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對前景樂觀　銀行估凸價

1 : GS(14)@2015-05-19 01:05:01

【本報訊】近期多個新盤熱賣，二手樓價繼續乾升，連帶銀行估價亦見十分進取。以藍籌屋苑太古城剛誕下的新樓王單位為例，雖然屬於連天台特色戶，惟銀行估值仍然貼價、甚至估凸價。剛易手的碧藤閣頂層複式，由於屬連天台特色類別單位，過往銀行網上估值未必估足。惟本報昨日在網上為該太古城「樓王」估值，匯豐銀行對該單位估值2,814萬元，較造價估多5%。恒生估值也達2,690萬元，輕微估高。估價向來審慎的中銀香港則估值2,630萬元，亦只較成交價差1.9%。



較一手價升逾22倍


至於早前同樣創「天價」的沙田第一城，14座一個A室3房單位以906萬元成交，匯豐銀行估足價之餘，中銀香港及恒生分別估值是985萬及956萬元，兩銀行分別估多8.7%及5.5%，一定程度上反映估值追貼大市，亦同時反映銀行對物業市場前景抱樂觀態度。湊巧今次太古城樓王與沙田第一城兩個「天價」單位，一手業主同樣是於1983年買入，太古城單位當年價值114萬元，而沙田第一城當年59.6萬元，今年沽售，前者升逾22倍，沙田第一城升值15倍。■記者湯家明





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150518/19151331
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=290433

太古城複式樓王「估凸」價15％

1 : GS(14)@2015-06-15 15:35:15

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150615/news/eb_eba1.htm

【明報專訊】2015年已過近一半，全港細價樓爆升之餘，銀行對大單位估價亦非常進取。本報追蹤主要銀行對十大指標屋苑的單位估值，發現整體估價大致隨市向上，加上近月豪宅及大型單位轉旺，部分銀碼大的特色戶更「估凸」價。以太古城春櫻閣一個實用1277方呎頂層複式戶為例，匯豐最新估值達3330萬元，呎價2.6萬元，除較半年前估值3036萬元升9.7%外，若與屋苑近月創成交紀錄的樓王、即碧藤閣頂層複式戶的成交價2680萬元及實呎2.27萬元相比，春櫻閣同類單位呎價估值更高15％。

全港樓市熱烘烘，二手屋苑估值隨大市升。本報抽取十大屋苑共60伙估價個案中，不論是市區和新界、以至大、中、小型單位，半年間估值幾乎一致向上，升幅由2.3%至12.6%，不過大單位估值明顯較為突出。除太古城複式樓王外，沙田第一城特色戶亦見「估凸」價。

第一城連天台戶估值破千萬

沙田第一城一個實用853方呎連天台特色戶今年初首見「九球」，令市場嘩然，惟銀行對同類單位估值更進取。本報抽取屋苑6座頂層連天台單位進行估價，上址實用819方呎(建築980方呎)，半年前中銀香港估值為938萬元，當時已略高於同類單位實際成交價，近期該單位估值已升至1007萬元，實呎估值1.23萬元，期內升幅約7.4%，較同類戶型實際做價高11.9%。

半年十大屋苑估價最高升逾一成

另天水圍嘉湖山莊美湖居，一個實用629方呎三房戶以同類新高價沽出，作價僅500萬元，但近期同類單位的估價，已較屋苑同類最高成交價更高；以景湖居11座高層A室為例，實用635方呎(建築820方呎)，匯豐最新估值升穿「五球」，達到505萬元，實呎估值7953元，而中銀香港、恒生對上址估價分別為508萬元及513萬元，三家銀行估價半年間升值8.5%至11%，估值均高於同類戶型實際做價。

業界﹕大單位估價追落後

中原按揭經紀董事總經理王美鳳指，近期個別大型屋苑的優質樓王以新高價易手，帶動銀行對同類單位估價上揚。但她提醒，現時部分交投稀疏的屋苑，仍出現估價不足情，可見銀行估價態度並非一面倒傾向進取。她續指，金管局樓按辣招已漸被市場消化，加上早前細單位做價飛升，相信中、大型單位將追落後，料此類型單位樓價會平穩上升。

明報記者 李宛婷
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=290995

銀行估凸價　買家即搶二手盤愉景新城三房戶858萬沽

1 : GS(14)@2017-10-22 17:46:58

【本報訊】施政報告塵埃落定後，市民置業方向趨明朗，指標屋苑的鰂魚涌太古城，雖然整體盤源仍短缺，但本月已暫錄13宗成交；當中超過六成交易於上周三施政報告公佈後促成。銀行取態亦見樂觀，「估凸」價加快買家入市，荃灣愉景新城一個三房戶更以858萬沽出。記者：湯家明



施政報告公佈後，置業氣氛良好，中原地產張光耀表示，太古城至今錄13宗成交，最新一宗順安閣中層G室，實用面積580方呎，建築面積675方呎，屬屋苑兩房則王，單位原叫價1,150萬元，買賣雙方議價逾百萬元後，以1,028萬元成交，實用呎價17,724元。張光耀指，相比上月同期太古城錄12宗成交，宗數相若，惟本月至今13宗成交中，8宗屬施政報告公佈後落實交易，反映報告沒任何加辣等措施，市民入市信心轉強。



