老樓周記：資金市力抗政策市 劉兆昌
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GS(14)@2013-04-14 13:21:52http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130414/18227424
樓價要跌幾多先至啱，若以2010年11月推出首階段額外印花稅時估算，起碼要跌兩成才反映到港府出招嚴控樓價的底線，但這個幅度根本無可能。
當年前朝政府推出嚴控需求措施時已表明，要趕走炒家來減低樓價風險，那時10個單位超過一半係炒賣，用家被迫要追價接火棒，兩年後樓價升了三成，令港府不斷出招打壓，樓價升勢受阻，但不見得有大幅下調，只有個別業主因財務原因或高位止賺，要賣走當然要比市價低，故造就有單位劈價賣樓的特殊個案。
新供應能否達標添變數
樓價下跌除了外圍因素外，還要視乎供應能否真的會來，單是上個財政年度有個別地皮流標，今年新供應能否達2萬伙亦添變數，而重推的時間表又要視乎政府補價和港鐵方面的修定，故先後流標的大圍站上蓋和天水圍天榮站項目，在上半年推出的時間表尚未落實。
老樓預期地政總署為求令供應達標，已先後把將軍澳和九肚山等多幅地皮，以調高地積比率來直接提高可建單位數目，目的是讓市場錯覺未來新供應沒有太大減少，寧願犧牲地價的收入來換取可額外增加的單位。
醒目的投資者也知道近日樓市氣氛，純以行政手段造成，美日兩國的量化寬鬆政策今年不會改變下，買樓仍是最佳防守工具。
故見到有個別人棄我取的撈底個案，正是這個道理。
老樓周記：連環措施 樓市真轉勢 劉兆昌
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GS(14)@2013-05-12 14:59:03http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130512/18256749
雙辣招加上新規管，效應開始顯現，但二手樓市無可能在現階段倒下來，頂多少賺離場；反而市民已普遍認為樓市已經轉勢，但不認同會大跌，只待一個更便宜價入市。
市場積聚龐大購買力
中大亞太研究所在3月份調查發現，自政府連番出招壓抑樓市，市民對本港樓價升跌預期開始逆轉。調查在該月中訪問了753名市民，當中九成半受訪者認為現時樓價過高，較去年8月同類調查上升4.3個百分點。但政府近期推出多項壓抑樓市措施後，只有約兩成受訪市民認為未來一年樓價仍會上升，較去年8月的調查下跌近10個百分點。反而有兩成六市民認為樓價會下跌，較上次升16.1個百分點。研究人員認為，措施已開始發揮效力，改變市民認為樓價只升不跌的心態。
這點值得深思，買家情緒主宰樓市起跌，縱使兩年前港府推出SSD後，半年樓市便回復正常上升軌，那時美國加強量化寬鬆政策，利好因素多於利淡因素，顯示多數勝少數，認為樓價上升的情緒膨脹，最後還是勝了少數，發揮了群眾力量，還用真金白銀來投票。
政策開始發揮威力，但老樓仍覺得利好因素仍未改變，只是狼來了作祟，令市場確信政府真的要樓價跌下來，只是審慎情緒作主導，若兩至三個月之後，樓價還不大跌，市民認為這些措施藥性減低時，不可以小看那股積聚多時的市場購買力。
老樓周記：免補價購居屋如「偉哥」 劉兆昌
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GS(14)@2013-05-26 14:21:52http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130526/18271690
首批2,500個白表免補價買綠表居屋於月底陸續收到房屋署確認信，稍後可選購二手居屋。受到消息刺激，個別綠表居屋業主突然像食了「偉哥」般異常亢奮，逐步把價錢掉頭攀升，嚇退了買家。
業主有反應同反價
這點老樓一早便認定這批合資格買家，為淡靜樓市扮演及時雨角色。據房委會資料顯示，今年首4個月居屋第二市場成交量僅364宗，較去年同期572宗減36.4%；而今年頭4個月土地註冊處錄得的16,216宗二手住宅交投，按年跌31.6%，居屋第二市場表現明顯遜色。
首批獲配額的2,250個家庭及250個單身人士，會在本月下旬獲發批准信，次批12月底才獲發批准信。隨着5,000名白表客即將投入市場，相信會對居屋市場帶來刺激作用。據地產代理統計資料顯示，若以屋苑劃分，今年首4個月居屋第二市場成交量最多的首5個屋苑，旺角富榮花園以15宗居首，次為13宗的荔枝角荔欣苑，天水圍天盛苑及馬鞍山錦泰苑均以12宗隨後，天水圍天富苑、沙田愉翠苑及馬鞍山錦豐苑則錄得11宗成交。聞說部份業主對這劑救市靈丹反應大，齊齊反價，即使傾好價錢的也突然反價，反價幅度由數個百分點到一成左右，對於白表申請客受到無情打擊，退而求其次投向別屋苑懷抱。
劉兆昌 資深地產傳媒人
老樓周記：止跌乾升 又衰多次 劉兆昌
1 :
