房地合一稅「財政部版」大致定案，待立法院審核過關，新制最快二○一六年實施。 過去出售房屋，是將房屋、土地分開課稅，房屋課交易所得稅，土地課土地增值稅，兩者均未按照實際交易價格課稅，導致房地產交易所得稅偏低，也是房價飆漲的原因之一。房地合一課稅後，將依照實際買賣價差，課交易所得稅，是房地產稅制的大變革，也是房市的大利空之一。 此版「房地合一稅」，有以下重點：一，實價課稅。即賣屋時，按照買賣價差，課資本利得稅，且採分離、分級課稅，稅率比照個人綜合所得稅（以下簡稱綜所稅）的級距，從五％到四五％。資本利得不會併入個人所得稅中計算，因為併入個人所得稅，會讓所得級距提高，使薪資所得稅率變高。例如，A先生年薪一百萬元，當年賣屋資本利得一百萬元，合併計算，就會讓當年的個人所得稅率跳高一級。 二，一戶自用宅賣出免課所得稅。自用定義，有房屋稅版、奢侈稅版兩種，房屋稅版以三戶為限，即個人、配偶及未成年子女，一家最多可有三戶自用宅；而奢侈稅版是一家只能有一戶自用宅，目前財政部傾向以「房屋稅版」為準。 自用宅的優惠稅率分兩種，一種是指三戶以內、持有超過十年，有優惠稅率，最高可減免八成。例如B先生十年前用一千萬元買一間自住宅，十年後賣掉，獲利一千萬，這一千萬，可以扣掉八成，即八百萬元，另外兩百萬元則按照B先生適用的綜所稅課稅，如一二％，則房地產所得稅要繳二十四萬元。 另外，若個人、配偶、未成年子女一家人僅持有一戶，且持有超過五年，總價三千萬元以下，免課房地產所得稅。這代表全台五年以上、三千萬元以下的自住宅，都是房地合一的豁稅範圍，也是房地合一的贏家。 當前，多屋族急脫手大家都想賣房子，房價就跌 房地合一稅實施在即，房價會怎麼走？淡江大學產經系副教授莊孟翰說：「實施前，會有一波急賣，」因為新制的所得稅，依照實價課稅，課稅基礎變高，比舊制高出不少，但，正式實施後，「就要看地段，地段好的，價格壓不太下來。」他認為。 「房價絕對會跌！」台北商業技術學院會計財稅碩士班教授黃耀輝說，就跟上市公司宣布利空，股價會跌一樣，只要利空「是真的，不是空包彈」，股價就會跌；房市也一樣，只要房地合一稅負擔變重，大家就會想趁早賣房子，大家想賣，房價就會跌。 除了多屋族的賣壓，自住型會出現另一種賣壓。住商不動產企畫室主任徐佳馨說，以名下只有一間三千萬元以上房子的自住者為例，為避免將來出售房屋被課重稅（根據草案，三千萬元以上自住屋無優惠），會透過轉手親屬，墊高成本。例如，某人名下有一間市價三千萬的房子，就會趁還是舊稅制時，以三千五百萬轉賣給小孩，將來新稅制上路，小孩若以四千萬賣掉，須課稅的資本利得，就會從一千萬變成五百萬，少了一半。 房地合一稅上路後，持有五年以上、出售價格三千萬以下的房子，交易獲利免計入所得稅，這對中南部、北部郊區的房子，是一大利多；但，這些房價偏低的房子，原本地點就不太好，雖有免稅加持，房價不易跌，但長期要大漲，也不容易。 但，三千萬元以上的房子，壓力就來了。無論自住或非自住，出售時得依售屋所得繳稅，賺越多、繳越多，最高達四五％。 這波房市跌幅有多大？今年一月到七月全台移轉棟數十九萬多棟，其中三千萬元以上的只占五％，「這是『天龍國條款』，由於三千萬以上的房子占比不是太高，因此，（房價）修正幅度不會太大，」徐佳馨說，「雙北的市中心大約一成，郊區約一成五，」她認為；至於中南部，除了高雄受氣爆影響，其餘中南部都會區，會因總價低、吸引資金轉戰，房價不容易下跌。 至於新、舊制繳稅負擔如何？永慶房屋以帝寶為例，錢太太二○○九年買進一戶一億五千八百萬元，二○一四年以三億三千萬元賣出，資本利得一億七千二百萬元，若以舊制併入個人所得稅申報，扣除土地增值稅、其他交易成本，須繳一千三百五十九萬元所得稅，淨賺一億五千多萬元，是買價的一倍左右。 