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囤地缓慢开发 什么企业在拿地

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http://finance.sina.com.cn/chanjing/sdbd/20091101/22236909042.shtml


　　李泽楷旗下盈科北京炒地皮 利润是盖房的三倍

　　前几天和朋友聚会聊天的时候，听到一个消息，估计跟你说了，你也会吓一跳，说是北京没房可卖了。

　　是吗？这如果是真的那就太可怕了。北京真的没房可卖了，那房价还不顶到天上去呀？

　　没错，我也这样担心。后来我就到网上查了一下，发现这可是近期网上热议的话题。消息源于民生银行(8.10,0.42,5.47%)地产金融事业部近期发布的《中国地产金融蓝皮书》，这上面说，截止到今年9月底，北京楼市的库存房已经跌破了10万套的警戒线，只够5个月的销量，而就在今年年初，北京的存量房还够卖两年的。

　　难怪这北京的房价总是跌不下来。其实，你想想，土地资源的确是有限的，用一块少一块，尤其是市中心更是寸土寸金。没地建房子了，房价当然就会越来越高。

　　话是这么说，可是最近我们的记者却发现，就在北京城区最黄金的地段，仍然有些本该建住宅楼的地块，一空就是好几年，现在还闲着。这又是怎么回事呢？我们一起来看记者殷莉的调查。

　　潘石屹：很多开发商只倒土地从不盖房

　　记者：“我身后是北京市东三环的长虹桥，这里算得上是北京最繁华的地段之一，一般住宅公寓的售价大概是在每平方米3万到5万元，可以说寸土寸金，不过我们了解到，就是在这样一个黄金地段，有一块地原本是打算建住宅的，却一直闲置多年没有开发。”

　　施工单位工作人员：“无可奉告，请出去。”

　　北京市民：“听说是盈科的，李泽楷的，就是那个李嘉诚儿子的地。”

　　北京市民：“差不多三年，我来四年了，我来那年就好像就说盖楼盖楼没盖。”

　　附近的居民告诉记者，几年前这里就挖了个大坑，据说是要建住宅楼，但是几年过去了一直没啥动静。为了一探究竟，记者决定到空地的现场去了解更多的情况。

　　由于施工方的阻拦，加上这块地的四周也已经被围墙给包围得严严实实，记者没法来到空地的现场。随后记者来到附近的一栋居民楼的楼上，拍摄到了这块空地。从高处可以看到，工地上零零星星有一些工人在干活。而这块地的北边紧邻着北京电讯盈科的大楼。

　　北京市民：“刚开始说是不是哪买了，后来完了说是又换一家，反正在这儿耽误好几年。”

　　这块位于北京核心城区的地块究竟是什么背景？为什么闲置多年没有开发呢？在经过多方打听和查阅了大量资料后，记者了解到，原来这块地就是被称为2006年新年第一拍的工体四号地。

　　北京地产界资深评论人杨少峰：“当时这块地是被香港的盈科，就是我们大家所熟悉的李嘉诚的儿子李泽楷他旗下的房地产公司拿走，当时这块地整个的 拍卖价达到5.1亿，这块地的规划面积才4.6万平方米，折算完之后当时成家的楼面地价就达到1.2655万块钱每平方米，而当时这个周边最好的楼盘最贵 的楼盘才卖到1.6万左右。”

　　按照土地出让合同的约定，这块地的开工日期为2006年9月20日，为赶在奥运会前完工，项目约定的竣工日期为2008年3月31日。然而这个 土地出让合同的约定最终变成了一纸空文，直到今天这里仍然只是一个大坑。今年8月21日，香港上市公司瑞安建业公告，向盈科大衍地产公司作价约1.18亿 美元购入工体四号地项目。拿地三年半不开发却转卖出去，这到底是为什么呢？记者电话联系到香港盈科大衍地产有限公司。

　　工作人员：“公告以外的内容我们没什么好补充的。”

　　按照国家相关规定，对于超过合同约定动工开发日期一年未动工开发的，可征收土地出让金20%以下下的土地闲置费；闲置两年以上不开发的土地，政 府可无偿收回开发商的土地使用权。然而这块工体四号地却闲置了长达三年半的时间，最终不仅没有被政府罚款和没收，而且还高价转让出去，并由此获取巨额利 润。在盈大地产发布的公告中记者注意到，此次工体四号地的交易，为其赚取税前利润大约为2.35亿港币。

　　杨少峰：“而当时如果他当时把这块地盖成楼来卖的话，他可能挣的钱还只有几千万甚至不到一个亿左右，也就是说盈科地产在这块地运作的过程中，他实际上他是一种，我们认为他很可能就是另外一种炒地皮的一种行为。”

　　记者：“炒地皮？”

　　杨少峰：“对，所以这也是典型的囤地的一种行为。”

　　而在SOHO中国有限公司董事长潘石屹看来，像这样的囤地倒卖现象在中国的房地产业其实并不少见。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹：“中国有一批房地产开发商公司是从来不盖房子的，就是倒土地的，从来不盖房子的。”

　　记者：“这样的房地产开发商多吗？”

　　潘石屹：“三分之一吧，能够占三分之一，他们不是盖房子的。”

　　记者：“只是为了囤积土地？”

　　潘石屹：“囤积土地倒卖土地。”

　　记者：“有这么多？”

　　潘石屹：“我能了解的情况，差不多有三分之一。”

　　囤地缓慢开发，什么企业在拿地？

　　不盖房比盖房更赚钱，难怪潘石屹说得如此斩钉截铁，这么多房地产开发商都宁愿炒地，也不愿意动一锹土，他们这钱也赚的太轻松了吧。

　　他们赚钱倒是轻松，不过，这样一来，大大加剧了土地市场的价格泡沫。而这些地价最后都会转化到房价上，苦了我们这些买房的人。

　　正因为这样，国家对开发商囤地的行为三令五申严令禁止。可除了像盈科这种大有来头明目张胆囤地的，更多的开发商和土地监管部门打起了太极拳。他们又是怎么逃避监管的？

　　记者：“位于北京市南五环以外的大兴是距离北京城区最近的郊区，今年夏天大兴诞生了新地王，随后房价也一路飙升，现在大兴主要城区的房价已经超过一万元，不过就是在大兴中高端楼盘最集中的地段，仍然可以看看大片大片闲置的空地。”

　　北京地产界资深评论人杨少峰：“这块地是2007年很著名的大兴的地王，当时在2007年的12月份，华润置地以194轮的竞价才以6291元 的楼面地价拍到这个地，当时这个周边这个房价大概只卖到6千到7千块钱左右，有部分的项目可能8千多，所以当时这块地我们是面粉贵过面包这也是其中的一个 例子。”

　　从2007年拿地到现在，华润置地的这块地已经接近两年的时间。不过昔日的地王如今杂草丛生、一片荒凉，丝毫看不出任何动工的迹象。实际上，像这样正在晒太阳的地王在全国各地大量存在。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强：“有机构专门对07年的地王项目做过调研，那么除了少数是退地这种之外，那么闲置的未开发的占了绝大多数，那么一半以上都还是处在待开发状态。”

　　华润置地地产公司是华润集团旗下在香港的上市公司。记者了解到，像大兴17号地这样被闲置的土地，在华润公司还有很多。据统计，截止到2009 年9月底，华润置地公司的土地储备多达 2530 万平方米，在全国开发商中排名第八位。如果按照今年预计的销售业绩来计算，华润置地的土地储备足够开发10年以上。不过对此华润似乎并不满足，就在土地储 备已经足够多的情况下，华润置地今年仍然在大规模拿地。

　　中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱：“它在2008年的时候拿地的数量是它销售数量的8倍，在2009年的时候，拿地数量也是它销售数量的两到三倍，也就说他拿地的速度远远超过他卖房的速度。”

