行走在鄂爾多斯康巴什新區的CBD（中央商務區），馬路平整寬闊，但人單影稀，有如置身沙漠中的海市蜃樓。這裡可容納約8萬戶居民的168棟高層住宅，空無一人，被稱為「鬼城」。
「沒有外地人來鄂爾多斯買房，全是本地人買。煤老闆、公務員、小市民，人人都炒房。」鄂爾多斯興泰集團負責人如此描述鄂爾多斯的地產市場。
2010年，鄂爾多斯商品房銷售面積達到1009.4萬平方米，這個數字約為北京的三分之二；而其常住人口連北京的十分之一都不到。從2006年開始，鄂爾多斯的房價一路上揚，2008年後更是翻番上漲。
與其他城市不同，本地人既是地產市場的買家，也是賣家——鄂爾多斯很多地產項目的資金來源，有相當大一部分由本地人通過地下金融參與。這種地產自循環系統為鄂爾多斯所獨有。市場充斥著煤炭帶來的「容易錢」（easy money）, 而本地產業基礎及實業投資文化薄弱，在當地政府「把錢留在當地」的發展思路引導下，加之熟人關係社會助推資金高槓桿流動，沒有哪個產業比房地產更加容易「發展」。
房地產泡沫不斷膨脹的基礎是「博傻」，即在明知投機產品價格已被高估的情況下還在買入，寄希望於接下來還會有更「傻」的人以更高價格接手。
目前，當地政府正推動當地多達500多家的房地產企業整合重組。鄂爾多斯市財政將首期出資1億元，設立鄂爾多斯市城市建設發展基金。
遍地都是中間人
「嚴姐」開著奧迪Q7，衣著光鮮。她的親戚朋友聽說她有項目、能賺錢，都把錢交給她，少則兩三萬元，多則幾十萬元。有的人為了能讓她收錢，大過年的還拎著東西來說好話。
就在幾個月前，鄂爾多斯的房子只要能建出來，都不愁賣。「嚴姐」的「系統」亦運轉自如：她往往用2分-2.5分利把錢收上來，再以3分-3.5 分利放出去，絕大部分是放給了房地產開發商。在鄂爾多斯，一個房地產項目的開發週期一般三年，每年工期只有不到十個月。在項目銷售前的建設期，開發商每個 月定期給「嚴姐」打利息，「嚴姐」再給下面的幾百個債權人打利息，不斷有新的債權人把錢放到她這裡，她的「生意」也越做越大。
「就像一個金字塔。」「嚴姐」用手指比劃著對財新《新世紀》記者說，「只需一張內容簡單的借條，他們就把錢給我。」在鄂爾多斯，不僅基礎債權人不過問資金投向，就連像「嚴姐」這樣的借貸中間人，也對最基礎的投資知識以及房地產開發的回報知之甚少。
「我們內蒙古人就是這樣，看你好，覺得你可信，就把錢借給你，沒有為什麼。但只限於本地人，外地人很難融入本地人的圈子。」另一位受訪的借貸中間人向財新《新世紀》記者表示。
無數的「嚴姐」構成了鄂爾多斯民間借貸組織的中樞，支撐著房地產業的海市蜃樓。據業界估計，鼎盛時期，鄂爾多斯民間借貸總金額中至少40%都投向了房地產行業，僅次於煤礦。
2003年後，鄂爾多斯迎來煤炭開採高潮，大量資本攜手民間高利貸進入房地產，房地產交投日益旺盛，房價也開始了一波又一波的上漲。2005年，鄂爾多斯住宅均價為1200元／平方米，2006年漲至2000元／平方米，2007年飆升到3200元／平方米。
2008年，受金融危機影響，煤炭價格暴跌，房價出現短暫滯漲。但復甦很快到來。《紐約時報》曾對這個沙漠上崛起的奇特新城進行系列報導。據其調查，2009年鄂爾多斯的住房銷售額達到了24億美元，而2004年不過1億美元。
