一般評論以為,一間上市公司只可以按一般授權發行20%新股,其他時候則不可發行 新股,但其實這種說法是大錯特錯,其實如果一間公司想集資,不如現在我們翻翻上市規則看看發行新股的規則,有甚麼地方可以鑽空子:
1. 發行新股的限制
a. 發行的股票數目
根據上市規則第13.36(2)(b):
「發行人現有股東在股東大會上通過普通決議,給予發行人董事一般性授權(無條件授權或受決議所訂條款及條件規限),以便在該項授權的有效期內或以後,分配或發行證券,或作出任何將會或可能需要發行、分配或出售證券的售股計劃、協議或授予任何期權;而分配或同意分配的證券數目,不得超過發行人當時已發行股本的20%.... 另加上發行人自獲給予一般性授權後購回的證券的數目(最高以相等於發行人當時已發行股本的10%為限)的總和,但發行人當時的股東須已在股東大會上通過一項獨立的普通決議,給予發行人董事一般性授權,將該等購回證券加在該項20%一般性授權之上。」
簡 單來說,在股東大會議決通過後,董事會在不回購股票下,每年能發行的新股是股東大會通過時股本的20%,如果你用盡回購授權10%,你就可以發行不多於股 東大會股本30%。即是原本公司有100股,你一年可以發行20股,回購的股票自然加入可發行新股限額上,但最多是10股,即最多你可透過授權發行30 股。
b. 發行的價格及其他披露
但是根據上市規則13.36(5):
「(5) 如屬配售證券以收取現金代價,而有關價格較證券的基準價折讓20%或20%以上,則發行人不得根據《上市規則》第13.36(2)(b)條所給予的一般性授權而發行證券;上述的基準價,指下列兩者的較高者:
(a) 簽訂有關配售協議或其他涉及建議根據一般性授權發行證券的協議當日的收市價;或
(b) 下述三個日期當中最早一個日期之前五個交易日的平均收市價:
(i) 公布配售或涉及建議根據一般性授權發行證券的交易或安排之日;
(ii) 簽訂配售協議或其他涉及建議根據一般授權發行證券的協議之日;或
(iii) 訂定配售或認購價格之日,」
又根據上市規則13.29:
「13.29 若證券是根據股東按照《上市規則》第13.36(2)(b)條授予董事的一般性授權的權限而發行以換取現金,而證券的發行價較《上市規則》第13.36(5) 條所載的基準價格折讓20%或 20%以上, ....公告中必須披露(其中包括)以下資料:
(1) (若獲分配證券人士少於 10人)每名獲分配證券人士的姓名╱名稱又或(如適用)其實益擁有人的姓名╱名稱,並確認其獨立於發行人;及....」
概 括而言,發行的價格一般不能低於5日平均價或收市價的較高者的20%,如此則一般授權就會失效,亦要根據上市規則稱,向交易所證明「上市規則發行人正處於 極度惡劣財政狀況,而唯一可以拯救發行人的方法是採取緊急挽救行動。」如確實要以這價錢以下發行股票,則需進行更多披露,配售多於6人的限制也改至10人。
在實際情況來說,如果間公司不停地蝕錢已陷破產邊緣,不如先做一個進取的財務撇減,然後以惡劣的財務情況來向交易所申請公司需要大舉賤價配股才能改進財務情況即可。但如果循規蹈距的話,就不如按著規則去以少於20%折讓發行新股。
現在談談其他發行新股的方法:
2. 授予購股權
a. 最多發行的購股權數目
根據上市規則17.03(3) 條附註(1):
「可於所有根據計劃及任何其他計劃授出的期權予以行使時發行的證券總數,合計不得超過上市發行人(或有關附屬公司)於計劃批准日已發行的有關類別證券的10%。釐定這10%限額時,根據計劃條款已失效的期權不予計算。」
簡單的來說,如果在股東大會通過後,一年發行的購股權則可以是當時發行股本的10%。
根據上市規則17.04(1)(a),如果不是發給大股東及董事等關連的人士的股權不超過發行股本的0.1%或金額不超過500萬元,又或者根據上市規則17.03(3)附註4,在12個月發行予其中一名人士的股權超過1%,其實不用任何股東的再批准。
b. 發行購股權限制
(1) 購股權的最多數目
根據上市規則的17.03(3) 附註2規定
「可於計劃及任何其他計劃所有已授出但未行使的期權予以行使時發行的證券數目,不得超過上市發行人(或有關附屬公司)不時已發行的有關類別證券的30%。如根據上市發行人(或附屬公司)的任何計劃授出期權,會導致所發行證券超過限額,則概不得授出有關期
權。」
即是現存購股權不可多於股本的30%,因全面收購界線是30%,這是為了避免有部分人在行使購股權後,觸發全面收購作出的規定。
(2)時間限制
根據上市規則17.05條規定:
「上市發行人在可能影響股價的情況發生後,或已就可能影響股價的事項作出決定時,不得授出期權,直至該等可能影響股價的資料按照《上市規則》第2.07C條的規定刊登公告公布為止;尤其是不得在以下較早日期之前一個月內授出期權:
(1) 董事會為通過上市發行人任何年度、半年度、季度及任何其他中期業績(不論是否《上市規則》所規定者)舉行的會議日期(即上市發行人根據《上市規則》最先通知本交易所將舉行的董事會會議日期);及
(2) 發行人根據《上市規則》規定刊登年度或半年度業績公告的限期,或刊登季度或任何其他中期業績公告(不論是否《上市規則》所規定者)的限期。有關的限制截至上市發行人公布業績當日結束。
註: 限制授出期權的期間,將包括上市發行人延遲公布業績的期間。」