　　像华润置地这样拥有大量闲置土地的开发商在中国到底有多少？他们囤积土地的数量究竟有多大呢？

　　陈国强：“的确这种情况在不同的城市在全国应该是比较普遍，而且数量是非常可观，去年底就是(戴德良行)这个是一家国际著名地产机构，他们对于 我们国内的存量土地资源曾经有过一个研究，那么从1998年到08年实际上是房改以来10年时间，就房地产市场开发出来的土地面积大概是31亿平方米，那 么截止到去年底，实际开发的数字是19.4亿，也就是19亿的样子，那么实际上也就是说还有将近12亿平方米的地是闲置没开发是这样一个情况。”

　　根据克尔瑞信息技术有限公司和中国房地产测评中心共同发布的统计数据显示，截止到今年三季度末，十大房地产企业的土地储备规模超过三亿平方米。 其中，恒大地产以5100万平方米的土地储备量位居榜首，碧桂园和雅居乐分别以4360万平方米、2950万平方米分获第二和第三位。北京地产资深评论人 杨少锋对这些开发商的土地储备可供开发年份进行了统计。

　　杨少锋：“已经在这些上市公司的手中，它们所拿到的这些地，可以够他们开发，多的够它们开发几十年，少的够它们开发五六年的时间，绝大多数是十多年时间，这说明了什么，这说明这些土地目前供应到市场的大量的土地被这些开发商囤在手中了。”

　　究竟是什么让开发商游走在土地市场和资本市场中间，不亦乐乎？

　　从这张表上，你看这些开发商手中的土地储备足够开发十几年的，真的让人很惊讶。你还记不记得今年夏天地王频频诞生的情景？我注意到，这些土地储备量特别大的开发商好多都是今年和2007年地王的得主。

　　而且你有没有发现，这些开发商绝大多数都是上市公司和国企。你说为什么这些国企和上市公司手中已经有了那么多地，还拼命拿地呢？

　　因为他们的钱来得容易啊。我注意到前几个月，有家上市公司发布公告就称，要增发几十亿元用于买地，实际上他们买了更多的地以后，又可以到资本市场融更多的资金。

　　究竟是什么让开发商游走在土地市场和资本市场中间，不亦乐乎？这场资本游戏最终将造成什么样的危害？

　　尽管已经过去三个多月，但是潘石屹至今还清楚地记得今年6月30日广渠路十五号拍卖的情景。

　　潘石屹：“当时很热闹，我记得广渠路15号地拍卖的时候，一共是有11家，从这11家的构成情况来看就很有意思，有10家是国有企业为背景的公司。”

　　拍卖现场的竞争越来越激烈，在紧张的举牌中，价格以每3分钟一亿元的速度攀升。起拍价迅速从21.12亿元飙升到30亿元以上。最终潘石屹不得不决定止步于39亿元，而中化方兴以40.6亿拿下了这个北京新地王。

　　潘石屹：“这里面给我的感觉就是说，有地的要来抢地，没地的也去抢抢抢地。”

　　潘石屹再一次乘兴而去，败兴而归。实际上，今年潘石屹参加了不只一次土地拍卖会，却没有一次成功地拿到地。他发现如今地价越来越高，拿地也越来越难。偏爱建房子的潘石屹颇感郁闷。

　　潘石屹：“这些企业都好像手头上有很多的土地储备，而且土地储备好像似乎都可以开发他们几十年，其实他们手头上不缺地。”

　　记者：“不缺地的他们为什么还抢地？”

　　潘石屹：“主要的动力还是想在资本市场上面去圈钱而不是为了盖房子，如果土地储备的量大，上市的时候，市值就会大，如果土地储备的量大，上完市的时候，可以增发，增发的时候又来可以回来钱，不是为建房子，这个就整个房地产这个市场土地市场就会出问题。”

　　记者：“出问题导致的危害是什么？”

　　潘石屹：“就是资产的泡沫化，这个是在资本市场表现出来的，从这个现实生活中我们看到的是，大片的土地圈了，农民就不种了，就不种粮食了，不种菜了，不种水果了，没法种了。”

　　记者：“没地？”

　　潘石屹：“就让一些房地产公司保安去看着，晒太阳。”

　　在潘石屹看来，近几年中国房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡。

　　潘石屹：“就是你囤积的土地多了，建房子的地就会少，建房子的地少的话，市场上面房子的供应量就会少，在中国城市化的进程经济增长速度又非常快的时候，需求量是不断的增加，房子的供应量要上不去的话，它这个价格就会飞涨的，物以希为贵。”

　　实际上，过去五年，全国的房价平均上涨了大约两到三倍。根据中国房地产信息集团提供的数据显示，北京2004年商品住宅的价格是每平方米 4747元，今年9月底为每平方米12482元。上海2004年是每平方米5761元，今年9月底是12016元；深圳2004年是6385元，今年9月 底是13893元。

　　中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱：“我们从上海、北京、广州、深圳一线城市情况来看，土地的供应是跟不上整个的住宅的销售成交的，比如说上 海，这三年来，整个住宅的成交是土地，就住宅土地出让的面积的2.9倍，北京差不多是1.5倍，深圳也要接近3倍，广州也要差不多是1倍，就基本是平衡， 那么从一线城市来看土地是供不应求的。”

　　为了从增加供给的角度防止房价过度上涨，改善楼市供求关系，今年中央政府频频吹风将加大土地供应，国务院批准的全国81个城市新增建设用地规模 较去年增加16.7%。 在北京市土地储备中心记者了解到，今年北京推出的土地数量比往年显著增加，同时还拿出了1000 亿元进行土地储备。

　　北京市土地储备中心主任助理周同伟：“截至10月20日已经推出114宗地，944公顷，今年出让土地的面积是去年的两倍，普通住宅出让的面积是去年同期的157%。”

　　然而大幅度增加的土地供应，似乎并没有调动房地产企业的开发热情，今年北京的住宅开工面积不升反降。据统计，今年一到九月，北京住宅新开工面积为713.4万平方米，比去年同期大幅度下降29.9%。

　　杨少峰：“那么我们政府供应再多的地都会被开发商囤积在手中，它形不成真正的供应量，那么我们现在的这个供不应求这种假象就得不到改变，那么只 要市场还是供不应求，只要这个需求远远大于这个供应量，那么房价它肯定会上涨，所以说囤地这是造成高房价的一个非常关键的一个原因。”

　　记者：“其实最终买单的还是消费者？”

　　杨少峰：“对，最终的买单当然是消费者。”

　　经过这么梳理，我们看的很明显，土地市场和商品房市场的供需链条，在房地产开发商手上被死死卡住了。一方面他们把大量供应的土地捏在手里，不断增值；另一方面，他们又在商品房市场，人为制造紧张，抬高房价，获取更高的利润。两本帐，怎么算开发商都合适。

　　为了遏制开发商的囤地冲动，国家也出台了不少监管政策。可为什么这些政策措施却不太管用，开发商手上的地越来越多呢？

　　囤积现象屡禁不止的原因：政策如同一纸空文

　　前面我们了解到，由于开发商大量囤地，今年即使加大了土地供应量，但房地产市场还是出现了地价房价齐涨的现象。

　　其实，对于闲置土地处理的相关政策早就出台了，早在1994，我国就颁布了《城市房地产管理法》，在1999年国土资源部门又发布了《闲置土地 处置办法》。这两部法规中明确规定，“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权 ”。

　　这些法规白纸黑字地写在那儿，规定也是一次比一次严，为什么我们看到开发商还是敢明目张胆的大肆囤地呢？

　　为了进一步打击屡禁不止的囤地现象，2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，再次重申土地闲置满两年、依法 应当无偿收回的，坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，闲置房地产用地要征缴增值地价。然而，这个通知 并没有能够改变长期以来一直存在的囤地现象。

　　潘石屹：“政府基本上每年都在说，要清理闲置土地，每年都在清理闲置土地，现在政府这个政策有点像狼来了一样，每年都喊狼来了，每年都喊狼来 了，结果狼没有来，所以就是所有的人都说是这个政策是不会执行的，就是闲置两年土地也不会收回的，闲置一年的土地也不会收闲置费的，所以这样的话就是，让 大家的胆子更大了，就更大规模的圈地。”

