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財經CAREFREE - 順叔 新界阿凡達(下) (2011年12月02日)

1 : GS(14)@2011-12-02 10:08:54

http://www.am730.com.hk/article.php?article=83805

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港人遷居新界 乃自然趨勢

1 : GS(14)@2012-05-26 18:29:22

http://www.mpfinance.com/htm/Fin ... mnist/ek2_ek2a1.htm

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新界「田生式」收地 農戶隨時失家園

1 : GS(14)@2012-07-16 23:29:48

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120716/News/ec_goa1h.htm

有400多年歷史的上水丙崗村，過去100年有不少租客入住原居民土地，目前仍有不少人在此耕作。有發展商近日向城規會申請，將約150萬呎農地（虛線顯示粗略範圍），改為興建住宅，最快下月交城規會審議。（劉焌陶攝）

發展商聯冠發展公司去年向城規會申請，在林村郊野公園北邊，上水丙崗村一幅達225萬平方呎的農地上興建184幢低密度住宅，到今年修訂規模，地盤面積減至150萬呎，住宅則增至200幢。
每呎2元「意向金」 換地主支持
本報發現，發展商並未全面擁有地盤內土地，只與業主簽訂了「不反對發展」同意書及支付訂金。據本報取得聯冠與原居民地主的買賣合約，列明聯冠以每平方呎2元預先支付「意向金」給地主，要求地主支持更改土地用途。聯冠將於成交時才付餘數，每平方呎可得400元，但若地段未能「交吉」，成交價只有200元。合約亦列明，一旦城規會通過計劃，合約等同「必買必賣」。而即使發展商城規闖關失敗，地主所收「意向金」亦毋須交還，袋袋平安。
「落訂」數百萬 毋須花億元收地
若以150萬平方呎地盤計算，發展商付的「意向金」僅300萬元，但若要全面收地，成本則高達6億，融資風險大大降低，與在市區收購舊樓重建的發展商方法大同小異。但對農地租戶來說，由於發展商付數百萬元訂金已可向城規會申請發展，毋須等待收地，因此規劃時間大大縮短，租戶在城規會批准後即要遷出，難有足夠時間籌劃未來生活。
丙崗村有400多年歷史，是本港另一個雀鳥天堂，村內有不少租地耕作的非原居民。40多歲的侯國財，父母1950年代已租地耕種，「記得小時農地結霜，都要繼續落田，雙手凍至無反應」。
未提協助租地耕作非原居民
近年母親年老不能耕種，一家三代繼續以半耕模式生活，侯國財每日在醫院下班，便會回來種栗米和果樹。侯說，發展商收購丙崗村，靠「意向金」換取地主支持發展，卻未提及會協助租戶，「住了幾十年，(發展商)申請計劃內有考慮空氣、交通、雀鳥，卻沒考慮村民，更指我們的農地已荒廢」。
土地正義聯盟成員陳劍青認為，這種收購法變相讓發展商「無本生利」，即使城規會不通過發展計劃，發展商亦不會有大損失。他說，城規會未有限制發展商必須全權持有地權也可申請發展，令收地過程如䒷底交易。

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新界西爆黑金政治醜聞

1 : GS(14)@2012-07-18 00:23:13

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20120717/16521003
今屆新界西選舉新增至9席後，吸引多名鄉事派人士參選，有元朗地區人士透露，有鄉事派人士不避嫌向選民「買票」，擔心「黑金政治」影響新西選情，但不少人敢怒不敢言。
梁志祥昨天便在元朗區議員李月民及律師陪同下，到灣仔警署及廉政公署舉報區內有黑金政治，廉署已正式為梁錄取口供，立案調查，並告誡不能公開涉案人士身份。據了解，有關人士有鄉事背景。
李月民昨稱區內黑金情況猖獗，「『鄉頭』（鄉事委員會主席）表態支持，已有一百萬誠意金，每個區議員就有五十萬，會透過黑社會做聯繫。」
梁志祥則指，有支持者因為張掛其橫額而被恐嚇，惡勢力干預選舉是不爭的事實，促請警方及廉署打擊惡勢及黑金買票罪行。
有意循新西參選的田北辰早前表示，找地區「樁腳」幫忙時，有地區人士「開價」以萬元計活動贊助費，田北辰昨稱事發時沒有錄音或記錄，連日期也不記得，徵詢過法律意見後認為缺乏法律基礎舉報，因此不會舉報。

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2 : Sunny^_^(11601)@2012-07-18 08:12:04

田生就算錄左音都唔敢拎出來...

