樓市分析(11):浪澄灣的暗示 梁隼
http://notcomment.com/wp/?p=2280千萬萬喚始出來!擺左響度八年的浪澄灣最近上載樓書,雖則發展商聲稱上載樓書目的純粹為了讓市民重新了解樓盤,咁樣做好難解釋唔係為賣單位鋪路。
物業位處西九次貴重地段奧運站海邊,享有單邊海景,去中環兩個話就到,是中產才俊夢寐以求的居住環境,可能由於條件太好,只要發展商賣得好價錢,所有持貨成本,即水電,差管地租,維修等開支都夠俾有突,即係暗示一日未賣,樓市仲有得gogogo啦。
不過近幾個月3D辣招的效應開始見效,近幾個月的物業成交仲少過沙士時期,報紙上的劈價盤大多集中幾百萬以上的中上價單位,市場的剛性需求只集中在五百萬以下的物業,中上價樓唔好話望佢升,市價賣倒樓都要開香檳慶祝了,浪澄灣仲有千一個單位未賣,需求減少下都係去咁D貨好。
當然發展商只是做生意,可能有其他考慮(http://notcomment.com/wp/west-kowloon-myth/),物業已落成八年,又近海邊,外牆,鋁窗的用料老化會特別嚴重,再擺多幾年隨時要大維修,與其多一筆開支,不如套現實際D。
從以上推論,可以預料樓市未來
1. 升幅有限,買樓望發達的日子已經過去了
2. 無地唔緊要,靠唔憂賣唔出的發展商散貨尾也可間接增加供應。
3. 渣現金好過渣實物
天晉II期 浪澄灣揸三年也見紅SSD鬆綁貨爆蝕讓斬纜潮
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GS(14)@2016-03-09 16:23:58■天晉II期SSD三年徵稅期屆滿後,隨即錄得蝕讓成交。 資料圖片
【本報訊】樓市前景未明,業主情願蝕錢都要趁早賣樓。當中入伙僅年半的將軍澳天晉II期,三房業主以800萬元售出單位,雖然賬面錄得微利,但扣除使費後蝕錢離場。其他同樣受到三年額外印花稅限制的新盤陸續鬆綁,預期蝕讓盤將陸續有來,而奧運站浪澄灣本月的二手個案中,亦有夠期鬆綁後明賺實蝕個案。記者:陳東陽
由新地(016)發展的將軍澳天晉II期,2013年開售,至2014年入伙,迄今約一年半,額外印花稅(SSD)三年徵稅期剛屆滿,陸續錄得二手成交。美聯謝建業表示,2B座高層C室三房戶,建築面積832方呎,實用面積649方呎,新近以800萬元易手,實用呎價12,326元,建築呎價9,615元。
一號.西九龍兩成交見血
據悉,原業主2013年3月以784.9萬元買入,料剛過SSD期,是次售出單位賬面雖然賺15.1萬元,惟期間涉及釐印費及佣金開支,扣除使費後,仍須損手約22萬元,明賺實蝕。屋苑本月至今錄2宗成交,上月則捧蛋未聞交易。利嘉閣劉浩勤表示,天晉II期目前二手放盤最平單位為1B座中層D室,實用550方呎,三房間隔,叫價750萬元,折合呎價約1.36萬元。至於其他新近SSD鬆綁屋苑,長實(1113)2013年推售的長沙灣一號.西九龍,鬆綁至今累錄2宗二手成交,業主同樣蝕讓收場。一號.西九龍目前二手放盤量約20個,區內代理指,「放緊盤嘅業主見到之前2宗成交都係蝕,所以大部份都冇預賣樓可以賺到錢,通常都希望平手離場。」同樣伙數較多又SSD期滿的馬鞍山迎海一期,日前亦已錄得業主蝕讓離場個案。利嘉閣楊震霆指,屋苑目前有約50個二手放盤,叫價最低單位2座低層A室,實用497方呎,以560萬元放售。
奧朗.御峯SSD屆滿
另外,大角嘴奧朗.御峯、九龍城The Avery及曉薈部份單位均同樣SSD期滿,惟暫時仍未錄得二手交投,代理指出,The Avery及曉薈放盤單位多連租約放售。市場消息指,奧運站浪澄灣本月暫錄2宗成交,全部為明賺實蝕個案。當中浪澄灣第3座中層D室,實用549方呎,兩房間隔,成交價700萬元,折合呎價約1.28萬元,原業主三年前以675萬元購入,扣除使費後,料實蝕約13萬元。屋苑另一宗明賺實蝕個案為第8座中高層D室,實用546方呎,成交價750萬元。原業主2012年以717萬元入市,連使費料蝕約8萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160309/19521716
二手小陽春 旺量不旺價 浪澄灣兩賣兩蝕 比墅揸5年損逾千萬
