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加拿大敲響亞投行大門 填補基建缺口成G20焦點

2008年金融危機以來，超低利率、零利率(甚至是負利率)在發達國家長期盛行，然而全球經濟增速預期卻持續萎靡，資產泡沫不斷積聚。同時，美國和德國等國的基礎設施老化程度堪比二戰後水平。與其讓資金在虛擬經濟中空轉，為何不盡早加大基建投資以拉動長期經濟增長？

這一議題受到了今年二十國集團（G20）峰會的極大關註。中國國家主席習近平3日在二十國集團工商峰會（B20）上作主旨演講時呼籲：“要加大對基礎設施項目的資金投入和智力支持，以加速全球基礎設施互聯互通進程。”

眼下全球基建缺口巨大，IMF此前預計，根據對先進經濟體樣本的分析，投資支出對 GDP 比率每上升 1個百分點，同年的產出水平將提高約 0.4%，四年後將提高 1.5%。

麥肯錫全球合夥人李廣宇對《第一財經日報》記者稱：“在不少發達國家，很多現在使用的基礎設施都是幾十年前建設的，有大量欠賬，現在進一步投入可以帶動就業，同時為下一步經濟發展奠定更堅實的基礎。”近期，加拿大也申請加入亞洲基礎設施投資銀行(下稱“亞投行”)，這似乎也呼應了G20的上述倡議。

G20呼籲加大基建投資

世界銀行研究顯示，發展中國家目前每年基建投入約1萬億美元，要想保持目前的經濟增速和滿足未來的需求，到2020年前每年至少還需增加1萬億美元。

其實，由於基礎設施投資期限長、回報慢的特點，過去各界對其重要性認識不足，然而今年G20杭州峰會的核心議題便是拉動經濟增長，對此而言，基建則是重中之重。

2014年澳大利亞布里斯班G20峰會成立了全球基礎設施中心(GIH)，推動各國改善基礎設施融資環境和提高融資效率；2015年土耳其安塔利亞G20峰會以國別投資戰略作為推動增長的重要抓手，敦促各成員國自願提出富有雄心的國別投資量化目標和投資計劃；2016年，中國杭州G20峰會將主題確定為“構建創新、活力、聯動、包容的世界經濟”，希望之一就是以基礎設施互聯互通為媒介，加強全球基礎設施投資與可持續發展，形成世界規模經濟效應和聯動效應，讓全球共享包容性發展所帶來的效益和財富。

中國社科院世界經濟與政治研究所全球治理研究室副研究員田慧芳表示，以非洲為例，目前只有40%的民眾用得上電、33%的農村人口能享受運輸或交通，只有5%的農業用地得到灌溉，僅非洲的基建需求缺口就高達1000億美元。

中國正加大對非洲基礎設施建設的投資

同時，發達國家出於更新升級老化基礎設施和刺激經濟複蘇的雙重目的，也陸續推出規模龐大的基礎設施建設計劃。比如英國政府2015年3月更新的《國家基礎設施建設規劃2016~2021》，預計未來10年在機場、公路、能源、通信以及關鍵社會基礎設施(學校、醫院)等基建領域的投資需求高達4830億英鎊（約合42879億元人民幣）。美國土木工程協會估計，到2020年，美國的基礎設施要維持良好狀態，還需要額外3.6萬億美元的投資。

習近平在B20開幕式演講時也提及，“我們倡導創建的亞洲基礎設施投資銀行，已經開始在區域基礎設施建設方面發揮積極作用。”

隨著加拿大最新申請加入亞投行，G7國家中僅日本、美國尚未加入。

聚焦四大難點

不過，要拉動基礎設施投資並非易事，眼下全球主要面臨四大挑戰，主要包括投資缺口巨大、各區域協調合作較少、私人部門參與不足、全球層面的規則建設不足等。

當前基礎設施投資面臨公共資金短缺、銀行提供長期融資的動力不足以及金融市場波動頻繁等多重挑戰，需要挖掘多渠道的資金來源支持基礎設施建設。

田慧芳表示，多邊開發銀行(MDB)是全球基建的重要參與者，不但提供資金、知識和技術經驗分享，而且能夠比較有效協調各方，但MDB有區域性，更多集中關註本區域範圍內的基礎設施項目以推進區域一體化，相互之間的協調合作較少，這可能導致重複建設和協調成本，從而影響全國甚至整個區域的互聯互通建設。

GIH認為，要滿足巨額需求，未來所需的50多萬億美元投資中，私人部門投資必須超過20多萬億美元。目前情況，亞洲國家基礎設施占GDP的比例接近7%，但只有0.2%是私人投資。