　　在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，企业之所以敢于大规模拿地和囤地，是基于利益驱动。而地方政府纵容这种囤地的行为，同样也是利益驱动。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强：“它也实际上有很多的顾虑，因为有利益的考量，有和企业关系的，具体的经办人或者相关的官员可能跟，跟这些地块背后的这些项目都有千丝万缕的这种利益关系，所以这个事情就没办法操作。”

　　在杨少峰看来，要想彻底改变开发商囤地的现状，需要相关政府部门真正痛下决心，加大执法力度。

　　杨少峰：“那么要打破这种现象，我个人觉得第一如果政府能出台政策把土地出让金大部分土地出让金都收归国有，收归国家所有，那么我想地方政府它 就会失去拍地的冲动，因为他们这块没有太多的利益，那么它在执法上，那么它就会采取更大的力度，这是第一个，第二个我们要改变这种情况，那必须得管住上市 房地产公司，我们需要由国土资源部门跟证监会对这些公司进行监督，尤其是管住这些大公司，而不是像一些地方政府，我把一些小开发商处罚一下，杀只鸡给猴子 看，那么应该是杀猴子给鸡看，只要管住这些大公司，自然而然小公司就会去遵守这个规则。”

　　开发商敢于大肆囤地，的确暴露出我们在土地监管上的诸多漏洞和问题。多年来，这个现象一直是房地产市场争论的热点，但是在各种利益纠葛下，却一直也难以解决。

　　今年以来，囤地现象在货币供应量大增、地王频现、房价上涨的背景下，再度凸显了出来。那么，大家又怎么看待开发商的行为呢？

　　近日经济半小时栏目和新浪网乐居频道联合进行了调查，结果显示：

　　有97.7%的人认为开发商囤地严重，现象比较普遍。

　　对于开发商囤地的原因，90.3%的人认为开发商囤地是为了等待土地升值及房价上涨，坐享土地增值空间，只有0.5%的人认为囤地是为了企业的持续发展。

　　对于开发商囤地给楼市带来的影响，65%的人认为囤地导致房源供应短缺，助推房价。33.6%的人认为这是恶意制造土地供不应求，导致地王频现。只有1.4%的人认为囤地对楼市没有影响。

　　那么为什么囤地现象一直屡禁不止，69.4%的人认为这是地方政府卖地的利益驱动所致，26.4%的认为是因为相关禁止囤地的政策不完善所导致。

　　如何改变房地产商囤地的局面呢？50%的人认为政府应加大监管执法力度，满两年不开发立即收回。32.6%的认为土地拍卖收入收归国家，不由地方政府支配。

　　半小时观察：让地产商干他们该干的事去！

　　非常明摆着，开发商屯地的目的是人为制造土地资源的紧张，使土地显得物以稀为贵，从而抬高房价牟取暴利。如果说，在这场资本游戏中，开发商是站 在前台的主角，在后台还站着一个分账的，那就是地方政府。运动员和裁判员都是囤地的受益者，所以，我们不可能指望这场游戏变得公平。如何打通房地产市场的 供需链条，让大家走出被高房价胁迫的困境？现在看来最治本的办法，就是重建这个市场的游戏规则，打破运动员和裁判员的利益关联，让地产商干它们该干的事 去。

宝龙集团许健康：商业地产不适合囤地

http://www.21cbh.com/HTML/2010-1-14/161971.html


1月8日，在福建老乡世茂集团董事长许荣茂开发的上海艾美酒店，宝龙集团董事长许健康接受本报记者专访时坦言，与许多开发商凭借囤地升值赢得利润截然相反，宝龙需要不断缩短开发建设周期、加快资金周转率。

宝龙集团总部刚迁至上海，并在上海举办了多场大规模业内招聘会。招兵买马的背后，许健康显然希望上市后能在以上海为中心的多个区域扩张。

聚焦二三线城市

《21世纪》：和万达等一些其他国内成名的商业开发商相比，宝龙明确定位于二三线城市。和万达相比，宝龙模式的特点和优劣在哪里？

许健康：2003年开始介入商业地产，宝龙一直关注二三线城市，甚至四线城市。由于地价相差悬殊等方面的原因，二三线城市在土地成本、相关税费等方面具有优势，因此投资风险相对较低，

通 过IPO，宝龙集资净额20多亿元港元，其中约六成将用于在内地收购新的土地储备以供开发，以及偿还最近购得新项目中的部分尚未缴付的土地出让金。包括继 续拓展至更多的二三线城市，开发城市广场项目，在城乡结合部地带打造更多的新城商业中心。目前我们已在全国14个城市开发17个宝龙城市广场，并有福州、 青岛、郑州等项目实现运营。

万达进入商业地产领域更早，也很成功，在前期销售部分住宅物业和少部分商业物业快速回笼资金进而长期运营大部分商业等关键环节，双方的模式相似。拿更好、规模更大的项目，是大部分商业地产模式的共性。

《21世纪》：中央经济工作会议关于将快中小城市和小城镇建设的相关政策导向，您如何看待其中的机遇？

许健康：国家相关的政策，对宝龙是个良机，我们已经在根据新政策背景探索投资策略，酝酿在各地县级四级城市的发展模式，新市场很庞大。宝龙明确，投资建设地方发展需要的项目，同时尽量避免拆迁，缩短投资周期。单个项目建筑面积的规模底线将基本坚持10万平方米。

囤地不适合宝龙

《21世纪》：1月4日，宝龙公告宣布将延长收购明发中心的最后期限至2010年6月30日。上市后，母公司是否还将有一系列的资产注入计划？

许健康：上市后继续收购明发中心，是为了减低上市公司与母公司的同业竞争，明发中心是宝龙集团与独立第三方共同开发的项目，零售建筑面积58265平方米，收购代价为6亿元。由于合作伙伴明发集团有限公司延缓交付相关物业，收购完成日期预期将出现延期。

除了明发中心外，宝龙集团的可上市资产均已打包上市，可预见时间内，没有更多资产注入的计划，今后宝龙集团的新地产业务拓展也都将在上市公司平台上进行。另外仅有两家宝龙集团自有经营的酒店，并不在上市公司待注入资产之列。

《21世纪》：2010年是宝龙上市后全国扩张的第一年，但市场大势是房地产调控政策接踵而至，是否会影响宝龙的战略推进？

许健康：对土地市场的各项政策，主要的出发点是打击囤地、督促闲置存量土地的消化，调节土地市场供求关系。这对宝龙不会形成负面影响，恰恰宝龙的发展模式适合这样的新市场环境。

成功的商业地产发展模式，并不适合囤地。住宅开发商通过囤地升值，但对以自有长期经营为特点商业地产模式来说，只有快速开发，建成物业后经营起来，通过出租，才能赚钱，从这个角度来说，商业地产应该是尽可能缩短开发周期，尽快进入经营阶段。

宝龙的要诀就是“快”。只有快速开发，才能抓住商机。宝龙将通过在经营模式标准化前提下，不断缩短项目的开发建设周期，加快资金的周转率。我们希望的理想建设周期是：一个项目从拿地到实现首批物业建设，耗时控制在8个月左右。

《21世纪》：您如何看待今年的楼市？

许健康：内地楼市在新一轮调控下，短期会出现调整，但长远而言，市场的信心并没有受到大影响。房地产企业需要学会适应国家的调整节奏和市场的周期波动，踏准步点。

李嘉诚上海项目“合法囤地”调查

http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100114/20100114043903627.html


每经记者  杨羚强  发自上海

        1月8日，上海市规划和国土资源管理局宣布，拟会同相关区政府收回并督促开工东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块等八幅闲置土地。

        上述八幅闲置土地被收回的导火索是易居中国去年底发布的2009年土地报告。根据上述报告，上海有330宗土地“批而未用”，这些闲置土 地的所属公司包括多家知名地产企业。在公布的上海闲置地块的所属公司详细清单上，上百家地产企业上榜，其中包括李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔、瑞安房地 产、东方海外置业（上海）有限公司。  

        “在检查团来到时打几个洞，等检查团走了再继续晒地皮。”说起一些开发商“变相囤地”的现象，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭如此形容。