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GS(14)@2016-03-09 17:22:13http://property.mpfinance.com/cf ... 0309/paa01/laa1.txt
【明報專訊】雖然近日二手樓市交投氣氛略為轉旺,小陽春乍現,但不少二手單位做價卻持續處低位,部分屋苑甚至出現蝕讓個案。代理消息透露,奧運站浪澄灣繼上月錄得蝕讓個案後,踏入3月仍持續出現「流血」成交;該屋苑本月暫時錄得兩宗2房戶成交,成交量雖已佔上月全月的6宗逾三成,惟同樣屬明賺實蝕個案。至於大埔比華利山別墅,有內地業主估計要「流血」逾千萬元離場。有學者認為,現時二手「旺量不旺價」,料今年二手樓價將有15%下調空間。
明報記者 方可兒
市場消息稱,奧運站浪澄灣第3座中層D室,屬實用549方呎2房設計(建築747方呎),新近以700萬元成交,實呎1.27萬元(建呎9371元);原業主2013年2月以675萬元購入,扣除使費後料實蝕約13萬元或2%。
至於浪澄灣另一宗2房戶成交,為第8座中高層D室,實用546方呎(建築742方呎),以750萬元易手,實呎1.37萬元(建呎1.01萬元)。原業主2012年5月以717萬元購入,扣除使費後料實蝕約8萬元或1%。事實上,上述兩宗2房做價已重返逾1年半前、同類單位水平。
浪澄兩房返逾年半前水平
另大埔比華利山別墅,有洋房業主需蝕四成易手,為近期市場蝕幅最大二手成交。世紀21高級客戶經理陳偉釗表示,上述比華利山別墅萊茵道單號屋,實用1902方呎(建築3100方呎),屬5房1套間隔,以1753萬元沽出,實呎9217元(建呎5655元)。原業主相信為內地人,於2011年以2688萬購入,連使費估計實蝕1100萬元或四成。
此外,美聯助理區域經理謝建業表示,將軍澳天晉II期2B座高層C室,實用649方呎(建築832方呎),屬3房1套房間隔,剛以800萬元成交,實呎1.23萬元(建呎9615元),惟單位現時有租客居住,雖可交吉易手,但成交期較長。原業主是於2013年3月以784.9萬元購入,持貨3年連使費料實蝕約23萬元或近3%。
南豐3房600萬沽1年新低
港島東南豐新邨3月暫時錄得兩宗成交,成交量等同上月全月4宗的一半。中原區域營業經理袁廣達稱,屋苑第11座高層D室,實用516方呎(建築627方呎),屬3房間隔,剛以600萬元易手,實呎1.16萬元(建呎9569元),做價為屋苑同類3房戶型近1年新低,惟原業主早於1998年以225萬元買入,帳面仍賺375萬元或1.7倍。
學者料今年二手再挫15%
中文大學市場學系教授冼日明表示,由於樓價下調,吸引部分買家趁低入市,令近日二手成交增加,但隨着一手供應增加,二手樓價今年仍有約15%下調空間。
浪澄灣潛藏滲水危機
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GS(14)@2016-07-06 07:46:50■窗邊空心瓷磚一旦鬆脫,雨水會滲入單位。 伍嘉亮攝
【驗樓直擊】恒隆地產(101)大角嘴浪澄灣今年初賣的陳年貨尾已陸續收樓,資深驗樓師詹濟南首席大弟子阿剛出手,上月26日驗收價值1,400萬元海景單位,雖然內櫳質料換得就換,但就換不了十幾年外牆空心磚,廳房廚向海窗邊都潛藏滲水危機,拖累評分得76分,但總好過對上一批劣質貨尾。
■詹濟南首席大弟子阿剛指,單位扣分最嚴重是來去水。
阿剛盡得詹濟南真傳,詹Sir話:「佢陪我驗收超過一萬個單位!」上月底驗收浪澄灣9座中層戶,實用863方呎,內櫳物料大部份更新,屎渠也換新的。房間冷氣機也換,惟阿剛話:「冷氣機機身旁有塊膠紙冇搣,就咁裝,即玻璃膠,日後老化,貼紙離開機身,打風落雨,雨水由呢度即入屋,過去有好幾個屋苑出現咁嘅問題。」單位物料換不足,廚房鋅盆保留舊款,阿剛話:「呢類鋅盆,要儲滿水,儲一陣試。」等數分鐘,鋅盆杯口位滴水。當洗衣機及鋅盆同時放水,去水喉更倒灌,廚櫃濕透,還谷出一股猶如漂白水的臭味。
單位外牆多空心磚
