鄂爾多斯2千萬平在建樓盤停工 全民討債

http://www.yicai.com/news/2012/08/2029087.html
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萬科毛大慶在建策沙龍上的發言（速記版，絕對原創） 萬佑希

http://xueqiu.com/8699384290/29047027
感謝小張的錄音和記錄。上週參加了一個沙龍，比較內部的沙龍，毛總說的比較實在，大多數觀點我都同意。說出了很多在公開場合不能說的話。

  發言速記版：
  今年的市場。和萬科一樣，在座的各位對今年一季度以來的市場，覺得都比較複雜，先坦率的談個人對市場的分析。去年年末的時候，我有過一次訪談，曾經談到，2013-14年間，市場可能會有一個比較大的分化，個人曾在多個會上談過，從現在重點關注的50個城市看，已明顯出現分化的特徵，50個城市的背景：（國家從2003年實施政策性調控以來，到去年，整整10年，2014年沒有實施政策性調控，在過去10年強政策性調控下，一共有過43次政策性調控，其中頒佈了179份四部委以上的文件，這179份文件，個人受任志強影響較大，喜歡分析，個人將179份文件全部找到，並拼到一起看過（嘲笑個人有病），發現：179份文件前言不搭後語，各種事情也有很多沒落實；但是這179份文件給我一個啟示：再一次印證了中國房地產有房地產問題的地方，從這個國家有 4部委以上文件開始，他的每個文件都有一段，叫做這個文件的指向：從30多個城市，到70多個城市，最多情況下提到都是50-60個城市，其實，再仔細看，這個50-60個城市標誌了中國房地產比較明顯的各種各樣特徵，萬科長時間以來，我們的研究院和研究機構，自己的研究部門分析的比較多的，其實也就是36—50個城市之間的狀態）。這50個城市從13年底—14年初，出現了兩個情況：一個是以二線城市為代表的，出現了較為明顯的特徵：由於土地供應過多，帶來了對未來市場去化能力的或銷售能力的透支，這些城市比較明顯的代表，就是瀋陽，有明顯性的代表，一些三線城市就不舉了，比如：營口、鞍山、唐山之類的。像瀋陽這樣的城市大概有30來個（在50個城市裡面），基本由於市場供應過量帶來的影響；二是還有一些城市，以北京為代表，就是市場還在，需求也還挺多，但是他的波動在於土地的價格在過去的一年裡由於上漲的過快，我們以斜率來表示，13年斜率非常的斜，是過去好幾年的斜率總和，帶來了對市場價格上漲空間的透支，所以基本上兩類城市都出現了透支的情況；造就了今年1季度，再加上國家對於銀行的貸款、政策的收緊，這三點（兩個透支加一個收緊），使得今年我們普遍意義的市場出現了比較消極、比較觀望、悲觀的的這樣一個狀態，可能這樣一個情況可以涵蓋大多數的城市。

輔助一個擾動因子，就是反腐敗（星河灣代表下午提出反腐敗對星河灣影響很大），作為我們開發商講，反腐敗對高端樓盤影響，事實上還是很大的。反腐敗對於高端盤的影響，不是少了一批腐敗官員，而是一批跟這個事直接或間接相連的包括產業、人、以及一批人對於持有高端樓盤的疑惑心理。各個城市不一樣，比如山西省，我們也關注了星河灣這個項目，他影響到了煤炭整個行業。我們萬科在北京的高端樓盤，過去的三週，僅接待檢察院、紀檢委，就多大14-15次，我們從一個樓盤配合調查的之密集（售價在4、5萬元每平），其他開發商更貴的樓盤更不敢想想是什麼情況。所以，起碼在近期的一段時間內，反腐敗對房地產還是挺明顯的一個擾動因子。

同時，在北京的二手房交易市場，更加的感受到由於廉政所帶來的影響，比如和我愛我家、鏈家這兩家主流的二手房門店進行溝通後，得到這麼一個數據，尤其以鏈家為主（鏈家基本佔了北京一半以上的市場），他們的單門店的單日掛單量（單日掛單量是二手房市場很重要的一個數據）從原來的5套房子，急劇增長到10-12套房子，而且好多掛單的單主，要求他們盡快銷售，給予大幅優惠，甚至於腰斬售價，可見這房子都不知道怎麼來的，比如：其中以某省某地級市公安局局長在北京銷售的房子（此人已經進去了），在北京市場中介，找了44家門店掛他的房子，他在北京的房子數量，大概在1-2棟樓，幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等，掛的時候不計成本，玩命甩。甩帶來的後果是二手房的銷售嚴重的減緩，這個情況大家可以到門店看看（我本人在13年也在賣一套房子，100平米的房子，就賣不掉，現在是越等越賣不掉，經紀人讓我降價，我告訴經紀人，我是以成本價賣的，都沒計算利息，結局就是我不賣了，收租金）；

北京還有一個更複雜的因子：自住商品房，自住商品房的供應，對於一批剛需的買主，給了他們以比較便宜的價格，能買到房子的一種期房，但事實上這種期望也挺虛幻的，他的供應量很有限，北京金隅嘉業，在北京有比較好的兩個地方，大概5000套房子，現在還沒開始銷售，排隊的申請者，剔除重複的，5000套房子，申請的家庭數量在25萬；不剔除重複的，申請的家庭數量在45萬。因此北京的市場是有的，著急買房子的人是大把在，但是這些人已經構不成對於高端樓盤的支撐。這是我想表達的觀點，市場中90%以上還是剛性需求，他們的臨界點特別敏感。前段時間萬科在北京賣的房子（住總萬科聯合開發的萬科橙項目，2.2萬每平），在市場上引起軒然大波，這個項目是被建委要求價格合理一點，低一點，萬科提出有股東、合作夥伴，是否可以不賣，但建委仍然要求賣，要求我們起帶頭作用。低價賣了以後，記者寫了很多文章，要崩盤了，萬科要帶頭降價了，以至於現任中央某常委的兒子從美國打電話給我，問我是不是北京的房子真的要跌了，我說政府讓我幹的，你還問我。情況就是4小時賣光。賣光的狀態：房價幾乎就和北京的自住商品房一樣。但是我們測試過，如果放在我們另一個樓盤，價格賣到2.8-2.9萬，購房者人數立刻下降，賣到3萬，更明顯；所以可見現在市場的價格承受空間和區間是非常明確的。我們有一個建委批了的3.6萬每平的項目，在北京的亦莊，開盤後賣了40%，後面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2萬的項目，4銷售賣光，3.6萬的項目很慢。

目前就是北京和上海的情況好點，包括廣州和深圳以及其他城市，市場都不好。我簡單的以數字說明：我們檢測的24個重點城市成交金額的變化，2013和2014年的1、2、3月份，同比下滑：1月份13%，2月份21%，3月份30%，至於4月，我們認為好不到哪去。24個重點城市的存消比的變化也是相當大，當然銀行的封控、客戶觀望情緒加重了這種變化。

還有幾個比較重要的數據，我們分為1000億級的城市，分為：北京、天津、瀋陽、青島（北方城市為樣板），1000億級的城市商品房的供應面積，同比下降，北京是23%（好多企業現在是不賣，政府不批還限價）；天津上漲環比106%，同比上漲8%；瀋陽上漲205%，同比上漲78%，以上都是上漲；青島也是在上漲；

