何濼生：新公屋可租可買 不公平不可行
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GS(14)@2016-10-11 07:51:23【明報專訊】日前「團結香港基金」建議：新建公屋單位一律改為可租可買，並以單位成本價計算，未支付的地價鎖定在購入時水平，買家他日轉售，只需按購入當天的地價補回，便可在市場公開轉售。筆者認為辦法不公平亦不可行。
輪候公屋時間變得更長
表面上，如此「賣大包」可賣走不少單位並達致共贏。單位出售相比出租，政府可省回補養費管理費和差餉支出。因此政府出售單位比出租單位對納稅人更有利。由於買家自願以買代租，對買家當然亦自然更有利。
然而，倘地價鎖定在購入時水平，意味着納稅人要放棄地價升值的好處。他日政府再建公屋，地價的機會成本當然要以當時市值計算。賣出了的單位在公開市場取價當然更高，但單位將永不能再發揮為合資格人士提供廉價居所的功能。原來的買家在享受房價升值的原因，根本源於比輪候冊人士擁有較高購買力的人的出價更為闊綽。換言之，輪候冊人士輪候時間因單位流失而變得更長。
地價鎖死 變相鼓勵業主遲補價
輪候冊人士輪候時間延長還有另一原因。這就是如此配售公屋勢將吸引大批「尋租」客。「尋租」者尋「着數」也。
更有甚者，不要以為可以「鎖死了」的價錢補地價就會加快公屋流轉。由於地價已遭鎖死，愈遲補地價愈着數，我們又憑什麼預期原來業主會早補地價呢？
其實，現時的居屋按現時的安排已供不應求。買家並未嫌貴卻步，再減售價只會引來更多買家，連本來興趣不大的人也吸進來抽獎，無形中使真正有需要，願意付出更高價的家庭抽中的機會大減。何苦？
數據顯示：居屋流轉度比私樓低。有學者就認為顯示居屋經濟效率不高，意味人屋錯配機會較大。如果樓宇於己已不合用，就應換樓至更合適的單位。私樓流轉快，宜換樓的就換樓，於是不會長期出現錯配。住居屋的人士鮮有換樓，「證明」錯配嚴重。
然而，筆者2011年的大型快樂指數調查發現：居屋業主較自置物業業主明顯更快樂。快樂指數分別為7.53和7.15。此外，居屋業主的愛、智、毅，行指數亦明顯較高，顯示居屋業主並無因人屋錯配而苦惱，反而安居樂業不作他想。
珠海學院商學院院長
[何濼生 濼觀天下]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6301&issue=20161011
湯文亮：懂得賣才可買得更好更多
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GS(14)@2016-10-14 06:30:57【明報專訊】有網友引述一名資深投資者說話，質疑我話地產商現在以貼市價推盤，同時又以高價搶地，倒不如唔賣又唔買，任由地皮升值，何必如此大費周章？那位是我的一位非常資深網友，所以，我認為有必要解釋清楚，其實，他是引述一位投資者說話，如果他引述地產商的說話，情况可能完全不同，因為投地到出售是有一個期限，大多數不會超過8年，地產商不能夠永遠只持有地皮，不建房、不賣樓，政府是有權收回土地，而且，做生意一定要有買有賣，貨如輪轉是生意人的理想，况且，高價投地與貼市價賣樓的並不是同一地產商，所以很難一概而論。
貨如輪轉是地產商的「理想」
現在地產商願意以貼市價賣新樓，就是他們看到未來有一段長時間，供應量高於需求，而且是持續性，在今年第四季，有報道說將會有1.2萬個單位供應，雖然這段報道的廣泛性不足，但沒有人質疑其真實性，其實，大家知道這是真的，亦知道供應大增會影響樓價，不過，大家就不願多談，因為樓價下跌會影響個人資產，投資者就不同，如果能夠預測到這個情况，就會趁好市時將一些非優質物業賣走，現在懂得賣，以後才可以買得更好更多。
趁短缺推難賣單位 可變搶手貨
投資者尚且如此，一定要賣樓的地產商怎會不趁樓價仍然熾熱時賣樓，而且賣的是新樓盤中最難賣的單位，否則，在供應大增的時候，買家是有所求，那些單位就會變成貨尾，大家都知道今年第四季就有1.2萬個單位供應，但沒有人講明年第一和第二季供應量，如果是持續在高位水平，無論購買力有幾龐大，樓價都不能支持，但對於只得一個自住單位，以及有幾個物業收租的人影響就不大，對於持有大量單位的地產商就絕對不同，他們要在情况轉壞時出售手上一些物業，回籠資金有機會在不久將來有更大發展的機會。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9677&issue=20161014
盧志威：美元轉弱 Nike可買