全屋物料怎換,也換不了十幾年的外牆,由廚房、客廳,以至3間房敲下窗外邊瓷磚,均發現空心磚,最嚴重是近客廳細房,窗外邊整行瓷磚全空心,一旦跌落街,刑責通常歸法團。站在業主角度,若不修理,窗邊瓷磚鬆脫,雨水會滲入單位。扣分最嚴重是來去水,地板、鋪磚僅合格,拖累總分僅76分,總比上一批貨尾好。對上一批單位曾見「6」字頭,過去更曾錄40分個案。恒隆地產發言人回覆,已委託仲量聯行統籌承建商為業主單位執修。上述單位業主已遞交執修紙,有關人員現已在跟進並會與業主保持緊密溝通,提供適切的協助。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160705/19681672
浪澄灣擬重推 逾200組客參觀
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GS(14)@2016-11-21 00:01:28■浪澄灣準備拆售2座約200伙,最快本周開價。 黃耀興攝
【本報訊】恒隆地產(101)塵封逾10年的大角嘴浪澄灣準備重推,拆售2座約200伙,最快本周開價。昨日首度開放現樓示範單位,消息指錄逾200組客參觀。
記者昨以睇樓客身份直擊現樓,下午約兩時到場,當時人不多,排隊輪候約10分鐘上到樓。2座48樓全層共5個單位供參觀,全部交樓裝修。據知,全幢已作翻新,因此塵封十年貨尾也新簇簇。浪澄灣於2006年落成,單位總數1,892伙,2007年開始發售,恒隆採取「即牙膏」賣樓策略,至今尚餘逾400伙貨尾待售。政府加辣後,新盤未有任何動作,一手市場只靠貨尾支撐,昨錄約8宗成交。永義國際(1218)何文田雋瓏19樓A室,實用面積1,808方呎,獲本地首置客以5,362萬元買入,呎價29,657元。另九龍城Ava55昨進行第二輪銷售,推出16伙,一手成交冊顯示售出兩伙,成交價359.2萬及446.8萬元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161120/19839435
加辣後首個開價新盤平均呎售1.5萬浪澄灣貨尾加價17%
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GS(14)@2016-11-26 13:47:08■大角嘴浪澄灣部份單位加價最多約17%。 資料圖片
【本報訊】「梁粉」無懼政府辣招,照加價賣樓。恒隆地產(101)賣足九年的大角嘴浪澄灣再重推,昨公佈183伙售價,屬政府本月加辣後首個開價的大型新盤,部份單位加價最多約17%。下周六發售的其中62伙,折實平均呎價約1.5萬元,入場費約682萬元,平過同區二手價。記者:朱連峰
■浪澄灣開放示範單位予傳媒參觀,圖為2座48樓E室。 彭志行攝
大角嘴浪澄灣已有十年樓齡,單位總數1,829伙,由2007年發售至今,尚餘逾440伙貨尾。今次重推,恒隆斥5億元全面翻新從未發售的1及2座,包括翻新每層電梯大堂,所有單位的全部電器、地板、廚櫃以及浴室潔具等裝置,也是全新,圖洗脫「十年塵封樓」之名。即使政府加辣,浪澄灣貨尾仍加價發售。昨推出183個單位全新價單及更新舊價單售價,其中62伙安排下周六(12月3日)發售,今起接受認購登記,本票10萬元,每人最多買兩伙。這183伙平均呎價22,200元,若扣除最高23%折扣優惠,折實平均呎價17,100元。下周發售的62伙全分佈於2座,折實均價約15,200元,折實價約682萬至1,560萬元,呎價1.21萬至1.86萬元。恒隆地產執行董事何孝昌指,重推整體加幅與今年4月推售單位比較提升4%,2座單位則較舊價平均加價12%。
內地客付辣稅買維港.星岸
