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外來移民搶飯碗　新加坡人比伊拉克不快樂

Fitbit PK 小米，外来的和尚在中国还念得动经吗？

http://www.iheima.com/news/2015/0710/150939.shtml

 6月初，马云高调来到美国，为阿里巴巴的平台做推广，但倒更像是给中国兴起的中产阶级做代言。他一路上各种宣讲，都是在强调中国的中产阶级给美国中小企业带来的商机。

根据联合国的数据分析，在2000年的时候，中国城市人口中只有4%的人可以算作 是中产阶级。这个比例在2012年已经上升到了约三分之二。预计到了2022年，这个比例还会上涨到75%，达到6.3亿人，差不多是美国现在人口的两 倍。中国中产阶级的崛起形成了巨大的消费群体，代表着巨大的消费能力。而今天，即使马云不来美国宣传，美国的科技企业也早早盯上了兴起的中国中产阶级，把 这看作是自己发展的一个新机会。

当然，美国的跨国企业对中国并不陌生，但是和二三十年前不同的是，中国不再是以代工厂的乙方身份去争抢海外企业手上的订单，而是华丽转身成了美国企业争相讨好的买家。开始进军中国的这些企业，纷纷打出健康、智能和高端等一些吸引中产阶级的招牌。

比如，一直专注于美国本土市场的Fitbit去年6月来到中国，它的首席收益官 Woody Scal告诉笔者，他们意识到中国的消费者，特别是中产阶级的健康意识越来越高，同时糖尿病等发达国家多发疾病的发病率提高，已经接近美国水平。如何保持 健康的、更好的生活方式已经成为中国城市居民热衷的话题，这也正好是他们想要针对的市场和人群。

除了Fitbit，还有很多包括Pebble这样的可穿戴产品的开发商开始着眼中 国。很多人分析，由于Apple Watch的上市，让这些公司开始考虑进军美国市场以外的市场——中国兴起的中产阶级带来了和美国类似的巨大消费人群，让他们认为中国可以让自己在强敌来 临之时，依然有生存，甚至是成长的机会。

但是中国市场是不是真的像他们期待的那样，是一块轻而易举就能吃到口的肥肉？中国 本土企业也伴随着中产阶级的兴起而成长。海外公司来袭的同时，可以看到中国本土的科技公司拿出一系列产品来“捍卫疆土”。小米很早就成为中国最畅销的智能 手机生产商，还在去年推出了自己的智能手环——米环。在不到一年的时间里，小米已经成为全世界第二大可穿戴电子产品制造商，仅次于Fitbit。除了小 米，还有华为、咕咚等企业陆续推出本土手环产品，让中国市场也变得非常拥挤，竞争激烈。海外品牌还有机会吗？

相比于海外产品，现在本土品牌最大的优势就是价格。相比于Fitbit 1998元人民币的标价，小米手环售价只要79元，不到前者的二十分之一。说到这个问题，Woody Scal表示，Fitbit取胜的是功能，而不是价格。他认为，可穿戴电子产品不光是硬件，更重要的是它的软件，消费者买的不是单纯的一个物件，而是一系 列功能。Fitbit三分之二的工程师都是在做软件开发，而非硬件。但是，显然小米的价格优势已经带来了一个强大的威胁。

亚马逊产品界面设计师于佳馨曾参与过Pebble产品的中国本土化开发。她认为， 中美科技企业的设计思路非常不同，因此形成了各自不同的竞争优势。她告诉笔者，中国的品牌，比如小米，它们的设计思路就是以帮用户解决问题为主导。相比之 下，美国的品牌则更注重创造一个新的交互方式、新的需求，去引领产品设计的新方向，苹果就是一个代表。

当然，这两个方向并不矛盾，都有存在的必要。开发产品，当然要能解决客户实际遇到 的问题，但是产品设计又不能完全被客户牵着鼻子跑，否则就很难做到真正意义上的创新。在现在的中国经济生态下，小米面向的市场可能更加大众，而美国的科技 产品可能相对更加受到注重品质的高端消费人群的欢迎。

在这种种的竞争背后，最后的受益者还是中国的消费者——崛起的中产阶级们。他们将最终决定未来科技产品的竞争方向，决定谁会是最后的赢家，同时成为科技产业的一股新的推动力量。

