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萬達商業(3699.HK)：租金收入快速增長，開啟“輕資產”模式

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=1959

大連萬達商業地產 (3699) 專區

1 : GS(14)@2014-09-17 09:23:11

http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2014091002_c.htm

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2 : GS(14)@2014-09-17 09:24:03

http://www.wanda.cn/about/group/


大连万达集团创立于1988年，目前已经形成商业地产、高级酒店、文化旅游和连锁百货四大核心产业。2013年，企业资产3800亿元，年收入1866亿元，净利润125亿元。


万达商业地产股份有限公司是全球商业地产行业的龙头企业，已在全国开业96座万达广场，持有物业面积规模全球第二。万达商业地产公司拥有全国唯一的商业规划研究院、全国性的商业地产建设团队、全国性的商业管理公司，形成了商业地产的完整产业链。

万达集团酒店管理公司目前已在全国开业运营60家五星级和超五星级酒店。同时，万达拥有全资的万达嘉华五星级酒店、万达文华超五星级酒店和顶级的万达瑞华酒店品牌。

万达文化产业集团是中国最大的文化企业，注册资金50亿元，资产440亿元，2013年收入255亿元，已进入电影院线、影视制作、影视产业园区、舞台演艺、电影科技娱乐、主题公园、连锁娱乐、报刊传媒、字画收藏、文化旅游区等多个行业。截至目前，共拥有1247块电影屏幕、89家量贩KTV。

万达百货已在北京、上海、南京、成都、武汉等地开业84家百货店。

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3 : GS(14)@2014-09-17 09:24:16

http://www.wanda.cn/about/history/
发展历程

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4 : GS(14)@2014-09-17 09:24:32

http://www.wanda.cn/about/annals/
集团年报

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5 : GS(14)@2014-09-17 09:25:11

https://www.google.com.hk/?gws_r ... 2Brealblog.zkiz.com
more info of blogs

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6 : GS(14)@2014-09-17 15:14:10

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140917/news/ec_ecb1.htm


【明報專訊】港交所(0388)資料顯示，中國首富王健林全資持有的大連萬達集團已經向港交所提供上市申請。有報道稱萬達集資額將達60億美元(約468億元)。不過，公司在內地樓市低迷大環境下，上半年純利倒退五成，或影響公司作價。公司此番集資主要用於在二三線城市建設大型商業項目，有投行表示現階段投資者並不看好此類項目。


傳集資額高達468億

據彭博社報道，王健林已委任中金及匯豐為安排行，集資額將達60億美元。作為內地最大的商業地產發展商，截至2014年6月30日，萬達集團已經在內地112個城市擁有159座萬達廣場，168個購物中心，102家酒店，其中有超過60間5星級酒店。集團主營業務為物業銷售，物業租賃以及酒店經營。物業銷售為集團最大收入來源，不過該業務比重已經從2011年的接近9成逐漸下降到今年上半年的7成。內地嚴峻的樓市環境下，萬達的物業銷售業務今年上半年同比直降四成，儘管其他兩項業務物業租賃和酒店經營分別錄得35%和23%的增長，但總體收入仍然按年減少27%，純利更是大降五成至49億元人民幣。

去年王健林被《福布斯》中國富豪榜及胡潤百富榜評為中國首富。他旗下的萬達集團則是內地十大地產企業當中唯一尚未上市的公司。內地證監會於2010年受理萬達上市申請，但由於國內樓市調控導致所有房企融資渠道全面收緊，全部地產公司上市暫停。A股上市碰壁後，王健林於去年4月，借殼恒力地產在香港成立「萬達商業地產」。8月25日，萬達商業地產(0169)公布擬將公司更名為「萬達酒店發展有限公司」。業界稱此舉乃為萬達集團來港上市鋪墊，避免二者混淆。萬達商業上半年錄得收益約8870萬元，按年下降92%；公司權益股東應佔未經審核虧損約為5780萬元。

萬達集團融資金額的九成將用於10個物業開發項目的融資，主要是在包括哈爾濱、南寧、嘉興等二三線城市建立集團的核心項目——萬達廣場。不過，有投行人士對本報稱，投資者現時對於二三線城市的商業項目存有疑慮，中國目前的市場環境，只有一線城市核心地段項目才有盈利保證。

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7 : GS(14)@2014-09-30 00:20:22

http://www.gelonghui.com/forum.p ... ge=1&extra=#pid5949
I、 前後兩首富的再次交手
馬云的阿里巴巴剛剛上市並成功幫助馬云榮登中國首富位置，中國前首富王健林不甘示弱，旗下最主要資產萬達地產啟動在香港的招股上市工作。相較於阿里巴巴招股時的萬人空巷，萬達地產的招股注定會是一個相對艱難的逆風而飛的過程：萬達地產公司本身資質很不錯，但相較於電商令人豔羨的行業高速增長，萬達所在的商業地產行業，則是一個地產、商業兩翼都在被擠壓下艱難求活甚至走下坡路的過程中，這也多少能解釋上月王健林聯合馬化騰、李彥宏成立萬達電商的被迫與無奈。

很多人會津津樂道王健林會不會借此機會重新回到中國首富位置，這個不是格隆今天探討的話題。之所以把萬達拎出來，不是八卦到看首富打架，只是很簡單的亮點：
（1）、萬達一旦上市，以其體量與規模，將必然成為滬港兩地地產股，尤其商業地產股新的龍頭與標竿，成為所有大資金不得不看、不得不配的公司（如果必須要配地產股的話）；
（2）、萬達本身資質確實還算優秀，也值得分析；

格隆的基本結論是，公司是中國乃至亞洲最大的商業房地產開發商，行業龍頭地位明顯，競爭優勢毋庸置疑。如果中國經濟保持健康發展，則公司今後2年增長的確定性較高。目前市場主要糾結在於：在行業整體趨勢向下的大背景下，怎樣給算優質且有增長的公司一個合理估值水平。由於可比標的大概率會聚焦在內地優質龍頭上市公司上，鑑於眾所周知的原因，目前的中資地產股股價持續低迷，這無可避免的為公司上市後的估值空間帶來壓力。如果公司定價在15年PER在10倍以上，估計很難獲得市場大範圍的喝彩（但以中國前首富之市場資源，無論如何應該也不會影響到公司的成功發行）。如果低於或同等與可比標的，如CRL（1109），則算是提供了足夠安全邊際，對看好中國經濟長期走勢的資金，是一個算是不錯的研究標的。

下面格隆還是採用慣例，儘量以數據說話的方式來解剖公司。


II、公司基本概括
公司上市資產
公司是亞洲最大綜合地產公司之一，重點發展大型多用途綜合體項目。 2013年總收入達到867.74億人民幣，淨利潤為248.82億人民幣。總資產達4,310.44億人民幣。合同銷售額達1,264億人民幣，合同銷售總建築面積1,090萬平米，土地儲備總面積達7,670萬平米，分佈在中國各地，可滿足未來3-5年的開發需求。

公司也是中國最大及全球最大的商業地產運營商。投資物業建築面積：1,684萬平米在運營，1,265萬平米在建。總計89個購物綜合體，覆蓋中國94%的省份，112個城市，2013年產生了12億的客流量 ，合作品牌超過2000個。現有79個購物綜合體物業在建。由於形成了獨特的商業模式，兼備卓越的商管和招商能力，實現近100%的零售空間入駐率。公司還是中國最大的豪華酒店業主，目前有48家酒店在運營中，另有54家酒店在建。

公司此次上市資產主要為購物中心，高級酒店和銷售物業。其他包括購物綜合體，海外地產，遊艇會以及正在和騰訊，百度等推進的電商項目。而與之配套的文化產業集團不在上市範圍內。（見下圖）



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公司業務的地理分佈
公司是全國佈局商業地產領袖企業，截至2014年上半年進入全國29個省市的112個城市，涵蓋94%的省/直轄市，和全國86%的一，二線城市。地域的全國GDP佔比接近70%，人口覆蓋率接近40%（見下圖）

公司的土地儲備與拿地成本
公司土地儲備比較充裕，目前達到7680萬平米，其地域分佈非常均衡，同時商業項目佔比超過50%，另外高速發展的投資物業和酒店佔比也穩步上升。基本保證了未來幾年的收入高增長的延續性。
由於產品符合市場需求，公司拿地往往受到地方政府優惠，新購土地樓面成本保持低位。2014年1H每平米平均價格為1012元RMB，保持了過去三年來的下降趨勢，為確保超越同行業的高毛利奠定良好的基礎。

公司的營收與利潤分佈

公司銷售增速與毛利
公司2013年的銷售以商業地產為主，銷售額佔比達到59.4%，遠遠高於行業平均的10.2%，抗風險能力較內地同業平均更強。

收入中物業銷售佔比86.4%，租金收入佔比9.8%，酒店佔3.7%，租金和酒店收入合計達到116.98億RMB，超過九龍倉，接近新鴻基的水平。過去三年平均複合增長率達到49.7%，成為公司重要的增長動力來源。

持有物業增值迅速。2013年末公允價值達到2.25千億RMB，超過九龍倉，與新鴻基的水平大致持平。過去三年平均複合增長率達到34.0%，是內地房地產企業中當之無愧的第一。

公司合同銷售額2013年達到1264億RMB，過去三年複合增長率達到18.4%，淨利潤137.3億RMB，過去三年複合增長率達到21.9%，主要受益於成熟的商業模式和良好的執行力得到客戶的信賴，包括知名大型超市，連鎖店在內的超過2000家核心客戶群體共同支撐公司全國性擴張。基本上每個項目都能滿鋪開業，三年內實現盈虧平衡。

院線，大歌星，兒童樂園，電商，百貨，娛樂，秀場等具有特色的體驗式消費為消費者提供的大平台，是商家成為公司擁躉的一個基礎，幫助公司的租金收繳率接近100%。為全國性擴張發展和收入的高速增長奠定了良好的基礎。

公司策略上正在往二三線城市下沉，未來2-3年內預計保持每年20個項目（可能是30個，需要再次確認），對維持20%以上的增長持有信心。

公司拿地成本低，外加上公司項目選址優良，毛利率保持高水平。2014年1H整體毛利率達到43%，遠遠超過內地可比同行上市企業。特別是投資物業項目在進入成熟期後，租金收入可以翻倍，毛利率高達70%以上。

公司的負債率水平
總資產負債率

2011
  
2012
  
2013
  
1H2014
47%
  
46%
  
49%
  
52%

淨負債


III、公司優勢與風險點簡要總結
（1）創新物業模式
核心商業綜合體產品是集住宅、零售、寫字樓、酒店、SOHO及酒店式公寓於一身的多業態商業綜合體。這一物業模式成功實現均衡的現金流，從物業銷售所獲得的現金流將為房地產投資提供資本支出支持。住宅、底商和寫字樓的銷售通常佔總建築面積的的75%-85%

（2）多元化業態
在三個核心業務領域保持領先地位（物業銷售、物業投資及酒店經營）確保多元化的收入和可持續的增長

（3）行業絕對領先地位
在房地產投資與合約銷售方面達到無可匹敵的規模：按照2013年總合同銷售額計算，在中國排名第二（僅次於萬科）。截止到2013年12月，按照已竣工投資地產總面積計算，位居全球第二，包括在建投資地產計算，排名全球第一

（4）可持續高增長
2011-2013年總資產、總資產和淨利潤復合年增長率分別為31.1%、30.7%和21.9% 。2011-2013年總合同銷售額和租金及酒店收入復合年增長率分別為18.4%和49.7%

（5）明確的執行能力
預先擬定商業綜合體開業時間表，包括計劃開業時間與主要業績指標。預計將在2014年6月底之前推出規劃的79個商業綜合體和54家酒店。全方位覆蓋的品牌庫制度，>2,000個核心商家戰略合作協議，規模效應，保證運營效率。先租後建，滿鋪開業，確保近100%的出租率及租金收繳率

（6）先進的技術應用
項目開發全流程監控，涵蓋從市場調研到完全投入營運在內的整個開發與營運過程。項目開發與融資計劃同步進行，以確保項目可以按時完成（通常需要34-36個月）。與頂尖網絡運營商合作建立O2O平台，大數據支持，線上線下融合發展

（7）協同效應
集團的其他業務，包括連鎖百貨公司、文化旅遊、國際院線、網上平台將為商業地產提供營運支持。

公司的主要風險在於宏觀與行業風險。中國經濟已確定會下台階，而地產行業則會在相當長時間內面臨著行業供給過剩、行業價格居高不下的雙重尷尬。另外美國進入加息週期，帶來全球資金的緊張，以及中國內地貨幣政策投鼠忌器，會在長期內對地產行業給予一個明確的限制都是大概率事件，這些都會對公司業務發展帶來明確壓力。


IV、簡單的估值比較
請大家參閱以下兩張圖，自己考慮結論。地產股估值相對非常清晰，一線、二線、三線公司分別應該定位在什麼水平，很明確，所以格隆不越俎代庖給出最後結論:

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8 : GS(14)@2014-10-16 01:29:50

1. 做投資物業地產商人
2. 有178個項目，分佈在超過109個城市，有159個商場，一半未起好，還有8個城，11個一般項目
3. 有100間酒店，一半仲起緊
4. 土地儲備有接近1億平方米
5. 主要收入是物業銷售
6. 可租面積同租金每年雙位數增長
7. 酒店年年落成
8. 銷售額超過千億
9. 所有物業價值4,100億...