上述條例只是為了避免對公司條例在公佈業績前董事增持規則禁止買賣期限的牴觸,即半年業績前發佈30日前,又或是全年業績發佈前60日才衍生的規定。但是根據香港交易所常問問題系列一「有關企業管治事宜及上市準則規則修訂」第73條問題的答案指出,「董事大可以在禁售期間行使其購股權,只要行使價(一個固定的金額)在先前授出購股權之時已經預先訂定。」
由此可以推論,上市公司大可在業績期前的禁售期規定內先授予一些董事員工購股權,然後在知悉業績結果良好之後,他們絕對隨時在禁售期內可以先行使購股權,待業績發佈後減持這堆股票,這就是可以鑽空子的地方,金額雖然不多,但不無小補。
3. 供股及公開發售
a. 發行新股最大比例
根據上市規則7.19(6)及7.24(5)規定,如
「........ 會導致發行人的已發行股本或市值增加50%以上....(i) 建議進行公開招股未公布之前的12 個月內;或(ii)此12 個月期間之前的交易而在此12個月期間開始執行此等供股或公開招股中發行的股份包括授予或將授予股東的任何紅股、權證或其他可換股證券(假設全部轉 換)):
(a) ...須待股東於股東大會上通過決議批准方可作實,....」
即 是在12個月只要集資額或發行新股的數量不多於現有的50%以上,則不要股東批准。所以,在最近惟膳(8213,前萬達資訊科技)及萊福資本(901)的供股中,由於不符合以上的規定,所以可以豁免在股東大會之批准。
所以在以前華匯系(即Webb稱的「中南網絡」)供股前,必定炒上,然後2供1股,原因則是如上述,目的只是暫時托高市值,以使在規範下集資額增加,亦符合某寶號在本期Capital Money訪問所稱「財技屬於一個集資的financial instrument,作用包括供股、可換股債券、衍生工具及備兌權證等」及「財技與球技屬於同一道理」的精義。
但是,根據2010年12月的香港交易所上市決策指出彩星玩具(869),2供1股之餘,5送2紅股的決定是否需股東通過的討論稱,「這些紅股、權證或其他可換股證券」,是應該「包括隨(1)建議進行的供股及(2)任何過往的供股或公開發售所授出的紅股、權證或其他可換股證券。」
由此,港交所認為「紅利權證屬於供股的一部分。根據《上市規則》第7.19(6)條,當評估供股的攤薄影響時,...應計及紅利權證可行使轉換的股份。」,由此認為「供股會令甲公司的已發行股本增加70%,因此須遵守《上市規則》第7.19(6)條所載有關須經獨立股東批准的規定。」
但是以上並無計算發行新股及授予購股權是否包括在供股發行新股及送紅股的部分,所以可以理解為在12個月內,在配股及授予股權外,送紅股加上供股發行的新股不得超過現有股本的50%。
4. 究竟一間公司在1個曆年之內可發行多少新股?
講回正題,假如財政年度是12月年結的話,如果能遵守以上的上市規則,即可以發行少於已發行股本98%的股本((1 x 1.1 x 1.2 x 1.5) - 1)。
如果公司在非12月年結的話,並在當年股東大會後至12月31日、以及在下年股東大會的次年1月1日至股東大會之前不發行新股及購股權,則可以在一年內進行2次配股,2次購股權及1次供股,合共可以在一年發行當時已發股本的161.36%的股權(1.2 x 1.2 x 1.1 x 1.1 x 1.5) - 1,所以其實只要搭配得當,上市公司發行股票實在是極為寬鬆的。
所以,筆者建議香港交易所條例,限制在12個月利用任何方法發行新股的方法加總後,除發行紅股或發行紅利認股權外外,集資或發行新股超過在股東大會時之股本或市值增加50%,則需股東通過,以避免某部分公司大量發行新股,過份地攤薄小股東的股權,從而榨取小股東的財富。
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一家資本額才新台幣一千二百億元的荷蘭設備公司,竟將考驗台積電是否打破創業二十五年來,只堅持本業投資的慣例! 這家公司的名字,叫艾司摩爾(ASML), 這家荷蘭半導體設備商供應全世界最重要的微影設備機台,去年營收達新台幣二千零五十二億元、淨利五百一十三億元。 如果把晶圓廠比喻成相片沖印店,艾司摩爾負責生產的就是暗房設備,要靠他們的設備,才能把電路縮小,印在晶圓上。 不跟進,台積電恐輸三星 七月九日, 英特爾(Intel)宣布,花四十一億美元(約合新台幣一千二百三十億元)投資半導體設備大廠艾司摩爾,艾司摩爾還開放一○%股權給台積電、三星(Samsung)認購,這一○%股權價值新台幣六百億元, 張忠謀需要在三十五天內決定,是否要跟進投資。 有趣的是,艾司摩爾卻讓資本額大它一倍的台積電左右為難。 台積電確實有跟進的理由。 投資艾司摩爾,可以讓台積電加速降低製造成本。現在全世界半導體產業要降低成本,有兩條路, 一條路是用十八吋晶圓生產,另一條是用EUV(深紫外線)曝光技術,進到十四奈米以下的製程,這兩條路,艾司摩爾都是關鍵設備供應商,台積電若不跟進,可 能未來參與設備規格制定的速度落後。 台積電和英特爾目前相差約一個世代,但比三星領先,一旦三星能比台積電更早拿到設備,就可能拉近跟台積電之間的距離。 但若跟進,對台積電來說,這不僅是涉及數百億元的投資決定,更牽涉到台積電是否要打破慣例,開始做非核心事業的投資! 過去,台積電就是因為專注做自己最擅長的事──代工製造起家,過去主張「要喝牛奶,何必養條牛?」的邏輯,現在碰上全球只剩下一隻牛的處境,到底台積電該不該破例也去投資這隻牛?近年三強激烈的競爭態勢,會否改變台積電只專注核心的投資策略,都是後續可觀察的重點。 |
