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我想將樓價估高d點辦? 估唔到價點算 Home Blogger

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經常有朋友打比筆者，問佢間樓估唔到價點辦。其實建議買入該單位或想把現物業加按前，先到中銀匯豐的網上估價「估一估佢」，但不少行內人都知其網上估價是保守的，及有時不準確的，其實有辦法將該估價或銀行分行之結果再估高5-10%。

 

高5-10%有咩用? 有時都可以「救到命」，例如你買入單位A成交4.60mil，但去返銀行上會只比到4.4mil你，如你自住借九成上會，銀行只會依估價的九成借錢比你，即4.4mil*90%=3.96mil，你自己要比4.60mil-3.96mil=64萬出黎。比起你原定比一成首期，即46萬，足足多出64-46=18萬。

 

現時買家已將條數「計得好盡」，耗盡一生積蓄買樓。如果再要補18萬差價，都有機令佢買唔成樓!!! 買唔成而撻訂少則賠十幾萬，重則可以百萬計，死人都似!!

 

有見及此，homebloggerhk提供一功能，就係你先比物業地址及成交價我地，請留埋回覆方法。通常真係成交左後有份臨時合約會令間樓「成功估高」既機率增高。或有想套現之人仕，想知佢間樓套盡可有幾多都可以幫你試做，希望幫大家成功解圍。此功能將會植入在2013年2月將發佈之新介面，向直接電郵到[email protected]都可以。

 

新買樓宇最好準備臨約係手，村屋麻煩搵下有冇樓房平面圖，及DD/LOT number，咩都未有而又想估下價請寫多點你現時之情況，畢竟筆者是用人手幫你去估價才有望將你的估值「去盡」，等你借得一蚊得一蚊，ha~

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到價撈貨 易明的生活點滴

來源: http://eming620.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=5427681

　　我的評論有個特點，上載之後經常要一、兩天之後才到價，即時跟進隨時中伏。

　　周一中午，中信証券（６０３０）及海通證券（６８３７）分別收報１９．２６元及１２．７８元，我評其有跌至１８．９元及１２．４４元的可能，想不到三天後的今天幾乎全中；前者今天曾經低見１８．８４元，超額完成，後者則低見１２．５４元，接近目標，我依本子辦事，買入了兩者的窩輪博反彈。

　　最意外的是，昨天中午合生元（１１１２）收３４．１元，我評其可能跌至３０元邊緣，哪料到今天即中，可惜早上見其跌至３０．６元即彈至３１元之上，於是於３０．９元開始幫朋友接貨，接至最低的３０．６元，結果下午慘被壓到３０元整，又要捱價了。

　　收市後才發現原來合生元被四大行唱淡，難怪要大跌了，看來我又要與大行交一交鋒了。

　　上一回與大行交鋒是在七月二十九日，當時酷派（２３６９）幾乎連跌七日，雖然我評其支持區在１．７５－１．８元之間，卻急不及待地於１．８６元幫朋友買入，豈料事後才知道當天酷派被高盛唱淡，我豈是其對手？結果酷派慘被壓至１．７７元才見反彈，還算是我有耐性，守了近半個月，居然幫朋友最高賣到２元，百分百達標。 

　　這回的合生元我卻要面對四大行的威力，我能有勝算嗎？

　　 從技術走勢分析，合生元已經連跌四天，今天的收市價３０．２５元距離其２５０天價的５５．３７元幅度高達４５．３６％，實在是嚴重超賣，如果以其這次由３８．４元跌至３０元計算，反彈一半即是３４．２元，剛好接近其下跌裂口區３４．５－３６．７５元的底部，我估計其股價如能守穩於３０元之上應該可以在嚴重超賣的情況下出現反彈，且看這回能否戰勝四大行了。

　　今天，追隨我買入合生元的朋友可真不少，萬一看錯了，這回可非要被眾人逼著喝含有三聚青氨的毒奶不可！

 

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=109447

到價撈貨 易明的生活點滴

來源: http://eming620.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=5427681