全球層面缺乏“全球互聯互通建設”規則，全球投資碎片化、政府和社會資本合作(PPP)融資、項目準備和遴選標準等不一。

波士頓咨詢公司(BCG)建議，應鼓勵定期召開G20各國政府、商界和專家之間的對話，制定互聯互通議程，促進跨區域和跨行業的最佳實踐交流；加強各MDB的合作廣度和深度，尤其是在共同融資和技術援助等領域，並為政府開發可融資性強的項目提供支持；鼓勵各MDB通過開發和支持創新金融工具(例如增加擔保的數量和覆蓋，創建新的或有融資工具，以及與私人投資者共同投資)，加強其對私營部門融資的吸引。

奧迪“挖角”沃爾沃 填補技術研發總監空缺

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-11-25/1055919.html

據路透社報道，奧迪聘請沃爾沃全球研發高級副總裁Peter Mertens作為其技術研發總監。奧迪前任技術研發總監Stefan Knirsch因卷入大眾集團尾氣排放醜聞，9月份被停職，此後該職位一直空缺。

Peter Mertens，沃爾沃全球研發高級副總裁，同時分管采購、質量、供應商質量等業務，之前曾在通用和梅賽德斯奔馳任職。

奧迪一位發言人於當地時間11月24日透露，Mertens將盡快赴奧迪任職，但是沒有透露具體的細節。該發言人表示，“Mertens集品質與經驗於一身”。奧迪首席執行官Rupert Stadler也贊Mertens“擁有廣闊的技術知識和良好的國際化背景，這些都是促進奧迪研發部門進一步發展的優秀品質”。奧迪工會主席Peter Mosch在推特上表示，“這（任命Mertens）是個很好的決定，對於進一步推動數字化和電動車研發具有重要意義。”

在和寶馬、奔馳競爭新技術的多年較量中，奧迪已“痛失”四位技術研發負責人，奧迪希望Mertens能帶來穩定。

關於奧迪前任技術研發總監Stefan Knirsch的離職，知情人士表示是與大眾排放作弊事件相關，但是並沒有提供具體細節。奧迪和大眾拒絕就此事發表評論，路透社暫未能聯系上Knirsch本人。

11月13日，大眾集團承認部分奧迪自動檔車型也在尾氣測試中篡改實際排放值。隨後，有外媒爆出，在美國眾達律師所結束對奧迪尾氣排放事件的調查之前，奧迪技術研發董事一職將保持空缺。但是，卻被奧迪聘請Mertens的新聞實力“打臉”。

誰來填補Pokermon之後的AR遊戲空窗期

現在的AR正如前兩年的VR，資本熱捧，技術創新層出不窮，越來越多人認為AR或許才是下一代顯示技術的正確發展方向。

而VR卻正在萬眾期待中漸歸於理性。出於進一步商業化考量，Oculus調低了其頭顯設備的單價。Rift由原來的599美元大幅下調100美元至499美元，Oculus的動作感應控制器Oculus的價格也由199美元下調至99美元。同時，關閉了200多個線下門店。

不少跡象表明，投資的風向正在逐漸轉移。

根據國外第三方數據公司CB Insight統計，去年全球AR/VR領域投資額達到了18億美元。其中超過10億美元投資在AR領域。受此影響，IDC也調低了對於2020年VC市場規模預期。

另一邊，在普遍被看好的遊戲領域上，除了將AR技術與LBS結合的Pokemon Go之外，產品出現了空窗期，市場正在等待另一款現象級的產品出現，產品的成熟度也將得到提升。

“(Pokemon Go)只是讓大家看到，AR可以成為一種未來的人機交互的形式。而未來3—5年之內，AR技術會變得成熟，能夠為大眾接受，在遊戲娛樂領域的渠道會覆蓋比較大的市場。”創夢天地CTO關嵩告訴第一財經記者。

對於企業而言，這是追趕市場布局AR的機會。

去年，庫克曾表示，蘋果正斥巨資投入AR技術研發。

“要是AR成為蘋果明年秋季問世的下一代iPhone的主打特性，我也不會感到驚訝。預計來年會有更多iPhone以外的智能手機也加入AR技術(有可能通過谷歌的Tango技術)。我還覺得，第一代同時擁有AR和VR應用的消費級混合現實眼鏡將會誕生，不過AR在這一代的消費級設備中將會是主流的解決方案。”矽谷市場研究公司Creative Strategies總裁Tim Bajarin說道。

根據Piper Jaffray 投資銀行的數據顯示，微軟、谷歌、英特爾等科技巨頭，正在擴建其VAR的工作團隊：谷歌目前有340名工作人員圍繞著AR技術與平臺研發工作，比前一年多了59%，英特爾的數據為233名，是前一年的兩倍之多。