        和记黄埔与长江实业2000年至2008年的年报显示，上述两家公司在上海的项目，虽然最长只有三年的“计划期”，但大部分时间项目都处于开工阶段。

        易居中国方面一再强调所谓的“330宗闲置土地”属于“被误读”，因上述地块中的大部分是因为动迁和规划等方面问题，超过2年没有开工或没能上市销售，并非真正意义上的闲置不开发。

        但《每日经济新闻》调查发现，开发商的“囤地”方式，远比人们想象中隐蔽得多。他们利用合理的规则，延长开发时间，进而获取更为丰厚的利润。事实上，此前被曝光闲置的房地产开发项目，大多都会在法定时间内开工，但销售和竣工时间则往往无限期延后。

        在诸多善于使用“拖字诀”的开发商中，李嘉诚旗下的和记黄埔和长江实业无疑有一定代表性。《每日经济新闻》查阅该两家企业自2000年至 2008年的年报发现，他们最近8年在上海所取得的地块中，最快开发建设完成的项目——上海古北翠玉豪庭所花费的时间至少是7年。

        开发进度的缓慢，令和黄旗下的项目快速增加。方方地产咨询机构去年年中曾发布报告称，按照和黄过去几年的平均销售额，现有的土地储备至少可以卖20年。

表面现象

大部分项目土地闲置未超两年

        《每日经济新闻》统计了长江实业与和记黄埔2000~2008年年报中所披露的上海项目，发现多个项目从地块取得到上市销售的时间长达6 年以上。但其中处于“空地阶段”（即工程进度为“计划中”）的时间最长不超过3年，很多项目从土地获得到完全完工，所使用的时间超过6年。

        早在1999年4月26日国土资源部第6次部长办公会议通过的《闲置土地处置办法》中就已经规定，土地闲置时间超过两年，将被有关部门收回。

        开发商对上述规定显然心知肚明。因而上述地块大部分的空地时间不超过两年。但开工后进度并没有明确规定，这就给了开发商灵活控制的空间。

        根据2001年的年报，长江实业与和记黄埔在长宁区的古北项目当时的工程进度是“计划中”，当时计划是2004年6月完工。而在此后的两 年年报中，古北项目一直处于“计划中”，竣工时间也一再推迟，从原定的2004年，推迟至2005年，乃至2008年。上海市规划和土地资源管理局网站显 示，直到2005年才有上述长宁区古北项目获得规划建设许可证的记录。

        不仅是上述古北项目，长江实业与和记黄埔旗下的其他项目，也被年报公布为长时间“计划中”，例如2005年2月，长江实业与和记黄埔合伙 购得的马桥地块，也经历了2年多的“计划中”阶段，直到2007年才开始进入施工期，竣工时间因此由2005年年报公布的2007年推迟至一期项目 2009年竣工，二期项目2011年竣工。但截至目前，马桥项目仍未竣工，显然年报披露的竣工时间还将继续顺延。

        最近一块刚刚结束“计划中”状态的普陀真如副中心A3-A6地块，虽然早在2006年12月就已由长江实业与和记黄埔共同拍下，但项目的 施工铭牌显示，项目的桩基及围护栏在去年2月份才开始动工。两公司2007年和2008年年报披露，上述项目在整整两年中一直处于“计划中”状态。《每日 经济新闻》记者今年1月12日曾造访上述工地现场，发现整个项目仍然在“打基础”。而按照施工铭牌，桩基及围护栏应该在去年11月份就已经完成。

        由于进展缓慢，长江实业2008年年报宣布，上述于2006年就已经取得的地块，完成时间至少将在2016年。李泽钜在去年4月的项目开工仪式上说，全部完工要到2018年前。这也将成为目前为止长江实业与和记黄埔在上海完成时间最久的项目。

        记者曾在昨日（1月13日）向和记黄埔地产上海分公司公关部门提问，为何旗下项目不断延后开发时间？是否有“囤地”之嫌疑？截至昨日发稿，该公司公关部门给予的回复是：“所问问题已上交香港总部，但尚未收到回复。”

操作手法

“拖”到土地增值、区域成熟

        在上海地产圈内，和记黄埔与长江实业一直以开发速度缓慢而著称。

        佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，无论是在古北，还是在马桥，李嘉诚旗下的项目都是最后一个开工、销售的。其时，周边区域大多已完全开发，整个区域都由当初的一片荒凉转变成人丁兴旺的成熟居住区，楼盘的房价也已经能卖出高价。

        “别的公司都已盖完楼后，李嘉诚便可以不费一兵一卒完成整个地块的价值提升。而他们所盖的项目即使品质一般，也依然可以以高价出售。”上 海地产业内一位不愿意透露姓名的人士评论李嘉诚的“拖字诀”，颇有“四两拨千斤”的能力，并表示香港开发商大多是内地“囤地”的“鼻祖”，借“囤地”赚钱 的方法，最早就是来自于海外房地产企业。

        上述极为缓慢的开发、建造模式给和记黄埔、长江实业带来的高额利润显而易见。易居克而瑞的数据显示，2005年~2009年的5年时间，马桥地区别墅的成交均价，由8034元/平方米，直线上涨至29684元/平方米。

        李嘉诚旗下位于马桥地区的御涛苑，预期销售单价在8万~12万元/平方米之间，总价超过2000万元/栋，并被预言可能会热卖。房地产行 业机构粗略估计，御涛园项目将给李嘉诚带来40亿元的销售额。而在2005年，李嘉诚只花了2.6亿元的收购金及5894万元的土地出让金就获得了该项目 地块。

        和马桥项目情况相似，李嘉诚位于古北的项目，也在区域整体开发成熟后，达到了较高的销售价格。熟悉古北地区楼盘的房地产业内人士介绍说， 率先在古北地区开发项目的一些房地产商，当初项目的销售价格不到2万元/平方米，大部分住宅的售价不到1.8万元/平方米。而李嘉诚古北御翠豪庭开盘的成 交均价达到了36000多元/平方米。

        至于普陀真如副中心A3-A6地块，虽尚处于基桩阶段，但地块价值已增值超过30亿元。

        业内人士说，除了土地增值带来的收益外，拖延竣工和销售时间的好处，不仅在于整个区域的城市建设已经高度成熟，房子更容易卖出好价钱。更重要的是当其他楼盘都已售磬时，开发商就能掌握整个区域的新房定价权，某种意义上形成“垄断”。

业内分析

开发商或利用规则“变相囤地”

        今年1月6日，第一太平戴维斯上海公司董事长刘德扬在该公司新闻发布会上说，海外“囤地”现象是非常普遍的。为此，香港以及新加坡等城市 的市政管理部门，通常要求开发商一次性付清土地出让金，并对具体项目规定开、竣工时间。内地目前也有相关的法律法规及政策，只要严格执行，“囤地”现象势 必会大量减少。

        但事实上，内地开发商的“变相囤地”，更像是“上有政策下有对策”的游戏。很多开发商会利用政策空子以更隐蔽的办法“变相囤地”。

        钱生辉投资咨询公司总经理钱生辉曾表示，上海目前未开发的项目，大部分都是被动闲置。是因为政府部门的规划调整，或者地块上房屋迟迟未能完成动迁才搁置。否则，按照国家和地方政府的有关规定，上述地块早就已经被收回。

        易居中国分析师薛建雄也介绍，在易居中国披露的330宗没有开工或没能上市销售的地块中，大多在2004年前就已经被出让，大部分项目都是因为动迁和规划等方面问题，而没能及时上市销售。

        不过，他并不排除一些开发商用隐蔽的方法“变相囤地”，比如故意造成规划上的缺陷，而使规划建设许可批准时间被拖延；或者留下一两处房屋故意不拆迁，以上述  “客观原因”，推延项目的开工期。

        钱生辉则说，开发商可以通过不断调整规划出让方案、延缓施工时间，或者寻找政府政策漏洞等多种办法，巧妙地“变相囤地”，而使得政府找不到理由收回土地。根据他的介绍，一些开发商会在房子打完基础后停工，象征性地赔偿施工单位损失后，把地块晒在一边。

