測量師陳昌傑獻策增供應：邊境地換棕地 引條例收農地
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GS(14)@2019-01-24 08:10:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2864&issue=20190124
【明報專訊】有調查顯示本港供樓負擔比率高達20.9倍，屬全球最難負擔，各界普遍認為港府應該積極增加土地供應以壓抑樓價升勢，而土地供應專責小組經過公眾諮詢後，早前發表報告指發展新界棕地及農地是最多市民支持的增地選項。今期本欄專訪有逾30年測量界經驗的宏基測量師行董事陳昌傑就此獻計。他認為，港府可在新界邊境偏遠地區覓地，安置原本在棕地上的作業者，騰出棕地發展住宅；另外，他建議港府加快在新界規劃新發展區，如有需要，可以《土地收回條例》向地產商收回農地發展公營房屋。
美國研究機構Demographia於本周一公布一年一度的國際供樓負擔能力報告，又再一次刺中本港「無殼蝸牛」的痛點，以去年第三季數據計算，本港平均樓價達716.9萬元，是香港家庭平均年收入34.3萬元的20.9倍，換言之，港人家庭平均要將接近21年的年薪全數儲起來、不吃不喝不花費才可以全數支付樓價，連續9年成為全球樓價最難負擔的城市。
本港樓價近年大漲小回，拋離一般港人的購買力，土地供應不足是主因，社會各界普遍希望港府積極造地，滿足需求平抑樓價。特首林鄭月娥於2017年9月成立的土地供應專責小組，在去年4月至9月諮詢公眾，包括29,000份問卷及3000個隨機抽樣電話調查訪問的量化分析顯示，於18個增地選項中，發展棕地獲得的支持度最高，其次是利用新界私人農地儲備（即公私營合作）。
物流業屬棕地大租戶 難搬至樓宇
土地小組報告提到，就本港而言，棕地泛指新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地，目前用途包括露天儲物、港口後勤(包括貨櫃車場及貨櫃場)、物流運作、停車場、車輛維修、鄉郊工場、建造業機械及物料儲存等。現時新界約有1300公頃棕地，大部分由私人持有，港府亦正研究利用多層樓宇容納棕地作業的技術和財務可行性。
陳昌傑在專訪中透露，他有部分客戶是棕地業主或租客，了解棕地作業的實際情况，他相信部分作業須在已平整的土地上操作，難以搬遷至多層樓宇，「近年港人愈來愈喜歡在內地網站購物，負責送貨的物流公司便是棕地的重要租戶，其操作講求效率，貨物從內地運抵本港後集中在棕地上分類，貼好標籤再由貨車分派送至訂貨者。同一塊棕地可能服務不止一間物流公司，即是同一時間有多輛貨車出入，棕地的好處是附近方便泊車，若搬至多層樓宇的話，便很容易塞車」。
因此，陳昌傑建議，港府可在新界邊境多個地點覓地，並且負責平整、通路、通水通電及排水排污，做好配套設施後，再安排目前的棕地作業者搬遷至這些土地，騰出原有棕地作住宅發展用途。他解釋，「以地換地」的最大好處，是現有不少棕地鄰近已發展成熟的新界新市鎮，發展為住宅的可塑性較高；而用作安置棕地作業者的邊境用地，大部分現時為農地，附近生活配套欠奉，難以發展住宅。
陳昌傑續說，要推進上述「以地換地」的方案，首先涉及規劃問題，例如將棕地改劃住宅用途及將農地改劃作工業用途；第二涉及法律問題，因為根據現行《收回土地條例》，行政長官聯同行政會議可決定為公共用途收回土地，當中公共用途包括興建公營房屋、道路、學校及醫院等公用設施，但並不包括收地作工業用途安置原棕地作業者，故他建議港府可就此提出法案修訂《收回土地條例》，為「以地換地」釋放棕地發展潛力。
公私營合作發展 架牀疊屋欠效率
土地小組報告亦指，大部分受訪者支持利用新界私人農地儲備，而現時至未來數年的幾項大型土地發展項目，包括橫洲發展第一期、古洞北/粉嶺北及洪水橋新發展區，政府估計將引用《收回土地條例》收回約500公頃私人土地；惟若私人土地尚未被納入政府的規劃及發展藍圖，為更快更好地釋放那些已整合業權的私人土地，可以考慮公私營合作模式，此舉亦與引用《收回土地條例》並無衝突。至於各界擔心公私營合作模式發展農地帶來潛在官商勾結的問題，小組認為政府需要引入一套公開、公平及透明的機制來評審所有經公開途徑提交的申請。