商品房的成交金額來看，總金額，北京同比下降37%，天津下降35%，青島下降45%，大連下降40%，濟南下降43%，太原下降66%，都有明顯的下降；

批售比，大量的城市都是大於1的，北京是1.2，青島是1.9，煙台1.4，這些數據看來都是在惡化的狀態上。

我們同時也看了商品房的上市，對比土地的成交面積來看，如果小於1，就說明大量成交入地，但還沒入市，像天津、瀋陽、青島、大連等等，全部小於1，就證明了土地淤積在開發商手裡的量還是挺大的，但是這些城市的商品房的批售比是什麼情況呢，大於1的話，說明已上市的部分已經開始積壓，比如天津，商品房上市對比土地成交是0.65，但是商品房的批售比已經到了1.48，說明了地還沒完全上市，但是批售的房子已經開始積壓了；

我們再看溢價房價差，我們判斷，如果小於5000元，就很難有盈利空間，我們列舉了十幾個城市，這裡面只有北京是10824元，天津是8419元，瀋陽4847元（瀋陽現在想賺錢已經很難了），青島7000元，大連8000元，濟南6000元，常春5000元，唐山4800元，鞍山4900元，撫順3500元。

3年新增庫存的存消比，多數城市，僅新增的庫存就已達到足以銷售1年以上，3年庫存的存消比，比較嚴重的，如：天津17，瀋陽7，青島16，煙台38，鞍山20，唐山22等等；唐山是個比較鮮明的例子，萬科和華潤，在唐山是屬於比較大的，好歹很多企業沒進去，進去的都陷進去了，唐山是河北省GDP第一的城市，比石家莊還要高不少，3年多的城市建設導入人口幾乎沒有增長，城市的基本產業結構就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業絕大多數是政府壟斷和國有，少有的幾個大礦也是和政府勾著，調查唐山的有錢人很多，但是再看，發現有錢人不在唐山買房，基本上都在北京買房。重點中學也沒有，三甲醫院就2個，是一個很傳統的北方城市經濟結構，政府壟斷的經濟體，民營資本和民營企業幾乎都沒有發展起來，再加上搞環保，要推到各種爐子，萬科在唐山已轉不動了，停止狀態。這樣的城市在國內不在少數，加上政府玩命的賣地，基本上只有賣地是政府財政的唯一來源，在此情況下，這些城市的銷售、這半年以來，基本是處於急劇惡化的速度狀態。

現在庫存的問題事實上是挺尖銳的，萬科也做了統計，與往年的3月去化加快不同，27個主要的城市中，多數的存消比在上漲，21個城市超過12個月，9個城市超過24個月，比如：廣深區域、上海區域、北京區域、成都區域來看，深圳存消比29個月，長沙24個月（我們是以平均21個月為一個風險警戒線，但每個公司的看法不同，萬科對自己公司的管理，萬科是按照每個公司資金來源的成本和我們基本對我們股東的收益率進行倒算，我們對於一個城市的存消比到了多少以後可以忍受，高過以後就有危險了）,每個公司算法和衡量不同，無錫在上海區域中，57個月，很嚴重，寧波36個月，杭州33個月，上海33個月，天津39個月，唐山28個月（唐山整個城市加起來計算，已超過100個月，28個月是城區裡），瀋陽23個月，西安30個月，鄭州23個月。

總的狀況，商品房的環比供應在大幅上漲，但成交的反彈乏力，庫存總量增加，絕大部分城市的存消比在上升，沒有真正感受到小陽春的味道。一線城市的土地成交，除了北京、上海少有的幾個地方之外，其他城市土地成交已經進入到一個下行通道里了，是比較明顯的。只有讓人非常難以理解的是北京，有市場的保險性，但事實上，昨天下午（指恆大地產（03333.HK）子公司北京正浩置業有限公司以41.6億元總價，配建3.68萬平方米自住房和1.57萬平方米限價房的條件拿下大興區黃村DX00-0101-0201地塊，溢價率高達179.95%。，同日出讓的北京市大興區黃村鎮DX00-0101-0801 等地塊C2商業金融用地，並沒有進行現場競價，被萬科（000002.SZ/200002.SZ）和首開聯合體以7.63億元的網上最高報價拿下，溢價率僅為0.53%。樓麵價為8048.85元/平方米，遠低於恆大獲得的黃村地塊。），兩塊地一街之隔，不知道恆大如何賣；但由於每一快地出來，都有一個這樣的企業出來挑頭，使得北京市場勾勒出的狀態就是：價格還在飛快上漲。但是看現在拍賣土地的結構，參與結構已發生重大變化，原來是上市公司、大公司和央企以及一群名企在一起競爭，競爭力很實，都在舉牌。但現在情況不同，現在基本報名企業數量已經急劇衰減，但是總有這樣的企業，別人都不舉了，他們還在舉，一直爭到最後，每次都能冒出這樣的一對冤家，到最後，甭管這兩個企業怎麼舉的，但是價格就很高，所以總體看起來，從投標、報名到拿地，事實上有這嚴重的衰減，像北京市比較成熟的一些長時間在北京開發的企業，比方最早的首創、城建、住總、萬科等等，目前基本處於相對來講比較溫和的狀態。

目前可以說除了這些城市外，整個都在下行當中，政策的強調現在在轉型，從強行政干預轉向向分類調控管理，弱化行政管理，回歸市場，在回歸市場的途中，信貸持續收緊，加上宏觀經濟的下行風險，導致了市場的信心不足，是現在比較明顯的現象。

今年的銀行特別有意思，我在一季度密集度擺放了20多個行長，和他們聊，到底銀行怎麼著，發現今年的銀行基本上沒任務，一季度房貸沒任務，以前都是有任務的，但今年沒有，今年是上面給銀行簽一塊份額，銀行能放則放，不能放則不放，放不出也沒人怪你，這是今年比較怪的現象；第二，像大家都有不知道的時候有中國銀行、工商銀行、交通銀行、中信銀行，這些銀行裡面都成立了一個部門，這個部門裡面的人是從市場上找過來的並且做過房地產開發的人，到這以後，他們開始分析，比如：北京的中信銀行就開始分析：最近拿了20塊地，他們要追蹤哪些項目去房貸，他們的目標要瞄準哪些項目去房貸，以前像以前北京銀行的一個分行，直接放就沒錯，但現在是一塊一塊的分析，比如為什麼這塊地他3萬，你8千（暗指萬科和恆大的項目一路之隔），然後說這個項目列入黑名單風險，就是他們在銀行裡的人去分析房貸，說明第一：銀行在用市場化的眼光開始審視項目了，但是現在他在分析，思想有點像信託；第二個說明他們放貸沒有任務，沒有任務之後，他們想放點好的，他都挑。

關於負債率，萬科最近也在研究，據東方證券分析，2012年開發類的房地產企業淨負債率是65%，龍頭企業的平均負債率是43%，那麼現金比例普遍都偏低；負債率，從過去1年來看，大城市的開發商，尤其土地價格高的城市的開發商，負債率有非常嚴重的上漲現象。比如像北京拿地比較猛的，像泰和，負債率很高了；另外這些企業拿地還有一個打法，就是拿到貴的地以後，去找金主去借錢，這些錢借來，用股權制抵押，有若干個項目已經到了實際拿地開發企業的真實股權已經降到了只佔幾的地步，大量的股權已經在金主的手裡了。但金主的錢好多都很貴、很高，因此這些項目能不能經得住銷售緩慢的考驗是未來一個很大的問題。