從2010年4月起，高和投資公司對鄂爾多斯進行調研，走訪了房地產及金融部門的主要官員，發佈了一份題為《沒人看懂鄂爾多斯》的報告。報告 稱，2010年，當中國大部分城市房地產市場因調控陷入低迷時，鄂爾多斯住房成交面積達1009.4萬平方米，很多高端住宅項目剛一推向市場，便迅速售 罄。
2011年，鄂爾多斯新開的高檔樓盤售價已超過2萬元/平方米，像5月20日東勝區伊泰華府世家開盤，均價高達2.3萬元/平方米；9月份開盤的星河灣，均價達到2.4萬元/平方米。
沒有二手房市場
多位受訪的房地產銷售人士也向財新《新世紀》記者表示，當地人買房（包括商業和住宅）非常盲目，對購房後的投資收益、房租收益等一片茫然。
據高和投資調查，在2010年1009.4萬平方米房地產成交面積之中，二手房成交面積僅有17萬平方米，幾乎所有成交都來源於一手新盤。「當地人嫌收房租麻煩，流入租賃市場的房源非常少。」興泰集團負責人向財新《新世紀》記者稱。
興泰集團負責人說，「本地人就是有錢，沒有長遠打算，也沒有風險意識。之前有一個盤一共700套房，來了一撥70個人，每人10套包攬了，還有很多項目沒有五證就賣光了。」
「差不多三分之一賣給熟人，三分之一賣給熟人的熟人，最後三分之一賣給不認識的人。」興泰集團負責人說。
財新《新世紀》記者走訪鄂爾多斯住建局和國土局，都被告知沒有關於房屋交易網簽情況和交易情況的統計數據。有人將原因歸結為鄂爾多斯的房地產市 場增長太快。華府置業王楠表示，「鄂爾多斯有大大小小400多家開發商，之前市場好時，統計的速度趕不上開盤和銷售的速度，大家也都稀里糊塗的。」但也有 人認為，這是政府工作效率低下所致。
一些規模較大的開發商只得自己做數據統計。王楠對財新《新世紀》記者說，他曾帶人跑遍了全市180個樓盤，才最後確定項目的開盤策略和價格。
絕大多數小開發商本著「誰能賣得掉，就給誰代理」的思路來隨意定價。易居中國的調研報告顯示，據不完全統計，鄂爾多斯市房地產開發註冊企業達 200餘家，房地產市場進入壁壘不高小，大部分樓盤在沒有達到預售條件的情況下就開始預售，甚至部分樓盤交房三年後小區內部綠化和相關配套還沒有完成。房 地產市場幾乎被本地中小開發商佔領。興泰集團負責人介紹說，本地小型房地產公司的高管個人往往都「入股」，入股資金來自背後的親戚朋友。
「外地開發商人生地不熟，本地人不帶你玩。」星河灣項目負責人向財新《新世紀》記者表示。除了星河灣，外地開發商只有綠城和京投銀泰兩家，其中綠城是代建模式，與當地城投集團合作，掛牌「城投綠城誠園」項目。
興泰集團負責人則向財新《新世紀》記者透露，「很多本地公司土地成本很低。」鄂爾多斯政府從去年底開始收緊土地，目前土地招拍掛價格上漲到約 150萬元一畝，但通過正規渠道拿地的開發商很少，市場在售項目多是幾年前低價拿的地。過去，政府往往用土地抵工程款，像萬正集團等本地基建公司都成了 「地主」，近幾年這些公司陸續把政府抵付的土地低價轉賣，價格一般只有20多萬元一畝。
一位原SOHO中國高管向財新《新世紀》記者表示，「鄂爾多斯對市場未來的信心，建立在兩個基礎上，一是煤炭的收入，二是對政府的信心，政府在整個資源流通環節起了很大作用。當地相當數量的公務人員都在從事民間融資和炒房。」
據當地人士透露，前述「鬼城」康巴什新區空置的8萬戶都是政府公務員小區，公務員自己一平方米承擔4000元，約為市場價的一半，其餘由政府承擔，有的公務員一倒手每平方米掙3000元。