關嵩告訴記者，目前團隊內對於技術的投資已經逐漸向AR方向傾斜。“對於AR的投資已經達到70%-80%。”在今年連續買下Zappar、Father兩家英國AR研發公司之後，創夢將會幫助這兩家公司在中國市場落地AR產品。

作為早期《水果忍者》、《憤怒的小鳥》國內分發商，創夢天地本身擁有不少知名IP的遊戲開發和分發權，然而，對於AR遊戲，關嵩則強調公司將不考慮將原有IP註入其中。

“其實一個新的交互的品牌剛剛出來的時候，對於純內容提供商來說，不一定需要用以前相對比較成熟知名的IP來打市場，只要是能應用到這個平臺上面新的一些交互技術跟形式早一批(內容)都極有可能成為現象級的IP。”關嵩說道。

同時，下一款AR的爆款應用或許不僅僅局限在遊戲領域。與VR不同的是，除了遊戲之外，AR具有更多行業應用場景，也將改變未來的營銷方式。

通過智能設備上的Zappar應用把平臺圖變成動態的視頻或者動畫。 目前，該款應用已經與來自零售、電視、電影和包裝產品行業的200多位合作夥伴合作，為其創建了交互式AR營銷活動。加上創夢資金，Zappar在上個月完成了375萬美元的新一輪融資。

“AR這種交互方式，特別是用作攝像頭，是不是語音作為輸入方式，可能會成為下一個改變人機交互體驗的一個切入點。”關嵩告訴記者。

沈迷直播的年輕人：想紅、想約、想填補無處安放的青春

來源: http://www.iheima.com/zixun/2017/0320/161970.shtml

本文由刺猬公社（微信ID:ciweigongshe）授權i黑馬發布，作者  崔慧瑩 哲銘。

“每晚，我都躲在被子里看直播，大夏天也蒙著頭，就為了蓋著手機，不敢讓舍友知道。”

說這話時，宥佑正讀研究生一年級，是個身高只有166Cm，雙頰粉嫩充滿肉感，額頭上還長滿了青春痘的少年。宥佑說，手機直播APP救過他。

父親辭世，他在直播里看見愛情

十四、五歲時，宥佑就意識到自己的取向挺“奇怪”的，“男孩兒想摸女生的辮子、站在樓下偷瞄人家的內褲的顏色，但是我不一樣，我看見帥氣的男生時才會臉紅心跳。”

在互聯網絡野蠻發展的年代，他混過貼吧，在QQ上找過天南海北的“同誌”交朋友，甚至有過好幾任名義上的“老公”，但在現實生活里，他始終不敢向任何人表達真實的自己。

男生之間的談資不多，宥佑不喜歡運動，也不擅長打遊戲，為了融入集體生活，他時常跟著室友一起討論班上的女生哪個更好看，故作興奮地欣賞韓國女團跳舞秀美腿。

圖為韓國女子組合少女時代

然而種種掩飾，不過是欲蓋彌彰，宥佑情難自禁地暗戀著自己的一位室友，用他自己的話說：每一天都是煎熬。

跟某魏姓同學一樣，宥佑在知乎誕生前，只能靠百度尋找答案，他研讀過“掰彎直男的100種方法”，卻在平生第一次鼓足勇氣真情告白後，徹底失去了朋友，還成為了學生們口中的“風雲人物”。

宥佑說，他不是花枝招展的類型，畏懼流言蜚語，也害怕其他男同學的騷擾。他躲進自習室複習考研，沒想到與錄取通知書接踵而至的，還有父親突發急病離世的噩耗。“那時是真的想過死的，不知道自己為什麽要活著。”

他朋友不多，本科同學更不願意見，給家里打電話成了唯一生動的時刻，一安慰完母親跟姐姐，他就癱回床上渾噩度日，“要不是最後老師手下留情，我真有可能通不過答辯。”

就是那段時間，他看到自己的一位網上“老公”開始在某同性交友平臺上直播了。他沒有再愛上這個人，卻愛上了這款直播軟件。宥佑說那時他完全不關心排行榜，只對自己“附近”的直播感興趣，“原來我身邊有這麽多‘同誌’，他們活得隨心所欲，挺有勇氣的。”

日子久了，觀看直播視頻成了他的習慣，“暑假時一天能看十幾個小時，反正我醒著就讓直播的聲音隨便放著。”那些拙劣的歌舞表演和對話故事成了他最大的樂趣，那些屏幕背後與他相似的鮮活生命，給了他最急需的陪伴與救贖。

某社交平臺上，一對孿生兄弟在直播跳舞

如今，宥佑把幾個同誌直播交友軟件藏進一個名為Ash的手機桌面文件夾里。在這個額外點擊三次才能觸達的隱秘位置，他每天都要耗掉手機70%以上的電量。

我問他Ash的意義，宥佑說：“哥哥（張國榮）有首歌，叫《煙火》。我不像他那麽勇敢，我像一粒塵埃，還是只敢躲在暗處的灰塵。”