人地係黑社會.揾人買起佢隻手都仲得

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3 : GS(14)@2012-07-18 22:08:01

所以都是算數

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樓民講場：新界樓貴過市區樓

1 : GS(14)@2012-07-28 15:09:47

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120728/16554291
人人叫我做明仔，其實三十有四，囡囡都五歲。2008年金融海嘯，阿媽唔理我鍾唔鍾意，喺樓下買咗個兩房單位畀我，事關佢覺得我要結婚，始終要有瓦遮頭。單位原本叫價170萬元，做生意嘅佢狠狠地還價150萬元，業主都唔知係咪輸股票輸得好「甘」，話如果當晚搞掂就成交。
最初我同阿媽賭氣，市區樓點都好過新界樓啦，升值潛力高，點解要買呢度？仲要係居屋。其實我明白，阿媽唔想我搬去市區，怕天南地北，一家人關係疏離，於是乜都唔理，價啱就買，目的都係想留住我呢個仔喺身邊。
幾年來，算係住得舒服，有時行上樓上就可以返阿媽度飲湯，想去踢波、約朋友吹水、同老婆 shopping，一個電話，阿媽就落樓湊個孫。
今日睇報紙，報道話家呢度呎價突破6000蚊，同我差唔多時候買樓、買咗西九的輝佬話：「你層新界樓仲貴過我層市區樓，有無搞錯呀？」老實講，我都覺得搞錯，不過，心底裏「拮拮笑」，原來以前人哋講啲乜乜理論，喺今日樓價瘋癲嘅時候，已經不管用了。究竟呢度喺邊？咪就係大埔富雅花園囉。
小老闆　明仔

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2 : Sunny^_^(11601)@2012-07-28 18:35:45

我層收租樓今日打聽一年內樓價升左2成幾^_^所以+租都要+反2成...

不過因為係居屋,+左租都係有一定既discount

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3 : 鉛筆小生(8153)@2012-07-28 21:41:21

唔係地區, 係樓宇質素問題

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4 : 龍生(798)@2012-07-29 03:00:49

某個角度睇

而家最抵買係半新樓, 例如亨亨灣

你睇今日, 620萬買到688尺, 尺價9千幾蚊

原業主05年買番黎都要409萬, 只賺到你200萬

利嘉閣施志剛表示，西灣河嘉亨灣2座高層 H室，688方呎，兩房開則，向東南望避風塘海景，成交價620萬元，呎價9012元。據悉，原業主於05年6月斥資409.1萬元購入，持貨至今，轉手獲利210.9萬元，賺幅51.6%。
施志剛續稱，7月截至22日，嘉亨灣暫錄5宗買賣，兩房單位佔4宗，景觀質素一般，平均成交呎價10393元。目前，屋苑約有320個放盤，平均每方呎叫價10500元，議價空間約1至3%。

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5 : Ar Yan(11362)@2012-07-29 03:37:41

亨亨灣？
咁太鼓成都係這個價

不過，2者架分別就一個新一個舊，一個發展成熟，一個就近蘇豪區

不過，校網唔知邊區好的？

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6 : Sunny^_^(11601)@2012-07-29 08:25:05

5樓提及

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亨亨灣？
咁太鼓成都係這個價
不過，2者架分別就一個新一個舊，一個發展成熟，一個就近蘇豪區
不過，校網唔知邊區好的？

亨亨灣旁的就是所謂"港島英中新貴"...港島民生書院...

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7 : Sunny^_^(11601)@2012-07-29 08:27:05

4樓提及

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某個角度睇
而家最抵買係半新樓, 例如亨亨灣
你睇今日, 620萬買到688尺, 尺價9千幾蚊
原業主05年買番黎都要409萬, 只賺到你200萬
利嘉閣施志剛表示，西灣河嘉亨灣2座高層 H室，688方呎，兩房開則，向東南望避風塘海景，成交價620萬元，呎價9012元。據悉，原業主於05年6月斥資409.1萬元購入，持貨至今，轉手獲利210.9萬元，賺幅51.6%。
施志剛續稱，7月截至22日，嘉亨灣暫錄5宗買賣，兩房單位佔4宗，景觀質素一般，平均成交呎價10393元。目前，屋苑約有320個放盤，平均每方呎叫價10500元，議價空間約1至3%。

亨亨灣實用面積比較細...
不過9千幾就真係幾平.旁邊既鯉景灣,海景2房都要破萬(一年前既事...)

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8 : 龍生(798)@2012-07-29 18:51:19

我意思係，享亨灣半新樓，相對升幅無咁深，05 年太古城300萬都有找，但而家6百五， 亨亨灣升得少好多，跌幅空間無咁深，仲有條件追落後，投資角度睇，應取亨亨

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9 : 龍生(798)@2012-08-02 02:31:46

但當然, 650萬買4百尺都唔知有冇的亨亨灣...

