亦住在新世界發展的翹翠峰。沈慶旺亦曾與街市偉的前妻陳美歡等人，經營屯門至澳門的西北航運，其兒子沈豪傑，現時是元朗區議員。新世界在元朗的樓盤，如年內推出的柏巒、溱柏等，都是由沈慶旺幫忙收地。根據公司註冊處資料，早在一九八○年，沈慶旺已拍住林艷瓊、周桂昌及彤叔姪兒鄭錦標等，合組公司，地址正是中環新世界大廈內。

收地王大執位

不過，自彤孫鄭志剛上場後，便着手改組班底，包括收地艇戶，「一名叫Connie的新地前員工，近期過咗檔去新世界，不過暫時未正式介紹俾鄉紳識；相信佢收地的手法會與以往有所不同，而家連周桂昌都落咗馬，大家都估到要轉庄了。」一名知情人士透露。這位Connie，名叫姚惠霞，為測量師，十多年前已在新地從事收地工作，歸入新地執董陳鉅源的地產發展部旗下，而據公司註冊處資料顯示，自去年起，她便相繼出任近七十間與新世界有關的公司董事，該些公司的其他董事還包括新世界發展聯席總經理陳觀展、新世界發展總項目總監薛南海等；就連九一年已成立，如今為新世界全資附屬公司、持有洋房新盤柏巒的「揚威投資」，亦於去年十月中，換入姚惠霞，並out走「林大小姐」。雖然姚惠霞將擔上新世界收地王這支大旗，但她年約四十歲，樣子黑實，身家可算相當清白。她只於九二年一炮過以二百多萬元，買下旺角一個唐樓單位自住，並無持有其他物業。本週一黃昏，記者到上址找姚氏，她起初彬彬有禮地應門，但知是記者後，立即關門拒訪，並召來保安驅趕，貫徹收地專員應有的低調謹慎。

唐人新村 收地爭拗多

元朗的唐人新村，是未來新盤集中地之一，新地及新世界均已在該處插旗。不過，收地過程惹起多番爭拗，近年不時因失火、逆權侵佔官司等見報。原居民陳鴻彬一家，居於該村村頭逾六十年，一提新世界就勞氣，「去年七月新世界將村口一塊官地圍上圍板，不給村民出入，我哋用咗條路六十幾年，佢哋憑咩封路？」他指，被圍起的地盤，還有一班紋身漢「睇場」，又在路口裝閉路電視監視居民，「有一次啲人拎住木棍恐嚇我，話：『信唔信我打你！』另一次則在我耳邊話：『你噚日同仔女玩得好開心喎！』我哋多次報警亦解決唔到。」居於村尾的盧生，則在四年前因新世界封另一段路，而與江湖人物囝囝（張銓漢）交過手，「封咗路出入不便，成班居民就聯合一齊報警，之後有班江湖人士圍住出口，我哋咪搵議員幫手再報警。點知聲稱是負責人嘅囝囝都過咗嚟，佢無同我哋嘈，只係丟低咗句：『我叫律師來同你講。』最後咪拆咗鐵絲網，俾番三呎路我哋做出入口。」

《中英聯合聲明》保障我城五十年不變，但回歸二十年都未夠，香港地已經面目全非，唯獨沙田馬場地可以「獨善其身」，去年與政府簽立新契，獲批租五十年，讓權貴在會所內翩翩起舞度過2047。本刊對照新舊兩份地契，發現新的地契中，增加了一項條款，規定如日後政府收地，除部分工程費，還要賠償馬會沙田會所的市場價值（the market value of the Members' Club），勢必令收地程序變得更繁複，更有機會令賠償金額大增，以六十六億起跳，儼如一道馬會平安符。新地契更繼續「鬆章」，一方面令馬會以往的違契商業活動「合法化」，同時令會所不需向公眾開放，繼續會員尊享。記者發現，負責審批這份「不平等契約」的行政會議，成員當中超過三分之二，是胸口掛着馬牌的馬會會員，「自己人批自己人」。最弔詭是，當中五名行會成員更在批核期間，獲馬會晉升為遴選會員。植根香港過百年的馬會，早已滲透香港的權力核心。港英時期有個講法：「Hong Kong is run by the Jockey Club, the Hongkong & Shanghai Bank, and the Governor, in that order.」滙豐已漸漸褪色，馬會卻繼續掌控香港。然而「馬照跑、舞照跳」的背後，卻賠上了寶貴的土地資源。