反全球化新浪潮：拒絕外來者

最近在日本伊勢誌摩舉行的G7峰會上，有一種明顯可感知到的不適感。當全球主要發達經濟體的領導人們再次會晤之時，我們無從知道其中哪一位將會是民粹主義者。唐納德·特朗普可能將以總統身份代表美國，馬麗娜·勒龐或許將以總統身份代表法國。屆時他們可能會和英國首相鮑里斯·約翰遜、意大利總理貝佩·格里洛，甚至是德國總理弗勞克·佩特里坐在一起。所有人將以某種形式鼓吹和擁護國家主義及孤立主義。

反全球化運動出現已有20多年時間。20世紀末，整個世界似乎都在朝著同質化方向發展，全球各地的人們消費的是相同的產品。麥當勞成為全球化的一個例子，砸掉這家連鎖品牌的門店，也成為了抗議全球化的一種標準程式。

然而最近，全球化的特征發生了改變，反全球化運動亦是如此。盡管整個世界的聯系依然在變得更加緊密，但有這樣一種感覺悄然浮現：我們對外國人的了解更少了。為了應對不斷變化且日益獨特的消費者喜好，各企業紛紛將生產基地搬遷至距產品目標市場更近的地點。而這削弱了國際貿易的增長。

這種“向岸”(相對於“離岸”而言——譯者註)現象並非新鮮事物。上世紀70和80年代，美國擔心日本汽車“淹沒”本國市場，於是開始在國內生產汽車;今天，在美國市場出售的大部分“日本”汽車都是“美國制造”的。而現在，產品的逆全球化比以往更加容易，這要感謝機器人工程學的進步和3D打印等技術的發展。

由此，今時今日對全球化的批評也不再過多地聚焦於貿易。然而這種轉變並不僅僅反映了貿易增速的放緩。富裕國家的消費者已經對外國產品更加習以為常，甚至產生了依賴：從經常升級換代的電子產品，到廉價的“快時尚”，都已經在發達經濟體中占據主導地位。

今天，全球化的反對者不是在拒絕外國產品，而是在拒絕外國人。跨太平洋夥伴關系協議和跨大西洋貿易與投資夥伴關系協定等貿易協議中，有關投資者保護條款的爭議焦點在於，保護外國企業利益的投資法庭或將破壞國家主權。然後還有全球難民危機，尤其是在歐洲，對於大量湧入難民的擔憂情緒，很有可能就是貧窮國家在更廣泛層面上表示拒絕的一個預兆。

發達國家民眾為何如此懼怕外來者?倒不是因為他們從未接觸過其他文化。這些國家的許多公民經常會動身前往遙遠的目的地旅行，而每年也有來自世界各地的數千萬遊客前往發達國家旅遊。

問題在於我們旅遊的方式。現在，我們會更多采取一種迅速而又膚淺的方式，而非沈浸在一種文化中。但正如現代理論教給我們的，一次互動和持續的接觸大不相同。如果參與者知道自己將會有一場獨特的有限體驗，他們就不會有為更深層理解或合作構建基礎的動力。培養信任是需要持續交流的。

現在這種膚淺旅行方式所造成的後果，在任何一個主要旅遊目的地都是顯而易見的。服務機構沒有多大動力去為那些肯定不會再回來的遊客提供良好的甚至是誠實的服務。服務員面無笑容地上菜的餐廳已經算是好的了。出租車司機繞遠路、酒店誇大自己的設施。

而且，旅遊業還容易成為攻擊對象。在旅遊業已經成為國外收入支柱的地方，往往也是以反西方情緒為基石構建了自己世界觀的恐怖分子偏愛的目標。在巴厘島或紅海等度假地策劃幾起襲擊，就足以造成經濟嚴重不穩定的後果。

旅遊公司對此類風險的應對是：盡量減少和本地人的接觸。現代旅遊業的一個象征就是巨無霸郵輪，遊客可以在每個目的地停留數小時，去遊覽風景如畫的加勒比海島或是古地中海港口，但晚上還是得回來睡那一張床。皇家加勒比新推出的“海洋和諧號”想要複制全球各種氣候環境，因此，一艘比埃菲爾鐵塔高度還要長上幾百英尺的輪船上出現了一個熱帶公園、一個溜冰場，還有23個遊泳池和42個酒吧。

