行业讨论：金融与房地产 laoba1梁军儒的BLOG
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4c5a73c90100jx32.html
金融
投资僧
投资僧看现代银行业
银行业有人比喻是万业之首，不论恰当与否--而我认为肯定是个综合部门，并有着相当的资金支配权，这个优势是不可否认的，这就是银行在万业中强势的来源。 虽然他也必须承担所有产业中的经营损失，但是有两点可以保护和相当大的减少这种损失。第一话语权相对所有行业的产品来说，银行产品的话语权是最好的，他可 以选择贷与不贷给任何人占绝对的优势。而所有的商品中只有货币这个特殊的商品有这个优势。第二次级风险。银行的货币风险在所有的经营中是次级的，这不仅表 现在贷款的质押和抵押上，而且法律规定还有企业的资本金在前面挡一下，这就好比汽车前面的吸能区而贷款是安全座舱的乘客。
所以从历史上，几百年来，传统的 银行业务成为伟大企业的比例还是相当的高的。那么为什么现在发达国家的银行业出了这么多的问题，损失这么严重那？
我个人认为是偏离了银行业的基本方向，大 搞所谓的业务创新，走进了投机的行列。投机象山岳一样古老，发达国家的银行业也不例外。我们知道银行业的成长与GDP有着直接的正相向关系，当以美国为首 的发达国家经济出现滞涨，GDP只有1-3%左右，这时一项牛气哄哄的金融业也失去了活力，但是那些金融家是不甘心如此的，于是为了意志中的成长，只好脱 离经济这个客观实际，大玩金融创新，衍生品。我们知道脱离实际的所谓金融创新肯定是无源之水无本之木，那么产生大量的投机业务几乎就是情理之中。但是谁都 无法掌控投机，上帝也不能。银行家也不能。所以危机来临，投机业务的损失可不象贷款损失那样有5-10%就很大了。动辄50--80%甚至全军覆灭。另外 还由于投机业务在挣钱时管理层大秤分金大碗吃肉，并没有留下合理的风险补偿，而损失来了都由股东资本金承担，股东的损失是显而易见的。股价下降很大的幅度 是必然的，市净率低于1既有市场先生的恐惧心理也和银行业是否还玩投机有关。
中国的银行业向何处去？
我心里清楚的知道，作为中国的银行业无论是传统的贷款经营风险或者新兴的创新衍生品风险或者其他货币类风险迟早会来的，这是种必然性。整体来说无法避免。 但是为什么还要投资银行业哪？这是因为我们知道会有风险但是我们并不知道风险什么时候发生，而且在风险积累的过程中，银行业更主要的是在积累财富，而我们 聪明的投资者就是要在规避风险的情况下，较快的积累财富。银行业具备这个特点。我们是干什么的？是银行的投资者，监督银行的收益的同时，对其积累的风险心 里应该更加的有数，如果该标的靠投机在挣大钱我们对风险的估计应该乘以系数或者就是离开。第一，银行的风险并不是三五年就要发生；第二有些银行可以规避较 大的风险成为百年企业；第三我们投资者可以依靠监督质量跟好的和比较好的银行在一起。第四银行业首先是国民经济高速发展的大受益者。这就是我投资银行的理 由。
而且我们知道有百年的企业，没有不死的企业，也没有不出问题的企业，关键是看这个坎能否过去。这个企业处于何等的生命周期。可口可乐由于占领了全球市场， 达到了产量边际，已经失去了成长的活力。或者有一天会停止或局部的年份下降。但是你无法想象有一天货币会停止增加，即使基础价值停止增长也无用，通胀也会 促使货币增加的。银行的业务成长是不会停止的，但是也不会满足大多数人的意愿！一个银行的好坏与管理者的信仰有关；投资银行的好坏也与投资者的监督质量有 关。
股民老k
银行是管钱的，杠杆率奇高，管理层拿着那么多钱不想点花头，怎么能肥自己的腰包。如何克制盲目创新的冲动，稳健经营，把控制风险始终放在首位，带来稳定而 长期的回报，是那些管理层必须向股东承诺的。