因此，有一個結論，宏觀大調控，2014年對房地產市場，確實有較大的變化，政府2014年以來，想法也很多，穩增長壓力很大，貸款偏緊、融資成本上升，整個中國經濟在艱難中復甦，實際上也帶有不確定性，那麼另外一個，過去1年多，土地的放量，尤其像北京、上海自住商品房用地的上市，引發客戶短期對市場的觀望，形成了一種虛擬供應的形象。使得短期內剛性需求都爬在自住房商品上了，不動了，也是一個特徵，但是從北京、上海目前來看，供需矛盾仍然沒有馬上得到緩解，剛性需求的需求量還是很大的。在此也說下萬科對北京市場到今年年底和明年年初的一個判斷：因為我也參與了市政府的一些會，大致到2014年年底、2015年年初，也就是2013年拿地的這些都比較貴的土地，都會要上市的時候，北京大概會出現42個樓面地價5萬-12萬之間的樓盤，這40多個樓盤分佈的位置，那裡都有，但是有一個現象，基本上沒一個在5環路里邊的，套數依據容積率估算，大致在4萬-5萬套數之間，但這裡面還不包括商改住，如果恆大最近拿的這塊地要商改住的話，還有一大批房子要入市，因為北京在2013年賣的地，已經有一半以上不是住宅用地了，是商業用地，但這些拿了商業地塊的企業，基本上沒什麼想做商業，都在想商改住，如果這樣，就要再加上一批住宅入市，而且這些商改住的樓麵價不比住宅低，所以，在2014年年底，北京，將會有一批以4-5萬元的房子，非常有代表行，是否是主流，還不敢說。這些價格區間的房子，將成為一個相當大的一批量出現在市場上。我對這批房子，我本人是持一個相對悲觀的態度，因為我覺得，北京取消限購，幾乎無望，繼習大來了以後，親自制定了北京未來的發展方向，基本上對北京是一個嚴厲的限制政策，我不認為在未來的3-5年內，北京有可能取消限購；如果不能夠取消限購，再加上這麼多房子湧向市場，再加上反腐敗，我作為一個從業人士，是非常看重的。現在北京市年情好的時候，一年7-8萬套，加上二手房，13-14萬套，大約就是20萬套，這樣的一個穩定數字。因此，如果突然間在這個市場中跑進來5萬多套都是5萬元左右的房子，我不知道這個剛需是什麼人，剛到樓面地價都是5萬的人，我覺得我自己都不剛（指毛大慶本人），不知道誰還那麼剛，在做的有多少人覺得5萬元的價格很容易（會場有很多人都笑），我個人認為萬科的職工，在房地產圈裡，收入還算可以，我看也沒有什麼人能買得起這樣的房子，以上是市場目前的分析。

下面是我的另一個觀點，對於中國房地產未來，還是有一些值得我們小心的地方（個人在萬科內部，一直都是分析劣勢和風險），觀點之一：住房供應是不是還嚴重不足，過去一年多，我們一直在研究，對於這個問題，發達國家有一個數字，穩定城市的房地產市場在戶均1.1套，人均1.1間，就說明這個市場比較穩定。這個戶均和人均，不是指城市人口的人均，是指常住人口的人均。以這樣的均法來看，北京顯然還是不足的，但很多城市，把現在的庫存都算上，事實上已經很足了，這是一個值得觀察的數據。那麼這個數據用什麼尺子來量呢，我們現在有一個尺子，叫城市的年千人套數，它代表住宅水平和推斷市場供應容量，它是國際上用來衡量的一個重要指標（會場沒有一家企業用此尺子衡量）。在此給大家分下：中國千人建設套數，按照竣工口徑來看，2009-2011年，我們全社會住房竣工面積，年均18.5億平方，折合每年平均建設1627萬套，千人的建設套數為12.1套；同期住房人均面積均值為9.05億平方米，折合套數801萬套，千人的套數為12，按照竣工口徑來看，近幾年中國的千人套數相當於其他國家的峰值水平，已經觸頂，但尚可接受，這個結論忽略兩個未考慮因素：一個我國目前的竣工遠遠低於開工，大量的違章建房、單位建房、小產權房、私人建房並沒有統計在數據之內，我們看了主要國家的經歷，美國、加拿大、德國、澳大利亞、英國、日本、韓國、瑞典，即使在城市化的高度進程之中或者全球房地產最高景氣年代，除了韓國、日本以外，一般沒有超過12的，所有國家都沒有超過14；按照商品房開工口徑來看，中國千人建設套數本世紀以來，其實在不斷攀升，從世紀初的5（2000年的5）到2011年已經突破20，近年來的保障房，如果加在一起計算，年開工均在千萬套左右，仍然不考慮在建的違章建房、單位建房、小產權房、私人建房等等，2011年中國的千人建設套數，已經達到了35套，這是人類歷史上從未出現過的高端，說明我們的建設量和未來的再投資源從量上講，是相當不少的。

從分城市類型來看，一線城市相對來講還比較合理，在10-15相對較合理的水平；三、四線城市的趨勢和全國的均速比較類似，問題最大的，其實是在二線城市，到了2011年，僅僅商品住房的千人開工套數，已經達到了30，是比較嚴峻的局面。我們將城市做了一個列表，比較嚴重的有呼和浩特，近3年的平均數已經達到了70，瀋陽為49，西安為38，貴陽為37等都是名列前茅的城市，二線城市排前10為的合肥、貴陽、重慶、長春、大連、昆明；商品住房千人開工套數26個三、四線城市中2006年只有一半高於15，到了2012年和近3年平均，幾乎全部高於15，除了佛山、泉州、溫州沒超過15以外，其他全部高過15，其中最恐怖的一個城市叫營口，千人開工套數瘋狂增長，近3年平均平均高達93.3，已經到了不可理喻的程度。所以從自主的角度看，如果房子不炒，不以炒房子、倒騰房子為目的的話，全國住房供應不足的情況，其實從2009年內已經開始出現拐點，那麼過去3年，中國住房已經創造了人類歷史上的高位。對於能夠吸引新投資移民和外來移民的城市，商品住房千人年開工套數在20----25仍然是安全的，一線城市在本世紀初普遍處於這個水平，個別二線城市長期超過30乃至40，不能不引起高度警惕，二線城市的透支程度是最值得關注的，可能會超過三、四線城市，但是三、四線城市的吸引能力和投資能力不足，導向能力不如二線城市，以上是幾個要點。

總的來說，中國商品房新開工已經達到極限，未來仍然能保持增長的城市主要是東部城市帶中的一些三、四線城市，我們認為他的增長性還有潛力。至於住房的價格是否還有上漲的空間，對於庫存比例很高、積壓很高的城市來說，近幾年根本看不到有上漲的可能性，除非國家再出台幾萬億。從一線城市來看，全世界的房價，城市中心房價中位數排在前10位的香港、新加坡、倫敦、台北、悉尼、紐約、東京、北京、慕尼黑、首爾、上海、莫斯科，北京和上海已經進入了世界前茅，甚至於北京和上海的部分房價已經超越了東京和紐約。我們這次在美國看，實際上美國的房子還是挺合算的，東京的房子均價大概在6-7萬人民幣。

再看土地總價值，是監測不動產泡沫的一個重要指標，隨著地價的大幅上漲，我們看日本在房地產泡沫以前，其實他的土地總價值佔GDP的一個比例關係，我們進了分析，1990年，東京土地的價值是4.1萬億美元（土地價值計算有公式），與美國全國的土地價值相當，大約佔美國同期GDP的63.3%；1997年香港的土地價值在5.7萬億美元，約佔美國同期GDP的66.3%；2012年北京土地的價值約為10萬億美元，佔美國同期GDP的61.6%，所以這是一個非常可怕的數字。

