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民营房企险招：一手艰难融资一手抢时拿地


http://www.21cbh.com/HTML/2010-6-24/xNMDAwMDE4MzUxNw.html


去年土地市场争夺激烈，在国企、央企等大型开发商的哄抢中，大部分中小型房企一地难求，有公司甚至寸土未得，如今，终于有他们拿地的机会了，问题 是，时机合适么？

据本报记者调查掌握的情况，以目前多家企业的举动来看，不管是不是最佳时机，这些中小型房企已经出手。不少此类开发商的高 层告诉本报，虽然市场调整在所难免，但长期的行业发展空间没有问题，因此，及时补充土地储备，合理配置中长期发展的存货结构，是第一位的。

“抄 底不是最主要的，抄底也不是谁都能做到的。现在能够拿到底价的土地，为何不拿？”一位刚刚在苏州拿下一幅土地的民营开发商高层向记者坦言。

旭 辉集团董事长总裁林中告诉本报记者，“抓住‘弯道超车’的机会，积极增加土地储备，为下一步超车提供可能。”

林中的想法在许多期待有所突破 的中小房企负责人中具有代表性，而眼前最大的困难可能就是融资压力。“例如最近拿地的新湖中宝、天地源等多家公司，都采取了边积极拿地边通过股权质押等渠 道融资的策略，动作频频。”一位房地产券商分析师指出。

央企打盹 民企“补地”

据公开信息统计，今年前4月万科新增土地建筑 面积达913万平方米，居各房企之首，5月份，万科在此基础之上又新增8个土地项目；前4个月，保利则在土地市场投入159亿元居首，5月份，保利又以 31亿元分别在上海、成都和沈阳共获取4宗地块，建筑面积为89万平方米。

与商品住宅市场成交量瞬间萎缩的情况不同，在新一轮调控中，不少 企业频频拿地。

去年大部分时间里，国企、央企占据土地市场主力位置，而中小房企尤其是民营房企，几乎没有机会拿到像样的土地，如今，除了少 数几家全国性大型房企还在拿地外，更多的土地被这些中小房企、民营房企拿下。

“2009年10月份至今年3月份，旭辉谨慎地面对市场，‘作 壁上观’。4月份调控以来，旭辉反倒积极参与了拿地，参加了十余场的土地招拍挂，还有几次离中标只是一步之遥。”林中向本报记者坦言，旭辉对于地块本身有 自己的评估和判断，比如上海江桥地块，8000块的楼板价公司认为是合理的，超过8000块就有些离谱了。

在具体的拿地方法环节，旭辉主要 采用市场化的手段去运作。2009年旭辉一共拿了8块地，其中有6块是通过公开的招拍挂来获得，有1块是通过联交所挂牌转让获得的，还有一块是二手收购 的。

林中强调，旭辉一直本着“积极参与、谨慎拿地”的态度去参与土地竞争，但真正到了拿与不拿的节点，旭辉会做出自己的评估，谨慎对待。 “对于房地产开发商来说，最大的公司决策莫过于投资决策，一招不慎，满盘皆输。不当的投资决策，有可能会成为企业的包袱，甚至事关企业的生存。”

眼 下，许多中小型房企正是采取类似旭辉的策略，积极进入土地市场。

6月21日，新湖中宝公告，公司与浙江中房置业股份有限公司以8.01亿元 联合竞拍获取嘉兴市一商住地块，土地面积18.63万平方米，各占项目公司51%和49%的股权。此前的5月初，该公司刚刚以21.62亿元获取浙江丽水 市三幅地块。

重庆金科地产、荣安地产、禹洲地产、江苏新城等公司，近期也在踊跃拿地。一位正忙于四处看地的浙江中型地产商负责人告诉本报， “近两年的土地市场，或许也只有当前的市场形势下，众多中小型房企才有较为充分的拿地机会。去年是很热，但没有我们的机会。”

换言之，调控 来袭让土地市场退烧的当口，恰恰成为许多开发商眼中补上去年未能实现的土储量目标的良机。

地市趋于理性

如 上述中小型房企得以顺利补充土地储备，除调控背景下许多企业选择观望的因素外，国企尤其是央企被从政策层面引导不过度参与地块争夺也是另一个关键因素，而 如万科、保利等依然在购地的大型房企，由于正逐步改变土地购入渠道，也令住宅土地的争夺不至于太过激烈。

例如，保利今年在北京、上海、广 州、天津等地所购的数宗地块，多幅为商住用地，有意加强了商业用地的力度。

此外，市场降温，为配合调控基调和保证出让成功率，地方政府主动 下调出让地块的底价，对这些房企的购地行为有明显鼓励作用。“对于土地出让方而言，眼下只有两种选择，一是推迟推地，另一种则是调低价格。”上海一位土地 一级开发企业的负责人告诉记者。