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9 : GS(14)@2014-10-16 01:33:16

10. 風險: 1988年成立，主要做城區改造，之後開始跨界經營，搞商場，再瘋狂擴張
11. 2007年一度想重組上市，但最後無上，又分股予員工
12. 2013年買169股權
13. 有395家附屬公司

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10 : GS(14)@2014-10-16 01:34:07

14. 私人有文化、百貨及旅遊業務

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11 : GS(14)@2014-10-16 01:37:39

15. 打入國際市場
16. 好多都是第3次萬達廣場
17. 萬達城好多元素結合
18. 投資同在建物業好多
19. 一年用200億買地
20. 5萬名員工

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12 : GS(14)@2014-10-16 01:39:20

21. 胡祖六: 11、583
22. 林慧怡: 645、6837、2188、307、1169
23. 個個有頭有面

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13 : GS(14)@2014-10-16 01:41:07

23. 借錢利率好高

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14 : GS(14)@2014-10-16 01:44:21

24. 安永
25. 2013年盈利增5成，至58億，2014年轉虧14億，資本化後，2013年盈利增4成，至14億，2014年上半年轉虧40億，重債

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15 : GS(14)@2014-10-16 01:46:57

26. 風險: 房地產市場、土地、租金、擴大、協助客戶擔保、政府

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16 : bbaeric(38257)@2014-11-27 21:04:15

《新股消息》傳大連萬達下周一遞交上市申請  
2014/11/27 14:11

據湯森路透旗下《IFR》引述消息報道，傳集資額高達60億美元(約468億港元)的大連萬達商業地產將於下周一向港交所遞交上市申請，爭取今年底前上市；中金及匯豐為是次計劃的保薦人，美銀美林、中銀國際、高盛和瑞銀則擔任牽頭行。(jw/t)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com  

http://www.aastocks.com/tc/stock ... .640505/latest-news

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17 : bbaeric(38257)@2014-12-08 22:01:08

2014年12月04日 星期四

壓軸新股 萬達擬下周三招股
投行估值逾2500億 電商「騰百萬」招徠

本港新股市場將迎來今年收官之作，大連萬達商業地產擬於下周三（10日）起招股，投行估值逾2,500億元。

面對網購衝擊，承銷團隊以「騰百萬」電商合營計劃為賣點，指萬達有望化危為機。

中廣核擬2.78元定價 料1人1手

剛結束招股的凍資王中廣核（新上市編號：01816），消息指擬以每股2.78元定價，計及超額配售權，集資282億元。分貨方面，散戶有機會得以「一人一手」，而「頭錘飛」（最高上限申購）中籤率不足1%，以每張認購金額6.1億元計，其分貨價值不足610萬元。

瑞信挺萬達 喻「構建中國夢」

對於大連萬達商業地產，曾擔任阿里巴巴美國千億上市承銷商的瑞信，以「構建中國夢」開篇，報告形容：「如果阿里巴巴象徵着中國互聯網一代變富的夢想，那麼萬達實現的是中國興起的中產階級能像發達國家中上階層般生活的中國夢。萬達銷售住宅、經營商場及酒店，她更已經開始搭建主題公園、O2O（Online To Offline，綫上到綫下）購物體驗，甚至已到海外併購，好比那英國的豪華遊艇製造商。」

互聯網投資故事的「生態系統」及「O2O」亦被高盛用於萬達的研報，「低成本土地帶來低租金水平，進而帶來高出租率、高人流，讓有待開發的商業區發展為成熟商圈」，這便是萬達的生態系統，出色往績加上品牌資產，成為這一生態系統的關鍵。

萬達未來有危有機，高盛認為未來1至2年的三大挑戰是經濟增速放緩、地產行業供應過剩以及中國網購快速發展，而兩大機遇是政府指引消費驅動的經濟增長方式，以及地產行業較為分散，為萬達帶來整合機遇。

2013年網購於零售總額佔比約5.3%，高盛預計這一佔比將於2016年增至8.2%。

推O2O夥騰訊百度 迎擊網購

萬達轉危為機的方式是推行O2O戰略，集團已於今年8月與騰訊、百度成立電商合營公司，涉資50億人民幣，三者分別持股70%、15%及15%，擬發展電商平台、大數據開發及分享客戶資源。這一合作被外界調侃為「騰百萬」(騰訊、百度、萬達)做電商。

高盛指，萬達2013年會員總人數達3,000萬人，商場人流達12億人次，這都有望成為未來網上商城的流量。

至於估值，高盛指中海外（00688）、華潤置地（01109）及萬科（02202）等內房龍頭可作參考，萬達估值介乎2,560億至4,270億，相對2014年底的資產淨值折讓0%至40%，這與上述開發商2008年以來的歷史資產淨值折讓水平相近，目前三大龍頭折讓介乎17%至36%。

自人民銀行宣布減息以來，中海外、華潤置地及萬科已累升15%、13%及18%，昨日收市價相較年底每股資產淨值分別折讓17%、24%及36%。

撰文:顏茜



http://www.hket.com/eti/article/ ... 94567?sectionId=002

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18 : bbaeric(38257)@2014-12-08 22:03:02

2014年12月08日 星期一

萬達擬集逾250億 今年最大IPO
引11基礎股東 國壽平保各投23.4億

本年度新股集資紀錄，月中勢再被刷新。內地最大商場營運商萬達商業地產，擬今起路演，並引入11名基礎投資者，集資約32億至38.6億美元（約250億至300億港元）。

今路演 擬41.8至49.8元招股

市場消息指，萬達擬以每股41.8元至49.8元，發行6億股新股，集資約250億至300億元。若順利完成，將取代本周三掛牌、集資245億元的中廣核（新上市編號：01816），成為今年來集資最多新股。

3股籌637億 單月逾3年新高

若萬達以中間價定價，加上北汽本月完成招股集資15億美元（約117億港元），連同中廣核，三隻今個月上市的新股已集資約637億元，12月亦將成為2011年5月來，新股集資最高的月份。

萬達的11名基礎投資者合共投資20億美元（約156億港元），其中包括各投資3億美元（約23.4億港元）的科威特投資局、中國人壽及中國平保。對冲基金Och-Ziff及荷蘭退休基金APG則分別投資2.5億美元及2億美元。萬達安排行包括中金、滙豐、摩根士丹利、瑞信等。

以下限價計，萬達基礎投資者的認購額，就相當於集資額的62%。萬達擬今日開始接受機構投資者認購，周三開始公開招股，12月22日掛牌上市。

市值逾1622億 遜投行預測

消息指，上市後萬達市值將介乎208億至247億美元（約1,622億至1,927億港元），意味發行新股將佔擴大後股本約15%，亦較高盛及花旗此前預測逾2,500億元為低。

以萬達創辦人王健林原來持股約59%計，其股權將於上市後攤薄至51.3%左右。以上述上市後市值推算，王健林的財富將約832億至989億元。

王健林身家 暫仍落後馬雲

相對中國首富馬雲於阿里巴巴持股市值1,617億元，王健林仍相對落後，不過後者的影院業務正籌備於A股上市，料可再增王健林財富，挑戰首富寶座。

北汽亦傳擬今日起開始路演，集資約15億美元，為本月第三隻集資逾百億的新股。北汽承銷投行包括滙豐、中信、德銀等。

至於今日掛牌的新股恩達（新上市編號：01480），上周五暗盤收報1.29元，較招股價1.23元升4.9%，成交120萬元。每手2,000股計，帳面賺約120元。該股公開發售部分超購近34倍。

撰文:張沛恆



http://www.hket.com/eti/article/ ... -595153?section=002

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19 : bbaeric(38257)@2014-12-08 22:03:56

【香港財經】債務存隱憂 大連萬達縮IPO規模吸投資者
2014-12-08 20:00

《路透》引述分析師指出，全球第二大購物中心及商辦大樓開發商大連萬達商業地產，把香港首次公開招股(IPO)規模縮減約三分一，至39億美元，以吸引憂心萬達債務龐大問題的投資者。

大連萬達今日展開招股，將發行6億股新股，根據條款書顯示，每股價格介乎41.8至49.6元。

至於大連萬達較早時計劃以IPO集資多達60億美元，分析師指出，大連萬達快速擴張10年，累積了1797億元人民幣的債券及貸款負債，這令一些買家卻步，之後萬達便削減了IPO規模。

分析師稱，根據該公司的招股說明書初稿，6月底時，大連萬達的槓桿比率為87.8%，較行業平均水平40%至50%高出一倍。信誠證券聯席董事張智威稱，投資者較為擔心這些債務。

大連萬達商業地產的IPO預定12月16日定價，12月23日掛牌上市。

(版權所有 : 信報財經新聞)

http://www.finet.hk/mainsite/newscenter/FINETHK/1/3839178.html

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20 : Clark0713(1453)@2014-12-09 13:20:10

太大隻

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21 : 甘正光(40421)@2014-12-09 21:38:34

又一只大股等上市入指数

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22 : GS(14)@2014-12-10 11:26:49

3699

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23 : GS(14)@2014-12-10 11:33:00

3699 prospectus

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24 : Clark0713(1453)@2014-12-10 18:50:10


老細名氣大⋯

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25 : euge38(47719)@2014-12-11 00:33:48

商業地產加商場應該有得諗。

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26 : tccschan(46875)@2014-12-12 17:42:18

幾個月前見到有記者上過唔知邊度既萬達城睇過

90%空置率, 爛地, 不過搵唔番篇野

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27 : carl_li(1524)@2014-12-14 11:27:38

多家報告都以中性及現金認購，小量提了及１５年目標價　＄５５－＄５８及幾高之評分，

雪球人　不太看好


除萍果　好似無咩評唔建議認購．



機投多，而且幾大粒

唯一擔心　中國房地產　及　全球經濟轉差（巴西，俄，阿根停，杜拜，家拿大）

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28 : guyi(48284)@2014-12-17 08:11:00

“巨象”万达上市之后：文化和电商将成新引擎
http://www.nbd.com.cn 2014-12-11 15:58 来源: 21世纪经济报道

核心提示： 12月10日，大连万达商业在香港公开发售，并计划于12月23日在香港联交所主板挂牌交易。瑞信、中金和汇丰等机构预测万达总市值可能超过3000亿元人民币。
“巨象”万达上市之后：文化和电商将成新引擎
“首富”眼中的未来，与大众看到的景象间横着一道时间墙。墙的这一侧，人们津津乐道于王健林（万达集团董事长）和马云（阿里巴巴创始人和CEO）谁会站在财富榜的最顶端；墙的另一侧，王健林看到的是，未来5至8年，将出现一家年收入或达6000亿至7000亿以上的国际化、智慧的庞大公司。但是，为了到达那一天，必须先以独特的姿势成长。

12月10日，大连万达商业在香港公开发售，并计划于12月23日在香港联交所主板挂牌交易。瑞信、中金和汇丰等机构预测万达总市值可能超过3000亿元人民币。

万达商业周一举办的路演投资者午餐推介会上，万达商业创始人、实际控制人王健林亲自出席撑场，据称，会场内一席难求，不得不用“发筹”的方式限制人流。

从路演现场传出的消息显示，万达商业地产的招股价格介乎41.8-49.6港元/股之间，集资额250.8-297.6亿港元，低于此前投行60亿美元融资额的预期。

值得关注的是两处变化。最新的招股说明书显示，万达在上市资产包中纳入广州万达城、剥离包括西双版纳旅游项目等三个旅游项目。另外，万达电商35%股份注入上市公司。

加法与减法

万达商业地产招股说明书显示，为入股拟成立的万达电商，万达商业地产与WandaInvestmentHoldingCo.Limited成立了一家名为WandaInformation的企业，以持有万达集团及关联公司在万达电商中所占的70%股权。WandaInvestmentHolding是王健林名下全资公司，与万达商业地产各持有WandaInformation50%的股份。借助万达商业地产IPO，全新的万达电商也将迈进香港资本市场。

今年8月23日，大连万达集团与腾讯、百度订立战略合作协议成立电商公司，三者分别持股70%、15%及15%股权，总投资50亿元，其中10亿元为股本，剩余40亿元将在3年内注资。“腾百万”的电子商务合营企业，意在建立一个从网上到网下，即O2O（线上到线下）的电子商务业务模式，预期主要实现整合腾讯、百度及其关联公司经营的若干网上业务和服务，及大连万达集团与其关联公司从事的网下业务和服务，还有基于大数据的合作等。