即便是找到了某同誌交友平臺上的2200萬用戶，宥佑依然在擔心，某天會被室友撞破——他看的直播里沒有網紅美女，只有曬肌肉的男主播。

他很喜歡看《奇葩說》，敬佩那些敢講出真實自我的同性戀者，“該不該向父母出櫃”的那期辯題他看了好幾遍，每一次都哭到淚流滿面，“其實很想跟天堂的父親坦白，我知道他盼著我傳宗接代，但兒子怕是做不到了。”

《奇葩說》辯手姜思達在節目中，公開自己同性戀者的身份

現在宥佑找到了新的男朋友，一個隔壁學校的帥哥，正是當初在直播里秀身材的那一個，那男人說，他會等著宥佑願意跟他一起開直播的那天，到時一定也會牢牢牽起他的手。

年輕人的生活陪伴品？能長久麽？

盡管有人成了花開並蒂的鴛鴦，直播之於社交，卻仍是鏡花水月般虛妄之事。大多數短暫的利益相關系者，最終都在滿足了各自的部分需求後，成為了勞燕分飛的候鳥。

國際關系學院的張楚認為，他應該是最早一批的直播用戶，2013年就在鬥魚上看遊戲直播了。“那時直播間里的人沒那麽多，主播對用戶的每條彈幕都會回複，真的是彼此處於一種交流的狀態。”

不同於傳統明星的距離感，張楚認為主播“就像朋友”。長時間不見，會不自主的點入直播間，看看他們最近主持了什麽新內容。在彼此的互動中，張楚時常覺得自己與主播的生活間產生了交集。

就像小米科技投資部、MIUI 生態及遊戲負責人孫誌超在知乎上說的，“直播真正的價值，是陪伴或者展現，是雙向互動的沈澱。”

但隨著資本的湧入，移動終端的普及以及免費wifi覆蓋率提高等原因，觀看直播的用戶越來越多，交流互動也只發生在送禮物的金主與大主播之間，雙向交流逐漸變成單向表演。“很多女主播就是誰給刷禮物才回複誰，感覺挺俗的。”張楚說。

看直播的近5年來，張楚幾乎沒有花過錢，唯一一次，是去年準備考研時，碰到了一個同樣面臨大四畢業的女主播。他們常在深夜里聊天，在彼此身上找尋溫暖與慰藉。

為了這個女主播，張楚第一次充值了100元作為打賞，“那時她說要來北京，去京東實習，我們當時約定說一起吃飯。”張楚說，他相信線上的網友關系有可能轉化成線下關系，只是後來無論在北京還是直播間里，他跟這個女孩一直再沒見過面。

張楚說，他並不遺憾，“過去了就是過去了。”現在他依然會在下班回家後，開上2-3小時的直播。他以前喜歡自己玩遊戲，但現在下班後，他總是特別累，更喜歡用看直播的方式來消遣，尤其是一些走逗趣、搞笑路線的遊戲主播，是他最關註的。

除了固定關註幾位自己喜歡的明星主播外，他就在遊戲、美女、戶外等幾個頻道轉悠，“看見中意的美女封面圖就進直播間看一下”，碰見漂亮的、表演不錯的，就多看一會。“有時周末能連續看上8個多小時，主要是因為無聊，開著直播感覺屋里還有點兒聲音。”

對於漂泊在大城市，尤其是一些北上廣的空巢青年來說，直播更有可能成為提供心靈撫慰劑的生活陪伴品。一個人吃飯時，找個“吃貨”主播陪著吃；一個人在家時，開個戶外直播看看景色；一個人寂寞著百無聊賴翻手機時，找個秀場聽聽歌尋點樂子。

一位直播行業的運營對刺猬公社（ID：ciweigongshe）說：“主播的任務就是策劃每天的直播內容，不能越線、也不能讓觀眾看膩。”而運營的工作，就是不斷發現、培養，並為各大直播平臺輸送新的內容“潛力股”，所有人都想捧出一個像Papi醬一樣的爆款，但其實能出人頭地的“網紅”越來越少了。