至於房價的收入比，都不用說，中國都不屬於低的。所以從很多角度上看，中國房價在短時間內存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數據表明，2013年中國房地產市場存在和日本、香港泡沫化類似的特徵；那麼從房價收入比、房價租金比的數據來看，北京、上海的攀升速度已經達到或接近日東京、香港泡沫化時期的水平。因為房地產是一個非常明顯的週期性行業，發達經濟體歷史上發生過的事情，很可能在中國的未來重現，有必要瞭解他們在發生泡沫化時期數據之間的邏輯關係，便於我們來規避我們可能出現的情況。

最後我想說經濟大背景和房地產行業的關係、以及和人口結構化值得關注的觀點，一個習和李，現在採取的經濟解決方案的態度，我個人認為從政治改革和經濟措施兩點上講，他們使出來的手段和前10年甚至更前些年的手段相比，可能有一個根本的告別，或者根本的切斷。這很明顯的，無論從腐敗問題的態度，到對於經濟措施手法的變化，基本上都是一個告別的態度，不能說決裂，但起碼是切斷關係的態度，這個態度是明顯的，或者說已經明確的表達出來。意思就是說過去的10多年或者再長一點時間，經濟手段基本上以M2或貨幣刺激為主導的手段，這個手段加上我們沒有在創新領域或者投資引導上加以正確的引導，使得大量的貨幣都回到了土地和房地產中，當然包括基礎建設投資和固定資產投資，但是這些等等的東西都是不為未來創造價值的行業，都是一時快樂的行業，這個狀態，我想我們所有房地產行業從業者，我們享受了過去這樣的快樂，但是不代表對國家就是健康的，個人是這麼考慮問題的。這樣的一個狀態下的中國，大家都是迷迷糊糊的，像吃了這個毒品之後的狀態，當然都是吃上了癮戒不掉了，所以就不斷刺激，就不斷弄錢，不斷弄錢，就不斷弄土地財政。這有一個特別怪異的現象，這樣的一個情況，銀行還高利潤，這實際上經濟有很多很多潛在的泡沫在裡面，要和這個事情告別，採取一個紀律性的、有制約的金融手段，還是一個放縱的金融措施，對此，我們有大量的經濟學家，說國家還有很大的基礎建設投資，以這個來告訴大家GDP還有強大的動力，但實際上毛病就出在國家一直對固定資產和基礎設施大力度的投資，但事實上遠遠沒有支撐創造性企業、民營企業和中小企業的發展，對於社會投資的效率來說，這種投資的效率是最差的；對於國有企業、壟斷企業，對於這種固定資產投資的投資，是最產生不了對未來的創收作用，如果你對民營企業、自主創新企業進行投資的話，那完全是另外一個局面，這些行業會自己找到他未來的生存空間，它的創造力很強，所以，是不是這一代人要在這一點上採取堅決果斷的措施，今天只能看見他在收緊，在擠泡沫，但還看不出來他在什麼上面去鼓勵和發展，所以，這個還是一個尾號。

第二個就是中國現在面臨一個很著急的問題，就是我們人口結構迅速的迅速變化，過去1年多，我們做了一個和萬科以及房地產行業貌似沒什麼關係的研究，我們接了一個課題，我們7個博士，接了一個課題，給中央某個機關，在十八界三中全會前面快1年的時候，研究中國的人口結構變化問題，這個7個人是7個行業的，分別作了7個報告，最後彙總在一起，最後讓我得到了挺一個驚心動魄的數字，在此分享幾個數，一個是在2028—2033年間，我們國家60歲以上的人口會達到3.9---4.4億，我們取大數4億，60歲以上人口，大約會在2033年左右會出現，加上2.7億被撫養的人口，也就是大數6.7億被撫養的人口，這個時候的中國，將真正接近撫養比1:1的狀態，其中2.7億的人口中，有4000萬的殘疾人和2.3億的未成年人；然後我們接著研究剩餘的7億多人口，意味著我們有7億的撫養人群要對6.7億的被撫養人口進行撫養，這7億多人，我們又做了一個更詳細的人口分類，再取一個係數0.6（即一個人能撫養一個及多個能力的人），也就是說未來將面臨5億多人口撫養9億多人的局面，今天的中國大概是9億人撫養5億人的局面，所以，在18年間，這個數字將有一個明確的倒轉，這個倒轉之後，會帶來什麼嚴峻的問題，所有撫養比接近或超過1:1的國家，大約都有幾個特徵：經濟發展迅速減緩，就業崗位縮減，國家負擔加重，用延長退休年齡來延緩對國家社會福利造成的壓力，進一步帶來了企業裡論資排輩，年輕人沒有上升通道等等現象，創新能力大幅度減弱。和中國最貼切的可能就是日本，日本的幾千萬人養幾千萬人，日本在1997年開始進入撫養比這個狀態之後，經濟開始迅速的減緩，到今天都沒有解脫出來，但日本在20多年經濟不增長，但老百姓的生活質量並有下降，他的原因在於1991年他老化的時候，日本的經濟結構比今天的中國合理很多，日本在91年時候，GDP增長拉動力的十大因素中，60%是科技轉化為生產力所帶來的GDP增長，因此，基本上日本在90年代進入老齡化設計、經濟減緩之後，日本的經濟結構是遠遠優於今天的中國。我們做了一個模型，幾乎不敢想像到2030年GDP的增長是由科技轉化為生產力產生的，如果不是的，這個國家將比較麻煩。因此，中國房地產的天花板實際上在這18年間，一定是達到的，不要幻想持續發展到2030年，房價可以永遠上漲。

最後說一句，我感受到了一絲涼意，對於有些城市來說，這一輪房地產非政策性調控的蕭條，有可能會帶來這個城市房地產長時間處在難以反彈的局面，有可能長時間就會這樣一直下去，如果這個城市長時間沒有人口的導入，經濟結構沒有明顯的變化，幾乎看不見這個城市憑什麼房價在貴，但這不是北京，北京另當別論，北京這個城市太蹊蹺，我也搞不太懂。

在建房夠賣5年：買房別再搶了！ 第一財經財商

http://xueqiu.com/4541336641/29659956
前些年經常看到「日光盤」，開盤首日就被搶買一空，那種通宵排隊的場面真是壯觀。有時這是一種假象，尤其是2011年以來，個中貓膩媒體拆穿了不少，無非就是農民工可以很廉價地被僱傭，或者是地產商將新房輸送給腐敗官員等關係戶再讓真正的需求者向這些關係戶買。
今天，筆者繼續用數據說話，至少在目前，買房真的不需要再搶了！


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既然有那麼多的存量房了，中國還缺房子嗎？

半個月前，筆者在第一財經日報《財商》上發表的《中國到底有多少房子？》一文中計算，2013年底，中國城鎮住宅面積約175.2億平方米～240.24億平方米，農村為233.67億平方米，合計起來上限值高達474億平方米。

474億平方米是什麼概念？相當於中國115萬平方公里的平原上4%的面積是住宅。有讀者會說，你這麼算是都當作平房來算了，確實應該考慮容積率，但如果算上農村，這個容積率比1也高不了多少。