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GS(14)@2017-05-19 05:18:40【明報專訊】美元開始轉弱，近期歐元段段快放，不知是否與歐洲開始討論停止QE（量化寬鬆）有關，加上希臘股債雙升，市場似乎認為歐債問題已經初步得以解決，所以歐元、歐股、歐債齊升。照看英鎊應該值博，相同理由也可以應用在英國身上，只不過由於6月初英國大選，大家擔心有意外，所以英鎊才會被壓着，一旦風險移除，英鎊多數會升穿1.3，甚至升至1.35。
美元下跌其實會令美國的餐飲股、食品股和零售股好轉，餐飲股如麥當勞（MCD）股價強勢畢現，現在去追，風險可能太高，不過品牌股如Nike（NKE）股價尚在低位，可以考慮。
麥當勞雖強勢 不宜高追
Nike可謂長線股王，近年跟Under Armour（UA）一樣，因為收入跟利潤增長不如預期，所以股價疲弱，不過美元轉跌，可謂相當利好該公司；而且體育品牌已進入三強鼎立之勢，基本上adidas、Nike、Under Armour誰也不能完全擊倒對方，股價的波動主要來自有否旗艦產品，如果有當然會升，沒有的話最多是業績下跌，除非品牌有問題，否則不似會大崩塌。
Under Armour買Call具爆炸力
長線來說Nike的龍頭地位難以撼搖，所以應該用正股出擊，而Under Armour可以用中期Call出擊，因為近日Coach（COH）收購Kate Spade（KATE），香港百麗（1880）也想私有化，顯示品牌有價，只要肯賣，一定有人會用「靚仔」的PE去買，Under Armour市值跌至80億美元，有人願意以100億美元買起整個品牌，是毫不出奇的事情，所以買Call會更有爆炸力。
（筆者客戶持有adidas、Under Armour、Nike）
[盧志威 美股搏擊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9800&issue=20170518
騰訊半年增值 可買光港10年新盤
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GS(14)@2017-05-20 23:46:12http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7302&issue=20170520
【明報專訊】周三股王騰訊（0700）又再公布靚爆的業績，之後港股雖跟隨外圍急插而備受壓力，但騰訊仍能單天保至尊，最高升至271.4元，巿值高達2.5萬億元，較去年12月底的低位179.6元升了近半，即亦是約半年時間巿值增加了約1.25萬億元！這是什麼概念？1.25萬億元，可以現金買晒過去10年香港所有新盤單位還有找！
先不說近半年騰訊股價遠遠跑贏香港樓價升幅（圖1），打破人們說只有買樓才會大賺的講法，更重要的是騰訊股價長升長有，並不是單單資金流作怪，而是有真正的業績支持，而香港樓價過去一年雖然表現不俗，卻是和本地的經濟表現脫節，至少是樓價升幅遠遠拋離港人的收入升幅，就如中原老闆施永青也承認，香港樓價脫離了用家的負擔，能一升再升，乃是主要由投資者所支撐。
騰訊長升長有打破買樓大賺說法
可不是嗎？影響17萬公務員加薪幅度的薪酬趨勢調查日前出爐（今次薪酬趨勢調查蒐集了111家公司，合共15.6萬僱員在去年4月2日至今年4月1日的薪酬變動，包括86家過百人的大企業及25家中小企），調查初步結果顯示，3層公務員薪酬趨勢總指標為低層加薪3.78%、中層加薪3.51%及高層加薪2.53%；而扣除遞增薪點後，實際低、中、高層淨指標為1.82%、2.44%、1.38%，較去年約4%的加幅少，更是7年最低。
大家要留意，一是上述調查其實也反映了香港整體勞工巿場今年的加薪幅度並不理想，拉勻有可能跑輸通脹，而過去一年，香港的樓價和租金升幅肯定拋離了有關薪酬的調整幅度，亦令樓價和租金跟巿民的負擔能力日益脫節。二是公務員一向較難被裁員，所以最放心買樓，但今年他們普遍覺得加薪不理想，會否一定程度會影響了這群向來是樓巿中堅一族的買樓意欲？
公務員加薪不理想或減入市意欲
香港置業統計了5月首17天的二手樓買賣登記數字，平均成交金額703.8萬元，再創歷史高位（圖2），而香港去年底家庭每月中位收入約為2.5萬元（或每年收入30萬元），即是說最近成交的二手樓樓價，大概等同一般家庭的24年多收入，若以三成樓價作首期，也等同一般家庭不吃不喝約7年多的收入！
當然，有分析會說，買樓的人或家庭的收入都會高於中位數，而一般年輕的打工仔，就算難以儲到首期，也可靠父母資助，而現在的樓盤買家，也不單單局限香港的本土資金，就算樓價與一般香港巿民的收入脫節，仍可繼續有支持。有關說法，不可說沒有道理，但卻難掩一個事實，就是會令到社會愈趨分化，一是「有父幹」與「沒父幹」的分化；二是本地沒樓與外來可以買樓人士的分化；三是貧富懸殊的分化，如此情况不斷惡化，香港的管治和穩定也必會受損。
