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岳飛曾建廉租房：半年租金合100元人民幣

1 : GS(14)@2012-02-28 23:20:33

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?t=66850

http://www.lntv.com.cn/ltv/newindex/his/201202/27-187691.html
時間:2012-02-27 來源:
核心提示：南宋發行的紙幣跟元朝非常相似，也存在驚人的通貨膨脹，越到後來，交子、會子之類錢幣能買的東西越少。南宋初年還行，公元1142年，岳飛在江西九江城區建造公房對外出租，每間房每月租金只要會子37文。當時一兩黃金能兌換會子3萬文，換算之後您會發現，花100元人民幣就夠交半年的房租了。

文章摘自《視野》2011年第15期 作者：李開周 原題為《古代中國購物指南》

請允許我做三個假設：一、您有一台時光機；二、您有一百元人民幣；三、您想乘坐時光機到已經逝去的某個時代去購物。

首先您需要兌換，需要把百元鈔票兌換成古人認識而且認可的貨幣，譬如黃金，譬如白銀，譬如古代的各種錢幣。按照最近的金銀牌價，您那張百元鈔票大約可以兌換0.33克黃金或者13.7克白銀。

明清的白糖不便宜
現在請您繼續穿越，來到清朝。以康熙四十年為例，北京米價是0.5兩銀子一石。清朝跟民國一樣，一石米的標準重量也是160斤，但一兩銀子的標準重量卻是36克。換句話說，在康熙四十年，花18克銀子能買160斤米，即1克銀子能買8斤多。您用百元鈔兌換的13.7克銀子，能買到大約120斤米。不過康熙年間的肉和白糖挺貴，一斤肉要價0.08兩（2.88克），一斤白糖要價0.05兩（1.8克），換算成現在的價錢，肉大約是21元一斤，白糖大約是13元一斤，一張百元鈔只能買四五斤肉或者七八斤白糖，太貴了。

明朝萬曆十八年，時任北京宛平知縣的沈榜記錄了當時北京城區的商品零售價：大米0.0028兩銀子一斤，菜子油0.05兩銀子一斤，牛肉0.015兩銀子一斤，羊肉0.015兩銀子一斤，白糖0.04兩銀子一斤，煤0.001兩銀子一斤。明朝的「兩」也是36克，「斤」則跟現在的市斤差不多（比市斤稍微多一點點），換算之後，大米每斤7角，菜子油每斤13元，牛羊肉每斤4元，白糖每斤10元，煤每斤兩角五分。也就是說，一張百元鈔能從萬曆十八年的北京市面上購買140斤大米，或者七八斤菜子油，或者25斤牛羊肉，或者10斤白糖，或者400斤煤。很明顯，大米、肉、煤比現在便宜，別的都比現在貴。

宋元紙幣最流通
閒言少敘，繼續穿越。現在您可以去元朝和南宋，這兩個朝代流行紙幣，不流行銀子，您需要把百元鈔票兌換成0.33克黃金，然後攜帶黃金來到元朝和南宋，再用金子兌換紙幣。元朝有一種紙幣叫「中統鈔」，在公元1266年，黃金1兩能兌換中統鈔20貫。花上0.6貫中統鈔能買一石大米。元朝一兩黃金重40克，一石米重100斤，所以0.33克黃金能買大米27.5斤。需要說明的是，元朝的皇帝喜歡濫發紙幣，中統鈔貶值得非常快，到了1309年，一石米已經賣到了1000貫，比1266年的米價貴了一兩千倍！與此同時，黃金對中統鈔的比價也上漲了一兩千倍。換言之，雖然中統鈔在迅速貶值，黃金卻保持了它的價格和購買力。由此可見，如果一個人想在元朝長期生活的話，最好持有黃金，別持有紙幣。

南宋發行的紙幣跟元朝非常相似，也存在驚人的通貨膨脹，越到後來，交子、會子之類錢幣能買的東西越少。南宋初年還行，公元1142年，岳飛在江西九江城區建造公房對外出租，每間房每月租金只要會子37文。當時一兩黃金能兌換會子3萬文，換算之後您會發現，花100元人民幣就夠交半年的房租了。