與候任特首「七七七」林鄭月娥緊密「connect」的香港賽馬會，去年突然獲政府批出長達五十年的沙田馬場地契，成功跨越2047。當時議員、記者紛紛去土地註冊處查閱新契約，可惜遍尋不果。直至立法會議員朱凱廸在立法會上質問政府，才發現原來該幅土地的地段號碼，已經由「沙田市地段13號」，改為「沙田市地段590號」。明明就是同一塊地，續約時更改地段號碼，做法並不尋常。原來魔鬼就在細節，這次變更揭示了這是非一般的續租，地契已悄悄由「私人遊樂場地契約」改為「特殊用途契約」，除了租期大幅延長外，對照兩份地契，新契儼如一份「不平等條約」，以保障馬會、權貴利益。

明益馬會三大筍位筍位一：政府收地或賠66億

馬會過去的舊地契寫明，政府有權以公共需求為由，向馬會收回沙田馬場用地，只需預早十二個月通知，並就馬會已支付的平整土地（site formation）費用及建築費用，作出一定比例的賠償。工程費有數得計，政府即使要收地，亦容易預算。不過，已簽立的新地契竟增加了一項條款，可能令收地成本大大增加。該條款規定，除部分工程費，政府還要賠償馬會沙田會所的市場價值（the market value of the Members' Club）。法政匯思成員、大律師譚俊傑指出，新契約描述了會所可進行的其他業務，所以該條款所指的「市場價值」很可能除了會所的建築物造價，更會包括其業務和品牌價值。由於該條款的詮釋存在灰色地帶，政府收地的過程將變得複雜，總賠償金額亦可能大幅上升。中大經濟學系副教授莊太量認為，馬會會所並非上市商業機構，難以進行估值，實際賠償額很視乎政府與馬會如何討價還價。他認為，若會所業務最終無法持續，政府的賠償額可以會員會費作基本估算。馬會全費會員有近一萬五千人，本刊以現時每人四十五萬元入會費推算，政府單單向全費會員的入會費作全額賠償，涉及的金額已超過六十六億元。

筍位二：馬會名正言順搵銀

沙田馬場的新契，更為馬會打開搵真銀的方便之門。過往的私人遊樂場地契約，是政府以象徵式租金批出，土地用途受一定限制，承租者不可以搞商業活動賺錢，只能為會員提供會所服務，並開放部分設施給公眾使用。沙田馬場於七七年簽訂的私人遊樂場地契約，亦限制馬會只可進行賽馬活動，另外可根據馬會的組織大綱（Memorandum of Association）提供會所服務。雖然後來有加入表演和展覽等娛樂用途條款，但馬會進行這些活動前，須先問准地政。不過，一三年的審計報告揭發，沙田會所一直有向非會員提供收費的宴會服務，五年辦過約九十場婚宴，涉嫌違反批地條件。翻查當年的網頁記錄，發現馬會甚至將宴會安排、收費等資料放上網頁，明目張膽違契。六年前在沙田馬場會所舉辦婚禮的廖太表示，自己及親友都不是會員，不知原來在馬場擺酒有問題：「當日同老公去婚紗展行吓，揀吓喺邊度擺酒，見到馬會有個攤位，個職員行埋嚟推銷，我哋覺得平時去唔到馬場會所，原來都可以喺嗰度擺酒，幾特別喎，當時擺咗十幾圍，用咗十六萬左右。」本刊向民政事務局及地政總署查詢，但兩部門均未有正面回應，當局曾否就馬會違規向非會員提供婚宴服務執法。現時的地契卻為馬會的這類商業活動「合法化」。新契表明，沙田馬會會所可進行包括商業、零售、餐飲、社交及其他康樂活動等業務。馬會只需補足會所所佔面積（佔整體的0.8%）的地價，即約六億七千萬元，會所地皮每呎約二百三十元，就可名正言順在會所搵銀。立法會議員朱凱廸擔心，沙田馬場個案或會成為其他私人會所與政府討論續租時的先例：「之後啲哥爾夫球場，係咪都可以求其收十億、八億，批五十年俾佢呢？班有錢佬唔介意俾錢o架：我哋之前冇俾錢，唔好意思，而家俾番；但關鍵係地一定要繼續用。」

