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與台北市僅一橋之隔的江翠北側自辦市地重劃區，不論面積或地點，都極具指標性，號稱開發商機逾五千億元，從二○○五年以來，地價已翻多倍，更造就出二千位億萬田僑仔，可說是自辦市地重劃點土成金的經典。 撰文‧梁任瑋 新北市板橋區長江路一段放眼望去，皆是四、五層樓低矮老公寓，不少店面甚至早已拉下鐵門閒置，只剩汽車修理廠、五金行零星營業。如此陳舊的社區場景在新北市並不少見；但穿過這條街後，竟是一片開闊空地，原本凌亂的工廠已全部剷平，只見怪手與卡車來回穿梭整地，與前排街景大異其趣。 一年多後，這片空地將開始興建高達三十層樓、正對大漢溪的水岸景觀住宅，「阮這區以後不輸台北的大直水岸第一排，房價每坪至少可賣一百萬元！」住在江子翠三十多年的陳先生說，以前這裡被劃為行水區（淹水時，給水流動的地區），土地不值錢、沒人要，但現在聽說有建商整合土地，馬上要蓋大樓，地主都將土地握在手裡待價而沽。 陳先生口中的土地，正是號稱開發商機逾五千億元的「江翠北側自辦市地重劃案」，地主約二千人，以目前土地行情已喊到一坪一百萬元計算，若持有一百坪，身價可望暴漲至上億元。 河岸地敗部復活 眾家搶進江子翠地區的都市計畫，政府早在一九六八年就已公告，到九七年要修建板橋堤防及中原堤防時，為避免拆除大量既有建築物而造成民怨，遂變更設計，將大漢溪及新店溪河道縮窄，使原本在堤防預定線外側的一百二十公頃行水區土地，變成在堤防內。這一百二十公頃土地可說是敗部復活。 二○○五年，新北市政府重新開放由地主們自辦市地重劃，這樣一來，地主可領回五○％土地，容積率加上獎勵後可達三一二％，地主獲益提高一．六三倍。「自辦市地重劃工作若能成功，對地主、對地方都是一件好事。」宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說。 ○九年江翠北側市地重劃展開，由於利益龐大，欲爭取主導權的開發商早已搶進布局，也有地主自組團體，準備自行開發。 重劃區分為七個區塊，由三家重劃會主導，Ａ、Ｂ區是由辦過新莊塭仔圳市地重劃的重劃公司，另組永翠水岸綠能特區重劃會負責；Ｃ、Ｄ、Ｅ區是立信資產與華新開發合作；Ｆ、Ｇ區則由大昌建設進行。 其中，位於中央位置的Ｃ、Ｄ、Ｅ區競爭最激烈，原本形成兩大陣營，一是當時進場近五年的華新開發，一是○八年才介入的立信資產。兩家同時整合地主，也各自成立重劃籌備會，但不只範圍重疊，地主同意書也有部分重複。 由於政府祭出三年的整體開發時程獎勵，如果無法在期限內成立重劃會並完成開發，未來即使取得主導權，也可能減少獲利四一二億元，兩家公司於是在一○年攜手合作，並由立信出面接手。合則兩利，原本是三大區塊中進度最落後的區塊，但後來居上，預計今年下半年公共設施完工，明年可將土地分回給地主。 花一年整合地主 工程浩大大台北主要知名建商麗寶、華固、國泰、茂德等，早在去年一月禁止移轉前就已進場購買土地，準備推出住宅大樓；立信資產旗下的建設公司也持有很多土地，未來還可分回抵費地。至於另外兩區進度，仍在申請變更計畫與整合當中，尚未開始施工。 房地產業者分析，江翠北側案因距離捷運板南線近，推案房價高，才吸引大台北建商注意；但此案要整合的地主很多，還牽涉老舊建物都更，過程在在考驗重劃會的智慧。 