回到開頭那個問題，房子是不缺了，但人口遷徙、分配不均、拆遷等因素的存在，住房需求還是大量存在的。這又引出一個問題？買房還需要搶嗎？

前些年經常看到「日光盤」，開盤首日就被搶買一空，那種通宵排隊的場面真是壯觀。有時這是一種假象，尤其是2011年以來，個中貓膩媒體拆穿了不少，無非就是農民工可以很廉價地被僱傭，或者是地產商將新房輸送給腐敗官員等關係戶再讓真正的需求者向這些關係戶買。

今天，筆者繼續用數據說話，至少在目前，買房真的不需要再搶了！

3.24億平方米待售

第一個數據是待售面積，顧名思義即是準備出售的住宅量，此數據從2001年9月開始統計，但有意思的是該數據2001年～2004年、2010年的數據又無從可查，圖中顯示的缺失部分即是。

好在影響不大，截至2013年12月，全國住宅類商品房待售面積為3.24億平方米，創歷史新高。從圖中可以看出，待售面積近幾年持續攀高，說明供給很充足。

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圖1：2001年～2013年住宅類商品房待售面積（平方米）

也許有人說，按2013年住宅銷售面積11.57億平方米計算，3.24億平方米的待售住宅只夠賣3個多月的，不算啥。這顯然是靜態的眼光看問題了，因為還有40多億平方米的房子正在施工呢！而且這是全國平均數據，杭州之類的部分城市壓力可不是一般的大。

中國在建住宅至少夠賣5年

第一財經日報《財商》（微信號：caishang02）再計算了一下中國目前到底還有多少住宅類商品房正在建設？

這個數據來得比想像中難多了，琢磨良久也難找到合適的數據項。如果直接用住宅類商品房施工面積計算，考慮到部分已經建好甚至預售，個中誤差不好統計。

一位地產公司研究總監也是望而興嘆，他稱業界一般通過代表性地產提供潛在供應量及全國份額來推算。

但這顯然也比較粗略的，因為月度的竣工比率都是在變化的，即開發商會根據房地產市場形勢來加快或推遲開盤。看1995年以來的年竣工率走勢，非常不穩定，何況月度了。

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圖2：1995年～2012年房屋建築面積竣工率

筆者最終找到這樣一種計算方法，即用1997年以來的每年新開工面積，減去每年的竣工面積，當然這裡也有個誤差，即1997年是沒有竣工數據可查的，不過1996年之前新開工面積都是有限的，所以就此忽略。

計算得出，1997年~2013年住宅新開工面積累計為115.63億平方米，1998年7月~2013年12月住宅竣工面積累計為69.28億平方米，兩者差值為45.35億平方米。

即截至2013年底，在建住宅面積約為45.35億平方米，當然這個數據還應扣去爛尾樓，數據無從可查，就此略過。

再對比2013年住宅累計施工面積48.63億平方米，兩者相差在3億平方米多，誤差尚在容忍範圍內，而且此誤差很可能是這部分已得到預售許可，進入待售統計項目中。

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圖3：1997年～2013年住宅類商品房新開工、竣工面積（萬平方米）

這尚未完工的45.35億平方米意味著什麼呢？夠賣多久呢？

若以2013年全國一般住宅類商品房銷售面積11.57億平方米計算，如此龐大的在建面積需要賣4年左右。但2013年商品房銷售面積又是創歷史最高的。

若以2009年～2012年之間約9億平方米的銷售面積，這部分房子要5年多才能賣掉。

而上述預計是基於2014年起新開工面積為0，而這顯然不太可能。需要說明的是，在建的不代表沒有完成售賣，因為商品住宅銷售中60%多為期房，所以小部分在建住宅可能已經售出。

在建的房子需要好幾年才能消化，供給還不過剩嗎？而且還不算大規模興建的保障房。

35城市新建商品住宅庫存創歷史新高

不過，各個城市又是有差異的。哪些城市供給不足呢？哪些城市又過剩呢？

供給情況可以用存貨去化月數來衡量，等於某一區域有效可售存貨總量除以之前一段時間平均月度銷售量。通俗點講，就是庫存的房子要賣多少個月。

存貨去化月數指標的合理範圍，萬科給的是5～10個月。低於5個月說明存貨嚴重不足，如果該指標高於10個月，則說明市場存貨相對比較充分。

萬科副總裁毛大慶在4月末被曝光的一個內部發言中提到，現在庫存的問題事實上是挺尖銳的，萬科做了統計，與往年的3月去化加快不同，2014年3月27個主要的城市中，多數的存銷比在上漲，21個城市超過12個月，9個城市超過24個月。

具體到城市，深圳存銷比29個月，長沙24個月，無錫在上海區域中，57個月，很嚴重，寧波36個月，杭州33個月，上海33個月，天津39個月，唐山28個月（唐山整個城市加起來計算，已超過100個月，28個月是城區裡），瀋陽23個月，西安30個月，鄭州23個月。

據毛大慶講，在萬科內部，按照公司資金來源的成本和對股東收益率進行倒算，以平均21個月為一個風險警戒線。

另外，6月10日，上海易居房地產研究院發佈《5月份新建商品住宅庫存報告》。監測數據顯示，截至5月底，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在內的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環比增長2.7%，同比增長20.1%，庫存再創歷史新高。

具體來看，35個城市中，有29個城市庫存同比增長。其中南昌、寧波和九江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到77.4%、60.9%和56.9%。

鑑於5月份市場成交並沒有預料中的大幅反彈，上述這些城市的房企可謂「壓力山大」了。

此外，申銀萬國證券2014年初統計出一個供需比，全國房地產市場目前供需比在119%，供給過剩的城市比例為37.14%。

具體來看，申萬的結論是一線城市明顯供給不足，整體供需比為64.5%；22個二線城市，平均供需比155%，其中44%的城市屬於供給過剩，尤其是太原、西寧、武漢、濟南；34個三四線城市平均供需比125%，屬於輕度供給過剩，但其中分化相當嚴重，以營口、鄂爾多斯、張家界最為嚴重。

(作者為《財商》主編助理，微博@艾經緯CBN，即將出版《房市大衰退》一書。)

在建規模世界第一 中國核電項目密集上馬

來源: http://www.yicai.com/news/2015/09/4689071.html

在建規模世界第一 中國核電項目密集上馬

第一財經日報 林春挺 2015-09-22 06:00:00

用官方的話說就是，今年國內爭取新核準開工6~8臺核電機組，而2014年這一數字為“0”。

地方債置換額度增至4萬億？若新增資金或為在建項目後續融資

來源: http://www.yicai.com/news/2015/11/4710471.html

地方債置換額度增至4萬億？若新增資金或為在建項目後續融資

一財網 陳益刊 2015-11-11 22:43:00

一位不願具名的地方財政人士對《第一財經日報》記者表示，目前並不清楚上述消息的口徑。但今年地方政府融資平臺公司在建項目後續融資規模約為7000億元，這與上述消息中透露的新增額度（6000 ~8000億元）接近，可能上述消息提供的新增置換債券額度是在建項目後續融資額度。

世邦魏理仕：全球購物中心在建量最大的十個城市中有九個在中國

近日，世邦魏理仕與中國連鎖經營協會聯合推出《2015中國購物中心發展報告》（下稱“報告”）顯示，目前，中國購物中心的在建面積位居世界首位，全球購物中心在建量最大的十個城市中有九個在中國；面對電商的崛起，零售商已基本完成線上渠道布局，戰略重心重回門店體驗和互動性；在非生存型消費需求成為拉動消費新引擎的背景下，餐飲及休閑娛樂業態在購物中心內的占比逐步加大。