不過，陳昌傑認為，以公私營合作模式發展農地屬架牀疊屋的政策，並不需要存在，指港府加快在新界規劃新發展區，才是發展農地最有效的方法。他解釋，港府就新界新發展區內公屋、私樓及社區設施等用地作全盤規劃後，可就涉及公共用途的土地以《收回土地條例》向私人發展商收地；若區內某些土地被規劃作私人住宅用途，港府便負責供電供水修橋築路等基建配套，而發展商若擬把農地更改為住宅用途，當然也需要補地價。
按條例收地 發展商不滿賠償可訴訟
根據陳昌傑的分析，港府若加快規劃發展新界新發展區，對在新界持有大量農地的發展商有利也有弊，但最重要是可在中短期內大幅增加土地供應，對本港整體社會有利，「假如發展商目前持有100萬方呎農地，相信他也不會期望悉數可轉換為住宅吧？若日後有部分農地被政府規劃作私樓便可望賺錢，若被規劃作公共用途便可能蝕錢，綜合來說，這應該比繼續讓農地丟空理想吧！退一步來說，港府會就以《收回土地條例》收地的恩恤補償刊登憲報，透明度很高，若發展商覺得不止值這個金額，他可向審裁署打官司，完全有機制去做」。
籲簡化批則程序 增建屋效率
另外，陳昌傑強調，本港住宅短缺問題嚴重，港府除積極開發土地「做麵粉」外，亦應該調整相關政府部門的職能，加快興建樓宇、即「做麵包」的速度。
目前發展商取得土地後擬興建私樓，須經建築師及測量師入則，由屋宇署、規劃署及地政總署等該三大政府部門均審批過關後，才可銷售樓花；陳昌傑指出，目前屋宇署及規劃署一般在兩個月內便會批覆，惟地政總署的審批速度較慢，令整個程序往往長達一年。當中，現時屋宇署及地政總署均會就住宅項目的總建築面積進行審批，屬架牀疊屋，故他建議港府可將有關審批交由屋宇署全權負責，地政總署不再過問，料可大大提高審批效率。
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]
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GS(14)@2019-01-24 08:10:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3628&issue=20190124
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【明報專訊】市建局發展的首個港人首置先導項目、土瓜灣馬頭圍道「煥然懿居」昨晚7時截止收表，初步數字顯示共收到逾2萬份申請，與項目提供450個單位比較，超額認購43倍，明顯僧多粥少。
煥然懿居實用呎價介乎11,692至13,969元，若以實用面積最細約261方呎單位計算，入場費314.2萬元便可買市區新樓；該樓盤轉售限期5年，限期後業主可向市建局繳付補價，然後可在公開市場轉售單位，若樓價維持近年升勢，屆時業主可以「既賺住又賺價」。
可補價變私樓轉售 違首置盤目的
陳昌傑認為，港府在制訂公營房屋政策時，需要想清楚政策目的，才可真正幫助到有需要的港人。他解釋，港府按照擬資助家庭的收入水平為首置盤定價，故首置盤的目的應是幫助資助家庭「上車」，而非補貼他們買樓投資。
因此，陳昌傑建議，在首置盤的5年限制期屆滿後，業主只可將單位出售予房委會，定價須完全與市價脫鈎，而是根據過去5年擬資助家庭的收入變化釐定，房委會接收該物業後，便轉售予符合資助資格的家庭，「首置盤是不應該容許轉為私樓出售，否則其售價最終便會像私樓一樣高，但仍有一大批家庭需要此資助房屋；難道當煥然懿居450個單位悉數轉為私樓後，港府又再去興建更多首置盤嗎？這是無了期的。所以我希望港府做好平衡，首置盤的業主若日後有能力買私樓，便應該把首置盤賣給房委，我絕對不同意賣給私人市場」。
前新界地政專員蘇振顯：「Letter M」發展農地棕地勝明日大嶼
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GS(14)@2019-03-28 18:21:35https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8727&issue=20190328
