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北角何文田兩靚地 估值共530億

1 : GS(14)@2010-10-14 23:52:31

【明報專訊】為增加土地供應，政府繼今年計劃主動推出6幅地皮外，昨天施政報告亦指出，政府會加快內部程序，令更多住宅用地可推出市場，包括明年推出房委會退還的前北角鸷用地及前何文田鸷用地，以及東涌、將軍澳等地區土地，預計涉及的4幅地皮中，以前北角鸷及前何文田鸷地皮最為市場矚目，除了兩者均位於市區外，涉及面積亦龐大，並極具發展豪宅潛力。市場估計，市值分別為約170億及360億元，隨時創出新高地價，成為全港新地王。



明年推出 有望成新地王

前北角鸷地皮已閒置多年，除位於一向供應量較少的港島區外，更位於臨海地段，預期大部分單位可享有維港景色，加上地盤面積約31.5萬方呎，估計可建樓面逾90萬方呎，是現時港島區臨海罕有大型地皮。至於另一幅前何文田鸷地皮已閒置多年，地盤面積更高約64萬方呎，估計可建樓面約360萬方呎，為九龍區巨無霸地皮，市場人士估計或分階段推出。該地不遠處為新地(0016)今年6月斥109億元天價投得的何文田前山谷道鸷2期地皮，加上日後落成的沙中線何文田站，區內樓價將看高一線。

早前政府原計劃，今年將主動推出的6幅地皮，已售出跑馬地聶歌信山道地、何文田佛光街前山谷道鸷2期，而九龍塘延文禮士道地皮更被發展商搶先勾出，下月初拍賣，餘下原計劃主動推出的地皮僅包括西半山波老道、北角油街地及司徒拔道前嶺南書院地皮。

測量師：具發展大型豪宅潛力

中原測量師行董事張競達稱，若論前北角鸷及前何文田鸷地皮，兩幅均位於市區，地皮規模龐大，若日後公布賣地章程時，政府不規限興建中小型單位，地皮可塑性將大增，具發展大型豪宅潛力，預計前北角鸷地皮每方呎樓面地價約1.7萬至1.8萬元，前何文田鸷地皮每方呎樓面地價達1.2萬至1.3萬元不等，兩幅均具問鼎全港地王寶座的潛力。

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2 : GS(14)@2010-10-14 23:52:42

原北角鸷居民：勿建屏風樓
  2010年10月14日

【明報專訊】早於2003年已清拆的北角鸷，地皮優質，目前估值約170億元。此地皮原本擬交由政府於2004年3月拍賣，作為混合式住宅的發展計劃。

然而遭到社會甚至地產商的反對，結果一幅盛載了當年舊鸷民美好回憶的靚地，就這樣白白空置了7年，直到雜草叢生，最終特首才於昨日施政報告上，宣布明年將把這珍重地皮推出市場。

「現在總算是為北角鸷劃上句號，但是否完美，還是看買出後的用途。」一直對北角鸷地皮長期空置感到遺憾的原鸷民黃啟聰道：「很希望政府尊重當年對鸷民的承諾。但我覺得，政府最後只會將地皮用作興建私人樓，真是這樣，我也希望別建屏風樓，不要拆走了北角鸷，還把陽光和美景也奪走。」

「早料到這幅地最終會賣，只係估唔到，一放就放7年咁耐，唉……」地皮對面潤記茶餐廳的老闆陳潤華感嘆。潤記原址本來在北角鸷內，北角鸷清拆才搬到現址繼續經營。「爺爺、父親再到我，潤記三代都在北角鸷。」陳潤華說，「每次和街坊提起，都想鬧政府。早就不相信政府會將塊地起公屋居屋，一定會起豪宅啦，否則當年就已經起了，不用丟空那麼久。」