過去江翠北側合法的建築物不到五％，高達九○％是汽車修理廠、家具、資源回收廠鐵皮屋，不乏一九八○年以前興建的，加上很多已由第二代繼承，權屬複雜，僅僅Ｃ、Ｄ、Ｅ區就有一千四百多位地主。立信重劃會承辦人員指出，「至少花了一年才將所有地主找到，光是徵求地主同意書就請了三十位業務員負責，可見工程有多浩大。」「我們這個案子不論地點或面積，在大台北絕對是最具指標性。」立信重劃會表示，台北市已找不到新的自辦市地重劃案，新北市也不多，甚至不乏失敗案例，現在要再申請並不易，更凸顯其稀有性。立信一○年剛進來時，土地一坪才十五萬元，之前更低，只有個位數，今年每坪已逾五十萬元，三年漲至三倍；將來分回後，地價上看百萬元。若以新板地區的開發速度及房價推升效應，房價更可望翻倍。 從河邊荒地變身水岸第一排豪宅區，市地重劃有如仙女棒，為點土成金傳奇再添新頁。 河岸變建地， 開發商機逾5千億元 江翠北側自辦市地重劃區 面積：117.47公頃（35.5萬坪）預計完成時間：2021年開發進度：分成A、B、C、D、E、F、G共7單元，目前進度最快的是C、D、E區，預計今年底可分回土地。 | ||||||
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過去一年內，香港?琤肏?數漲幅約為二四％，不過同期間，在港股有一檔個股，漲幅已達一五七％，股價達兩年來最高點，它，就是比亞迪。 比亞迪曾挾著「股神」巴菲特（Warren Buffett）入股的聲名，在二○○九年一年內，股價狂漲將近五倍，創下港幣八十八．四○元天價、相較於全球的銀行巨頭──滙豐控股，股價一度只少兩元，總市值逾港幣八百億元。 不過，由於汽車銷售始終無法提升，比亞迪股價江河日下，二○一一年九月最低時，只剩港幣十．九二元，是最高峰的八分之一不到，也讓巴菲特的眼光飽受質疑。雖然巴菲特宣稱，他絕不會賣出比亞迪持股，但去年，王傳福還是公開道歉，指出比亞迪的經營問題在於：「第一是渠道發展過多??，第二是我們的品牌宣傳做得很欠缺??，第三就是在品質方面沒有做好。」 如今王傳福捲土重來，從漲幅來看，比亞迪似乎有重振聲威的跡象，但檢視基本面，走在前面的股價，真的代表比亞迪將再起？ 獲利在低檔徘徊上半年淨利不到高峰15 未必如此。原因在於，比亞迪的獲利仍然在低檔徘徊。儘管上半年財報指出，公司稅後淨利約為人民幣四億二千六百萬元、年成長二十五倍，不過這是去年基期過低所造成的「錯覺」；近六年，比亞迪半年獲利平均約人民幣九億元，顯示今年表現偏低。再和三年前的獲利高峰相比，今年上半年的稅後淨利，不到當時的五分之一。 另由財務數據來觀察，比亞迪上半年營收雖然小幅成長，但營業利益率、股東權益報酬率（ROE），雙雙低於二％，對比同業吉利汽車、長城汽車，上半年營業利益率都超過一一％，長城汽車的ROE更高達一七％，比亞迪的成績實在稱不上出色，這意味著，公司整合多領域的功效有限，所以股東得到回報的比率，甚至低於通貨膨脹。 本益比遠勝同業全靠新能源車方案創利多 在中國汽車業，個股本益比多在十倍上下，唯獨比亞迪享受不同「待遇」。目前比亞迪的本益比達到超高的五十倍，代表公司被市場認定的價值遠超過同業，也幾乎實現投資人對公司明年成長的預期，簡而言之，就是超漲。既然財報乏善可陳，什麼原因使比亞迪出現「無基之彈」？ 答案有二，第一，是政策利多的預期。 比亞迪本來就是中國在電動車領域投入最深的車廠，儘管受產品充電爆炸、經銷商大量退出等衝擊，市場仍期待營運好轉之餘，能得到政策支持，因此過去一年，股價逐步反彈。 