万达商业以41.35亿元的价格，剥离其持有的西双版纳国际旅游度假区、青岛万达游艇产业园及大连金石国际度假区三个旅游地产巨无霸项目。收购方是万达控股公司。

据万达商业最新招股书显示，2014年万达的公司拥有人应占预测综合溢利，从9月版万达招股书提出的不少于199.33亿元，大幅提至240.27亿元；投资物业预测公允价值收益也从此前的66.98亿元上升为97.25亿元；公司拥有人应占预测综合溢利从原先的132.35亿元提升到143.02亿元。

这意味着，万达商业的核心净利润提高了10.67亿元。西双版纳等三个项目总土地面积493万平方米，建筑面积889万平方米，其中绝大部分还有待开发。除了青岛万达游艇产业园在今年上半年有些许盈利之外，其余两个项目都在亏损，其中西双版纳项目因为还未开盘，尚处于亏损期。不止一位分析师提到，万达的腾挪是出于估值的考虑。旅游地产项目投资周期长、投资金额大，但目前的资本市场接受程度有限。

尽管如此，万达商业地产的上市，仍将是香港今年以来最大的IPO，超过此前中国广核集团31.6亿美元的规模

http://www.nbd.com.cn/articles/2014-12-11/882782.html

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29 : carl_li(1524)@2014-12-21 16:31:49

希望升到7-10%

萬達王健林揚言打造千億文化產業


(綜合報道)(星島日報報道)萬達商業地產（3699）將於本周二在港上市，集團董事長王健林現身武漢市，主持漢秀劇場和萬達電影樂園開幕典禮。於上市前靜默期的王健林，未有披露上市情況，但有信心明年集團將繼續保持高速發展，未來將邁進為國際跨國公司，文化產業也將成為下一步上市的方向，到2020年，集團的文化產業肯定可以做到1000億元人民幣。海外業務至少佔20%，在美國、澳洲，英國、西班牙等國家都有合作。
王健林直指，房地產的高速發展期已過去。回顧2014年，他指屬於集團的標誌年，「這一年萬達開幕了第100座萬達廣場，萬達院綫和萬達商業分別將在A股和港股上市，萬達與騰訊（700）、百度合作開發自己的電子商務平台，文化產業方面更是全綫開花。」
他指出，萬達已連續9年實現了30%左右的年增長，目前文化、旅遊、金融、電商是轉型重點；明年萬達將繼續保持高速度增長。近幾年萬達在文化旅遊產業方面的發展，除了「武漢雙驕」——漢秀和電影樂園外，在哈爾濱、西雙版納、廣州、南昌等地也在積極進行文化旅遊項目開發，未來萬達將建造多座室內外的主題樂園，如電影科技樂園、室內滑雪館、水上樂園、海洋館、兒童樂園等多種形態。
他又說，文化產業分拆上市是必然的，集團很多重要的新公司比如主題娛樂公司等，都是在香港註冊的，未來發展得好，也可能在香港上市。
萬達在一個多月前豪擲500億元人民幣建造廣州萬達城，王健林直言此舉就是為了跟香港迪士尼競爭，冀建成後在入園人數和銷售額上挑戰香港迪士尼。在無錫建的項目，也是要跟上海迪士尼競爭。他更放眼世界：「如果我們做得好，我們將來也可能直接去美國投資建主題樂園。」
他明言，「如果問萬達對文化有甚麼情懷，沒有，我們是在商言商，我們看重文化的原因，就是賺錢。武漢做中央文化區的目的就是為了賺錢，文化事業是政府去搞的，我們就搞產業。」

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30 : Clark0713(1453)@2014-12-21 22:55:30

配發結果公告

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31 : GS(14)@2015-01-08 16:14:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150108/news/ec_ecc1.htm

【明報專訊】內地媒體《第一財經日報》引述消息人士稱，剛上市的萬達商業地產(3699)同系公司萬達百貨，目前打算將約10家位於三四線城市的萬達商場內的百貨關閉，以騰出空間引入餐飲、體驗式業態等吸引人氣商舖。


10家百貨處三四線城市

涉及關閉的萬達百貨主要分佈於寧波、青島、沈陽及蕪湖等城市。萬達亦打算壓縮20多家百貨樓層，涉及的商場位於無錫、廈門及煙台等地。

現時萬達百貨是萬達商業的主要租戶。消息人士稱，由於地理位置、招商等原因，萬達百貨經營一直未如預期，因此萬達係打算整體調整以激活商業板塊，但指過高餐飲比例或會導致商場整體收益下滑。他表示，因萬達新項目面積大只能進駐一線城市郊區或三四線城市，相對傳統位於市中心的購物中心處於下風。

轉開餐飲影院 冀提升人氣

亦有接近萬達人士稱，該舉動是由於實體商業受電商衝擊太大。他指，服飾本是付租能力較強的類別，但因現時中國很多人網購服飾令實體店失去大量客源。而餐飲、電影院等體驗式業態既無法用網購替代，亦可聚集大量的客源，提高人氣。

不過，有知情人士透露萬達有意結合電商發展，並指其近期剛進行一輪融資來投資電商，希望運用大數據分析消費者習慣及捆綁萬達系購物卡的方式進行業務拓展。

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32 : greatsoup38(830)@2015-03-31 02:16:35

盈利增70%，至88億，重債

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33 : greatsoup38(830)@2015-03-31 02:33:41

盈利增70%，至88億，重債

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34 : GS(14)@2015-05-15 01:13:14

2202 同 3699 合作

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35 : GS(14)@2015-05-15 01:13:55

2202 同 3699 合作

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36 : GS(14)@2015-05-15 11:37:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150515/news/ec_ecb1.htm
「雙萬」聯手打天下 券商唱好
2015年5月15日

【明報專訊】內地地產界素有「北萬達、南萬科」的說法，昨日兩位霸主正式宣布合作計劃，未來將聯手在國內和海外市場拿地，並合作開發。萬達將投資商業部分，而萬科則開發住宅部分。受消息刺激，萬達酒店發展(0169)股價升11%，萬達商業(3699)和萬科(2202)昨日分別升1.8%和1.6%。此外，瑞信也調高萬達目標價。

瑞信調高萬達目標價

有業內人士分析指，雖然「雙萬」都是內地「巨無霸」級別的房企，不過在行業發展中仍面臨一定問題，也需要進行轉型。萬科的問題是從住宅開發商轉型至城市配套服務上的過程中，欠缺商業能力，因而阻礙轉型速度；萬達的問題則是大量商業沉澱佔用大量資金，住宅開發過程中標準化、專業化有待提升。萬達集團董事長王健林最近也表示，萬達走「輕資產」的路線，將轉型為商業投資服務公司，力爭在2025年開業1000座萬達廣場。

合作助減投地融資成本

此外，「雙萬」合作後，將有望降低拿地成本和融資成本。兩強結合，面對政府的土地議價能力會增強，同時，對金融機構的吸引力和安全感也會增加，融資成本也會降低。

早前市場一直有指萬達商業被低估，瑞信昨日便調升萬達商業目標價，由60元提升至81元，維持「買入」評級，又指萬達在中小城市的商業地產表現勝過預期。至於萬科，瑞信報告稱，投資者對其主要顧慮是利潤低和規模過大影響發展速度。但相信與萬達合作後，毛利將會由現在的26%上升20個基點。

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37 : qt(2571)@2015-05-30 09:48:44

http://cn.reuters.com/article/2015/05/28/idCNL3S0YJ2YD20150528

路透基點：萬達商業地產(香港)獲得5億美元的三年期貸款--TRLPC

路透香港5月28日- 湯森路透旗下基點援引消息人士稱，萬達商業地產(香港)有限公司已從七家銀行獲得5億美元的三年期子彈式定期貸款。

牽頭行兼簿記行永隆銀行及德意志銀行分別承貸1.25億美元和8,000萬美元。

牽頭行為平安銀行(承貸1億美元)、法國巴黎銀行(承貸6,500萬美元)、中國銀行澳門分行(承貸5,000萬美元)及創興銀行(承貸5,000萬美元)。

東亞銀行作為主辦行，承貸3,000萬美元。

該筆交易已於5月22日簽署，綜合收益為320個基點，利差為275個基點，費用為135個基點；最初的貸款目標為3.50億美元。

大連萬達商業地產股份有限公司為是次貸款的擔保方。

所籌資金用於企業一般用途。

大連萬達商業地產股份有限公司在香港上市，是綜合企業大連萬達集團旗下商業地產投資及運營的唯一商業平台，其核心產品是萬達廣場，該公司在中國還擁有豪華酒店。 (完)

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38 : Clark0713(1453)@2015-05-30 14:51:24

走勢不錯。

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39 : greatsoup38(830)@2015-06-02 02:00:27

有實資產好些

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40 : GS(14)@2015-07-01 23:03:03

按股

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41 : GS(14)@2015-07-03 11:04:07

A股上市

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42 : greatsoup38(830)@2015-07-05 23:14:34

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150704/news/ec_ece1.htm


【明報專訊】內地股市哀鴻遍野，阻止不了境外上市公司回歸A股的步伐。在港上市僅半年的萬達商業地產(3699)昨日宣布，擬在A股上市，集資最多120億元。昨日公司股價跌3%，收報56.35元。

集團公告稱，擬向中證監及其他相關監管機構，申請建議發行不超過3億股A股，總集資額不超過120億元人民幣。以此計算，A股發行價不超過40元人民幣，較昨日港股收市價有10%折讓。

上市地點將為上交所或深交所，發行A股後，公眾總持股量將為47.3%，其中公眾持有A股佔總股本34.12%，公眾持有H股佔比則將由14.06%攤薄至13.18%。發行須待監管機構及股東批准。

公司表示，將進行改制，申請轉為境內外上市股份公司。A股集資所得將用於南京、濟南等五地項目。

業內認為，萬達回歸A股，主要目的並非為籌集資金，而是有助於估值提升以及內地股東股份流通，以萬達的名氣，在A股市值將有望超千億。去年萬達商業在港上市，目前市盈率為8倍，市值為370億元。

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43 : GS(14)@2015-07-06 15:53:26

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150706/news/ec_eca1.htm
萬達上半年收入增12%
2015年7月6日

【明報專訊】萬達商業(3699)公布，上半年收入略勝目標預期，且6月份積極拿地，投入近20億元(人民幣‧下同)在二三線城市獲得低價地塊，並指萬達廣場和酒店也在積極擴張中。

6月斥20億購入8地

萬達商業公布今年上半年綜合收入達734.1億元，按年增長12%，完成上半年計劃的101%。

其中，房地產合同收入612.4億元，完成計劃的102%，按年增長10%。上半年回款也達3448.4億元，即相當於完成計劃的108%。而租賃收入也達70.2億元，按年增長33%。

此外，萬達廣場租金收入同樣按年升33%至人民幣67.34億，客流量人次按年增長27.8%至9.24億人次；而萬達酒店業主利潤也達2.9億元，按年增長36%。

萬達又指，該公司於6月份新拿8塊地，均位於二、三線城市，甚至縣城，8塊地共支付地價19.5億元，建築面積達205.35萬平方米，即合計樓面地價約948元每平米。另公司於6月份新開4座萬達廣場和2家酒店。

上月推「穩賺1號」 集資50億

另方面，早前已宣布「輕資產」的萬達，6月中推出「穩賺1號」，目標眾籌集資50億元，但當日已全部售罄。

而「穩賺1號」二期正在認籌中，同樣是1000元起步，公司預期年回報率介乎12%至20%。

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44 : greatsoup38(830)@2015-08-27 00:44:45

轉賺4億，重債

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45 : greatsoup38(830)@2015-08-28 11:09:38

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150828/news/ec_ecb1.htm
萬達轉型物業管理 拉高收益
  2015年8月28日

【明報專訊】萬達商業(3699)輕資產戰略的首批項目正式落地，執行總裁曲德君表示，公司由開發商轉為管理商，項目開業後可以拿到淨租金收入的30%，首5年平均投資收益率在7.5%，較自己拿地開發為高。公司中期業績省鏡，核心利潤茘升117%至22.64億元(人民幣‧下同)，股價昨日勁升8%。

料首5年平均投資收益率7.5%

萬達商業昨日公布，轉讓5個萬達廣場項目公司予大股東王健林的合伙企業，代價為10.35億元人民幣，合伙企業負責投資，收取70%淨租金收入，公司則負責此5個項目的建設管理及全程運營，收取每年淨租金收入的30%。曲德君表示，預計首五年平均投資年化收益率在7.5%，因成本和風險都降低，回報率將高於原來的重資產模式，不排除之後回報率更會進一步提高。根據彭博的數據，上半年萬達商業的投資回報率為6.35%。