報告顯示，截至2015年，全國17個主要城市的優質購物中心存量中近60%為都市型購物中心。此類購物中心相對於其他項目首層租金的表現仍出類拔萃，平均溢價約為40%。隨著市中心開發漸入尾聲以及商業地產版圖的擴張，未來將有更多的大型購物中心出現在次級商圈及非核心地段。但對於業主來說，需要考慮如何在租戶選擇上穩中求新、更加靈活地進行項目定位、以及在業態組合方面突出體驗元素，以應對商業模式的僵化和“過時”的威脅。

社區型商業和奧特萊斯未來發展潛力巨大。在報告追蹤的17個城市中，社區型商業存量僅為優質購物中心總存量的8%。但這一數字預計將穩步上升，未來三年內，16%的新增供應定位為社區型商業。綜合性奧特萊斯也有望成為零售市場的新增長極。

報告認為，零售商進軍購物中心開發的趨勢在2015年迎來高峰，雖然這種轉變能夠幫助零售商增加利潤增長點並減輕零售業務租金成本上升的壓力，但項目投入資金大、培育期長且需加大前期準備精力，對零售商來說可謂是一把雙刃劍。中國百貨業在變革中面臨外困內憂，轉型步伐仍困難重重，但增加針對女性客群的元素、以建築為項目亮點、結合智能工具增強顧客體驗、以及發揮櫥窗設計吸引眼球等諸多新舉措都值得借鑒。

此外，面對停滯的業績增長與上升的經營成本，奢侈品進入盤整穩固階段。快時尚及大眾時尚品牌繼續擴張，截止到2015年，世邦魏理仕統計的20個快時尚及大眾時尚品牌在全國17個大中城市的門店總數已達1123家，同比上升25%，不少新晉品牌仍然在積極拓展中國市場。值得註意的是，面對中國中產消費者的迅速崛起，輕奢品牌也面臨著較大的市場發展空間。以餐飲為主導的體驗式消費，已經成為實體零售在為電商不斷侵蝕市場份額時的“護城溝壑”並成為了購物中心提升客流的重點業態。

報告數據顯示，在全國城鎮居民的服務型消費占總消費比重接近40%，預計到2020年將提高到50%左右的背景下，休閑娛樂及服務業態將是未來發展的焦點。其中，兒童業態將以其吸引客流、 增加顧客停留時間、帶動周邊消費的特點擁有巨大發展空間。
 
據商務部數據，2015年中國網絡零售額繼續位居全球第一，約占全社會消費品零售總額比重11%。電商崛起將近十年，零售商零售商已基本完成線上渠道布局，不再輕易“談電色變”。據報告對137個零售商進行的調查，零售商將提升門店體驗和互動性放在2016年運營策略首位，而發展線上渠道和移動端渠道僅位列第三和第四。

世邦魏理仕中國區研究部主管謝晨表示：“在供應井噴、消費需求結構演變以及電商挑戰的大環境下，國內購物中心發展固然面臨著重重挑戰；但另一方面，消費升級、品牌布點擴張和城市零售商圈外擴的趨勢亦帶來了眾多機遇。對開發商和零售商來說，運營將是實現企業盈利的關鍵，包括組建優秀的經營團隊、根據區域規劃和數據分析進行精準選址和動態決策、利用新媒體等多種渠道與消費者展開互動等。”

全國在建3500多個新城 專家稱或加重樓市庫存

國務院日前印發了《關於實施支持農業轉移人口市民化若幹財政政策的通知》，明確建立健全支持農業轉移人口市民化的財政政策體系。對一些中小城鎮來說，這個消息成為極大利好。

從發改委城市和小城鎮改革發展中心的調查來看，據不完全統計，截至2016年5月，全國縣及縣以上的新城新區數量3500多個。研究顯示，我國的新城新區發展，普遍面臨著規劃上過度超前、定位上同質化、過度依賴房地產拉動等突出問題。

據經濟參考報消息，除了進城農村轉移人口，一些城市還把人口引進目標聚焦在區域和城市間人口流動上，展開渾身解數“搶人”。專家指出，規劃、土地、人口三者緊密聯系，規劃新區“畫大餅”，規劃人口盲目求大，直接的影響就是房地產過度開發，去庫存艱難。

專家：規劃3500多個新城新區，誰來住？

“城鎮化不僅僅是土地的城鎮化，盲目求大的新城規劃嚴重脫離實際。”國家行政學院教授汪玉凱表示，中國人口的生育高峰已經過去，即便全面放開二胎，人口增速不會出現大幅上漲，城鎮化的主要增量來源於進城農村轉移人口。考慮進城意願、落戶能力等多方面因素，預期到2020年城鎮落戶的農業轉移人口占進城農村人口的1/3左右，“規劃3500多個新城新區，誰來住？人從哪里來?”

除了進城農村轉移人口，一些城市也把人口引進目標聚焦在區域和城市間人口流動上。西部、西南部幾個地市規劃部門負責人均表示，其工作一項重要的任務就是搶人。

中國區域科學研究會理事長、南開大學教授郝壽義等受訪專家指出，城市人口規模差別化調控的信號已經明確，特大城市嚴控人口規模，中小城市加快放開落戶制度。隨著特大城市人口“溢出”，對於數量眾多的小城鎮、小城市，可能會迎來承接一部分大城市轉移人口的利好。

然而，現實中擔當集聚人口重任的中小城市卻處於難以承受之重的尷尬。近期出版的《國家新型城鎮化報告2015》顯示，中國農民工流向地市級以上的占70%以上，而流向小城鎮的不到10%。

沙縣縣城

事實上，一些地方不僅面臨引進人口難，還處於人口凈流出的“失血”狀態。福建省沙縣建設局相關負責人介紹，按照規劃到2030年沙縣城關人口要達到29萬人。“現在四分之一的人口都外出從事小吃行業，人口不凈流出就不錯了。”

在中山大學城市與區域研究中心教授許學強看來，隨著特大城市控制人口規模以及經濟發達地區產業轉型升級，人口出現由大城市向中小城市流動的跡象。但要搶人，需要硬實力：很多中小城鎮城鎮化和產業化脫節，沒有產業就沒就業，再加之公共服務供給不足，致使中小城鎮難以發展起來。

直接影響樓市去庫存

記者發現，西南某省會城市一個新區，通過劃撥方式取得土地的項目占總用地比例高達52.33%;而通過招拍掛出讓方式的土地僅占47.67%，招拍掛土地中，住宅又高達74.63%，商業服務業設施項目只占15.53%，工業項目只有5.24%。

專家指出，這類行政造城的結果就是，功能單一，很難形成持續擴大和升級的消費需求和服務需求，不能提供穩定的就業崗位來促進吸引人口的聚集。中國社會科學院人口與勞動經濟研究所助理研究員蔡翼飛等指出，以規定地、以供定需的拍腦袋規劃，不按照市場和現實需求，將導致土地利用粗放低效。

近日公布的《國土資源“十三五”規劃綱要》顯示，“十二五”時期全國城鎮建設用地增長約20%，遠高於同期城鎮人口11%的增幅，城鎮建設用地增長速度約為同期城鎮人口增加幅度的180%，地均GDP僅相當於歐美兩成多一點，粗放利用形勢嚴峻。

而部分地區“空城”“睡城”現象加劇，也讓去庫存難上加難。中原地產首席市場分析師張大偉分析，目前一些三四線城市的新城發展過多偏重於住宅這一單一模塊，過度的新城規劃也意味著房地產市場又要大發展，無疑將進一步增加難以消化的商品房庫存。