看看中国银行业的主要收入来源：客户贷款和垫款/投资债券等金融产品/中间费，中间费占很少的比例。而前2个主要收入来源的风险程度都可以放也可以收，完 全取决于管理层的意愿。可悲的是，投资和投机间的界限对于大多数人来说是模糊的，而人类总有不自觉转向投机的倾向，直到酿成后果时才会尴尬地承认当初的决 定带有不少的投机性，而这种后果总是在比较长的时期才会偶然地（其实是必然地）集中爆发一次。
新浪网友
楼主把以前的评论现在拿出来，可谓用心良苦。关于银行业有人比喻为万业之母，不论比喻是否恰当，但我认为银行业的护城河是非常明显的，巴菲特说银行可以以 极低的成本取得资金，赚钱有天然优势，是个非常不错的行业，可惜的是很多银行周期性的做傻事。金融危机重创银行再次证明了这一点。不过放眼未来，如果银行 纠正错误，谁又能说未来十年投资银行不会是收益率最高的品种之一？历史多次证明了这一点。
新浪网友
银行业包括保险证券等金融行业选择具体个股时有3大因素应该考虑，如果是长期投资首要考虑的应该是人才和管理，银行最好的应该是招行，只要到各营业网点看 看人员素质基本可以知道，排位大致是招行、浦发、建行、民生、中行、交行、兴业、华厦、工行、农行，第2重要的是像08年美国那样的危机来时而且将来一定 会在中国发生即有多家银行倒闭时的政策保护程度，排位应该是工行、建行、中行、农行、交行、浦发、招行、民生、华厦、兴业，第3因素非长期因素是当前估 值，所以不做长线就看当前估值可以了，影响估值主要是资产质量和净资产，然后才是盈利能力。
至于保险，无论从人才和政府保护程度看人寿排第一，其次是太保，平安的保险推销人员很像是农民工大集合，不知道市场中有那么多人为什么会看好它？大概是看 中了平安股票大幅波动性适合赌博吧，平安从上市就不看好一年来也证明公司太次了。
中国的证券公司很像赌博公司，如果是赌博也可参与是投资将来一定会吃苦头。
地产
股民老k
要是真想让房价下来，粗暴而简单的办法是：
1. 地方政府土地财政的改变（我认识人在某县城做官，我清楚这个利益所在，不是发几条指令就能改变的，因为这涉及到一大批地方官员的切身利 益），但是要改变之前，得给这批人指一条出路，或者给地方经济（其实是全国经济）指一条路，否则政坛不稳。
2. 征收物业税。（很多官员和富裕者大力反对，因为他们或有好几套房子，或有别墅，有学者参加会议后说，这么大的阻力，物业税不可能推出）
所以，光从银根上想办法，很可能是弄死了那些从银行拿不到钱的，弄不死那些有持续财源的（国企）。
不过，最终，泡沫终将破灭，只是我不知道方式、不知道时间
沉默如斯
看了这么多评论,有一定感觉，房市亦即股市，上涨和下跌的因素很复杂。但无论如何，供求关系决定了目前的价格，而价格是最终要向价值回归的。讨论房价是继 续上涨还是下跌意义不大，正如讨论股市上涨或下跌一样。更值得思考的是房价是否有泡沫了，是否过高了，这才是一个投资者考虑的核心，亦即是房产目前是否仍 是合适的投资品？我个人认为，无论是从房价租金比、房价家庭收入比来看，北京、上海、深圳等大城市的高估是无疑的，这正如一些人说的，这些城市的房价与普 通人无关。因为这些城市的房地产变成了一个投机的市场，如果你是投资者，你就不会再在这些地方买房子，你会等价格跌下来。如果不跌呢？很简单，那就不买。 当然，如果你是有小孩要上学、要结婚。。。有一些特定的原因不能等了，必须在高房价的地方买房子，那就没办法，房子对你来说是消费品，不是投资品，因此， 如果你能承担很起，那就买吧。买了的房子反正你不会卖的，以后的日子，房价的升跌其实与你无关。
henry
即便是看做消费品，也要看老百姓的消费能力。当前的房价，足以让现在的年轻人透支二十年的收入了，不可能把钱都花在房子上。现在看只有很少数的人有这个消 费能力了。