終於在九月十七日，中國政府公告新能源汽車補貼方案，鼓勵社會使用全電力的純電動車。利多實現前，股價持續上揚，但政策宣布當天，股價反而表現冷靜，由此可見，是預期本身帶動股價。元富證券上海首席代表翁基能便直言：「比亞迪最近的（股價）表現，應該是政策因素。」 投資人熱烈埋單王傳福喊話三大概念奏效 第二，是喊話效應。九月十日，王傳福又聲稱比亞迪已研發出三．九秒內，可從零加速到一百公里的超級電動車，性能媲美大廠特斯拉（Tesla）。此話一出，隔天比亞迪股價以大漲近一○％收盤。為何王傳福這次發言，讓市場如此埋單？ 原因是，特斯拉的車款定位在金字塔頂端客群，投資人認為，若向來聚焦大眾市場的比亞迪，也能在電動車領域通吃高價與中低價產品，對業績挹注將更可觀。就是「巴菲特堅定持股」、「電動車」以及「挑戰特斯拉」這三個概念，在投資人心中混合、發酵，醞釀出這一年來比亞迪的漲勢。 然而，與其說比亞迪是一家電動車公司，倒不如說它是打著新能源招牌、大賣傳統汽車的「聰明」企業。 例如財報顯示，公司營收中汽車業務逾半，年增率達一九％，但電動車實際銷售，卻難查到資訊。「這方面銷售數據到底是多少，它（比亞迪）比較不透明。」車輛測試中心總經理黃隆洲指出。齊魯證券研究更指，電動車營收比重根本只有二％；換句話說，王傳福總是大談電動車的前景與機會，然而電動車銷售增減，對比亞迪獲利幾乎起不了影響。 「對比亞迪來說，經營（電動車）用意是品牌形象，他也沒有欺騙投資人（指銷售以傳統汽車為主），這是為了日後籌資著想，」一位國內電動車業人士觀察，當前比亞迪生產的電動車，其實有不少是大型巴士，專門服務國內外都市的大眾運輸系統，以免費提供設備爭取政府訂單，充當比亞迪品牌活廣告。這種模式，和特斯拉顯然不同。 比亞迪犧牲獲利、爭取新營運機會的戰術，將令獲利裹足不前、帳面上財務比率不夠好看，但正是如此「以小搏大」，讓它能在資本市場持續享有高本益比，對未來籌資、擴產都有幫助。所以未來善於宣傳、造勢的王傳福，勢必還將繼續利用這一招，在市場上大量曝光。 | ||||||
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被胡潤選為「二○一五年中國首富」的漢能集團董事長李河君，因為股價在一年內暴漲逾十七倍，身價超越馬雲，三月初公司市值也一度超越李嘉誠的長江實業。這位神祕首富，在油價大跌後，集團能否度過挑戰？ 撰文‧周岐原 公司市值超越華人首富李嘉誠的長江實業，個人身價凌駕阿里巴巴創辦人馬雲，對任何中國人而言，都幾乎是不可能的事。有一位企業家，竟曾一口氣突破這兩個障礙，他就是漢能集團董事長李河君。 三月五日，漢能集團內唯一上市企業、生產薄膜太陽能電池的漢能薄膜，似乎受惠柴靜效應，擺脫地心引力，一度在香港跳空大漲四二％，最高來到九．○七港幣；與此同時，漢能薄膜的市值超過三七○○億港幣（約一．五兆元新台幣），凌駕長江實業！ 股價回檔後，目前的漢能薄膜市值規模，依然相當於長江實業的六成、鴻海的五成；以太陽能產業而言，相當於龍頭First Solar的四．二倍、台灣第一大廠新日光的三十三倍。令人驚奇的是，不過一年前，漢能薄膜的股價還停留在○．五港幣上下；換句話說，一年之內，它的股價漲幅超過十七倍。 