值唔值又是另一回事了

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投資者爭相瓜分400億新界東北農地收地賠償

1 : GS(14)@2013-01-17 01:02:49

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130115/18134621

大埔田村村長蔡月明說，農地炒風三年前開始，去年梁振英上場後催谷東北發展大計，擬以政府先收地後發展模式開發新市鎮，令炒風更熾熱，農地呎價由09年不足100元升至今年平均呎價350元，升幅兩倍半。移居海外的村民紛紛回村賣地。土地註冊處資料顯示，大埔田村內有5幅屋地08年被一廠家以2,900萬元購入，其中三幅相連共約1,200呎的屋地，只見大堆塌屋石磚，儼如廢墟。
山雞乙村村長林金貴透露，最早入村收地是元朗一間中型村屋發展商，後來幾間大地產發展商也有中介公司收地，帶動可建村屋的地皮呎價升至逾500元，較09年升六成，「呢處以前邊有人要，o依家地主肯放嘅地都俾人買咗」。
山雞乙村村口掛了十多間收購農地的地產代理廣告，身兼代理的大埔田村村民彭先生說，近期多了來自市區的買家入村物色農地，但東北發展範圍內的地早被大地產商掃空，只餘少量地「有得傾」。
彭向扮作買家的記者推介一塊位於擬規劃作低密度住宅的農地，開價400元一呎，小至數千呎的地皮也有交易。他說政府以786元甲級收地，可賺取每呎386元差價。「呢塊地之前有大地產商開價350蚊，地主唔肯賣，你開高啲，政府將來收地賠償肯定唔止400蚊咁少！」「錢景」無限，「竹園村甲級賠償都係嘈返嚟，陳茂波（發展局局長）喺電視新聞都講過價錢有得商量，東北發展唔可以取消，政府為咗順利推動新界東北計劃，幾多錢都要收」。
他隨後帶記者視察一塊4個月前買家以呎價300元購入的農地，他侃侃而談可博取更多賠償的生財竅門，「竹園村一個農棚政府賠60萬元，遲下到我哋可以越拗越多，唔止60萬，你買咗地起個棚架等收錢」。又說買地後可種些粗生農作物，每株可賠數十元，可賺多筆青苗補償。

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2 : GS(14)@2013-01-17 01:03:11

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130115/18134632
新界東北農地有價有市，廠商也轉型炒地皮。胡秀洪在內地經營建材廠20年，去年結束業務，投資新界東北農地，買入8,000呎農地後10天，政府重提東北發展計劃，原地主即提出以440萬元回購，賬面升價近一倍。他原先只是想買農地過退休生活，現準備投入更多資金重鎚出擊炒農地。

胡秀洪說歐美市場萎縮，建材家具生意難做，去年他結束內地5間建材廠，把資金投放在東北農地，「通脹咁急，我揸住啲錢點樣保值？我做建材生意，知道起樓成本，o依家樓價太貴，我又唔信股票、基金，既然年近退休，原先諗住買塊地，閒時可以種嚇菜打發時間」。

建配套公路地皮有人租

4個月前胡秀洪以240萬元購入粉嶺大埔田村一塊8,000呎農地，該地正位於蓮塘/香園圍口岸分支路，屬政府收地範圍，他購入後十日，政府重提新界東北發展計劃，前地主立即向胡秀洪開價440萬元回購，但他拒絕。
原來東北地皮有價，他同期又買了一幅約10,000呎倉地，現呎價升值約6.6%，賬面增值20萬元。「我仲想買埋農地隔籬幅3,000呎農地，慢慢儲多啲地，唔需要咁急賣」。胡秀洪近月頻頻走入坪輋鄉郊搵地，上月他再購入一塊倉地，屬於新發展區內的低密度住宅區範圍。
胡秀洪並不擔心東北發展計劃會落空，他認為買地投資的風險不高，「政府唔收我塊地唔緊要，蓮塘/香園圍口岸2015年動工，配套公路會起，我嘅地唔憂冇人租」。
胡秀洪更計劃結束內地兩間地舖，以儲更多的「彈藥」，重鎚出擊狂掃東北地皮。
《蘋果》記者

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3 : GS(14)@2013-01-17 01:03:22

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130115/18134645


【特稿】
政府向打鼓嶺禁區的竹園村徵地拆村，興建蓮塘/香園圍口岸，估計收回及清理土地費高達43億元。竹園村村長姚新才批評政府賠償十分慷慨，農地和屋地的賠償由最低丙級跳升至甲級，原居民每間屋還可獲每方呎近萬元的遷置屋權現金賠償，發展局更將野生花樹、果樹，也當作農作物損失賠償給村民，但部份居於寮屋的原居民不獲賠償。
一間廢屋值400萬元