房价涨跌关键是看政府的政策，难点就是政府是参与者，甚至是最大受益者。普通老百姓能做的很少，只能是对政府抱有一丝希望了。
新浪网友
粗略地估算一下，中国上世纪人口数量爆发的年代约是1950——1975年，上述时间区间内出生人群的结婚生子的时间简单约定在1975—2000，当然 这个区间可能更广，而且这个时间区间内的中国经济不具备支撑房价上涨的基础，相应的，其子女结婚生子的时间约定在2000—2025年，事实上这个区间的 扩张可能性更大，而在这个时间区间的起点，中国经济刚好迎来了房地产热，说是巧合也好，说是相互作用使然的结果也好，我更愿意相信后者，在缺乏细致研究、 未考虑多方面因素的前提下，我初步判定中国的房地产整体价格还在山腰上。同威的李总说得好，已知的利好就是利空，已知的利空就是利好，都觉得有泡沫、价格 虚高，而实际上驱动房价维持或攀升的助力还很多，斗胆说一句，房子本就不是所有人都买得起的。
混乱中的秩序
很多投资人担忧地产泡沫问题，不错，当今存在明显泡沫，以流动性格局而言这两年或许出现阶段性顶部，但如果你断言这个泡沫会如何终结（很多人认为会无一例 外的崩盘）那你的思维太单一和静态，泡沫持续的时间或许超过你能承受的时间。有时候相信中南海的智慧而不是自以为是尤其是杞人忧天到影响投资是聪明之举！
白云之乡
房市和股市都是财富再分配的方式. 而分配的去向自然由能够决定者的利益来决定的. 不同的国家处于不同的历史时期, 表 现形式也不同. 但实质是同样的. 权利和资本是目前两种社会形态的主要决定因素.
对于老百姓, 处于自身的位置和愿望, 对于股市和房市是不同的态度. 对股市, 总希望涨. 对房 市, 总希望跌. 其实股市和房市的涨跌都不听老百姓的. 其实, 如果站在权力和资本的角度, 股 市和房市的大趋势, 一目了然.
新浪网友
地产的泡沫是毋庸置疑的，泡沫的存量主要在高房价的区域。现在北京上海广州的房子一套一般都要200万，二百万套这样的房子就是4万亿。其他低房价的区域 不影响泡沫的破灭。
十年后的价格不一定会比今天高，即使比今天高也不一定有投资价值。高房价是降低出生率最有效的办法，加上中国的计划生育政策，15到20年后完全可能是另 一幅图景，而资本市场是提前反映预期的市场。
金融
投资僧
投资僧看现代银行业
银行业有人比喻是万业之首，不论恰当与否--而我认为肯定是个综合部门，并有着相当的资金支配权，这个优势是不可否认的，这就是银行在万业中强势的来源。 虽然他也必须承担所有产业中的经营损失，但是有两点可以保护和相当大的减少这种损失。第一话语权相对所有行业的产品来说，银行产品的话语权是最好的，他可 以选择贷与不贷给任何人占绝对的优势。而所有的商品中只有货币这个特殊的商品有这个优势。第二次级风险。银行的货币风险在所有的经营中是次级的，这不仅表 现在贷款的质押和抵押上，而且法律规定还有企业的资本金在前面挡一下，这就好比汽车前面的吸能区而贷款是安全座舱的乘客。所以从历史上，几百年来，传统的 银行业务成为伟大企业的比例还是相当的高的。那么为什么现在发达国家的银行业出了这么多的问题，损失这么严重那？我个人认为是偏离了银行业的基本方向，大 搞所谓的业务创新，走进了投机的行列。投机象山岳一样古老，发达国家的银行业也不例外。我们知道银行业的成长与GDP有着直接的正相向关系，当以美国为首 的发达国家经济出现滞涨，GDP只有1-3%左右，这时一项牛气哄哄的金融业也失去了活力，但是那些金融家是不甘心如此的，于是为了意志中的成长，只好脱 离经济这个客观实际，大玩金融创新，衍生品。我们知道脱离实际的所谓金融创新肯定是无源之水无本之木，那么产生大量的投机业务几乎就是情理之中。但是谁都 无法掌控投机，上帝也不能。银行家也不能。所以危机来临，投机业务的损失可不象贷款损失那样有5-10%就很大了。动辄50--80%甚至全军覆灭。另外 还由于投机业务在挣钱时管理层大秤分金大碗吃肉，并没有留下合理的风险补偿，而损失来了都由股东资本金承担，股东的损失是显而易见的。股价下降很大的幅度 是必然的，市净率低于1既有市场先生的恐惧心理也和银行业是否还玩投机有关。