        此前，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭曾很形象地形容开发商的“囤地”方式：“在中央检查团来到时打几个洞，等检查团走了再继续晒地皮。”

        显然，仅仅依靠土地闲置两年，还难以逼迫开发商老老实实地不囤地。近期出台的提高土地出让金支付比例等政策，如能严格执行，对开发商囤地也能起到一定的抑制作用。

        对此，经济学家郎咸平曾提供了一个更好的方案。他认为，开发商囤地获得的收益，并不是通过努力得到的，而是全社会的经济进步带来的结果， 是全社会的老百姓带给他的利润。他提出应采用孙中山先生宣扬的“地权平均，涨价归公”理论，以抑制开发商的囤地行为，并让全民享受到社会进步带来的土地增 值收益。

        事实上，国内早有既能抑制开发商“囤地”、又能让全民享受土地增值成果的办法。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，对于开发商的高额土地增值收益，可征收税率高达30%~60%的高额土地增值税。

        这一政策曾让不少低价买地的开发商不愿意高价卖房，原因是大部分利润会被税务部门作为土地增值税收走。

        但杨红旭说，实践中土地增值税的政策并没有得到严格执行，还是按1%~2%预征，没有得到彻底清算，这使得开发商囤地热情没有消退。

（每经实习生罗伦对本文亦有贡献）

东方海外上海囤地9年 四地块获利超40亿

http://www.nbd.com.cn/newshtml/20100128/20100128040637984.html


每经记者  杨羚强  实习生  罗伦  发自上海

继李嘉诚上海项目后，本报依据克而瑞中国提供的330宗闲置土地清单对上海土地资源情况的调查，又获得了一个具有代表性的样本。

        1月18日，东方海外与凯德置地达成协议，以总共150亿元的价格出售包括上海4幅地块在内的7个内地房地产项目。

        据 《每日经济新闻》记者调查发现，东方海外出售的4幅土地，至少有2幅土地闲置2年以上未开工，包括东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块和中山公园地 区的长宁区88街坊32/8丘地块。更令人惊讶的是，早在2001年5月即已为东方海外所购得的长乐路地块，虽然占地面积只有3.9万平方米，但直至目前 仅仅建造了两栋在建工程，地块的大部分面积被空置。上述被东方海外囤积的4幅土地，由于取得时间不同，价格分别增长了一倍至数倍。摩根大通曾预估，上述交 易给东方海外带来的账面利润达10.6亿美元。  

长乐地块9年仅两栋在建工程

        东方海外在上海的所有项目中，长乐路地块是最早被购入的。2001年5月份，东方海外与上海市卢湾区区政府达成协议，购得长乐路占地面积39000平方米、总建筑面积15万平方米的综合用地，其中包括一座规划中的超五星级酒店。

        东 方海外2002年的年报曾预计，长乐路地块预期最晚于2007年建成。但事实上，长乐路项目正式的启动时间是在2006年。根据2008年年报，该项目的 竣工日期在2010年至2013年。1月25日，每经记者到现场探访时却发现，上述地块仅有靠边的两栋楼完成了一半工程，地块其他部分有的仍然平整，有的 正在打地基。

        东方海外在上海的4幅地块中，长乐路项目算是施工进展最大的一幅。《每日经济新闻》记者在现场调查发现，东 方海外出售给凯德置地的另一地块——由东方海外和新长宁集团于2006年10月18日取得的长宁区88街坊32/8丘地块，截至目前没有任何动工的痕迹， 现场只有一些原址遗留的残垣断瓦，连提供给工人住的临时房也没有。

        闲置2年以上未开工的另一地块——衡山路85号天平地 块，1月8日被上海市规划和国土资源管理局宣布拟会同相关区政府收回并督促开工。记者日前实地调查发现，该地块大门紧闭，通过大门门缝窥视地块内部环境， 发现地块内的杂草竟然已经长到半人高。这幅土地自2005年4月被东方海外购置后一直被“金屋藏娇”，至今已有近5年之久。

        据凯德置地方面透露，除了长乐路项目外，目前东方海外在上海的地块只有2006年12月拍得的南码头地块正在动工，但也只不过是打下了地基。

天平路项目4年价格翻番

        东方海外通过上海地皮的买卖，获得了丰厚的收益。

        以上述天平路地块为例，东方海外2005年购入的价格仅为2.9亿元。该公司对凯德置地承诺，一旦天平路地块由于“闲置土地”而被扣押或收回，将转回地皮权益5亿元。这也意味着，在仅仅四年多时间中，上述地块的价格上涨了近一倍。

        相比天平地块，上海其他几幅地块的升值幅度更大。长宁区88街坊32/8丘地块购入时的价格仅为14.8亿元，现在的估值已经达到43.2亿元；同在2006年购入的南码头地块，当年的购入价格是4.8亿元，现在的估值已经达到了12.6亿元。

        至 于早在2001年就被收购并开始动迁的长乐路地块，由于无法确切了解东方海外当年的土地出让支付金额和动迁成本，因此无法估算上述项目的获利情况。但由于 上述地皮时间年代较早，当时上海住宅价格低廉，2002年东方海外在发展该项目之初，也仅仅预计该项目的销售价格在1.5万~2万元/平方米，而该区域目 前的新房销售价格可以达到10万元/平方米。

        上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟说，事实上，土地价格的涨幅远远要高于房价的涨幅。按照这一逻辑推测，东方海外长乐路项目的实际收益可能超过想象。

        由此计算，东方海外出售上海的四地块，利润至少达40亿元。

炒地利润高于行业平均值

        今年年中，全国土地勘测规划院地价所所长赵松向  《每日经济新闻》记者表示，算上约30%的建安成本，12%~15%的税费成本，房地产行业的整体利润率在30％~40%之间。

        钱生辉投资咨询有限公司的总经理钱生辉则认为，一般情况下，开发商的项目年回报预期在30%左右，即一个开发周期在三年左右的房地产项目，平均利润率大概是150%至200%。

        如果按照上述标准，东方海外2005年和2006年购置的部分土地项目，在前期未投入一分钱的情况下，已经获取了远高于行业平均值的利润率。

        值得注意的是，大部分开发商在开发房地产项目的过程中，须为土地价格上涨获得的额外收益缴纳税率为30%~60%的土地增值税，但东方海外通过股权转让方式出售项目，却无需支付上述高额土地增值税。

        上海市财税局12366热线的工作人员昨日向《每日经济新闻》记者表示，转让项目公司股权属于企业的股权重组，按照现有政策法规规定，如果在重组过程中，项目公司未获取土地或房屋转让的收益，那么股权所有人将无需支付土地增值税。

        复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，东方海外的上述行为是典型的“炒地皮”，“就是把土地闲置一旁，坐等升值，这既浪费土地资源，也导致房价因为供应上不来而上涨。”

        对 于“炒地”的质疑，东方海外地产管理公司投资公关部沈先生回应说，“炒地是小公司做的，我们是大公司，不会做这种事。”他表示，公司在内地开发房地产，九 成功夫花在与政府协商修改批文上，一成功夫花在项目发展上。在此之前，东方海外上海公司一直在就批文事项与政府修改、协商。

        对于上海市规土局1月8日拟会同相关区政府收回并督促东方海外上海外高桥俱乐部有限公司天平地块开工一事，沈先生回应称，该公司所购的并非发展物业的地块，而是一个俱乐部。

重拳整治囤地导致贱卖？

        虽然东方海外通过炒卖地皮获得了极高的收益，但有业内人士认为，凯德置地150亿元的收购价格，实际上是“腰斩”了东方海外所持土地的估值，“仅卢湾区长乐路项目就值这个价”。

        业内有分析认为，东方海外之所以愿意亏本卖地，主要是因为其主营的航运业务去年接连亏损，需要通过出售地产项目来弥补账目上的损失。

        但也有分析称，东方海外集中出售上海的优质地皮，和国务院以及上海市严格处理土地闲置有关。

        1 月20日，上海市规划和土地资源管理局发布了  《关于本市开展闲置土地登记的公告》，规定在土地出让合同中规定了开工时间但逾期未开工的、未规定开工时 间但已领取《建设用地批准书》满一年未开工的，以及既未规定开工时间也没有领取《建设用地批准书》的三种类型闲置地块均须进行闲置土地登记。