公司亦以輕資產方式和第三方地產商合作北京購物中心項目，負責設計及建設管理，曲德君稱開業首十年可收取淨租金收入的35%。「不出一分錢能夠有這樣的回報已經很理想。」按照萬達集團董事長王健林的計劃，明年此類輕資產型萬達廣場將超過20個，後年超過40個。

住建部放寬外資買房產政策 以振內房

另一方面為提振房地產投資，住建部近日也再放寬外資投資內地房地產政策，取消外商投資房地產企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付註冊資本金的要求；另外境外機構在境內分支機構和在境內工作、學習的個人，可以購買自用、自住商品房。根據內地目前規定，外商投資總額在3000萬美元以上時，註冊資本需不少於1000萬美金。

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46 : greatsoup38(830)@2015-08-31 11:06:49

賣資產變融資工具

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47 : greatsoup38(830)@2015-09-08 00:08:03

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150907/news/eb_ebd1.htm
蘇寧易購雲店 進駐萬達廣場
  2015年9月7日

【明報專訊】家電零售起家的蘇寧雲商上月剛伙拍「電商巨頭」阿里巴巴，現又火速搭上「內房老大」萬達商業地產(3699)，兩者昨簽署協議，蘇寧旗下的「蘇寧易購雲店」將分批進駐已開業或即將開業的萬達廣場，首批合作項目為40個。

首批40項目 為電商平台線下實體店

不同於蘇寧傳統線下家電大賣場，「雲店」為集團電商平台「蘇寧易購」所開出的線下實體店，除了售賣家電，亦涵蓋母嬰、海外購物、超市、金融甚至遊戲體驗等多種功能，旨在於與線上平台承接。根據協議，從2016年開始，兩者將根據萬達廣場開業情，每年確定成批合作項目，萬達商業可根據蘇寧雲商的需求定制規劃設計。

萬達：實現線上線下全面融合

萬達商業在新聞稿中表示，蘇寧易購雲店等品牌的進駐可增加萬達廣場的商品種類，豐富體驗式消費，持續提升客流；亦可通過合作實現線上線下全面融合，符合萬達廣場正在全力推行「互聯網+」戰略。為快速實現與蘇寧雲商的合作，萬達商業已有計劃地對萬達百貨進行調整，協議簽署後，蘇寧易購雲店將很快落戶萬達廣場。

另外，萬達亦公布，到2015年，萬達商業預計將在全國開業135座萬達廣場，客流量預計將達到20億人次；到2020年開業500座萬達廣場，客流量超過100億人次。

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48 : qt(2571)@2015-09-12 20:43:18

http://cn.reuters.com/article/2015/09/08/idCNL4S11E1TS20150908

路透基點：大連萬達集團獲4億歐元雙邊貸款，為收購Infront融資

路透香港9月8日- 湯森路透旗下基點引述消息人士報導，兩家中資銀行已提供4億歐元(4.46億美元)雙邊貸款，支持大連萬達集團股份有限公司以10.5億歐元收購瑞士體育營銷公司Infront Sports & Media AG。

據消息人士稱，中國銀行和中國工商銀行各承貸2億歐元五年期貸款，為萬達集團從歐洲私募股權公司Bridgepoint手中收購Infront提供融資。

萬達集團獲得Infront 68.2%的股權。

萬達的高管在2月向路透表示，三家未透露名稱的中國和全球投資者獲得剩余少數股權。

這並非萬達集團首次依賴雙邊貸款為收購交易融資。 該公司在2012年8月與中國進出口銀行簽署了一項金額約為4.9億美元的雙邊貸款，為其斥資26億美元收購美國電影運營商AMC Entertainment的交易提供部分融資。 (完)

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49 : greatsoup38(830)@2015-09-13 11:32:51

搞REIT

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50 : qt(2571)@2015-10-17 13:15:19

http://cn.reuters.com/article/2015/10/14/idCNL3S12E2YM20151014

路透基點：萬達集團尋求3億歐元銀團貸款，為收購Infront融資--TRLPC

路透香港10月14日- 湯森路透旗下基點報導，消息人士稱，繼今年稍早獲得4億歐元雙邊貸款後，大連萬達集團股份有限公司正尋求3億歐元(3.41億美元)一年期銀團貸款，為10.5億歐元收購瑞士體育營銷公司Infront Sports & Media AG提供資金支持。

法國興業銀行為該筆一年期子彈式貸款的獨家牽頭行兼簿記行。 貸款利率較歐元銀行間拆放款利率(Euribor)加碼135個基點。

銀行受邀按三個層級參貸：承貸5,000萬歐元或以上的銀行，獲得牽頭行頭銜，最高綜合收益200個基點，前端費65個基點；承諾2,500-4,900萬歐元的銀行，獲得主辦行頭銜，綜合收益190個基點，費用55個基點；承諾1,000-2,400萬歐元的銀行，獲安排行頭銜，綜合收益180個基點，費用45個基點。

萬達文化控股有限公司為藉款人。 銀行參貸截止日為10月20日。

在此之前，據消息人士稱，中國銀行和中國工商銀行各承貸2億歐元五年期貸款，為萬達集團從歐洲私募股權公司Bridgepoint手中收購Infront提供融資。 (完)

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51 : greatsoup38(830)@2015-11-16 01:05:49

A prospectus

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52 : greatsoup38(830)@2015-11-16 01:07:50

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53 : greatsoup38(830)@2015-12-17 02:01:56

農業水果版塊重組

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54 : GS(14)@2015-12-19 23:18:02

搞互聯網金融

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55 : greatsoup38(830)@2016-01-11 11:06:29

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160111/news/eb_ebh.htm
萬達商業去年收入突破1900億元
  2016年1月11日

【明報專訊】中央下令「去庫存」，一眾內房企紛紛加快銷售步伐。萬達商業(3699)昨日公佈截至去年底之全年經營數據，期內實現合同銷售金額1640.8億元(人民幣‧下同)，按年微升2.45%，帶動收入突破1900億元。公司表示，今年將繼續推進戰略轉型，今年全年整體合同收入目標約1300億元。

萬達昨日公佈去年全年營業數據，期內總收入按年上升4.4%至1904.5億元，其合同銷售金額為1640.8億元，較2014年的1601.5億元上升2.45%；租賃收入及酒店經營收入則分別按年大升30.7%及22.5%，錄144億元及52億元。

將續推戰略轉型

期內公司亦斥資252.8億元，收購756.5萬平方米的土地總面積(總建築面積為1773.1萬平方米)，令公司於去年底的土地儲備總面積達7377.8萬平米。

公司表示，為順應市場發展需要，2016年公司將繼續推進戰略轉型，除繼續在一二線城市為主的開發銷售項目外，房地產銷售將不再是公司未來的主要增長方向；今年房地產合同銷售目標為1000億元，整體合同銷售則為1300億元，但預計物業租賃業務仍將高速增長。

母企整體收入同比增近兩成

另一方面，萬達商業母公司萬達集團，去年度整體收入同比上升19.1%至2901.6億元，達標率109.3%，資產亦升20.9%至6340億元，子公司萬達文化及萬達金融去年全年收入分別達512.8億元及208.9億元，前者按年增長更高達45.7%。

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56 : GS(14)@2016-01-19 22:27:34

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20160119/news/ea_eab1.htm
萬達王健林：擬來港設實體公司
  2016年1月19日

【明報專訊】大連萬達集團近年進軍網絡金融，集團董事長王健林表示，會於未來3年待網絡金融及飛凡卡業務壯大後，安排在美國、香港等地上市。同時集團看重香港作為世界金融中心的平台，有意在現有萬達商業(3699)及萬達酒店(0169)兩家公司安排在港上市之外，在港設立實體公司打理業務。

安排網絡金融發卡業務上市

他說，暫時未確定網絡金融及飛凡卡業務的上市集資金額，但萬達有計劃，今年發行5000萬張飛凡卡，更爭取到2020年發行5億張飛凡卡，屆時變成全國最大發卡機構。

同時他們有意擴大輕資產的運作方式，增加與萬達合作的商業中心數目至5000個，並借助飛凡卡的優惠網絡覆蓋7億至8億消費群。當業務達到一定規模後，萬達甚至向商戶及消費者提供共3000億元人民幣的授信額度。屆時網絡金融及飛凡卡業務便發揮最大價值，實現上市。與此同時，萬達亦有意安排旅遊及兒童娛樂業務上市。

在爭取更多屬下企業上市之餘，王健林稱，萬達有可能借助香港作為世界的金融中心及現有上市平台之外，在香港設立從事實體事業的公司，昨天他已跟香港特區政府官員會面，並且視乎需要跟進在港設立公司的安排。不過最終萬達會安排那些業務供香港公司管理及營運，則仍在考慮中。

萬達商業輕資產去地產化

至於在購併方面，王健林稱，萬達將在娛樂、體育及旅遊領域物色對象。不過他說：「想買的很難買到，想賣給我的我又不想要。」受人民幣兌美元貶值影響，他稱，企業在海外購併時無可避免會受影響。據王健林在較早前於微信所言，期望在年內分別實現3宗海外及2宗境內收購。但是他亦明言暫時未有考慮收購香港媒體。

該集團旗下萬達商業近年正進行輕資產及去地產化，王健林說，集團在可見將來仍然會支持萬達商業的收入及利潤增長，希望淨利潤有60%來自非地產收入，假以時日即使房地產銷售零收入，單靠數百億元人民幣租金收入也可支持業務發展。

「現談接班人太長遠」

在尋求接班人方面，王健林說，即使他希望兒子王思聰回公司上班，也要看他想怎樣及興趣在哪兒而定，現時要說接班人的問題仍太長遠，但他期望公司會順利接班。

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57 : SYSTEM(-101)@2016-01-19 23:05:47

Louis所發的貼子已被Louis(管理組:1) 刪除了。(原因:wrong post) 存檔ID:374

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58 : qt(2571)@2016-02-27 11:04:26

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S164476

路透基點：萬達商業地產(香港)有限公司啟動4億美元貸款

路透2月25日- 湯森路透旗下基點報導，消息人士指出，牽頭行兼簿記行已為萬達商業地產(香港)有限公司推動4億美元三年期子彈式貸款。

借款人的母公司大連萬達商業地產將為該貸款提供擔保，利率為較倫敦銀行間拆放款利率(Libor)加碼225個基點。

資金將用於一般公司用途。 回覆截止日期為3月18日。

借款人於2015年5月簽署一筆5億美元三年期貸款，該筆貸款綜合收益為320個基點，利率為275個基點，費用為135個基點。 當時是由永隆銀行及德意志銀行擔任牽頭行兼簿記行。

香港上市公司大連萬達商業地產核心資產為市內的綜合性地產--萬達廣場。 該公司同時也在中國擁有多家高級酒店。

該公司為大連萬達集團的商業地產投資及運營的唯一業務平台。

1月時，大連萬達集團收購美國電影公司Legendary Entertainment，耗資35億美元，這是該公司史上最大手筆海外收購。 萬達是首家擁有好萊塢大型電影公司的中國企業。 (完)

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59 : greatsoup38(830)@2016-02-27 22:46:23

他們真是借好錢

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60 : greatsoup38(830)@2016-03-23 22:52:55

盈利增22%，至110億，重債

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61 : 太平天下(1234)@2016-03-24 00:55:37

greatsoup38在59樓提及

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盈利增22%，至110億，重債

一看，52周高是78， OMG。買股票，真係不能是旦

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62 : greatsoup38(830)@2016-03-24 15:30:15

呢隻跌得好勁

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63 : GS(14)@2016-03-31 00:25:23

不低於48元私有化

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64 : 太平天下(1234)@2016-03-31 01:08:52

greatsoup在62樓提及

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不低於48元私有化

好多基金股東。洗唔洗計人頭，有無機重現新中私有化1.0?

令人嘆息，表明了起碼對某些人來說，港股根本是2，3流市場，如無必要，無需香港上市。有危機感的，要想想港人可能快要吃西北風了。

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65 : GS(14)@2016-03-31 08:35:05

太平天下在63樓提及

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greatsoup在62樓提及

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不低於48元私有化

好多基金股東。洗唔洗計人頭，有無機重現新中私有化1.0?

令人嘆息，表明了起碼對某些人來說，港股根本是2，3流市場，如無必要，無需香港上市。有危機感的，要想想港人可能快要吃西北風了。

現在香港少少風吹草動就玩完，無人願意炒同派息，高就有人派，贏得個個都是高手

是呀，次次都唔識升d股票，你睇d 中國股票日日升停好過癮

香港d人淨是識炒垃圾，仲有咩玩?

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66 : kevinchm(56815)@2016-04-02 09:37:00

greatsoup在64樓提及

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太平天下在63樓提及

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greatsoup在62樓提及

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不低於48元私有化

好多基金股東。洗唔洗計人頭，有無機重現新中私有化1.0?