物物交換最划算
完成在宋、元、明等朝代的穿越之後，您可能會發現，過去除了居住成本比較低之外，別的生存成本還是比較高的。

舉個最典型的例子。在春秋戰國，黃金是諸侯國之間進行統一結算的本位幣，常用的金餅和金錠成色都相當好，含金量大多在95%到99%之間，購買力絕對驚人，但在當時卻只能買到很少的東西。像孔子活著的時候，一克「兼金」只能買5公斤米；到了商鞅變法的時候，一克「兼金」也只能買12公斤米。所謂「兼金」，就是經過反覆煉製、質量很高的黃金，其含金量在99%以上（現在出土的一部分戰國金餅能達到這個成色），這樣的一克黃金，現在市值300元以上，能買60公斤米，比春秋戰國時的購買力高出很多倍。所以最划算的穿越購物方式不是使用黃金白銀，而是先把那100元人民幣換成糧食，然後再扛著糧食去古代進行物物交換。

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工廈活化商廈 廉租拓藝術 一成樓面 收市值三成租

1 : GS(14)@2014-12-31 00:43:31

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141230/news/ec_gna1h.htm

【明報專訊】一幢樓齡超過30年的黃竹坑工廈，經4年改建後，變成集藝術元素的商廈，並命名Genesis，下月26日正式開幕。Genesis業主、協成行董事總經理方文雄接受訪問時表示，將撥一成樓面用作藝術、創意工作等用途，只收取市值三分一租金，藝發局上月已率先租用其中一層，並分間為17個工作室租予本地藝術家，東華三院、青協等非牟利機構亦將會進駐。

Genesis鄰近未來落成的港鐵黃竹坑站，樓高23層，其中18層用作寫字樓、辦公室等商業用途；餘下5層則用作商場。負責項目的建築設計師何周禮表示，為展現大廈活力，他保留原有大廈特色，並採開放式設計，大廈兩邊都是出入口，大廈外牆並增設垂直金屬黃絲帶的懸吊式裝飾，營造搶眼的視覺效果。

外牆設垂直金屬黃絲帶裝飾

何周禮說，由於大廈面對黃竹坑道高架天橋，他在塞車期間靈機一觸，認為可利用司機塞車時間，展現大廈的藝術品，因此在部分單位設置「空中櫃窗」，讓承租的藝術家展示其作品，並在辦公室設置環保露台。

Genesis樓面達24萬平方呎，呎租介乎16至20元不等，目前有多個樓層單位正招租。方文雄表示，一直支持青年舉辦藝術、創意活動，認為大廈若能加入藝術元素，可調劑生活，「有藝術、青年人活力創意度，會令整座辦公室不太沉悶，是一件好事」。

藝發局租用一層 27藝術家進駐

Genesis會有約一成樓面，即約2.4萬呎以市值約三分一租金，租予藝術團體及非牟利機構等作藝術、創意產業用途。方文雄說，藝發局已租用Genesis 12樓全層，東華三院亦落實租用一個2000多呎單位，教授青年婚禮攝錄等技術，以助青年謀生置業。青協亦接近落實租用其中一層，推動青年創業。對於Genesis成功活化，方文雄形容是「由一個殘舊、遘向老年的建築物，重新煥發活力」，感到興奮。

藝發局表示，已租用的Genesis 12樓將成為「ADC藝術空間」，劃分為17個單位，面積由300呎至1400呎不等，現有27名藝術家進駐，以本地視覺、媒體藝術家為主。為紓緩藝術家租金壓力，單位以低於市值租出，首兩年租金連同營運費為每呎8元，若畢業不超過3年的藝術家，更可獲資助減免一半租金，但須支付營運費。

明報記者 黃俊鋒

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2 : GS(14)@2015-01-27 15:44:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20150127/news/ec_ggb1.htm
耗資兩億 活化工廈回本需9年
  2015年1月27日

【明報專訊】一幢位於黃竹坑道33至35號、逾30年樓齡的工廈，透過活化工廈政策轉型為商廈，命名為Genesis。該廈業主、協成行董事總經理方文雄表示，整項活化工程耗資約兩億元，為推動藝術及支持青少年創業，已撥出一成樓面，即約兩萬多呎以市價三分之一廉租，當中藝發局、東華三院、青協等已承租，其他樓面則作寫字樓及零售設施，估計要8至9年才能回本。