但新制實施後，就要繳六千 一百九十萬元所得稅，比 舊制暴增三．五五倍（見第六十八頁表），淨賺約一億一千多萬元，比舊制少賺四千多萬元，這就會讓錢太太趕在房地合一稅實施前，把房子處分掉，以免少賺。 在稅負暴增情況下，多屋族更是「剉咧等」。多屋族通常為投資客，以短期買賣獲利為目的，房地合一課稅後，非自用宅實價課稅，讓投資成本激增，他們一定會大量出脫房屋。永慶房屋九月公布的房產民調也發現，五二％民眾看跌今年第四季行情，看跌的民眾中，有八成五認為，短期房價最多會跌一成。 攻防，記住三秘訣若房仲頻來電，表示可再等 「現在是無殼蝸牛買房的好機會！」黃耀輝說。現階段要怎麼買房？「要去看房子，不要不去看！」徐佳馨說，「價格不會敲鑼打鼓說『我要降了』。」 買房有什麼秘訣？以下是專家建議：一、留電話給房仲試水溫。莊孟翰提醒，可以留電話給房仲，把買房條件開出來，如果仲介一直失聯，那表示市場是「賣方市場」，買方可能要提高價格才買得到；如果房仲一直打電話來，那就表示「買方市場」，很多房子等著賣，可以「再等等」。 徐佳馨最近也觀察到，她曾經在其他房仲留資料，要買台北市三房、總價一千五百萬、有電梯的華廈，結果，以前仲介回報的都是公寓，現在已有「電梯」的案子出來，顯然價格有回軟。 二、把握急售房。徐佳馨建議，可先詢問房仲「有無急售的房子？」接著，要看它是位於賣壓輕的精華地段，還是賣壓重的地段，如果是賣壓輕的地段，就應在年底前買下，因為十二月公告現值會調高（隔年適用），賣方的交易成本會增加，會反映在售價上，因此，價格合理的好物件，最佳進場時段是年底前。如果是賣壓重的地段，就不急著年底出手，因為，「還有跌的空間。」她認為。 三、實價登錄價打八五折。徐佳馨建議，先上內政部的實價登錄網站查詢房價，以年初交易筆數較多時的實際成交價，打八五折、九折出價，會較合理。 房地合一稅會如何拍板？立法院是關鍵，是否變成雷聲大、雨點小的「大修版」，修成「妥協版」？立委們擋得了營建財團金主的壓力嗎？選民拭目以待。 【延伸閱讀】房地合一稅驚人，短線賣房課最重——房屋交易所得稅新舊制比較 ■試算前提：1. 對象為買房到賣房在5年以內的短期操作者2. 在舊制情況下，房屋價值與土地價值比為2：8，即房屋僅占總值2成3. 所得稅率按綜所稅級距，年度所得低於200萬，稅率為20%；年度所得高於440萬，稅率為45% ■一般房屋假設：某甲2011年買進一戶1,500萬元房屋，2014年以2,000萬元賣掉，土地增值稅20萬元，其他支出約15萬元 》舊制：（2,000-1,500-20-15）萬×20%（房屋價值）=93萬93萬×20%（所得稅率）=18.6萬元 》新制：2,000-1,500-15＝485萬485萬×45%（所得稅率）-20萬＝198.25萬元 》比較：新制比舊制多9.66倍 ■豪宅假設：某乙2009年買進帝寶一戶1億5,800萬元，2014年賣3億3,000萬元，土地增值稅1,100萬元，其他支出1,000萬元 》舊制：（33,000-15,800-1,100-1,000）萬×20%（房屋價值）=3,020萬3,020萬×45 %（所得稅率）＝1,359萬元 》新制：33,000-15,800-1,000=16,200萬16,200萬×45%（所得稅率）-1,100萬=6,190 萬元 》比較：新制比舊制多3.55倍 資料來源:永慶房屋整理:賴寧寧 | 
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