【明報專訊】政府正在力推的「明日大嶼」填海計劃，有被批評為遠水難救近火。在港英時代曾在地政總署任職新界地政專員、後自行開設測量師行的蘇振顯接受訪問時建議，港府可以透過發出Letter M（money）方式向新界棕地及農地業主「以地換地」，指此舉可以在較短時間釋放逾2300公頃土地作住宅發展用途。
土地供應專責小組去年12月向政府提交經廣泛公眾諮詢後的報告，棕地發展不論在問卷（87%）或電話調查（79%）均是市民最支持的造地選項，其次是利用私人的新界農地儲備，但港府在上述兩項暫無新政策出台，反而正積極推動在交椅洲附近填海1000公頃的「明日大嶼」計劃。此外，運房局去年12月公布《長遠房屋策略》周年進度報告，把未來10年公私營房屋供應由六四比調整至七三比，令期內平均每年私樓供應減至1.35萬伙，結果樓價今年以來已掉頭回升，一些分析更認為樓價再創新高只是時間問題。
蘇振顯接受訪問時表示，本港土地短缺問題嚴重，結果是公私營房屋捉襟見肘，港人普遍要面對「貴」、「細」、「擠」的生活困境，各類經濟用地以至交通基建及社區設施用地供應亦長期滯後，他支持以明日大嶼計劃增加土地供應；但曾任地政總署新界地政專員及產業管理總測量師、了解政府體制運作的他強調，不應低估明日大嶼的發展難度。
明日大嶼住宅2032年落成 遠水難救近火
根據蘇振顯的分析，港府就明日大嶼的方案作顧問報告及前期勘探工作，至少需時兩年，跟着即使順利獲立法會通過法案可就此刊憲，仍然面對市民司法覆核的風險。假設港府能克服阻力展開工程，由填海、動工至地皮落成料需時3年，地皮落成後需要約1至2年抽離水份才可動工建屋，再加上4至5年的樓宇建築期，項目發展期長達12年。發展局長黃偉綸本月曾表示，明日大嶼最快2032年有首批居民入伙，與蘇振顯上述預測一致。
蘇振顯續稱，明日大嶼填海所創造出來的土地，「附近甚麼也沒有」，港府需要投入大量資源興建道路、鐵路、鋪設渠道及供電供水，「全部基建都要重頭去起」，他擔心假如有關基建出現延誤，首批入住明日大嶼的居民日後可能需要以渡輪接駁出入。
綜合上述分析，蘇振顯認為，明日大嶼「供應最快在10多年後才到位，而且有很多不明朗因素」，稱此計劃屬「遠水」，不足以撲滅樓價飈升的洪洪烈火；作為比較，他建議港府根據土地小組的報告，優先發展新界棕地及農地，認為這是更有效短期增加土地供應的方法，有關社區亦更適合港人居住。
發展農地棕地 利新界分支家庭住近父母
蘇振顯表示：「很多新界棕地及農地便在新市鎮的旁邊，只要修橋築路建渠起樓便可發展為住宅項目；而且大部分的年輕人分支家庭都希望住近父母，他們到底鍾意搬去元朗、屯門或大埔附近由棕地及農地改用途興建的住宅，抑或會選擇住在偏遠的明日大嶼呢？這問題是很容易有答案的。」
可發展農地棕地達2300公頃
根據土地小組報告的資料，現時新界約有1300公頃的棕地，大部分由私人擁有；各大型私人發展商相信擁有不少於1000公頃的新界農地。
因此，新界棕地及農地面積至少達2300公頃，已是明日大嶼填海造地1000公頃的2.3倍，如何釋放前兩者的價值，發展住宅項目，實在值得港府及社會各界聚焦研究。
棕地泛指新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地，其並非閒置用地，大部分正用作本地必需但難以在市區覓得空間的經濟用途，包括露天儲物、貨櫃車場及貨櫃場、物流運作、停車場、車輛維修場、回收場、鄉郊工場、建造業機械及物料儲存等。
Letter M提供誘因 由棕地業主收地
蘇振顯指出，雖然目前在棕地上的作業者大部分並非業主只屬租客，有關租約亦一般僅3至5年，但政府若要把棕地作住宅發展用途，往往需要收回及清理棕地，過程需時，而棕地作業者亦不時有重置的訴求，屬重大發展阻力。
他認為，若要解決此一問題，港府可以提供誘因，讓業主自己向租客收回及清理棕地，料更有效，「若棕地作業者的談判對手是政府，肯定會對政府開天殺價要求巨額補償；但若由市場機制處理，棕地業主在租約到期前一段時間已向作業者表明不會續約，作業者自己便會去找解決方法」。