根據發展局文件，竹園村農地每呎獲786元賠償，屋地1,557元。姚新才說，原居民每間屋還另獲賠償，可選擇搬到政府重建的竹園新村內的遷置屋，或收取每方呎近萬元的現金賠償。
竹園村有19幢原居民的老磚屋，倒塌荒廢已30年，部份後人已移居海外多年，他們現時選擇現金賠償，由2008年政府開價280萬元，到最近政府賠償給最後一班的屋主400萬元一間屋，磚頭驟變「金磚」。
野樹竟列入青苗費

姚新才說他一家人是原居民，但政府指他的家庭成員有自置物業，居住的寮屋不獲賠償：「政府賠償制度混亂偏私。」，除姚新才一家外，也有部份寮屋居民同樣不獲賠償。
姚新才帶記者走到竹園村已經荒廢的地方，他指著一棵棵樹身有漁護署登記的野生紫荊花樹、李樹等，「竹園村農田84年之前有種菜、豆類供應畀長沙灣的菜市場，呢處舊區已經冇人住30年，唔明白政府點解會將廢墟嘅樹都列入埋青苗賠償的紀錄」。
發展局回覆稱，不會評論屋宇署津貼的現金賠償個案，青苗費賠償仍然在點算，未能提供詳情。
《蘋果》記者

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4 : GS(14)@2013-01-17 01:04:37

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130115/18134519


【惡法阻查冊】
【本報訊】政府聲稱在修訂《公司條例》前已進行諮詢，但有團體踢爆政府當時表面藉修訂來打擊上市公司種票，但暗渡陳倉限制查冊，諮詢文件也涉誤導，「好易睇漏咗魔鬼細節。」消委會昨也指政府當時無就此「特定問題」向該會諮詢，該會將密切關注社會意見。有立法會議員要求修例豁免傳媒、銀行及法律界的查冊限制。
記者：翁煜雄　林偉聰

已通過的新《公司條例》訂明，除執法人員、清盤人和授權人士，公眾查閱公司註冊資料時，不會看到董事的身份證號碼及地址。財經事務及庫務局局長陳家強昨稱，2010年已就此制訂諮詢公眾，大部份贊成，「但今日聽到啲聲音」，會再瞭解及跟進。
本報翻查當年諮詢資料，發現約百多個機構回覆，消委會當時「不表意見」。不過，消委會昨回應本報稱，當時政府無就收緊查冊限制這一個「特定問題」向他們諮詢意見，因此該會沒就此發表意見，現會密切關注社會意見，若涉重大消費議題會研究。此外，限制查冊涉中小企利益，政府當年也沒諮詢貿發局等相關機構。
「政府原來真係咁奸」

「諮詢文件成萬頁。」職工盟總幹事蒙兆達稱，修訂本源於2009年初電盈私有化計劃，疑有人種票圖影響數人頭的投票結果，當局遂諮詢公眾修訂《公司條例》打擊同類事件。
「點知魔鬼在細節。」蒙兆達說諮詢文件極少篇幅提及收緊查冊，「而且文件行文好誤導，大意話香港其實冇呢個侵犯私隱嘅問題，但都要諮詢嚇大家咁。」他說本打算對此不表意見，「但諗諗嚇都驚政府乘機阻市民監察政府，最後都喺意見書加埋反對呢項。政府原來真係咁奸。」
要求豁免傳媒限制

他認為，政府諮詢涉影響深遠政策時，應清楚聲明細節，「但消委會都應該小心啲睇諮詢文件，唔係點保護市民利益呀？」記協主席麥燕庭批評，當局諮詢手法欠妥善，尤其涉及影響重大的修訂。她又認為，小市民也有權透過查冊保護自身利益。
立法會議員湯家驊則期望政府主動修改附屬法例，豁免傳媒、銀行及法律界，否則若由議員自行提修訂，甚至修改《公司條例》主體法例都較繁複冗長。工聯會稱法例也應豁免工會，以助勞方藉查冊追討欠薪公司。

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5 : GS(14)@2013-01-17 01:04:49

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130115/18134521


【本報訊】政府修例限查冊，新聞界的調查報導首當其衝。香港記者協會昨日發表聲明，表示對有關限制強烈反對，並在今日發起業界和新聞系師生聯署，促請曾經承諾捍衞新聞自由的特首梁振英主動撤回限查冊惡法。
促CY履行選舉承諾

