「商舖大王」黎永滔: 投資初哥吼4厘細價舖
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GS(14)@2010-09-05 18:20:302010-4-17 iM
俗語有云「一舖養三代」,買了一間會生「金蛋」的舖位,的確可令人致富,甚至代代無憂。熱衷於舖市的黎永滔,是行內成功物業投資者,多年來不論淡市或旺市,同樣大有斬獲,其投資往績向來也為人津津樂道。
1998年黎永滔在「地產神童」羅兆輝手上低價購入銅鑼灣東角道怡東商場地下22號舖,並於2000年轉售大賺1.6倍;2003年沙氏樓市低潮時,他以樓面呎價僅700多元的極低價,買入全海景的灣仔告士打道217號地皮,其捕捉入市時刻的技倆,令人歎為觀止。
黎永滔近期頻頻入市,本刊特別找他向讀者教路,他說︰「投資初哥可先踏足二、三?區的細價舖,初試牛刀,不斷累積經驗滾大財富。」現時息口持續低企,不少位於北角、深水?及灣仔等地區的地舖,回報仍達3厘至4厘。若學曉「舖王」一招半式,讀者財富自然滾滾來。
為人熟悉的舖市投資者黎永滔,素來藝高人膽大,揀選物業的眼光亦相當準繩。羅兆輝於1997年以6,500萬元購入東角道怡東商場地下22號舖,後因金融風暴樓市大挫,黎永滔就在1998年以1,500萬元接過這件「燙手山芋」,兩年後以4,000萬元將物業售出,大賺2,500萬元。
自1991年開始買舖收租的黎永滔,現時手持30多間舖位遍布尖沙咀、中環、銅鑼灣及旺角等地區,保守計算,所持舖位市值已逾30億元。其最為人津津樂道的,要數2004年與另一資深投資者羅家寶以約6,000萬元,買入銅鑼灣總統餐廳舊址(現稱銅鑼坊),然後翻新分拆為百餘個小型商舖出售,數天內全數售罄,套現約3億元,足證他是投資商舖的高手。
500萬開始1間變30間
今天他更晉身發展商行列,在灣仔告士打道興建全海景商用項目,快將完成裝修工程。但鮮為人知的是,黎永滔親手所建的舖位王國,原來是由500萬元首期開始,累升至今天30多億元。
時光倒流至1991年,黎永滔在香港仔開設「永昌」金舖,從事金行生意,毅然將儲下來的500萬元資金作首期,買下人生第一間舖位,從此樂而忘返。他透露︰「該舖位於灣他軒尼詩道,近鵝頸橋附近,當年那間舖只值1,000多萬元,一年之後就大幅漲價近一倍。」於是他便打起了買舖創富的念頭。
他憶述指︰「當時軒尼詩道舖位約1,000多平方呎,租予金行及時裝店,兩年後租金已由15萬元升至30萬元,後來食髓知味,自己再將舖位加按套取更多現金,慢慢再捕捉機會,個個舖位買回來也是跳升一倍。」
就是運用首間舖位的市值效應,黎永滔一次又一次下注,令他20多年來,由1間變至10間,到現在30多間,成為一代「舖位大王」。而黎永滔創辦的金行已在兩年前結業,他說︰「早已將金行交予姊姊打理,惟近年姊姊移民美國,只好把金行結束。」
二三?地區300萬入市
每朝例必在屋苑游水的黎永滔,生活非外界想像的清閒,他幾乎每日都與太太落區巡舖,與租戶加緊溝通,他邊與記者交談,電話就邊響個不停。為了更有效處理租務,他近年更成立私人公司,分擔日常工作。他剛購入中環德己立街17至19號單邊商舖,近日忙於為商舖改頭換面,希望在今年7月滿約後,提高舖位租值。
他說,現時3個舖位在威靈頓街交界當眼處,面積約達1,100平方呎,預計屆時會重新改動間隔,租予酒吧或高級零售店,租金回報應可達4.7厘。黎永滔透露,當日他在參觀該舖後不足3天就敲錘入市,可見其投資秘訣第一就是眼明手快。
買舖並不是人人負擔得來,黎永滔卻指,自己也是過來人,只要本?平有平買,貴有貴買的心態,踏出第一步並不是難事。例如目前中環等核心區舖位,普遍租金回報只約2厘多,反之二?地區不少中下價舖位,租金回報可達4厘,加上現時銀行借貸息口低於一厘,他鼓勵投資初哥可購置300多萬元的舖位,小試牛刀。