經營巴士和火車線路的旅遊公司對自己的客戶也是同樣保護，僅讓他們在著名景點短暫停留——可能就是只夠拍幾張照片的工夫。這種旅遊方式限制了本地基礎設施的容納能力：威尼斯運河沿岸、通向雅典衛城的道路上通常沒有地方可供隨意漫步。

這種旅遊方式加深了彼此的誤解。遊客待在預先計劃好的線路範圍之內，只能和高價售賣小玩意的販子或出租車司機打打交道。本地人也很難對大批湧入他們最有價值景點的遊客產生好感。沒有人感覺到特別的參與感或信任感。

這很容易讓人懷念以前那種旅遊意味著長時間停留、和各種迥異文化深度接觸的日子。當然，對於今天的遊客來說，在古代寺廟中待上幾周甚至是幾個月時間，是不可能的。但訪客和主人以一種更個人化的方式進行互動卻是可能的。比如，Airbnb就能夠提供一種和酒店及郵輪相比更有參與度的體驗。

政界中有沒有和Airbnb類似的事物?全球各國領導人能否更“活生生”地出席G7峰會這樣的國際會議，並在國外多工作一段時間?美國加入二次世界大戰後，丘吉爾曾入住白宮24天，通過加深和羅斯福的關系夯實了英國的跨大西洋聯盟。這種親密感或許是今天反全球化民粹主義者的最大敵人。

(作者系普林斯頓大學歷史及國際事務教授、國際治理創新中心高級研究員。版權：辛迪加)

上百萬外來人才半數沒房，“地渴”深圳只有填海救急

“靠海吃海”，填海造地對於深圳來說毫不陌生。深圳現在很多繁華之地，如前海、後海中心區、深圳西站、深圳國際機場都曾是一片汪洋大海。

面臨用地窘境，地王頻出的深圳，未來5年將繼續填海工程，按照2016年6月出臺的《深圳城市基礎設施建設五年行動計劃(2016~2020年)》(下稱《計劃》)，深圳將再填海50平方公里。

填海計劃的出臺並不突然。早在今年3月，深圳市委書記馬興瑞做客當地直播節目時，就“提前預告”了填海、陸地整備等決策。

填海造地似乎成為解決深圳開發強度日益增大、空間不足現狀的主要方式之一。

然而，公眾對於填海的關註，並不局限於填海是否能夠緩解高房價帶給深圳人的壓力，還包括一系列值得思考的系統性問題：比如深圳為何要持續填海造地?填海與拆遷重整相比成本如何考量?未來5年，填海工程將給土地資源稀缺的深圳城市格局帶來什麽影響?

未來有幾百萬人口流入

經過30多年的開發利用，土地資源本就稀缺的深圳幾乎進入無地可用的境地。全市土地面積約為1997平方公里，相當於北京市的八分之一，上海的約三分之一，廣州的約四分之一。早在2005年，深圳就將全市陸地總面積的一半土地劃入基本生態控制線，這部分土地面積共計974.5平方公里，使得可供發展的土地僅剩1000平方公里左右。

深圳綜合開發研究院副院長曲建接受《第一財經日報》記者專訪時說，深圳面積小，開發強度已經到了48%，在北上廣深四大城市中開發強度是最高的。聯合國宜居宜業城市標準為開發強度在20%左右，顯然，深圳已遠遠突破這一標準。

同時，近年來，隨著產業轉型升級的推進，深圳產業經濟發展在全國一路領先，新增人口不斷增長。曲建認為深圳的中小學生增長量值得關註——他們需要家人照顧，中小學生人口的增長成為城市人口整體增長的標誌。據深圳國民經濟和社會發展統計公報，2015年，深圳在校中小學生約125萬人，其中，小學生約為86.48萬人，增長9.0%，在四大一線城市中增速最快。數年之後，深圳在校小學生人數有望突破100萬人。

曲建說，預計未來十年，深圳還將有幾百萬人口流入，相當於內地一個城市搬過來。深圳要有接納幾百萬人口的能力，首先要解決工作和居住宿問題，最直接的就是空間問題。而深圳市歷屆政府歷任領導，最頭疼的就是人口越來越多、發展空間不足的問題。

在深圳土地稀缺的背景下，近幾年呼籲深圳合並東莞、惠州並直轄“升級”的聲音越來越強。深圳綜合開發研究院常務副院長郭萬達曾對《第一財經日報》建議，深圳應當走建立深莞惠大都會區(Metropolitan Area)之路，淡化行政區劃，打破行政阻隔，建立強有力的三地協調委員會，統一協調區域內的規劃問題，包括交通、公共服務設施、環保等，促進資源均衡流動。