　　我的評論有個特點，上載之後經常要一、兩天之後才到價，即時跟進隨時中伏。

　　周一中午，中信証券（６０３０）及海通證券（６８３７）分別收報１９．２６元及１２．７８元，我評其有跌至１８．９元及１２．４４元的可能，想不到三天後的今天幾乎全中；前者今天曾經低見１８．８４元，超額完成，後者則低見１２．５４元，接近目標，我依本子辦事，買入了兩者的窩輪博反彈。

　　最意外的是，昨天中午合生元（１１１２）收３４．１元，我評其可能跌至３０元邊緣，哪料到今天即中，可惜早上見其跌至３０．６元即彈至３１元之上，於是於３０．９元開始幫朋友接貨，接至最低的３０．６元，結果下午慘被壓到３０元整，又要捱價了。

　　收市後才發現原來合生元被四大行唱淡，難怪要大跌了，看來我又要與大行交一交鋒了。

　　上一回與大行交鋒是在七月二十九日，當時酷派（２３６９）幾乎連跌七日，雖然我評其支持區在１．７５－１．８元之間，卻急不及待地於１．８６元幫朋友買入，豈料事後才知道當天酷派被高盛唱淡，我豈是其對手？結果酷派慘被壓至１．７７元才見反彈，還算是我有耐性，守了近半個月，居然幫朋友最高賣到２元，百分百達標。 

　　這回的合生元我卻要面對四大行的威力，我能有勝算嗎？

　　 從技術走勢分析，合生元已經連跌四天，今天的收市價３０．２５元距離其２５０天價的５５．３７元幅度高達４５．３６％，實在是嚴重超賣，如果以其這次由３８．４元跌至３０元計算，反彈一半即是３４．２元，剛好接近其下跌裂口區３４．５－３６．７５元的底部，我估計其股價如能守穩於３０元之上應該可以在嚴重超賣的情況下出現反彈，且看這回能否戰勝四大行了。

　　今天，追隨我買入合生元的朋友可真不少，萬一看錯了，這回可非要被眾人逼著喝含有三聚青氨的毒奶不可！

 

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估值到價怎麼辦？

近日市道鬧哄哄，投資者大概都有斬獲，早前媒體報道下半年繼續升市，但昨天午後恆指曾一度跌超過500點。 其實，每逢大部份媒體一致對後市樂觀，投資者就應更謹慎小心。本欄過往曾多次提及風險管理和離場策略，除了入場前定下止蝕位、創新高後回調某個百分比即離場等規矩，價值投資人都會為公司估值，亦只有股價低於估值才會入場吸納。

本欄約兩年半前曾分析中國民航訊息(696)和新意網(8008)，為文當日收市價為$8.20 和 $2.31，上星期兩股最高曾升至 $23.15 和 $5.30。兩間公司的基礎因素非常好，最新的VIS 分別是 81 和 80，仍屬於可長線持有的優質股。筆者以VIS 估值，兩股的合理目標價分別約 $27.0 和 $5.50。昨日收市價分別達估值的82% 和 87%。一般而言，當股價進入估值 90% 範圍，就值得注意。而估值上下10% 都是合理波動區間。

股價處於估值合理區間，投資者應如何處理股票？

常言道升市莫估頂或 let the profits run，尤其優質股並不輕易遇上，最經典例子是騰訊應該buy and hold，而不是升1倍或幾倍便袋錢離場。上述兩間公司，中國民航信息的業務在內地有壟斷優勢，新意網的數據中心業務則前景亮麗，而且兩者都財務穩健，現金流強勁。
那是否就應只揸不沽？



當股價接近估值，是時候重新考量「潛在利潤」。當初入場的值博率高，因為面對15% 下行風險 (假設止蝕位是15%)，而潛在回報超過一倍，即以 -15% 風險博取 +100% 的回報。 但當股價達到估值合理區間，以統計學的詞彙演繹，即預期回報(expected return) 接近零。但投資者面對股價下行的風險並沒有大幅減少（如設定股價創新高後回調8% 離場)。那麼「承擔 -8% 風險博取未能估算的潛在回報」是否值博率高的投資，就值得思考了。