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每天傍晚,黑貓宅急便、台灣宅配通的物流車都會來這裡報到,DHL、FedEx的送貨車也經常在此出沒,這裡是彰化縣鹿港鎮一間沒有在運作的不鏽鋼工廠,為何像繁華都市一樣熱鬧? 一個製造業工廠,如今成為與國際時尚同步流行的基地。這裡充滿了各式保養品、美妝用品、香水、髮飾等,各國廠牌的瓶瓶罐罐,排列在牆壁櫃上,或堆疊在桌 上;從專櫃品牌倩碧、植村秀、蘭蔻,醫美品牌薇姿、雅漾、理膚寶水,到台灣未有正式代理的韓系品牌Holika Holika、too cool for school等等,貨色甚至比百貨公司還齊全。 賺差價起家,第一年營收就三千萬 它是「小三美日輸入」,以網路販售為主,二○○四創業第一年營業額就達三百萬元,之後每年呈現兩到三倍的成長,如今月營收達三千萬元,是雅虎奇摩拍賣美妝類人氣與評價數第一名賣家。 店家取名小三,沒有特別理由,只因簡單好記,就跟創辦人許書林開始網購事業一樣單純,當時他的妹妹許婕穎在美國念書,她發現同樣品牌的保養品,在美國零售門市價格只要台灣代理商售價的三分之一,於是兩人在拍賣平台上轉賣這種商品,賺取差價。 多數兼差的賣家,都只賣一個國家的商品,許家兄妹很早就決定成為專職賣家,所以也不斷增加產品線,目前共有十個國家的品牌商品,他們認為,產品越多越能吸引消費者,也較能維持賣場新鮮感,「大家不會只買預定要買的東西,可以用逛的,」許書林說。 小三主要販售的是國內有代理進口的外國商品,但是價差非常大的,或是國外很熱賣,國內尚未有代理商進口的,也就是所謂的「平行輸入」,雖然未得到正式授權,但是是合法的商品,價格約是國內代理商定價的三到五折。 把一家網購商店經營得像家百貨公司,小三主要建立了三個門檻: 一、販賣的品牌數量超過一家百貨公司。包括許書林和許婕穎,小三採購組共有六人,每日分工瀏覽所有國內外流行美妝網站、購物平台、部落格等,維持每日都有 新品上架,培養消費者黏著度。平均一個月有三百至五百項新品上市。累積至今,總品項數已經突破一萬四千種,約一百八十個品牌。品項數約等於百貨公司一整層 樓所有商品數,品牌數甚至超過百貨公司的美妝保養品牌總和。 許書林表示,因為網路購物,尤其保養品,流行性速度很快,「以前會擔心賣得好以後,別人也會拿去賣,自己會失去優勢,但其實保養品每年都有新話題、新成 分,大家永遠都會出新東西。」他認為,現在因為資訊太透明,貨源也不難拿,不可能像早期一樣還在賺價差,「現在我們把自己當成一個通路品牌在經營。」 商品分級管理,出貨又比同業快 許書林的策略是,把商品分成A、B、C等級,A級商品指的是超熱賣款一個月三千個單位以上,這種商品一定要有,但因為同業也都有,殺價競爭之下利潤都很薄,約只有五%,這部分只能以量取勝,靠大量進貨,拿到比別人低一點的成本。 至於另外B、C級,是比較不熱賣但還是有需求的產品,這種商品並非每家都會進,「這種的不會比價競爭,通常利潤比較多也是在這裡。」約有一五%到二○%的利潤。 二、下午下單,明天到貨。現貨供應是充分掌握消費者心理的一項要件,許書林表示,對很多女生來說,保養是需求品,例如化妝水快用完就是想要趕快拿到新的, 否則寧願貴一點去別處買,「而且很多問與答,第一句都是有現貨嗎?」所以在這裡,只要每日下午三點前下訂,隔天就可以收到貨。 要能做到此,最重要的門檻在於要有現貨才可及時供應,其次則是要有足夠的工作人員,以及速度要快。小三的發貨倉同時有三十位人員,負責撿貨、理貨、包裝、出貨,確保三點前下的訂單都可以在五點之前出完。 相較其他同業,現貨需要三到七個工作天,無現貨商品甚至要等兩週以上,小三的現貨供應做出口碑,也提升了競爭力。但堅持現貨供應,相對需要龐大資金,倉庫 存貨就超過一億元,小三因為商品豐富,且量大又流動快,現金流充沛,等於是良性循環,「真正跑不動的滯銷品或即期品,就要打折出清。」 三、精準的庫存管理。其中,最重要的就是要備足一定的安全庫存量,許書林通常抓兩到三個月的銷售量,而且還要隨著季節和銷售量而調整,例如今年夏天,一款 賣很好、專門美白手肘和膝蓋的商品,平均每天賣三百到五百瓶,備貨量就高達三萬瓶。小三美日輸入因為經營得早,建立了規模與口碑之後,同時也墊高了經營門 檻。 投入網路購物八年的許書林,也從一個賺幾十塊錢價差的兼差小賣家,變身成年營收突破三億元的老闆。下一步,他要走入實體通路,目前已經開出三家店,利用網路上經營出的通路品牌,以及靠網購奠下基礎的上萬種商品倉庫,發揮出最大效益。 【延伸閱讀】高人氣策略 1:平均每月推出300到500項新品,淘汰滯銷的200到300種商品。2:總品項達1萬4,000種,約180個品牌。3:堅持現貨供應。 |