令深圳羨慕的是，廣東省省會廣州獲得批準，享受城市擴容帶來的土地紅利。2014年2月13日，廣州市公布行政區劃重大調整方案：原蘿崗區和原黃埔區合並為新的黃埔區，從化市、增城市“撤縣設區”，廣州區劃由原“十區二市”變為“十一區”，新廣州市轄面積由3843.43平方公里擴大到7434.4平方公里，市轄總面積超過上海。

深圳何曾不想學廣州擴容，可這條路顯然沒走通。

“人越來越多，開發強度又高。擴市又擴不了。怎麽辦?還有一個辦法是填海造地。”曲建對《第一財經日報》說。

填海還能解決工程棄土

深圳土地面積稀缺帶來的不僅是發展空間不足的問題，連余泥渣土的存放也成為棘手難題。隨著地鐵施工等大型建設項目的推進，深圳市余泥渣土產生量平均每年約3600萬立方米，但目前剩余庫容僅約為1600萬立方米，還不夠半年的容量。

去年12月，深圳光明新區余泥渣土臨時受納場因渣土堆積過多、管理不善發生重大事故，造成至少73人死亡，曾引起國務院高度重視。這場災害被國務院調查組認定為安全生產事故，是受納場渣土堆填體的滑動，不屬於自然地質災害。

隨後，各方開始拷問城市建設中產生的大量余泥渣土該如何處理?深圳官方給出的回答是，填海造地也成為解決工程棄土的重要手段。

今年2月，深圳市城管局副局長、新聞發言人楊雷接受媒體采訪時稱，為了解決過量淤泥渣土的存放問題，除了推進余泥渣土綜合利用，規劃建設一批受納場之外，深圳還將推進填海工程項目，積極協調國家海洋部門推進深圳用海項目，以此作為解決深圳工程棄土出路的重要手段。

綜合上述因素，深圳的填海規劃終於出臺了。按照6月新鮮出爐的《計劃》，未來5年深圳將填海50平方公里，包括由市規劃國土委、鹽田區政府、大鵬新區管委會負責的“東部海域圍填海項目”和市規劃國土委、寶安區政府“西部海域圍填海項目”。

事實上，深圳填海歷史悠久。據不完全統計，深圳建市以來，至2013年通過填海變成陸地的海域至少為69平方公里，超過6個蛇口半島面積，占全市海域面積6.5%。

根據2004年市政府常務會議通過的《深圳市海洋功能區劃規定》，2005~2010年圍海造地區包括沙井、寶安、機場、前海等填海區，用海面積相當於34.65平方公里，以上項目均已完成。

無疑，過去的填海對深圳的生態環境產生了一定的影響。內伶仃福田國家級自然保護區管理局研究員王勇軍在接受媒體采訪時說，深圳灣經歷了三次填海，影響最大的是第二次。內伶仃紅樹林保護區至今已消失了一半，保護區內的紅樹林原有130~140多公頃，現在天然紅樹林不到70公頃，後來補種才達到80多公頃;其他很多地方紅樹林都已經全軍覆滅了，像福永、鹽田港等。而且填海惡果已經顯現，深圳灣陸地化非常嚴重。本來最有生態價值的是1.5米至2米高的紅樹林地段，底棲生物和鳥類都在這個層次生活覓食。以這樣陸地化的速度算起來，60年之後深圳灣陸地將會擡高1.8米，紅樹林將面臨滅頂之災。”

為了減少填海對環境的影響，《深圳海洋經濟發展十二五規劃》總結了許多措施，包括：確保生態優先，按照生態擾動最小、綜合效益最大原則，引導海洋經濟活動;對在生態敏感地區進行的重大涉海項目，實行最嚴格的排放標準，並制定生態恢複措施;對圍填海工程項目盡量采取離岸式、人工島式、棧橋式等鏈式的開發模式。這是最有實際意義、最具操作性的一點。

雖然有負面影響，但填海造地相比舊城改造釋放的城市空間更具優勢。從成本上看，填海便宜得多。

按照《計劃》，填海工程包括海域填海， 陸域形成、軟基處理工程，東西部海域填海共計投入273億元，50平方公里折合7.5萬畝，填海一畝平均成本是36.4萬元，折合546元/平方米。同時，填海造地既不會觸碰耕地紅線，也沒有拆遷賠償費用，不易引發矛盾，審批程序也便捷。