除非市場長期處於理性狀態，股價才會一直在合理價格區間波動。但市場並非static (靜態)，可能繼續飆升，也可能回調，其實離場準則之外，重點是未來見到公司價值被低估，又或升勢凌厲，懂得再入場。而另一間本欄曾分析，現時股價進入90% 估值範圍的是珩灣科技(1523)。公司財務穩健，VIS 達78，但股價細而且上市時間短，而早前細價股大跌，即使未被波及，但既然股價接近估值範圍，亦值得投資者注意。至於其它潛力股，筆者近日關注長實地產(1113)，信義玻璃(868)，和彩生活(1778)。

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銀行進取　太古城未到價收回嘉湖銀主盤　開價貴過估值

1 : GS(14)@2016-06-06 03:00:22

■嘉湖山莊再現銀主盤，一個樂湖居單位在市場開價360萬元放售。　資料圖片



【本報訊】樓市轉勢，銀主盤湧現，但銀主堅拒平賣。嘉湖山莊再度出現銀主盤，樂湖居2座一單位剛淪為銀主盤，銀主以360萬元放售，較銀行估值高出最多逾10萬元。而鰂魚涌太古城銀主盤昨拍賣，獲買家出價至740萬元，未到銀主底價而收回。記者：程俊華



天水圍嘉湖山莊新增銀主盤，位於樂湖居2座低層C室，實用551方呎，銀主在市場開價360萬元放售，呎價6,534元。原業主於2012年2月以198萬元買入，購入後透過財務公司承造一按，但於去年將物業轉按到東亞銀行，近期被銀行收樓。據了解，原業主在2011至12年間曾在嘉湖山莊購入多個單位，最終只有3個單位有上會。銀主盤數量增加，但銀主開價卻未有低於市價，上址在中銀及滙豐分別估值約350萬至355萬元，即開價高過估值約2%。



維也納花園開價470萬

粉嶺維也納花園亦現銀主盤，單位為2座低層G室，實用678方呎，原業主於2002年以176.2萬元購入，連一按共有17次按揭及借貸紀錄，當中14次在2012至15年間錄得。現時銀主以470萬元放售單位，但目前銀行對單位估值484萬至502萬元，可見銀主開價進取。銀主拒低價出售銀主盤，太古城興安閣高層H室，實用583方呎，於昨日拍賣，以730萬元開價，雖獲兩名買家出價至740萬元，但因未到底價而收回。同場另有5個銀主盤拍賣，只有元朗朗晴居12座低層A室，實用739方呎，經8口價以565萬元市價售出，呎價7,645元。事實上，近期成交價量齊升，上月住宅註冊量及成交金額齊創10個月新高。美聯指出，5月份一手私樓及二手住宅註冊量共錄4,830宗，按月升約1.2%；涉及金額約392.5億元，按月上升約12.3%。



晉嶺首宗二手勁蝕17%

青衣地皮以低價批出，市場即現減價成交，盈翠半島2座高層B室，實用756方呎，上月業主仍以1,000萬元放售，惟細山路地皮後，減價至970萬元成交，呎價12,831元。入伙近一年的深水埗單幢樓晉嶺首錄二手成交，隨即見血。單位為高層B室，實用215方呎開放式戶，原業主於2013年以398.24萬元一手購入，單位剛以330萬元易手，呎價15,349元，賬面蝕68.24萬元，貶值17%。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160602/19637447
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天匯銀主盤未到價收回

1 : GS(14)@2016-10-26 07:57:37

■天匯歷來第二間銀主盤，流拍收場。　資料圖片



【本報訊】西半山天匯歷來第二間銀主盤流拍收場；環亞昨日拍賣天匯39樓A室銀主盤，單位實用面積2,476方呎，底價1.05億元，只有兩人出價競投，買家欲執平貨，經過兩口叫價至1.08億元，無人再出價，銀主拒平價賣而收回。