記協的聯署聲明指出，過去多宗涉及重大公眾利益的新聞，包括稅務局前局長黃河生漏報持有有利益衝突的公司股份、恆基地產以天價出售樓盤「天匯」被懷疑托市，以及發展局局長陳茂波名下公司持有劏房，傳媒都是倚靠公司查冊的董事資料才得以進行求證。聲明認為，新例勢必限制傳媒及民間媒體的調查報導，有損公眾利益。
聲明又指，容許公眾查閱董事資料的做法行之以久，從未聽聞出現濫用的情況；而且在重寫《公司條例》公眾諮詢的初期，政府亦表示傾向保持現狀，對於後來變成「以禁製為大前提」的建議，記協認為是偏離董事和股東資料應予公開的普遍原則。特首梁振英競選時曾經在記協的座談會上籤署《新聞自由約章》，承諾當選後捍衞新聞自由。記協促請梁振英履行承諾，主動撤回惡法。

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食正新界西升浪 新移民變金牌經紀

1 : GS(14)@2013-02-18 23:18:44

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130218/news/ea_eac1.htm

區內祥益地產經紀曹娟本身為新移民，由「打雜」起步，憑努力考到經紀牌照，最終成為金牌經紀。（葉浩霖攝）
本身為新移民，由「打雜」起步，憑努力考到經紀牌照，最終成為金牌經紀。
曹娟06年來港，第一份工作便是加入祥益，「初初不是做Sales，在公司打雜，兼顧處理簡單文件、掌管店舖鑰匙等，慢慢才跟師兄師姐出去睇樓學№。」

曹娟現時說話仍帶有口音，她直言當初常遭客人取笑廣東話不靈光。「但我唔怕畀人笑，唔明白就講多幾句，溝通都係雙向鮋」，憑覑不服輸的心，加上區內多了新移民、投資移民，曹娟有「同聲同氣」的優勢，成績突飛猛進，多次榮膺分行營業額之冠，上月單月營業額逾20萬元，料亦為全區行內之冠。(營業額為買賣雙方各付予代理公司佣金，一般各付成交價1％，代理實際佣金收入則跟公司拆帳。拆佣比例會隨覑營業額總數跳級而上。)
曹娟入行一路盡見樓市升幅，但政府頻出招仍無效。她指出，額印實施以來，買家明知放盤大減形成「手快有手慢冇」情，會傾向更快入市。「以前可能3、4日慢慢諗、慢慢考慮，現時一晚時間就決定。」她又舉例指出，施政報告公布後當晚，她就經手了一名80後上車客，因恐樓市再升，漏夜凌晨2時許以316萬元購入嘉湖樂湖居自住。
德福女經紀 年營業額600萬
去年另一樓市奇葩是約30年樓齡的德福花園，成交價屢破頂，建築呎價都索價萬元以上。主攻德福花園及淘大花園的港置經紀鄭思諾，去年營業額高達約600萬元，成為港置2012年最佳營業員冠軍。鄭思諾解畫，兩個屋苑實用率較高，故受惠政府推行使用實用面積資訊，屋苑呎價變相「低水」；另外是投資者炒作「起動東九龍」概念。她認為，近期又傳政府出招，相信市場暫時會繼續觀望，待塵埃落定後才會繼續起跑。

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居屋價癲絕港九新界 康山綠表賣451萬

1 : GS(14)@2013-05-26 14:40:51

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130526/18272037

                              【本報訊】首批2,500個白表免補地價買二手居屋未殺到，居屋價先炒起，癲價情況遍佈港九新界。鰂魚涌康山花園一單位售451萬元，膺綠表樓王；鑽石山龍蟠苑有細戶破頂，實呎達10,261元；馬鞍山錦鞍苑連地價售460萬元，是屋苑歷來最貴。
記者：朱連峰

                部份現有綠表買家，為免到時與白表客爭食加快入市。長城物業馮燕玉表示，康山花園氣氛轉旺，上月全月僅約兩宗買賣，本月至今已有五宗，綠表樓王再誕生。7座中層G室，建築面積717方呎，實用592方呎，剛以451萬元售出，料成屋苑歷來最貴綠表樓王，呎價6,290元及7,618元。原業主87年一手購入價僅41.2萬元，升值近10倍。

綠表客追價14萬買富榮

                                    置業18高俊文亦指，近日居屋市況旺爆，大角嘴奧運站附近10個私人屋苑，本月至今只錄得約8宗買賣，但富榮花園一個居屋屋苑已有10宗，其中八宗是綠表買賣。綠表客入市積極，不惜追價搶貨。高俊文稱，16座低層C室，建築面積694方呎，實用592方呎，日前以404萬元綠表價成交，呎價5,821元及6,824元。該買家本來只出價390萬元，惟賣方寸步不讓，要多付14萬元才買到。