「買舖最有趣在於考眼光,不是單看現時租金及回報厘數,而要看通舖位尚餘的租金上升潛力,因租金決定價值,即使今日買回來的舖租值較低,只要守得到在市場回升時出租或出售,舖位真正價值將會呈現,甚至連本帶利雙倍賺回!」他說。
動腦筋一拆三逆市贏家
要說黎永滔的舖位懂得生「金蛋」絕不為過,以其名下羅素街舖位為例,「這個舖位由最初買入時由謝瑞麟(00417)租用,中間也曾租予電訊公司、銷售德國腸、筷子及錶行等不同公司,租金由20多萬元,一路升至現時70多萬元,單是收租總額已早早蓋過當年的購入價!」2009年8月該舖租予周生生(00116)珠寶店,舖位只有500多平方呎,以每月約70多萬元租金計算,折合每平方呎租金高達1,333元。
事實上,黎永滔並非空談之人,早於1997年,他便以數千萬元買入銅鑼灣羅素街59至61號地下G1至G4號舖,當年正值金融風暴,不少人也看淡後市,各類物業的租金皆跌 40%至50%,但「舖王」動動腦筋略施小計,把羅素街舖位「一拆為三」分予3個租客,原本單一舖位每月收租26萬元,結果卻合共收租30萬元,租金變相提升了15%,成為淡市奇葩。
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買新界樓易「坐艇」?
現時新樓價格瘋狂,元朗7,000元一呎,大圍8,000元一呎,非位於傳統市中心的一個小小單位,隨時動輒300多萬元。多年來不論旺市淡市皆能獲利的黎永滔就指,預期內地調控及美國加息等接踵而來,新近買入新界一手樓的買家,稍後「坐艇」(資金被鎖)或損手離場的機會甚高。
原因一︰北水話退就退
有說內地資金不斷來,樓市隨時升穿1997年時。黎永滔則認為,凡涉及內地政策市因素,風險相當大,「中央政府要其生就生,要其亡就亡」,等同1997年大批國企湧入本港商廈市場的情形相似。
黎永滔分析︰「其實當年北水主攻商廈,未必每個港人深知教訓。雖說去年內地放寬信貸,大批資金湧入本港樓市,新盤成為內地客心儀對象,人人都說投資移民?起港樓,但實情是來港買樓作投資移民的內地客,佔整體樓市仍是雞毛蒜皮!」
保安局上月公布數字顯示,2003年10月推出投資移民計劃至去年底,投資移民流入本港房地產的累積金額達123億元,去年按年雖有所上升(金額逾56億元),惟佔全港住宅成交總額的1.2%。
與內地客交手露端倪
本月初,黎永滔剛由一名內地客手上,以1.39億元購入中環德己立街17至19號地舖。「該名內地業主賣舖,帳面銀碼雖獲利100萬元,但扣除釐印及律師等費用,實質虧蝕約500萬元,當中所為何事?舖位回報也不錯,約有4厘。」業主出貨之急,黎永滔相信,極可能是內地資金正開始班師回朝。
「現時入市要小心,凡投資更不應去得太盡。」黎永滔指,近期不少中資銀行,在借貸上已較去年嚴謹。「2003年我斥資2,800多萬元購入告士打道 217號地盤,原業主便是一名廣州市經濟開發區的國企負責人,該國企在1997年以1.9億元購入物業,還以全數現金付款呢!只是到了2002年下半年內地收緊銀根,即時引發國企資金逃亡,個個忙於埋單散水,大幅劈價也面不改容。」他就此冷手執個熱煎堆。
當年商廈市場執平貨的資深投資者羅家寶,也因經常在金鐘力寶中心大舉吸納國企放售單位,逢低必買,成為市場佳話。黎永滔說︰「今時今日,來港買樓的內地資金,不少是去年內地政府放寬借款而來,當中存在不少『鑊氣』,估計現在政府就是不想一下子壓住,慢慢收緊。」
「當內地資金斬纜,『天匯』7萬元一呎成交還有可能發生嗎?隨時以萬七元放售呢!還有呎價8,000元的新界樓,屆時2,000元一呎沽出也不足為奇!」