網紅不是你想當，想當就能當

幾天前，刺猬君收到了這樣一則微博私信：

看這前途似錦的美好藍圖，簡直讓人想分分鐘跳槽去直播行業放飛自我了好麽？！

一直播、小咖秀紅人王不凡告訴刺猬公社，他目前的出場費報價已經達到了1.5萬元一小時，與明星合作時價格稍低，但也在1萬元/時左右。

王不凡在一直播平臺的個人主頁

在這兩家直播平臺上，他的個人賬號擁有近百萬粉絲，微博粉絲數量也有24萬，平均每場直播收獲數千元打賞，然而高收入並未給他帶來成就與滿足。

王不凡講了這樣一個故事：2016年國美在線雙11發布會，他是嘉賓主持之一，活動主辦方原本邀請知名足球評論人董路與他搭檔，但對方聽說王不凡是“網紅”、“主播”、還扮過女裝反串，以“不搭”為由，拒絕與其同臺。後來只得更換為韓喬生與其搭檔。

該活動現場，韓喬生與王不凡合影

王不凡說，當他從工作人員那聽說這件事時，心里想的就是：“等有一天把你踩下去的，一個說球的而已，不也是個網紅麽。”

而另一方面，他開始用專業主持人的標準要求自己，覺得“網紅”是個很“埋汰”，主播更容易被人瞧不起，“因為說不出東西，說不出道理。”而他想通過努力來證明自己是有實力的，“天天搞曖昧經濟是能賺錢，但對我而言意義不大。”

張楚說，去年有段時間，直播確實很汙。各平臺激烈廝殺猛出奇招，“網紅直播”的必殺技，時常汙到“不忍直視”。他看媒體報道里有主播在深夜檔“直播造人”，但他沒看見過，但是見過女主播露乳溝、秀腳丫。暴露、艷舞、情色挑逗，讓直播日漸遊走至法律紅線邊界之地。

在屢禁難止的色情內容、數據造假等諸多負面新聞影響下，直播行業的監管條例陸續出臺。去年年內頒布了《北京網絡直播行業自律公約》、《關於加強網絡視聽節目直播服務管理有關問題的通知》、《互聯網直播服務管理規定》等，平臺內部也加強了自我管理和整改。

盡管監管嚴控，直播仍是一門有利可圖的大生意。據艾媒網的數據調查，2017年國內直播用戶規模將達到1.48億，這筆“人傻、錢多、速來”的打賞生意到底怎麽賺，各大平臺也是煞費苦心。

男同社交軟件Blued上個月剛宣布完成新一輪數千萬元融資，CEO耿樂表示該公司2016年直播和移動營銷營收數億，國內業務已實現贏利。

本月初，陌陌發布2016年度第四季度財報顯示，上線不足一年的直播業務在2016年Q4貢獻營收1.948億美元，占該季度凈營收的79%以上，這些成績無疑給陷入“燒錢”泥潭的直播行業指明了一個“點石成金”的方向。

正所謂“飲食男女，人之大欲”。從古至今，這色藝雙絕的人向來少有挨餓的時候，只是得仔細著這些個名目繁雜、信口開河的經濟公司，別落到最後財富自由沒實現，還把這些個少男少女的明星夢給騙了去。

日後正規經濟公司培訓孵化的網絡主播們，可都得是接受過社會主義核心價值觀培訓後持證上崗的了，長得好、身材好、有才藝還不夠，情商也必須要高，還得有手段，讓人看得賞心悅目還心甘情願地掏銀子，這事兒還真不是誰都幹得來的。 

所以說，生在這樣一個魔幻的時代，開開心心過日子就得了，那些沒錢的年輕人，也別再瞧不起另一些除了錢什麽都沒有的年輕人了罷。

世邦魏理仕：商廈租金靠穩 中資租購 填補東九空置率

1 : GS(14)@2016-10-05 05:40:03

2016-09-24 iM

本地寫字樓租金今年中超越倫敦，成為全球之冠，整幢大額投資成交也呈現繁榮光景，世邦魏理仕數據指香港商廈空置率（Vacancy rates）最新降至5%低位，中區僅1.8%支持租金續漲，該行執行董事簡儒德（Rhodri James）展望未來3至4年，東九龍商業區將踏入供應高峰期，有助平衡租金升勢，改善本港企業營商環境，像宏利金融（00945）、花旗及摩通都把業務從中環遷至東九龍；另外深港通刺激中資機構租賃需求的影響，明年起將逐步浮現。

根據世邦魏理仕《全球主要寫字樓租用成本》報告，中上環最優質甲級商廈的平均呎租成本（連管理費等），今年升至189元，超越倫敦西岸（約170元）及北京金融街，成為全球126個寫字樓地段中最昂貴。商廈買賣更是有價有市，近期市場盛傳長實地產（01113）暗盤放售旗下中環中心75%業權，洽購買家包括工商銀行（01398），料作價介乎300億至350億元，按單一物業計勢創商廈歷史新高。而長地副主席李澤鉅亦表明，除長江集團中心及和記大廈外，其餘物業均可出售，意味不排除中環中心的轉售可能性。