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台中市神岡區,一間工廠夾雜在木材廠、住宅、龍眼、荔枝田當中;辦公大樓與生產線之間,還隔著民宅,彼此不相連。這間由大大小小十八個單位組成的組合工廠,去年竟然創造了一百九十億元的營收,遠勝自行車股王美利達。 組合工廠的營收怎麼會勝過股王?走進一看,竟然看到了自行車環法賽新人王薩根(Peter Sagan)、倫敦奧運男子山地越野賽金牌得主庫爾哈維(Jaroslav Kulhavy)等自行車界傳奇人物,他們腳下踩的自行車變速器竟然都是MIT(台灣製造)。 它打破日本壟斷傳統讓捷安特變速器「MIT」 原來台灣製造已經突破變速器龍頭廠日本島野(Shimano)的主導局面,成了全世界頂級自行車零件的製造重鎮,關鍵就是這間組合工廠——愛爾蘭商台灣速聯。它從十二個人開始做起,現在旗下製造廠有上千個員工,在台中市區還有一個開發中心,有一百六十人的開發團隊。 它不僅生產變速器,還有全球最大、市占率破五成的輪圈品牌廠ZIPP、最大油壓煞車廠Avid、賓士車等級鏈條廠Sachs,這些全球知名的自行車零組件竟然多數都在台灣開發、在神岡鄉下生產。 「變速器傳動件是自行車最精密、價值最高的關鍵零組件,至少占成本二○%,少了它就不能出貨,」中衛發展中心總經理蘇錦夥說。以往台灣自行車品牌出貨量取決於日本島野的供貨量,也就是說,捷安特、美利達的品牌再強,也不能沒有島野的變速器,這是台灣自行車產業往上發展的障礙。然而,這個障礙已經被速聯的成功方程式破解了。 它告對手違反公平交易改寫賣產品規則,重畫起跑點 以往島野的中高階變速器堅持在日本本土生產,中階以下的變速器則寧可選擇新加坡等東南亞國家設工廠,跳過了台灣;另一個品牌義大利Campagnolo,則是堅持在義大利打造,走精品高檔路線。 雖然速聯是外商,但它卻證明了台灣製造超越新加坡、追上了日本、德國。一九八七年速聯在美國芝加哥成立,一九九一年投入海外生產,速聯的美國籍總裁戴士禮(Stanley R. Day)第一個海外工廠竟然選在台中神岡。戴士禮跟他的弟弟常駐台灣,並租用過去自行車零件大廠川飛公司後門不到一百坪空間做產線,還打赤膊親自釘桌椅、鎖螺絲……,從陽春的組裝產線開始。 戴士禮跟十二個名員工開始做起,其中一個就是今天的速聯亞洲區總經理高禩翔。高禩翔回憶,當時掌控市場的老大哥島野,採整套零組件套裝銷售,成車廠一旦拆套就得提高售價,其他零件廠很難在同個起跑點競爭,當時日本市場還譏笑速聯又是另一間「一年會社」(只能生存一年的公司)。 速聯成立之初,有《聖經》中大衛拿著石頭打巨人的決心,在美國市場控告島野違反公平交易法,要求解除整套銷售的模式,其後雙方庭外和解,才改寫對方掌控市場的遊戲規則。 它大搞跨國購併把高階產能移台灣,九九%國產 速聯也積極執行跨國購併,把製造送往台灣,改變市場規則後,展開自行車零組件的品牌與發展,「我們知道我們power(力量)在哪裡、muscle(能耐)在哪裡,」高禩翔補充說,速聯一開始就設定專攻中高階自行車零件,從一九九九年開始用進行海外購併,擴大產品品項與技術能耐,再逐一把生產據點移來台灣,「本來很多零件國外進口都在地化,現在九九%都是國產。」 速聯大膽的收購了德國、美國企業,然後逐步將生產線移到台灣,例如,原本只在德國生產的內變速器也在去年移回台灣生產,全球高階自行車零件就是這樣一個個MIT的。 缺點來了,每收購一個企業,就把產能移到台灣,速聯不停的搬家或租工廠,現在的神岡廠區是它第三個落腳處,九千坪的土地背後更有十八個房東,變成了一個變形金剛般的組合工廠,這邊生產變速器、那邊生產輪圈,工廠甚至有如迷宮,連高禩翔帶著我們在裡面走都會迷路。 它找供應商「組家庭」讓交貨期從三十天變六天 此外,速聯參加台灣自行車聯盟A-team,變成一家人,交貨期從三十天縮短到六天,甚至挑戰一天。二○○五年之後,速聯台灣營收開始噴發,原因就是台灣自行車產業一個重要的變革:A-team在二○○三年成立,速聯當年就加入成為重要成員,也隨著自行車聚落產業鏈放大生產能量。 十年之間,台灣自行車零件出口額超過九億美元(約合新台幣二百七十億元),成長超過兩倍。在這股大趨勢下,也讓速聯二○○五年年營收約二十億元,二○一一年光神岡廠就破百億元。蘇錦夥觀察,速聯成長快速,除了本身製造創新能量,A-team拉動的生產製造是主因,甚至讓它「威脅到島野」。 在速聯廠房外的貨物進出區,我們看到這一天來了四十家速聯的下游供應商要交貨,一個個按照交貨看板時間準時進貨,完全沒有遲交,台灣A-team變成了超快速反應的生產鏈。「捷安特跟我們要挑戰一天內交貨,」高禩翔認為,相較沒來台設廠、只有發貨倉庫的島野供貨要三十天,速聯具有快速反應優勢。 這也讓走出海外、選擇新加坡而不選台灣的日本島野,看著速聯跟台灣自行車產業一起蓬勃發展。高禩翔說:「我們跟捷安特、美利達是一家人,但島野始終不是A-team的成員,關係就是不同。」 它用台灣工具機製造力求輕薄質感,一公克也計較 不光是產業聯盟可以讓MIT發光,生產線一隅,我們見到了一部部台中精機、東台精機的CNC工具機隆隆作響,原來速聯獨步全球的一體成型變速器飛輪,就是善用台灣工具機技術開發出來的。 這是速聯另一個營收快速成長的秘密,它的自行車變速器飛輪是從三公斤鋼材開始,經不同工具機粗加工與精加工等製程,最終一塊鋼材變成一塊一體成型的飛輪,成品只剩不到一百七十克,重點是從頭到尾都是用台灣的工具機製造。 以往,飛輪是用一塊塊鋼材鍛造出一片片飛輪齒輪,然後一片片組起來,速聯新的一體成型飛輪,省去了用一片片零件組裝飛輪的固定件重量,例如用螺絲、鉚釘來固定飛輪組,讓重量變輕了,外型也較有質感。 