中国的银行业向何处去？
我心里清楚的知道，作为中国的银行业无论是传统的贷款经营风险或者新兴的创新衍生品风险或者其他货币类风险迟早会来的，这是种必然性。整体来说无法避免。 但是为什么还要投资银行业哪？这是因为我们知道会有风险但是我们并不知道风险什么时候发生，而且在风险积累的过程中，银行业更主要的是在积累财富，而我们 聪明的投资者就是要在规避风险的情况下，较快的积累财富。银行业具备这个特点。我们是干什么的？是银行的投资者，监督银行的收益的同时，对其积累的风险心 里应该更加的有数，如果该标的靠投机在挣大钱我们对风险的估计应该乘以系数或者就是离开。第一，银行的风险并不是三五年就要发生；第二有些银行可以规避较 大的风险成为百年企业；第三我们投资者可以依靠监督质量跟好的和比较好的银行在一起。第四银行业首先是国民经济高速发展的大受益者。这就是我投资银行的理 由。
而且我们知道有百年的企业，没有不死的企业，也没有不出问题的企业，关键是看这个坎能否过去。这个企业处于何等的生命周期。可口可乐由于占领了全球市场， 达到了产量边际，已经失去了成长的活力。或者有一天会停止或局部的年份下降。但是你无法想象有一天货币会停止增加，即使基础价值停止增长也无用，通胀也会 促使货币增加的。银行的业务成长是不会停止的，但是也不会满足大多数人的意愿！一个银行的好坏与管理者的信仰有关；投资银行的好坏也与投资者的监督质量有 关。
股民老k
银行是管钱的，杠杆率奇高，管理层拿着那么多钱不想点花头，怎么能肥自己的腰包。如何克制盲目创新的冲动，稳健经营，把控制风险始终放在首位，带来稳定而 长期的回报，是那些管理层必须向股东承诺的。
看看中国银行业的主要收入来源：客户贷款和垫款/投资债券等金融产品/中间费，中间费占很少的比例。而前2个主要收入来源的风险程度都可以放也可以收，完 全取决于管理层的意愿。可悲的是，投资和投机间的界限对于大多数人来说是模糊的，而人类总有不自觉转向投机的倾向，直到酿成后果时才会尴尬地承认当初的决 定带有不少的投机性，而这种后果总是在比较长的时期才会偶然地（其实是必然地）集中爆发一次。
新浪网友
楼主把以前的评论现在拿出来，可谓用心良苦。关于银行业有人比喻为万业之母，不论比喻是否恰当，但我认为银行业的护城河是非常明显的，巴菲特说银行可以以 极低的成本取得资金，赚钱有天然优势，是个非常不错的行业，可惜的是很多银行周期性的做傻事。金融危机重创银行再次证明了这一点。不过放眼未来，如果银行 纠正错误，谁又能说未来十年投资银行不会是收益率最高的品种之一？历史多次证明了这一点。
新浪网友
银行业包括保险证券等金融行业选择具体个股时有3大因素应该考虑，如果是长期投资首要考虑的应该是人才和管理，银行最好的应该是招行，只要到各营业网点看 看人员素质基本可以知道，排位大致是招行、浦发、建行、民生、中行、交行、兴业、华厦、工行、农行，第2重要的是像08年美国那样的危机来时而且将来一定 会在中国发生即有多家银行倒闭时的政策保护程度，排位应该是工行、建行、中行、农行、交行、浦发、招行、民生、华厦、兴业，第3因素非长期因素是当前估 值，所以不做长线就看当前估值可以了，影响估值主要是资产质量和净资产，然后才是盈利能力。