好運中心兩房破頂

另外，美聯物業彭成昌指，沙田市中心屋苑包括沙田中心、好運中心等本月暫錄15宗成交，較上月同期上升五成。其中好運中心棕林閣高層D室，望內園景兩房，實用面積443方呎，以630萬元成交，實用呎價14,221元，屬同類面積單位新高價。銀行估價進取有利成交，美聯物業梁仲維表示，荃灣愉景新城12座高層A室，實用面積652方呎，建築面積814方呎，剛以858萬元成交，實用呎價13,160元，建築呎價10,541元。買家為區內換樓客，因應上述三房套房放盤少，市面上銀行一般估價877萬元，見銀行「估凸」價，因而拍板買入。原業主2011年以492萬元購入，是次沽出賺366萬元，升74%。北角城市花園3個月內連錄兩宗疑似凶宅成交。中原地產林龍南表示，第3座高層A室，實用面積807方呎，今年8月才放盤，原叫價1,080萬元，其後減價至940萬元賣出，實用呎價11,648元，堪稱港島樓、新界呎價，成交價足低市價逾兩成。扣除屋苑內部轉讓成交，今次呎價回落至1.1萬元水平，為近一年來低位。單位以市價八折沽出，有指為今年6月發生一宗女子墮樓案涉事單位。據知，兩個月前已開始放盤，雖然單位因有人墮樓變為「凶宅」，但匯豐銀行網上估價仍能達1,270萬元，今次造價低估值26%。原業主1983年7月以71.3萬元買入，今次沽售單位賬面賺868萬元，升值12倍。而今年8月，另一宗疑似凶宅成交，為12座高層D室，實用面積856方呎，成交價1,080萬元，實用呎價12,616元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171019/20187613
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=343146

十大屋苑估價挫 嘉湖一季跌近兩成 業界：銀行隨市况調節 難再「估凸」價

1 : GS(14)@2019-01-07 14:27:41

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0515&issue=20190107
【明報專訊】隨着樓價回調，多個大型屋苑估價回落速度亦加快。本報翻查十大屋苑去年第四季估價表現，60個個案中，逾九成單位估值跌幅介乎10%至18%不等（見表1），其中上車屋苑天水圍嘉湖山莊跌幅最勁，個別單位一季估值下跌近兩成。業界人士認為，若樓市持續下行，去年初「估凸價」的情况今季難以再現。

明報記者 謝穎怡

去年初樓價急升，銀行估值較成交價更進取，不過近月受環球股市氣氛等影響，銀行對後市取態亦已轉趨審慎。近期被形容為「跌市火車頭」的天水圍嘉湖山莊，估價明顯受壓，據匯豐銀行網上估值顯示，屋苑賞湖居中層實用面積449方呎兩房戶，最新估值422萬元，實呎跌穿1萬元，與去年9月份估值514萬元比較，約3個月估價下跌18%，屬跌幅最大的單位。若以全年計，上址2017年12月估價錄453萬元，最新估價按年跌近7%。

嘉湖去年下半年錄多宗低價成交

嘉湖山莊估價大幅下滑，料由於屋苑於去年下半年起連錄多宗低價成交所致，如景湖居低層實用面積442方呎兩房戶，去年11月成交價418萬元，實呎9457元，做價重返2017年底水平；另樂湖居低層實用面積639方呎3房戶，同月以538萬元易手，呎價低見8419元。

第一城兩房估價重返2017年底水平

至於另一上車屋苑沙田第一城，以屋苑10座中層H室、實用面積327方呎兩房戶為例，恒生銀行最新估值501萬元，較樓市高位時估值596萬元，下跌95萬元或16%。另參考匯豐銀行對上址最新估值472萬元，與該銀行於2017年12月對上址的估值相同，意味單位估值已重返2017年底水平。

事實上，翻查沙田第一城近月成交，有部分單位成交價低於估值，如50座高層C室，屬實用面積304方呎兩房戶，去年11月以500萬元成交，當時銀行對上址估值為568萬元，即做價較估價低68萬元或12%，反映業主更願意以低市價沽貨。

太古城一季估價跌一成

此外，抗跌力較強的港島區屋苑，過去一季亦有5%至15%的跌幅，如鰂魚涌康怡花園實用面積461方呎中層戶，匯豐銀行及中銀香港最新估值同為829萬元，較樓市高峰分別跌16%及11%；另同區太古城實用面積1277方呎高層戶，中銀香港最新估值3516萬元，一季估價下跌一成。

市場料估價跌勢或放緩

利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，近期估價已陸續反映去年下半年的二手低價成交，而由於近月市場集中一手新盤，二手未有再現新低價，預料今季銀行估價即使仍會跟隨樓價下行，估價調整幅度料介乎5%之內，不過若個別屋苑成交價明顯下跌，不排除3月份估價會再下跌。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351872
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