至於如何促使業主積極向港府交回棕地呢？蘇振顯就此有破格建議，指特區政府可參考1997年前港英政府在新界收地時發行可以地換地的「Letter B」推出「Letter M」，在新界收回棕地時發行Letter M，給業主現金賠償以外的一個選擇，「Letter M是政府發給業主一份有價值的承諾書，面值相等於收地當日現金賠償額，例如當日棕地現金賠償是每方呎1000元，業主持有100萬呎棕地，便獲發等同10億元的Letter M，日後可用於政府土地有關的付款，例如投標、修改地契補地價、交付政府短期租約租金等等。此外，Letter M亦可在市場上自由買賣」。
收購農地特惠補償呎價 18年升2.6倍
蘇振顯指出，目前港府向業主收回新界農地及棕地時提供的特惠補償金，每年調整兩次，過去20年大漲小回，從2000年4月的每呎311元上升至去年10月的每呎1124元，累升2.6倍，複合年增長率達14.52%；正正由於特惠補償金增幅如此可觀，業主目前亦根本沒有誘因向港府交回農地及棕地，寧願坐地等升值。因此，他強調，Letter M的價值亦應該像特惠補償金般每年調升兩次；持有者日後向政府繳付土地款項時，就以Letter M行使當日的特惠補償金為行使價。
若要進一步增加Letter M的吸引力，蘇振顯可以設立僅可用Letter M競投的土地儲備，「若發展商想要這些土儲，便要收購Letter M來競投」。至於有關土地儲備從何而來呢？
不花庫房分毫 符合審慎理財原則
蘇振顯指出，只要港府能夠吸引棕地及農地業主大量交回土地，根本不用擔心缺乏土地儲備，而且亦可坐享巨大的土地增值，「假設港府以每呎地價1000元收回100萬方呎棕地，涉資10億元；跟着以5倍地積比率發展住宅，可建樓面面積達500萬方呎，每呎售價5000元，賣地收益是250億元」。他續說，港府發行Letter M不需要花費庫房一毛一毫，而明日大嶼填海則涉資6240億元，從審慎理財的角度去分析兩個方案的利弊，亦屬顯然易見。
蘇振顯總結，由於港府發行Letter M向棕地及農地業主收地屬土地管理的行政措施，他相信此舉不需要立法會審批，只要政府內部有共識，特首會同行政會議拍板，可以在短期內執行。他強調，本港土地短缺問題十分嚴峻，Letter M是短期有效的解決方法，他擬把Letter M詳細建議提交政府，希望社會各界討論，港府也能就此回應。
明報記者 葉創成
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GS(14)@2019-03-28 18:21:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9304&issue=20190328
【明報專訊】本港於1997年7月1日回歸中國後，當年10月亞洲金融風暴令股市樓市雙雙急跌，加上時任特首董建華在當年施政報告推出「八萬五」房屋政策（即每年提供85,000個公私營住宅單位），樓市展開漫長跌浪，至2003年第二季始見底，累積跌幅近七成。
港府在2002年11月為了穩定樓價，由當時任房屋及規劃地政局孫明揚推出俗稱為「孫九招」的一系列救市措施，包括結束居屋計劃，停售停建居屋。
「孫九招」沒諮詢房委 屬行政命令
蘇振顯當年是負責興建居屋的房委會委員，他在是次專訪中，表示自己當時聽到停售停建居屋此一消息，已認為是「很大的錯誤」，「因為當時地產市道很差，政府若繼續出售居屋會推冧樓市，故停售居屋屬合理，但我認為不應該停建，因為香港經濟上落很快，即使暫時處於谷底，可能半年後便可以嘭嘭聲彈返上來」。
蘇振顯強調，他當年支持房委會繼續興建居屋，等市况好轉才出售，但「孫九招」屬沒有向房委會委員諮詢的行政命令，「This is an order」。
他表示，雖然現在重提逾16年前舊事屬事後孔明，但由於該政府失誤房策的後遺症延續至今，他對此現仍不無感慨。
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