重建帶挈過百戶發達 麗星樓業主變千萬富翁
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GS(14)@2010-10-17 18:42:242010-10-06 EW
重建帶挈過百戶發達 麗星樓業主變千萬富翁
重建帶挈 過百戶發達
大坑豪宅「上林」入伙在即，發展商置地固然可以大賺一筆，原址即麗星樓的一百七十名業主，也因為近年樓市暴升，在當年的樓換樓計劃下，戶戶換回的單位每個市值動輒千六至千七萬元，加上發展商承諾的利潤分紅，業主一夜間悉數成為「千萬富翁」。
六年前麗星樓每戶市值不過三到四百萬元，想不到幾年後人人賺大錢，個個做富翁。不過，有人歡喜有人愁，當中亦有投資者因併購洽談一拖再拖，要蝕讓離場。
在東半山打躉十多年的地頭蟲經紀陳先生，看着麗星樓由收購至重建，見盡投資者的起起跌跌，對整個項目感慨良多，有人因為收購財富暴升，有人卻因為心急出售而損失收場。
陳先生回想當時的一樁失敗個案，「麗星樓早於九○年代初已醞釀重建，業主立案法團九六年已向部分發展商作出邀請，那時有一名姓許投資者聽到消息，率先以四百六十五萬元購入Ａ座高層Ｃ單位，如意算盤是當併購計劃落實後，單售價可升值至六、七百萬元。」
皮蛋大王獲利四倍
豈料人算不如天算，九七金融風暴，樓市大崩圍，結果併購計劃一拖再拖，三年又三年，及後城規會更宣布設下高度限制，許姓投資者恍如被一盆冷水照頭淋，心知重建渺茫，心灰意冷下於○三年底止蝕離場。
投資者「偷雞唔到蝕把米」，以三百五十萬元轉售，不計使費損失百多萬元，還未計算幾年下來的利息支出。許姓投資者萬萬想不到，若能多守幾年，不但可以翻本，更可獲取逾千萬元回報，投資就是如此，一個決定令財富擦身而過。
你放棄時，卻有人看好，「接棒者是在上環賣「溏心皮蛋」的順興行老闆陳應強，皮蛋大王接貨後，幾經轉折，終與置地達成樓換樓計劃，上月接收新樓單位，估計市值約一千七百萬元，未計算搬遷賠償及分成利潤，短短七年，單位市值增加近四倍。」徐先生直言，兩人同樣持貨七年，命運卻截然不同。
回報一百七十倍
同樣好彩的是一名於七○年一手購入低層單位的老業主林伯，事緣麗星樓併購期間，信息頗為混亂，老業主目睹麗星樓多番併購不果，感到不耐煩，○四年底碰上「摸王」黎汝遠，摸王願意出價六百萬元收購該單位。
林伯好幾次見財化水，心裏總不是味兒，與其無止境等待，倒不如出售套利，反正以當時價錢，六百萬也算一個好價。
當時正值○四年底，想不到簽約後一個月，置地終落實收購，並發出公布廣告天下，舊業主有權換取日後新樓單位。林伯知悉後悔不當初，最終硬着頭皮，拒絕完成交易，雙方在討價還價下，林伯稍作賠償，達成協議取消交易。
熟識林伯的代理指出，「林伯自己都話十分好彩，可以與「摸王」取消交易，否則就蝕大底，少賺成千萬。」林伯七○年僅以十萬購入的單位，換回新樓加分成利潤，市值合共千七萬元，四十年來升值接近一百七十倍。
吳鴻美眼光獨到
另一位幸運兒是人稱「吳美人」的師奶投資者吳鴻美，○三年她以三百六十萬購入麗星樓低層單位，上月獲發面積一千方呎新單位，獲利也接近三倍半。吳鴻美細述購入麗星樓的過程，「買麗星樓時重建方案仍未落實，入市完全基於呎價吸引，呎價低見三千多元，較豪宅建築費還要低。再講，物業位處豪宅地段，那時的二手價可謂完全未反映應有價值。」她續稱，「樓換樓方案有一定吸引，逐戶收購價值最多是按當時市值加一定溢價而已，相反舊樓換新樓的值博率肯定較高，當時麗星樓價值比起同區龍華花園還要低。今天上林的價值，不單遠高於龍華花園，更可與禮頓山相比。」黎汝遠○四年以千三萬購入兩伙，其中一間如上面提及被賣家取消交易，另一間於○五年以七百五十萬沽出，賺咗百五萬就離場。若他持貨到現在，應可多賺一千萬，炒樓經驗豐富的黎汝遠也大歎失諸交臂。