恒地（00012）快人一步，本月15日以43.68億元沽出上環商廈金龍中心，呎價2.8萬元，刷新上環最貴商廈紀錄，預計交易今年12月1日完成，可錄38.72億元核心盈利；同時豐泰基金持有觀塘觀點中心，亦全幢轉讓予泓富產業信託（00808）。而會德豐（00020）自2014年起由吳宗權出任主席後，也瞄準市場對全幢商廈需求，今年7月把紅磡One HarbourGate東座全幢，以45億元高價售予內地商人、祥祺集團主席陳紅天，此外在黃竹坑、荃灣及九龍東都積極發展寫字樓，包括觀塘前九倉電訊廣場的重建工程。

滬港通刺激寫字樓需求

商廈投資市場風起雲湧，簡儒德表示原因之一，是本港近年已是全球最重要的首次公開募股（IPO）市場，作為銀行及證券商區域中心的地位日益鞏固，而內地金融業隨着滬港股市互聯互通，轉向樞紐城市香港處理銀行業務，故紛紛重新布局，對辦公空間需求持續膨脹。他預計，地產商在2017年至2020年間，會新增約745萬平方呎的甲級辦公室供應，仍有機會供不應求，而需求除傳統外資金融業和中資公司，也來自科技、新媒體及電訊板塊組成的TMT產業（Technology, Media and Telecom）。

商廈租金升跌，則與空置率息息相關，業界料下半年潛在升幅3%至5%。「現時商廈待租率極低，中上環僅1.8%，尖沙咀是2.5%，出租情況理想很大程度撑起了租金，中上環現時平均呎租約106元，估計未來5年都很穩定。中資財團亦顯露出強烈需求，今年來觀察到中資已代替國際金融機構，吸納愈來愈高比例的甲廈面積，尤其心儀望全海景的國際金融中心（IFC）及交易廣場，老實說，他們支付租金頗高昂，當國際企業考慮節省成本，把後勤部門撤到平租地區之際，中資公司仍舊對中環趨之若鶩，這現象頗有趣。」

「前年滬港通落實，確實刺激了本港寫字樓需求，舉例國信證券，原本租用上環無限極廣場高層1.1萬平方呎，呎租45元，通車後轉租中環國金2期全層，涉2.2萬平方呎，反映股市互通，不單吸引新機構到港，連原本有據點公司也會擴充。相信今年底深港通，同樣帶來一定幫助，促使國際金融機構離開中區後的空置單位，由內地租戶取而代之。」

事實上中區寸金尺土，國際企業跨區尋找搬遷方案，是租賃市場近年趨勢，花旗及宏利近月就入伙到自置的One Bay East新商廈東西座，成為落戶東九龍的最新個案，簡儒德解釋指，「鬧市像灣仔、銅鑼灣和尖沙咀，商廈多在1980年代落成，例如花旗前總部，使用逾30年設備老化，相反新大廈設計及科技配套新穎，質素直逼中環甲廈，令租戶擴散（decentralized）到新地區，而全幢收購的做法確保物業命名權，反映公司長遠發展的決心。」

現市況健康中長綫穩健

「銀行的客戶、中小企財富管理業務，未來將由地區服務，慢慢集中到同一幢大廈處理，對於大銀行而言，保留中上環據點雖然仍舊是傳統，但中後台辦公室，將會大幅轉移到核心區以外。」據了解，領展（00823）及南豐合作的觀塘商廈項目，2019年才落成，近期已獲投資銀行摩根大通大手預租25萬平方呎中低層單位，另外高銀金融（00530）持有的九龍灣高銀金融國際中心，預計今年第三季入伙，亦已獲得跨國公司承租。

不過，東九龍寫字樓現時空置率9.7%，未來4年區內面對近400萬平方呎新供應，會否持續拖累租金水平？「空置率可能還會上升，畢竟很多新廈今或明年落成，供應量充足，為租金帶來不利因素，但受壓估計只屬短期調整，料2018年待租率掉頭下降，加上大規模租戶遷入東九龍東區，將令租金回升。事實上，部分供應是由工廈活化而成，雖然大堂欠華麗，呎租不高約25元起，但受到各類租戶歡迎，例如要求地方寬闊和高樓底的建築師樓及廣告公司。」

擁有多年英國房地產經驗的簡儒德認為，目前商廈市況健康。「回想8年前金融海嘯過後，香港整體商用寫字樓空置率，一度急升到14%高位，現時僅僅5%，即使個別地區較高仍屬合理水平，英國脫歐對市場也沒打擊。實地逛一逛便知，很多待租單位不是完全空置，而是大業主趁約滿空檔，準備替單位『執漏』提升租值。現時紐約或倫敦等商業都市，辦公室空置率長期維持5%至10%，香港屬下限水平。」