GS(14)@2013-06-16 16:33:16http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130616/18299047
臨近七．一，除因普選引發和平佔中為政治的熱門話題外，最近因一手樓條例過嚴扼死樓市成交，引發業界的聲音越來越激烈，令4萬個業界人士上街抗爭，希望當局盡快撤招。
紀惠集團行政總裁湯文亮認為，出招應付高樓價屬正確，但指招數不正確，拖累不少人買不到樓。他建議取消3D（BSD、SSD及DSD），政策要分階段進行，以免令樓價飆升。中原集團創辦人施永青日前聯同八大代理商會代理的號召，在立法會印花稅條例修定會議前，集結逾千人請願，要求政府撤招以挽回樓市成交健康水平，料這類的抗爭會陸續有來。
實施行政手段兩年多，未見其利先見其害，樓價未有大跌，反而一手停、綠表居屋飈升情況下，會令樓價再次瘋升，越壓越升的惡性循環似又再浮現，中原城市領先指數CCL上周最新報120.74點，連升五周，累升1.89%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass最新報119.57點，連升五周累計上升1.68%，按週上升0.64%。CCL及CCL Mass均創九周新高。升幅雖不多，但已呈止跌狀態，惟成交量仍未及高峯期的一半水平，是俗稱的乾升。
有代理恐嚇稱，因二手住宅交投受樓市辣招嚴重窒礙，估計全年二手住宅註冊流通率亦僅稍高於03年之極低水平，政府有需要認真檢討撤招時間表及方案，避免樓市陷入交投困局，打擊本港經濟及各行業。
劉兆昌 資深地產傳媒人
老樓日記：田生驚青 急放舊樓地 劉兆昌
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GS(14)@2013-07-11 01:17:07http://www.sharpdaily.hk/article ... A%E6%A8%93%E5%9C%B0
收購舊樓生意大減，最近有傳裁員的田生（183）正低調放售九龍城賈炳達道項目以求套現。田生近年興起做發展商念頭，賈炳達道142至154號舊樓便是其中之一。
惟因月前被終審法院對同區南角道某五個地段的政府租契詮釋，或增該項目重建成本，故田生為免麻煩，又望盡快套現，便以暗標方式出售該項目，據了解，其意向價5億至6億元。
該批舊樓是田生於2010年開始收購，收購金額約3.12億元，當時原擬興建1幢25層高商住大廈。惟終審法院對南角道五個地段地契詮釋作判決，認為基於地契限制，每個地段不可建多過一所房屋，更不能跨地段興建1幢多層高大廈；如欲跨地段發展須修改地契。田生賈炳達道項目有地段因涉有關限制，令整個項目受影響。
因政府暫未有明確指引去執行法庭判決內容，除田生外，收購不少舊樓的恒地（012）也有多個項目受影響。田生見計劃受阻及冒補地價風險，遂決定將項目放售。
老樓周記：公屋狂熱 隊冧樓市 劉兆昌
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GS(14)@2013-07-14 11:45:55http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130714/18333483
五窮、六絕、七翻身，樓市經歷多次風浪，抗跌力卻一次比一次強，自沙士以至金融海嘯，都以見底反彈快見稱，主因是地少人多資金流入所致，但現時卻被梁振英管理班子反轉了這個優勢，可能明年開始樓市經歷另一次十年浩劫。
梁振英為了向中央交代盡快解決中下階層住屋問題，無按既定遊戲規則，掠奪原先作私人住宅或公營機構用地，大量改造成公營房屋用地，圖讓八萬五房策重生，以大量土地來滿足市民需求，隨時變成豪宅區隔離有公屋、醫院地變居屋的土地錯配亂局，令規劃格式180度轉變。
寧犧牲新界東北居民
睇番當年房委會主席王䓪鳴大力擁護老董之八萬五政策，搶赤柱地興建公屋及居屋，曾遭反對，但有人講：「公屋居民點解唔可以享受海景？」係嘞，邊個敢話唔可以呀，冇飯食，食COVA蛋糕都得；如此「公屋狂熱」，結果就係冇贏家。發展局局長陳茂波用類似手段搶醫院地建公屋、硬銷新界東北新規劃，勸千名農戶犧牲小我、完成大我，為建造公私營房屋或六萬戶家庭着想，這謬論十多年後又再次出現官場，這當然不是陳局長心嗰句，只是道出梁振英的策略。
既然政府懶理反對聲音和大量增加供應的惡果，當然以目前低息環境樓價大跌仍未會發生，唔怕一萬、只怕萬一。
老樓日記：公屋獨旺有苦衷 劉兆昌
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GS(14)@2013-07-23 00:40:06http://www.sharpdaily.hk/article/sup/20130722/214363
近排二手焦點仍集中在公營房屋買賣身上，一個又一個破頂創造歷史新高，令原本已缺盤的二手放盤量越來越少，點解實呎萬元的居屋、抑或是實呎半萬元的公屋仍有人吼？最大原因，是這批首期不足的買賣可以供足九成，即使畀多少少首期可以轉買私樓，也未能通過銀行的壓力測試。