中原地产的最新统计显示，从成交价格来看，土地市场逐步趋于理性。５月土地市场渐趋平稳，特点是流标率较 低，拿地溢价率继续回落。５月全国12个被监测城市的土地成交面积为1323公顷，环比增长18%。居住用地的溢价率继续明显下滑，除上海多幅热点地块成 交，溢价率高达123%，其余城市均未超过40%。

与溢价率明显下调对应的，则是二三线城市的土地成交量比重明显增加，购地企业重点在这些市场新增土储。据测算，如新湖中宝所购嘉兴地块，楼面地价仅 约4300元/平方米；重庆金科所购苏州地块楼面地价6473元/平方米、底价成交。

“有价无市并不是真实的价格。”林中直言，如今的地价 水平存在低成本增加土储的较大机会，“这就是我们弯道超车的机会”。

一步险棋：资金链不能断

然而，风险也随之而来。“企业 自筹资金在加大，融资压力加大。”东兴证券分析师郑闵钢指出。

林中也坦言，目前政府对于土地的期待普遍偏高，在房价未动的情况下，地价也难 有所迅速反应。换言之，即使眼下是个增加土储的时机，也需要应对不小的风险，其中资金链的安全显然是最为关键的。

新湖中宝6月份公告，第一 大股东浙江新湖集团先后将公司股份质押给中国光大银行股份有限公司杭州分行和中国农业银行杭州古荡支行，截至目前，新湖集团持有的公司股份中用于质押的股 份占公司总股本高达59.69%。

统计显示，今年以来，江苏新城先后与国元信托、中诚信托、爱建信托合作，融资达12.7亿元。

6 月19日，天地源也公告称，同意对两家子公司向金融机构申请融资额度4.5亿元的项目开发贷款提供担保。至今，该公司累计对外担保总额为5.96 亿元。

中 银国际报告披露，房企资金来源分类指数已出现高位回落。2010年1-5月，房地产开发企业本年资金来源27288亿元，同比增长57.2%，较1-4月 回落2.7个百分点。

眼下拿地的企业，几乎均有不同方式的融资动作在同时进行。一手拿地一手融资，安全是第一位的。林中向记者透露，旭辉注 重货币资金与总资金的控制，现金流要保证占总资产的20%左右，同时也要控制轻资产规模。快速开发，快速销售，保障现金流的畅通，保障公司的滚动开发。

福 兮祸之所伏，这也是其他类似规模的房企眼下拿地险棋必须要遵循的重要原则。
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兵行險招 萬科深鐵重組預案的三步棋

來源: http://www.yicai.com/news/5030415.html

2015年年中，高舉杠桿而來的寶能系打破了萬科自1994年君萬之爭以來21年的平靜。長期固守的利益壁壘解構後，萬科的命運走向未知。

無論是持股24.26%的寶能、15.23%的華潤，抑或是6.18%的安邦，都對萬科各有所求。萬科的行業地位決定了這並非一場僅以資本為導向的簡單商戰，資本入侵後上市公司本身的股權結構漏洞、管理層與大股東之間的矛盾、央企在資本市場中的決策搖擺效率低下、監管部門對資金的監管能力不足等問題暴露無遺。

2015年12月18日，萬科開始停牌;3月12日，萬科宣布引入深圳地鐵;至6月17日，萬科董事會審議重組預案並公諸於眾，股權爭奪戰正式進入深水區，而華潤在董事會上投出的反對票進一步加劇重組的不確定性。雞毛滿地。

距離能決定萬科未來走向的股東大會還有四個月時間，股權爭奪戰中的每一方都在爭取贏面。6月19日，萬科高級副總裁譚華傑、董秘朱旭召開萬科深鐵交易預案電話會議，意欲爭取更多投資者的支持。

大佬林立，終於有人想起中小股東。截至停牌前，萬科前十位股東持股總比例為55.4%，公眾股東占比為44.6%。撥開層層相扣的關系鏈，剔除大股東間或截然相反的態度和訴求，保護中小股東的利益、作出上市公司利益最大化的決定是商戰的共同本質。

目前，萬科於6月17日公布的交易預案是唯一可討論的對象，承載了當前所有爭議的焦點。

先進行回顧。6月17日晚，萬科通過H股發布重組預案公告，擬以發行股份的方式購買深鐵持有的前海國際100%股權。前海國際是深圳地鐵集團的全資子公司，主要資產是分別位於深圳前海樞紐和安托山的三宗地塊。

交易初步定價為456.13億元，萬科擬定向發行28.7億股A股來支付，每股15.88元，為定價基準日前60個交易日股票交易均價的93.61%。對比萬科A停牌前的收盤價24.43元，以及6月17日萬科H的收盤價17.52港元，發行價分別折價35%、溢價7%。

需提醒的是，交易的方式和對價是華潤集團反對的焦點所在，而對於引入交易對象深圳地鐵華潤是同意的。目前，萬科董事會11個席位中，華潤集團占去3個席位，是惟一在董事會中具有話語權的大股東。6月17日下午，萬科一董會議召開，華潤投出3張反對票。此外，獨立董事張利平作出“回避”決定，其余7名董事均投贊成票。董事會通過的這份重組預案是否有法律效力也是華潤目前爭論對象之一，此處略過不表，因究其根本，華潤發難的真正原因在於預案本身。

6月19日晚，譚華傑在萬科深鐵交易預案電話會議中表示，對於預案，目前有幾點爭議，包括引進深鐵的必要性和重要性、交易的方式和對價。

深鐵是何許人也?