令人嘆息，表明了起碼對某些人來說，港股根本是2，3流市場，如無必要，無需香港上市。有危機感的，要想想港人可能快要吃西北風了。

現在香港少少風吹草動就玩完，無人願意炒同派息，高就有人派，贏得個個都是高手

是呀，次次都唔識升d股票，你睇d 中國股票日日升停好過癮

香港d人淨是識炒垃圾，仲有咩玩?

問題係A股偏高定H股偏低先.
如果理論上說, 呢隻嘢係咪好抵買??

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67 : GS(14)@2016-04-02 11:25:33

kevinchm在65樓提及

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greatsoup在64樓提及

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太平天下在63樓提及

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greatsoup在62樓提及

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不低於48元私有化

好多基金股東。洗唔洗計人頭，有無機重現新中私有化1.0?

令人嘆息，表明了起碼對某些人來說，港股根本是2，3流市場，如無必要，無需香港上市。有危機感的，要想想港人可能快要吃西北風了。

現在香港少少風吹草動就玩完，無人願意炒同派息，高就有人派，贏得個個都是高手

是呀，次次都唔識升d股票，你睇d 中國股票日日升停好過癮

香港d人淨是識炒垃圾，仲有咩玩?

問題係A股偏高定H股偏低先.
如果理論上說, 呢隻嘢係咪好抵買??

在A股角度，隻野一早升到100蚊，之後高送轉，又變200蚊

A股角度實在抵買，H股隻股d錢有排燒

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68 : Clark0713(1453)@2016-04-02 14:43:21

香港股市邊沿化。

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69 : GS(14)@2016-04-02 15:52:52

其實可能是股民太精

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70 : Louis(1212)@2016-04-05 12:53:14

龍淵子﹕王健林無聲的抗議
2016年4月5日

http://www.mpfinance.com/htm/fin ... mnist/en77_en77.htm

【明報專訊】可能在老外眼裏，中國、中國政府、中國企業，甚至中國人都很不怎樣，自私、無德、無信、缺乏科學民主，有些龍淵子也不否認。可歐美日本就少自命清高啦！你們什麼出身，傻的都知道，燒殺搶奪，殖民買賣奴隸都是你們的本行嘛！現在裝發財立品裝上菜，不覺惡心嗎？最近有個例子極為無恥！就是號稱世界頂級評級機構的美國標普和穆迪。這兩家所謂頂級機構在2008年是罪魁禍首，那些倒閉機構在他們評級下都是AAA，結果呢？說倒就倒，見鬼的標普和穆迪，今天還沒死。這兩貨色咬主人不喜歡的人的本領倒是專業。別以為龍淵子是土共或五毛，龍淵子可是標準頂級美資高管。

標普在3月31日發布的一份公開聲明中確認中國評級為AA-，將評級展望從穩定下調至負面；確認香港評級為AAA，將評級展望從穩定下調至負面。同時，標普確認中國短期主權債信用評級為A-1+。標普稱，中國經濟再平衡的推進可能慢於之前的預期；預計中國政府和企業槓桿率將惡化，「投資比例可能遠不如我們之前認為的那樣穩定在GDP的30%至35%之間的可持續水平」。不，標普預計未來三年中國經濟增速仍將為6%或更高。同時，標普預計，香港2016年的人均GDP大約為4.45萬美元，相信香港未來三年的經濟增長很可能快於高收入經濟體的平均值。標普動手以前，他哥穆迪已先下手一步，一樣動作。

標普降級 富時A50演詭異一幕

值得注意的是，這一消息公布後，富時A50股指期貨盤中上演了詭異的一幕。該期指盤中曾瞬間大跌9%，但隨後又立即拉升至正常跌幅2%左右。由於成交額未明顯放大，該暴跌很可能是烏龍盤。

中國作為全球第二大經濟體、第一大貿易國，自國際金融危機爆發以來，一直是全球最重要的增長引擎和穩定力量。當前全球經濟復蘇面臨極其復雜的形勢，中國經濟雖有風險，可比起其他新興經濟體，甚至歐洲日本怎麼差了？中國爆了什麼危機了嗎？你們說的地方債爆了嗎？房地產泡沫爆了？你們去年說已爆，今天說泡沫愈來愈大。銀行壞帳上天了嗎？公司大幅違約了嗎？政府整體赤字飈升了嗎？你們的所謂專家去過中國嗎？了解中國嗎？中國經濟仍有較高的增速。2015年中國GDP增速為6.9%，據有關數據顯示，對全球經濟增長的貢獻率超過25%。你們不是說中國這也很差，那也很差嗎？這也代表中國經濟回旋餘地非常廣闊。標普降級雙重標準也太明顯了！

外資不講道理 首富怒了

星期三，萬達母公司宣布可能私有化香港上市的萬達商業(3699)，如果真提出私有化，私有化價格不少於48港元每股。這消息還是很驚人的，畢竟萬達商業上市才15個月，如果要全部私有化H股這6.5億股萬達，金額在300來億港幣，不少錢！

為何王健林要這麼短時間內私有化萬達商業，雖然他是中國首富，可300來億也是不小數目，龍淵看來，這是對海外資本市場無聲的抗議！當然還有其他原因，比如萬達可能今年內A股上市，容不得港股萬達扯後腿。如果萬達港股已經沒什么實際效用，根本就是雞肋。

萬達商業表現一點也不失禮

龍淵子覺得首富最為憤怒的是海外資本市場根本就是有偏見，無論萬達怎樣做，資本市場就是漠視！萬達商業現在是怎樣一個狀態：

1. 全球第二大商業地產公司，租金收入包括酒店，高達200億元人民幣以上，僅次於simons。而且每年增長在25%到30%，明年應該就是全球第一；

2. 2014年至2015年每年核心凈利潤增長15%，未來兩年也在雙位數，這年頭，這數是很不簡單的；

3. 萬達正在大幅減少銷售物業，銷售目標大幅下降，可見決心，投資者不是說不喜歡地產銷售嗎？萬達就橫着心做商業出租，可到頭來，海外投資者又說你減少銷售，你利潤會有壓力。真見鬼，到底你們是喜歡銷售還是不喜歡，還是根本就是偏見！

首富怒了，這太欺負人了，根本不講道理，這時標普穆迪又來了威脅降級，萬達根本不準備在海外怎麼借錢。

首富意圖私有化萬達商業，這是對海外市場無聲的抗議！此地不留爺，自有留爺處，回國，家裏好！

別說外國不少人對中國的不滿增加中，中國人對不少海外人士的憤怒也在增加中！公平，這世界上有嗎？別開玩笑！4月1號是愚人節。

[龍淵子 清源茶舍]

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71 : greatsoup38(830)@2016-04-05 18:14:39

現在真是好勁呀

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72 : hohiareq(53614)@2016-04-22 23:50:36

睇黎王生真係唔再留戀香港市場，決心離開。


據《彭博》引述萬達發給潛在投資者的一份文件的顯示，該集團董事長王健林正在尋找潛在投資者，幫助他們收購萬達商業地產(03699.HK) +1.050 (+2.092%)  沽空 $4.87千萬; 比率 16.705%  最高14.41%股份。

報道指，如果萬達商業地產在2018年8月31日以前，或者從香港退市兩年之後，依然無法達成內地上市的話，萬達集團將會回購股份，回購價格將保證為國內投資者提供12%的年回報率，海外投資者則是10%。為了證明其信心來源，萬達表示，中國內地掛牌的一些地產公司，它們的估值水平是香港上市可比地產公司的三倍還要多。(ta/a)(報價延遲最少十五分鐘。沽空資料截至 2016-04-22 16:25。)

阿思達克財經新聞
網址: www.aastocks.com

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73 : GS(14)@2016-04-23 13:13:08

王生都是幫他後面d老細吧

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74 : hohiareq(53614)@2016-04-23 23:24:26

greatsoup在72樓提及

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王生都是幫他後面d老細吧

但回歸A股,啲錢點可以走出去變真銀？比你而家係大陸有一千億都冇用，帳面野，一朝天子一朝臣。

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75 : greatsoup38(830)@2016-04-23 23:55:49

hohiareq在73樓提及

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greatsoup在72樓提及

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王生都是幫他後面d老細吧

但回歸A股,啲錢點可以走出去變真銀？比你而家係大陸有一千億都冇用，帳面野，一朝天子一朝臣。

現在用私有化流出海外先

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76 : Clark0713(1453)@2016-05-22 23:53:27

本月中，內地傳媒透露萬達之前討論了萬達商業暫時不私有化，並且暫緩回歸A股的事情。近日，萬達集團董事長王健林終開口，指將萬達商業(03699-HK)私有化志在必行。

王健林指出，萬達商業的估值太低，對不起股東及投資者，所以一定要私有化。

王健林表示，萬達商業上市僅僅1年半又私有化退市，一定要付出比上市更高的成本，堅持私有化有兩個原因，首先是萬達商業的價值被嚴重低估。他指，萬達商業去年淨利潤當中，35%來自於固定租金業務，佔比按年穩定增長5.2%，今年最少超過4成淨利潤屬租金業務，故不能用房地產公司方式估值。萬達商業的市值還低於淨資產，低估值讓他無法忍受。

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77 : GS(14)@2016-05-24 22:56:41

增加派息間公司估值咪上囉

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78 : greatsoup38(830)@2016-05-28 01:57:10

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9035&issue=20160527
【明報專訊】內地首富王健林旗下萬達商業地產（3699）私有化一事又傳「押後」。路透引述知情人士報道，萬達集團的私有化計劃遭到證監會質疑，要延後宣布私有化要約；但萬達方面就指私有化工作正在按部就班進行。

萬達：正按部就班進行

報道稱，有熟知私有化計劃的人士表示，萬達於上月24日開始停牌，原本預計最早於本月2日公布退市詳情，但因萬達商業的私有化結構在香港很罕見，令監管機構感到頭疼。

萬達集團私有化方式是先成立一家SPV（特殊目的公司）用於收購萬達商業股份，而投資者通過購買該公司股份，投資在擬定於上交所上市的萬達商業股份。萬達方面回應稱，私有化工作在按部就班進行，不回應市場傳聞。亦有消息人士指傳聞無根據，私有化完全沒有推遲。

花旗銀行研究部亞太區地產業研究主管蔡金強表示，因萬達不動用自己資金的私有化方式非常少見，證監會對此可能會有更多疑問和討論。他續稱，預計萬達將以較招股價48元高10%的價格（約52.8元）進行私有化，若該價格無法獲得投資者應允，或需要再提價至57元的水平，就和新世界中國（0917）私有化過程一樣，只不過王健林將直接提價。他表示，萬達在A股上市勢在必行，一直在排隊IPO，料明年上半年就可有進展。
- See more at: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... thash.32cMfU9d.dpuf

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79 : GS(14)@2016-05-31 17:12:26

52.8

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80 : 暗月(57870)@2016-07-27 17:36:06

有人質疑票房
http://www.hkfilmart.com/newsread.asp?newsid=5275

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81 : greatsoup38(830)@2016-07-28 00:18:55

《魔獸》票房在內地造假？最新
2016年7月
大概一個多星期前，廣西柳州洪水爆發，陸上行舟。此時，內地電影行內中有人在手機上發出這樣一段微信："柳州洪水都沖天了萬達影城票房還都沖到全國第二，這麼顯而易見的事情都裝不知道，你們就是一群收錢辦事的傀儡了。"很快地，又有人發出這樣的手機留言："票總對最近某世界第一大院線旗下各影院票房排名神奇升幾百位有什麼看法？"

結果，有人真的發現6月19日（星期日）單日票房中，異常地出現了許多家萬達旗下影院。當天，除了因上海電影節SFC（上海影城）兩家分別在位於番禺路和徐匯的影院票房額高外，該日全國前十名票房幾由萬達影院全包攬了！這是從未見過的現象。其中除去位於北京CBD的萬達影院外向來票房排位較為靠前，眾多一向排名並不十分靠前的萬達旗下影院突然躍升至前列。查看這些影院的影片票房情況，不出意料的全部都是由於《魔獸》票房異常而上榜。

結果，人們很快又發現，6月18日（星期六）全國《魔獸》票房情況，只見全國票房排名前100名的影院中赫然有82家萬達旗下影院。按以往情況，在平時票房前100名影院中只有40家左右的影院是屬萬達，這個數字較平時已經翻了一倍。有些平時票房並不排前的萬達旗下影院，如廣東佛山的某萬達影院，18日當天《魔獸》票房高達29.4萬元（人民幣，下同），比17日（星期五）的票房5.8萬元暴漲406%！

《魔獸》在中國內進6月8日上映，次日（9日，端午）全國票房高達3億元，而佛山這家萬達影院該片票房是29.9萬元，但18日當天對比端午《魔獸》在當日的全國票房跌幅已接近80%情況下，該片重新回到票房峰值，並且這不是萬達旗下一兩家影院的個案而是全國性大範圍出現的現象，這已經不是簡單的粉絲包場或影院活動可以說得通的了。