觀月．樺峯銀主盤首蝕讓

銀主盤業主為內地客尹聰，2013年底斥約2.7億元買入天匯39樓A及B室兩伙，B室率先於今年4月淪為銀主盤，經拍賣以1.083億元沽出，連使費蝕約4,000萬元。環亞昨拍賣41項物業，成功售出4伙，當中3伙屬銀主盤。全日競投最熱烈的項目反而是北角和富中心12A座5樓B室銀主盤，實用826方呎，開價880萬元，低市價約兩成，吸引最少七組客競投，每口價10萬元，短短10分鐘內承價23次，最終以1,060萬元易手，呎價12,833元，搶貴180萬元。另外，筲箕灣道逢源大廈9樓H室半契銀主盤，開價118萬元，搶高五口價以130萬元售出。觀塘觀月．樺峯錄首宗銀主盤蝕讓，低層G室兩房戶，以700萬元易手。原業主2013年以678.3萬元一手買入，扣使費後明賺實蝕。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161026/19812394
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9標書未到價 啟德跑道首商地流標 3月兩次 發展商批政府未跟貼市况調整

1 : GS(14)@2019-01-31 07:50:53

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8555&issue=20190131
【明報專訊】啟德跑道區首幅商業／酒店地、曾被認為有力問鼎百億地王的啟德第4C區5號地皮上周五截標，地政總署昨日公布，因入標價未達政府所定底價，不接納截標時所接獲的9份標書。這是繼去年10月山頂文輝道豪宅地後，3個月來再有官地流標。

嘉華：不代表看淡後市

對於上述地皮流標，其中透過九倉名義入標的會德豐，其副主席梁志堅回應查詢時說「好可惜」，強調「好有意思做」，故出價均為市價，並指「出價都唔曳，大家有數得計」。他批評政府要求高，且一直實行高地價政策，地價隨市况調整，希望政府能跟貼市况計數。另同樣有份入標競投的嘉華國際，其營業及市場策劃總經理（香港地產）溫偉明認為流標屬政府及發展商就地皮價值的睇法有落差，並不代表發展商看淡後市。他說，發展商發展地皮需時，評估投資回報期或較政府預期長，但認同政府收回地皮的做法合理。

測量師：配套未定案 發展有難度

普縉集團企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典對是次流標感意外，指政府與發展商計算方式存分野，例如發展商傾向以寫字樓方式計算，而政府計算時或考慮海景酒店的高價因素，形成估值上有落差。他說，日後地皮重推或推售其他商業地皮亦會受影響。資深測量師張翹楚表示，早前新地以112.6億元、折合每方呎樓面地價1.73萬元投得區內4C區3號海景住宅地王，或拉高政府對是次商業地的底價估值。另郵輪碼頭雖運作一段時間，但仍未成熟，加上區內寫字樓及交通配套未有定案，發展酒店及商場存挑戰及難度。

施永青：地價不降與民生背道而馳

中原集團主席施永青稱，流標反映政府高層策略與地政署前線技術人員做法不協調；特區政府就民生需求，理應引導樓市下跌，惟地政署至今仍沿用高地價策略，令樓價未有下調，而市民買不到樓，並非因建築費高，而是因地價貴，因此政府此舉與回應民生需求背道而馳。他料發展商作為投資者，會因應市况投地入標，地皮流標會令單位供應減少，無助樓價下調。

上述地皮為跑道區首幅商業／酒店地，最大賣點是毗鄰郵輪碼頭和享有維港景，於上周五截標，地政總署共收到9份標書，入標全屬本地發展商，包括長實、新地、信置、九倉、鷹君、嘉華、利福國際、遠展及建灝地產。地皮面積102,043方呎，最高可建樓面612,256方呎（見表）。按賣地章程規定，發展商不可將項目拆售，條款內限定酒店樓面約18.37萬至30.61萬方呎，即佔可建樓面約三成至五成，其中屬酒店輔助設施的樓面最多佔約12.25萬方呎，包括最多約3.06萬方呎的零售店舖樓面，政府預計可提供340至570間酒店房間。業界預計地皮估值介乎85.72億至94.9億元，每方呎樓面地價約1.4萬至1.55萬元。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352022
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