曲建表示，填海造地似乎成為深圳城市空間不足、走投無路時的選擇。大家都知道填海一定有負面影響，利弊相權取其輕，目前利用城市空間重組的辦法解決深圳發展空間的問題無望，只有填海。“我想反對填海的人，除了提出反對意見，還要提出建設性意見，如果不指出路，光反對很難解決實質問題。”曲建說。

楊雷在上述采訪中表示，為了減少填海負面影響，國家對填海的審批程序嚴格，《海域使用管理法》規定：“國家嚴格管理填海、圍海等改變海域自然屬性的用海活動”，“填海五十公頃以上的項目用海應當報國務院審批”。國家發改委和國家海洋局按照《圍填海計劃管理辦法》規定，實施圍填海年度計劃管理，調控圍填海規模。

此次深圳東、西部填海主要用途是什麽?曲建表示，西部主要是為基礎設施預留，大空港區域、第三跑道建設、T4航站樓建設，以及大展覽區等。至於東部區域，如果深圳產業向東挺近，產業升級換代都需要空間和土地。

不指望城中村拆遷

除了填海造地外，《計劃》安排，通過拆除重建實現用地供應約12.5平方公里，顯然比填海造地的面積小很多。

那麽，深圳市政府為什麽選擇填海，而不是加大拆遷的力度?

在深圳地產界的一位人士看來，拆遷老房子會推高新房出租的價格，這會導致租金對外來人才的擠壓效應愈加明顯。

按照深圳官方的統計口徑，深圳1100多萬常住人口中，戶籍人口只有300萬左右，占常住人口不到三分之一，外來人口數量龐大。今年6月，深圳住建局房改處處長劉逸群在一場以“共享深圳”為主題的論壇上透露了他掌握的一組數據：2013年深圳常住人口的住房自有率是30%，而在珠三角，這一數字為53%。

他說，在“十三五”期間，深圳還要引進大概132萬具有本科以上學歷的人才和技能型的人才。這些新引進的人才中，至少50%的人在深圳沒有房子。

上述地產界人士告訴《第一財經日報》記者，如果連房子都無力租住的話，那麽更多的外來人才，尤其是年輕人，可能會加速離開，這一後果可能比房價上漲的危害性更大，所以必須放慢拆遷的速度。

即便是拆遷，也不是那麽容易的事。此前，深圳的拆遷和舊改以住宅為主，包括法外建築和正規的商品房老舊小區。

劉逸群說，在深圳的住房結構中，手續完善的住房只占37%，歷史違法建築、法外建築比例高達63%。而在這37%里，真正能在市場上流轉的住房比例更少，只有21%，其他更多的是一些產權手續不全，甚至是一些配套不足、存在安全隱患的，或者臨時性與過渡性住房。

城中村是上述法外建築紮堆之處。城中村拆遷似乎總是塊難啃的肉骨頭。除了耗費巨大的人力和物力，拆遷成本之高也令外界咋舌。深圳近年來每一次舊改後重建的商品房價格基本都創下區域內的新高。

中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁對本報記者表示，無論是從過去還是從今年幾個大的城中村拆遷改造項目來看，舊改成本都非常高。尤其是現在，在市區，舊改後的房價通常被助推到10萬元/平方米，開發商才能有利可圖。

一涉及拆遷，繞不過的總是複雜的法律糾紛和漫長的利益博弈。拖一天就有一天的成本。拖得越久，成本越高，最終都由新來的購房者接盤。

宋丁舉例說，假如開發商用1年時間拆除一個城中村，新房房價定為8萬元/平方米，那麽如果拆遷時間拖延到3年，房價可能就會飆到 12萬元/平方米。

舊小區改造舉步維艱

然而，城中村的拆遷可能還算不上是最難的。

美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑告訴本報記者，和城中村建築的擁有者即原住民談判，會相對容易一點，開發商一般會找村委，由村委牽頭，統一去談。

他說，反而是那些屬於正規商品房的舊小區，業主太分散，談判起來太費精力，有些業主甚至出國了，連人都聯系不上。

在深圳市2010年第一批城市更新名單的九個住宅小區中，由於牽扯到的個體利益太多，博弈至今處於僵局。目前，成功拆遷的只有4個，還有5個小區的舊改項目未完成。舊小區改造之難由此可見一斑。