原因二︰長債孳息趨升
在低息環境下,現時以拆息掛?的按揭利率不足1厘。黎永滔指︰「近期美國10年期國債孳息率趨升,過去一周更曾觸及4厘,當地樓按息率一般與之掛?,按長債息率向上走勢,我認為拆息被推高是遲早的事,預期高通脹重臨,息口就會上升。」
黎永滔提醒仍想入市的買家︰「當息口調升至某水平,如拆息升至3厘或以上,市民供樓開始感到吃力,屆時市場就會出現一幕幕業主出貨的情景。當人沽你又沽,就是樓價受壓下挫的時刻。」
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舖王教授投資5大要訣
1. 首要查核舖位租約
先向土地註冊處申請物業查冊,了解舖位的租約詳情,若租客是長期租用單位,已租上3年或以上,屬最穩健及參考價值高的投資;若租約不足一年,投資者便要當心,因租客隨時只租數個月,交吉舖位屆時白供。
2. 認識各行承租能力
哪個行業負擔得起較高租金?二、三?地區如旺角及深水?等,以電訊及時裝等生意最為暢旺,加上有關行業租約較短,當市況轉好時,業主可較先加租;至於食肆行業,營業時間及生意流轉量不及其他零售業靈活,加租幅度往往較小,更因租約普遍最少5至6年,故其加租時間較遲。
3. 買舖投資有平有貴
尖沙咀、銅鑼灣及中環等核心地區的商舖入場費較高,隨時動輒過億元,如果是投資現金較少或想小試牛刀的話,投資者亦可留意灣仔、北角、深水?或屯門等地區的二、三?舖位,不少300多萬元已有交易,也不失是投資舖位理想入門之選。
4. 避開局限較大之選
商舖可分地舖、樓上舖及商場舖位,惟黎永滔認為購地舖的投資潛力較高。他指商場舖位講求整體比鄰的商戶配合,租戶受制較多,因此投資價值較低,他建議投資初哥從細價地舖入手,了解舖市為何物,累積經驗慢慢「升呢」。
5. 留意市場環境改變
買舖要熟悉市場環境的轉變,例如個別道路的改變、人流往來的習慣,所以投資者要經常細心觀察,除了靠平日巡視地區外,也要多讀報章,了解附近道路最新安排及城市規劃等,謹記人流奠定舖位的升值潛力。
資料來源︰資深投資者黎永滔
2 :
龍生(798)@2010-09-06 15:09:55其實筲箕灣附近也有些平平地的細鋪
不知這會否引到黃金蟲兄入來呢?
3 :
GS(14)@2010-09-06 21:06:182樓提及
其實筲箕灣附近也有些平平地的細鋪
不知這會否引到黃金蟲兄入來呢?
不如睇好,找幾個人夾份買下來
4 :
龍生(798)@2010-09-06 22:22:42係咪黎真先? 我真係去搵架?
5 :
黃金蟲(1617)@2010-09-07 09:31:10筲箕灣其實也不錯 話到尾都係港島區
我也有興趣 銀碼方面最好二百萬鬆d "離印"會令成本高很多
記得年多前去過筲箕灣有一個小商場
樓上是有"大家活" 定唔知係"大快樂"咁既快餐店
都係二百萬鬆
我是早上去的 舖頭未開門 冇吉舖
但不知平時人流如何
龍兄有勞了
6 :
龍生(798)@2011-06-05 02:50:44http://www.28hse.com/utf8/property15561.html
like this??
7 :
黃金蟲(1617)@2011-06-05 12:09:18各位留意下 元朗有個叫 嘉城廣場 一舊水樓下有交易
年頭實地去過 星期六日 人流多得可怕 95%賺女人錢入面 有少少旺中FEEL 平日就冇睇過
還有小心雜費多
商場管理層都OK
時不時搵人扮下公仔黎吸引人
8 :
GS(14)@2011-06-05 12:18:167樓提及
http://www.28hse.com/utf8/property15561.html
like this??