「減少重量就是成功的關鍵,有些玩家為了一公克,花一萬元都願意買,」高禩翔透露,最早一體成型方式,一天只能生產一個,後來一路改刀具,配合切削角度,才逐漸突破技術瓶頸。一公克就能決定勝負,神岡的工具機精密機械聚落,是速聯能夠開發出一體成型飛輪的競爭力來源。 最後,速聯在台灣發展成為領先中國十年的製造能力,我們看到高階的變速器、避震器都先經過雷射雕刻,各自貼上身分證,再一一由第一線多能工人組裝完成;接著來到檢測室,我們還看到這裡有一台要價一百萬美元的檢驗設備,正反覆驗證零件的精準度與壽命。去年,台灣製造的精密度與技術實力讓速聯放心關掉了德國廠,移到了台灣,「至少十年內中國大陸、東南亞跟不上來,」高禩翔不諱言,台灣是個很好的製造基地。 接著快速擴張的,是在台中北屯區的速聯亞洲開發中心,這也是台灣優勢,這裡的開發團隊要負責把它在歐美的研發成果開發出成品,交由工廠量產。在美國,一個點子變成產品要歷時兩個月,在台灣卻只要兩週。 看好台灣人才與供應鏈等優勢,雖然速聯是外商,但十年來,每年都在台投資至少五千萬元,除了神岡與北屯,也在台中大里、豐洲等地設新廠。但這間倚重台灣製造的關鍵零組件廠,近年來卻遍尋不到一塊三萬五千坪的土地,希望能擺脫組合工廠的不便,真正在台灣「定居」下來,這樣才能避免這位全球自行車零組件的資優生,淪為台灣製造的「過客」。 |
小人物人工不高,但前半生之鋪排做得不錯。成績表是已擁有現家庭收入近60%的名義被動收入。當然佢仲要供樓啦,如將租金減去按揭供款,實質的現被動收入為$[(13600-7000)+(8000-7300)+(13000-7300)]=$13000。在35年歲而總收入為$60000,能為自己爭取到每月多$13000洗用(或儲起),及過多十餘年將按揭供完(其實都係租客供),收入可達現今$35000購買力之租金收入,實在可賀。因為小人物在買宇買賣下必有一套,令自己稍站於高地。
當然小人物能及早將樓買入及投資,可能有P-4.5%之按揭亮點。如果你眼犀看清題目,己發覺讀者有一個很低息的plan予自住樓房使用,可能是公務員或銀行中人,令自己享有低息借貸。要解答應否沽出現單位,當然要一計購買力。兩人總收入為$60000+35000,借貸力為$95000/10000*50%*2.59=12.3mil。當然留意小人物已有幾層樓係手,再買那只能用收入之40%作供款負擔比率上限,所以12.3mil是一個較寬鬆之前設,用此參考及決定讀者倉位去到那水平,亦是適合。
小人物借款為3.14mil+2.03mil+1.56mil+1.93mil=8.66mil,換言之,8.66/12.3=70%之借貸力已用掉,不宜再借。同想在旺市只持貨一半,等待下次時機,可減少2.5mil之借貸。現在有粉嶺樓房可作沽出,
樓房 | 租金回報率 | 按揭供款息口 | 樓齡 | 註 |
粉嶺樓房 | 3.6% | 2.175% | >20 | 二房低層,冇SSD |
荃灣西 | 自住 | 1% | >20 | 三房海景 |
荃灣工廠區 | 3.4% | <1% | <10 | 三房山景,冇SSD |
荃灣西樓景 | 3.9% | 2.15% | >20 | 有SSD |
粉嶺係低層,又係兩房。雖食盡之前細單位價跑贏大單位一浪,惟此情不可再。租金回報唔見高,樓齡唔係細,仲要冇SSD,唔沽就可惜。等短租完左收番黎,有得比街坊入屋睇樓令其更值錢之際,沽出食一鋪。收番錢之後有何保值之法,容後再談。
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對面臨買房痛苦指數逐年攀升的年輕人而言,買房一事簡直痴人說夢。 事實上,在低利的環境下,其實只要聰明節源,以及放大找房範圍的原則,還是能找到可以負擔的超值好房! 撰文‧李建興 今年即將步入而立之年的林奕奇、李書玲夫婦,剛出社會時,兩人的月薪加起來不過七萬元左右。五年之後,即使薪水凍漲、房價攀至頂點,新婚的兩夫婦,還是在寸土寸金的大台北區域,存下人生的第一間房。 不僅如此,由於二人的買房策略應用得宜,甚至李書玲因懷孕待產而停止工作,林奕奇也能憑一個人的薪水輕鬆應付房貸。到底這對年輕夫妻是如何辦到的? 節流:退租省開銷 事實上,當初一提到要存錢買房,林奕奇及李書玲也與時下年輕人一樣,有「生不逢時」的感嘆。但小倆口轉念一想, 剛出社會時,兩人分別在新北市蘆洲與台北市萬華租房,合計每月也要一萬三千元,「這些錢若用房貸寬限期只繳利息,利率二%,以及貸款七成來算,早就能買下一一○○多萬元的房子!我們等於幫別人養房!」李書玲說明二人決定要開始存房的動機。 決定要買房之後,接下來就是解決自備款與貸款的問題。除了努力工作外,他們採取「節省開銷」、「壓低房價」與「緊縮房貸」三大節流法。 首先,李書玲先是退租了萬華的房子,搬到蘆洲與林奕奇同住,不但省了五、六千元房租,連水電、瓦斯與一起開伙省下的錢,每月就足足擠出了一萬多元。除此之外,善於投資的林奕奇用這筆省吃儉用的錢與額外的存款,每月投資近三萬多元的基金與股票,在短短的一兩年間,存得一百萬元左右的買房基金。 由於預定在訂婚前買下房子,林奕奇仔細盤算,當時兩人薪水合計七萬元,若用三分之一收入付房貸,以二%利率、貸款七成推算,頂多能買五七○萬元的房子,自備款需要一七○萬元。 