一成樓面市價1/3廉租

昨日出席Genesis開幕儀式的政務司長林鄭月娥表示，她於2010年擔任發展局長時制定活化工廈政策，對項目落成感到欣慰，期望未來商界可繼續與政府合作，推出更多活化工廈項目，為社區添加新景象。

樓高22層的Genesis，總樓面面積約24萬平方呎，有18層用作寫字樓，協成行撥出其中一成樓面作廉租，當中藝發局於去年底，以市價三分之一租用其中一層逾1萬平方呎，成為「ADC藝術空間」，並劃分17個面積介乎300至1400呎的獨立工作室，租予27名本地視覺及媒體藝術家。另外東華三院及青協亦分別以廉價租用，以推動青少年創業。

畫家：集中藝術家進駐 助吸人流

方文雄說，現時Genesis有兩成樓面已承租，該廈市值租金為每呎15元，但租予藝發局的樓面，首兩年租金每呎為5.5元，每兩年續租一次，期望能透過降低租金，鼓勵青少年創業。

有份透過藝發局承租的畫家施華初表示，5年前於黃竹坑另一幢工廈成立工作室，當時月租為7000元，去年成功向藝發局申請承租現址，工作室面積與以往同為600多呎，但現時月租約3600元。他說，節省下來的租金可更多用於畫廊工具及宣傳上，並指Genesis集中藝術家進駐，有助吸引人流。

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利字當頭：廉租街市三輸局面

1 : GS(14)@2017-06-10 12:39:17

行文前一刻鐘，我剛在立法會的聽證會上，分享我對房委會街市和公屋街市問題的觀點。這次與會的，有不少都是社會主義工作者，噢，不，應該說是社會工作者才對；他們十居其八九，都相信只要限制租金，市民自然可以買到「平嘢」。少年，你實在太年輕了。你讓檔主用廉租取檔，誰去確保檔主會賤價出貨？對不起，在規管的滑坡之下，檔主的利潤和售價也要被規管。不過，當檔主要以接近成本價做生意，他們捱得住嗎？捱不住，最後一個又一個的死場，最終得益的又是誰？好，就當有人願意以合作社模式運作，你可以確保背後沒有政治企圖？之前便傳出過，有建制團體搞 WhatsApp代買平餸的服務；請恕我小人之心度君子之腹地說，做蝕本生意的人，背後金主的企圖，往往最是值得懷疑。再退一萬步說，假如真的是價廉物美，但是筍貨供應始終有限，你覺得是在職貧窮的人買到平餸的機會大，還是有能力差遣家傭去買餸的中產着數一點？難道到時連誰有權消費也要先進行入息和資產審查嗎？簡單一點，我會建議偉大的代議士，不如支持以公營街市的收入，成立食物券基金；讓公營街市以市場邏輯運作，多賺一點租金無妨，也讓珍貴的土地資源得到充分利用，商戶則出盡全力競爭，令價廉物美，重點是有需要的人可以從基金中得到幫助，家家有求，人人受惠。比起要政府和房委會蝕租，檔戶蝕本，消費者浪費時間，直接資助有需要低收入家庭是更有效率的做法。政客和社會主義工作者，明明有更直接的方法，也刻意要捨易取難，正是頭痛醫屁股；又或者，他們的腦袋的確是長在屁股上。



利世民
http://www.fb.com/leesimon.hk本欄逢周二、四刊出



97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170606/20045401

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廉租屋花近億翻新堆積垃圾裝修物料

1 : GS(14)@2017-06-16 01:58:35

有43年樓齡的格倫費爾大廈位於北肯辛頓的基層社區，是皇家肯辛頓和切爾西物業管理組織（KCTMO）轄下一幢廉租屋，剛斥資1,000萬鎊（9,929萬港元）完成翻新，更換外牆的隔熱物料、雙層玻璃窗和老舊的供熱系統，居民組織曾多番投訴工程任由裝修物料及垃圾堆積，但當局無理會。


倫費爾和附近的廉租屋存在嚴重消防隱患，「可是當局一直不聞不問，發生這樣的災難只是遲早問題。」組織批評皇家肯辛頓和切爾西行政區一直漠視租客的生命安全，格倫費爾大廈在2013年就曾因為電壓突然急升，差點釀成大火災，後來發現是有人駁錯電線。格倫費爾大廈管理委員會亦曾經警告，在維修期間只有一處進出通道，若然發生火警，住客可能會受困無法逃生，結果一語成讖。德新社