筍位三：權貴會員獨享設施

私人遊樂場地契約政策早已為人詬病，馬會、哥爾夫球會等團體只要付出極低的價錢，就可長期佔用大面積公地，但其私人會所往往只招待少數「尊貴會員」，普羅市民望門止步，變相用公帑資助權貴享樂。故此，時任民政局局長曾德成處理續約時，曾要求包括馬會在內的私人遊樂場地契約承租人，進一步開放設施予外界團體使用。民政局後來表明，續約後將加入「開放體育設施每月最少五十小時」等條款，並會與各承租人制定「開放設施計劃」。馬會當時亦曾提交其「開放計劃」，不過打算開放的設施數量及時數，相當「縮骨」。馬會計劃每月開放二百五十五小時，包括彭福公園、籃球場、壁球場、足球場等；當中按照舊契規定開放的彭福公園已佔二百零二個小時，即只須滿足餘下的五十三小時就過骨，而開放程度遠低於其他開放計劃。如今馬會及政府巧妙地把馬場由私人遊樂場地契換成特殊用途契，馬會大條道理不搞「開放設施計劃」，意味着市民使用沙田馬場會所設施的機會又再落空。

手段第一步：鬼祟諮詢蒙混過區會

港英政府早年以免租或象徵式租金批出土地，鼓勵私人團體在土地上發展體育會，以補當時公眾體育設施不足的問題，被統稱為「私人遊樂場地契約」。二○一一至一二年間，七十三份私人遊樂場地契約中，有五十五份會到期，當中包括總面積近七十萬平方米的沙田馬場連會所及彭福公園地皮。民政局於是逐一會見承租者，處理續約安排，現時仍有六十七個場地繼續以私人遊樂場地契約形式營運，但沙田馬場卻例外，成功與政府透過一連串手段，改以「特殊用途契約」續約。本刊翻查多份政府文件，發現政府一五年開始轉口風，首先鬼祟地向區議會「軟銷」沙田馬場五十年契的計劃。當年四月，民政局向沙田區議會呈交一份「擬擴闊沙田馬場外沿城門河的單車徑行人路」文件，首次提到當局「與馬會商討沙田馬場用地以及用作馬廐的毗連土地契約事宜」，並計劃「批出為期五十年的土地契約」。地政總署人員在相關會議上，指出該地契屬「特殊用途類別」，但沒有提及它原屬私人遊樂場地契，更沒有解釋為何突然改變地契性質。續約五十年、修改地契此等大事，竟然潛藏於一份擴闊單車徑的文件之內。沙田區議員容溟舟當時已經質疑「為何續期年限比一般的十五年長」，並指應批出較短的年期，以便「每次續約時要求馬會回饋沙田區」。在會議後五日，在今時今日數碼時代，政府竟以傳真方式向沙田區議員發出諮詢文件，而不是電郵，並要求議員在兩星期內交回意見。諮詢文件顯示，政府已計劃將馬場用地重新命名為「沙田市地段590號」。該文件提到，新契約的「批租條款基本上與原有的批地條款相若」，另加上一些新的設施改善條款，包括擴闊單車徑和行人路、彭福公園「須維持指定的每週最少開放時間」等，卻隻字不提會所容許商業用途、新增政府收地賠償條款等多項重要改變，連區議員都被蒙在鼓裡，一般市民更無法在區議會網頁找到該諮詢文件。民政局一個月後確認，政府同意批出為期五十年的特殊用途契約予馬會，並指：「批地建議將按既定程序進行，包括地區諮詢工作。」局方在一六年更表示：「當局在諮詢期內並沒有收到反對意見。」原來政府將「擴闊單車徑文件」放上網供公眾查閱、傳真幾頁文件給區議員，就已經完成「諮詢」，其後將那些「小恩小惠」寫入新地契，馬會再以六億多元補地價，便獨享會所地皮。