        1 月21日，上海市规划和土地资源管理局一位负责闲置土地窗口的工作人员向  《每日经济新闻》记者表示，不管是已经开工的项目，还是项目部分用地没有开 工，只要开工时间超过合同期规定就算闲置地块，就应该进行登记。如果项目的一期已经完全竣工，而二三期项目时隔一年仍未动工，也一样要在各级规土局完成闲 置土地的登记备案。

        在中央及上海一连串的政策“重拳”之下，一些开发商被逼通过转让方式，迅速“清仓”旗下闲置的土地项目。

        钱生辉说，最近有多名开发商找他，愿意以低价出售土地，一些优质地块的价格甚至只有区域内土地价格的一半。他认为，上述地块愿意低价出售，一个重要的原因便是上海目前正在进行的闲置土地治理。

政策漏洞难杜绝“炒地”

        虽然上海近期打击囤地的政策的确迫使一些开发商迅速处理旗下的闲置土地，但是却难以改变行业内“炒地”的风气。

        斯 盖策划高级经理张宏伟说，政府部门打击囤地，可以严格规定土地的开竣工以及销售时间，严格执行土地闲置两年就收回的政策，并在土地拍卖、开发、销售各项环 节中设定限制，使囤地现象大大减少。但是对于“炒地”，目前还没有现成的法律法规可以对开发商进行限制。事实上，开发商只要通过变更项目公司的工商登记， 就能完成土地的股权转让。

        事实上，全国房地产业内通过股权转让方式“炒地”的现象并不少见。此前，北京大龙地产在总资产 只有29.4亿元的情况下吞进50.5亿元地皮，由于欠缴40亿元土地出让金，该地块被北京市国土局暂停在北京市土地交易市场进行出让交易活动的资格，该 案例被业内认为是“炒地”失败的典型。

        张宏伟说，对于通过工商登记变更公司股权进而实质完成土地储备转让的做法，目前执法部门尚无办法予以杜绝，要杜绝开发商  “炒地”，还有赖于有关部门出台新政策。

        张宏伟还表示，短期内项目的开发收益要远远低于土地转让的收益，这使得很多开发商更愿意  “炒地”，而不是继续完成项目开发。如果这种情况不改变，那么“炒地”现象短期难以被消灭。

天安中國內地囤地調查

http://www.21cbh.com/HTML/2011-3-17/xMMDAwMDIyNzExMw.html

宋城15億圈地加速：囤地還是旅遊業擴張？

http://www.21cbh.com/HTML/2011-7-28/xNMDcyXzM1MzcxNQ.html

三個月，四個項目。宋城股份（300144.SZ）開始投資加速。

7月26日，宋城再發公告，公司擬以2.2億元現金出資成立全資子公司負責石林項目的建設與經營管理，佔子公司100%的股權。這已經是三個月以來，宋城的第四次投資公告。

四月以來，宋城股份已經迅速簽下峨眉山、泰山、武夷山和石林4個項目，加上上市之前準備的三亞項目，擬投資金額已經接近10億。「今年落地的項目會有泰山、石林和三亞。」宋城董秘董昕稱，三項投資金額至少8億。

2010年12月，宋城股份首次公開發行股票並在創業板上市，募集資金22.26億元。其中15億為超募資金。

全國擴張

投資2.2億元的石林項目已經是宋城今年落地的第二個全資子公司。根據協議，其佔地67畝，建設一個主題公園和一個劇院及旅遊配套設施。

國金證券旅遊行業分析師毛崢嶸表示，宋城目前的核心價值是其文化演藝，相反最初定下的主題公園的戰略方向已經改動。

在董昕看來，旅遊文化演藝側重當地旅遊資源的宣傳和推廣，依附於著名的自然或人文景點而存在。不與當地政府爭利，而是對其旅遊資源做增值，這是宋城在全國擴張順利原因。

五月中旬，宋城與泰安旅遊經濟開發區管委會簽訂《合作合同書》，宋城使用3.5億元現金設立全資子公司。而此前的協議是泰安天平湖公司以300畝建設用地入股15%，宋城股份以3.145億元現金佔85%股份。而協議改變之後，項目土地也從500畝變為230畝。

「由於每年批地不同，調整之後我們就變成了自己單獨成立子公司，不再做合資。」董昕介紹。其千古情泰山系列則預計於2012年7月投入運營。根據泰山旅遊及相關數據測算，「年平均營業收入達到1.7億，年平均利潤接近0.9億。」

對於宋城的項目，宋城先期的計劃就是先拿到項目再慢慢興建。「我們每個項目的風險實際上就是演出的費用，但土地和劇場，怎麼都是增值的。現在土地資源有限，我們先拿到資源，慢慢再做二期三期，根據方向調整，但無論如何都是增值。」

這兩次投資只是宋城計劃中一小部分。在其下半年的計劃中，會繼續推進在麗江、武夷山、九寨溝、張家界等項目複製。三亞項目據悉也會在8月份有進展。

圈地進行時

宋城的大動作並不是業內第一家。圈地運動正在進行。

在中青旅控股市場推廣部總經理葛磊看來，近五年，是旅遊產業的戰略發展期。先做出一個成功的案例，而後進行異地拓展，中青旅也在這樣做。

烏鎮景區的打造是一個例子。2010年，烏鎮實現銷售收入4.88億元，較2009年同期增長61%；實現淨利潤1.85億元，較2009年同期增長104%。已經申請在香港拆分上市，目前處於審批過程中。

受益於烏鎮模式，中青旅提出「類烏鎮模式」的異地拓展。「2010年，公司2.1億元投資設立北京古北水鎮旅遊有限公司。」葛磊介紹。

「旅遊資源稀缺，大家都在搶佔資源。」董昕毫不諱言。

香港中旅也在積極佈局。就在7月28日，剛剛與蘇州市簽訂了周莊旅遊度假區綜合開發協議，涉及金額約10億至20億元。目前港中旅旗下已經有錦繡中華、世界之窗、嵩山景區等，而根據此前計劃，港中旅不會停下其併購的腳步。

海 泉灣項目是港中旅比較成熟的連鎖品牌。迄今為止，港中旅已經擁有珠海海泉灣、咸陽海泉灣。去年9月末，港中旅也與天瑞集團有限公司簽署合作框架協議，採用 輸出管理模式，輸出海泉灣品牌。就在近日，港中旅還發出一條澄清公告，表示集團收購青島海泉灣項目正在進行磋商，並沒有交易條款落實。a

湯臣上海囤地17年未開發身價上漲數十倍

 http://www.yicai.com/news/2011/08/999628.html

上海中原地產顧問有限公司研究總監宋會雍說，按照1994年的土地價格行情，當時每平方米土地樓板價在幾百元已屬高價，而這幅地塊在等待了17年後，身價已經上漲了數十倍。

 

上海最長時間沒有被開發的已出讓土地是哪一塊？湯臣集團(00258,HK)8月5日發布的一項資產置換公告給出了可能的答案。

根據上述公告，湯臣集團通過旗下合營公司與上海市浦東土地發展(控股)公司簽訂的一份《資產置換協議》中明確，湯臣集團在浦東新區三八河區域附近的一幅土地，實際上早在1994年就由湯臣集團通過訂立《土地使用權轉讓合同》轉讓給了湯臣集團控股的合資公司上海湯臣浦東房地產發展公司(以下簡稱合資公司)。

上海中原地產顧問有限公司研究總監宋會雍說，1994年就已經出讓的地塊直到目前仍未開發，這在上海地產界屬於極少有的，可以掛上“最久未開發土地”的頭銜了。按照1994年的土地價格行情，當時每平方米土地樓板價在幾百元已屬高價，而這幅地塊在等待了17年後，身價已經上漲了數十倍。