江少傑說，拆遷耗費的時間和資金成本太高，開發商如果沒有資金實力，幾乎是一件不可能的事情。

據他介紹，去年深圳某區準備出臺一項先試先行的政策，嘗試突破100%簽約率這一條件，規定不願參與權益轉換和簽訂搬遷安置補償協議的權利人不超過5%時，開發商可向政府申請強制征收。但是有法律界人士認為，由於與上位法《物權法》的規定相沖突，該政策可能無法執行。

他說，在國內有些地方，拆遷是由政府牽頭的，而在深圳，主要是由開發商來完成，拆遷難度很大，遇到一個釘子戶就會拖很長時間。“對於這些開發商來說，一個相當大的成本就是賠償原住民，以及比一般開發期長很多年的利息開支。”

曲建也表示，舊小區改造一般需要提高容積率，相應的，這個地方的基礎設施、道路、地下給水、電力的設計都得改變，任何一個舊改的前提條件，是開發商的成本收益要基本打平，而現在原住戶的經濟要求越來越高，實際推起來可能要經歷10年之久。

舊工業區將是舊改的重心

深圳未來的城市發展，重點在存量土地的再開發。按照深圳市政府的規劃，接下來舊改的重點是舊工業區。

據本報記者了解，深圳的不少工業區都不再或不僅僅是工業用途了。

在人力和資源成本居高不下的重壓下，不少傳統制造業工廠在逐漸搬離深圳，廠房大量閑置。

這半年來，深圳寶安區一個工業園的負責人幾乎每隔那麽幾天，就在微信朋友圈里掛上廠房和寫字樓的招商信息，目前點擊量已經達到1000多人次，但是真正來租的人數遠遠達不到他的期望值。

企業對當地新供應的工業用地，似乎也不那麽熱衷。

6月中旬，深圳市一宗物流用地和3宗工業用地在土地房產交易大廈進行拍賣，但是市場反應冷淡，與之前深圳拍賣住宅等商住用地時“地王”頻出的熱鬧形成鮮明對比。最終，3宗工業用地底價出讓，而位於坪山的物流用地宣告流拍。

中國指數研究院的數據也顯示，除去上述拍出的3塊工業用地，2015年以來深圳共有52塊工業用地出讓，其中有4塊工業用地流拍，多數都是以底價拍出。

深圳中原研究中心負責人王飛對《第一財經日報》記者表示，深圳工業和物流用地面臨的一個問題是地價漲得太高，很多買家不願意再在上面蓋工廠、修建倉庫了，之前很多工業和物流用地只能改成居住、商業等用途。

她說：“上述坪山的物流用地，樓面價6月份拍賣時已經接近3000元/平方米了，而2015年坪山物流用地和工業用地大多還是1000元/平方米以下。”

在工業用地和物流用地價格高企的背景下，不僅深圳一些傳統制造業工廠持續外遷，物流商也將目光投向了東莞惠州等周邊城市：畢竟地價便宜啊。

填海對深圳房價影響輕微

根據深圳市政府的規劃，“十三五”期間，深圳計劃供應商品住房用地590萬平方米，其中城市更新用地450萬平方米，占比近八成。這其中大部分來自工業區改造。

這些釋放出來的土地能抑制深圳居高不下的房價麽? 當地不少觀察人士稱，深圳土地供求關系緊張的局面不會改變，改造只能起到一定的緩解作用。

那麽，填海又會如何影響深圳樓市的走向?江少傑認為，填海的面積不大，對於房價的影響也非常輕微。但是在城市更新以外，為深圳提供了一個額外的、供應土地的方向。

他說：“填海需要時間，不是馬上就能用，短期內沒有影響。填海不會在市區，所以對於市區土地供應不會有太大的幫助。更多的是對未來土地緊張局面的舒緩。”

江少傑說：“2015年，通過招拍掛方式供應的住宅用地就幾塊。今年上半年也就供應了3塊住宅用地。其中2塊面積大一點，一塊在光明，一塊在龍華，都是在原關外。”在他看來，未來深圳房價如何走向，還是要看宏觀經濟和人口是否持續流入等基本面因素。