至于保险，无论从人才和政府保护程度看人寿排第一，其次是太保，平安的保险推销人员很像是农民工大集合，不知道市场中有那么多人为什么会看好它？大概是看 中了平安股票大幅波动性适合赌博吧，平安从上市就不看好一年来也证明公司太次了。
中国的证券公司很像赌博公司，如果是赌博也可参与是投资将来一定会吃苦头。
地产
股民老k
要是真想让房价下来，粗暴而简单的办法是：
1. 地方政府土地财政的改变（我认识人在某县城做官，我清楚这个利益所在，不是发几条指令就能改变的，因为这涉及到一大批地方官员的切身利 益），但是要改变之前，得给这批人指一条出路，或者给地方经济（其实是全国经济）指一条路，否则政坛不稳。
2. 征收物业税。（很多官员和富裕者大力反对，因为他们或有好几套房子，或有别墅，有学者参加会议后说，这么大的阻力，物业税不可能推出）
所以，光从银根上想办法，很可能是弄死了那些从银行拿不到钱的，弄不死那些有持续财源的（国企）。
不过，最终，泡沫终将破灭，只是我不知道方式、不知道时间
沉默如斯
看了这么多评论,有一定感觉，房市亦即股市，上涨和下跌的因素很复杂。但无论如何，供求关系决定了目前的价格，而价格是最终要向价值回归的。讨论房价是继 续上涨还是下跌意义不大，正如讨论股市上涨或下跌一样。更值得思考的是房价是否有泡沫了，是否过高了，这才是一个投资者考虑的核心，亦即是房产目前是否仍 是合适的投资品？我个人认为，无论是从房价租金比、房价家庭收入比来看，北京、上海、深圳等大城市的高估是无疑的，这正如一些人说的，这些城市的房价与普 通人无关。因为这些城市的房地产变成了一个投机的市场，如果你是投资者，你就不会再在这些地方买房子，你会等价格跌下来。如果不跌呢？很简单，那就不买。 当然，如果你是有小孩要上学、要结婚。。。有一些特定的原因不能等了，必须在高房价的地方买房子，那就没办法，房子对你来说是消费品，不是投资品，因此， 如果你能承担很起，那就买吧。买了的房子反正你不会卖的，以后的日子，房价的升跌其实与你无关。
henry
即便是看做消费品，也要看老百姓的消费能力。当前的房价，足以让现在的年轻人透支二十年的收入了，不可能把钱都花在房子上。现在看只有很少数的人有这个消 费能力了。
房价涨跌关键是看政府的政策，难点就是政府是参与者，甚至是最大受益者。普通老百姓能做的很少，只能是对政府抱有一丝希望了。
新浪网友
粗略地估算一下，中国上世纪人口数量爆发的年代约是1950——1975年，上述时间区间内出生人群的结婚生子的时间简单约定在1975—2000，当然 这个区间可能更广，而且这个时间区间内的中国经济不具备支撑房价上涨的基础，相应的，其子女结婚生子的时间约定在2000—2025年，事实上这个区间的 扩张可能性更大，而在这个时间区间的起点，中国经济刚好迎来了房地产热，说是巧合也好，说是相互作用使然的结果也好，我更愿意相信后者，在缺乏细致研究、 未考虑多方面因素的前提下，我初步判定中国的房地产整体价格还在山腰上。同威的李总说得好，已知的利好就是利空，已知的利空就是利好，都觉得有泡沫、价格 虚高，而实际上驱动房价维持或攀升的助力还很多，斗胆说一句，房子本就不是所有人都买得起的。
混乱中的秩序
很多投资人担忧地产泡沫问题，不错，当今存在明显泡沫，以流动性格局而言这两年或许出现阶段性顶部，但如果你断言这个泡沫会如何终结（很多人认为会无一例 外的崩盘）那你的思维太单一和静态，泡沫持续的时间或许超过你能承受的时间。有时候相信中南海的智慧而不是自以为是尤其是杞人忧天到影响投资是聪明之举！
白云之乡
房市和股市都是财富再分配的方式. 而分配的去向自然由能够决定者的利益来决定的. 不同的国家处于不同的历史时期, 表 现形式也不同. 但实质是同样的. 权利和资本是目前两种社会形态的主要决定因素.