因此,扣除先前存下的一百萬元買房基金,首先要解決的,就是七十萬元的自備款缺口。 籌款:優惠貸款、親友相助當時,這對新人曾想過要以信貸或保單質借的方式籌錢應急,甚至,更有人提供他們一個妙方,那就是,在婚前,林家先將老家過戶給準太太李書玲,而李書玲就能以買下林家老宅的名義向政府申請首購優惠貸款,到了婚後,新房子則登記在林奕奇名下,這時林奕奇再申請一筆優惠貸款,這樣一來,夫妻兩等於申得了兩筆低利貸款,不但能解決資金不足的難題,連未來還款的壓力也能減到最低。不過很幸運地,由於當時李書玲的父母立即拿出了七十萬元,無息借給他們應急,解決了資金的缺口,否則小倆口應該會將之視為最佳備案。 選房:不陷入空間、距離迷思解決了資金來源的問題,更大的挑戰在於,哪裡才是最佳地點? 由於工作地點在台北市,林奕奇夫婦一開始也想「逐工作而居」,想在大安區附近買房,偏偏當地的房價已飆高到每坪近百萬元;因此,他們決定退而求其次,選擇兩人都很孰悉的蘆洲。但事與願違的是,時值蘆洲捷運剛剛通車,原本只鎖定捷運站附近的小兩口,發現距離捷運站五分鐘步程的標的,即便是十年中古屋,每坪開價也高達三、四十萬元! 若以林奕奇與李書玲的計畫,結婚後想要盡快有小孩,很快就會面臨「滿巢期」空間使用問題。因此,以他們的理想房型,室內空間三十坪左右的大兩房或小三房為例,買房總價便高達一千萬元。 「誰說理想距離一定要用『走』的?」李書玲發現在捷運蘆洲線終點的蘆洲站,公車路線及班次十分密集,「同樣要距離捷運五分鐘,走路與搭公車不也是嗎?搭公車反而更輕鬆!」念頭一轉,夫妻倆的看房範圍豁然開朗,從原本以步行五分鐘,改為坐車五分鐘的模式看房,很快的,找到了一間蘆洲靠五股的十年公寓。 雖然,親友認為地點過於偏遠,不能算捷運概念房,但林奕奇則獨排眾議,他解析,這間房位於生活機能充足的區域,不僅坐公車五分鐘就可到捷運站,更誘人的是,若開車,不到十五分鐘就可以進台北市區。更重要的是,以同樣十五分鐘的通勤時間,這間位於蘆洲的公寓,室內坪數二十八坪,無公設,開價六五○萬元,等於每坪不到二十四萬元,而許多台北市郊區的物件,動輒每坪六、七十萬元,多了近三倍的負擔。「看房子,別陷入空間距離的迷思,有些地段看起來很遠,但通勤起來很近,又便宜,這才是寶!」他得意地說。 精算:拿揑所得與支出 即使找到了超值好房,林奕奇與李書玲很堅持不能因為一時喜歡而加價,造成日後還款的困難,「五七○萬元就是五七○萬元!」為了控制預算,決定預留十萬元,拿出一六○萬元自備款,以一口價五六○萬元向賣方議價,順利成交。也因為壓低房價,即使李書玲因計畫懷孕而辭職,林奕奇也能以月薪四萬六千元獨扛房貸,讓二萬三千元的貸款月付金,在家庭收入二分之一以內的安全值內。如今小兩口挑的好房,開價行情已喊至八百萬元,「頂多負擔不起時,我們跟銀行申請寬限期來解套!更何況,後來房價上漲了,我們未來換房更有本錢了!」李書玲老神在在的說。 林奕奇與李書玲的故事,說明了儘管飆漲的房價己成民怨之首,但若以積極規畫取代消極抱怨,還是有機會擺脫無殼一族! 成家族你一定要精算: 我可買總價多少的房子?自備款與貸款金額又各是多少? 1.合理貸款月付金<家庭月所得大台北地區:合理貸款月付金約家庭月所得的1/2~1/3;大台北以外區域:合理貸款月付金占家庭月所得的1/3~1/5(若家庭月所得為10萬元,台北人合理貸款月付金為3.3萬~5萬元;其他區域則約2萬~3.3萬元)。 2.合理貸款總額: 合理貸款月付金÷5800(每貸款100萬元,以利息2%計算之本利攤還月付金)×100萬元 3.合理購屋總價: 合理貸款總額÷0.7(貸款7成)=購屋總價 4.自備金額: 購屋總價×0.3(3成自備款)=自備款金額例:家庭月收入10萬元在大台北買房,至多可買1231萬元的房子,貸862萬元,自備369萬元。 成家族 你一定要學會: 方法1:準夫妻過戶買賣籌錢法彼此有信任基礎的準夫妻,為籌自備款及降低房貸利息,若先生家裡情況允許,可將先生老家過戶予太太,老婆利用青年首購身分取得低利條件與貸款金額,真正買房時再用先生青年首購名義進行另一次申貸貸款,而太太所貸得的金額可補貼自備款。 方法2:分租降壓力 剛成家人口少時,可考慮將多餘空間騰出分租,降低房貸壓力。 方法3:優惠條件法 盤點任何可以使用優惠貸款的身分條件,如勞工、軍公教、殘障等,同時申請多個優惠條件減輕房貸壓力。 你一定要小心 陷阱1:房子一定要符合一生的使用狀況嗎? 現代人工作與居住地點變動大,只要適合當下所需,不用替未來預留過大空間,徒增負擔,不同人生階段由小而大換屋,才是聰明的。 陷阱2:我是不是一輩子也買不起台北的房子? 看房價勿「以偏概全」,建商為了行銷而標榜創高價,讓人誤認為是平均行情,事實上好地段也有平價的好屋,就等著買家主動挖掘。 陷阱3:我只要看自己熟的區域? 過分的「地域堅持」讓房子的選擇變少,而用距離來降房價,就得考量通勤時間、精神成本與省下來的房價是否划得來。 陷阱4:因為要自住不是投資,就不用管增值性了嗎? 人生的資產往往繫於有沒有買對房子,就算是自住,買對了第一間房,資產增值,也會讓換屋更有本錢,甚至能在急用時增貸應急。 |