長達17年未開發

如果不是湯臣集團自己披露的上述公告，恐怕沒有多少人知道上海還有一幅閒置時間如此長的土地。

據公告，上述被置換的土地被湯臣集團稱為“二號地塊”。湯臣集團於1994年與上海市浦東土地發展(控股)公司簽訂了《土地使用權轉讓合同》，將它和周邊的地塊一同轉讓給兩公司共同成立的合資公司。

根據湯臣集團2006年和2010年報，湯臣集團直到2006年才開工建設的“二號地塊”周邊項目——湯臣湖庭花園一期和二期已經分別在2008年和2010年完工。在湯臣2010年的年報中，湯臣湖庭花園已被列為“本集團持有之待售物業”，而“二號地塊”並未在列。

根據公告，上述地塊截至今年5月31日的評估價是13565元/平方米。上海同策諮詢顧問有限公司研究總監張宏偉說，如果按上海2005年2100元/平方米的土地價格計算，上述地塊已至少升值5倍。但宋會雍卻認為，上述地塊出讓的1994年，土地出讓樓板價在數百元每平方米就算是高價，這一地塊的實際樓板價漲幅遠遠不止5倍。

各家房地產機構給出的價格數據顯示，多年未開發地塊給湯臣集團帶來的實際獲利可能遠遠高於周邊其他的開發商。

中房信根據上海網上房地產的監測統計，湯臣湖庭花園最先推出的花園洋房大部分成交價在3萬元~3.8萬元/平方米，推出的獨棟別墅實際成交價達到8.5萬元/平方米，即使目前13565元/平方米的評估樓板價計算，湯臣湖庭也已獲取了不低的利潤。

湯臣集團2007年至2010年年報更毫不諱言地宣布，湯臣湖庭花園獲利豐厚，在上海物業銷售減少的2009年成為公司主要的業績來源。而去年，湯臣湖庭花園的銷售收入甚至為集團貢獻了40%的經營收益。

張宏偉說，目前湯臣湖庭花園的獨棟別墅售價已經達到了10萬元/平方米。根據湯臣新簽訂的《資產置換協議》，用“二號地塊”換得的一號地塊，如果開發並銷售，其獨棟別墅的售價將肯定高於10萬元/平方米，屆時的收益將更加可觀。

存在被收回風險

《閒置土地處置辦法》中規定，土地閒置時間超過兩年可無償收回。但房地產業內一直普遍認為，只要出讓土地的一部分開工，就不能視為閒置土地。一些房地產業內人士說，有些開發商甚至打了根樁，就認為不算囤地了，以此鑽國土資源部有關政策的空子。

不過，地產商的觀念，未必會被國家有關部門認同。

湯臣集團在《資產置換協議》中就意識到了土地被收回的可能性——在該協議的先決條件中明確規定，若地塊被視為閒置土地而收回，上海市浦東土地發展(控股)公司應根據《資產置換協議》退還所有付款，並儘力協助合資公司申索因土地收回造成的損失。至於為什麼將由浦東土地發展(控股)公司退還付款，公告中未作說明。

事實上，就在湯臣集團發布上述公告之前，國土資源部在8月初剛剛決定開展土地違法違規專項整治清理行動，地產開發閒置用地被納入清理整頓重點，這令部分開發商恐慌不已。

此前，上海新浪樂居的統計顯示，2008年6月至2010年6月上海出讓的102幅住宅及含住宅性質的土地中，77幅已經動工，但其中仍有25幅土地處於閒置狀態，其中不乏眾多容積率小於1、樓板價過萬元的土地。

針對“二號地塊”是否會被收回的問題，《每日經濟新聞》記者向湯臣集團和上海市規劃和國土資源局分別發去了採訪郵件和傳真，但截至記者發稿仍未收到回复。

中環在線：湯臣浦東囤地17年被踢爆 李華華

2011-8-10  AD

近年超人父子成日俾大陸傳媒窮追猛打，話佢哋喺大陸囤地，果真樹大招風。 同樣經常俾內地傳媒追打嘅，仲有女俠徐楓（圖）。內地《每日經濟新聞》報道，徐楓旗下嘅湯臣集團喺上海囤地，而且仲囤咗17年，破晒上海紀錄。 報道話，早前湯臣透過旗下合營公司，同上海市浦東土地發展控股簽咗份《資產置換協議》，涉及湯臣喺浦東嘅一幅地。 原來幅地早喺94年就由湯臣集團轉咗畀旗下嘅合資公司，到家陣17年，都未起樓。 報道仲引述當地嘅地產代理話，按照94年嘅土地價格，當時每方米樓面頂多幾百蚊，家陣呢？每方米超過萬三蚊人仔，身價升咗幾十倍喇！

缺口50億：京東囤地千畝無錢建物流

http://www.21cbh.com/HTML/2012-4-25/4MNDE5XzQyMzg4MQ.html

從2009年開始，京東商城在全國密集購買倉儲用地，如今，3年過去了，手握約1800畝土地的京東商城，仍在被倉儲困擾。

4月22日，在京東商城位於上海市嘉定區馬陸鎮的京東網上商城第二物流中心，同時也是京東商城在華東地區的百貨、圖書等商品的倉儲中心，本報記者看到運送貨物的車輛絡繹不絕，但和京東位於上海的另外2個倉儲中心一樣，這裡是京東商城租賃的倉庫。

一位工作人員告訴本報記者，「由於業務擴張，該倉儲中心已經無法滿足現有需求，過兩天，百貨等商品將從該中心分拆出去，換到另外一處新倉儲，租賃物業的地址已經選定了」。

與馬陸鎮相隔半小時車程，是上海市嘉定工業區北區製造企業云集的婁塘鎮。2009年12月，京東商城就宣佈在此處獲得了一塊佔地260畝的工業用地。如今，該用地才破土動工，京東計劃將此處打造成華東區總部。

與該地塊相鄰處，諸多民房仍未拆遷完畢。不過，集裝箱宿舍已經落成，負責項目樁基工程的上海市機械施工有限公司工作人員已經入住。一位京東商城工作人員告訴記者，「估計華東區總部投入使用得到2015年，其間，京東仍得租賃倉庫使用」。

一邊是密集買地但並不急於開工，一邊是無自有倉儲可用，京東商城葫蘆裡到底賣的什麼藥？國藥控股電子商務項目經理魯振旺評論說，「在電商行業中，京東買地不算多。雖然它買得起地，但不一定就蓋得起」。

截至發稿前，京東商城公關總監李靜以正在開會為由，並未回應相關提問。

手持土地1800畝？

京東商城密集拿地始於2009年。

當年，京東商城透過媒體報導稱，京東商城分別在江蘇宿遷、上海嘉定拿下共計約560畝的土地，其中，江蘇宿遷的購地價格在2000萬美元、上海嘉定的購地成本約在3億元人民幣。

此後，京東不斷有拿地信息被披露。不過，由於京東商城在各地註冊的分公司名稱眾多且不同，通過「中國土地掛牌網」以及各地的國土局網站能夠查到的京東商城購買土地信息共有4例。

除 了位於上海嘉定區的上述土地之外，可查到的京東商城購買了包括位於廣州、北京、武漢的土地超過800畝。其中，廣州工業園共計250餘畝的用地花費 3360萬元，武漢東吳大道南、高橋北地塊共計250畝用地花費3610萬元，而位於北京亦莊開發區的約300畝土地京東花費2.95億元。

此外，京東商城位於成都的約300畝的用地購買已經基本敲定。同時，有媒體報導其曾在2010年在北京拿下200畝用地。綜合計算，京東商城手持土地數量或達到1800畝，其中，直接與倉儲用地相關的土地面積達1500畝。

過 去3年，京東商城手持的土地數量翻了6番。2009年底前，京東商城完成兩輪融資共計3100萬美元，彼時，其手持的土地數量僅有位於江蘇宿遷的300 畝。2011年初，京東商城宣佈完成了C輪融資，共計融資超過10億美元。此後，京東商城宣佈將在截至2013年底的3年內，斥資超50億元打造物流體 系。