國資委旗下，深圳軌道交通建設的主力軍。截至目前，深圳正在運營的軌道交通線路總計5條共178公里，其中4條約158公里線路都由深鐵建設運營。深鐵以“軌道+物業”為主要開發模式，深圳市政府無償劃撥地鐵上蓋或沿線物業予以深圳地鐵作為其建設地鐵線路的支付對價。

目前，深鐵在建項目規劃建面380萬平米，累計銷售超180億元，在深圳取得10塊土地，全位於核心位置或樞紐地段。據規劃，至2030年，深圳地鐵累計總建設里程將達1000公里，首批規劃建設11個項目。其中7條新線規劃6個車輛段、6個停車場具備上蓋物業開發的可能，可開發物業面積達400萬平以上。深鐵的土地儲備規模和質量都居於行業前列，並且隨著交通軌道建設的推進，優質土儲將不斷增加。

譚華傑表示，深圳地價太高，萬科面臨著進退兩難的困境，買地太貴不買地就被迫退出城市。他說，誰能綁定深鐵地鐵誰就贏，此事關乎萬科生死。

但投資者質疑的是與深鐵合作的可持續性。僅憑3宗土地註入就能成為發展30年的龍頭房企萬科的最大股東?註入三宗地以後，就能保證就此綁定深鐵?

譚華傑回應投資者，只有向深鐵增發才能把深鐵和萬科的利益捆綁在一起，但是此次註入土地之後，未來與深鐵與何種方式繼續合作萬科還沒想好。至於交易方式和對價，都是和深鐵商量後，萬科管理層所能爭取到的最好結果。深鐵排斥現金收購，只同意增發股票成為萬科大股東。

需註意的是，增發後，H股占比將下降至9.45%，低於香港聯交所規定的公眾股占比不低於10%的紅線。萬科需發行H股以滿足最低流通股比例要求，但交易能否獲得股東批準仍不確定。

孤註一擲，用三宗地來對賭明天，這是萬科管理層兵行險著的第一步。

地鐵上蓋物業普遍開發周期長，萬科擬收購的3宗地共2個項目最快也要2018年才能入市。招商證券作出測算，2016年和2017年，由於股本增加，萬科EPS被攤薄20%左右。但從中長期看，項目將在18年之後的幾年陸續結算，註入的兩個項目潛在凈利貢獻達300億量級。

在短期和長期利益中作出取舍，這是萬科管理層為重組預案走出的第二步，利於長期盤踞的大股東但考驗中短線投資者的耐心。

深鐵是何許人？（網絡資料圖）

電話會議上，投資者問譚華傑，方案能否在交易方式上作修改，譬如以股權+現金的形式收購。沒有答案，譚華傑表示修改方案並不是他的工作範圍。那麽既然是召開以預案為主題的電話會議，負責預案的高管為何不出席參加，依然沒有答案。

華潤的態度已足夠明顯，公開喊話稱，倘若不修改方案，董事會二次會議上和股東大會上將繼續投出反對票。

參照董事會第一會議來討論華潤手上的三張票是否能左右方案的通過。萬科的三個董事王石、郁亮、王文金必然同意方案，而從獨立董事華生、羅君美、海聞也會通過議案。根據2/3以上人數通過原則，焦點在於獨立董事張利平，張利平是否是關聯交易的董事將決定投票結果。如果張利平“回避”票數有效，華潤的反對無法阻止預案提交到股東大會的層面。

從董事會一次會議到二次會議還有近兩個月時間，已經律師提出程序異議的華潤能否利用法律來解決“懸疑”仍有待觀察。此外，在這兩個月期間，萬科是否將考慮華潤的意見，取得深鐵的同意來修改預案，減少預案推行阻力也是另一種不確定性。

這是屬於完善方案和爭取支持的兩個月，也是充滿變數的兩個月，這是重組預案暫時無法得到投資者信心的第三步。

不確定性太近，明朗的未來太遠。萬科停牌一年間，大盤系統性大跌甚至出現熔斷，複牌後有強烈的補跌預期。高位進入的投資者需要信心，需要一份以上市公司的利益最大化為宗旨的重組方案，至於誰是第一大股東誰在收購案中爭得輸贏並不那麽重要。

各方勢力仍在博弈，觀點激烈交鋒中，已複牌的萬科H股股東已用腳投票。6月20日，萬科(02202.HK)收盤價格為17港元，跌幅最高達3.5%，幾乎是三個月以來最大跌幅。

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