百物騰貴，便利店一罐豆豉鯪魚要賣成32元，港鐵票價又加價，即使唔使供樓，每月生活開支已經百上加斤，何況月入只有萬零兩萬蚊收入的公屋買家？若果唔能夠向銀行借多點首期，即使有層樓住其他也要慳住使；兩面夾擊，到頭來生活環境未有改善，起碼借到九成按揭預番供樓大數，其他開支可以應使得使，唔使犧牲其他生活開支。
向來食慣大茶飯嘅地產代理，由於私樓生意淡薄，所以兼做埋外傭同死人嘅生意嚟吊命，而家都要揸頸就命，都唔知個市仲要捱幾耐。
老樓週記：自住用家冇有怕 劉兆昌
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GS(14)@2013-09-08 13:58:37http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130908/18413497
新盤浴血戰，二手靜局，與此同時九肚山地只以低價成交，二手相當大壓力，尤其假豪宅過去以太高溢價開售，加上近兩年辣招壓縮了成交量，豪宅跌勢開始湧現。因自2003年由豪宅作為大市火車頭，一般中小型單位被帶動，升勢甚勁，縱使碰上兩次算大規模的調整仍能頂得住，還累積以倍計的升幅，這有賴曾蔭權政府當年停止賣地的惡果和美息低企產生的連鎖反應。
身邊有朋友在沙士期間入市，手上累積了一定的資金，供樓亦好輕鬆，對今明兩年的樓市關鍵時刻無動於衷。「如樓價真的下跌，會吼位再入市」，相信有個別已在物業上擁有第一桶金的幸運兒，不排除擁有同樣心態，這批實力派將會是未來樓市上升週期最受惠人士，任何時間入市的風險，相對近年高位接棒的業主為低。
樓市仍有強大承接力
在土地供應真空期間，若未有外圍太大衝擊，今年樓價跌幅不一定如外界般那般慘烈，美國本月議息或會對退市有較具體的時間表和減債規模，但不代表短期內有加息的需要，故近月碰上調整市初期亦未有大規模的放血斬倉事件，落價一成以內便開始有強大承接力，證明購買力仍強勁反而購買慾卻低。當然若自己得層自用樓，不應受到樓市波幅影響心情，況且賣樓後都要找地方住，一動不如一靜，睇變化再謀後略。
劉兆昌
老樓日記：內地買樓兵團全球化 劉兆昌
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GS(14)@2013-10-01 16:26:06http://www.sharpdaily.hk/article/sup/20130930/235093
明天十一黃金週假期，承接過去兩年分別缺少了內地投資移民客，以及加重了買家印花稅的雙重打擊，超級豪宅的購買力不可同日而語。
這批大款究竟是否對港樓失去興趣就不得而知，但從海外多個國家和地區，分別發表了內地人買貴了當地價樓，便知道他們只是轉投他國繼續投資。
自從中國富人強起來，內地企業往國外收購，連同當地物業也炒起了，老樓在海外的親友經常掛在嘴邊的一句：「內地人買起曬啲樓。」尤其是美加兩地，也是熱門炒作的地區，他們往往不用問價，只要是市中心最貴的便買下來，連當地的老牌房地產經紀，也不得不承認，要找專隊來招呼這批貴客哩。
雖然並沒有正式統計強國人佔了當地成交量多少比例，但可以肯定的是，與全球首富爭購物業的對手，梗有一位來自內地，因此有部份地方即使限制了海外人士入市或加重了買樓成本，亦無損這些內地富豪全球性集樓的興致。
老樓周記： 豪宅減價戰 黑暗訊號 劉兆昌
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GS(14)@2013-10-13 11:14:25http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20131013/18461396
踏入10月為股票市場最黑暗的月份，反之乃地產市場最興旺的季度，每逢在年尾總有發展商開檔賣樓，為年尾跑數而苦。若以今年首九個月來看，暫以新世界發展能突破近年由長實及新地壟斷市場的局面，先後以新界多個大盤突圍而領先，反而兩大發展商因受到不同問題影響，上半年賣樓窒步，未能達致目標銷售額，但由新地以回贈七成印花稅項開始，意味着第四季將演變成新盤血肉長城大鬥法的關鍵時刻。
今年以首次置業買家為目標的上車盤中，以元朗尚悅與粉嶺逸峰表現最佳，但缺少了投資客的推動，買樓氣氛未達最高峰時的一半，更影響其他發展商大型單位或換樓市場的資金，難以找到突破點。
儲局若減買債 勢掀衝擊
既然市場積累大量投資客，發展商當然不會放過機會，尖沙嘴天璽以回贈達七成印花稅招徠，用意谷起投資市場，吸引這批有實力買家落叠，以分擔市場風險，同時搞活投資氣氛。見到其他發展商陸續加入散貨戰。繼二手上車盤之後，大額二手豪宅市場又開始進入新一輪跌市周期，跌幅料開始明顯，這也是政府希望見到的正常調整市。但擔心由優惠戰演變成減價戰，由豪宅市場帶頭，再蔓延至中小型住宅市場，若果今月稍後時間不排除美聯儲局有突然減買債機會，樓價下跌料引發另一次樓災，小心為上。
劉兆昌
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