曲建也持相同觀點。他表示，填海50平方公里，會不會深度緩解深圳的房地產市場壓力，還需要觀察。不填一定是房價暴漲，填完之後還要看人口流入量，如果人口持續流入，深圳繼續快速增長，50平方公里還是解決不了什麽問題，最多讓房價上漲趨勢放緩。

私人銀行樣本調查：產品短板讓“外來和尚”難念經

與發軔於歐洲、擁有上百年歷史的外資私人銀行相比，興起不足10年的中資私人銀行似乎“資歷尚淺”。但實際上，本報近日采訪了多家中資行私人銀行客戶經理，他們均表示，因為產品上存在很大短板，“外資行在國內開展私人銀行業務比不過中資行”。

各家中資行的成績也不盡相同，2016年上市銀行中報顯示，在披露了私人銀行資產管理規模的9家銀行中，工行和招行的數據最為“給力”，最為同行所羨慕。

儀表堂堂的Peter現就職於一家財富管理公司做客戶經理。2010年留學回來後，他先後在某家知名外資銀行私人銀行部和一家中資銀行私人銀行部工作了5年多，最近才離開。他說，“不後悔從私人銀行跳槽出來”，因為中外資都有讓人憋屈和工作難以順利開展的地方。他覺得自己工作過的兩家機構，外資行做得很“虛”，中資行的產品策略又太激進，都導致過他流失客戶——對於從事銷售工作的人來說，客戶資源是最核心的競爭力，他沒辦法看著客戶流失而不焦慮和心痛。

這種經歷並非他獨有，他對《第一財經日報》記者說，現在工作的機構中，很多同事都是從外資銀行私人銀行部跳槽過來的。

外資行：產品不靈靠“走心”

近日，中國人民銀行金融研究所互聯網金融研究中心秘書長伍旭川預計，到2020年，我國資產管理市場管理的資產總額將達到174萬億元，2015-2020年年均複合增長率可達13%。

今年6月，興業銀行私人銀行與波士頓咨詢公司聯合發布的《中國私人銀行2016：逆市增長，全球配置》報告亦指出，預計2015-2020年，高凈值人群可投資金融資產年均增速約為15%，將明顯高於同期預設的6.5%的GDP增速及整體個人可投資金融資產12%的增速。至2020年，高凈值人群可投資金融資產將占據中國整體個人財富的半壁江山，占比達51%。

無疑，高凈值人群財富管理是一片廣闊的藍海。不過，在這片藍海里面遊泳的人，不見得都能歡暢淋漓。

比如，外資銀行在境外做私人銀行業務如魚得水，而到了國內，外來的“和尚”卻不好念經，競爭不過中資行，其中最大的原因是產品線存在很大短板。

“以我在外資和中資兩份工作的經歷來看，外資行在私人銀行這一塊兒做的比較‘虛’。所謂‘虛’主要是指客戶非常喜歡的信托產品和陽光私募等產品，外資行很少做。外資銀行銷售的產品主要為保險、基金和結構化產品，很單一，與中資行完全不能相比。”Peter說，這導致客戶經理的業務並不好做。

另三位國有大行私人銀行內部人士亦高度同意此觀點。“外資銀行開辦業務範圍受到一些限制，但即使能發行大量信托和私募產品，也彌補不了這個短板，因為最核心的是收益高的資產池類產品，特別是債權類產品，是外資行最大的短板。包括債權類在內的資產池產品主要是將銀行的信貸資產放入其中，而外資銀行的貸款本來就少，沒有那麽多信貸資產支撐發行此類產品，而理財產品某種意義上說就是私人銀行業務的生命線。”

“事實上，隨著對非標產品監管日趨嚴格，2014年以來，信托產品在私人銀行界並不那麽火爆了。不過即使這樣，外資行的產品還是比不上中資行，他們主要集中在基於衍生品工具的結構化產品上。”上述三位人士一致這樣認為。

中資行的產品線則相對完善很多。“我們這兩年做的比較多的一是類固定收益產品，二是權益類產品，包括風險較低的量化對沖結構化產品，還有純主動管理型的產品，比如私募、基金一對多產品、券商資管計劃等。”上述其中一位人士表示。

受訪的一位國有銀行私人銀行客戶經理則表示：“國內很多客戶就喜歡簡單點的產品，外資行那些結構化產品他們反而弄不明白。”

Peter也說：“從投資回報來說，中資銀行的確要高不少。因為客戶可選擇的產品不多，而一旦在外資行做的資產配置沒有達到預期目標，很多客戶最終流失到中資行，這也是外資行這麽註重情感銷售，靠‘走心’的一個原因。”