聯排的二層樓房組成的商業街是蘭州新區最熱鬧的區域。但出了這條大道，新區的夜晚只有一片漆黑的高聳樓房，只剩沈寂。

據記者不完全梳理，為鼓勵農民工進城購房，已經有超過50個城市發布了專門針對農民工進城購房的補貼優惠政策，其中主要為三四線城市。

記者近日在沙縣縣城看到，在城區新區，數十個樓盤正在促銷，映入眼簾的是各種地產廣告。即使一些售出的房子，居住率也並不高。“為了去庫存，沙縣從2014年就停止住宅用地的供應”。據該縣建設局羅積清總工程師介紹，目前沙縣樓市均價在每平方米四五千元，相對於高峰期房價已接近“腰斬”，房地產商多是保本甚至虧本甩賣。

在廣西北部灣區域的防城港市，截至2016年5月，該市新建住宅存量276.95萬平方米，按前36個月的月平均銷售面積12.5萬平方米計算，去化周期約22個月;再如三區一縣的北海市，城區常住人口不到60萬，但目前房地產總庫存量超400萬平方米，遠遠超過本地常住人口的改善型需求。

此外，中小城市既要去庫存，又要保證房地產固定投資不減，陷入兩難困境。防城港市一些官員介紹，廣西今年給防城港房地產行業下達的投資任務是75億元，預計全市將新增300萬平方米，處於“舊賬還不上，又要添新賬”的境地。

“新城新區規劃的激進，背後是地方政府對土地指標的狂熱追求。”華南城市規劃學會會長、暨南大學管理學院教授胡剛表示，每多一個人進入城鎮化序列，與此對應的人均建設用地指標就多一些。例如，按照目前人均城市建設用地100平方米計算，20萬人口和40萬人口的土地指標差別很大，後者潛在的土地出讓收益就更多，根由還是土地財政在作怪。

規劃泡沫需降溫

受訪專家表示，過度超前的新城新區規劃會給土地供應、城市發展帶來一系列負面影響。

北京交通大學中國城鎮化研究中心主任趙堅認為，新型城鎮化的新突破應主要靠市場機制而不是政府主導。靠政府的行政手段增加中小城市數量會造成嚴重的資源“空間錯配”。人口之所以不向大都市之外的中小城市集聚，是因為那里沒有多少工作機會;要為那些城市創造工作機會就要進行新的投資，而這有可能造成新的產能過剩;而在那些中小城市進行過大規模的城市基礎設施建設，由於人口流出或零增長會造成基礎設施服務能力的空置。

蔡翼飛等專家建議，從人的角度出發合理制定規劃，確定城市開發邊界。胡剛等人指出，國家可以在城市規劃的上一層次，在區域和省一級對發展方向、人口規劃給予控制，為下面提供參考，探索由上而下和由下而上相結合，而不是完全從下到上越做越大。

一些受訪基層幹部表示，在規劃修訂方面，也要及時根據實際情況適時對規劃進行適度調整，統籌好“一張藍圖幹到底”和城市實際發展需要，註重規劃的延續性和科學性。“我們2008年曾制定了一個發展規劃，經過幾年發展以後，發現規劃中城市居住用地的比例太高，隨後就調整規劃，優化城市發展結構。”北海市規劃局相關負責人說。

遼寧社會科學院副院長梁啟東說，要解決中國城鎮化的泡沫問題，克制大規模造城運動，必須樹立理性的政績導向，明確科學的城鎮化方向，創新地方官員的考核機制。這些將是解決問題的根本所在。

“提高城鎮化率，並不是簡單的要人進城購房，滿足了人的生活、工作需求，人自然會留下來。”許學強表示，對於中小城市來說，既要不斷完善教育、醫療等公共服務，也要提高產業支撐能力，提高就業水平和城市宜居環境，讓人願意留、留得下。

贛能股份在建電廠發生施工事故 已造成67人死亡

贛能股份11月24日晚間公告，11月24日早間，公司下屬分公司江西贛能豐城三期發電廠在建項目（以下簡稱“豐電三期”）在施工過程中發生施工平臺倒塌事故。截至目前，事故已造成67人死亡，2人受傷，另有1人正在搜救中。

經初步調查，豐電三期項目總承包方承包給具有資質的工程公司（以下簡稱“施工方”）在對豐電三期7號機組冷卻塔施工過程中，施工方搭建的施工平臺發生倒塌，造成施工人員傷亡。截至目前，事故已造成67人死亡，2人受傷，另有1人正在搜救中。公司正全力配合政府部門做好現場救援工作。

據悉，豐電三期項目為建設兩臺100萬千瓦超超臨界發電機組，項目建設為 EPC 工程總承包模式。目前，事故救援、調查及責任認定尚在進行中，公司將積極配合有權部門對本次事故原因進行調查。三期項目重新開工建設時間存在不確定性，事故對三期項目建設工期會造成影響。但由於豐城三期項目為在建工程，尚未對公司業績有所貢獻。目前，公司及下屬豐城二期發電廠、居龍潭水電廠、抱子石水電廠生產經營正常，事故對公司當期經營業績不會產生重大影響。

公司股票將於11月25日開市起複牌。

水利部：確保明年在建水利工程投資規模超過9000億

22日據水利部網站消息，近日，水利部黨組書記、部長陳雷主持召開部黨組(擴大)會議，傳達貫徹中央經濟工作會議精神。陳雷在會上強調，加快推進重大水利工程建設，全力做好項目前期工作，要確保2017年再新開工15項重大工程，在建投資規模超過9000億元。

陳雷指出，中央經濟工作會議對水利工作高度重視，既把水利作為深化供給側結構性改革的重要內容，納入“三去一降一補”中補短板的重要領域，作為加強基礎設施薄弱環節建設的重要任務，又把水利作為適度擴大總需求的重要潛力，列入擴大有效投資的重要投向，對推進重大水利工程和災後水利薄弱環節建設、加強水資源節約和水生態保護等提出明確要求，要切實抓好貫徹落實。

一要深入學習領會講話精神，準確把握當前經濟發展形勢。要準確把握經濟發展進入新常態這一重大判斷，從經濟發展長周期和全球政治經濟大背景出發，把認識、把握、引領新常態作為當前和今後一個時期做好經濟工作的大邏輯。要準確把握以新發展理念為指導、以供給側結構性改革為主線的政策框架，牢固樹立創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念。要準確把握穩中求進的工作總基調，充分認識穩中求進工作總基調是我們黨治國理政的重要原則，是做好經濟工作的方法論，保持戰略定力，堅持問題導向，紮實做好工作，著力落實好中央興水惠民決策部署。

二要圍繞經濟工作總體要求，科學謀劃明年水利各項工作。堅持穩中求進工作總基調，緊緊圍繞保持經濟社會大局穩定，充分發揮水利在防禦水旱災害、保障安瀾環境，穩定投資需求、拉動經濟增長，引導經濟轉型、推動提質增效，助力脫貧攻堅、惠及民生福祉，改善生態環境、促進持續發展方面的基礎性、先導性、保障性作用，統籌推進水利建設管理、改革發展和防災減災各項工作，確保防洪安全、供水安全、糧食安全和生態安全，為黨的十九大召開營造良好氛圍。