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上週六,位於大埔白石角的豪宅項目「逸瓏灣」開出價單,最平單位,折實每呎只是八千六百元。這幅眺望吐露港一線風光的地皮,於○九年由發展商信和(83)投得,計及地皮價及建築成本,每呎成本估計一萬一千元。樓盤首批近半數單位,信和是「賣一間、蝕一間」。要劈(價)到「入肉」,皆因政府為搶地,竟突然把逸瓏灣旁多塊康樂及科學園地皮,轉為住宅用途,令「限量版」豪宅變成五千伙供應。信和企圖建立的白石角王國,慘變「白蝕角」;要提早散貨,唯有劈、劈、劈。 一向非梁粉的信和,被政府「㩒住砌」;上週五記者找到信和集團主席黃志祥,說起政府政策,他多次用力地牽起嘴角,欲言又止,那團怒火寫在臉上。 政府近月一句「轉用途」,白石角天賦海灣樓價即應聲下跌,難為同區逸瓏灣申請售樓紙,足足等了十五個月!上週二樓盤獲批售樓紙,翌日信和即開放位於奧海城的示範單位,三日後火速開價單,預計本週末已可開賣。未開價前,記者見示範單位人流疏落,就連旁邊快餐店,輪候的人龍還更長。開出平價後,參觀人流才見起色。上週五,記者到信和位於尖東的總部等候黃志祥,離遠見他在對面馬路走過來,手上拿著一大疊英文報紙瞭解時局。見記者趨前,他主動按著記者的手說「早晨」。不過記者問他政府「盲搶地」等問題,他仍然不斷說:「早晨、早晨、早晨。」每一個問題,答案都是早晨,前後講了十四次。黃志祥行得急,但身為集團主席的他,原來也要在大堂跟其他人一起排隊等升降機。這時記者問他會否因政府臨時改變白石角科學園地皮用途,而感到憤怒?正在排隊的他,面色開始變黑,跟著拍了拍記者手臂,勉強牽起嘴角冷笑。記者再重複問題,他望著記者,似冷笑又似苦笑。 「限量版」一街都係 今次逸瓏灣開價,黃志祥的確陷入兩難:高開惜售嗎?供應正排山倒海。劈價散貨嗎?又要蝕入肉。黃志祥按時勢傾向選擇後者。根據價單,逸瓏灣一期首批一百一十個單位,平均實呎只是一萬一千五百元,比去年開賣的同系海鑽.天賦海灣首批單位平逾兩成!本週二 信和再加推一百一十伙。為散貨,信和將所有可供優惠傾巢而出,包括信和之友、一百八十日內成交、買家印花稅津貼等等,合共提供最多逾百分之十九折扣,最平單位呎價低見八千六百元,屬區內新低。現場有意買三房單位的換樓客蘇先生說:「開價好吸引呀!」但當記者告訴他,附近地皮將改變用途,他如夢初醒,改口說:「附近咁多供應,影響環境同拉低樓價,要諗嚇先喇!」而看過示範單位的投資客李先生則指,在參觀前已知附近土地用途有變,怕影響未來投資價值,「都係考慮中,未入票住。」逸瓏灣在五年前,本來是大埔白石角最後一塊臨海住宅土地,賣點是「飽覽吐露港一線風光」。當年黃志祥目標是把「白石角王國」,打造成「新界貝沙灣」。○七年,信和牽頭斥資一百億元,買入白石角三幅地皮,其後興建為天賦海灣。○九年信和又再牽頭找來嘉華(173)等,斥資一百億元,買入白石角兩塊相連地,發展成逸瓏灣一、二期,亦為當時白石角一帶最後一個享有海景的豪宅樓盤。當日拍賣,信和派出兩名職員負責舉手,「尾二」及「最尾」一口價,都是來自信和,反映黃志祥一副志在必得的決心,拍地成功後黃志祥說:「多謝大家唔同我爭。」當時他還揚言要賣到每呎一萬五千元(建築呎價)以上。只可惜,當日的「限量版海景」,今日變成無限量供應。去年政府成功向城規會闖關,把逸瓏灣旁邊兩幅用地,由康樂改做住宅用途。今年初,兩地先後推出市場招標,結果令信和及市場同樣「震驚」。一幅因未達到底價而流標,另一幅被鷹君(41)以每呎三千三百元低價投得,「其實信和都好想買到,但又怕再次高價入貨。佢出個價都好貼近鷹君o架喇,大家鬥執死雞囉!」一名有份投標的發展商透露。計一計數,信和當年買地的地價要每呎七千多元,現時地皮價值在賬面上足足蝕了五十億。 逸瓏灣小資料 位置:大埔白石角科進路 21及23號伙數:1,091,另有12座獨立洋房最平實用呎價:$8,673*平均實用呎價:$11,540*戶型:分層單位面積介乎556至2,809平方呎,洋房面積則介乎3,014至3,649平方呎。預計落成:15年9月*以首張價單計算 好友變淡友 信和主席黃志祥,每年均會在年報中的「主席的話」,跟股東盡訴心中情。過去即使政府以不同手法干預樓市,他都不改「大好友」本色,大力唱好經濟。去年他首次在年報埋怨政府干預樓市,令生意難做。 建築成本大增 今年初,政府要再「搶地」,再把多幅白石角的GIC(政府用地)改成住宅用地,其中四幅正正在逸瓏灣的後方。這四幅地原先劃作「科學園發展」之用,政府為了改地已先後徵詢區議會及城規會。四幅地共八公頃,樓面面積比逸瓏灣大一倍,最多可建三千三百個住宅單位。連同鷹君所得及流標地皮,白石角起碼再多五千個單位供應。雖然現時城規會接到四百多份反對書,但政府已將地皮納入今年的賣地表內,相信「事在人為」。而且這四幅地的可建樓層,預計比逸瓏灣還多出五至六層,平均可建二十至三十層,屆時便變成屏風樓,阻擋逸瓏灣望吐露港公路的開揚景色;相信部分高層單位,還享有「一線海景」。據發展商消息人士指,政府這次大規模改變住宅用途,令黃志祥非常憤怒!而信和還要面對現時普遍發展商都遭遇到的困難──建築成本大增。事實上,建築成本在過去一年間升了一倍,行內人士指,這又是政府「盲搶地」之故。「政府一次過推咁多地出嚟,對專業人士、地盤工人嘅需求突然間大咗好多。單係扎鐵工人,月薪一年之間加咗兩成,要千九蚊一日。釘板工人日薪二千蚊都唔夠人用,雜工都加到八百蚊一日呀。後生仔又唔肯入行。」負責興建豪宅的建築師說。