第二步：馬會行會圍威喂

最後，政府批出特殊用途契約，只要行政會議在「黑箱」內拍板批准即可，不必作公眾諮詢。弔詭的是，行會成員大多都是馬會會員，潛在極大的利益衝突，審批過程的公正性惹人質疑。本刊翻查馬會及行會的資料發現，一五至一六年六月批五十年地契期間，前後合共三十五名行會成員中，超過三分之二，即廿四人為馬會會員，包括時任政務司司長、候任特首林鄭月娥。其中十名成員甚至是馬會大董或遴選會員，當中陳家強、譚志源、高永文、陳智思和葉國謙均於一四至一六年間獲升格為遴選會員，可謂小圈子對小圈子。行會新聞秘書回覆本刊查詢指：「按行政會議的保密制原則和做法，我們不會就任何有關行政會議的議程和討論作評論。」未有透露行會成員討論馬場換契時有否避席。政府跟馬會交手，恍如二班馬鬥超班馬，馬會大董中不是律師就是會計師等精英，如主席葉錫安在孖士打律師行出身，由助理律師做到主席兼首席合夥人，擅長打複雜的商業糾紛訴訟案。副主席周永健曾任香港律師會會長，據悉他任內都積極為會員爭取福利，而且眼光獨到，曾為律師會購入多個物業，其後樓價勁升，帶挈律師會進賬，而周太胡慕芳同樣是律師，九三年起任和黃執董，一直深得李嘉誠器重，有「長和一姐」之稱，過去和黃多項海外併購，她均充當法律大旗手。一般公務員非馬會班底對手。也許有人會反駁：馬會一年交二百億稅、捐三十幾億做慈善，獲「特別關照」是理所當然。但試問香港有幾多機構像馬會一樣，可以「合法壟斷」賭業，每年做庄家賺過千億元？其涉及龐大利益的業務，只是掌控於少數特權人士之手，不受監管，賺錢起故宮或扶助貧苦大眾，都是馬會閉門說了算。香港人不能接受「有奶便是娘」，任由這種特權繼續擴張。

塊地邊個用？市民無say

無論是「私人遊樂場契約」或是「特殊用途契約」，都是政府以「私人協約方式」批出。這種特殊的批地方式，需要「具備充分理據證明符合政府的政策」，以及「切合經濟、社會和社區需要的特殊情況」，過程中不涉及公開競投或公眾諮詢，行會擁有最終審批權。朱凱廸指，香港的土地批租制度，由港英時期開始一直都極之封閉，市民無話語權，無論土地最終歸誰所有，或是其地契註明的用途如何改變，市民往往在發生後才知道：「例如我個會所要由而家十萬呎，變成二十萬呎，只係要改Master Layout Plan（總綱發展藍圖），再俾地政總署批。公眾唔會知道。」即使今次沙田馬場一事有潛在利益衝突，在行政上市民亦無法反對這個續約決定：「制度真係密不透風到一個地步，佢話係咁就係咁，解釋都唔使。但有啲人可能已經袋晒錢入袋，有啲人權力亦到手，但我哋只可以喺出面望住嘆氣。」朱凱廸認為，香港的土地批租制度長遠必須改變，不能讓政府一直以地主姿態決定一切。

撰文：關冠麒、吳婉英攝影：林金展、胡智堅[email protected]