事實上，整個麗星樓的收構確實波折重重，曾任麗星樓業主立案法團主席多年的退休公務員楊錦明坦言，可用過山車來形容當時的境況，「約在九七年時，恒地（0012）提出以「二百五十萬元加新樓單位」的優厚條件，游說業主接受收購，業主見條件幾筍，很快已有六、七成業主落叠。」正當大夥認為袋袋平安之際，金融風暴竟在此刻爆發，恒地「褪軚」，麗星樓併購大計首度泡湯，「幾經辛苦找到置地「執二攤」，不過賠償價已跌至四十萬元再加「樓換樓」，另外發展商為業主提供六十萬元低息搬遷貸款，足夠在同區租樓住三到四年。不過，業主還是猶豫不決，置地為免一拖再拖，承諾物業推售後，按利潤分成，每戶最多可獲約一百二十萬元。」好事多磨，○一年城規會突然宣布修訂北角分區大綱圖，將麗星樓設定三十層高度限制，即時打窒置地的重建大計，假若未能放寬高限，重建樓面受到規限，換言之將無利可圖。置地立時急煞車，聲言麗星樓重建計劃將會擱置。
重建路多波折
「當時業主十分失望，恐怕重建告吹，個別業主不想再等，於是在市場低價沽售。不過，大多數業主仍然堅持樓換樓方案，更集體向城規會反對高度限制，幾經艱辛，成功爭取將高限放寬至五十層。」楊錦明坦言，有其他發展商乘虛而入，向業主提出逐戶收購，幸好業主齊心，否則樓換樓的重建方案不能成事。
「由於麗星樓併購前後傾咗十幾年，業主自然唔願意花錢保養，加上當時樓市又持續低迷，交投相當疏落，平均每年只有兩、三宗成交。比鄰斜坡更有保養問題，物業呎價向來「低了一截」，加上併購差點落空，投資者可謂『膽博膽』。」作為麗星樓「樓換樓」重建幕後功臣的楊錦明直言，「過去幾年因重建而遷往區內另一樓盤，現階段仍未決定會否搬回「上林」居住。我估計，至少會有六、七成舊業主會搬返嚟。」麗星樓「樓換樓」重建方案詳情１. 舊單位可換一個實用面積不少於767方呎的單位及一個有蓋車位２. 每戶可獲現金賠償40萬元，頂層連天台單位現金賠償為120萬元３. 每戶可獲60萬元搬遷貸款，息率為滙豐銀行最優惠利率（P）減2厘，貸款須於入伙前一次過償還４. 原先仍有按揭業主可獲贖回貸款，入伙後再以新銀行按揭償還，重建期間不用供款，息率為滙豐銀行最優惠利率（P）減2厘５. 日後項目利潤若高於成本35%，舊業主可獲利潤分成，最高分成為120萬元
深圳一夜 誕四百千萬戶
置地帶挈過百業主變千萬富翁，但華潤置地（1109）在深圳大沖村的重建收地，更讓全村業主一夜之間富起來。大沖村有八百七十一戶，是深圳以至廣東最大的舊區改造項目，華潤置地收購經年，由於近年內地樓價大幅攀升，發展商決定大手筆收購，如業主選擇以現金賠償，每平米高達一萬一千元人民幣。
有逾一半的住戶擁有的房屋達一千平米，按賠償金額計算，誕生四百多個千萬元戶。有代理透露：「千萬元戶並沒有大不了，有十個家庭各持有逾一萬平米房屋，頓成為億萬富豪。」撰文‧蔡慶佳、鄧淑慧 攝影‧財經組 資料‧財經組 設計‧雷振邦
重建帶挈 過百戶發達
大坑豪宅「上林」入伙在即，發展商置地固然可以大賺一筆，原址即麗星樓的一百七十名業主，也因為近年樓市暴升，在當年的樓換樓計劃下，戶戶換回的單位每個市值動輒千六至千七萬元，加上發展商承諾的利潤分紅，業主一夜間悉數成為「千萬富翁」。