而利基控股(240)主席單偉彪亦指,行內缺人情況嚴重,為了夠人開工,要請已轉行或退休的老師傅「出山」,他說:「四年前政府基建先得二百幾億,今年有成七百幾億呀!」記者於逸瓏灣地盤找到一名水電技工,他指這幾個月每月人工加了三千元,「日薪一千蚊一日,如果唔同地方同時有幾個地盤開工,會一日加一百蚊搶人。嗰日邊個盤出高啲人工,我哋咪去邊個盤。一個地盤,單係工人都廿幾、三十款,人工真係好襟計。」翻開信和年報,去年來自賣樓的收入一百四十一億元,盈利四十五億,相比一年前,買地收入七十一億,盈利貢獻已有三十億,利潤率明顯下降。再計逸瓏灣,信和當年以樓面呎價約七千二百多元買地,加上約每呎一千元的利息開支,及建築成本每呎三千元,每呎樓面成本估計已達一萬一千元。今次開價平均實用呎價也只是萬一元,計落起碼有五十多個單位是賣一間、蝕一間,佔首批單位一半。其實信和今次散貨套現,快點將資金回籠,日後若能以筍價買入逸瓏灣後方該四幅「眼寃地」溝貨,拉上補下,相信更為划算。 發展商:「最多唔起囉」 黃志祥一向是「樓市大好友」,信和於九七年金融風暴前,以逾一百億元投得小西灣(現為藍灣半島)地皮,一年後樓市爆煲,令信和須撇賬十三億元。兩、三年後重整旗鼓,又繼續高價投地,對樓市「不離不棄」,當年更向記者說:「香港係福地。」今次被政府激到「紮紮跳」,從今年信和年報,看得出黃志祥對香港樓市已信心大減,「房地產相關政策的影響,香港物業市場經歷了變化……。」他將焦點放在集團租務:「集團的經常性業務,包括租務、酒店餐飲服務業和物業管理服務仍然具彈性。」中小型發展商裕泰興集團董事羅守耀說,香港發展商現時在經營上,陷入捱打狀態:「政府全方位干預樓市,係揠苗助長。做法好矛盾,亂咁增加供應,又唔諗嚇夠唔夠人去做,直接影響建築成本增加。另一方面政府又要減低發展商可賣的樓面。我哋就好似街市佬咁,以前賣雞,俾曬雞翼、雞頸同雞胸你,收兩百蚊,你話好貴。而家淨係可以賣雞胸,但一樣都要賣二百蚊隻。點解?因為隻雞成本都要百幾蚊啦。我都知而家嘅樓價,仍然唔係一個市民affordable嘅水平,但係建築成本真係貴,發展商無理由做蝕本生意,最多唔起樓o架咋!」市場亦估計,大埔及屯門年內多幅住宅用地推出市場,流標機會甚高。在成本高企下,本地發展商投地意慾大減,相反多間內地發展商,就對香港樓市虎視眈眈。如去年萬科便與新世界(17)合資競投西鐵荃灣西項目,而中國海外(688)亦力壓多家港資財團,奪得兩幅位於啟德發展區的港人港地。香港樓市,漸漸被中資「玩埋」。就連小市民,如去年買入海鑽‧天賦海灣的小業主吳先生都識得睇:「我入嚟係買環境。點知嗰啲地都起埋樓,同當初買樓是兩回事。咁可以點啫,依家嘅規劃同當初完全唔同方向。大政府主導樓市,小市民點去改變?」中大地理與資源管理學系副教授姚松炎指,政府干預樓市的政策,會令樓市比以往更波動,「咁多政策加起來,令到樓市走勢變得不可預測。香港變成一個大賭場,未上車嘅,就不停估樓價幾時跌;上咗車嘅,就要估幾時先係最高位,唔再似以前可以預期供求去推論樓價。政府政策會加強分化有樓同無樓兩批人,令矛盾不斷。」 五大最值錢工人 在逸瓏灣負責水電工程的李師傅指,因為多個地盤同時開工,致行業人手嚴重不足。工程公司只有以高薪挖角,李師傅指自己的人工也被搶貴了三、四千元。 |
2015-06-18 NM
今年五月十一日,筆者在教育中心舉辦每月投資理財講座,與學員分析九倉內地物業發展業務,藉此引證內地經濟及房地產市場危機四伏,難怪中央政府要急救經濟,多次減息及降低銀行存款準備金率。 事有湊巧,同日《明報》財經版作者龍淵子,發表一篇題為「恒大(3333)謎一般的格局」的文章,全面剖析恒大的盈利和負債實際情況,內容極之精彩,筆者在堂上亦與學員分享。 根據九倉一四年的年報,去年公司在內地售樓(物業發展)收入為154億元(港元,下同),較一三年的114億元大幅增長35%,但扣除支出(包括財務支 出),加上聯營公司及合營公司的收益後,除稅前盈利只得6.7億元,較一三年的49.3億元大幅下挫86%!此外,九倉要為內地物業撥備近20億元,內地 房地產的市況,不言而喻。 至於恒大,去年賣樓收入高達1,113億元(人民幣,下同),除稅前盈利共312億元,兩個數字都較一三年大幅上升。扣除百多億元所得稅開支,利潤仍高達 180億元。但我們若仔細查究,便會發覺這180億元利潤並非全部屬於恒大股東的,當中有10億元屬於非控股權益(恒大附屬公司小股東的權益),40多億 元屬於永久資本工具持有人的權益,恒大股東的實際權益只得120多億元。而恒大所賺的180億元中,當中有90多億元是投資物業公平值收益,與九倉需要撥 備的情況南轅北轍。 翻開恒大的綜合資產負債表,發覺公司資產總值高達4,745億元,較九倉為高;但總負債同樣龐大,高達3,621億元,是九倉的數倍(若以港元計)。資產 總值減總負債便是資產淨值,理論上是屬於股東的權益。但恒大的資產淨值除了要分配給公司股東和附屬公司的小股東(即非控股權益)外,還要分配給永久資本工 具持有人,金額高達529億元,較恒大股東所得還要多。 九倉和恒大在內地的物業發展表現如此截然不同,你會信哪一間呢? 林本利 前香港理工大學會計及金融學院副教授,二十多年投資經驗,強調中長線、價值投資法,個人投資的回報,平均每年接近兩成,熟悉本地及內地電訊、能源及交通市場發展。 |