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北角村靚地明年推售

1 : GS(14)@2011-12-22 22:49:26

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15915188

發展商一直翹首以待的前北角邨商住用地，發展局林鄭月娥昨為他們帶來好消息，便是政府會在下個財政年度主動出售此地。市場估計此地約值逾 50至 60億元。
林鄭月娥表示，雖然下年度賣地計劃將在明年 2月初才公佈，但由於前北角邨東部的商住地盤，備受市場關注，政府現已鐵定下年度主動推售，此地可提供相當數量的住宅單位供應，現早點透露，希望讓對此地有興趣的發展商，可早作準備。

估值 50至 60億元

此地約 30萬多方呎，為集住宅、商場、社區設施及交通交滙處的一個大型綜合發展項目，總可建樓面約 90萬方呎，其中商住樓面約 73.3萬方呎。綜合測量師張楚翹及陳超國估算，此地每呎樓面地價約 7000至 8000元，即約值 50至 60億元。至於前北角邨西部的酒店地盤，仍會保留在勾地表內，讓發展商試勾。
另外，林鄭指出，至於荃灣前大窩口和元朗東頭工業區的兩幅限呎地，為回應政府新的房屋供應指標，已撥予房委會作「置安心計劃」發展。而灣仔警署商業保育地皮和中環美利大廈酒店地，則因有司法覆核的官司所纏，最快要下個財政年度才可推出。

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抽走三靚地　沙田建公屋

1 : GS(14)@2013-06-29 17:49:35

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130629/18316290


下季推九幅住宅地

                  第一太平戴維斯測量師陳超國表示，政府此舉正反應其中短期整體的土地供應不足，為應付公營房屋的發展，惟有犧牲部份私人住宅土地。只有待新市鎮落實發展或完成大規模土地用途改劃後，情況才有改善。
美聯測量師林子彬指出，抽起土地作其他發展，理論上問題不大，關鍵是政府能否確保每年兩萬個私人住宅建屋量的目標能否達到。
至於下季計劃推出招標的九幅住宅地，陳茂波說，主要分佈沙田、灣仔、沙頭角、元朗、屯門、西貢、荃灣及上水區，其中除了三幅沙田九肚及一幅灣仔地外，其他均是限量地。

       

元朗站項目提前推

                下季並沒有鐵路上蓋項目供應，政府跟港鐵正修訂西鐵元朗站上蓋項目的內容，約提供1,880個單位，相信可於本年度內招標。另屬港鐵擁有的馬鐵大圍站及天水圍輕鐵總站兩個上蓋項目，也希望在未來12個月可重新招標。
政府過去雖明言，納入賣地表內的土地，不會隨便改變，但也曾抽起賣地表內土地，來興建資助房屋，如柴灣連城道細地及荃灣前大窩口工業邨土地，便分別轉為公屋及新居屋發展用地。不過，今次一口氣抽起三幅土地，轉為公屋發展，極為罕見。該三幅石門地，其中兩幅還未改變土地用途。
不過，就政府今年初公佈的賣地計劃，28幅新增住宅地中，便有22幅是未完成規劃程序，陳茂波昨日雖指，目前有五幅已完成規劃程序，但除剛被抽起的兩幅石門地，10幅仍在進行中或未開始程序，至於剛額外增加的六幅土地，最快出售日期也安排至明年3月，即隨時是成為下年度的滾存土地，對本年度供應所起實際作用不大。
觀乎本季已售或將售的八幅土地，只提供約3,100個單位，連公佈下一季賣地，半年也只約5,600個，距離政府今年初大言炎炎指一定可達到每年2萬個建屋量，仍遙不可及。
政府下季除推出七幅住宅地外，亦提供九龍灣一幅商貿地，地皮位於九龍灣宏照道與臨利街交界，面積約46.25萬方呎，可建樓面約55.5萬方呎。

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2 : GS(14)@2013-06-29 17:49:46