六年前麗星樓每戶市值不過三到四百萬元，想不到幾年後人人賺大錢，個個做富翁。不過，有人歡喜有人愁，當中亦有投資者因併購洽談一拖再拖，要蝕讓離場。
在東半山打躉十多年的地頭蟲經紀陳先生，看着麗星樓由收購至重建，見盡投資者的起起跌跌，對整個項目感慨良多，有人因為收購財富暴升，有人卻因為心急出售而損失收場。
陳先生回想當時的一樁失敗個案，「麗星樓早於九○年代初已醞釀重建，業主立案法團九六年已向部分發展商作出邀請，那時有一名姓許投資者聽到消息，率先以四百六十五萬元購入Ａ座高層Ｃ單位，如意算盤是當併購計劃落實後，單售價可升值至六、七百萬元。」
皮蛋大王獲利四倍
豈料人算不如天算，九七金融風暴，樓市大崩圍，結果併購計劃一拖再拖，三年又三年，及後城規會更宣布設下高度限制，許姓投資者恍如被一盆冷水照頭淋，心知重建渺茫，心灰意冷下於○三年底止蝕離場。
投資者「偷雞唔到蝕把米」，以三百五十萬元轉售，不計使費損失百多萬元，還未計算幾年下來的利息支出。許姓投資者萬萬想不到，若能多守幾年，不但可以翻本，更可獲取逾千萬元回報，投資就是如此，一個決定令財富擦身而過。
你放棄時，卻有人看好，「接棒者是在上環賣「溏心皮蛋」的順興行老闆陳應強，皮蛋大王接貨後，幾經轉折，終與置地達成樓換樓計劃，上月接收新樓單位，估計市值約一千七百萬元，未計算搬遷賠償及分成利潤，短短七年，單位市值增加近四倍。」徐先生直言，兩人同樣持貨七年，命運卻截然不同。
回報一百七十倍
同樣好彩的是一名於七○年一手購入低層單位的老業主林伯，事緣麗星樓併購期間，信息頗為混亂，老業主目睹麗星樓多番併購不果，感到不耐煩，○四年底碰上「摸王」黎汝遠，摸王願意出價六百萬元收購該單位。
林伯好幾次見財化水，心裏總不是味兒，與其無止境等待，倒不如出售套利，反正以當時價錢，六百萬也算一個好價。
當時正值○四年底，想不到簽約後一個月，置地終落實收購，並發出公布廣告天下，舊業主有權換取日後新樓單位。林伯知悉後悔不當初，最終硬着頭皮，拒絕完成交易，雙方在討價還價下，林伯稍作賠償，達成協議取消交易。
熟識林伯的代理指出，「林伯自己都話十分好彩，可以與「摸王」取消交易，否則就蝕大底，少賺成千萬。」林伯七○年僅以十萬購入的單位，換回新樓加分成利潤，市值合共千七萬元，四十年來升值接近一百七十倍。
吳鴻美眼光獨到
另一位幸運兒是人稱「吳美人」的師奶投資者吳鴻美，○三年她以三百六十萬購入麗星樓低層單位，上月獲發面積一千方呎新單位，獲利也接近三倍半。吳鴻美細述購入麗星樓的過程，「買麗星樓時重建方案仍未落實，入市完全基於呎價吸引，呎價低見三千多元，較豪宅建築費還要低。再講，物業位處豪宅地段，那時的二手價可謂完全未反映應有價值。」她續稱，「樓換樓方案有一定吸引，逐戶收購價值最多是按當時市值加一定溢價而已，相反舊樓換新樓的值博率肯定較高，當時麗星樓價值比起同區龍華花園還要低。今天上林的價值，不單遠高於龍華花園，更可與禮頓山相比。」黎汝遠○四年以千三萬購入兩伙，其中一間如上面提及被賣家取消交易，另一間於○五年以七百五十萬沽出，賺咗百五萬就離場。若他持貨到現在，應可多賺一千萬，炒樓經驗豐富的黎汝遠也大歎失諸交臂。