東九龍規劃打造為中環以外的第二核心商業區，他估計仍有一段距離。「觀塘其實已經成形，有高度發展的商廈群，九龍灣近十年獲信置（00063）、嘉里（00683）等財團建設亦漸成熟，關鍵是相對落後的牛頭角，能否把整區連貫起來。該區下一個指標，當屬淡馬錫旗下豐樹產業（Mapletree Investment）的恒業街項目，因位置鄰近港鐵站，日後會是沙田通車往中環的交會點，也鄰近Megabox商場配套。另外新地（00016）觀塘前九巴車廠用地補地價43.05億元，可建樓面115萬平方呎且鄰近創紀之城，亦值得留意。」

發展東九龍需改善交通

簡儒德建議，政府應加強交通配套，例如研究多時的環保連接系統（EFLS）以高架單軌列車行走於區內，還有舊機場跑道旁的觀塘避風塘一帶，亦應加以運用。「開發新啟德，無疑需要更有耐心，最近區內首個住宅出售（啟德1號），連同最少6幅酒店項目，相信10年後會是另一片光景。」

「若東九龍經濟持續發展，會聚集很多商務客，但現時知名酒店不多，和中區相比甚為遜色，這個缺口或可由啟德區彌補，支援九龍灣至觀塘商廈配套。相關部門應更具創意，中環名店林立，除了每日上下班的白領和管理層，甚至海外遊客也慕名而至，這點在東九龍也適用，不限商務往來，應該以海濱公園、體育城等元素，吸引人流甚至旅客到訪。」

交通上，簡儒德認為中環碼頭和啟德郵輪碼頭之間，設立更頻繁的小輪航綫，能夠加強九龍東和整個城市的接駁。「在悉尼和倫敦商業區，上班族很多靠河道的船隻通勤，我也喜歡香港的天星小輪，如果政府想開拓鐵路以外運輸，市區路面拓寬工程又舉步維艱，為甚麼不好好利用維港海面疏導交通。現時啟德區可達度不足，需要針對性改善，才有機會融入東九龍核心商圈。」至於市場期待「變天」的黃竹坑，他指南港島綫完工後接駁鐵路，但區內辦公室普遍僅3,000平方呎，不敷大企業應用，故日後租務對象仍以中小企為主。

Rhodri James Profile

現職：世邦魏理仕辦公樓服務部執行董事

事業：

?2006年加入世邦魏理仕，擔任港澳區寫字樓租賃主管

?2000年升任香港租務部區域總監

?1997年來港，加入仲量聯行負責規劃咨詢

?畢業後在倫敦從事工程及資產管理多年，累積房地產經驗

學歷及資格：

?皇家特許測量師學會會員（MRICS）

?香港測量師學會會員（MHKIS）

?英國南威爾斯大學榮譽理學士（房地產管理及測量）

美利道項目掀爭奪戰

市傳工商銀行洽購中環中心，簡儒德相信市場大額成交不絕。「看最新幾宗全幢成交，作價都很高，自從建設銀行（00939）干諾道中總部數年前落成，農業銀行（01288）2012年斥50億元購入總部後，不乏公司想收購。」

「未來半年招標的中環美利道停車場地皮，必定吸引大量資金，因為中區新樓面捉襟見肘，美利道是目前唯一見到的潛在地皮。尤其對中區核心物業為主的長實，地皮鄰近其總部長江集團中心，是增強投資組合的選擇。會德豐也興致勃勃，因項目可連接金鐘廊一帶，另外新世界（00017）及置地，還有中資機構也會出手，我估計這幅地會售出非常高價錢，因競爭是來自四方八面。」

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無法如期填補416億資金缺口 意第3大銀行擬向政府求助

1 : GS(14)@2016-12-07 07:30:45

【明報專訊】意大利修憲公投未獲通過，新政府籌組存在很大不確定性，令意大利第3大銀行西雅那（Monte dei Paschi di Siena）要在年底前完成價值50億歐元（約416億港元）融資計劃增添難度。知情人士向《金融時報》稱，協助西雅那進行融資的摩通和意大利投資銀行Mediobanca認為，已無法利用市場手段融資，正建議西雅那準備在周末向政府求助。

經濟師預期，無論採取任何解決辦法，都可能衝擊意大利銀行體系。西雅那股價昨再跌5%，過去1年股價跌逾八成。不過意大利總理倫齊答允留任至通過預算案，緩和市場憂慮，加上歐洲央行可望在周四會議宣布延買債，歐洲股市昨普遍向上。

引卡塔爾主權基金不果

《金融時報》稱，在公投失敗前，意大利財長帕多安（Pier Carlo Padoan）聯同摩通及Mediobanca一直游說卡塔爾的主權基金向西雅那注資10億歐元（約833億港元），助填補西雅那銀行當前約50億歐元的資金缺口，惟要在本周限期前達成協議機會渺茫。沒有卡塔爾注資，總值50億歐元的融資計劃亦將無法進行。