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130629/18316292
【拆局】
梁振英（CY）又當林鄭月娥透明，陷政務司司長於不義。昨日發展局局長陳茂波又扮作人肉錄音機，公佈新一季賣地計劃時，主動透露將沙田石門三幅在勾地表內原作私人住宅地，強搶轉作公營房屋興建後，完全推翻前屆政府林鄭任發展局局長時堅決不把勾地表內地皮，換作公營房屋的承諾。
正當前政務司司長陳方安生早前表示「林鄭拍CY好唔開心」，不排除隨時離任的言論、昨日兩名特區政府頭二把手在不同場合否認傳言之際，完全聽CY擺佈的波叔作為打手，從勾地表抽起三幅地的做法，令林鄭相當尷尬，亦即時被發展商抨擊，在補充新地不足之下再抽走三幅用地，私人住宅供應不足問題依然存在。
梁振英為爭連任

今次CY借打手摑了林鄭兩巴掌，除了顯示換屆一年的特區政府房策思維，把前朝政策拖下馬之外，還為未來繼續搶私樓地建公屋的行動踏出第一步。目前被重新規劃中的22幅用地當中，不排除仍有地皮最後會用作興建公營房屋。面對土地資源緊絀，發展商也因市況欠佳，賣樓欠積極。靚地起公屋或居屋削弱庫房的收入，以地換取上車市民的支持，作為四年後爭取連任的政治籌碼。
將原本規劃的地皮變作其他用途的做法不是第一次，早前把九龍塘李惠利工業學院地皮，強搶一半作私人豪宅地發展，惹起浸大師生強烈抗議；日前也把一塊位於粉嶺皇后山原定作為私立大學用地，擬改為公屋發展用地，意味着CY發狂搶地，來滿足私慾連任之心路人皆知，即使下屬都冇面畀。
另外，昨日早上運輸及房屋局局長張炳良在出席電台節目時表示，放寬申請樓花期，有意置業人士也需要留意風險，例如市場認為美國未來會加息，相信置業者會考慮自己的承受能力。兩位局長只是盲目聽命於老頂，只做表面功夫，將樓市的「風險球」拋予市民。

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3 : GS(14)@2013-06-29 17:50:09

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130629/18316294
【急增供應】
政府決心增加土地供應，宣佈容許發展商提早10個月申請預售樓花的同時，亦似乎加快批出售樓紙，其中兩個申請售樓達7個月及10個月的新盤，終獲政府批准賣樓，即時為樓市帶來1,821伙新供應。
港圖灣今開售　首批超額

剛獲批售樓的兩盤，分別是長實（001）的荃灣昇柏山及南豐發展的東涌第55B區項目，兩盤分別在去年8月及11月已申請售樓﹔前者提供402伙，後者則達1,419伙，為繼元朗尚悅去年10月發售後規模最大的新盤，料成市場焦點，有指最快第四季開賣。至於昇柏山能否趕及下月發售，長實執行董事趙國雄則指仍未定開售時間。
嘉里（683）土瓜灣港圖灣今日發售80伙，該盤在開售前收約140票，以推出的首批50伙計，超額1.8倍。
香港興業（480）的荃灣遠期工廈樓花「DAN6」，雖被指工廈扮住宅出售，惟由於入場費低至約200萬元，開賣兩日售出約130伙，佔單位總數178伙的73%。莊士國際（367）佐敦珀．軒昨天終開齋錄得新例後首宗成交。
另外，一班企硬成交的葵涌雍澄軒買家，指長實未有如期完成交易，考慮集體告長實，昨向立法會議員涂謹申求助，諮詢法律意見。一手買家楊太向本報稱，昨有逾30名苦主出席。據知，由於今次是長實毀約，如果打官司，未必冇得打。她引述涂謹申稱，希望身兼律師的立法會議員何俊仁會幫他們出頭。