对于老百姓, 处于自身的位置和愿望, 对于股市和房市是不同的态度. 对股市, 总希望涨. 对房 市, 总希望跌. 其实股市和房市的涨跌都不听老百姓的. 其实, 如果站在权力和资本的角度, 股 市和房市的大趋势, 一目了然.
新浪网友
地产的泡沫是毋庸置疑的，泡沫的存量主要在高房价的区域。现在北京上海广州的房子一套一般都要200万，二百万套这样的房子就是4万亿。其他低房价的区域 不影响泡沫的破灭。
十年后的价格不一定会比今天高，即使比今天高也不一定有投资价值。高房价是降低出生率最有效的办法，加上中国的计划生育政策，15到20年后完全可能是另 一幅图景，而资本市场是提前反映预期的市场。
如何應對房地產風險
http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100259171&time=2011-05-14&cl=115&page=all
保持較高儲蓄率，加強監管和減少政府干預，是縮減房地產風險的重要辦法
孫濤
房地產風險源於債務，舉債越多，風險越大。舉債多與儲蓄少密切相關：如果所有購房者都用儲蓄買房，則不但房價被推高的空間有限，而且即使房價下降也不會影響銀行資產負債表。
反過來，如果購房者全靠舉債買房，則不但房價可持續上漲，而且房價下跌必然導致銀行損失。現實中，我們看到的是二者的結合：購房者動用儲蓄（首付）越多，銀行的風險暴露和潛在損失越少；反之，則反是。
舉債過多是房地產業風險之源
房地產業很容易舉債過多。從需求看，第一，房地產開發商追求高股權和資產回報率的動機自然驅使其舉債。第二，房產價值和有限儲蓄間的巨大差距，自然使購房者產生舉債需求；尤其是在房價只漲不跌的預期下，購房者會多舉債以實現住房消費或投資獲利。
從供給看，銀行、資本市場和政府干預，為房地產業舉債過多提供了可能，原因在於：
第一，從微觀看，銀行現行的風險管理水平，難以有效控制貸款規模和確保貸款質量。第二，只要居民收入增長，債務通常會至少同比例增長。這即是所 謂「債務加速器機制」，它會使微觀風險管理技術效力下降。第三，從外部監管看，監管寬容和政府干預也會助長舉債。鑑於房地產業對消費、投資和政府收入的巨 大作用，許多國家都支持甚至干預房地產業發展，鼓勵發展房地產信貸業務。
與房地產業債務過多相伴的，往往是銀行貸款標準的放鬆。一些本來不具備償債能力的居民和企業終究會違約，導致銀行出現不良貸款。貸款增長和貸款 標準放鬆導致房價高漲；而不可能永遠上漲的房價一旦回落，「債務加速器機制」就會導致更多借款人的貸款與價值比率（Loan-to-Value Ratio）和債務與收入比率（Debt-to-Income Ratio）上升，甚至使許多房產變現價值低於貸款額，進一步形成銀行不良貸款。房價的下降和借款人違約的增加會迫使銀行嚴格貸款標準，從而使借款人不但 難以獲得新貸款，出現信貸緊縮、房價進一步下降和經濟緊縮。
綜上所述，舉債過多是房地產的風險之源，而儲蓄率過低、監管寬容和政府干預加劇舉債過多。因此，保持較高儲蓄率，加強監管和減少政府干預，是縮減房地產風險的重要辦法。
中國房地產風險之源
目前中國房地產風險相對小於其他國家，且相對容易控制，原因在於：
首先，支持中國房地產發展的基本面因素仍然存在。城市化進程和居民收入增加，決定了對房地產的實際消費需求依存，經常項目盈餘，儲蓄大於投資， 沒有依賴外國資金。其次，即使房價下跌，中國銀行體系受到的衝擊有限。因為購房者所動用的儲蓄佔商品房交易金額近三分之二，住房抵押貸款佔全部信貸比重遠 低於美國。第三，政府有比較充足資源來應對與房價下跌有關的風險。政府不但有10多萬億元儲蓄存款，而且有包括土地在內的大量國有資產（如國有企業、土地 和自然資源）。