龍蟠苑細戶實呎破萬元

                另市場消息稱，龍蟠苑C座高層5室，建築面積521方呎，實用383方呎，即使減價5萬元至393萬元在自由市場售出，但呎價仍達7,543元及10,261元，貴絕屋苑細戶。原業主2010年8月以227萬元購入，三年內炒貴73.1%。
美聯物業徐永成表示，馬鞍山本月至今錄得的90宗買賣中，居屋佔35宗，比例高近四成，破頂價湧現，錦鞍苑B座高層4室，建築面積824方呎，實用645方呎，連地價售460萬元，是屋苑歷來成交金額最貴單位。
各區二手轉旺，屯門瓏門連錄至少兩宗短炒「賣殼」（公司股權轉讓）二手成交。消息稱，1座低層D室，建築面積626方呎，實用480方呎，成交價495萬元，原業主去年10月以429.9萬元購入，賬面賺65.1萬元。另2座低層F室亦以501.8萬元易手，賣方同期以441.7萬元購入，賬面賺60.1萬元。                                                        

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新界啟德地積比率增兩成

1 : GS(14)@2014-01-17 14:45:12

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ea_eaa1.htm




【明報專訊】特首梁振英昨日於施政報告中提出，將全面在全港各區提高地積比率約兩成，其中包括啟德新發展區，料可令該區增約6800伙住宅單位。不過，在增加地積比率同時，部分地段的高度限制及密度勢將提高，有環保團體擔心，過往大受社會各界詬病的屏風樓恐重現。政府強調，港島北及九龍半島人口稠密的已發展地區的地積比率不會增加，未發展地區如新界則有增加城市密度的空間。


消息人士指出，政府提升全港地積比率，目的為增加樓宇供應，將應因個別地區及地皮的不同情作研究，除政府地皮外，亦可能包括毗鄰政府地的私人重建地皮等。

其中擬全面檢討地積比率的啟德發展區，現時區內有約21幅未售的住宅地皮，料地積比率將由3.5至5倍，增至5.5至6倍，可建樓面料增至逾2051萬方呎，涉逾3.93萬伙單位，較原有計劃增加6800伙。另提高發展密度下，啟德料可增近463萬方呎寫字樓樓面，約相當於9座觀塘One Bay East東座的樓面，市場預計每方呎樓面呎價約5500至6500元。

政府近月早已陸續於新界地區增加密度，包括大埔及屯門等，其中早前規劃署建議改劃屯門15幅地為住宅，涉約1.08萬伙，其中5幅地的地積比率，就由1.3倍大增至3.6倍。業內人士估計，元朗南、洪水橋及古洞新發展區，亦有機會成為下一輪提高地積比的地區。

洪水橋古洞可增地積比

此外，大埔白石角2幅共約7.9公頃、原留作科學園擴建用途的地皮，政府稱因住宅需求急切，將改回住宅用地，而粉嶺皇后山亦有近7公頃土地，擬作私樓及教育發展。

惟環保團體反對政府增加地積比及發展密度，環保觸覺昨發聲明指出，認為這是在城市規劃上開倒車。環保觸覺總幹事譚凱邦表示﹕「鑑於九龍及港島發展太密，因此部分新界地區的住宅密度較低，讓市民有更佳的生活空間，現時政策違背這個方向，特首梁振英在判斷上明顯出現問題。」

學者：遵政府規定 可免屏風樓

港大房地產及建設系副教授何志榮則認為，政府在2011年實施的作業備考，對樓宇間的距離及通透度都有規定，只要遵守這些規定就能避免屏風樓。第一太平戴維斯董事總經理陳超國稱，政府可於地契訂明通風要求，以避免屏風樓問題再現。

環團：東鐵飽和 配套不足

不過，增加地積比將令密度提高，環團認為需與人口政策相配合，但新界區根本沒有足夠配套設施，譚凱邦舉例指出，新界交通已超出負荷，東鐵已經飽和。中銀香港經濟研究員卓亮則相信，政府可考慮各區的配套設施及交通狀，處理增加地積比的問題，「增加兩成只是平均而言，具體要視乎各區本身的密度，或附近有沒有足夠的學校及醫院等配套」。

明報記者 廖毅然、林尚民、麥穎

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2 : GS(14)@2014-01-17 14:45:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ea_eaa2.htm