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先達罕見靚地舖丟空iPhone炒燶吉舖兩個月增近兩成

1 : GS(14)@2016-03-28 14:14:09

■旺角先達廣場正門旁地舖，原由高登大藥坊早年高價搶租，現時已退租變為吉舖。　陳奕釗攝



【本報訊】零售慘淡，手機店林立的旺角先達廣場吉舖續增，比兩個月前再多5間，增加約18%。新增吉舖竟是商場正門旁、對正亞皆老街的超旺人流地舖，為地下G8及G9號舖，面積約750方呎，原由高登大藥坊三年前高價搶租，惟已退租及丟空，屬先達近年罕見地下吉舖。記者：陳家雄　胡仲邦


旺角先達廣場3層合共287個舖位，今年1月統計有28間吉舖，空置率9.8%，屬近年新高，然而高處未算高，記者昨日現場直擊，更新現況，吉舖數字增至33間，空置率增至11.5%。現時吉舖仍集中1樓及2樓，儘管個別舖位劈租2至3成，惟租賃情況未有大幅改善，僅1樓76號舖，實用151方呎，以月租約2萬元租出，呎租約132元，較舊租平超過一成，惟兩層樓面分別仍有13間及14間吉舖。記者昨於現場觀察，正值復活節假期，場內冷清人流少。



地舖減租9%　藥房仍棄租

樓上吉舖無人行，樓下地舖亦丟空。雖然地下G99及G68號比舊租平逾兩成租出，但同時又有吉舖新增，目前約5間，雖較1月少2間，但卻新增一間吉舖是向正亞皆老街，人流暢旺的絕靚地舖，位於先達廣場正門旁邊地下G8至G9號舖，面積約750方呎，原本由高登大藥坊在2013年以高價踢走便利店，當時月租35萬元，較舊租高87%搶租舖位，經營三年多，現已棄租。據悉，上述業主現時叫租32萬元，較舊租平約8.6%，惟仍留不住藥房，目前地舖丟空。雖然高登藥房集團近日撤出先達廣場絕靚地舖，但集團仍有超過10間分店遍佈旺角人流極旺靚位，明顯主攻內地旅客生意，包括山東街、豉油街、亞皆老街、通菜街及西洋菜南街等。除此以外，高登藥房集團亦於銅鑼灣設有分店。


■手機店林立的先達廣場吉舖湧現，昨日假期場內顯得冷清。

部份業主提早半年放租

該商場租金見回落趨勢，場內地下2至3號舖，面積約234方呎，屬商場單邊地舖靚位，舖位原本由手機店在2年多前以約35萬元搶租，惟iPhone炒燶，手機店不續租，業主早於半年前放租，叫租36.8萬元，至本月中獲小食店以26萬元承租，比舊租平25.7%，租金重回2014年水平。資料顯示，此舖位曾由街頭小食店承租長達10年，在2014年被遷出前月租約25萬元，最終被手機店出多10萬元踢走。現時舖位變回小食店，租金比2014年略貴1萬元。部份業主驚死租客不續租，提早半年將舖位放租，其中G23及G25號舖，面積約350方呎，現由小食店承租，月租約18.8萬元，租約至今年10月才屆滿，惟業主現將舖位放租，叫租18.8萬元，與現租約一樣，不排除現租客不欲現價續租。



【專家意見】


■林浩文


萊坊高級董事和估價及諮詢部主管林浩文：「旺角先達廣場租價近年升咁高，主要係自由行帶動同埋iPhone熱炒，不過隨住自由行人數同消費模式轉變，商戶經營狀況都有改變，吉舖不單喺旺角，中環同埋銅鑼灣都有出現。業主唔想低價租出，因為會拖低回報率，令地舖貶值，與其係咁，不如用短租形式放租，甚或將舖位丟空。再者，租金低，亦影響銀行貸款。」


■黃子華


美聯集團董事總經理黃子華：「零售業轉差，自一周一行、反水貨、反貪腐，自由行來港消費減少。先達以銷售手機為主，近年主力賣iPhone，而家喺先達買手機拎返內地炒已經唔掂，因為中港兩地幾乎同步發行全新iPhone手機。加上人民幣貶值，令先達廣場零售變得艱難。呢個商場租金冇因應市場做調節，維持高水平，至少要回落一定水平，舖位先有承接。」