呢個好抵wor
實戰好過進修! 兩代初哥創業幸酸史
1 :
GS(14)@2010-11-21 14:50:412010-11-10 EW
小本經營
「八十後」敢怒敢言,最愛破舊立新,「八十前」處於人生高峰,事業如日中天,卻可能不自覺爆發「中年危機」。陸偉鴻(David)和陳嘉駿(Auto)兩個人「一老一嫩」,都因為一點衝動,各自豪擲幾十萬初嘗創業滋味,一個投資婚紗舖,一個搞泰式小食店,期望殺出一條血路。
但原來,理想與現實大有距離,業主瘋狂加租,客源斷斷續續,大廚臨時「劈炮」,兩名新丁創業過程驚濤駭浪。在父母老婆女友力撐下,目前總算站穩陣腳。只是創業猶如殺戮戰場,同業競爭激烈,真正較量才剛開始。
有人說,「男人四十」開始不安本分,想找尋新鮮刺激感。年過四十的陸偉鴻,在外資銀行從事資產管理逾二十年,一直平步青雲。毅然創業,他說想人生多點經歷。「去到某階段,總想體驗更多不同的事,創業需要的正是一點衝動。」身邊同事選擇業餘進修自我增值,David思前想後,決定投資超過三十萬,接手一盤婚紗生意,希望跳出書本理論,從實戰中學習。「好認同終生學習,但年紀唔細,都要考慮家庭負擔同經濟前景。我相信婚禮服務有發展潛力,始終結婚一生人一次,有能力都希望搞得好好睇睇。」為了養家,David不敢放棄銀行正職,費盡唇舌說服太太到婚紗舖幫手,「我主要負責銷售策略,周末會到店內視察。太太開頭不太熱衷到舖頭幫手,後來卻愛上這盤生意。」
業主瘋狂加租
David 接手的婚紗舖,是家已營運七年的台灣名店,在行內有一定口碑和知名度。決定投資前,他研究過婚紗市場的前景,加上可接收上手的客源、員工和衣飾,以為一定有得做。怎知才剛洽購,已經出現難題。「婚紗舖原本位於商場地舖,有一定人流保證,豈料業主突然加租近五成,迫於無奈搬到樓上舖,擔心客源不夠,想過放棄。」上手老闆向他教路,將舖搬到樓上,省下的租金用來宣傳,建立新客源和提升知名度,「舖頭不能沿用舊名,改為『Moment Of Love』,在婚紗市場是個新品牌,需要重新建立口碑。」豈料婚紗舖改名後,客源即時急跌三、四成,殺David一個措手不及。「始終是新品牌,對生意有一定影響。惟有用搬舖後省下的租金,加強宣傳。」創業初期要在最短時間令最多人認識,David選擇在婚紗雜誌賣廣告。「每月花一萬元宣傳,針對年輕人喜歡上網,亦有在廣告搜尋器和網站買關鍵字,間中會印製小冊子免費派發。」他說不少客人表示從結婚雜誌和網站得知新店的資訊,「有固定宣傳渠道很重要!」
無諗過結婚有淡季
誰知一波未平一波又起,接手婚紗舖後不久,David才發現結婚有淡旺季之分。「接手時剛巧是六至八月淡季,生意麻麻,營運資金超出預算,惟有額外注資十五萬。不過我預了實際經營與想像有出入,資金準備得比較鬆動。」隨着十月至二月結婚旺季到來,生意總算有起色,但David 不敢太過樂觀。「婚紗攝影始終是『一次過』生意,客源不固定,要靠舊客口碑相傳。」他目前兼營拍攝家庭照,希望在淡季維持一定生意額。
David 的婚紗舖位於尖沙咀「婚紗街」(即金巴利道一帶),競爭激烈,經過半年實踐,他依然無有怕:「有危便有機,集中同一區,反而容易把客人聚在一起,有助開拓新客路。」八十後創業新丁:返工好「頹」跟David不同,二十九歲的創業新丁陳嘉駿(Auto)無後顧之憂。他從事銀行銷售工作五年,薪酬和工時極不穩定。「之前份工返到個人好頹廢,冇晒動力,家人想我安定下來,便打本給我創業。」父母坐言起行,豪擲二十萬給他,頂了一間泰式小食店「A+食屋」。
選擇飲食業,Auto說純粹「想做就做」。「我鍾意食,做小食店營運簡單,不需花太多錢裝修。由構思到接手,前後只花數個月。我到過現場視察,舖頭位處慈雲山學校邨,附近有六間中學,每日有一定人流。」才接手兩個月,Auto已大失預算。「小食店本來有個二手雪櫃,有日突然壞了,要額外花三千元更換,好彩上手老闆肯出部分錢。」最大難關還在後頭。一直在店內打工的泰籍大廚突然辭職,令他頓失依靠。「雖然他有教我煮泰國菜,但有些獨有竅門他沒有傳授給我,惟有不停嘗試,盡量做出相同味道。」
大廚突然「劈炮」