據不完全統計，京東商城總計買地投入不足10億元，其餘資金用於涉及物流相關的信息系統研發建設、運輸配送隊伍打造等。魯振旺稱，「京東商城賬面現金不足30億元，其餘為供應商賬款」。

50億建設金缺口

儘管手持的土地數量同比翻了6番，但京東仍不得不依賴租賃物業以滿足發展需求。

本報記者在京東商城華東各物流中心瞭解到，隨著業務的增長，京東商城在過去三年，已經將倉庫由1個變成了2個，又增加到了3個，最近，又將分拆成4個。而這些物流倉儲中心都是租賃物業。華北區也面臨同樣的問題：在過去三四年間，京東商城的倉儲物流中心由1個增加到4個。

華東區一位京東商城工作人員稱，「也就是2011年開始，我們在上海才聽說了京東商城這家公司做物流，之前，根本不知道這家公司（物流中心）。」

由於選址和物業奇缺等原因，京東商城位於上海的3個物流中心，理想狀態下，最短的距離相隔15分鐘車程，最遠的距離在1個小時。而位於北京的華北物流中心，也被分割在北京市昌平區、朝陽區等不同地區內。

按照京東商城CEO劉強東的規劃，京東商城將在全國建設位於上海、北京、武漢、成都、廣州五地的一級倉儲物流中心，並肩負地區總部職能。此外，在瀋陽、濟南、西安、南京、杭州、福州、佛山、深圳設立二級物流中心。

但是，該計劃從2007年就有雛形，迄今仍未落地。對此，魯振旺評論稱，「京東的現金流狀況使得他們有錢買地，沒有錢建設倉儲中心。」他稱，建設倉儲物流中心花費大頭在後面，包括基礎設施投資、貨架、叉車、庫存軟件、防火設施、排水設施等。

過 去數年，倉儲物流建設成本飆升。資料顯示，沃爾瑪在2004年-2005年間，位於深圳龍崗大工業區的倉儲中心4萬平米花費1.6億元，合計4000元/ 平米； 2011年，英國零售商樂購在嘉善建設的物流中心，倉儲面積5.5萬平米，花費超過5億元，合計約9000元/平米。

魯振旺稱，國藥控股建設倉儲中心的每平米造價在6000元-8000元，京東商城今年陸續動工的5個一級倉儲物流中心面積約在80萬平米，以最低價計算，這些倉儲物流中心總造價約在50億元。「這使得仍然虧損的京東商城，面臨巨大的運營壓力。」

困獸之鬥

「我們現在倉儲都在上海郊區，租賃的倉庫一年租金才幾十萬。」 京東商城倉儲中心一位員工表示，不明白京東為何要花那麼多的錢自建。

然而，京東商城在自建倉儲物流中心上，似乎並無太多選擇。身為國際電商巨頭的亞馬遜，已初步在中國市場完成了買地自建物流中心的佈局。從2007年開始，亞馬遜已經在京東商城佈局過的地區以及佈局以外的地區，建設了11個運營中心和倉儲物流中心。

而正是基於對於物流的整合，使得亞馬遜在運營效率上不斷提高。剛創立時，物流執行成本佔總銷售的20%，如今，採用了物流集約的方式，使得該成本下降到了佔總銷售額比例的8.5%。

而 京東商城正受制於分散倉儲的弊端。前述京東商城的一位工作人員稱，「有時候，我們會遇到消費者的訂單中既有圖書、也有百貨、還有家電等產品，那麼，我們在 訂單執行的時候，就要開著車跑到青浦的家電庫，又跑到嘉定的百貨庫，還要跑一遍服裝庫。而最早的時候，在一個庫取就可以了」。

魯振旺說，從行業發展狀況看，供應鏈整合以及資源實力競爭是關鍵，因此，京東商城啟動自建物流的戰略是對的，但是，「問題在於錢從哪裡出？」

地產股投資第一課（3）囤地模式和快周轉模式 那一水的魚

http://xueqiu.com/2074020838/37527089
全國8萬多家開發商，最主要的兩種開發模式（住宅，不含商業），就是囤地模式和快周轉模式。

在房地產業內，兩種典型的模式很普遍，一種是大家熟知的快周轉模式，以萬科、恆大等為代表；另一種則是囤地模式，以部分港資地產和廣大小型開發商為代表。除此之外，還有以萬達為代表的城市綜合體（商業帶動住宅）模式，以及華夏幸福為代表的園區開發模式等。本節主要講講地產企業周轉快慢的優缺點。


先拋出觀點（房價上漲速度超過融資利率，視為暴漲，否則視為慢漲）：
一、在房價慢漲，或橫盤、慢跌的狀態下，快周轉的房地產企業優勢非常明顯；
二、在房價暴漲甚至搶房的狀態下，房地產企業周轉快還是慢，對利潤的影響並不大。因為20%的淨利周轉一次，和10%的淨利周轉兩次，差別不十分明顯。（建議看看杜邦分析）
三、在房價暴跌，或銷量下滑，融資（包括直接融資和間接融資）環境較為嚴峻的情況下，快周轉企業的資金鏈受到較大考驗。不排除瞬間崩塌的情況。但是與此同時，這並不意味著慢周轉的房開商就能得以倖免，主要取決於開發商的資金鏈情況——慢周轉不一定資金鏈健康。
四、在房價上漲階段，一些能力較弱的開發商本身在成本把控、管理能力等方面並不具備優勢，但由於房價上漲，越早拿的地越便宜，所以這些開發商如果囤地慢慢開發，反而可以用高漲的房價沖淡自身的劣勢。
五、在房價平穩階段，快周轉的優勢特別明顯。首先是快周轉的「雞——蛋——雞」模式可以更快速地擴大規模，其次是慢周轉需要承擔更多的融資成本。
六、在房價慢跌階段，快周轉可以低利潤甚至虧損拋售物業，然後以更低的低價拿地，在後期的新地塊賺取利潤。而慢周轉則面臨不斷新增的融資成本的尷尬局面，利潤一步一步被時間侵蝕。
七、如果是長期囤地，則受到土地增值稅的影響，以及融資成本不斷累加等原因，即使早期拿地成本非常低，也並不能佔到多大優勢。
八、許多企業追求合理利潤的快周轉，正確處理利潤率、周轉率、土地增值稅之間的關係。

有興趣的朋友，可以比較一下2004年至2014年，這十年間在萬科（快周轉）和合生創展之間發生的巨大差異。2004年合生創展的銷售額就超過百億，比當時的萬科還多。2014年萬科銷售額已過2000億元（十一年增加20餘倍），而2013年和2014年合生創展的銷售額分別為112億元和53億元。

此外，我們還必須要認識到一個問題，就是快周轉不是任何一個開發商都做得來的，因為這對企業的融資及資金統籌管理能力要求非常高，對設計、報批、建設進度等相關環節要求非常高，對樓盤的銷售回款能力要求非常高（還必須使定位符合市場需求）。周轉越快，越有點高空耍雜技的感覺，技藝不精就會摔下來。

如果是業內人士，分別呆過大型集團公司和本土小開發商（不排除一部分也很優秀）的，就會有很明顯的感覺，兩者在經營理念和管理能力上的差距真的是有十萬八千里。

有些開發商是主動選擇慢周轉（囤地），但也有一些開發商卻是不得以而為之，特別是廣大的「本土」小型地產商。為何它們「喜歡」慢慢開發？極端的實例，某樓盤30多萬方的體量，如果放在大型的快周轉開發商，兩至三年就能做完的樓盤，但這個樓盤居然花了7年還沒開發完，預計至少還需兩年。
這是為什麼？
主要原因有：
1、許多「本土」小型開發商，多是當地幾個老闆湊一些錢，合夥就開始做起房地產，對於房地產的運營實際並不瞭解，而且「小富即安」的觀念很普遍；
2、拿地能力很弱，因此半推半就也就守著一塊土地干，做完一塊地再做第二塊；
3、資金量小，周轉不開。10個鍋7個蓋，可以周轉過來。但2個鍋1個蓋，則處處捉襟現肘。而且小型開發商的財務人員，不具備較強的資金管理能力，融資能力也弱。