知情人士稱，若市場手段不可行，西雅那和歐洲央行可能傾向採取「預防性資本重組」，當中包括政府注資，並把次級債券轉換成股權。知情人士稱，為避免西雅那的散戶債券持有人承擔高達20億歐元（約167億港元）的損失，目前計劃確保令初級債券持有人首10億歐元的債券優先獲得償付，且高級債券和存款也不會受損。西雅那又計劃把大約280億歐元（2332億港元）的壞帳，轉到由政府擔保的特殊機構，由後者將這些壞帳進行證券化並出售。

過去1年股價跌逾八成

不過知情的銀行家表示，目前總理倫齊的繼任人待定，未知新政府有沒有政治承擔展開救助。市場希望帕多安續任財長，甚至由他繼任總理，緩和市場的憂慮。宏利資產管理首席經濟師Megan Greene稱，無論找到什麼解決辦法，相信危機蔓延到其他意大利銀行的機會仍然很大。

西雅那銀行今夏未能通過歐洲央行的壓力測試，急須向市場融資提高資本水平。市場人士認為，西雅那的問題拖延太久，早幾個月前早該解決。

經濟師﹕危機勢波及其他銀行

一旦融資失敗，將損害市場對意大利整體銀行業信心，在意大利銀行業引發骨牌效應。 歐洲央行已警告，意大利銀行業是歐元區銀行壞帳問題中心，在9900億歐元（約8.18萬億港元）未償還不良貸款中，意大利銀行業佔三分之一。市場人士稱，裕信銀行稍後進行的130億歐元（約1082億港元）配股集資計劃或受阻。

（綜合報道）

[國際金融]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 7032&issue=20161207

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何國良：政府推終身年金 填補市場空白

1 : GS(14)@2017-04-25 23:43:43

【明報專訊】最近，政府提出了一個新公共年金的計劃，為退休長者提供多一項理財選擇，讓他們可以將部分積蓄轉換成長期、可靠而穩定的定期收入，直至去世。按現時的假設條件計算，政府透過按揭證券公司提出之計劃是以65歲或以上人士為對象，參與計劃的投保人在存入一筆過保費後可即時每月獲發固定金額年金，直至終老。

根據按揭證券公司目前初步估算，男性於65歲投保，每100萬港元的保費預料最多可讓他每月取得約5,800港元的固定年金。按同一基礎估算，女性於65歲投保則可每月取得約5,300元的固定年金。女性投保人由於預期壽命較長，所以平均固定年金因而較低，希望沒有人跑去平機會投訴！

不少長輩聽到政府有這個計劃後，都紛紛向從事資產管理的筆者來打聽，看看應否參與相關計劃。綜合他們這計劃的初步看法，筆者不難發現，他們首先被計劃回報所吸引。以男性投保人來說，計劃預計的每月固定年金為5800港元，即每年可以收到69,600港元。以100萬港元的保費來看，他們說 :「咁即係有成7厘回報啦，去邊度搵呀！」這7%是計劃所叫的年金率，但大家可能忽略了的是，每月所獲派的年金是固定的，即今年每月收到的是5800港元，20年後，每月收到的仍是5800港元。因此，以100萬港元的保費來說，它在未來時間中每年累計可獲取的無風險收入（Risk Free Return）是並沒有考慮在回報內。如果把這因素也考慮在內，這計劃實際的平均回報約為4%。

保險公司多沒推65歲長者計劃

年金其實不是新的理財產品，保險業素來都有為客戶提供這類型的產品。例如，不少的保險公司現時可提供終身3%回報的年金產品，而且，由於部分計劃會有保險的成分，他們派發年金並不限制於投保人在生的那段時間。

在年金理財產品風險和回報上，保險公司所獲取的回報是來自於投資回報的差額（investment spread），同時之間，他們因產品的出售而使之出現資產與負債年期錯配（短期現金和長期年金派發負債），這亦是保險公司因獲取回報而冒的風險。

政府推出終身年金計劃，是為了補足市場上的一個缺口，意即現時保險公司並不熱中發行這種產品。保險公司是純以商業原則來經營的機構，他們看到香港人口正在老化，65歲或以上的退休長者日多而沒有推出相關產品，以倒推的方法，已經可以預知這類型產品的利錢和毛利不一定吸引，例如，如果投保人的最終壽命普遍長於精算假設，這產品就很容易令保險公司虧本。所以，從這個角度看，相關計劃已經可能是類似產品中最具吸引力的一個，買不買？你懂的！

[何國良 基金看世界]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1122&issue=20170424

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