無奈廚藝沒有速成班,泰廚離職,小食店即時流失泰菜捧場客,生意額急跌近兩成。為打破困局,惟有轉型自救,連同父母女友拍住上齊齊度橋。「我發現區內小食店無甜品供應,於是自製布丁、啫喱和袋裝冷麵等小食,下午兼賣串燒,希望做到更多學生和街坊生意。」他更將小食店重新定位,主攻學生市場,「午市一個學生餐由十六元起更奉送飲品,學生應可負擔,另外又賣炸燒賣等年輕人至愛小食。」不過做學生生意「有辣有唔辣」,早前學校放暑假,店舖生意即時大跌。「暑假期間生意額足足跌了一半,營運壓力很大,惟有靠儲蓄維生。」雖然因衝動踏上創業之路,但Auto決心長線經營這盤生意,最少堅持兩年至約滿。「比起以前打工日曬雨淋,做生意並不辛苦。扣除租金後,應該有得做!」
利市投資入門 首選月供基金 500元可入場 適合年輕初哥
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GS(14)@2017-02-05 10:33:52【明報專訊】適逢新春佳節,年輕人必定大有進帳。利市錢除了用來購買心頭好,不妨考慮一下月供股票計劃,作為投資入門訓練。銀行的月供計劃一般最低入場費為1000元,某些銀行更可以選擇多於一隻股票。中銀最近推出新春月供股票計劃優惠,入場費進一步減至500元,長期煩惱「儲唔夠錢入市」的投資初哥不妨留意。
昨天本報投資版介紹了理財分析師推介的穩健藍籌股,但不少入場門檻頗高,例如中電(0002)每手股票超過37,000元,而領展(0823)亦要約26,000元,一般年輕人未必有這麼大的一筆可動用儲蓄。使用月供股票計劃,就能夠以較小的定額買入心儀股票,更可以達到平均投資法的效果,在股票價格較低時購入較多股票,價格較高時則買入較少股票,能夠有效控制每股平均成本,既有助減低風險,也可放大回報。
定期定額買入 減入錯市風險
一般投資者均不太能夠掌握股票最佳入市時機,以定期定額的方式買入心儀股票,可以降低入錯市的機會。但要注意選擇股票的種類,月供較適合長線投資,如果企業的盈利比較波動,缺乏長遠投資價值,一般不會建議以月供方式購買。
月供股票戶口與一般證券戶口不同,並不是所有股票也可以購買。各間銀行可供選購的股票或ETF也有所不同(見表),主要為大型藍籌股及中港主要指數基金,以可投資的證券數量計算,中銀一共有120種股票及指數基金可供選擇,其中中資企業數量較多;恒生及花旗均有逾50隻股票及指數基金選擇,而永隆則有33隻,詳情可於開戶前先參閱各銀行網站。除了購買股票種類有限制,每個月供戶口能夠購買的股票數量亦有限制。以永隆銀行為例,每個計劃限選一隻股份。中銀視乎月供金額決定可以購買的股份數量,1000元可選2隻、1500元可選3隻、2000元則可選4隻。花旗的月供股票戶口可供多於一隻股票,但每隻股票供款額最低為1000元,每月供款的收費則為每隻股票最低50元(或供款額的0.25%),而非以每個戶口計算。
有些投資者比較抗拒使用月供股票計劃,最主要是認為月供戶口的手續費太高。大部分的月供股票計劃每月均最少收取50元的供款收費,尚未計算賣出及其他手續費,如果每月供款1000元,手續費已佔供款的5%。投資者可以利用銀行的優惠減低成本,例如中銀即日起至3月底就推出新春優惠,新開立的月供股票計劃,將可獲首6個月手續費減免。另外,由於供款的手續費為最低50元,隨着儲蓄能力增加,如果將每月供款額提高,手續費佔投資額的比例亦會下降。舉例月供額由1000元上調至5000元的話,手續費將下調至1%。進行每月供款時,亦要留意供款是否可以隨時調整,以永隆為例,網站上已標明可以彈性更改每月供款額或股份,不另收費。
中銀永隆可市價出售碎股
售出股票時要留意,由於月供股票多數為「碎股」,即未足一手的零碎股票,價格一般較正股低。但中銀及永隆可以以市價賣出,價格與整手賣出差額無異。售出股票的渠道一般分為自動化及非自動化,兩者手續費有一定差別。以中銀為例,自動化交易包括網上銀行、手機應用程式以及電話語音操作,交易佣金最低為100元或交易額的0.25%。非自動化交易包括電話真人對話以及銀行分行櫃台交易,交易佣金最低為100元或交易額的0.5%。如果以較小額的投資計算,以不同途徑賣出股票的佣金並沒有分別,投資者可自行選擇較為熟悉的方式進行交易。
明報記者
[蘇樂恩 理財專題]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9208&issue=20170203