地建會：歡迎放寬地積比


2014年1月16日





【明報專訊】新的《施政報告》中，政府重點仍是繼續提供更多新供應，對此，地產建設商會執委會主席梁志堅(圖)表示，政府只想讓市民知道， 一旦樓市供求平衡，樓價將會回落。他還說，歡迎政府放寬部分地區的地積比率，及增加土地供應。


至於新地(0016)副董事總經理雷霆表示，集團同意政府的房屋供應取向，增加供應令市場對未來樓市有較為穩定的期望；嘉里(0683)執行董事朱葉培則認為，在部分地區增加發展密度，政府須留意區內民生配套是否足夠，例如學校、交通運輸系統等。恒地(0012)營業(一)部總經理林達民亦表示，政府要增加供應，若在地塊及配套許可的情況下，提高地積比是無可厚非，他又認為，政府每年提供一萬多個新供應最為合理，發展商亦希望樓市可平穩發展。

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3 : GS(14)@2014-01-17 14:46:04

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ea_eaa3.htm

【明報專訊】本港住宅供應三大主要來源，除官地及鐵路項目外，還有私人補地價項目。政府為增加私人住屋供應，特別提出引入「補地價仲裁先導計劃」，以加快發展商及地政總署之間達成補地價協議，從而提高市區重建之效率。


特首在《施政報告》提出多項短針對中期土地供應的方針，更針對私人補地價項目，提出「補地價仲裁先導計劃」，希望加快達成補地價協議。政府消息人士稱，政策主要目的是增加更多單位數量，因此仲裁計劃將集中於大型地契的修訂，並非所有修訂都可以仲裁。

該消息人士又指出，只要是合資格的法律人士都可以當仲裁人，但仲裁人選要得到政府及發展商雙方同意。一旦雙方同意透過仲裁方式解決，仲裁人的決定將是最終決定。不過，計劃之具體操作仍有待研究，未來會公布政策詳情。

迎海．星灣補地價 拉鋸12年

事實上，在現行制度下，發展商會為旗下重建項目向地政總署提出申請，再由地政總署回覆補地價金額，若發展商不接受，可無限次提出上訴，令雙方洽談補地價過程可長達10年或更久。

以現時恒地(0012)發售之馬鞍山迎海．星灣為例，早在1997年已獲城規會批准重建，惟補地價金額到2009年才能落實，歷時超過12年。恒地主席李兆基過去便曾多次批評政府批出補地價金額的進度緩慢，指「我政府用3年，內地政府用1年搞掂，如果香港政府學會中庸之道，唔使好似中國咁急，又唔好咁慢，咁就掂晒」。

新地：加快審批 助增供應

對於今次新建議，新地(0016)副董事總經理雷霆稱，計劃可加快審批補地價，對未來增加供應很有幫助；新世界(0017)執行董事陳觀展則表示，目前仍未仔細了解計劃，不過，業界過往都有聲音指補地價過程漫長，且不夠透明度，相信加入仲裁計劃，可提高補地價流程之透明度，以及幫助加快過程，增加住屋供應。

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4 : GS(14)@2014-01-17 14:47:23

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140116/news/ea_eaa4.htm

【明報專訊】特首梁振英在施政報告內提到，建議屯門東等新界地區，增加發展密度。由於在市場內，以恒基地產(0012)及新鴻基地產(0016)等新界大地主擁有最多新界農地，可建樓面面積有望因新政而得到提升。但是證券界認為，由於發展地產項目需時較長，中間更涉及補地價程序，因此未必全部新界地主股會受惠。


現時各發展商中，擁有最多新界農地的是恒基地產，擁有農地面積約4300萬平方呎；新鴻基地產則次之，亦擁有逾2700萬平方呎。其他發展商如新世界發展(0017)及信和置業(0083)則較少。

補地價支出亦增

中信國際證券研究部房地產行業執行董事顏偉洪表示，特首提出可在新界增加發展的地積比率不太特別。原因是，發展商在取得更多可發展樓面面後，還要補地價，所以他認為，並非每個在新界擁有龐大土地儲備的發展商均會受惠；且樓盤發展需時頗長，因此難以判斷補地價是升還是跌。

交銀國際地產分析員劉雅瀚認為，放寬地積比率，發展商亦需要相應增加支付補地價，但是在落實新的仲裁機制下，加快補地價落實，始終會對地主股有好處。若然政府要興建47萬個住房單位滿足市場需求，將更需要增加供應綠色地段去加快發展樓盤。擁有最多新界農地的恒地，相比新世界等其他地產商而言，會在新政策下成為最大得益者，他甚至相信恒地會跑贏其他發展商。該股股價較早前出現調整，更反映了投資者早將樓市調整的預期反映在內，正好提供入貨機會。

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大埔嵐山177呎戶 新界最細 每呎萬元計 料低於200萬可上車