三要圍繞供給側結構性改革，加快推進水利基礎設施建設。加快推進重大水利工程建設，全力做好項目前期工作，確保2017年再新開工15項重大工程，在建投資規模超過9000億元，同時加快在建工程建設，盡快增加實物工程量，發揮投資拉動作用。全面推進災後水利薄弱環節建設，突出抓好中小河流治理、小型病險水庫除險加固、重點易澇區排澇能力建設、農村基層防汛預報預警體系建設等工作，抓好大江大河大湖治理和主要支流治理，推進重要蓄滯洪區建設，抓緊啟動全國海堤建設，補齊補牢防災減災短板。

四要牢固樹立綠色發展理念，進一步加強水資源節約保護。進一步落實最嚴格水資源管理制度，健全水資源消耗總量和強度雙控指標體系，全面建設節水型社會，推動落後產能壓減淘汰、產業布局優化調整、經濟結構轉型升級。堅持標本兼治、綜合施策、聯防聯控和流域共治，全面落實水汙染防治行動計劃，實現水環境質量的全面提升。堅持自然恢複與人工修複相結合，全面加強水源涵養、水土保持、水域岸線管制，積極推進重點流域和區域水生態保護與修複，統籌推進水生態文明城市建設和農村河塘綜合整治，建設人水和諧的海綿城市和美麗鄉村。

五要落實全面深化改革要求，著力完善水治理體制機制。抓好全面推行河長制工作，加快建立以黨政領導負責制為核心、以節水治汙控源和生態保護修複為重點、覆蓋省市縣鄉四級的河長體系。深化水利投融資體制改革，完善中央財政水利專項資金管理使用機制，用好過橋貸款、開發性金融、專項債券等金融支持政策，鼓勵引導社會資本更多參與水利建設。繼續深化國有水利工程管理體制改革，分類推進水利工程產權制度和管理體制改革，紮實做好水流產權確權試點和健全國家自然資源資產管理體制試點，積極培育水權水市場，逐步擴大水資源稅改革試點範圍。

六要立足最不利天氣情況，紮實做好防汛抗旱防臺風工作。著眼於防大汛、抗大旱、防強臺，認真落實以行政首長負責制為核心的各項防汛抗旱責任制，盡快修複水毀災損水利設施，抓緊實施災後水利薄弱環節項目建設，在抓好當前北方河流防淩、抗旱供水保障等工作的同時，提前安排部署備汛工作，切實做好江河洪水、山洪泥石流、臺風災害防禦以及城市防洪排澇等工作，強化抗旱用水管理和水量應急調度，確保人民群眾生命安全和城鄉供水安全。

在建機組數量世界第一 2025年我國核設施安全將達國際先進水平

《核安全與放射性汙染防治“十三五”規劃及2025年遠景目標》(簡稱《規劃》)近日經國務院批複正式發布。《規劃》提出，到2025年，我國核設施安全整體達到國際先進水平，輻射環境質量持續保持良好，核與輻射安全監管體系和監管能力實現現代化。

3月23日上午，環境保護部(國家核安全局)、國家能源局、國防科技工業局聯合在京召開發布會。環境保護部核設施安全監管司司長郭承站對記者表示，《規劃》是國家安全頂層設計的重要組成部分，是生態環境保護戰略部署的重要內容，也是一部指導和加強我國核安全與放射性汙染防治的專項規劃。

環境保護部核設施安全監管司司長郭承站。攝影/章軻

郭承站介紹，該《規劃》由環保部、國家發改委、財政部、國家能源局、國防科工局印發並組織實施。

《規劃》提出，到“十三五”末，我國運行和在建核設施安全水平明顯提高，核電安全保持國際先進水平，放射源輻射事故發生率進一步降低，核安保和應急能力得到增強，核安全監管水平大幅提升，核安全、環境安全和公眾健康得到有效保障。到2025年，我國核設施安全整體達到國際先進水平，輻射環境質量持續保持良好，核與輻射安全監管體系和監管能力實現現代化。

環境保護部新聞發布會現場。攝影/章軻

我國是核能核技術利用大國。國家核安全局23日公布的資料顯示，我國現有35臺運行核電機組、21臺在建核電機組，在建核電機組數量世界第一。另有研究堆19座，核燃料循環設施近百座。全國共有核技術利用單位6.7萬家，在用放射源12.7萬枚，射線裝置15.1萬臺(套)，已收貯廢舊放射源19.2萬枚。

郭承站介紹，30多年來，我國核能與核技術利用事業始終保持良好安全業績，未發生2級及以上事件和事故，核電安全達到國際先進水平，放射源輻射事故發生率不斷降低，研究堆和核燃料循環設施保持良好安全記錄。

“總體而言，我國已經建立了具有中國特色的核安全監管體系，核與輻射安全風險可控，全國輻射環境水平保持在天然本底漲落範圍，未發生放射性汙染環境事件，基本形成了綜合配套的事故防禦、汙染治理、科技創新、應急響應和安全監管能力，核安全、環境安全和公眾健康得到了有效保障。”郭承站說。

2016年8-9月，國際原子能機構對我國開展核與輻射安全監管綜合跟蹤評估後認為，我國發布並有效實施核安全規劃，加強核與輻射安全監管部門人力財力資源投入，保障了公眾健康和環境安全。“十二五”時期，中國不斷加強法規制訂、內部管理，獨立、有效地開展各項監管活動，建立監督監測體系，采取快速有效行動汲取日本福島核事故經驗教訓，多項監管舉措富有特色，值得在國際同行中推廣。

田灣核電站1號機組外景。攝影/章軻

在回答第一財經記者有關目前我國在核安全監管和應急體系方面還存在哪些薄弱環節或短板的問題時，郭承站表示，目前我國尚缺乏核安全的頂層大法，核安全法缺失。他說，目前核安全法正在制定過程中，去年10月通過全國人大一審，最近正在為二審做準備，按照立法規劃，今年6月要進行二審，今年有望發布這個頂層大法，之後還將制定原子能法。“核安全的法律體系正在健全，很快就能補齊核安全法律法規這塊短板。”

郭承站說，我國是核利用大國，但還不是核利用強國。第二塊短板就是監管能力尚不適應快速發展的核電建設規模和核安全要求，包括監管隊伍建設和相應的安全保障。

“第三塊短板是核安全的全面技術支撐還比較薄弱，盡管目前能夠滿足核電發展的需求，但從長遠發展看，相應的技術支撐仍待加強。”郭承站說，第四塊短板是公眾認知和接受度不高，“核安全事關國家安全，也事關公眾健康。”“十三五”時期，將按照“中央督導、地方主導、企業作為、公眾參與”的思路進一步推進核安全公眾溝通，將“公開透明”作為核安全與放射性汙染防治工作的基本原則之一，落實核安全公眾溝通責任，完善核安全公眾溝通機制，依法保障公眾的知情權和參與權。

《規劃》介紹，按照核電中長期發展規劃，到“十三五”末，我國在運核電裝機容量將達到5800萬千瓦，在建機組達到3000萬千瓦以上，機組總數達到世界第二，對人才培養、核電設備制造和安全監管能力提出更高要求，新機型核電機組將投入運行，放射源、射線裝置數量將不斷增加，核技術利用活動更加廣泛，保障核安全的任務更加繁重。早期核設施和歷史遺留放射性廢物風險不容忽視，乏燃料集中貯存設施不足。周邊核安全形勢將更加複雜，對我國核與輻射監測、應急保障能力提出更大挑戰。

為此，《規劃》確定，“十三五”時期，我國在核安全領域將實施六大工程，包括核安全改進工程、核設施退役及放射性廢物治理工程、核安保與反恐升級工程、核事故應急保障工程、核安全科技創新工程、核安全監管能力建設工程。