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160328/19547198

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海景靚地斬樹擬建丁屋

1 : GS(14)@2016-06-20 05:35:57

【本報訊】西貢大灘臨近海邊，亦有巴士等公共交通接駁西貢市中心，鄰近就是黃石碼頭。丁屋有價有市，一幢建築面積1,800呎臨海丁屋，有地產代理以1,800萬元放盤。創建香港估計當地現時有10多宗建屋申請，涉及地皮植被全被鏟除，批評是「先破壞，後發展」。地政總署回覆稱，有關地段屬舊批約私人農地，移除樹木並未違反地契。大灘生態價值高，除了有一條「具重要生態價值的河溪」，亦有受保護的植物，包括香港大沙葉、土沉香和金毛狗。大埔地政處在2010年已批准村民興建18間丁屋，現時接近完工，今次申請建屋的地皮上的植被亦遭鏟平。記者翻查Google衞星圖，去年該處仍是一片綠色，日前到場大樹全被砍倒，連一處墳墓旁的樹林亦難倖免，擬建丁屋位置全可望海景。環團反對大灘興建村屋，村民就掛出中英對照的橫額，批評環保人士有如強盜，發動輿論逼政府搶原居民土地納入郊野公園，並警告或封村保衞家園（圖）。■記者潘柏林





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160620/19661809

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新季多靚地 何文田黃竹坑站齊推 兩上蓋共涉1800伙 打破兩季港鐵零供應

1 : GS(14)@2016-09-29 07:52:24

【明報專訊】政府昨公布來季推地計劃，期內將推出5幅住宅官地，涉2800伙，為上一個財政年度（即2016年1至3月）第四季以來最少，但同時會推出港鐵何文田站及黃竹坑站兩大重頭項目，共涉約1800伙，除打破連續兩季港鐵（0066）零供應局面外，亦令期內單位供應達4600伙，按季輕微減少200多伙，連同3幅啟德地，來季市區靚地將佔七成，近季罕見。

明報記者 林尚民

發展局長陳茂波昨公布，港鐵何文田站第1期及黃竹坑站第1期，將於來季推出招標，前者可提供約1000伙，後者則提供約800伙，惟黃竹坑站招標或會受南港島線通車時間影響。他更表示，港鐵於今年財年度第四季，將推出將軍澳日出康城及以代理人形式推出錦上路項目。

黃竹坑站招標 視乎南線通車時間

今次港鐵推出之兩幅地皮，均屬地王級，何文田站位於豪宅區，鄰近新地（0016）天鑄，市場估計項目市值約118億至148億元，每方呎樓面地價則約1.2萬至1.5萬元；黃竹坑站項目則可享海景，有條件打造成豪宅，但由於臨近舊區，估值較為參差，每方呎樓面地價約5500至1.5萬元，項目估值約36億至98億元。事實上，政府近年為求達到賣地目標，不時都依靠港鐵，陳茂波於2014年更罕有批評港鐵連續三年零批地，昨日陳茂波亦稱，現時會在新線路通車前研究推地，並不會容許日出康城通車多年仍有多幅地皮未招標的情况再次發生。

5幅官地啟德佔3 涉2100伙

雖然來季市場有兩幅矚目港鐵地，但反觀官地方面則較次季度為少，陳茂波昨公布，來季推出的5幅住宅官地，涉及約2800伙，較本季的4760伙減少四成，其中啟德成供應最多地區，3幅地皮合共可提供約2100伙。

陳茂波表示，雖然來季推出地皮涉及的單位數目較今季少，但連同過去兩季度來自私人重建項目提供的約1440伙，以及首3季度推出地皮，共涉1.57萬伙，佔今年供應目標1.8萬伙約87%，全年達標應無問題。對於鴨脷洲一幅地皮未成功改劃，陳茂波表示，雖然項目可提供1400伙，為重要土地供應，但政府會迎難而上，亦有後備方案，不會影響全年推地達標。