其中3號價單的2座31樓C室三房戶,面積827方呎,原價1,411.3萬元,現加價至1,615.2萬元,呎價18,845元,加幅14%。同一張價單,今年4月推出時,總折扣優惠最高25%,現縮減至23%,即變相加價約17%。不過,由於今年區內樓價勁升,浪澄灣加價後仍平過同區二手。中原地產表示,同區八個二手屋苑包括維港灣、海桃灣及一號銀海等,現時平均呎價介乎16,365元至25,497元,浪澄灣低至少約7%。何孝昌指政府出招,對集團賣樓沒有影響,相信市場消化後會平穩發展。長實(1113)紅磡維港.星岸再錄內地客入市,有一組內地客斥資9,058.6萬元購入該盤1座25樓A及B室,合共2,504方呎,呎價36,177元。買家須付30%辣招稅,扣除發展商回贈共約985.1萬元,仍需繳付逾1,700萬元印花稅。另信置(083)灣仔囍滙1期沽出最後1伙,為5座32樓A室,成交價6,671.78萬元,呎價37,004元。項目1及2期共1,275伙已全數沽清。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161126/19845875
浪澄灣收逾530票 超額7.5倍
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GS(14)@2016-11-27 12:40:28【明報專訊】樓市缺乏焦點,加價超過一成重推的恒隆地產(0101)大角嘴浪澄灣,昨吸引不少買家冒雨排隊等候睇樓,單日更錄得超過530票,較周六(12月3日)可售的62伙超額逾7.5倍。
浪澄灣公布新價單後,昨日開放示範單位及首日收票,現場所見,下午就有多名買家冒雨排隊等候睇樓。發展商稱,該盤單日共有超過2500人次參觀現樓,並錄得約532個認購登記。發展商日前加推項目62個單位,全部位於未推售過的第二座,平均折實實呎約1.52萬元,周六發售。
換樓客3007萬購維港.星岸
事實上,政府加辣後,市場仍錄不少豪宅買賣,長實(1113)紅磡維港.星岸連錄成交,據悉,一名紅磡區內換樓客,以3006.6萬元購入項目2座低層B室,單位實用1086方呎,實呎17,685元。長實地產投資董事郭子威稱,今年為維港.星岸入伙首個聖誕,集團特意找專業燈飾及園林設計師,設計特色聖誕擺設,費用約20萬元。另會德豐(0020)將軍澳CAPRI,今推出1號洋房連兩個車位作招標,單位實用2445方呎,連793方呎花園,另有978方呎天台,單位將於周三上午11時至下午3時招標。
元朗尚悅持貨3年平手離場
二手方面,中原地產副分區營業經理張勛偉稱,元朗尚悅3座頂層連天台單位,剛以448萬元售出,單位實用414方呎,實用呎價1.08萬元。
原業主於2013年以431萬元一手購入,現帳面僅獲利17萬元,扣除使費後,料平手離場。
此外,利嘉閣地分行經理梁志偉表示,南區南灣大廈低層C室,實用2,143方呎(建築2,738方呎),三房一套望海景,業主原叫租8萬元,及後反價以8.1萬元租出,實呎37.8元(建呎29.6元)。業主於1989年10月份,以約525.7萬元購入上址,回報18厘。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3671&issue=20161127
浪澄灣貨尾收逾530票
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GS(14)@2016-11-27 13:00:45【本報訊】一手市場無焦點大盤,令塵封盤恒隆地產(101)大角嘴浪澄灣成為周末最旺場的樓盤。發展商消息指,將於周六推售第2座62伙,昨天首度接受認購登記收票逾530張,已超額逾7.5倍。
準買家冒雨排隊睇樓
浪澄灣定於周六發售的62伙,折實平均呎價約1.5萬元,入場費約682萬元,平過同區二手價,昨日即使大角嘴區於下午時落大雨,但仍然吸引數十名準買家冒雨排隊睇樓,但發展商未見有任何安排;同時,現場亦有不少代理追車撈客,部份更沒有佩戴證件,已違反代理監管局最新指引。另會德豐(020)昨公佈,將軍澳Capri將於周三(30日)招標發售1號屋,實用面積2,445方呎,花園面積793方呎,天台面積978方呎,另連兩車位。招標時間為上午11時至同日下午3時。另外,長實地產(1113)紅磡維港.星岸昨日再錄一宗成交,有本地買家購入2座低層B室,成交價3,006.6萬元,實用呎價27,685元。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161127/19846665
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