然而，在別國發生作用的一些房地產風險機制，已經在中國顯現。例如，銀行間的激烈競爭，使銀行為保證和爭取市場份額而增加放貸，並可能放鬆貸款 標準。再如，貸款與價值比率和債務與收入比率對房價和居民收入的變化十分敏感。如果房價下降，則即使貸款規模不變，貸款與房價比率會上升，借款人通過出售 房產來償還貸款的能力下降。如果收入下降，則債務與收入比重上升，借款人在有生之年償還債務的能力下降。房價的下跌和居民收入的下降會在「債務加速器機 制」作用下，形成逆向循環。
從趨勢看，中國房地產風險之源，將表現為可用儲蓄下降及其引致的債務增加。所謂可用儲蓄，是指一國在一定時期可以利用的儲蓄資源。該儲蓄既可能 源自國內居民、企業和政府，也可能源自國外投資者。當前，中國的可用儲蓄主要是源自國內。歷年儲蓄的積累反映為金融資產的積聚。
中國儲蓄量佔20國集團儲蓄總量的比重，從2000年的7％上升到2009年的25％，居全球首位。金融市場越發達，金融的表現形式越多。自 1992年商品房改革以來，儲蓄不但為中國房地產業發展提供了源源不斷的資金支持，而且極大地降低了銀行的流動性風險和信貸風險暴露。高儲蓄是防範房地產 業舉債過多和金融風險上升的關鍵。
中國房地產業面臨的風險考驗
對中國房地產至關重要的儲蓄，將可能面臨三方面的衝擊：
第一，本輪信貸激增的衝擊。國際經驗表明，信貸激增最終會在若干年後出現一些銀行不良貸款，其多少取決於貸款標準的放鬆程度和貸款質量的下降程 度。無疑，這將是對近年來銀行改革實際效果的檢驗。銀行風險控制水平越高，則銀行不良貸款越少，國民儲蓄損失越少。不論這些不良貸款最終以何種方式解決， 最終都會表現為國民儲蓄的損失。
第二，居民儲蓄佔比相對下降的衝擊。居民儲蓄對於國民儲蓄的重要性不言而喻：儘管自1999年以來一路下降，中國居民儲蓄佔國民儲蓄的比重依然 在40％以上。人口老齡化的到來和居民收入佔國民收入比重的下降，會減損可用儲蓄規模。因此，政府採取的提高居民收入政策的持續性和廣泛性，以及計劃生育 人口政策的調整，將對緩解這一儲蓄下降趨勢至關重要。
第三，國內富人資產重配帶來的風險。目前中國居民財富的存在形式，主要為居民存款、持有債券、股票、信託產品、私募基金、房地產等。
居民的資產配置將直接影響房價。如果財富分配相對平均，則普遍性的對房地產的實際消費需求足以支持房價穩步走高。但當居民財富集中在少數人手中時，這些人將其資產配置到國內外其他金融資產的行為將衝擊房價。
即使在中國不開放資本項目的情況下，國內外經濟和投資環境變化——如美國提高利率、國內實際利率繼續為負、國內經濟增長率下降，投資收益率下降 和風險上升、人民幣升值預期逆轉——會促使一些投資者通過地下錢莊以及虛報進出口和海外上市融資規模等方式，向國外重配資產。事實上，目前這個資產轉移現 象已經出現。
在當前國內較多投資機會和較好收益率的情況下，包括房地產在內的國內資產對富人仍有吸引力，但本次全球金融危機提醒我們，任何平時看似不可能的小概率事件都可能打破這種均衡，導致國內可用儲蓄下降，並衝擊包括房地產在內的資產價格。
總之，中國房地產可能將面臨三個層面風險的考驗：本輪信貸激增帶來的銀行不良貸款、居民儲蓄佔比相對下降、國內富人在全球範圍內資產重配。三者都會導致國內可用儲蓄下降和債務上升壓力，從而使「債務加速器機制」發揮作用。
中國能否成功承受住第一層面風險的考驗，取決於近年銀行改革的實際效果和現在政府掌握的資源；能否成功承受住後兩個層面風險的考驗，取決於政府能否進一步推進關鍵改革。
作者為國際貨幣基金組織經濟學家，本文為個人觀點