而《魔獸》出品者之一正是萬達收購的美國傳奇公司。

《魔獸》快將在內地上映時樂觀者估計會有超過20億元的票房，但同時也有不少人認為，大概在15億元左右。如今該片至今日（28日）止為14.54億元。

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82 : greatsoup38(830)@2016-07-29 03:58:44

科威特投資局接受要約

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83 : greatsoup38(830)@2016-08-16 08:08:16

成功了

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84 : hohiareq(53614)@2016-08-16 08:40:36

悲哀。港股又少一隻正常少少既股票

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85 : GS(14)@2016-08-17 07:28:29

第時中港通，他都會納入番可買賣股份啦，哈哈

其實點都會買到

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86 : qt(2571)@2016-08-27 20:53:23

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S1B723I

路透基點：萬達商業地產(香港)重返市場籌集5億美元貸款--TRLPC

路透香港8月26日- 湯森路透旗下基點報導，消息人士指出，萬達商業地產(香港)有限公司已重返市場籌集5億美元三年期定期貸款。 一個月前，該公司才簽署一筆4億美元融資協議。

渣打銀行是這筆新的到期一次性償還貸款的獨家牽頭行兼簿記行(MLAB)。 貸款利率為較倫敦銀行間拆放款利率(Libor)加碼245個基點。 借款人母公司大連萬達商業地產股份有限公司任擔保人。

承貸1億美元或以上的銀行將獲得280個基點的最高綜合收益、牽頭行兼簿記行頭銜和105個基點的參貸費；承貸5,000-9,900萬美元的銀行將獲得275個基點的綜合收益、牽頭行頭銜和90個基點的參貸費。

承貸截止期限為9月19日。 所籌資金將用於一般企業目的。

7月，萬達商業地產簽署了一筆4億美元三年期到期一次性償還貸款，獲得七家銀行承貸。 渣打為原始牽頭行兼簿記行，招商銀行、中國民生銀行、上海農商銀行亦以牽頭行兼簿記行身份參貸。 利率為較Libor加碼225個基點。

此外，大連萬達集團正從中資銀行籌資最多307.8億港​​元(39.7億美元)，為大連萬達商業地產344.5億港元私有化項目提供融資。

招商銀行將對設於開曼群島的特殊目的實體(SPV)提供三筆最多達270 億港元的貸款，這些SPV為萬達集團財團的成員。 另外，CICC Hong Kong Finance (Cayman) Ltd將提供一筆37.8億港​​元備用貸款。 (完)

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87 : greatsoup38(830)@2016-08-28 00:32:07

不停cap

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88 : qt(2571)@2016-09-03 10:45:00

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S1BC3NW

路透基點：萬達繼續借入資金，尋求8億美元俱樂部貸款--TRLPC

路透香港8月31日- 湯森路透旗下基點報導，消息人士指出，中國大連萬達集團尋求8億美元俱樂部貸款，而其旗下的香港房地產公司也在籌集5億美元貸款。
  
  中銀香港正在協議8億美元分期償還貸款，貸款期限為三年。 至少五家其它銀行在關注這筆貸款。
  
  貸款利率為倫敦銀行間拆放款利率(Libor)加碼240個基點。
  
  與此同時，萬達商業地產(香港)有限公司已重返市場籌集5億美元三年期定期貸款。 一個月前，該公司才簽署一筆4億美元融資協議。
  
  渣打銀行是這筆到期一次性償還貸款的獨家牽頭行兼簿記行(MLAB)。
貸款利率為較倫敦銀行間拆放款利率(Libor)加碼245個基點。 借款人母公司大連萬達商業地產股份有限公司任擔保人。 最高綜合收益為280個基點，並有105個基點的參貸費。
  
  此外，大連萬達集團正從中資銀行籌資最多307.8億港​​元(39.7億美元)，為大連萬達商業地產344.5億港元私有化項目提供融資。

  招商銀行將對設於開曼群島的特殊目的實體(SPV)提供三筆最多達270
億港元的貸款，這些SPV為萬達集團財團的成員。 另外，CICC Hong Kong
Finance (Cayman) Ltd將提供一筆37.8億港​​元備用貸款。 (完)

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89 : GS(14)@2016-09-06 05:22:41

盈利增433%，至16億，重債

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90 : qt(2571)@2016-09-10 13:17:51

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S1BH1LZ

路透基點：大連萬達尋求6億美元融資用於芝加哥的地產項目--TRLPC

路透香港9月2日- 湯森路透旗下基點報導，熟悉情況的消息人士指出，中國大連萬達集團對借債的需求似乎永無止境。 該公司尋求貸款6億美元用於美國芝加哥的一個摩天大樓項目，而不久前剛剛為其他用途通過多輪融資籌集到相當於52.7億美元的資金。

萬達集團已經委託中國民生銀行和瑞士信貸安排最新一筆四年期貸款，用於建設造價為9億美元的Vista大廈項目。 這是中國企業在芝加哥的最大規模房地產項目投資。

消息人士稱，Vista大廈將作為此次貸款的抵押品，而貸款將很快進入銀團階段。

路透在5月報導稱，芝加哥當地的房地產開發商Magellan Development Group也是該項目的投資方之一；兩家公司和芝加哥市政府官員在聲明中稱，建成後Vista大廈將成為芝加哥第三高的大樓。 這座95層高的大廈內含公寓和酒店，定於今年夏季動工。

Magellan Development和大連萬達的關聯企業在4月底完成了建設用地的購買。 Vista大廈將位於芝加哥的密西根湖岸附近，內有406個居住單位和200間客房的萬達Vista豪華酒店，以及約9,000平方英尺的零售面積。

大連萬達正從中資銀行籌資最多307.8億港​​元(39.7億美元)，做為其以344.5億港元將大連萬達商業地產股份有限公司私有化的融資。

招商銀行將對設於開曼群島的特殊目的實體(SPV)提供三筆最多達270億港元的貸款，這些SPV為萬達集團財團的成員，該財團已擬將萬達商業私有化。 另外，CICC Hong Kong Finance (Cayman) Ltd將提供一筆37.8億港​​元備用貸款。

大連萬達商業地產股份有限公司預計將於9月20日從香港退市。 萬達集團董事長王健林上個月表示，大連萬達商業地產將通過首次公開招股(IPO)或借殼上市在上海股市掛牌。

此外，大連萬達還在籌集8億美元三年期俱樂部貸款。 中銀香港正在協調該筆融資，Wanda America Investment Holding Co Ltd將提供擔保，利率為較倫敦銀行間拆放款利率(LIBOR)加碼240個基點。

該集團的香港房地產分支--萬達商業地產(香港)有限公司正籌集5億美元三年期定期貸款，渣打銀行為獨家牽頭行兼簿記行。 (完)

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91 : GS(14)@2016-09-10 13:26:59

萬達好有實力

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光大永年(3699)專區

1 : GS(14)@2017-08-15 12:46:53

https://www.hkcompanysearch.com/ ... nt-limited-ccxqxyl/
大永年投資有限公司
EVERBRIGHT CENTURY INVESTMENT LIMITED (CR No. 2354085)

光大永年投資有限公司EVERBRIGHT CENTURY INVESTMENT LIMITED 成立于2016年03月31日，公司註冊編號為:2354085，屬於香港私人股份有限公司. 該公司從註冊至今已運營1年 4個月 2周 3天 . 目前公司狀態為“仍在登記冊上”。



英文名稱: EVERBRIGHT CENTURY INVESTMENT LIMITED 名稱: 光大永年投資有限公司公司編號: 2354085成立日期:2016年03月31日公司類別: 私人股份有限公司公司現狀:仍在登記冊上

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2 : GS(14)@2017-08-15 12:47:24

http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2017081104_c.htm
招股書

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3 : GS(14)@2018-01-02 02:56:12

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20171229020_C.pdf
招股書

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4 : GS(14)@2018-01-02 02:59:40