財新《新世紀》記者在國土局、住建委、煤炭局等多個政府部門看到，關於「第二輪分房」的啟事張貼在門口，提醒公務員前去申請。除了這種政府團體分房，鄂爾多斯的很多人都至少擁有3套住房，由此帶來了嚴重的空置問題。
「人人都是仇人」
在所有能夠快速拉動經濟的產業中，房地產恐怕是見效最快的行業之一。從2004年5月開始，鄂爾多斯政府規劃建設新城——康巴什新區，並把市政 府及相關機關單位全部搬到了康巴什新區。經歷了五年時間的大規模城市建設和房地產開發，以及一輪一輪的炒漲，康巴什新區目前房價在每平方米8000元以 上。
「鬼城」陷入的是一個惡性的「空置循環」。康巴什新區距離老城25公里，目前基礎設施建設已經完成，但商業、醫療教育等配套設施嚴重落後，雖然 政府官員可能在新區上班，但家人並不會搬過去。而又因新區居民太少，無力支撐餐飲等服務行業的發展，這反過來使得人們更不願搬家。
伴隨著2011年年初一輪宏觀經濟緊縮政策，鄂爾多斯房地產的繁榮戛然而止。「從2010年底開始，銀行貸款就緊了，但那時房子還是很好賣。」興泰集團負責人向財新《新世紀》記者表示，「到了2011年5月份，不僅開發貸和個貸都很難辦，房子也賣不動了。」
「8月份時，市場就已經很冷，房子基本上賣不動。」華府置業王楠向記者表示，「當時大家判斷客戶在等星河灣開盤，後來證實判斷錯了。」星河灣項 目於9月17日正式開盤，截至目前只賣掉約100多套，不到全部1900套房的一成。「我們當時開盤的期望值是賣掉一半，即1000套。」星河灣項目負責 人向財新《新世紀》記者表示。
星河灣在項目前期簽下六家銷售代理，「每家公司投了二三百萬元至上千萬元的費用，調來上千個銷售人員『掃街』，誰也沒想到是這個效果。鄂爾多斯現在真的是冬天，很多項目一天一個客戶都沒有。」 星河灣項目的銷售負責人沮喪地說。
從2011年初開始，鄂爾多斯銀行界開始控制開發貸和個貸投放，並呈趨緊態勢。華府置業王楠介紹，鄂爾多斯多數人買房都使用按揭，即便一次性付款，也會將房子抵押給銀行拿回70%的資金，個貸趨緊導致開發商需要給客戶墊資，年初開始，很多小開發商舉步維艱。
銀行限貸導致房地產項目「轉不起來」，傳導到民間借貸市場，利息快速上漲。到了6月，鄂爾多斯的民間借貸利息到了月息5分，即年息60%。8月，一些實力較強的放貸人開始收手。
房地產市場交易降至冰點，鄂爾多斯自循環的樓市系統出現裂縫。「嚴姐」開始不斷找開發商要本金，「但開發商都不接電話，去敲門找人都不在。」支 撐了數週之後，「嚴姐」的資金鏈徹底斷了。「一個開發商抵給我一層1200平方米的底商，號稱價值6000萬元，但誰會接我的盤？」她向財新《新世紀》記 者表示。很快，「嚴姐」的債權人開始找上門來催賬，集中擠兌加深了她的危機，「現在人人都是仇人，同事之間是仇人，家人之間是仇人，朋友之間是仇人。」一 些債權人找來兩個心臟病病人，去「嚴姐」家靜坐，威脅她還款。
有人認為，鄂爾多斯接下來情況會越來越糟。在住建部建議採取限購的部分二三線城市中，鄂爾多斯倖免，但不少開發商認為，鄂爾多斯隨時可能限購，到那時市場就會徹底死掉。
「鄂爾多斯現在的房地產市場，已經嚴重超出了房子的基本使用功能，連投資價值都沒了，我看不出來鄂爾多斯今後的房地產怎麼破局，瘋狂打折都賣不出去。」 熟悉鄂爾多斯市場的北京譽翔安房地產有限公司合夥人趙敬川認為。
由於季節原因，鄂爾多斯幾乎所有房地產項目現在都已停工。這意味著到了結算工程款的時候，開發商和承包商都面臨著更大的資金考驗。