瘋漲：從仙股變飆股 身價逾八千億元 超過馬雲透過母集團、間接持股漢能薄膜七成的李河君，本來已經被胡潤票選為二○一五年中國首富，資產超過一六○○億人民幣（約八千億新台幣），受惠這股瘋漲效應，他的身價勢必更加驚人，超過馬雲的七千五百億新台幣。這檔股價曾低於一港幣的「仙股」憑什麼暴漲，進而讓李河君成為首富？ 原因之一，是滬港通資金加持。自從滬港通實施以來，漢能薄膜就經常是上海資金南下追捧的重點，目前更是累計買進金額最高的個股。 原因之二，是外界看不透的交易模式。「比起產業景氣本身，漢能薄膜與母集團之間的關係，更令人重視。」一位不具名的香港券商研究部主管指出：「漢能集團實在太神祕了。」原來，李河君從水力發電起家，後來將漢能發展成橫跨水力、風力與太陽能發電三大事業的集團。在太陽能方面，李河君號稱將投資二千億人民幣，讓太陽能設備裝置地點遍布中國各地；不過，據公司離職高層透露，計畫中，地方政府與銀行通常各出資三分之一，漢能集團實際的出資額大約只有三分之一。儘管有政府支持，但漢能集團大手筆擴充太陽能產能，究竟能不能創造真正需求，仍是未知數。 《金融時報》就揭露，自一○年以來，漢能薄膜的一四八億港幣營收，幾乎全是與母集團交易；除了關係人交易，漢能高層也坦言，目前公司正在虧損。這篇頭版頭條報導，說明了「李河君帝國」似乎不是外界想的如此遼闊。 其實，出身廣東鄉下貧農家庭的李河君，年輕時就有生意天分，他曾經為二十多位同學分派任務，一起在學生餐廳門口兜售底片；接著，他向教授借五萬人民幣創業，不料才三個月就花用殆盡；為了還債，只好到中關村當小販，四處兜售電子零件，累積第一桶金。 翻身：貧農之子眼光準 把水電廠變成「印鈔機」 後來，李河君與同學一起創業，在老家附近購併了一座小水電廠，又陸續購併廣東、廣西等四省的多座水電廠，開始發電事業。 李河君不諱言，他相中這行的原因，就是「好賺」兩個字。「我們的原料成本是零，只要蓋起來，周六或周日都一樣，水電站就是一部二十四小時運轉的大型印鈔機！」李河君豪氣地說。 但是坐收無風險的水電財之前，李河君曾遭遇一次重大危機，差點令他的事業滅頂。 ○二年時，李河君在雲南考察之行中，發現當地可觀的水電投資機會，於是他和雲南省府簽約，拿下金安橋水電廠建設案，總投資金額高達二百億人民幣。 考驗：投資成本吃緊 油價大跌 替代能源需求減然而，由於財務負擔實在過於沉重，每天需要上千萬人民幣周轉，漢能集團動用全部現金，又被迫將先前買的水電站出售套現，甚至高層得自掏腰包投資，但資金的無底洞，怎麼填就是填不滿。 在財務壓力之下，李河君被迫出售公司股權，將大股東地位拱手讓人，在最困難的時期，他終於得到一筆中國國家開發銀行的二．四億人民幣貸款，緩解了燃眉之急。等到一一年四月，金安橋水電廠開始發電，李河君的孤注一擲，換來豐收成果，白浪滔滔的金沙江水，果然成為他的「印鈔機」。 只是，眼前李河君無法迴避的挑戰是，油價大跌過後，替代能源需求嚴重削弱，漢能集團的三大主要業務中，太陽能與風力發電投資成本最為吃緊，他如何度過這次考驗？明年中國富豪榜的榜單中，就能見真章。 李河君 出生：1967年 現職：漢能集團董事長 學歷：北京交通大學機械系漢能薄膜市值暴衝，等於半個鴻海 市值單位：新台幣元 漢能薄膜 8024億 0.5倍 鴻海 14792億 0.6倍 長江實業 14438億 4.2倍 First Solar 1910 億 33倍 新日光 238億 註：市值統計至３月６日 資料來源：Google Finance | ||||||