中資行：難以擺脫“產品導向”模式

不過，外資行私人銀行也有中資行趕不上的地方。

“特別是在管理上，外資銀行基於其在境外悠久的歷史經驗，管理的更細化和瑣碎一些，對風險控制的要求更高。比如在合規上非常嚴格，合同上只要有一點瑕疵，就會影響績效考核；客戶簽名只要與以往稍微不同，合規部都要反複驗證。在服務上，外資銀行做的更周到細致，比如客戶任何一個小小的投訴都不能放過，如果客戶隨口抱怨一句空調開的太冷了，我們就要將這一條意見反饋上去，並且將處理結果電話告訴客戶。總體來講，外資銀行對服務的要求更高，註重情感銷售，在軟服務‘表面功夫’上完勝中資行，從銷售技巧、客戶需求分析和客戶維護上，外資行因為走心，更能提高客戶黏性。”Peter說。

後來Peter跳槽到一家起步晚的中資私人銀行，發現中資行目前還是以銷售產品為核心導向，“中資銀行產品沒那麽虛，若服務跟上來，虛實結合會更好。”

一位受訪人士亦表示，因前期培育不足，中資私行多數客戶經理依然未擺脫“產品導向型”的服務模式。特別是對於資產凈值處於私人銀行低區的客戶來說，似乎並未享受到全方位的專業金融服務，取而代之的是時常接收到大量理財產品推薦，如銀行理財、基金、信托等，難逃“只為賣產品”之嫌。

此外，各家銀行經營風格不一也導致同行之間差距拉大。

比如，Peter呆過的中資銀行在產品研發和業績考核方面較為激進，導致很多客戶流失。

“去年股災時，短短半年時間就有好幾位客戶因產品損失大而流失。本來股災導致客戶投資受損是很正常的事情，在其他同行那里可能受損面不會這麽大。而我們當時在產品發行時存在一些誤導和誇大之處，對風險則淡化。客戶經理首先被誤導，進而在產品銷售時傳導給客戶。此外，如果投資部和產品部對後市看的準，多做一些相對穩健的固定收益類產品，客戶損失會更小。這證明不是市場問題，而是經營風格問題。”Peter隱晦地說。

工行招行業內領先

某國有大行私人銀行部人士對本報說，財富管理講的“安全性、流動性和收益性”三性，該行一直將安全性放在首位，國有四大行在這一點上風格很一致，很多私人銀行客戶正是基於此而選擇在大行做資產配置。

發行什麽產品要靠銀行的內部架構。有兩位受訪者均對工行的做法表示羨慕，因為工行私人銀行總部目前的主要功能為產品研發，為全行的私人銀行分部做產品線支持。最重要的是，“工行私人銀行有自己的單獨資產池，而我們銀行不是，產品由總行相關產品研發部門研發，為個人金融和私人銀行等各個部門提供產品，對產品研發部門來說，誰賣出產品都無所謂，只要他們完成了自己的業績考核就行。”

上述人士表示，工行私人銀行單獨資產池的優點在於可以挑選質量更高的資產入池，進而研發出種類更豐富、收益率更具有競爭力的產品，而不用去與資產管理等部門討價還價，要求他們為私人銀行客戶讓利——何況這並不是容易達成的事情。

除了工行，招行目前在私人銀行業務上的成績也讓同行羨慕。

本報根據2016年上市銀行中報統計，有9家上市銀行披露了私人銀行管理客戶資產規模，截至今年上半年，該數據為5.3萬億元。與去年底相比，大多數銀行的客戶數增長率和管理資產規模增速都超過了10%。其中尤以工行和招行的數據最為“給力”：截至今年上半年，工行私人銀行客戶數達7.62萬戶，管理資產規模達12300億元;招行私人銀行客戶數達5.4萬戶，管理資產規模達14237億元。從這兩項數據來看，招行私人銀行業務已經超越工行，占據國內首位。

“招行的優勢並不是在某一方面，而是基於多年零售業務的積累而達成的綜合優勢，在我看來，主要是因為招行機制靈活，市場化程度高，經營風格更貼近市場。”“從總量上說，工行也不錯，有比較完整的產品體系，規模也夠大，產品豐富且穩健，不過招行的產品更豐富一些。”上述兩位人士說。