事實上，整個麗星樓的收構確實波折重重，曾任麗星樓業主立案法團主席多年的退休公務員楊錦明坦言，可用過山車來形容當時的境況，「約在九七年時，恒地（0012）提出以「二百五十萬元加新樓單位」的優厚條件，游說業主接受收購，業主見條件幾筍，很快已有六、七成業主落叠。」正當大夥認為袋袋平安之際，金融風暴竟在此刻爆發，恒地「褪軚」，麗星樓併購大計首度泡湯，「幾經辛苦找到置地「執二攤」，不過賠償價已跌至四十萬元再加「樓換樓」，另外發展商為業主提供六十萬元低息搬遷貸款，足夠在同區租樓住三到四年。不過，業主還是猶豫不決，置地為免一拖再拖，承諾物業推售後，按利潤分成，每戶最多可獲約一百二十萬元。」好事多磨，○一年城規會突然宣布修訂北角分區大綱圖，將麗星樓設定三十層高度限制，即時打窒置地的重建大計，假若未能放寬高限，重建樓面受到規限，換言之將無利可圖。置地立時急煞車，聲言麗星樓重建計劃將會擱置。
重建路多波折
「當時業主十分失望，恐怕重建告吹，個別業主不想再等，於是在市場低價沽售。不過，大多數業主仍然堅持樓換樓方案，更集體向城規會反對高度限制，幾經艱辛，成功爭取將高限放寬至五十層。」楊錦明坦言，有其他發展商乘虛而入，向業主提出逐戶收購，幸好業主齊心，否則樓換樓的重建方案不能成事。
「由於麗星樓併購前後傾咗十幾年，業主自然唔願意花錢保養，加上當時樓市又持續低迷，交投相當疏落，平均每年只有兩、三宗成交。比鄰斜坡更有保養問題，物業呎價向來「低了一截」，加上併購差點落空，投資者可謂『膽博膽』。」作為麗星樓「樓換樓」重建幕後功臣的楊錦明直言，「過去幾年因重建而遷往區內另一樓盤，現階段仍未決定會否搬回「上林」居住。我估計，至少會有六、七成舊業主會搬返嚟。」麗星樓「樓換樓」重建方案詳情１. 舊單位可換一個實用面積不少於767方呎的單位及一個有蓋車位２. 每戶可獲現金賠償40萬元，頂層連天台單位現金賠償為120萬元３. 每戶可獲60萬元搬遷貸款，息率為滙豐銀行最優惠利率（P）減2厘，貸款須於入伙前一次過償還４. 原先仍有按揭業主可獲贖回貸款，入伙後再以新銀行按揭償還，重建期間不用供款，息率為滙豐銀行最優惠利率（P）減2厘５. 日後項目利潤若高於成本35%，舊業主可獲利潤分成，最高分成為120萬元
深圳一夜 誕四百千萬戶
置地帶挈過百業主變千萬富翁，但華潤置地（1109）在深圳大沖村的重建收地，更讓全村業主一夜之間富起來。大沖村有八百七十一戶，是深圳以至廣東最大的舊區改造項目，華潤置地收購經年，由於近年內地樓價大幅攀升，發展商決定大手筆收購，如業主選擇以現金賠償，每平米高達一萬一千元人民幣。
有逾一半的住戶擁有的房屋達一千平米，按賠償金額計算，誕生四百多個千萬元戶。有代理透露：「千萬元戶並沒有大不了，有十個家庭各持有逾一萬平米房屋，頓成為億萬富豪。」撰文‧蔡慶佳、鄧淑慧 攝影‧財經組 資料‧財經組 設計‧雷振邦
2 :
龍生(798)@2010-10-18 01:30:04別的發展商手上, 就沒有這麼優厚的條款了
英資機構... 對人真的特好
3 :
GS(14)@2010-10-18 22:04:282樓提及
別的發展商手上, 就沒有這麼優厚的條款了
英資機構... 對人真的特好
至少有考慮到人
4 :
龍生(798)@2010-10-19 00:03:09對的, 買樓真的是置地, 怡和, 太古, 嘉里, 新鴻基,信和, 新世界, 華置, 南豐, 信和, 長實華懋
排名依次序
5 :
GS(14)@2010-10-23 11:41:324樓提及
對的, 買樓真的是置地, 怡和, 太古, 嘉里, 新鴻基,信和, 新世界, 華置, 南豐, 信和, 長實華懋
排名依次序
你好似漏了恆地...