對近月樓價再次回升，陳茂波表示現時市場對樓市看法不一，不會就樓價作出揣測，但對雙辣招能否達到目的，現階段仍密切留意。

萊坊高級董事及估值及諮詢主管林浩文預料，今年及未來數年總賣地料可達標，相信港鐵及市建局的供應量將繼續佔有一定比重。不過，未來住宅供應以新界區為主，長遠而言，尤其在2020年後或會供應不足。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1669&issue=20160929

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市旺推靚地 港鐵政府齊得益

1 : GS(14)@2016-09-29 07:52:25

【明報專訊】港鐵（0066）旗下何文田站及黃竹坑站上蓋項目，被譽為近年「最靚」市區上蓋項目。由於今年第四季樓市料持續向好，市場相信更有利港鐵以最佳條款批出項目，政府亦可撐起新一季供應，以達到今年住宅供應目標。有證券分析員認為，港鐵得益及分紅多寡，最終視乎補地價多少而定。經濟學者認為，在市况較好時推出土地，有望藉較高補地價增加庫房收益。

學者：藉較高補地價增庫房收益

浸會大學經濟系副教授巫伯雄表示，現時市場情緒樂觀，趁機推出兩幅港鐵靚地，港鐵可以較高地價批出，而政府亦可批出較高的補地價增加收益，加上市况向好，大型地皮不乏承接力，現時推出可增加土地供應，可謂多方面受惠。他又稱，由於多條新港鐵線將會陸續通車，港鐵上蓋項目未來將陸續有來，加上啟德區內仍有多幅地皮，未來將會有不少市區地皮推出招標。

星展唯高達董事兼香港地產分析師丘卓文則稱，港鐵從發展上蓋項目多寡，得視乎補地價高低而定。通常在補地價較低時，港鐵從中分紅會較好。翻查資料顯示，港鐵過往分紅的方式多視乎個別項目而定，例如銷售額佔成本一定比例後分紅，或由港鐵承擔部分補地價，並且在發展項目落成時，取回部分單位銷售或商場物業用作出租用途，並非一成不變，分紅手法亦較彈性。

[地產]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4336&issue=20160929

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月內港島兩幅靚地成焦點

1 : GS(14)@2017-02-15 09:18:22

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8067&issue=20170215
【明報專訊】除鴨脷洲利南道地皮外，本月底前尚有兩幅港島地皮，包括港鐵（0066）黃竹坑站1期上蓋發展項目及市建局中環卑利街／嘉咸街發展計劃地盤A分別截標，加上新一年度賣地計劃最快下周公布，市場人士估計多幅市區用地包括啟德新發展區、港鐵何文田站上蓋、黃竹坑站上蓋發展項目餘下期數將陸續推出，料發展商將重整部署，擇肥而噬。

最快下周公布來年度賣地計劃

本年度政府推多幅市區靚地，吸引發展商高價競投，其中啟德新發展區內更連錄每方呎樓面地價紀錄成交，據了解，新賣地表內，政府將繼續加推啟德新發展區的用地，料新增用地可建單位逾4000伙，當中將包括啟德第1E區1號用地，可建樓面逾150萬方呎，初步估值逾150億元，勢挑戰住宅地王紀錄。

此外，去年獲城規會通過改劃的長沙灣副食品批發市場用地，可建總樓面98.78萬平方呎；以及一幅位於獅子山隧道公路與龍翔道交界的綠化地，可建樓面達43.8萬方呎，亦有機會在新一年度推出。

高力國際亞洲區估價及諮詢服務行政董事張翹楚認為，在近期中資發展商亦瞄準大型市區項目下，料傳統本地發展商會重新部署，有可能聯合入標將風險分散，或向未插旗的內房或內地企業招手，以分散投資風險及增加勝算外，同時亦有可能擴充內地客群。

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