1. 業。截至最後可行日期，我們的物業組合包括三項商業物業（即光大金融中心、光大
國際大廈的部分物業及明昌大廈的部分物業，總建築面積約為89,506.5平方米）及住宅物業
（即杜甫花園的部分物業，總建築面積約為2,121.4平方米）。除明昌大廈外，我們於20世紀90
年代末及21世紀初開發該等物業，我們認為該等物業具有產生穩定及經常性租賃收入的戰
略價值，故選擇性地保留了其所有權。截至最後可行日期，我們持作投資物業的總建築面
積約為89,770.5平方米、持作自用辦公室物業的總建築面積約為977.8平方米以及持作出售物
業的總建築面積約為879.6平方米。根據物業估值師的意見，截至2017年10月31日，我們持作
投資物業的市值為人民幣866.8百萬元。截至2014年、2015年及2016年12月31日止三個年度以
及截至2017年6月30日止六個月，我們持作投資物業的平均租用率分別約為80.9%、82.0%、
77.7%及77.1%。截至最後可行日期，我們已向租戶出租的總建築面積約為72,038.6平方米，
佔我們持作投資物業總建築面積的80.2%。
下表載列我們截至最後可行日期的物業組合概要：
所擁有
建築面積
（平方米）
佔所擁有
總建築面積
的百分比 竣工日期
土地使用權
屆滿日期
商業物業
　光大金融中心(1)
. . . . . . . 34,334.5 37.5% 2009年5月 2044年6月
　光大國際大廈(2)
. . . . . . . 38,198.6 41.7% 2005年6月 2044年6月
　明昌大廈(3)
. . . . . . . . . . . 16,973.4 18.5% 1995年11月 2064年9月
住宅物業
　杜甫花園(4)
. . . . . . . . . . . 2,121.4 2.3% 於2007年8月及之前 2065年4月
　合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . 91,627.9 100.0%
附註：
(1) 我們將總建築面積約977.8平方米作自用辦公室。
(2) 我們擁有光大國際大廈第一至四層以及地庫第二及三層。
(3) 我們擁有明昌大廈第一至四層。
(4) 我們擁有杜甫花園的五幢別墅，其中三幢別墅（總建築面積為1,241.8平方米）持作投資，另外兩幢別墅（總建
築面積為879.6平方米）持作出售。
2. 我們擁有穩定的租戶群，包括銀行及金融機構、政府機關以及其他企業。詳情請參閱
「業務 — 客戶 — 租戶簡介」。光大金融中心及光大國際大廈的租戶包括青羊區、成都市及
四川省政府公共服務中心。光大金融中心及明昌大廈的租戶亦包括渤海銀行成都分行、中
國光大銀行昆明分行及光大證券。我們與大部分租戶保持穩定關係。截至最後可行日期，
我們共擁有32名租戶，其中22名已與我們維持逾五年的關係。
為最大限度地提升我們物業的價值並使物業保持良好狀態，我們設有一支物業管理團
隊管理光大金融中心及光大國際大廈，我們就此向租戶及光大國際大廈的其他業主收取物
業管理費，藉以提供一般物業管理服務、增值物業管理服務及停車管理服務。
截至2014年、2015年及2016年12月31日止年度以及截至2016年及2017年6月30日止六個
月，我們所產生的收入分別為人民幣57.1百萬元、人民幣59.4百萬元、人民幣55.9百萬元、
人民幣27.5百萬元及人民幣32.7百萬元。下表載列我們於往績記錄期間自三項業務活動產生
的收入明細：
截至12月31日止年度 截至6月30日止六個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
（未經
審核）
物業租賃. . . . . . . . . . . 39,661 69.4 40,849 68.8 36,935 66.1 18,218 66.2 18,604 56.9
提供物業管理服務 . . 17,458 30.6 18,537 31.2 19,001 33.9 9,290 33.8 10,247 31.3
銷售持作出售物業 . . — — — — — — — — 3,850 11.8
合計 . . . . . . . . . . . . . . . 57,119 100.0 59,386 100.0 55,936 100.0 27,508 100.0 32,701 100.0
3. 我們的客戶主要包括我們物業的租戶及光大國際大廈的另一名業主（其擁有剩餘部分
物業並聘請我們為其提供物業管理服務）。我們致力維持與客戶的穩定關係。截至最後可行
日期，我們共擁有32名客戶，其中22名已與我們維持逾五年的關係。截至2014年、2015年及
2016年12月31日止年度以及截至2017年6月30日止六個月，就收入貢獻而言，我們五大客戶
分別約佔該期間總收入的50.0%、50.2%、58.1%及54.1%，而我們最大客戶分別約佔我們於該
期間總收入的14.5%、14.2%、16.8%及17.7%。除本集團關連人士中國光大銀行昆明分行外，
概無董事或其緊密聯繫人或就董事所知擁有本公司已發行股本超過5%的股東於任何五大客
戶中擁有任何權益。
4. 截至最後可行日期，除本集團外，中國光大集團的各附屬公司在多個城市（包括但不限
於北京、大連、香港、上海及深圳）從事若干物業控股、物業投資、物業租賃及╱或物業管
理活動（「除外業務」）。
本公司認為，本集團與中國光大集團其他附屬公司並無實質性競爭業務或潛在實質性
競爭業務，原因如下：
(a) 我們的主要業務可在地域上與中國光大集團其他附屬公司的業務區分開；
(b) 要求中國光大集團上市附屬公司及其他非上市附屬公司將物業轉讓予本集團屬不
合理及不切實際；
(c) 物業租賃及管理行業的佈局高度分散化；
(d) 我們將制定企業管治機制以避免利益衝突；及
(e) 中國光大集團已與我們就中國西南地區及英國的業務訂立不競爭承諾，以避免任
何利益衝突風險或使風險降到最低。
5. 下表載列截至2014年、2015年及2016年12月31日止三個年度各年以及截至2017年6月30
日止六個月的經調整純利(1)
（不包括投資物業估值收益及相應的遞延稅項影響，但加回非經
常性項目，即出售投資物業的營業稅及附加費以及上市開支）：
截至12月31日止年度
截至
6月30日
止六個月
2014年 2015年 2016年 2017年
人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元
年內╱期內純利 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39,671 34,305 31,514 9,166
減：投資物業估值收益 . . . . . . . . . . . . . . . . . (35,898) (18,801) (22,673) (6,718)
加：
投資物業重新估值
　相關的遞延稅項開支 . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,263 4,701 5,668 1,679
出售投資物業的營業稅及附加費. . . . . . . . . 6,087 — — —
上市開支. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 3,040 7,208
年內╱期內經調整純利(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . 18,123 20,205 17,549 11,335
6. 下表載列我們於所示期間主要活動的收入及其佔總收入百分比的明細：
截至12月31日止年度 截至6月30日止六個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
物業租賃 （未經審核）
　　光大金融中心 . . . . . . . . . . . . 23,550 41.2 23,912 40.3 20,342 36.4 9,800 35.6 10,003 30.6
　　明昌大廈. . . . . . . . . . . . . . . . . 8,544 15.0 9,223 15.5 8,879 15.9 4,571 16.6 4,310 13.2
　　光大國際大廈 . . . . . . . . . . . . 7,207 12.6 7,342 12.4 7,342 13.1 3,661 13.3 3,960 12.1
　　杜甫花園. . . . . . . . . . . . . . . . . 360 0.6 372 0.6 372 0.7 186 0.7 331 1.0
　　小計. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39,661 69.4 40,849 68.8 36,935 66.1 18,218 66.2 18,604 56.9
提供物業管理服務
　　光大國際大廈 . . . . . . . . . . . . 9,139 16.0 9,813 16.5 9,912 17.8 4,964 18.1 4,786 14.6
　　光大金融中心 . . . . . . . . . . . . 8,319 14.6 8,724 14.7 9,089 16.1 4,326 15.7 5,461 16.7
　　小計. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17,458 30.6 18,537 31.2 19,001 33.9 9,290 33.8 10,247 31.3
銷售持作出售物業 . . . . . . . . . . . . — — — — — — — — 3,850 11.8
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57,119 100.0 59,386 100.0 55,936 100.0 27,508 100.0 32,701 100.0
7. 假設超額配售權未獲行使及假設發售價為每股股份1.39港元（即本招股章程封面所載指
示性發售價範圍的中位數），我們估計，我們將收到全球發售所得款項淨額（經扣除本公司
應付的包銷佣金及其他估計發售開支）約111.6百萬港元。我們擬將全球發售所得款項用作
以下用途：
(a) 約80%或約89.2百萬港元，預期將用於透過收購英國主要城市的物業擴大本集團的
物業組合。我們選擇將英國作為海外投資主要目的國的主要原因為(i)其房地產市
場高度透明且流通性較高；(ii)英國健全的法律體系；(iii)英國經濟基礎堅實穩固；
(iv)英鎊貶值；及(v)相對較低的稅率（相比美國等其他投資目的國而言）。我們專注
於英國主要城市，尤其是倫敦，我們認為倫敦作為英國的金融及政治中心，在投
資物業（尤其是商務樓及辦公樓）方面具有穩定可觀的回報率。因此，我們計劃透
過收購倫敦的商務樓及辦公樓等物業擴大我們的物業組合。截至最後可行日期，
我們未能確定未來投資的任何標的物業。有關我們的物業選擇及收購過程及標準
的詳情，請參閱「業務 — 物業選擇及收購」。於收購前，我們擬將用於上述目的的
全球發售所得款項淨額存放於香港持牌商業銀行的計息賬戶；
(b) 約10%或約11.2百萬港元，預期將用於升級建造設施及╱或翻新本集團的物業；及
(c) 餘下10%或約11.2百萬港元，將用作一般企業及營運資金用途。
8. 全球發售統計數據
下表所有統計資料乃假設(i)全球發售已完成及根據全球發售發行110,400,000股新股；(ii)
超額配售權未獲行使且不計及根據首次公開發售後購股權計劃授出的任何購股權獲行使而
將予發行的任何股份；及(iii)441,400,000股股份於全球發售完成後發行。
基於發售價 基於發售價
1.30港元 1.49港元
市值 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 573.8百萬港元 657.7百萬港元
本公司權益股東應佔每股股份未經審核
　備考經調整綜合有形資產淨值. . . . . . . . . . . 2.14港元 2.19港元
9. 我們因上市產生的上市開支包括專業費用、包銷佣金以及其他費用及開支。與上市有
關的開支總額估計將約為人民幣35.8百萬元（假設發售價為每股發售股份1.39港元（即1.30港
元至1.49港元發售價範圍的中位數）並假設超額配售權未獲行使）。上市開支中約人民幣3.0
百萬元及人民幣7.2百萬元已分別計入截至2016年12月31日止年度及截至2017年6月30日止六
個月的損益賬，人民幣5.9百萬元預計將計入截至2017年12月31日止六個月的損益賬。餘下部
分預計將於截至2018年12月31日止年度產生，其中約人民幣7.1百萬元預期將計入損益賬，
而人民幣12.6百萬元預期將從股本中扣除。董事認為，一次性上市開支將對本集團截至2017
年及2018年12月31日止年度的財務業績產生重大不利影響。然而，有關上市開支屬非經常
性質，並為僅供參考的估值，將於本集團截至2017年及2018年12月31日止年度的綜合損益表
中確認。實際金額可能與預計金額不同
10. 目前，我們處於海外擴張計劃及舉措的開端及初期階段，並無一項固定的股息政策，
且本公司亦無任何預先釐定的派息率。截至最後可行日期，董事認為，於當前階段，使本
集團能更靈活地使用及利用其所得款項、利潤及資源進行海外發展工作，並最大限度挖掘
本公司的增長潛力及投資價值，符合本公司及股東的利益，故本集團預計不會於2017年及
2018年宣派任何股息。自2019年起及一旦本公司建立及穩定海外業務，我們將考慮宣派股
息及╱或採納符合我們業務概況的固定股息政策。
任何未來股息的派付及金額將由董事酌情決定，並將取決於未來的營運及盈利、資本
需求及盈餘、一般財務狀況及董事認為相關的其他因素。此外，控股股東將能夠影響股東
於股東大會中對派付任何股息的批准。股息的任何宣派、派付以及金額將受章程細則及《公
司法》規限。股東可於股東大會批准並宣佈以任何貨幣派發任何股息，但股息不得超過董事
會建議的金額。在相關法律的許可下，股息可自本公司可供分派溢利中派付。
11. 於2017年6月，我們訂立合約以人民幣2.9百萬元出售我們於杜甫花園持有的一棟聯排住
宅（總建築面積約為272.9平方米）。截至最後可行日期，我們已完成該項出售。有關該等物
業的詳情，請參閱「業務 — 我們的業務 — 物業租賃業務 — 我們的物業組合 — 杜甫花園」。
截至2017年12月31日止年度，下列因素可能會影響我們的純利及財務狀況：(i)投資物業公允
值收益減少；及(ii)一次性上市開支增加。
經審慎周詳考慮後，董事確認，除上文所披露者外，直至本招股章程日期，我們的財
務及貿易狀況前景自2017年6月30日以來並無重大不利變動，且自2017年6月30日以來，並未
發生任何會對會計師報告所載資料（全文載於本招股章程附錄一）產生重大影響的事件。

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5 : GS(14)@2018-01-02 03:04:06

12. 風險: 英國投資、成都、昆明其他對手競爭、主要客戶流失、租約、依賴兩物業租金、公允價值變動、翻新物業、資金、收購、缺乏流動性、保險、附近基礎設施、宏觀經濟因素、意外、土地使用權、成本控制、人、代理、欺詐、集團競爭、品牌、稅、官司、匯率

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6 : GS(14)@2018-01-02 03:06:12

13. 1993年開始，1997年收購物業，又接連開發項目，把這些剩餘物業打包上市

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7 : GS(14)@2018-01-02 03:08:20

14. 停車管理服務
我們經營及管理位於光大國際大廈內三層地庫的停車位，其中第一層由成都市政府擁
有，第二層及第三層則由我們擁有。就臨時停在我們所擁有停車位的車輛而言，我們會按
小時收取停車費；在某些情況下，就經常停在我們停車位的車輛而言，我們會按月收取停
車費。就我們針對光大國際大廈地庫第一層（亦作為停車位經營）所提供的管理服務而言，
我們根據總建築面積向擁有人成都市政府收取固定管理費。
截至2014年、2015年及2016年12月31日止年度以及截至2017年6月30日止六個月，提供物
業管理服務所得收入分別為人民幣17.5百萬元、人民幣18.5百萬元、人民幣19.0百萬元及人
民幣10.2百萬元，分別佔各期間總收入的30.6%、31.2%、33.9%及31.3%。下表載列我們產生
自不同類別物業管理服務的收入明細：
截至12月31日止年度 截至6月30日止六個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
收入 % 收入 % 收入 % 收入 % 收入 %
（人民幣千元） （人民幣千元） （人民幣千元） （人民幣千元） （人民幣千元）
（未經審核）
一般物業管理服務 . . . . . . . . . . . . . . . . 10,550.5 60.4 10,832.7 58.4 10,290.4 54.2 5,124.4 55.2 5,183.5 50.6
增值物業管理服務 . . . . . . . . . . . . . . . . 4,831.5 27.7 5,121.6 27.6 6,201.0 32.6 3,041.8 32.7 3,976.5 38.8
停車管理服務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,076.2 11.9 2,583.0 14.0 2,509.2 13.2 1,123.6 12.1 1,087.3 10.6
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17,458.2 100.0 18,537.3 100.0 19,000.6 100.0 9,289.8 100.0 10,247.3 100.0
15. 租戶簡介
我們根據信用記錄、聲譽及其業務的可持續性甄選租戶。在與潛在租戶訂立租賃協議
之前，我們一般會對潛在租戶進行背景調查。此背景調查一般包括向地方工商行政管理機
關核實，確認公司是否依法成立及是否經營可持續業務，並對潛在租戶進行面談或走訪，
獲得第一手資料。
截至最後可行日期，我們共有32名租戶，其中29名為商業物業租戶，3名為住宅物業租
戶。下表載列截至最後可行日期按行業劃分的我們投資物業的租戶明細：
租用建築面積
（平方米）
佔租用總
建築面積
百分比（%）
商業物業
　銀行及金融機構 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19,118.0 26.5
　政府機關. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12,495.5 17.4
　互聯網及電子商務 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9,669.9 13.4
　零售及健身房 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26,326.2 36.6
　其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,187.2 4.4
住宅物業 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,241.8 1.7
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72,038.6 100.0
16. 租賃協議屆滿及重續
租戶如擬續約，通常可選擇於租期屆滿前指定時限內（辦公區一般為一至三個月，而零
售及商用樓面一般為三個月）通過提供書面通知就額外租期續約。租戶若未能於規定期間內
提供有關通知，通常被視為已放棄選擇續約。額外租期的租金乃經租戶與我們協商釐定。
下表載列我們截至2017年6月30日的投資物業租約定於所示期間到期的相關詳情：
期間
租約屆滿
總建築面積
（平方米）
屆滿租約
佔租用總建築
面積的百分比
2017年（自7月至12月）. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,134.0 10.2%
2018年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,941.0 12.7%
2019年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15,792.3 22.5%
2019年後 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31,030.4 44.1%
處理續租當中(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,341.7 10.5%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70,239.4 100.0%
17. 租金
我們密切監察位於與我們物業類似地區的類似物業的租金水平。我們通常根據(i)現行
市場租金水平；(ii)將予租賃的面積；(iii)租約期限；及(iv)租戶的信譽和聲譽，與潛在租戶
或有意續租的租戶商談租金。
下表載列我們持作投資物業的平均租金：
截至12月31日止年度
截至6月30日
止六個月
2014年 2015年 2016年 2017年
平均租金(1)
（人民幣元╱
月╱平方米）
平均租金(1)
（人民幣元╱
月╱平方米）
平均租金(1)
（人民幣元╱
月╱平方米）
平均租金(1)
（人民幣元╱
月╱平方米）
商業物業
　光大金融中心 . . . . 67.0 68.7 67.5 67.7
　光大國際大廈(2)
. . . 23.1 23.1 23.1 24.9
　明昌大廈(3)
. . . . . . . 44.2 45.6 43.9 42.6
住宅物業
　杜甫花園(4)
. . . . . . . 24.2 25.0 25.0 25.2
18. 一般物業管理費
對於我們的一般物業管理服務，我們就所提供的服務，向光大金融中心及光大國際大
廈的佔用者按月╱季度收取費用。該等費用按單價乘以佔用者佔用的總建築面積計算。我
們通常基於(i)現行市場價格；(ii)我們產生的費用；及(iii)與佔用者的協商釐定單價。
下表載列我們一般物業管理服務的平均單價：
截至12月31日止年度
截至6月30日
止六個月
2014年 2015年 2016年 2017年
平均單價(1)
（人民幣元╱
平方米╱月）
平均單價(1)
（人民幣元╱
平方米╱月）
平均單價(1)
（人民幣元╱
平方米╱月）
平均單價(1)
（人民幣元╱
平方米╱月）
光大金融中心 . . . . . . 15.2 15.5 16.4 16.4
光大國際大廈 . . . . . . 9.5 9.7 9.9 10.0
19. 僱員
截至最後可行日期，我們擁有166名僱員。我們僱員的薪金主要取決於資歷與績效，薪
酬待遇包括薪金、績效獎金與特別獎勵。截至2014年、2015年及2016年12月31日止三個年度
以及截至2017年6月30日止六個月，我們的員工成本分別約為人民幣11.2百萬元、人民幣12.8
百萬元、人民幣14.7百萬元及人民幣9.0百萬元。下表載列截至最後可行日期按職能劃分的
僱員明細：
僱員類型 僱員總人數
佔僱員總數
百分比
物業管理. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 80.1%
行政 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 12.7%
市場推廣. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.8%
會計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 5.4%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 100.0%
下表載列截至最後可行日期按地點劃分的僱員明細：
地點 僱員總人數
佔僱員總數
百分比
成都 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 95.2%
昆明 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1.2%
香港 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 3.6%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 100.0%