http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=9130
他說平情而論，近年大部份發展商在用料或裝修手工方面都有進步，被視為名牌的不用多說，
他特別點名讚恒基和信和，「例如空心磚以前好多，近幾年已冇出現過；以前有斜地台同漏水，家都好少見，進步好大」。
賺錢之神賺 390億史上最強 黃金飛升帶挈去年豐收
1 :
GS(14)@2011-01-29 16:49:292011年01月29日
【本報綜合報道】有「沽神」及「賺錢之神」之稱的約翰保爾森，繼 07年沽空次按證券勁賺後，再創佳績，據《華爾街日報》報道，去年他大手押注金價上揚，令個人勁賺逾 50億美元（約 390億港元），不僅打破 07年近 40億美元的紀錄，更可能是投資史上之最。
據知情人士稱，保爾森去年個人勁賺逾 50億美元，其中 10億美元是來自基金向投資者收取的 20%表現費，另外 40億美元則來自他個人在基金中的投資。
以黃金計價基金回報達 45%
保爾森旗下基金去年大賺主要是拜押注金價上揚所賜，他預期美元及其他主要貨幣貶值，利好黃金，除成立一隻專門投資黃金的基金外，又為旗下多隻基金推出以黃金計價的版本。結果，金價去年持續攀升，這些以黃金計價的基金最多錄得 45%回報。不過，相比 2007年憑藉沽空次按證券為旗下基金帶來最多 590%的回報相比，仍相形見絀。
保爾森淨袋逾 50億美元，可能是投資史上之最。《福布斯》估計，著名對冲基金 SAC Capital經理科恩（ Steven Cohen），去年身家亦僅 64億美元，保爾森一年所賺的，便相當於科恩的身家近 8成。
據投資者透露， 09年最賺錢對冲基金經理、 Appaloosa Management的泰珀，大型對冲基金 Renaissance Technologies的西蒙斯及 Bridgewater Associates經理戴利奧，去年個人亦大賺 20億至 30億美元。
泰珀去年準確預測聯儲局加碼放水刺激經濟，並先於所有同業押注美股上揚，估計其基金去年錄得 30%回報。戴利奧則押注美債、商品、新興市場貨幣等，去年基金回報率逾 30%。
業界平均賺 11%跑輸標指
由於業界表現回勇，全球對冲基金管理資產單在第 4季便大增 1500億美元，為歷來最大季度增幅，至逼近破紀錄的 1.92萬億美元。保爾森旗下基金管理資產達 360億美元， Bridgewater管理的資產更高達 860億美元。
惟整體而言，對冲基金業去年回報率僅 10.5%，跑輸標普 500指數同期 15%的回報率。即使是保爾森旗下最大型基金 Advantage Plus去年回報率亦僅 17%。
星級對冲基金經理簡介
約翰保爾森（ John Paulson）
• 94年成立 Paulson& Co，管理資產 360億美元
• 07年沽空次按證券，旗下基金勁賺 150億美元，回報率 590%去年持有花旗股份勁賺 10億美元
•去年重注投資黃金，個人勁賺 50億美元，或成史上最勁
泰珀（ David Tepper)
• 93年成立 Appaloosa Management，管理資產 160億美元
• 09年投資高風險債券及銀行股，為基金勁賺 70億美元，個人則勁賺逾 40億美元，膺該年最賺錢對冲基金經理
戴利奧（ Ray Dalio）
• 1975年成立 Bridgewater Associates，資產規模達 860億美元
•旗下最大基金於過去 19年，年度回報率約 13%
西蒙斯（ James Simons）
• 82年成立 Renaissance Technologies，去年已辭任基金行政總裁， Renaissance現管理資產 160億美元
•旗艦基金 Medallion自 88年成立以來，保持平均每年 45%回報
• 05年個人淨袋 15億美元，膺該年最賺錢對冲基金經理
2 :
RY(2041)@2011-01-29 18:35:51其實呢啲人做啲嘢同香港班財人做既嘢無分別, 只係我哋成日覺得外國嘢香啲je,同埋外國人做戲多人信啲je, haha
3 :
GS(14)@2011-01-29 18:45:46所以外國人管中國人是好有效，中國人管中國人的結果，大家見到
美國見到錢咪又是照搶