說到香港一般人愈來愈難上車，同時內地資金來港買樓買地愈見頻密，其實在股巿也漸見相似現象，一些港人熟悉的大股如匯控（0005）、友邦（1299）和騰訊，近月就見北水透過港股通來密密掃貨。有分析指出，原來近10多年，中國信貸擴張的年率變化和MSCI環球股巿指數呈高度相關（圖3），因此，若全球股巿和樓巿出現過熱，除了是因美國近年量化寬鬆和長期低息所造成，也和中國不斷印鈔和資金外流有密切關係。
全球股樓過熱 與內地信貸有關
中原樓價已連續13周創新高，逼得金管局昨日黃昏再推出三招收緊按揭，包括：
（一） 銀行批出的新造按揭貸款風險權重下限，從15%提高到25%，意味增加資本要求。
（二）要求所有銀行將涉及一個或以上現有按揭貸款的借款人或擔保人，其按揭成數上限下調一成。
（三）所有銀行將主要收入來自香港以外地區借款人的「供款與入息比率」上限下調一成。
明顯地，上述第三招主要針對內地買家來港買樓的融資安排，金管局總裁陳德霖說有關措施目的並不是要遏抑或冷卻樓巿，而是保障銀行借貸風險的逆周期措施而已。
■新地王vs新辣招 如何應對？
「樓巿大時代」投資講座
樓價指數連續13周破頂，且剛誕生233億新地王，而金管局隨即公布收緊按揭新辣招！樓巿大時代之下，樓價將繼續大漲小回，還是已接近泡沫爆破時刻？此刻應盡早入巿，還是應等候樓巿調整，甚至趁高賣樓？《明報》在5月27日舉辦「樓巿大時代之攻守兼備 進退有道」投資研討會，請來3位重量級樓巿專家，包括身經百戰的百億舖王黎永滔、九龍站大業主兼在多國有地產發展經驗的江雅琦，以及多本地產暢銷書作者陸振球，一起分析樓巿最新形勢，助你洞悉先機，做好攻守部署！出席者可獲贈陸振球新書《樓巿大時代》乙本（圖），詳情及報名：link.mingpao.com/50858.htm
[陸振球 樓市解碼]
市建局煥然壹居兩年半加價35％ 涉122伙餘貨 樓換樓計劃客可買
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GS(14)@2018-06-26 09:21:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1397&issue=20180626
【明報專訊】港府或本周公布開徵一手空置稅之際，市建局首個自行發展、現餘逾120伙現樓貨尾的啟德煥然壹居，昨日突更新兩張價單，把為數122個貨尾定價調高，不足半年加幅約8%，個別單位更較2015年12月首次開價、兩年半來累積加價35%，反映公營機構單位的提價幅度媲美私宅。
明報記者 林可為
已屆現樓的煥然壹居，提供484個實用332至675方呎單位，當中338伙、即七成屬資助出售房屋，另外146伙售予受市建局重建影響的合資格業主；樓盤自2015年12月首次開售以來累沽360伙，現餘約122伙待售。項目今批單位提價後，售價介乎603萬至1346萬餘元，未有提供直減折扣，市建局安排於11月27日發售，買家只限重建戶人士。
不足半年加價8% 603萬入場
樓市熾熱，多個私宅新盤均有加價行動之際，市建局亦不讓私人發展商專美，昨日將煥然壹居122伙貨尾推出，不足半年加價約8%；若以累積加幅計，以1號價單累加幅度較大，以昨日最新1E號價單的L1座4樓實用面積332方呎E室為例，新定價603.5萬元（實用呎價18,178元），較2015年12月首次開價446.9萬元（實用呎價13,461元）計，兩年半累積加幅達35%，此單位為今批122伙售價最便宜一伙。
另昨日最新3B號價單的H1座22樓實用面積667方呎A室，新定價1346.4萬元（實用呎價20,186元），相對去年7月首次開價1205.5萬元（實用呎價18,073元），近1年累積加幅12%，而此單位為今批122伙售價最貴一伙。
市建局並上載銷售安排，於11月27日發售今批122伙，惟買家須是其物業已被市建局收購的西營盤崇慶里、桂香街及德輔道西等重建項目的「樓換樓計劃」，以及同時簽署確認參加「樓換樓」計劃表格，表明欲選擇揀選及購買煥然壹居的人士。
浪澄灣特色戶年半累加四成
私樓方面，2007年開售的恒隆地產（0101）奧運站浪澄灣，項目全部1829伙有機會於本周清袋；發展商周五將發售7座51樓實用面積1464方呎、另連平台和天台A室特色戶，屬項目最後一伙餘貨；單位新定價7515.7萬元（實用呎價51,337元），加價4.6%；若相對2016年11月首次開價的5300萬元（實用呎價36,205元），逾1年半來累加42%。
另恒地（0012）經3輪銷售累沽逾380伙、套現逾24億元的大角嘴利奧坊‧凱岸，上載新銷售安排，顯示3伙實用面積417方呎兩房戶暫停銷售，市場估計發展商或部署加價，稍後再推售有關單位。
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