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170615/20056509

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利字當頭：廉租可保育小店？

1 : GS(14)@2017-06-22 08:01:52

在論壇版見到民陣召集人區諾軒寫領展。跟區諾軒算是有數面之緣，印象中我們對不少事情都有共同的話題，但也有意見不同的地方。自由社會，有不同的觀點，是正常不過的事。區諾軒視領展為香港小店老店的大敵，這不是新聞。不過，他對市場的宏觀和具體情況，或許有點認知上的落差，例如他將2014年證監會修訂《房地產投資信託基金守則》，說成是領展「新模式」的契機。事實上，在該次修訂之前，香港的房託基金早已有權買賣收租資產；證監會2014年的修訂，其實重點是要容許房託基金投資在發展中的項目，但上限定為資產價的10%。換言之，當年有人說領展從此變成地產發達商，也是有點言過其實。話說回頭，領展以房託基金的形式上市，受到的監管比一般上市嚴格得多。熟悉世界各地的證券條例便知道，香港的房託基金條例是最嚴格的地區之一。領展的基金價格，2016年上半年有次升浪，今年又來一浪。兩次走勢，與整體股市上落一致。最近幾個月，領展更明顯跑贏大市，但箇中有許多原因，其中之一是資金在尋找一個穩定的停泊處。坦白說，領展絕對不算市場上最進取的企業，但長遠而言，由於它受到更嚴格的規限，所以在理論上是長線機構投資者的基本組合中的必然之選。話說回頭，區諾軒說是金融產物趕絕了小店、老店，其實也算是對了一半。事實上，在香港以外的世界，零售業早已被網購衝擊至面目全非。新的零售業模式，借資本市場操作以更低成本擴張，就算傳統大型老店，亦逃不了被淘汰厄運。雖然早前有王維基的HKTV Mall，近來又有天貓，但香港在零售業轉型，算是落後了。以廉租舖來保育小店、老店，真的是一條出路嗎？



利世民
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97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：http://hksar20.appledaily.com.hk




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170620/20061800

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湯文亮﹕韓牛廉租年宵 證港零售寒流

1 : GS(14)@2017-11-12 16:47:25

【明報專訊】蕭若元做生意真係估佢唔到，無端端去賣韓牛，而且以每日一牛為號召，估計生意做得相當成功，否則，就不會競投維園年宵市場最貴的攤位，在年宵花市這幾日，每日一牛應該是不足夠的，每日10牛就差不多，雖然，老蕭以50萬元投得最貴年宵攤位，但相比去年的82萬元，已經低了一大截，而且不只這個攤位租金暴跌，其他攤位大多數亦下跌兩三成，這表示經濟環境轉壞，零售業出現寒流。不過，今次由韓牛來做見證，可能是冥冥中注定。

間接影響置業心態

影響樓市的因素有很多，供應、利息等不在話下，經濟環境亦相當重要，當經濟轉壞，市民置業的心態減弱，隨之而起的是一些業主被迫賣樓，供需的形勢逆轉，樓價就會下跌。

同時，樓市承托力不足的現象同時會出現，將會加速樓市下跌之勢，我早已提出經濟正在轉壞這個因素。不過，不被急於買樓的人重視，未來那些人將會受到樓市下跌困擾，但又難怪他們，有如此多專家預測樓市上升，進取的人會話未來半年樓價再升兩成，保守的人則說未來5年，樓價會上升五成，有咁多強心針，想唔買都唔得。

倘零售業平穩 年宵租金亦應平穩

以往踏入11月後，就是香港消費旺季，零售飲食業是領放羊，但今年，大家可以見到無論在旺區或者民生區都出現很多吉舖，甚至一些著名商場也不例外，顯示零售業正在轉壞，甚至會出現寒冬。不過，很多專家不同意我的說法，他們會話各項數據顯示零售業保持平穩，我只不過是危言聳聽。老實說，我沒有那麼得閒危言聳聽，我只不過是以事論事，在春節過後，大家可以再印證我的說話，其實要印證現在也可以，如果零售業保持平穩，年宵攤位的租金亦應該保持平穩。

紀惠集團行政總裁

[湯文亮 敢說亮話]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2510&issue=20171109

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