1 : GS(14)@2014-07-11 16:11:40

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ea_eaa1.htm






【明報專訊】長實(0001)荃灣環宇海灣累售逾1540伙後，部署本月接力推出的大埔鳳園嵐山I期，雖然以3房單位作主打，但最吸引市場目光的卻是為數196個、分佈屋苑全部6幢大廈的開放式單位，佔屋苑單位總數1071伙近18％，為新界區新盤中最細的單位類型，實用面積只由177方呎起，與坊間一般小型酒店房無異。雖然區內未有同類單位可作參考，但以鄰近淺月灣洋房實呎約1萬元計，該類開放式單位入場費有機會低於200萬元，預料可搶佔上車客和投資客兩大客源。


長實地產投資董事劉啟文表示，嵐山I期最快下周公布開價，並且對外開放4個示範單位。隨嵐山I期上載樓書，過往一直未有披露具體資料的開放式單位，終正式曝光。資料顯示，嵐山I期的開放式單位可分成三款，最細一款實用面積僅177方呎，另有面積略大的180方呎、以及194至196方呎。三款開放式戶單位，均設有13至19方呎窗台位，但卻未如其他標準2至4房般設有露台和工作平台；由於內籠袖珍，相信只適合單身貴族居住。





最快下周開價

近年長實多個新盤，包括馬鞍山天宇海、九龍塘堡及荔枝角一號西九龍，均有別致的圖則設計；是次嵐山的開放式戶面積則為新界新盤單位最細。目前市場上提供最細單位的新盤，為恒地(0012)去年9月推出九龍城曉薈的166方呎開放式戶。

新界對上一個提供開放式迷你戶的大型新盤，為新世界(0017)去年8月開售的元朗溱柏，實用272至314方呎單位。是次嵐山提供的開放式戶，分佈於第3、5、6、9座H室；第6、7、8、9座A室；以及7座D室。

只送冷氣機抽氣扇

與坊間很多同類全新開放式單位不同的是，嵐山I期除第6、9座部分開放式單位採用無火煮食的備餐間外，其餘大部分都屬設有梗牆作間隔的正規廚房。不過按樓書顯示，開放式單位只隨樓附送冷氣機和抽氣扇，但未有顯示附送雪櫃、煮食爐及洗衣機等配套設備。此外，全部開放式單位的浴室皆裝設浴缸，非如坊間一般開放式戶般只設淋浴間。

開放戶可打通相鄰單位

景觀方面，嵐山I期開放式單位以鳳園一帶山景、或會所園林為主，與其他標準單位相若。不過，第3、5座H室、以及第7、8座A室，大廳窗戶前臨毗鄰兩個單位的天井位，估計室內採光度會略受影響。此外，可留意的是，各款開放式單位與毗鄰的3房單位，並非由主力結構牆作分隔，意味買家如連環購入一個3房戶及毗鄰的開放式單位，有機會打通成為4房大單位。

明報記者 林可為、林尚民

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2 : GS(14)@2014-07-11 16:12:24

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140711/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】實用面積百多呎之蚊型樓，過往主要出現在市區，不過，今次卻出現在長實(0001)的大埔鳳園嵐山I期，有測量師指出，由於現時本港樓價水平高，發展商唯有把單位愈建愈細，以較低的總價吸引買家入市，既可保銷情之餘，亦可以較高之呎價賣樓。


測量師學會高級副會長何鉅業表示，無論市區或新界，現時新盤最重要是銀碼廉，本港樓價水平高企，並非人人可以負擔得起，但現時市場以用家主導，且不少為新家庭或年輕單身人士，他們的負擔能力不高，發展商唯有推出蚊型戶，以較低的銀碼吸引買家。





蚊型戶蔓延新界 料成趨勢

他續稱，新界區過往主要以呎價平作賣點，但由於近年新界區新盤呎價已累升不小，區內細單位已由過往的600、700方呎，縮細至400多方呎，現再出現實用百多方呎的開放式單位，蚊型單位蔓延至新界區，已是市場的趨勢。

事實上，近年細單位受市場追捧程度高，有發展商亦臨時把大單位改成細單位，如新地(0016)大圍香粉寮項目，近期便向城規會申請將可建單位由816個大增62% 、至1325個，每伙平均面積則由688方呎，縮細38%至424方呎，申請文件指是因應最新市場需要，調整單位數目及比例。

何又指出，若發展商以較高之呎價推出大單位，對銀碼的影響較為明顯，客戶的承受能力有限，相反，若是推出實用百多呎之細單位，即使呎價貴，對銀碼的影響不會太大，市場仍會有一定買家捧場。

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