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8 : GS(14)@2018-01-02 03:09:21

20. 中國光大集團透過其直接全資附屬公司中國光大（香港）及間接全資附屬公司國際永
年、彩連及領美，間接持有本公司全部已發行股本。緊隨全球發售完成後，假設超額配售
權未獲行使，且不計及根據首次公開發售後購股權計劃可能授出的任何購股權獲行使而將
予發行的任何股份，中國光大集團將透過其全資附屬公司（即中國光大（香港）、國際永年及
彩連）間接持有本公司約74.99%的已發行股本，繼續為控股股東。有關本集團股權架構的詳
情，請參閱「歷史、重組及集團架構 — 全球發售」。
就《上市規則》而言，中國光大集團、中國光大（香港）、國際永年及彩連均被視為本公
司控股股東。
中國光大集團為一家於1990年11月12日根據中國法律成立的國有獨資公司，註冊資本
由財政部全額提供。於2014年12月8日，中國光大集團改制為股份有限公司，並更名為「中
國光大集團股份公司」。截至最後可行日期，財政部及匯金分別持有中國光大集團44.33%及
55.67%的權益。
據中國法律顧問告知，財政部為中國國有部門，由國務院授權（其中包括）(i)就公共財
政及稅收的發展制定策略、計劃、政策及改革方案；(ii)起草有關公共財政、金融事務及會
計管理的法律及行政法規；(iii)承擔管理中國中央政府財政收支的責任；(iv)負責管理相關
條文下政府的非稅收收入、政府資金及行政費用；及(v)組織制定財資管理細則。財政部不
從事任何商業營運活動，亦不干預其所控制的任何公司的任何日常營運活動。
匯金為一家國有投資公司，由國務院授權對國有重點金融企業進行股本投資，並以出
資額為限代表中國對國有重點金融企業行使投資者權利及履行投資者義務，實現國有金融
資產保值增值。匯金不開展任何其他業務或商業活動，亦不干預其所投資實體的日常業務
營運。
我們已向香港聯交所申請，且香港聯交所已就嚴格遵守《上市規則》第1.01條授出豁免，
故根據《上市規則》，財政部、中投公司及匯金不應被視為本公司的控股股東。因此，《上市
規則》下適用於控股股東的相關規定並不適用於財政部、中投公司及匯金。具體而言（其中
包括），本招股章程無須根據《上市規則》第8.10條披露有關財政部、中投公司及匯金於本公
司業務以外的與本公司業務直接或間接構成或可能構成競爭的業務中擁有權益的資料。有
關上述豁免的詳情，請參閱「豁免嚴格遵守《上市規則》— 有關財政部、中投公司及匯金的
豁免及確認」。
我們與中國光大集團之間的業務劃分
本集團的主要業務
我們的主要業務包括中國西南地區（即成都及昆明）的物業租賃及提供物業管理服務（「主
要業務」）。截至最後可行日期，我們的物業組合包括於成都及昆明的三項商業物業（包括光
大金融中心、光大國際大廈及明昌大廈的物業）及於成都的各項住宅物業（包括杜甫花園的
物業）。詳情請參閱「業務 — 概覽」。
中國光大集團的主要業務
中國光大集團為一家金融控股公司，並無直接開展任何業務。其並無參與我們的日常
營運，亦無參與任何其他附屬公司的日常營運。其主要透過主要從事金融業務（包括銀行、
證券、保險、基金、信託、期貨、租賃及黃金買賣）及非金融業務投資及管理的附屬公司開
展業務。截至2016年12月31日，中國光大集團的註冊資本為人民幣60,000百萬元。截至2015
年及2016年12月31日止年度，中國光大集團分別錄得經營收入總額人民幣127,530百萬元及
人民幣131,335百萬元，分別錄得純利人民幣40,267百萬元及人民幣41,094百萬元。
除外業務
截至最後可行日期，除本集團外，中國光大集團各附屬公司在多個城市（包括但不限於
北京、大連、香港、上海及深圳）從事若干物業控股、物業投資、物業租賃及╱或物業管理
活動（「除外業務」）。該等附屬公司開展的除外業務通常包括：
(a) 將住宅物業租賃予其高級人員及僱員；
(b) 將辦公室及商業物業租賃予中國光大集團的其他附屬公司；及╱或
(c) 將物業租賃予獨立第三方，包括：
(i) 作為與主要業務無關的業務的輔助或補充的租賃（如將自營酒店相關的物業租
賃予第三方租戶進行零售業務，使能為住宿於該酒店的訪客及遊客提供額外
的設施及服務，有關租賃均為該等附屬公司所開展酒店業務的輔助或補充）；
及
(ii) 根據前業主於中國光大集團相關附屬公司收購物業前訂立的預先存在租賃協
議項下的租賃，將於租期屆滿後轉租予中國光大集團附屬公司。
開展除外業務的中國光大集團附屬公司（本集團除外）及其主要業務及地理位置概述
如下：
名稱 主要業務 地理位置
上市實體
1. 中國光大銀行 銀行 長春、廣州、南京、青島、
三亞、上海、汕頭、深圳
2. 中國光大國際（包括光大
綠色環保）
環境相關業務 北京、大連、深圳
3. 光大控股 基金管理及投資業務 香港
未上市實體
4. 中國光大（香港） 投資控股 深圳
5. 兩家私營實體 資產管理、信託管理
及財務顧問等
甘肅及深圳
6. 14家其他私營實體 物業控股、物業投資、物
業租賃及╱或物業管理
香港、上海及深圳
截至2015年及2016年12月31日止兩個年度，中國光大集團有關所有透過其附屬公司（本
集團除外）進行的除外業務之投資物業所產生的總收入及其總值與中國光大集團的總收入
及資產總值的比較載列如下：
截至12月31日止年度
2015年 2016年
租金收入（人民幣百萬元）. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 426
佔中國光大集團總收入的百分比. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0.2% 0.3%
投資物業資產淨值（人民幣百萬元） . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,761 15,242
佔中國光大集團資產總值的百分比 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0.2% 0.3%
劃分基準
本公司認為，本集團與中國光大集團其他附屬公司並無實質性競爭業務或潛在實質性
競爭業務，原因如下：
(a) 地理劃分 — 本集團租賃及管理的物業位於中國西南地區的成都及昆明，而中國光
大集團其他附屬公司從事的除外業務均位於中國西南地區以外區域。本集團將繼
續側重於中國西南地區的業務發展，且我們目前無意拓展至中國其他地區。因此，
本集團與中國光大集團其他附屬公司之間並不存在直接業務競爭；(b) 不切實際事宜 — 要求將物業轉讓予本集團屬不合理及不切實際，此乃由於該等物
業或由中國光大集團上市附屬公司持有或由中國光大集團其他未上市附屬公司持
有，就該等附屬公司而言，該等物業一直均在獨立管理團隊帶領下獨立於彼此經
營；
(c) 市場分散化 — 物業租賃及管理行業的佈局高度分散化，原因是中國過去數十年的
經濟增長、中國物業及開發數量增加、本地居民的財富及需求增長以及中國投資
者數量增加。物業租賃及管理業亦相對容易進入，且對新入市者並無很高的准入
要求或門檻。因此，若本集團的物業租賃及管理業務與中國光大集團其他任何附
屬公司的除外業務之間存在任何競爭或潛在競爭，則該等競爭無異於本集團面臨
的與其他獨立第三方之間的其他競爭；
(d) 企業管治機制 — 中國光大國際、光大控股、中國光大銀行及光大綠色環保均有，
而本集團（於上市後）將有企業管治機制來避免利益衝突，以遵守適用法律、法規
及《上市規則》的規定，具體而言：
(i) 本公司將採用《企業管治守則》並遵守《上市規則》附錄十四所載《企業管治報
告》的相關規定；
(ii) 本公司與其關連人士間已進行（或擬進行）的任何交易將須遵守《上市規則》第
十四A章項下的公告、申報、通函及╱或獨立股東批准規定；及
(iii) 倘本集團與中國光大集團任何其他附屬公司存在任何董事職位的重疊情況，
被認為於有關事項中擁有權益的相關董事須根據《上市規則》及章程細則向各
自的董事會披露其權益及╱或（視情況而定）放棄於有關會議上的投票權。於
該等情況下，本公司獨立非執行董事可就交易提出建議及投票，如有需要，
亦可尋求外部財務顧問的獨立建議，使董事會可獨立作出任何決定。因此，
任何潛在利益衝突將得到妥善解決。有關董事職位重疊的詳情，請參閱「－獨
立於控股股東－管理獨立性」；及
(e) 不競爭承諾 — 為避免任何利益衝突風險或使風險降到最低，控股股東中國光大集
團已向本公司提供不競爭承諾。詳情請參閱「－不競爭安排及承諾」。
與中國光大集團的業務關係
除租賃物業予中國光大銀行昆明分行及光大證券（截至2014年、2015年及2016年12月31日
止年度以及截至2017年6月30日止六個月，其分別貢獻了物業租賃收入約人民幣6.02百萬元、
人民幣6.81百萬元、人民幣6.35百萬元及人民幣3.07百萬元，約佔本集團總收入的10.5%11.5%、11.4%及9.4%）外，於2017年8月10日，本集團已與中國光大集團訂立存款服務框架協
議，以便中國光大銀行向本集團提供存款服務。截至2014年、2015年及2016年12月31日止年
度以及截至2017年6月30日止六個月，本集團於中國光大銀行存放的每日最高收市存款結餘
（包括累計利息）分別約為人民幣35.7百萬元、人民幣38.7百萬元、人民幣37.8百萬元及人民
幣21.2百萬元。此外，本集團已於2017年12月18日就中國光大銀行香港分行向本集團提供的
作於英國收購物業用途的貸款服務訂立貸款服務框架協議。詳情請參閱「關連交易 — 非獲
豁免持續關連交易」。

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9 : GS(14)@2018-01-02 03:14:01

21. 蔡大維:8198、1766、1102、1026、8121、1608、1149、2700、117
22. 石禮謙:1172、617、1212、367、659、2007、66、880、298、47、199、1313、1125、120、530、1881、2778、372、2266、872、1192
23. 李佐雄:388、8233、8123
24. 于華玲:14
25. 何詠紫:1128、3882、1963、625、6139

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10 : GS(14)@2018-01-02 03:15:54

26. 畢馬威
27. 2016年盈利降38%，至870萬，2017年上半年降10%，至340萬，輕債

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